Ako govorimo o ulaganju u nekretnine radi kasnijeg iznajmljivanja, onda se odmah postavlja pitanje: u šta je bolje uložiti novac, šta je isplativo izdavati - komercijalne nekretnine ili stambene?

Stručnjaci za tržište nekretnina došli su do zaključka da se, s jedne strane, poslovne nekretnine brže isplate, ali s druge strane, ulaganja u poslovne nekretnine imaju svoje individualne karakteristike koje otežavaju proces sticanja profita.

Što se tiče stambenih prostora, njihovo izdavanje, kao profitabilan posao, korisno je za one koji su dobili stan ili kuću u nasljedstvo, na poklon, ali ako govorimo o investicionim ulaganjima, onda je povrat ulaganja u stambene nekretnine računa se na više godina.

Najjednostavniji izračuni dovode do takvih zaključaka: cijena standardnog jednosobnog stana u stambenoj zoni iznosi oko 6 miliona rubalja. Realna stopa zakupa po kojoj se stambeni prostor može iznajmiti u takvom području kreće se u rasponu od približno 27 hiljada rubalja mjesečno. Koristeći jednostavne aritmetičke proračune, dolazimo do zaključka da će period povrata stambenog prostora trajati najmanje 19 godina. Dok poslovni prostor košta, na primjer, 7 miliona rubalja sa površinom od 65 kvadratnih metara. metara i zakupninom od 13,5 hiljada rubalja po kvadratnom metru, isplatit će se za oko 6,5 godina.

Sudeći po računicama, pokazalo se da je ulaganje u komercijalne nekretnine gotovo tri puta isplativije od ulaganja u stambene prostore.

Još je isplativije izdavati maloprodajne objekte. U poređenju, na primjer, sa dvosobnim stanom, čiji rok povrata može biti otprilike 14-16 godina, ista investicija u kancelariju isplatit će se za 8-9 godina, a ulaganje u prodajni prostor u popularnom lokacija se može isplatiti za 6-7 godina. Prema proračunima stručnjaka, ispada da Šta je isplativo izdavati? shopping područja. Naravno, riječ je o likvidnim objektima koji se nalaze u centralnim četvrtima glavnog grada i završeni su na visokom nivou kvaliteta. U stambenim područjima neće biti tako značajne razlike.

Istovremeno, ulaganje u komercijalne nekretnine nosi određene rizike, jer je podložnije učincima ekonomskih padova. Osim toga, ulaganje u komercijalne nekretnine nosi i druge rizike i poteškoće: jednostavno možete pogrešno odrediti optimalno ulaganje novca i kupiti inicijalno nelikvidni objekt. Osim toga, papirologija za komercijalne nekretnine je složenija nego za stambene nekretnine.

Troškovi renoviranja poslovnih nekretnina znatno su veći u odnosu na stambene stanove. Isto se može reći i za poreze.

Dakle, nameće se zaključak: da je isplativo izdavati komercijalne nekretnine, ali ta ulaganja zahtijevaju velika sredstva i određeno poznavanje tržišta nekretnina. Istovremeno, ulaganjem relativno malih sredstava u stambeni prostor, možete ostvariti prihod bez manje rizika.

Prvo, velika građevinska oprema je uvijek tražena, posebno u velikim gradovima. Drugo, cijena njegovog najma u odnosu na cijenu nabavke i održavanja je prilično visoka. I treće, mogućnost kupovine na lizing uvelike olakšava proširenje voznog parka. Osim toga, konkurencija na ovom tržištu trenutno je minimalna, čak i u Moskvi.

U ovom članku ćemo detaljno pogledati ovaj posao, saznati koliko je novca potrebno za njegovo organiziranje i kakvu zaradu može donijeti.

Izbor se mora donijeti odgovorno, jer budući profit zavisi od kvaliteta opreme, troškova njenog održavanja i asortimana koji nudite svojim kupcima.

Asortiman mora uključivati ​​domaće modele i opremu drugih popularnih proizvođača - američkih (Caterpillar), korejskih (Daewoo), japanskih (Komatsu) i drugih.

Bez obzira da li se vaša kompanija nalazi u Sankt Peterburgu, Nižnjem Novgorodu ili Krasnojarsku, poželjno je da svojim kupcima možete ponuditi nekoliko vrsta autodizalica, bagera, buldožera, kipera, razne opreme za puteve itd.

Osim toga, potrebno je i osoblje - vozače, mehaničare, bagereiste itd., budući da su njihove usluge veoma tražene, jer nema svaki klijent svoje stručnjake.

Uzmite u obzir troškove i potencijalne prihode koristeći primjer nekoliko kategorija tehnologije.

Pokretne dizalice

Autodizalice su jedna od najpopularnijih vrsta specijalne opreme na tržištu. tehnologije. Koriste se u izgradnji malih objekata, pa čak i stambenih zgrada, pri postavljanju komunikacija i drugih radova.

• Ivanovets: nova autodizalica Ivanovets košta u proseku oko 90 hiljada dolara (u zavisnosti od nosivosti i drugih karakteristika, cena uveliko varira), dok se polovna oprema može kupiti za 50-70 hiljada dolara. Možete iznajmiti kran za 150-250 dolara po smjeni. Prosječna mjesečna cijena najma je 2,5-3 hiljade dolara.
• Daewoo: nova dizalica koštat će otprilike 95-100 hiljada dolara, na rabljenoj možete uštedjeti i do 40 posto cijene. Dnevni najam takve dizalice donosi prihod od 250 dolara po smjeni, dok za mjesec dana možete dobiti i do 5 hiljada dolara.
• Kato: nova autodizalica japanske kompanije Kato, čiji su se proizvodi dobro dokazali tokom masovne gradnje početkom 90-ih godina prošlog vijeka, košta oko 700 hiljada dolara. Polovne možete kupiti za oko 20 posto jeftinije. Dnevni najam dizalice donosi profit od 500-600 dolara, a mjesečno je oko 12 hiljada dolara.

Bageri

Bageri su gotovo jednako traženi kao i autodizalice. Preporučljivo je imati na lageru i velike modele koji se koriste za gradnju i male, koji se često koriste čak i za uređenje okoliša; i na kotačima i na gusjenicama.

• TVEX: novi TVEX bageri koštaju u prosjeku oko 110 hiljada dolara, polovni bageri koštaju 80-90 hiljada. Prihod od dnevnog najma – od 230 dolara. Cijena mjesečnog najma je oko 5 hiljada dolara.
• Komatsu: cijene novih bagera gusjeničara srednje veličine i nosivosti kreću se od 180 hiljada dolara, ali se rabljeni mogu kupiti za gotovo upola nižu cijenu. Iznajmljivanje ovakvog bagera donosi oko 250 eura po smjeni ako se iznajmljuje dnevno, a do 6 hiljada ako se iznajmljuje na mjesec.
• Caterpillar: novi bager ovog proizvođača koštat će u prosjeku 120 hiljada dolara, polovni - 90-100 hiljada dolara. Najam će donijeti 240-270 dolara dnevno i oko 5 hiljada dolara mjesečno.

Buldožeri

Buldožeri se koriste u mnogim oblastima, od radova na cestama do polaganja komunikacija.

• Caterpillar: buldožer prosječne veličine ove američke marke koštat će 70-80 hiljada dolara, ali cijena pojedinačnih modela može doseći 200-300 tisuća. Istovremeno, rabljenu opremu možete kupiti ni za više od 25 posto jeftinije. Dnevni najam će donijeti prihod u iznosu od 200-220 dolara po smjeni, mjesečni - oko 4 hiljade dolara. Mjesečno.
• Kirovets: oprema ove marke je jeftina i nepretenciozna, ali nije mnogo inferiorna od stranih analoga. Cijena novog buldožera je oko 100 hiljada dolara, rabljeni će koštati 65-70 hiljada. Dnevni zakup donosi profit od 150-200 eura, a mjesečni do 4 hiljade eura.
• SPETSSTROYMASH: novi buldožer ovog proizvođača košta nešto više od 60 hiljada dolara, polovni se može kupiti za 45 hiljada. Buldožer možete iznajmiti za 120-170 eura po smjeni. Prosječna mjesečna cijena najma je do 3 hiljade eura.

Kiperi kamioni

Kiperi se koriste svuda - za transport novih materijala, za uklanjanje otpada, kao i za dopremanje zemlje za zelene površine.

• Kamaz: prosječna cijena kipera je 50 hiljada dolara, cijena rabljenog je 30-35 hiljada. Iznajmljivanje kipera donosi oko 140 dolara dnevno i 1,5-2 hiljade mjesečno.
• Daewoo: novi kiper korejskog proizvođača košta oko 100 hiljada dolara, dok se polovni može kupiti za 50-60 hiljada. Iznajmljivanje takvog kipera može donijeti do 150 dolara po smjeni i oko 4-5 hiljada eura mjesečno.
• Scania: cijena novog kipera je oko 100 hiljada eura, kupovina rabljenog koštaće u prosjeku 70-80 hiljada. Dnevni najam će donositi oko 160 eura po danu i do 5 hiljada dolara mjesečno.

Kao što vidite, posao iznajmljivanja opreme donosi odlične prihode, i to prosječne Period povrata opreme ne prelazi 2-3 godine. Treba imati na umu da se cijena opreme stalno mijenja, a jedan od najvažnijih zadataka s kojima se poduzetnik suočava u ovoj stvari je pronaći najisplativije opcije kupovine.

Dmitrij Fokin - o tome šta se može iznajmiti i kako se era aktivnosti potrošača zamjenjuje erom iznajmljivanja

IT alati koje koristi Dmitrij Fokin

• Slack
• Redmine
• Skype

Poduzetnik iz Omska Dmitrij Fokin vjeruje da će trenutna ekonomska kriza radikalno promijeniti potrošačko ponašanje Rusa: po njegovom mišljenju, sve će više ljudi iznajmljivati ​​potrebne stvari, umjesto da ih kupuju i stoje u redovima. Dmitrij i njegovi partneri pokrenuli su Rentalist - web stranicu za iznajmljivanje i iznajmljivanje gotovo svih stvari. Ljudi mogu birati i iznajmiti razne dobre opcije, od igračaka do automobila. Glavna prednost za klijenta je cijena usluge, a za organizaciju - stalni prihod i dobra u imovini. Dmitrij Fokin je za portal Biz360 ispričao kakav profit možete ostvariti, kako otvoriti posao, pronaći prostor i opremu.

Dmitry Fokin, preduzetnik, suvlasnik online usluge iznajmljivanja Rentalist.me. Rođen 1979. u Omsku. Diplomirao je na Moskovskom državnom građevinskom univerzitetu i Institutu za nekretnine i građevinarstvo. Iskustvo stekao u raznim oblastima - konsalting, ekonomija, trgovina, pravo, e-trgovina itd. Od 2015. - jedan od osnivača i voditelj Rentalist.me servisa za iznajmljivanje.

Dmitry Fokin

Rusi su oprezni po pitanju iznajmljivanja

Ovo nije naš prvi posao. Nakon završetka sljedećeg projekta, počeli smo razmišljati gdje dalje. Do tada je dolar počeo da skače.

Moj partner i ja smo istovremeno došli na ideju da kreiramo uslugu iznajmljivanja, kombinujući veliki broj ponuda na jednom sajtu. U to vrijeme smo vjerovali da je svima prijeko potreban servis u kojem mogu nešto iznajmiti, a čim bi ljudi saznali da postoji takvo mjesto, svi naši serveri bi se odmah pokvarili.

U stvari, ljudima treba iznajmljivanje, ali mnogi ne razmišljaju o tome, jednostavno ne dozvoljavaju ideju da mogu samo nazvati i iznajmiti od drugih ljudi na pola dana, na primjer, pilu ili bicikl za vikend . Postoji stereotip da ako vam nešto treba, možete to pronaći od prijatelja, ili otići kupiti, ili posuditi s posla

Nakon novogodišnjih praznika 2015. godine, sve smo komponovali, a u aprilu smo počeli. Vrlo brzo smo shvatili da ljudi sami još nisu spremni zarađivati ​​na stvarima koje su ležale na njihovim balkonima. Postoje stručne službe koje daju predmete za iznajmljivanje, neki vlasnici ovih poslova rado sarađuju sa nama, ali ima i onih koji kažu – zašto, mi imamo svoj sajt, zašto duplirati negde drugde.

Debljinomjer za iznajmljivanje

Ako se naš projekat poredi sa nečim, onda se može porediti sa Avitom - naravno, po strukturi, a ne još po obimu. Na Avitu prodavnica automobila može da izloži svoje automobile, a obična osoba prodaje Žigulije. Tako je i ovdje: postoji mogućnost da iznajmljivači izlože svoj asortiman, a preko nas svako može iznajmiti svoje klizaljke koje imaju na balkonu već 20 godina. U skladu s tim, možete iznajmiti sve - od miksera i društvenih igara do građevinskih oplata, dizalica i teške opreme.

Asortiman je prilično širok, obuhvatili smo gotovo čitav asortiman proizvoda, napravili kataloge - možete pronaći sve od grabulja do helikoptera. Na primjer, iznajmljivanje nargile po danu košta 300 rubalja. Ili evo merača debljine da vidite da li je automobil farban ili ne, 300 rubalja dnevno. Generator mjehurića od sapunice za događaje - 400 rubalja dnevno. Go-pro kamera - 500 rubalja. Od originala - set šesterokutnih ključeva, 5 rubalja dnevno. Knjige, društvene igre, rolere, fotografska oprema, objektivi, tronošci, karnevalski kostimi, svadbeni pribor, istorijske uniforme, lutke u prirodnoj veličini, perike, večernje haljine, koktel haljine itd.

Na početku smo dosta vremena posvetili izradi probavljivog kataloga kako bi čovjek mogao pronaći ono što mu treba. Sve smo ovo podijelili u 11 velikih odjeljaka, a imaju i pododjeljke koji uključuju više kategorija.

Marketing i promocija

Što se promocije tiče, tu vjerovatno nismo ništa izmislili, SEO promociju, content marketing itd. Projekat je federalni, implementirali smo geolokaciju, odnosno ako je osoba iz Jekaterinburga, na primjer, onda vidi prijedloge za Jekaterinburg. Dok su programeri finalizirali uslugu, mi smo prikupljali bazu podataka o kompanijama za iznajmljivanje koje se bave ovim poslom. Prikupili smo oko 2 hiljade kompanija širom zemlje i poslali bilten. Rezultat je bio sljedeći: promet na web stranici se povećao, ali količina sadržaja na samom početku nije ispunila naša očekivanja. Odnosno, usluge iznajmljivanja su odlučile da im to sada vjerovatno nije potrebno.

Išli smo u drugi krug promocije, slali saopštenja lokalnim i federalnim medijima. Reagovala je onlajn platforma za vesti i mi smo snimili intervju. Zatim lokalni TV kanal, pa Metro novine. Posjećenost je povećana dvadeset puta.

Većina posetilaca su ljudi koji žele nešto da uzmu, jer potražnja sada naginje od kupovine ka potrošnji predmeta za iznajmljivanje. Ali obični ljudi još ne žele da ih iznajmljuju.

Kada smo pokrenuli projekat, proučavali smo kako je bilo sa iznajmljivanjem, na primer, u sovjetsko vreme. Postojao je sistem iznajmljivanja, mnogi su koristili televizore za iznajmljivanje nekoliko godina, to je bilo zbog totalne nestašice. Devedesetih nije bilo ništa, 2000-ih je došlo do porasta potrošačke aktivnosti, ljudi su jednostavno zaboravili na iznajmljivanje. Sada, zbog ekonomske situacije, ljudi će ga se malo po malo sjećati.

Kada smo pokrenuli, bili smo svjesni da tu kulturu treba razvijati – kako ljudi koji su potrošači iznajmljivanja, tako i onih koji daju stvari za iznajmljivanje.

Ovo je zaboravljena priča, ali ako je se sjetite, ljudi će je početi koristiti. Prije par mjeseci učestvovao sam u komparativnom intervjuu, gdje su momci proučavali kako stvari stoje sa blagajnama u Rusiji i Americi. Rekli su da u Americi iznajmljuju mnogo stvari, i to je veoma popularno. Kada dobiju diplome, iznajmljuju se i one čuvene haljine sa kapama sa resicama. Tamo postoji čitava industrija, postoje stvari koje su potrebne jednom u životu i nema smisla da ih kupujete. Ovo je ideja već više od godinu dana da se nekako razvije ova tema.

“Moramo postići velike brzine”

Sada na sajtu ima više od 1,5 hiljada proizvoda. Glavni gradovi su Omsk, Moskva, Krasnodar, Irkutsk, Krasnojarsk, Sankt Peterburg. Istovremeno nam se pridružuje sve više ljudi iz susjednih zemalja - Ukrajine, Bjelorusije, Kazahstana.

Za sada postoji samo ulaganje u uslugu. Ovo je neka vrsta ulaganja u budućnost, to će jednog dana uspjeti. Kada se prijeđe neka količinska granica, to će početi donositi novac.

Preko našeg servisa funkcioniše sistem interakcije između zakupca i stanodavca, preko nas se vrše i obračuni, tako da ljudi ne menjaju novac. Rezervacija depozita na web stranici, potpisivanje ugovora o zakupu, pružanje nekih plaćenih usluga, oglašavanje. Procenat provizije je 5-10%, pitanje je u prometu. Sada se ne radi o samodovoljnosti, već o postizanju neke velike brzine. Zadali smo rok od godinu-dvije. Ulaganja u lokaciju iznosila su oko 100 hiljada rubalja.

Trenutno razvijamo sistem za automatsko dodavanje proizvoda u uslugu kako bismo proširili asortiman. Vidim da ima mnogo zahtjeva za proizvodima u gradovima u kojima nismo prisutni. Odnosno, ljudi idu na pretraživače, vide nas, idu dalje i ne pronalaze ono što su tražili. Ispostavilo se da potražnja postoji, ali je još ne možemo zadovoljiti. Čim ga zadovoljimo, tok klijenata će rasti, a prepoznatljivost će se širiti. Kada ljudi počnu da iznajmljuju, moći će da iznajmljuju.

Projektni tim iznajmljivača.

“Imaš li stan?”, “I auto?” - odgovor na ova pitanja nekako odmah menja odnos prema osobi. Vjeruje se da ako ste sebi kupili nešto skupo, to znači da ste postigli određeni položaj u društvu. Negdje je to istina, jer za sve ove kupovine treba zaraditi novac. Ali šta ako kupovina uopće nije potrebna?

Prije nekoliko dana pozvao sam svog novog prijatelja da se provoza čamcem duž Dnjepra. Iz prethodne komunikacije sa njom zaključio sam da je iz imućne porodice. A ovo je dijalog koji smo imali:

- Zdravo! Razmišljam da idem na brod dok je lijepo vrijeme. Hoćeš li mi se pridružiti?

- Imate li čamac?

Na brod idem jednom godišnje ili manje, tako da mi je kupovina broda uvijek izgledala glupo. Ali ovaj dijalog me je natjerao na razmišljanje o tome zašto neki teže da kupuju i posjeduju sve, a drugi žive kako im odgovara i po potrebi iznajmljuju stvari.

Vlasništvo je u suštini isto što i iznajmljivanje.

Kada bračni par kupi ili uzme hipoteku na stan, to izaziva odobravanje ili barem razumijevanje u društvu. Mlada porodica želi sebi da svije gnijezdo, želi stabilnost, da njihova djeca imaju gdje da žive i šta da prenesu u naslijeđe. I općenito, nekretnine su jedan od rijetkih manje-više pouzdanih načina ulaganja kapitala. Uostalom, ako imate sredstava, zašto ne biste kupili stan?

Nećemo čak ni razmatrati primjere nekih bogatih ljudi koji ne kupuju stanove za sebe, već žive u iznajmljenim stanovima (poput Artemija Lebedeva). Stanovi su sada bolno precijenjeni, to razumiju i ljudi koji nemaju duboko znanje iz oblasti nekretnina i građevinarstva. Ako izračunate cijenu stana (neka bude 200-500 hiljada dolara) i uporedite je sa kirijem (neka bude 10 hiljada dolara godišnje ili 500 hiljada dolara tokom 50 godina), ispada da su troškovi kupovine i iznajmljivanja otprilike uporedivi. Naravno, posjedovanje stana, kao i iznajmljivanje, ima svoje očigledne prednosti i nedostatke. Jedina kvaka je što je vlasništvo, u suštini, isto što i iznajmljivanje.

Ništa što imam nije zaista moje.
Dido

Koliko dugo će trajati kuća koju ste kupili? 30, 40, 100 godina? Ako mislite da će za 50 godina sve biti u redu s vašim stanom, pogledajte zgrade Hruščova. Općenito, vrlo malo kuća nadživi svoje vlasnike. Ispostavilo se da je kupovina stana isto što i kupovina na duži rok. Nije uzalud da u Kini kupovina stana daje pravo vlasništva na samo 70 godina.

Šta kažeš na auto? Kupite auto - da li je to zauvek? Čak i ako ga ne promijenite, koliko će vam trajati? 10–20 godina? Onda će otići na deponiju, ali nekad davno sve je bilo tvoje. Ispostavilo se da je kupovina automobila ujedno i dugoročni najam.

Šta je sa ljudskim životom? Ljudsko tijelo, koje nam je dato potpuno besplatno, također nije vječno. Mi, zapravo, iznajmljujemo svoja tijela – neko na 30 godina, neko na 60, neko na 90 godina. U sebi radimo popravke evropskog kvaliteta, biramo kvalitetan „benzin“, a telo nosimo na „tehnički pregled“ lekarima. Ali tijelo još uvijek nije naše, jer nije vječno. Ne možemo imati nešto zauvek, pa ne možemo da ga imenujemo posjedovanje u punom smislu te riječi.

Postoji li jedna stvar na ovom svijetu koju zaista možemo posjedovati? Teško. Kuće će se rušiti, automobili će se kvariti i rđati, a bivši "vlasnici" će otići u drugi svijet.

Zašto kupujemo?

Osoba koja živi u svijetu nestabilnosti spremna je platiti duplu cijenu za barem neke garancije. Prilikom kupovine stana nadamo se da nas niko odatle neće izbaciti i da se renoviranje može obaviti po našem ukusu, a da ne ulazimo u sporove sa vlasnikom. Kada kupujemo automobil, želimo da budemo sigurni da će uvek biti dostupan kada nam zatreba. I kupujemo novu odjeću kako bismo bili sigurni da je niko prije nas nije nosio i da će uvijek biti pri ruci.

Osoba ima samo 24 sata u danu. Koliko vremena možete posvetiti svojim stvarima? Par sati za auto, 10 sati za odijelo, nekoliko sati za telefon i e-knjigu, 20 minuta za bicikl. Ostatak vremena ove stvari stoje besposlene kada bi mogle služiti nekom drugom. Ali vi ste platili puno radno vrijeme - nije li to preplata?

Kada kupimo nešto što se može iznajmiti, dodatno plaćamo za osjećaj sigurnosti. I taj osjećaj često nema puno veze sa stvarnošću, kako u slučaju kataklizmi, ratova i potresa koji mogu sravniti vaš dom sa zemljom, tako i u slučaju običnih svakodnevnih nevolja poput ukradenog automobila ili slučajno poderanih farmerki - nema garancije bilo gde.

Stoga, ako vidite osobu koja mirno živi u kiriju, skinite kapu. Ima čeličnu izdržljivost, ne trebaju mu garancije. Ali ako osoba ima jasnu ljubav prema kupovini i pretjeranu želju da štedi za kuću/jahtu/čamac/avion, onda je moguće da na taj način želi kompenzirati svoje strahove, osjetiti sigurnost i steći kontrolu nad svojim životom. . Potapšaj ga po ramenu.

moral:

Prilikom iznajmljivanja ne preplaćujete za garancije i povjerenje u budućnost. Stoga je iznajmljivanje isplativije od kupovine.

Kompanija NDV-Real Estate nedavno je saopštila da se prilikom izdavanja prostora ulaganja u kancelarije isplate 3 puta brže nego u stanove. Stručnjaci za tržište nekretnina uglavnom su se složili da se uredi brže isplaćuju, ali su istakli da razlika u isplativosti nije tako velika, a naveli su i niz zamki koje znatno otežavaju ulaganje u komercijalne nekretnine. PRIČANO I PROVJERENO

TOLD

NDV-Kompanija za nekretnine:

. kod izdavanja prostora ulaganja u urede se isplate 3 puta brže nego u stanove;

Zarada izdavanjem stambenog prostora korisna je onima koji su stan dobili u nasljeđe ili na poklon, ali ako govorimo o investicionoj kupovini, onda je bolje zaboraviti na stambene nekretnine. Ulaganja u stan isplatit će se dugi niz godina. Druga stvar je poslovni prostor.

Radi jasnoće, stručnjaci kompanije dali su sljedeće izračune:

Standardni trošak običnog jednosobnog stana u stambenoj zoni (na sekundarnom tržištu nekretnina) je 5,5 - 6 miliona rubalja, a adekvatna cena najma je oko 27 hiljada rubalja. Dakle, period otplate stana može trajati 19 godina.

Evgenia Borzova, šefica odjela za komercijalne nekretnine u NDV-Real Estate, dala je nekoliko ilustrativnih primjera poslovnog prostora. Na primjer, ured u poslovnom parku Dorohoff površine 65 kvadratnih metara. m i košta 7,35 miliona rubalja, uzimajući u obzir indeksaciju stope zakupa, u potpunosti će se isplatiti za 6,5 ​​godina (trenutna stopa najma: 13,5 hiljada rubalja po kvadratu godišnje). A ako kupite kancelariju u poslovnom parku Atmosphere (stanica metroa Mendeleevskaya) površine 119,8 m² za 285,5 miliona rubalja, tada će biti moguće „nadoknaditi“ investiciju za 7,5 godina (po ceni najma od 24 hiljade RUB m² godišnje, uzimajući u obzir indeksaciju). Isti iznos - 7,5 godina - potrebno je da se skuplja nekretnina isplati: na primjer, maloprodajni prostor od 50 miliona rubalja i površina od 80 kvadratnih metara. m, koji se nalazi u blizini stanice metroa Novokosino.

Sudeći po gornjim proračunima, ispada da je kupovina komercijalnih nekretnina 3 puta isplativija za posao iznajmljivanja od stambenih nekretnina. Pogledajmo šta drugi učesnici na tržištu kažu o tome.

VERIFIED

Kancelarije se zapravo brže otplaćuju od stanova, ali razlika i dalje nije 3 puta, već 1,5 - 2 puta.

Upravni partner DNA Realty Anton Belykh I Šef odeljenja za iznajmljivanje u Delta Estate Stanislav Titorenko Smatraju da se ulaganja u kancelariju ipak isplate 3 puta, a 1,5 - 2 puta brže.

“Činjenica je da se kod stanova period otplate može značajno smanjiti prodajom nove zgrade kupljene u ranoj fazi izgradnje odmah nakon što je kuća predata državnoj komisiji (u pravilu, to je 2-3 godine sa prinos od 20 - 30% godišnje), - objasnio je Anton Belykh. - Sa poslovnim prostorima situacija je složenija, jer je potražnja za njima ograničena, pa prodaja može potrajati i duže, osim ako, naravno, nije riječ o posebno likvidnim mjestima i površinama. Ali to je ako uzmemo u obzir investicijski ciklus izgradnje. Što se tiče iznajmljivanja, period otplate maloprodajnog i poslovnog prostora je definitivno veći.”

Maloprodajni objekti su profitabilniji od ureda

„Na primjer, period povrata za dvosobni stan je otprilike 14-16 godina, za maloprodajni prostor na dobroj lokaciji - 6-7 godina, a za poslovni prostor - 8-9 godina", pojasnio je Anton Belykh. Slažem se sa ovim i Direktor razvoja Miel-Commercial Real Estate Elena Mishina, dodajući da se od maloprodajnih nekretnina moramo fokusirati na street retail. “Ako stan za iznajmljivanje donosi u prosjeku 4-5% godišnje i isplati se za 18 godina, tada likvidna ulična maloprodajna nekretnina donosi 10% godišnje sa periodom otplate od 9-11 godina.”

Uredi u stambenim područjima ne plaćaju se brže od stanovanja u istim područjima

Šef odjela za konsalting i analitiku ABC stambene kompanije Artem Rzhavsky također je potvrdio da će period povrata ulaganja u komercijalne nekretnine u centralnom dijelu Moskve biti kraći nego u stambene nekretnine. Međutim, primijetio sam neke izuzetke. "Ovo nije tipično za stambena naselja na periferiji Moskve", objasnio je stručnjak. “Ovdje je period otplate otprilike isti.”

U stambenom naselju Mitino nalazi se poslovni prostor površine oko 38 m2. m, koji se nalazi na 1. spratu stambene zgrade, koštat će oko 9,5 miliona rubalja, najam će donijeti oko 492 hiljade rubalja. u godini. U isto vrijeme, cijena stana slične veličine na istom području bit će oko 6,8 miliona rubalja, a najam će biti 360 hiljada rubalja. u godini. "Tako će period povrata ulaganja u poslovni prostor ili stan u stambenoj zoni Moskve biti gotovo isti - oko 19 godina", objasnio je stručnjak, napominjući da je izjava NDV istinita samo za nekretnine u centralnom dijelu Moskve. okruzi glavnog grada.

Iznajmljivanje ureda je visokorizičan posao, dok je stanovanje stabilnije. Stoga je profitabilnost i jednog i drugog srazmjerna

U okviru ankete izraženo je nešto drugačije mišljenje. Prvi zamjenik generalnog direktora Pioneer grupe kompanija Aleksandar Pogodin smatra da je profitabilnost stambenih prostorija i kancelarija uporediva, jer sa višim cijenama zakupa poslovnog prostora, period otplate stambenog prostora manje zavisi od opšte ekonomske situacije. „Stope zakupa kancelarija su podložnije padu tokom perioda ekonomske krize i pada stope popunjenosti kancelarijskog prostora“, objasnio je stručnjak. “Istovremeno, troškovi najma stanova, ako se smanje, su u manjoj mjeri, a nivo potražnje ostaje visok čak iu kriznim godinama; osim toga, tržište iznajmljivanja stanova je razumljivije za privatne investitore.”

Predsjednik Upravnog odbora grupe kompanija RRG Denis Kolokolnikov također dodaje: "Ovo je rizik od stjecanja prvobitno nelikvidnih prostorija, rizik od pogrešnog određivanja optimalne namjene i poteškoća s papirologijom", objasnio je stručnjak. - Osim toga, tekuće upravljanje komercijalnim nekretninama je mnogo složenije, a proces pronalaženja stanara traje duže. Osim toga, novim zakupcima često nije dovoljno samo kozmetičke popravke: na primjer, moraju izvršiti određene promjene u rasporedu, što također povećava troškove održavanja prostora. Iz tih razloga, mnogi privatni investitori unajmljuju kompanije za upravljanje ili počinju sami da upravljaju nekretninama na profesionalnoj osnovi.”

Troškovi komercijalnog poreza su veći

Elena Karpova, šef sektora marketinga SEZAR grupe, takođe je podsetila da se ne može zanemariti činjenica da troškovi popravke stambenih i nestambenih prostora nisu uporedivi. U drugom slučaju, oni su za red veličine niži, što omogućava značajne uštede. Ali istovremeno, izdavanjem stana vlasnici imaju realnu priliku da izbjegnu porez. „U ugovoru možete odrediti manji iznos“, objasnio je stručnjak. “Ali ovaj trik neće funkcionirati s uredima, a stanodavci će i dalje morati plaćati porez na prihod.”

Ekonomska klasa je najprofitabilnija opcija stanovanja

Iako je prva zamjenica direktora kompanije Miel-Arenda, Marija Žukova, posebno skrenula pažnju da što je veći iznos sredstava uloženih u stambeno zbrinjavanje, to će biti manji prinos od zakupa.

„Uprkos dugom periodu otplate i niskoj isplativosti, ulaganja u stambene nekretnine smatraju se najpouzdanijim tipom ulaganja“, napominje Marija Žukova. - Iznajmljivanje stanova u glavnom gradu ostaće aktuelno i u budućnosti. Uz to, ekonomska klasa je najpopularniji segment u kojem stanari traže stan za iznajmljivanje. To sugerira da će za takvim stambenim prostorom uvijek postojati potražnja, a vlasnik će uvijek primati prihod od toga kada odredi rentu koja odgovara tržištu.”

ZAKLJUČCI

I tu dolazimo do najvažnijeg pitanja: da li je pod ovakvim uslovima privatnim investitorima isplativo kupovati komercijalni stambeni prostor sa ciljem da ga izdaju?

Da, isplativo je, ali za to je potrebno mnogo više novca i poznavanja tržišta od kupovine većine stanova. Odnosno, u suštini, radi se o različitim klasama investitora – onima koji sebi mogu priuštiti da ulažu u komercijalne nekretnine, pa čak i mudro, i onima koji imaju dovoljno novca za drugu kuću, ali možda nemaju nikakvo znanje i iskustvo na tržištu u sve.

Prema Potpredsjednik za komercijalne nekretnine GVA Sawyer Elena Shevchuk, minimalni iznos mogućeg ulaganja u kupovinu nestambenih prostorija u Moskvi fluktuira oko milion dolara. Postoji i šansa da se pronađe prostor za 300 - 500 hiljada dolara, ali to će zahtijevati puno vremena i truda, kao i odlično poznavanje tržišta.

Uz ovakve brojke, nije iznenađujuće da glavni tok privatnih investitora u Moskvi još uvijek razmatra ulaganja u stambene objekte, budući da je minimalni obim ulaganja ovdje očito manji nego u komercijalnom segmentu. U principu, možete kupiti pristojan stan za 200-250 hiljada dolara, au ranoj fazi izgradnje - čak i jeftinije. Iako stručnjak smatra da bi povrat ulaganja za stanove u određenim područjima mogao biti veći nego za poslovni prostor, cijena takvog stanovanja će u početku biti veća.

Maria Lukina