არასაცხოვრებელი ფართის დაქირავება, მაგალითად, მაღაზიისთვის, გულისხმობს შესაბამისი ქონების ძიებას და წერილობითი ხელშეკრულების გაფორმებას. აუცილებელია არა მხოლოდ მისი ყველა განყოფილების სწორად შევსება, არამედ მოქმედებების ზუსტი თანმიმდევრობის დაცვა. როგორ ვიქირაოთ არასაცხოვრებელი ფართი იურიდიული თვალსაზრისით სწორად?

კანონმდებლობა

არასაცხოვრებელი ქონების იჯარით გაცემის საკითხები რეგულირდება ფედერალური კანონით „უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების შესახებ“ და რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით. კანონის მიხედვით, არასაცხოვრებელ ობიექტებს მიეკუთვნება ის, რაც შენობის ნაწილია, მაგრამ საცხოვრებლად შეუფერებელია.

მფლობელს შეუძლია დამოუკიდებლად იქირაოს არასაცხოვრებელი ფართი ხელშეკრულების საფუძველზე. ეს შეიძლება იყოს მხოლოდ წერილობით. თუ იჯარა არის 12 თვემდე ვადით, ხელშეკრულება არ უნდა დარეგისტრირდეს. თუ იჯარა გაიცემა 1 წელზე მეტი ვადით, ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს დადგენილი წესით Rosreestr-თან. მესაკუთრეები იღებენ ვალდებულებას გადაიხადონ გადასახადები იჯარით შემოსავალზე კანონით დადგენილ ვადებში.

თანმიმდევრობა

მფლობელს უფლება აქვს გასცეს არასაცხოვრებელი ფართი ბინის კორპუსში, ოფისში ან სავაჭრო ცენტრში. აუცილებელია ვიცოდეთ მოქმედებების თანმიმდევრობა, რომელიც უნდა დაიცვას გარიგების ორივე მხარემ.

უძრავი ქონების შერჩევა

შესაფერისი ქონების პოვნა ყველაზე რთული ეტაპია. მოიჯარე ირჩევს შენობებს ისეთი პარამეტრების მიხედვით, როგორიცაა ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, ინფრასტრუქტურა და მოძრაობა. ძებნა შეიძლება განხორციელდეს უძრავი ქონების სააგენტოებისა და სპეციალიზებული ვებსაიტების მეშვეობით. ამ პროცესს დიდ დროს უთმობენ გამოცდილი ბიზნესმენები.

არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი დაყოფილია შენობებად შემდეგი მიზნებისთვის:

• ოფისი;
• ვაჭრობა;
• წარმოება;
• საწყობი.

აუცილებელია თავდაპირველად გადაწყვიტოს ქონების ტიპი, მდებარეობა, სართულების რაოდენობა და ფართობი. უფრო ადვილია შეკითხვის ფორმულირება, როდესაც ეს მონაცემები ნათელი გახდება. რამდენიმე ვარიანტის შერჩევის შემდეგ, მომავალი მოიჯარე ამოწმებს შენობებს. ეს აუცილებელი ნაბიჯია. მესაკუთრემ უნდა წარმოადგინოს შენობა მისი ხელსაყრელი პერსპექტივიდან. მაგრამ არ უნდა დამალოთ არსებული ხარვეზები, რადგან ისინი შეიძლება მოგვიანებით გამოჩნდნენ. ამან შეიძლება გამოიწვიოს იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა.

თუ დრო არ არის შენობის მოსაძებნად, დამქირავებელს შეუძლია ეს სამუშაო გადასცეს სანდო პირს ან შუამავალს. ყველა დეტალი და საჭირო პარამეტრი მოწოდებულია. ეს არის ფასიანი მომსახურება, რომელიც გადახდილია ყოველთვიური ქირის 50-დან 100%-მდე. ხელშეკრულება უნდა დაიდოს შუამავალთან. გადახდა უნდა განხორციელდეს შესაფერისი შენობის არჩევის შემდეგ.

ხელშეკრულების დადება

უმჯობესია ამ პროცესში ადვოკატის ჩართვა. ის დაგეხმარებათ ხელშეკრულების სწორად შედგენაში და საკამათო საკითხების ახსნაში, ასევე გარიგების იურიდიული სიწმინდის შემოწმებაში. თქვენ შეგიძლიათ ეს სამუშაო თავად გააკეთოთ. ხელშეკრულების გაფორმებამდე თქვენ უნდა მოითხოვოთ შემდეგი დოკუმენტები:

1. ქონებრივი დოკუმენტები;
2. სართულის გეგმა;
3. მფლობელის საწესდებო დოკუმენტები.

დოკუმენტების შემოწმების შემდეგ უნდა განიხილოთ იჯარის პირობები. ისინი შეიძლება ეხებოდეს შემდეგ პუნქტებს:

• კომუნალური გადასახადების გადახდა;
• ქირის ოდენობა;
• შენობის მიწოდების ბოლო ვადა;
• სატელეფონო კომუნიკაციისა და ინტერნეტის ხელმისაწვდომობა;
• სარემონტო სამუშაოების ჩატარება;
• ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები.

მნიშვნელოვანია იმის განხილვა, თუ რომელ მხარეს ენიჭება თითოეული პუნქტი და რა ვადაში სრულდება ვალდებულებები. მიღწეული შეთანხმებები მითითებულია ხელშეკრულებაში ან მასზე დამატებითი შეთანხმებების სახით.

მნიშვნელოვანია, რომ ხელშეკრულებაში შევიდეს პუნქტი ფორსმაჟორული გარემოების შემთხვევაში ქმედებებთან დაკავშირებით.

უმჯობესია მოიჯარე და მესაკუთრე პირადად მოაწერონ ხელშეკრულებას შუამავლის გარეშე. ამ შემთხვევაში უფრო ადვილია საკამათო საკითხების მოგვარება, მხარეებს შეუძლიათ გარკვეული დათმობების გაკეთება. ხელშეკრულების გაფორმებისას მნიშვნელოვანია სრულად იყოს ინფორმაცია ქონების შესახებ. ისინი უნდა შეიცავდეს შენობის სრულ მისამართს, სართულს, ფართობს. ხელშეკრულებას თან უნდა ახლდეს იატაკის გეგმა. მხოლოდ ამ შემთხვევაში შეიძლება ჩაითვალოს ხელშეკრულება ძალაში.

ხელშეკრულება გაფორმებულია 2 ეგზემპლარად, თუ იჯარა არის გათვალისწინებული 12 თვემდე ვადით. თუ დაგეგმილია გრძელვადიანი იჯარა 1 წლით და მეტი, გაფორმებულია ხელშეკრულების 3 ეგზემპლარი. თითო ეგზემპლარი რჩება მესაკუთრესა და მოიჯარესთან. კიდევ ერთი ეგზემპლარი რჩება რეგისტრატორთან.

ფართის გადაცემა

ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ დგება მესაკუთრისგან დამქირავებელზე გადაცემის აქტი. იჯარის დასაწყისად ჩაითვლება მისი ხელმოწერის დღე. აქტს ხელს აწერენ მხოლოდ შენობის სრული შემოწმების შემდეგ. თუ შემოწმების დროს გამოვლინდა გაუმართაობა, ის ფიქსირდება ანგარიშში. ეს საშუალებას გაძლევთ თავიდან აიცილოთ არასაჭირო ხარჯები მომავალში.

ანალიზი საშუალებას გაძლევთ მოითხოვოთ დამქირავებელს დეფექტების და გაუმართაობის აღმოფხვრა და ქირის შემცირება. ამიტომ უმჯობესია მფლობელმა წინასწარ მოაწესრიგოს შენობა და კომუნიკაციები. გადაცემის აქტის ხელმოწერის შემდეგ დამქირავებელს შეუძლია სრულად გამოიყენოს ფართი და განახორციელოს სამეწარმეო საქმიანობა.

მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით, ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ ძირითად პირობებს:

1. ხელშეკრულების მხარეები არიან მოიჯარე და მესაკუთრე. ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 608, არასაცხოვრებელი ფართის გაქირავების უფლება ეკუთვნის მფლობელს.
2. შეთანხმების საგანი. მითითებულია შენობის დეტალური მახასიათებლები. ხელოვნების მე-3 პუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 607, მათი არარსებობის შემთხვევაში, შეთანხმება ითვლება ბათილად.
3. უძრავი ქონებით სარგებლობის პირობები. მათი ჩაწერა შესაძლებელია რაც შეიძლება დეტალურად. მითითებულია, ვინ არის ვალდებული განახორციელოს კოსმეტიკური და კაპიტალური რემონტი.
4. გადახდა. გადახდის თანხა ფიქსირდება. ამის გარეშე ხელშეკრულება უსასყიდლოდ ითვლება და ეს დაუშვებელია ქირავნობის ხელშეკრულებებისთვის.
5. მოქმედების ვადა. მას ადგენენ მხარეები ურთიერთშეთანხმებით. თუ ეს არ არის მითითებული, ხელშეკრულება ჩაითვლება დადებულად განუსაზღვრელი ვადით.

ხელშეკრულება, რომლის მოქმედების ვადა 12 თვეზე ნაკლებია, არ ექვემდებარება სავალდებულო რეგისტრაციას. თუ მისი ვადის გასვლის შემდეგ სხვა ხელშეკრულება გაფორმდა ანალოგიური ვადით, რეგისტრაცია ასევე არ არის საჭირო. ხელშეკრულება 12 თვის ვადით ექვემდებარება სავალდებულო რეგისტრაციას. მაგრამ მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 619-ე და 620-ე მუხლებიდან გამომდინარე, შესაძლებელია ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა.

მოიჯარეს შეუძლია უძრავი ქონების გადაცემა ქვეიჯარის ხელშეკრულებით. მაგრამ ეს შესაძლებელია მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით, რომელიც არის ქონების მფლობელი. ქვეიჯარის ხელშეკრულება ასევე უნდა დარეგისტრირდეს კანონით დადგენილი წესით.

მაგრამ მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, რომ საიჯარო ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა შესაძლებელია. ეს უფლება აქვს როგორც მესაკუთრეს, ასევე მოიჯარეს. ფაქტობრივად, გარიგების მხარეებს აქვთ მოქმედების სრული თავისუფლება. მაგრამ ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს საფუძველს, რომლითაც შესაძლებელია ვადამდე შეწყვეტა.

ქვეიჯარის შემდეგი მახასიათებლებია:

• მოქმედების ვადა შემოიფარგლება მფლობელთან იჯარის ხელშეკრულების ხანგრძლივობით;
• იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში ქვემოქირავნეს აქვს შესაძლებლობა ქვეიჯარის ვადის დასრულებამდე განაახლოს ხელშეკრულება მფლობელთან იმავე პირობებით;
• თუ ხელშეკრულება გაფორმებულია 12 თვის ან მეტი ვადით, ის უნდა დარეგისტრირდეს.

ხაზგასმულია დამქირავებლის შემდეგი უფლებები და მოვალეობები:

1. შენობების დანიშნულებისამებრ გამოყენების მონიტორინგი.
2. ქირის დროული გადახდა.
3. მხარეთა შეთანხმებით რემონტის განხორციელება.
4. შენობის სათანადო წესრიგის შენარჩუნება.
5. ქვემოქირავნესთან გადაცემის აქტის შედგენა.

მიღებული ვალდებულებების ნებისმიერი დარღვევის შემთხვევაში გარიგების თითოეულ მხარეს აქვს შესაძლებლობა შეწყვიტოს ვალდებულება ხელშეკრულების დასრულებამდე.

Საჭირო საბუთები

12 თვის ან მეტი ვადით დადებული ხელშეკრულებებისთვის სახელმწიფო რეგისტრაცია ხორციელდება. ამისათვის იქმნება დოკუმენტების შემდეგი პაკეტი:

• დადგენილი ფორმის განაცხადი;
• იჯარის ხელშეკრულება ყველა დანართი;
• საკადასტრო პასპორტი;
• რუსული პასპორტები - ფიზიკური პირებისთვის, საკუთრების საბუთები - იურიდიული პირებისთვის;
• მინდობილობა, თუ დოკუმენტები წარდგენილია წარმომადგენლის მიერ;
• მეუღლის ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა, თუ ობიექტი ერთობლივი საკუთრებაა ან შეძენილია ქორწინების დროს;
• მეურვეობისა და სამეურვეო ორგანოს ნებართვა, თუ ქონება რეგისტრირებულია ქმედუუნარო ან არასრულწლოვანი მოქალაქის სახელზე;
• მოგირავნეს წერილობითი ნებართვა ქონების გირავნობის შემთხვევაში;
• სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ქვითარი.

Გადასახადები

გადასახადები გათვალისწინებულია არასაცხოვრებელი ფართების გაქირავებისთვის. ოპტიმალური საგადასახადო რეჟიმი გამარტივებული საგადასახადო სისტემაა. სპეციალური საგადასახადო რეჟიმები არა მხოლოდ აადვილებს ბუღალტრულ აღრიცხვას, არამედ აქვს უფრო დაბალი საგადასახადო ტვირთი. გამოიყენება შემდეგი მახასიათებლები:

1. საკადასტრო ღირებულების დადგენის და სპეციალური რეგიონული კანონის მოქმედების შემთხვევაში გადასახადის გადახდა ხდება საოფისე, ადმინისტრაციულ და საცალო უძრავ ქონებაზე;
2. ადგილობრივად მაჩვენებელი 2%-ია.

თუ ადგილობრივ დონეზე არ იქნა მიღებული სპეციალური კანონი, გამარტივებული საგადასახადო სისტემის გამოყენებით მეწარმეებისთვის დგინდება შემდეგი განაკვეთები:

• გამარტივებული საგადასახადო სისტემა 6% - მთლიანი შემოსავლიდან;
• STS 15% - შემოსავლიდან მინუს ხარჯები.

თუ ორგანიზაცია მუშაობს ზოგად საგადასახადო სისტემაზე, იქმნება მაღალი საგადასახადო ტვირთი. ამ შემთხვევაში, გაქირავების ბიზნესი არ არის მომგებიანი. ტრადიციულად, დადგენილია სამი ძირითადი გადასახადი:

1. ორგანიზაციის მოგებაზე და პირადი საშემოსავლო გადასახადზე ინდივიდუალური მეწარმეებისთვის - 20% იურიდიული პირებისთვის და 13% მეწარმეებისთვის;
2. ქონებაზე - 2% საკადასტრო ღირებულებიდან გამომდინარე და 2,2% ნარჩენი ღირებულების გაანგარიშებისას;
3. დამატებულ ღირებულებაზე - 18%, თუ კვარტალური შემოსავალი 2 მილიონ რუბლზე მეტია.

როგორ ავიცილოთ თავიდან გადასახადის გადახდა არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების იჯარით მიღებულ შემოსავალზე?ერთის მხრივ, კანონმდებლობა ადგენს ყველა საიჯარო ხელშეკრულებაზე გადასახადების გადახდის ვალდებულებას. თუ ხელშეკრულება გაფორმებულია 1 წლის ან მეტი ვადით, ის რეგისტრირებულია Rosreestr-ში. ეს ინფორმაცია გადაეცემა საგადასახადო სამსახურს ინფორმაციის გაცვლის ხელშეკრულების შესაბამისად. თუ ხელშეკრულება გაფორმებულია 1 წლამდე ვადით, საგადასახადო სამსახურს მოუწევს დაამტკიცოს იჯარის ფაქტი, რაც ყოველთვის არ არის შესაძლებელი.

მოქმედი კანონმდებლობა ითვალისწინებს ადმინისტრაციულ და სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობას უკანონო ბიზნესის განხორციელებისთვის. სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობა დგინდება, თუ განხორციელდება უკანონო ბიზნეს საქმიანობა ან მიიღება დიდი მოგება 1,5 მილიონი რუბლის ოდენობით.

დარღვევის აღმოჩენისას, მოსამართლეები ითვალისწინებენ პირის კონკრეტულ გარემოებებს და ბევრ სხვა ფაქტორს. როგორც წესი, ბინის ან აგარაკის გაქირავებისას არანაირი პრობლემა არ არის. თუ არასაცხოვრებელი ქონება ქირავდება, შეიძლება გამოიკვეთოს სამეწარმეო საქმიანობის რამდენიმე ნიშანი. თუ შენობა შეძენილია პირდაპირ გასაქირავებლად, საქმიანობა მოითხოვს რეგისტრაციას, რადგან ის აღიარებულია, როგორც სამეწარმეო.

იგივე ეხება გრძელვადიან იჯარას ან კონტრაქტებს, რომლებიც მრავალჯერ განახლდება. ეს ნიშანი განიმარტება, როგორც არასაცხოვრებელი ქონების საკუთრებაში სისტემატური და მიზანმიმართული მოგების მიღების ფაქტი. აღნიშნული ნიშნების აღმოჩენის შემთხვევაში მოქალაქეს ურჩევენ ინდმეწარმის რეგისტრაციას. ამ შემთხვევაში გადასახადი შეადგენს მთლიანი შემოსავლის 6%-ს. პირადი საშემოსავლო გადასახადი არის 13%.

შენობის მფლობელმა ყოველწლიურად უნდა წარადგინოს საგადასახადო დეკლარაცია.

ამრიგად, არასაცხოვრებელი ფართების დაქირავებას აქვს თავისი მახასიათებლები. აუცილებელია იურიდიულად კომპეტენტური ხელშეკრულების გაფორმება, ხელშეკრულების ყველა სპეციფიკის გათვალისწინება და გადასახადების დროულად გადახდა. ეს საშუალებას მოგცემთ თავიდან აიცილოთ პრობლემები მომავალში და ლეგალურად მიიღოთ მოგება.

ბიზნესისთვის შენობების შეძენა მისი შექმნის საწყის ეტაპზე შეიძლება იყოს პრობლემური. ამიტომ მეწარმეები უძრავი ქონების დაქირავებას ამჯობინებენ. ეს საშუალებას გაძლევთ შეამციროთ ერთჯერადი ხარჯები. თუმცა არასაცხოვრებელი ფართების დაქირავებაასოცირდება მთელ რიგ მახასიათებლებთან, რომლებიც განასხვავებს პროცესს კლასიკურისგან. ეს იწვევს საკითხების მთელ ჩამონათვალს, სწრაფად გადაჭრის შეუძლებლობას, რაც იწვევს საქმიანობის დაწყების შეფერხებას.

თუ იურიდიულ ან ფიზიკურ პირს სურს თავიდან აიცილოს ისინი და მაქსიმალურად დააჩქაროს არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავების პროცესი, პროცედურა უნდა დაიწყოს ამ თემაზე არსებული ინფორმაციის ანალიზით. ჩვენ შემდგომში ვისაუბრებთ ქმედებების განხორციელების პროცედურაზე, იმ მახასიათებლებზე, რომლებიც ზედმეტად დევს პროცედურას, რაც დამოკიდებულია მოიჯარისა და მეიჯარის სტატუსზე, ასევე დაბეგვრის თავისებურებებზე.

სჭირდება თუ არა ფიზიკურ პირებს დარეგისტრირება, როგორც ინდმეწარმეები არასაცხოვრებელი ფართების გასაქირავებლად?

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 131-ე და 213-ე მუხლებით, საცხოვრებელი ფართის საკუთრების უფლება დაცულია ფიზიკური პირებისთვის. პირს, რომელიც აღიარებულია უძრავი ქონების მფლობელად, აქვს უფლება განკარგოს იგი და გამოიყენოს იგი საკუთარი შეხედულებისამებრ. მსგავსი შესაძლებლობა დაფიქსირებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 209-ე მუხლში. უფრო მეტიც, ყველა მოქალაქეს აქვს არასაცხოვრებელი ფართების გაქირავების შესაძლებლობა. წესი აისახება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 608-ე მუხლში. ფიზიკურ პირს შეუძლია ისარგებლოს არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების იჯარით გაცემის უფლებით. თუმცა, კანონის მუხლები არ ავალდებულებს ინდმეწარმედ რეგისტრაციას. ამასთან, ადამიანი ეწევა სამეწარმეო საქმიანობას უძრავი ქონების გაქირავებით, მას დასჭირდება ინდივიდუალური მეწარმის გახსნა.

როდის არის შეუძლებელი კერძო საწარმოს გახსნის თავიდან აცილება?

ფიზიკურ პირებს შეუძლიათ დაიწყონ სამეწარმეო საქმიანობის განხორციელება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც გაივლიან შესაბამის რეგისტრაციას და მიიღებენ ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსის მიღებას. თუმცა კანონი არ ავალდებულებს მოქალაქეს გახდეს იურიდიული პირი. მსგავსი წესი აისახება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 23-ე მუხლში. მთელი რიგი მახასიათებლები განასხვავებს სამეწარმეო საქმიანობას სხვა მანიპულაციებისგან.

Რომელიც შეიცავს:

• არის სტაბილური კავშირები ქონების მოიჯარესთან;
• გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ტრანზაქციები რეგულარულად ხორციელდება;
• პირი აწარმოებს ჩანაწერებს დადებული გარიგებებისა და დასრულებული ოპერაციების შესახებ;
• ქონება შეძენილია სპეციალურად ტრანზაქციებზე;
• პირს აქვს რეგულარული შემოსავალი უძრავი ქონებით სარგებლობიდან.

იმისთვის, რომ უძრავი ქონების იჯარით გაცემის პროცესი აღიარებულ იქნეს როგორც ბიზნეს საქმიანობად და გამოიწვიოს ინდმეწარმედ რეგისტრაციის აუცილებლობა, უნდა დადასტურდეს, რომ ყველა გარიგება დაიდო მუდმივი შემოსავლის გამომუშავების მიზნით.

მაგალითად, დადასტურება შეიძლება იყოს იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება ერთი ან მეტი წლით, ასევე გარიგების დადება იმავე ორგანიზაციებთან. ამ სიტუაციაში საჭირო იქნება რეგისტრაცია, როგორც ინდივიდუალური მეწარმე.

რა მოხდება, თუ თქვენ ვერ დარეგისტრირდებით, როგორც ინდივიდუალური მეწარმე?

თუ პირი დაარღვევს კანონის მუხლებს და იწყებს სამეწარმეო საქმიანობას რეგისტრაციის გარეშე, მის მიმართ აღიძრება სასამართლო პროცესი. მოქალაქეს შეიძლება დაეკისროს ადმინისტრაციული ან სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა.

მას შეიძლება დაეკისროს ერთ-ერთი შემდეგი სასჯელი:

• ფულადი ჯარიმა 500-2000 რუბლი (რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 14.1 მუხლი);
• ფულადი ჯარიმა 300000 რუბლამდე (რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის კოდექსის 171-ე მუხლი);
• სავალდებულო სამუშაოში ჩართვა 480 საათის განმავლობაში (რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის კოდექსის 171-ე მუხლი);
• დაპატიმრება ექვს თვემდე ვადით (რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის კოდექსის 171-ე მუხლი);
• ჯარიმა შემოსავლის ოდენობით 2 წლის განმავლობაში (რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის კოდექსის 171-ე მუხლი).

როგორ იდება ხელშეკრულება იურიდიულ და ფიზიკურ პირებთან?

რუსეთის კანონმდებლობაში არ არსებობს წესი, რომელიც არეგულირებს ფიზიკური პირისგან არასაცხოვრებელი ფართების დაქირავებას. ხელშეკრულების გაფორმებისას აუცილებელია დაეყრდნოთ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე თავის დებულებებს. მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტი შეიცავს ზოგად ინფორმაციას ქონების ქირავნობით გაცემის შესახებ.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 606-ე მუხლი ასახავს, ​​რომ მესაკუთრე, რომელიც არ არის იურიდიული პირი, ვალდებულია გადასცეს არასაცხოვრებელი უძრავი ქონება მოიჯარეს დროებით სარგებლობაში და მფლობელობაში გარკვეული გადახდის შემდეგ.

იჯარის ხელშეკრულება შედგენილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 434-ე და 609-ე მუხლებში მოცემული სტანდარტების შესაბამისად. ხელშეკრულების მხარეები ვალდებულნი არიან შეადგინონ დოკუმენტი წერილობით. მზა ნაშრომს ხელს აწერს თითოეული მხარე.

ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს სავალდებულო ინფორმაციას, რომელიც მოიცავს:

• იურიდიული და ფიზიკური პირების დეტალები;
• ინფორმაცია ობიექტის შესახებ;
• უძრავი ქონებით სარგებლობის პირობები;
• ქირის ოდენობა.

მხარეებს უფლება აქვთ მკაფიოდ მიუთითონ, რა ვადით არის გაფორმებული ხელშეკრულება. თუ ასეთი ინფორმაცია არ არის, ქონება განიხილება იჯარით განუსაზღვრელი ვადით.

მსგავსი წესი ჩაწერილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლში. ხელშეკრულების ტექსტში უნდა იყოს მითითებული OKVED კოდი. თუ ფართი გაქირავებულია, გამოიყენება კოდი 70.20.2. წესი აქტუალურია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ვსაუბრობთ არასაცხოვრებელ შენობებზე. ხელშეკრულებაში ობიექტის მახასიათებლების შევსებისას ფრთხილად უნდა იყოთ.

დოკუმენტი უნდა ასახავდეს შემდეგ ინფორმაციას:

• შენობის საინვენტარო ნომერი;
• ზუსტი მისამართი, რომელიც მიუთითებს მასზე შენობის იატაკისა და ადგილმდებარეობის შესახებ;
• დანიშნულება (მაგალითად, ოფისი, საწყობი და ა.შ.);
• ოთახის დასახელება;
• უძრავი ქონების ფართობი.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609-ე მუხლის შესაბამისად, ხელშეკრულება ოფიციალურად ითვლება მხოლოდ Rosreestr-ში დარეგისტრირების შემდეგ. თუ გარიგება დადებულია 1 წელზე ნაკლები ვადით, რეგისტრაცია არ არის საჭირო. ხელშეკრულება შეიძლება გაფორმდეს ნებისმიერი ფორმით. ანალოგიური წესი ვრცელდება ხელშეკრულების იმავე ვადით გახანგრძლივებაზე.

სახელმწიფო რეგისტრაციის გასავლელად, თქვენ უნდა მოამზადოთ დოკუმენტების პაკეტი. ის უნდა შეიცავდეს:

• განცხადება, რომლის მიღებაც შესაძლებელია ნოტარიუსის ან სხვა სპეციალისტისგან, რომელიც მონაწილეობს საჭირო დოკუმენტაციის მიღებაში;
• ხელშეკრულება და მისი ყველა დანართი;
• გარიგების მონაწილე ფიზიკური პირების პასპორტები;
• ჩეკი სახელმწიფო გადასახადის გადახდისთვის
• სხვა დოკუმენტაცია, თუ არსებობს მისი მიწოდების საჭიროება.

როგორ ხდება გადასახადები?

თუ ქონება აწარმოებს შემოსავალს, ის იბეგრება. თანხების ჩარიცხვის დრო და გადახდის პროცედურა პირდაპირ დამოკიდებულია გადასახადის გადამხდელის სტატუსზე. თუ გაანგარიშება განხორციელდება გამარტივებული საგადასახადო სისტემის მიხედვით, დამატებითი სადაზღვევო შენატანებით, სახელმწიფოს მიმართ გამოქვითვის ოდენობა იქნება ქირის თანხის 6%. ანალოგიური წესი ვრცელდება ინდივიდუალურ მეწარმეებზე. იმის გარკვევით, შეუძლია თუ არა ფიზიკურ პირს ფართის დაქირავება, შესაძლებელი იქნება იმის გარკვევა, რომ ასეთი შესაძლებლობა არსებობს. თუმცა მოქალაქეს ერთჯერადი გადახდით 13%-იანი პირადი საშემოსავლო გადასახადის გადახდა მოუწევს. წესები აისახება რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 208-ე მუხლში. თუ მოქალაქე გადასახადების გადახდას თავს არიდებს, მას სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა ან ადმინისტრაციული ჯარიმა დაეკისრება.

თუ გამქირავებელი ორგანიზაციაა

იურიდიულ პირს შეუძლია უძრავი ქონების გაქირავებაც. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 209-ე, 213-ე და 608-ე მუხლების შესაბამისად, ორგანიზაციებს აქვთ იგივე უფლება, ფლობდნენ, გამოიყენონ და განკარგონ საკუთარი ქონება, როგორც ფიზიკური პირები. თუმცა კანონი არ აწესებს შეზღუდვას იურიდიული პირის საკუთრებაში არსებული სტრუქტურების რაოდენობაზე. მსგავსი წესი აისახება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 213-ე მუხლში. თუ შენობა იჯარით არის გაცემული იურიდიული პირის მიერ, ხელშეკრულება იდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 606-ე და 670-ე მუხლების შესაბამისად. ამ შემთხვევაში, დოკუმენტში უნდა იყოს მითითებული OKVED კოდი 70.20.2.

იურიდიულ პირთან ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს წერილობით. არ აქვს მნიშვნელობა რა ვადით არის გათვალისწინებული ქონება.

ხელშეკრულება ასევე უნდა შეიცავდეს სავალდებულო ინფორმაციას, რომელიც მოიცავს:

• შენობის მახასიათებლები;
• ინფორმაცია ხელშეკრულებაში მყოფი იურიდიული და ფიზიკური პირების შესახებ;
• ქირავდება;
• შენობებისა და რემონტის გამოყენების თავისებურებები;
• გარიგების მხარეთა ხელმოწერები.

თუ ხელშეკრულებაში იჯარის ვადა არ არის განსაზღვრული, იგი ითვლება განუსაზღვრელი ვადით დადებულად. ეს წესი გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლში. ხელშეკრულება და მის ყველა დანართი ასევე უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ში, თუ არასაცხოვრებელი უძრავი ქონება იჯარით არის გაცემული 1 კალენდარულ წელზე მეტი ვადით.

იმისათვის, რომ უფლებამოსილი ორგანო დაეთანხმოს რეგისტრაციას, იურიდიული პირის წარმომადგენელს უნდა მოამზადოს შემდეგი დოკუმენტები:

• წესების შესაბამისად შევსებული განაცხადი;
• დასრულებული და ხელმოწერილი ხელშეკრულება, ასევე მისი დანართი;
• უძრავი ქონების საკადასტრო პასპორტი;
• ორგანიზაციის სამართლებრივი სტატუსის დამადასტურებელი საბუთები;
• სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ფაქტის დამადასტურებელი დოკუმენტები;
• საჭიროების შემთხვევაში დამატებითი საბუთები.

თუ გამქირავებელი ფიზიკური პირია

თუ ფიზიკური პირი მოქმედებს როგორც მეიჯარე, იცვლება ხელშეკრულების გაფორმების პროცესი და გარიგების სპეციფიკა. ასე რომ, დოკუმენტში უნდა იყოს მითითებული შენობის მისამართი და მახასიათებლები. ამ შემთხვევაში მიზნობრივი გადახდები არ დაექვემდებარება დღგ-ს. მასში ასევე შედის კომუნალური გადასახადები.

პირს, რომელიც ქირაობს კომერციულ ფართს, შეუძლია საფასური შეიტანოს პირის საბანკო ანგარიშზე ან უზრუნველყოს ნაღდი ანგარიშსწორებით.

ქირავნობის ცვლილებები უნდა განხორციელდეს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლი ადგენს, რომ გადახდის ოდენობის კორექტირება უნდა მოხდეს არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ. თუ ხელშეკრულება გაფორმებულია ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, დოკუმენტი უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ის ტერიტორიულ განყოფილებაში.

ქირავდება არასაცხოვრებელი ფართი 2018 წელს - დამოუკიდებლად, დოკუმენტები, წესები

რუსეთში ფიზიკური პირები შეიძლება იყვნენ არა მხოლოდ საცხოვრებელი ფართების, არამედ არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებიც - ისინი, რომლებიც არ არიან რეგისტრირებული დასახლების ან ქალაქის საბინაო ფონდში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 213-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი). ამრიგად, ამ ტიპის უძრავი ქონების მფლობელებს შეუძლიათ განკარგონ იგი საკუთარი შეხედულებისამებრ, მათ შორის გაქირავებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 541-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

არასაცხოვრებელი ფართების იჯარით გაცემის ტრანზაქციები, რომელშიც მონაწილეები არიან სამოქალაქო პირები, იდება გარკვეული წესების მიხედვით, მრავალი თვალსაზრისით, როგორც იურიდიულ პირებთან ან ინდივიდუალურ მეწარმეებთან გარიგებები.

არსებობს ზოგადი წესები, რომელთა დაცვით შეგიძლიათ ეფექტურად და სწრაფად იქირავოთ უძრავი ქონება, რომელიც არ არის საბინაო ფონდის ნაწილი.

გარდა ამისა, არსებობს სპეციფიკური მახასიათებლები არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების უსასყიდლოდ გაქირავებისას, ან პირიქით, ფიზიკურ პირზე და ა.შ.

მოდით განვიხილოთ, როგორც მაგალითი, სიტუაციების რამდენიმე ვარიანტი, რომლებშიც შესაძლებელია არასაცხოვრებელი შენობების იჯარა საკუთარი პირობების შესაბამისად.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 209-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის საფუძველზე, ისევე როგორც სხვა სამართლებრივი სტანდარტები, მფლობელს, როგორც ფიზიკურ პირს, შეუძლია იქირაოს უძრავი ქონება, რომელიც არ არის საბინაო ფონდის ნაწილი.

და ამისთვის მას არ სჭირდება გახდეს ინდივიდუალური მეწარმე (შემდგომში - ინდივიდუალური მეწარმე), რათა კანონიერად მიიღოს შემოსავალი შენობების ან არასაცხოვრებელი შენობის ან ნაგებობის გაქირავებიდან.

თუ ქონების მფლობელი არ იყენებს რეგულარულ დაქირავებულ შრომას, მაშინ კანონი საშუალებას აძლევს არ გახდე ინდივიდუალური მეწარმე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 19-ე მუხლის 1-4 პუნქტები).

ამავდროულად, ყველა ხელშეკრულება, რომელიც დადებულია ფიზიკური პირების მიერ ასეთი ქირავნობის გარიგების დროს, იურიდიულად განიხილება როგორც GPC - სამოქალაქო სამართლებრივი ხასიათის ხელშეკრულებები.

ეს ნიშნავს, რომ იჯარა საკმაოდ მარტივად შეიძლება დადგინდეს იჯარის ხელშეკრულების სახელშეკრულებო დადების შესაბამისად.

კიდევ რამდენიმე სიტყვა უნდა ითქვას იმ შემთხვევის შესახებ, როდესაც ფიზიკური პირი იურიდიულ პირს იჯარით აძლევს არასაცხოვრებელ ფართს.

აქ მნიშვნელოვანია ხელშეკრულების ტექსტში შემდეგი პუნქტების გათვალისწინება, რაც გავლენას მოახდენს დამსაქმებელი საწარმოს ბუღალტერიაზე:

1. უნდა მიეთითოს ინფორმაცია ობიექტის შესახებ - ზუსტი მისამართი, ადგილმდებარეობა, საკადასტრო აღრიცხვის ნომერი, ოპერატიული და ტექნიკური ინფორმაცია (მაგალითად, ფართობი, სართულების რაოდენობა, სამუშაოს კეთილმოწყობა და ა.შ.).
2. იურიდიული პირები არ გადაიხდიან დღგ-ს. პირი არ არის საჭირო, რადგან ხელშეკრულება გაფორმებულია არა სხვა საწარმოსთან, არამედ მოქალაქესთან.
3. ქირავნობის ფასი შეიძლება შეიცავდეს გადასახადებს კომუნალური გადასახადებისთვის. ეს მოსახერხებელია საწარმოს ხარჯების სწორად აღრიცხვისთვის.
4. ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს გადახდის ფორმა - უნაღდო ან თანხის ნაღდი ანგარიშსწორებით.
5. იურიდიული პირი, რომელიც იხდის ინდივიდს პირის გადახდა მისი ქონების დროებით სარგებლობისთვის ასევე არის გადასახადის გადამხდელი პირადი საშემოსავლო გადასახადით (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 226-ე მუხლის 1 პუნქტი). აქედან გამომდინარე, საწარმოს შეუძლია დამოუკიდებლად გადარიცხოს 13% საგადასახადო ორგანიზაციას ამ ტრანზაქციისთვის.

თანამედროვე გადახდის სისტემის წყალობით, იურიდიულ პირებს შეუძლიათ გადაიხადონ ფიზიკურ პირებთან უნაღდო ანგარიშსწორებით.

უბრალოდ, ხელშეკრულებაში უნდა მიუთითოთ ანგარიშების საბანკო რეკვიზიტები, ფიზიკური პირის პლასტიკური ბარათი, სადაც მოიჯარე გადაუხდის მოქალაქე-მეიჯარის უძრავი ქონებით სარგებლობის საფასურს.

Შენიშვნა! თუ იურიდიულმა პირმა დადო იჯარის ხელშეკრულება ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებულ არასაცხოვრებელ ფართებზე და თუ ეს უკანასკნელი ხდება ინდივიდუალური მეწარმე ასეთი ხელშეკრულების მოქმედების ვადის შუალედში, მაშინ იურიდიული პირი. პირს არ მოეთხოვება ტრანზაქციაზე 13%-იანი გადასახადის გადახდა. იქ საგადასახადო სისტემა სხვა სქემით დაინერგება.

შესაძლებელია თუ არა ფიზიკური მიღება? სახე

იურიდიულ პირს ან ფიზიკურ მეწარმეს, რომელიც არის არასაცხოვრებელი ფართის მფლობელი, აქვს სრული უფლება, გასცეს იგი ფიზიკურ პირზე. ამ მხრივ არანაირი სამართლებრივი აკრძალვა არ არსებობს. ამ შემთხვევაში, უმჯობესია ყურადღება გაამახვილოთ ხელოვნებაზე. 606-670 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი.

იჯარის ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მითითებული:

• OKVED იურიდიული კოდი პირები (70.20.2);
• ხელშეკრულების ხანგრძლივობა;
• პირთა პირადი ინფორმაცია სახეები;
• შენობის სრული მახასიათებლები;
• ობიექტის საკადასტრო ნომერი;
• ქირის ოდენობა;
• დამქირავებლის (ფიზიკური პირის) მესაკუთრეს (იურიდიულ პირს) ფართის სარგებლობის საფასურის გადახდის პროცედურა;
• მიუთითეთ გაქირავების დეტალები და განსაკუთრებული ასპექტები (წესები, ექსპლუატაციის პროცედურები, შეკეთების შესაძლებლობა და ა.შ.).

პრინციპში იგივე ხდება ინდმეწარმესთან და ფიზიკურ პირთან ტრანზაქციის შესრულებისას. მხოლოდ წესდებისა და იურიდიული პირების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის ცნობის ნაცვლად, ინდივიდუალური ბიზნესმენი ნოტარიუსს წარუდგენს მეწარმეთა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის ცნობას გარიგების დასასრულებლად.

შესაძლებელია თუ არა უფასოდ

რუსეთის კანონმდებლობით, არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელების იძულება არ არსებობს, რომ უპრობლემოდ გაქირავონ თავიანთი ქონება საფასურისთვის. ეს არის მესაკუთრის უფლება და არა მისი ვალდებულება კანონის წინაშე.

მაშასადამე, უსასყიდლო გარიგება ისეთივე შესაძლებელია, როგორც ფასიანი, მიუხედავად რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 540-ე მუხლის 1-ლი პუნქტისა, სადაც ნათქვამია, რომ მოიჯარე იღებს ვალდებულებას გადაიხადოს ქირავნობის მომსახურება ქონების მფლობელს.

ფიზიკურ პირებს შორის არასაცხოვრებელი ფართების ქირავნობის ხელშეკრულების ნიმუში შეგიძლიათ იხილოთ ამ სტატიაში.

რეალტორებთან შეგიძლიათ თქვენი ქონების დაქირავება ბევრად უფრო სწრაფად და ეფექტურად. ისინი უფრო სწრაფად პოულობენ მყიდველს გაქირავების სერვისებისთვის, ვიდრე ეს იყო მოდური დამოუკიდებლად.

დოკუმენტაცია

არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის რეგისტრაციის მთელი პროცედურა ხდება მხოლოდ სპეციალური ხელშეკრულების გაფორმებით მისი ნოტარიულად დამოწმებით. ამიტომ, ნოტარიუსთან ტრანზაქციაზე წინასწარ უნდა დარეგისტრირდეთ, თუ უკვე იპოვეთ მომსახურების მყიდველი.

როდესაც მესაკუთრე აპირებს დამოუკიდებლად მოამზადოს საბუთების პაკეტი გარიგების დასასრულებლად, მაშინ მას დასჭირდება შემდეგი დოკუმენტები:

• სამოქალაქო პასპორტი, თუ ის არის ფიზიკური პირი;
• იურიდიული პირის რეგისტრაციის მოწმობა, თუ ის არის საწარმო;

• არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების საკუთრების დოკუმენტაცია - ცნობა უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან, ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება და ა.შ.;

• უძრავი ქონების ტექნიკური დოკუმენტაცია;
• მინდობილობა, თუ არიან გარიგებაში მონაწილე მხარეთა წარმომადგენლები;
• მეუღლის თანხმობა, თუ გამქირავებელი ფიზიკური პირია. პირი და ქონება ქორწინების დროს ერთობლივი საკუთრებაა;
• ბანკის ნებართვა, თუ ქონება ჩამორთმეულია იპოთეკის ან სხვა ხელშეკრულებით.

გარდა ზემოაღნიშნული საბუთებისა, რომლებიც ეკუთვნის იურიდიულ პირებს, მათ მიმართ ასევე არსებობს მოთხოვნები, წარადგინონ არაერთი სხვა დოკუმენტი. ეს არის ფინანსური ანგარიშგება, შემადგენელი დოკუმენტაცია, წარმომადგენლის მინდობილობა და ა.შ.

იმ შემთხვევაში, როდესაც HOA იჯარით გასცემს არასაცხოვრებელ ფართს, ჩვენ ასევე ვსაუბრობთ იურიდიულ პირზე.

ასეთი პარტნიორობა ეფუძნება მათ შემადგენელ დოკუმენტაციას, რომელიც შედგენილია სახლის (სახლების) მკვიდრის მონაწილეობით. ასეთ საზოგადოებებს უფლება აქვთ განკარგონ პარტნიორობის საკუთრებაში არსებული არასაცხოვრებელი ფართები.

არ არის საჭირო დადებული იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაცია სარეგისტრაციო პალატაში (Rosreestr, EGRN - უძრავი ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრი), თუ:

• ხელშეკრულების ვადა განისაზღვრება 12 თვეზე ნაკლები;
• ხელშეკრულებაში საერთოდ არ არის მითითებული ვადა.

წინააღმდეგ შემთხვევაში, როდესაც ხელშეკრულების მოქმედების ვადა 12 თვეზე მეტია დადგენილი, მაშინ ასეთი ხელშეკრულების რეგისტრაცია უძრავი ქონების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში სავალდებულოა.

Ერთი საკუთარი

არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების იჯარით გაცემის ტრანზაქციის განხორციელებამდე ჯერ უნდა გესმოდეთ, რას გამოიყენებს იგი დამქირავებელი (მოქირავნე) და რა მიზნით გამოიყენებს მას.

შესაძლო ვარიანტები დანიშნულებისამებრ არასაცხოვრებელი შენობების დაქირავებისას:

• საწყობისთვის;
• როგორც საწარმოო სახელოსნო;
• შენობის ოფისად გამოყენება;
• სავაჭრო ზონა (პუნქტი);
• მომსახურების გაწევისთვის (მომსახურებით ვაჭრობა);
• როგორც ავტოფარეხი;
• ცხოველების, ფრინველების, მზარდი მცენარეების შესანახად;
• პირადი სარგებლობისთვის (მაგალითად, როგორც სათავსო სხვადასხვა ნივთების, ხელსაწყოების, აღჭურვილობის შესანახად) და სხვა.

დანიშნულებისამებრ, ყურადღება ეთმობა არასაცხოვრებელი შენობების ფართობს, ზომას და განლაგებას. ქირის ღირებულების ფორმირებაზე მნიშვნელოვნად მოქმედებს დამქირავებელზე იჯარით გაცემული ფართის კვადრატული მეტრი.

ობიექტის მდებარეობა გავლენას ახდენს საწარმოო გადაწყვეტილებების, გეგმების, გრაფიკების და სხვათა მოხერხებულობაზე. ამიტომ, თქვენ უნდა მოძებნოთ მომავალი მოიჯარე ქონების ტიპისა და დანიშნულების მიხედვით.

ზოგადად, არასაცხოვრებელი ფართის ან შენობის ან ნაგებობის დამოუკიდებელი იჯარის პროცედურა შედგება ქმედებების შემდეგი ალგორითმისგან:

1. თავად ქონების მესაკუთრის საბუთებისა და საბუთების მომზადება და მოწესრიგება.
2. ქირავნობის ღირებულების წინასწარი გაანგარიშება.
3. სარეკლამო კამპანიის შექმნა.
4. განათავსეთ რეკლამები ინტერნეტში ან თავად განათავსეთ ისინი ქალაქის მასშტაბით განცხადებების დაფებზე.
5. პოტენციური მოიჯარეებისგან ზარების მიღება.
6. შეხვედრების მოწყობა და სიტყვიერი შეთანხმება გარიგებაზე.
7. დანიშნეთ შეხვედრა ნოტარიუსთან.
8. გააფორმეთ გარიგება.
9. ხელშეკრულების რეგისტრაცია სარეგისტრაციო პალატაში (თუ ეს კანონით არის გათვალისწინებული კონკრეტულ ინდივიდუალურ შემთხვევაში).
10. მოიჯარისთვის არასაცხოვრებელი შენობების გასაღებების გაცემა და მასთან დაკავშირებული დოკუმენტაცია (მაგალითად, შენობაში მდებარე ქონების მიღებისა და გადაცემის აქტი).

ქირის ღირებულების გამოსათვლელად შეგიძლიათ მოიწვიოთ სპეციალური ექსპერტი შემფასებელი, რომელსაც შეუძლია გამოთვალოს ყველაფერი არსებული ბაზრის პირობების გათვალისწინებით და თუნდაც მომავალი წლის პროგნოზების გათვალისწინებით.

ასეთი მომსახურება, რა თქმა უნდა, არ არის უფასო, ამიტომ ყველა ქონების მფლობელს არ შეუძლია გადაწყვიტოს ისინი. მაგრამ ასეთი შეფასება საშუალებას აძლევს ქონების მფლობელს ჰქონდეს ექსპერტის გათვლების ანგარიშები.

ასეთი ქაღალდით, მფლობელს გაუადვილდება გარიგება მომავალ მოიჯარეებთან ქირავნობის მომსახურების ფასების დადგენისას.

როგორიც არ უნდა იყოს არასაცხოვრებელი ფართის იჯარით გაცემა - რეალტორის მეშვეობით თუ ინდივიდუალურად, ყოველთვის უნდა მიმართოთ ადვოკატს ან ნოტარიუსს გარიგების დასასრულებლად საბუთების სრული პაკეტის შესახებ.

ასეთი კონსულტაციები, როგორც წესი, უფასოა და მათი მიღება შესაძლებელია ტელეფონით ან იურიდიული მომსახურების ვებსაიტზე. ყურადღება უნდა მიაქციოთ შენობის გამოყენების მიზანს, მაშინ გაგიადვილდებათ მოიჯარე.

არანაკლებ მნიშვნელოვანია გადასახადის გადახდის აუცილებლობა - აქ არ აქვს მნიშვნელობა ფიზიკურს. პირი ან იურიდიული პირი პირი არის ფართის მფლობელი - იგი ვალდებულია გადასახადის მეშვეობით გადაიხადოს სახელმწიფო ხაზინაში შემოსავლის 13%.

წაიკითხეთ აქ იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების შესახებ არასაცხოვრებელი ფართებისთვის ერთ წელზე მეტი ვადით.

ამ გვერდზე განიხილება არასაცხოვრებელი ფართების იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაცია.

წყარო: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

არ იცით როგორ ვაქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება? ყველაფერი იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა გააკეთოთ ეს საკუთარ თავს და სწრაფად

ოფისები, საწყობები, სამრეწველო და თავისუფალი სარგებლობის ობიექტები - ყველა ამ ტიპის ობიექტი მოთხოვნადია მეწარმეებში, რომლებსაც აქვთ საკუთარი ბიზნესი ან ახლახან იწყებენ ბიზნესს.

იმის უზრუნველსაყოფად, რომ კომერციული ფართები უბრალოდ უსაქმოდ არ იჯდეს, მათი მფლობელები ხშირად გადაწყვეტენ მათ გაქირავებას. როგორ სწრაფად მოვძებნოთ კლიენტი, გავაფორმოთ გარიგება მასთან, ისევე როგორც ყველაფერი ჩვენს სტატიაში არასაცხოვრებელი შენობების გაქირავების პირობების შესახებ.

ძვირფასო მკითხველებო! ჩვენი სტატიები საუბრობენ იურიდიული საკითხების გადაჭრის ტიპურ გზებზე, მაგრამ თითოეული შემთხვევა უნიკალურია.

თუ გსურთ გაიგოთ, როგორ მოაგვაროთ თქვენი კონკრეტული პრობლემა, გთხოვთ, გამოიყენოთ ონლაინ კონსულტანტის ფორმა მარჯვნივ ან დარეკეთ. სწრაფია და!

როგორ ვაქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება?

კომერციული ქონების იჯარა არ არის რთული და რაც მთავარია მომგებიანი.სწორი მიდგომით და პროცესის ძირითადი ეტაპების ცოდნით, გარიგების დადება არ იქნება რთული.

მთავარია ფასის გადაწყვეტა, კლიენტის პოვნა და ხელშეკრულების სწორად გაფორმება.

განვიხილოთ გარიგების ყველა ეტაპი.

ღირებულების განსაზღვრა

დამოუკიდებლად გარიგების განხორციელებისას, ქირის ღირებულების განსაზღვრა ხშირად არაობიექტურია.

ყველა მფლობელს სურს მიიღოს უდიდესი სარგებელი.

მაგრამ ძალიან მაღალმა ფასმა შეიძლება შეაშინოს პოტენციური მოიჯარეები, ხოლო ძალიან დაბალმა ფასმა შეიძლება გააჩინოს ეჭვი. როგორც წესი, მფლობელები მიმართავენ სპეციალისტებს - რეალტორს ან შემფასებელს - ღირებულების შესაფასებლად.

როგორ ვაქირაოთ არასაცხოვრებელი ფართი საკუთარ თავს? ამის გაკეთება შეგიძლიათ პროფესიონალების დახმარების გარეშე.ფასის დასადგენად, თქვენ უნდა შეისწავლოთ მსგავსი შეთავაზებები კონკურენტებისგან. ეს შესაძლებელს გახდის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ზოგადი მდგომარეობის გააზრებას და თქვენი ფართის სწორად შეფასებას.

ᲛᲜᲘᲨᲕᲜᲔᲚᲝᲕᲐᲜᲘ:მოიჯარე ქირაობს კომერციულ ქონებას შემოსავლის გამომუშავების მიზნით, ამიტომ ღირებულების შეფასებისას მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ სავარაუდო შესაძლო მოგება, რომელიც მას შეუძლია მიიღოს.

ფასზე გავლენას ახდენს ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა:

• მოედანი;
• განლაგება;
• სარემონტო მდგომარეობა;
• ავეჯის, ინტერნეტისა და სხვა აღჭურვილობის არსებობა;
• მდებარეობა;
• პარკინგის ხელმისაწვდომობა;
• ხელმისაწვდომობა ბიზნეს კლიენტებისთვის;
• გამტარიანობა.

ამ პუნქტების გათვალისწინების და კონკურენტების შეთავაზებების მონიტორინგის შემდეგ, შეგიძლიათ ობიექტურად შეაფასოთ თქვენი ქონება.

მოძებნეთ კლიენტი

მესაკუთრისგან კომერციული უძრავი ქონების იჯარით გაცემა გულისხმობს პოტენციური მოიჯარეების ძიებას.

სანამ ამას გააკეთებთ, თქვენ უნდა გააკეთოთ კომერციული შეთავაზება ან რეკლამა.

მასში დეტალურად უნდა იყოს მითითებული ქონების ყველა მახასიათებელი: ფართობი, იატაკი, მდებარეობა, ინფრასტრუქტურა, ტექნიკური მდგომარეობა და აღჭურვილობა. უმჯობესია რეკლამაში ყურადღება გავამახვილოთ უპირატესობებზე.

ამავდროულად, მნიშვნელოვანია ოთახის ნაკლოვანებების მითითება, რათა დათვალიერებისას თავი უხერხულ მდგომარეობაში არ ჩაგდოთ და კლიენტი არ შეაშინოთ.

მოდით უფრო დეტალურად განვიხილოთ პოტენციური მოიჯარეების პოვნის გზები.

1. ძებნა მეგობრების მიხედვით.თქვენი წინადადებით დაინტერესებული პირის პოვნა უმარტივესი გზაა მეგობრებისა და ახლობლების კითხვა. ხშირად, ქონების მფლობელები მოძრაობენ ბიზნეს წრეებში, რაც ნიშნავს, რომ ეს ამარტივებს მათი ქონების სწრაფად გაქირავებას.
2. რეკლამის განთავსება სპეციალიზებულ ინტერნეტ რესურსებზემაგალითად, ავიტო. ამ მეთოდის უპირატესობა ის არის, რომ თქვენს წინადადებას ნახავს ასობით, ან თუნდაც ათასობით დაინტერესებული მხარე. მოიჯარე რომ რაც შეიძლება მალე იპოვოთ, თქვენ უნდა დაწეროთ კარგი, დეტალური რეკლამა, სადაც აღწერილი იქნება შენობის ყველა დადებითი და უარყოფითი მხარე.

   რეკლამას თან უნდა ახლდეს რამდენიმე ფოტოსურათი.

   ეს გაუადვილებს პოტენციურ კლიენტს გადაწყვიტოს ღირს თუ არა მისი განხილვა.

3. შეთავაზების გაგზავნა ელექტრონული ფოსტით.ბარები, რესტორნები, მაღაზიები, სალონები და სხვა ორგანიზაციები და დაწესებულებები ხშირად ეძებენ შენობებს სხვა ადგილის გადასაადგილებლად ან გასახსნელად. თქვენ შეგიძლიათ გაიგოთ ბიზნესის მფლობელების ელექტრონული ფოსტის მისამართები, რომლებიც შეიძლება დაინტერესდნენ მათი კომპანიების ოფიციალურ ვებსაიტებზე.

დოკუმენტის წარდგენა და ხელმოწერა

თქვენი ქონების სათანადო პრეზენტაცია არის გარიგების სწრაფად დადების გასაღები.

შენობის ჩვენებისას შეეცადეთ მეტი ინფორმაცია აჩვენოთ მის შესახებ, ფოკუსირდეთ უპირატესობებზე და შესაძლო მოგებაზე, რომელსაც ობიექტი მოუტანს კლიენტს.

ხელშეკრულების დადება არის ბოლო, მაგრამ ყველაზე მნიშვნელოვანი და საპასუხისმგებლო ნაბიჯი გარიგებაში. სწორად შედგენილი და შესრულებული დოკუმენტი დაიცავს მფლობელს არაკეთილსინდისიერი მოიჯარისგან. რა უნდა შედიოდეს მასში:

• მოიჯარისა და მფლობელის პირადი ინფორმაცია;
• მისამართი, ტერიტორია და ტექნიკური მახასიათებლები;
• რეგისტრაციის მონაცემები;
• ბოლო ვადა;
• გადახდის ოდენობა და მისი გადარიცხვის წესი;

ᲛᲜᲘᲨᲕᲜᲔᲚᲝᲕᲐᲜᲘ:კანონით, მფლობელს არ აქვს უფლება გაზარდოს გადასახადი წელიწადში ერთხელ. შესაბამისად, ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს ქირის შესაძლო გაზრდის მაქსიმალური ოდენობა და პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც მოიჯარეს ეცნობება ამის შესახებ.

დოკუმენტში მნიშვნელოვანია დეტალურად აღწეროს მხარეთა უფლებები და მოვალეობები და მიეთითოს პასუხისმგებლობის ბუნება თითოეული პუნქტის დარღვევისთვის. სასარგებლო იქნება ხელშეკრულების დამატება შენობაში არსებული ქონების ინვენტარით. ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ მესაკუთრეს საშუალება ექნება მიიღოს ფულადი კომპენსაცია, თუკი ავეჯი ან ტექნიკა დაზიანდა დამქირავებლის მიერ.

არასაცხოვრებელი ფართების გაქირავების ყველაზე სწრაფი გზები

როგორ სწრაფად ვაქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება?

მათთვის, ვისაც არ სურს დახარჯოს პირადი დრო კლიენტების ძებნაში, მოლაპარაკებებსა და ჩვენებაზე, უმჯობესია დაუკავშირდეს რეალტორს.

ის შეაფასებს ქონებას, დაადგენს სწორ საბაზრო ღირებულებას, გადაიღებს მიმზიდველ ფოტოებს, დაადგენს კომპეტენტურ რეკლამას და თავად წარმოგიდგენთ თქვენს ქონებას.

თუმცა, აგენტებთან მუშაობასაც კი აქვს თავისი ნიუანსი.როგორც წესი, რეალტორები მუშაობენ საკომისიოდ უძრავი ქონების გაქირავების ან გაყიდვის თანხიდან.

საფასური, პროცენტის სახით, ჩვეულებრივ აღებულია განმცხადებლებისგან და არა მფლობელებისგან.

თუმცა, ყველა განმცხადებელი არ იქნება მზად ითანამშრომლოს აგენტთან, რომელსაც ფულის გადახდა მოუწევს.

ამიტომ, თუ მფლობელს სასწრაფოდ სჭირდება მოიჯარე, მას შეუძლია საკომისიოს თავად გადაიხადოს. ეს ხშირად გამოიყენება, თუ მფლობელს ბევრი ქონება აქვს ან სურს ძვირადღირებული უძრავი ქონების დაქირავება.

აგენტისთვის გადახდილი თანხა არა მხოლოდ ჯიბეში ჩავა, არამედ საჭირო ხარჯებისთვისაც - ფოტოები, ვიდეო პრეზენტაციები, რეკლამა და ა.შ.

არასაცხოვრებელი შენობის ან ოფისის გაქირავების კიდევ ერთი სწრაფი გზა არის ღირებულების შემცირება.ამასთან, არ არის აუცილებელი მისი თითქმის არაფრად გაქირავება, საკმარისია გადასახადის შემცირება 10%-ით. მაშინ თქვენი შეთავაზება კონკურენტუნარიანი იქნება.

გაქირავების პერიოდები

მნიშვნელოვანი პუნქტია არასაცხოვრებელი შენობების იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების ვადა. ის მოდის სამ ტიპად.

1. Გრძელვადიანი- ერთი წელი ან მეტი.
2. მოკლე- წელიწადზე ნაკლები.
3. განუსაზღვრელი ვადით.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, თუ ხელშეკრულებაში არ არის განსაზღვრული ვადა, მაშინ იგი ითვლება დადებულად განუსაზღვრელი ვადით. ამ შემთხვევაში, თითოეულ მხარეს აქვს უფლება შეწყვიტოს იგი ნებისმიერ დროს, გადაწყვეტილების შესახებ სამი თვით ადრე.

მოკლევადიანი ხელშეკრულება იდება არა უმეტეს ერთი წლის ვადით. როგორ განვაახლოთ იჯარის ხელშეკრულება არასაცხოვრებელი ფართებისთვის? გახანგრძლივება ხდება ავტომატურად განუსაზღვრელი ვადით, თუ ორივე მხარე კმაყოფილია ყველაფრით.

ამ შემთხვევაში ხელშეკრულების ხელახალი დადება არ არის საჭირო. ზოგიერთ შემთხვევაში, მფლობელმა შეიძლება მოითხოვოს ახალი დოკუმენტი პირობების ან გადახდის შესაცვლელად. ეს შესაძლებელია მხოლოდ დამქირავებლის თანხმობით.

გრძელვადიანი ხელშეკრულება ექვემდებარება რეგისტრაციას ფედერალური სარეზერვო სისტემაში.არასაცხოვრებელი ფართებისთვის ასეთი იჯარის ხელშეკრულების გაგრძელება ხდება ისე, როგორც მოკლევადიანი - ავტომატურად, მხარეთა იგივე პირობებით, უფლებებით და მოვალეობებით, ან იდება ახალი დოკუმენტი შეცვლილი მოთხოვნებით.

ქირავნობის ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა გარკვეული ვადით შესაძლებელია როგორც მესაკუთრის, ისე დამქირავებლის მხრიდან.

ასეთი საკითხები წყდება სასამართლოში ან ორივე პირის ურთიერთშეთანხმებით.

კომერციული უძრავი ქონების იჯარით აღებისას მნიშვნელოვანი ნიუანსებისა და შესაძლებლობების ცოდნა დაგეხმარებათ დადოთ მომგებიანი და უსაფრთხო გარიგება, რომელსაც მოაქვს რეგულარული პასიური შემოსავალი.

საცხოვრებელი (ბინები) და არასაცხოვრებელი (საოფისე) შენობების დაქირავება ყოველთვის გულისხმობს ქირავნობის გადასახადის გადახდის საკითხს. შენობების მფლობელებს აინტერესებთ, სჭირდებათ თუ არა გადასახადების გადახდა, თუ კი, რა ოდენობით, სჭირდებათ თუ არა მათ ინდმეწარმედ რეგისტრაცია და ა.შ. შემდეგი, ჩვენ ვისაუბრებთ შენობის გაქირავების ამ და სხვა დახვეწილობაზე. მოდით დაუყოვნებლივ გავაკეთოთ დათქმა, რომ ჩვენ ვისაუბრებთ მხოლოდ იმ სიტუაციებზე, როდესაც ფართი ქირავდება ინდივიდუალური და არა ორგანიზაციის მიერ, რადგან ამ უკანასკნელ შემთხვევაში ყველა წესი ძალიან განსხვავებული იქნება.

მჭირდება თუ არა გადასახადების გადახდა ბინის ან ოფისის გაქირავებისას?

როდესაც ფიზიკური პირი ქირაობს ფართს, იგი იღებს ქირას ამისათვის, რომელიც, პუნქტების შესაბამისად. 4 პუნქტი 1 მუხ. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 208 აღიარებულია შემოსავალად და ამ შემოსავალზე აუცილებელია პირადი საშემოსავლო გადასახადის (NDFL) გადახდა 13% ოდენობით. ამრიგად, საგადასახადო კოდექსი სახელმწიფო ბიუჯეტში გადახდას მოითხოვს ყველა გაქირავების თანხის 13%.

ხშირად, ქონების მფლობელებს (მიწის მეპატრონეებს) აინტერესებთ: საიდან იცის საგადასახადო სამსახურმა, რომ მე ვიღებ ამ შემოსავალს? საგადასახადო ინსპექციის მიერ მოპოვებული ინფორმაციის წყაროები შეიძლება განსხვავებული იყოს. თუ ქირა საკმარისად დიდია (დაახლოებით 50-100 ათასი რუბლი) და ყოველთვიურად ირიცხება საბანკო ბარათზე (და თუნდაც მითითებით „ქირა“), მაშინ შესაბამისი ინფორმაცია შეიძლება გადაეცეს საგადასახადო ოფისს თავად ბანკის მიერ.

თუ ქირა არც თუ ისე დიდია ან გადახდილია ნაღდი ანგარიშსწორებით, მაშინ საგადასახადო სამსახური, როგორც წესი, აცნობიერებს მის მიღებას თავად მოიჯარისგან. როგორც წესი, ეს ხდება ამა თუ იმ მიზეზით მოიჯარესთან ურთიერთობის გაუარესების გამო (ქირის გადახდის დაგვიანება, ბინაში ან ოფისში ქონების დაზიანება და ა. ხშირად გამოიყენება როგორც მესაკუთრეზე ზეწოლის ბერკეტი.

ამგვარად, იმისათვის, რომ მოიჯარეების მუქარის ტყვეობაში არ აღმოჩნდეს, უნდა გადაიხადოს კანონიერად დადგენილი გადასახადები.

Მნიშვნელოვანი:გადასახადის გადაუხდელობის აღმოჩენის შემთხვევაში ბინის ან ოფისის მფლობელს შეიძლება დაეკისროს არა მხოლოდ ადრე გადახდილი თანხები, არამედ ჯარიმები (დაახლოებით 8% წელიწადში) და ჯარიმები (გადაუხდელის 20%). თანხა)

მჭირდება თუ არა დარეგისტრირება, როგორც ინდივიდუალური მეწარმე?

რუსეთის ფედერაციის სისხლის სამართლის კოდექსის 171-ე მუხლი ადგენს სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობას რეგისტრაციის გარეშე სამეწარმეო საქმიანობის განხორციელებისთვის, თუ ეს დაკავშირებულია შემოსავლის მიღებასთან მინიმუმ 1,500,000 რუბლის ოდენობით. თუ მიღებული შემოსავალი მითითებულ ოდენობაზე ნაკლებია, მაშინ ხელოვნების შესაბამისად. ადმინისტრაციული კოდექსის 14.1 პასუხისმგებლობა იქნება არა სისხლის სამართლის, არამედ ადმინისტრაციული (ჯარიმა 500-დან 2000 რუბლამდე).

ამდენად, აუცილებელია დადგინდეს, არის თუ არა ოფისის ან ბინის გაქირავება საქმიანი საქმიანობა. სამწუხაროდ, ამ კითხვაზე ცალსახა პასუხის გაცემა შეუძლებელია, რადგან შესაბამისი საქმეების განხილვისას სასამართლოები ბევრ ფაქტორს ითვალისწინებენ და არც ერთ პოზიციას არ იცავენ და გადაწყვეტილებას იღებენ საქმის კონკრეტული გარემოებებიდან გამომდინარე. შეიძლება გამოვლინდეს შემდეგი ნიშნები, რომელთა არსებობა მიუთითებს იმაზე, რომ ქონების დაქირავება შეიძლება ჩაითვალოს ბიზნეს საქმიანობად:

1. ქირავდება ოფისი და არა ბინა. ასეთ შემთხვევებში სასამართლოები, როგორც წესი, გამომდინარეობენ იქიდან, რომ ოფისი, როგორც არასაცხოვრებელი ფართი, არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას მოქალაქის ოჯახის ან საყოფაცხოვრებო საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად, არამედ გამოიყენება მოგების მიზნებისთვის.
2. იჯარის განმეორებით განახლება ან იჯარის დადება ძალიან ხანგრძლივი ვადით. ასეთ ვითარებაში სასამართლოები აცხადებენ სისტემატური მოგების ზემოაღნიშნული ნიშნის არსებობას.
3. იურიდიული პირისთვის ფართის გაქირავება.
4. ფართის შეძენა სპეციალურად გასაქირავებლად.

იმ სიტუაციებში, როდესაც ბინა ქირავდება საკუთარი საცხოვრებლისთვის გამოყენების აუცილებლობის გამო, ქირავნობის საქმიანობა არ არის სამეწარმეო.

თუ ზემოთ ჩამოთვლილი ნიშნები არსებობს, მაშინ კანონის თვალსაზრისით, შენობის მფლობელი ვალდებულია დარეგისტრირდეს როგორც ინდმეწარმე. ხაზს ვუსვამთ, რომ ამ შემთხვევაში, საგადასახადო სისტემად გამარტივებული ფორმის არჩევისას, ინდმეწარმე გადაიხდის მხოლოდ 6%-იან გადასახადს, ნაცვლად პირადი საშემოსავლო გადასახადისთვის დადგენილი 13%-ისა. უფრო მეტიც, ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსი არ გულისხმობს მნიშვნელოვან ხარჯებს საგადასახადო ანგარიშების წარდგენისთვის.

ამრიგად, ქონების იჯარით გაცემის ყველაზე მომგებიანი იურიდიული ფორმა არის მისი იჯარით გაცემა ინდივიდუალური მეწარმის სახით გამარტივებული საგადასახადო სისტემით. ეს შეამცირებს საგადასახადო ხარჯებს 6%-მდე.

იურიდიული პირისთვის არასაცხოვრებელი ფართის იჯარით გაცემის პროცესი. სახე ან ფიზიკური სახეს აქვს გარკვეული ნიუანსი და ზოგჯერ ბევრ კითხვას ბადებს. ნებისმიერი ორგანიზაციის საქმიანობის განსახორციელებლად საჭიროა შესაბამისი ფართები, რომლის საკუთრებაში შეძენა ყოველთვის არ არის შესაძლებელი. ამიტომ უფრო მიზანშეწონილია საჭირო ფართის დაქირავება.

ფიზიკური პირის მიერ არასაცხოვრებელი ფართების იჯარით გაცემის პროცედურა

საჭიროა ფიზიკური? ინდივიდუალური მეწარმეების რეგისტრაცია

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში 130-ე და 213-ე მუხლების 1-ლი პუნქტი ამტკიცებს ნებისმიერი ფიზიკური და იურიდიული პირის უფლებას ფლობდეს არასაცხოვრებელ საკუთრებას.

მოქალაქეს, რომელიც არის კონკრეტული ტერიტორიის მესაკუთრე, კანონის თანახმად, შეუძლია ფლობდეს ამ ქონებას, განკარგოს და გამოიყენოს იგი საკუთარი შეხედულებისამებრ. ეს უფლება მითითებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 209-ე მუხლში. არასაცხოვრებელი ფართების დაქირავება არის ნებისმიერი მოქალაქის პრივილეგია, რომელიც გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 608-ე მუხლით.

ზემოაღნიშნული მონაცემებიდან გამომდინარეობს, რომ ფიზიკურ პირს შეუძლია ისარგებლოს მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების განკარგვის უფლებით. ამავე დროს, ის არ არის ვალდებული გახდეს ინდივიდუალური მეწარმე (ანუ გახსნას ინდივიდუალური მეწარმე), რადგან რუსეთის კანონმდებლობა არ შეიცავს ასეთ პირობას.

გამონაკლისს წარმოადგენს ფიზიკური პირების მიერ სამეწარმეო საქმიანობის წარმართვა. პირი ფართის გაქირავებით. ამ შემთხვევაში აუცილებელია ინდივიდუალური მეწარმის გახსნა.

რა შემთხვევაშია საჭირო ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსის მოპოვება?

ფიზიკურ პირებს სამეწარმეო საქმიანობა შეუძლიათ მხოლოდ შესაბამისი რეგისტრაციის პროცედურის გავლისა და ინდივიდუალური მეწარმის სტატუსის მოპოვების შემდეგ. ამასთან, მოქალაქე არ არის ვალდებული გახდეს იურიდიული პირი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 23-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).

სამეწარმეო საქმიანობა გამოირჩევა რამდენიმე დამახასიათებელი მახასიათებლით:

• ქონების გამოყენების შედეგად ფულადი სახსრების რეგულარული მიღება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-2 მუხლის 1-ლი ნაწილი);
• ოპერაციებისა და ოპერაციების ჩანაწერების წარმოება;
• მოიჯარეებთან სტაბილური კავშირების არსებობა;
• უძრავი ქონების შეძენა მისი გაყიდვისას ან გამოყენების პროცესში მოგების მისაღებად;
• ოპერაციების რეგულარული შესრულება კონკრეტულ პერიოდში;
• რამდენიმე არასაცხოვრებელი ფართის შეძენა მსგავსი მიზნით.

მეწარმეობის აღიარების უმთავრესი ფაქტორია ფიზიკური ერთეულების დაქირავება. უძრავი ქონების პირმა უნდა წარმოადგინოს მტკიცებულება იმისა, რომ განხორციელებული ოპერაციები ეხება საქმიანობას მუდმივი შემოსავლის მიღების მიზნით.

მაგალითად, ასეთი დადასტურება შეიძლება იყოს იჯარის ხელშეკრულების ერთი ან მეტი წლით გაფორმება, განმეორებითი გარიგება იმავე იურიდიულ პირებთან და ა.შ. ამ შემთხვევაში მოქალაქე ვალდებულია დაარეგისტრიროს ინდივიდუალური მეწარმე.

უკანონო სამეწარმეო საქმიანობის ჩადენის შედეგები

ფიზიკური სივრცის იჯარით ბიზნესის განხორციელებისას. პირის მიერ, რომელსაც არ გაუვლია ინდივიდუალური მეწარმის შესაბამისი რეგისტრაცია, მის მიმართ აღიძრა სასამართლო პროცესი.

დამნაშავე ექვემდებარება პასუხისმგებლობას ორიდან ერთ-ერთზე:

• კრიმინალური (300 ათას რუბლამდე შეგროვება, სავალდებულო შრომის დანიშვნა 480 საათამდე, ჯარიმა შემოსავლის ოდენობით 2 წლის განმავლობაში ან დაპატიმრება ექვს თვემდე ვადით რუსეთის სისხლის სამართლის კოდექსის 171-ე მუხლით. ფედერაცია);
• ადმინისტრაციული (შეგროვება 500-დან 2 ათას რუბლამდე რუსეთის ფედერაციის ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა პირველი კოდექსის 14.1 მუხლით).

იჯარის ხელშეკრულებების დადების წესები

რუსეთის კანონმდებლობას არ აქვს სპეციალური წესები არასაცხოვრებელი ფართების ქირავნებისთვის გადაცემის რეგულირებისთვის, ამიტომ, ხელშეკრულების გაფორმებისას აუცილებელია ყურადღება გამახვილდეს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 34-ე თავზე, რომელიც მოიცავს ზოგად ინფორმაციას ლიზინგის შესახებ. .

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 606-ე მუხლის საფუძველზე, მესაკუთრე, რომელიც ამ შემთხვევაში არ არის იურიდიული პირი, იღებს ვალდებულებას გარკვეული გადახდის შემდეგ გადასცეს ნაქირავებ ფართს დროებით სარგებლობაში ან მფლობელობაში.

თავად შეთანხმება შედგენილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 434-ე მუხლის მე-2 და 609-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, წერილობით და ორივე მონაწილის მიერ ქაღალდების ხელმოწერით.

ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს შემდეგი პირობები, რომელთა გარეშეც დოკუმენტი ბათილად ჩაითვლება:

• ხელშეკრულების დადების ორივე მხარის დეტალები;
• იჯარით აღებული ქონების მახასიათებლები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 607-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მიხედვით, შეუძლებელია დასკვნის გაკეთება ამ მონაცემების მითითების გარეშე);
• ობიექტით სარგებლობის პირობები;
• ქირავნობის გადახდების ოდენობა.

მოქმედების ვადა შეიძლება არ იყოს მითითებული დოკუმენტში, მაშინ ხელშეკრულება გაფორმებულია განუსაზღვრელი ვადით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლის მეორე ნაწილი).

ასევე, ტექსტი უნდა შეიცავდეს კოდს OKVED-ის მიხედვით (ზოგადი კლასიფიკატორი სხვადასხვა ტიპის ეკონომიკური საქმიანობისთვის მთელ რუსეთში). არასაცხოვრებელი ფართების გასაქირავებლად გამოიყენება OKVED ნომერი 70.20.2..

ობიექტის მახასიათებლები მოიცავს:

• ინვენტარის ნომერი;
• ზუსტი მისამართი (მათ შორის სართული და მდებარეობა სართულზე);
• ფუნქციური დანიშნულება (მაგალითად, ოფისი, საწყობი და ა.შ.);
• სახელი;
• კვადრატი.

ხელშეკრულებას ოფიციალურად დადებულს უწოდებენ მხოლოდ სახელმწიფოში მისი რეგისტრაციის ფაქტის შემდეგ. Rosreestr-ის ორგანოები (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609-ე მუხლი). ფიზიკურ ან იურიდიულ პირებთან შედგენისას ერთ კალენდარულ წლამდე ვადით კონტრაქტები არ საჭიროებს შესაბამის რეგისტრაციასდა შეიძლება დაიდოს ნებისმიერი ფორმით (იგივე ეხება ხელშეკრულების იმავე ვადით გახანგრძლივებას).

მთავრობისთვის რეგისტრაციისთვის დაგჭირდებათ შემდეგი დოკუმენტები:

• განცხადება (მოწოდებული ნოტარიუსის ან სპეციალისტის მიერ, რომელიც იღებს საჭირო ნაშრომებს);
• შეთანხმება ყველა ხელმისაწვდომ დანართთან;
• პირადობის მოწმობა (პასპორტი);
• სახელმწიფო გადასახადის გადახდის ქვითარი (1000 რუბლი);
• საჭიროების შემთხვევაში დამატებითი დოკუმენტაცია (მეუღლის თანხმობა, მეურვეობის ორგანოების ნებართვა და ა.შ.).

მესაკუთრის გადასახადი

ნებისმიერი შენობა, რომელიც შემოსავალს ქმნის, ექვემდებარება გადასახადს. გადახდის დრო და მისი გაანგარიშების პროცედურა პირდაპირ დამოკიდებულია გადასახადის გადამხდელის სტატუსზე:

• გამარტივებული საგადასახადო სისტემით ქირის თანხის 6% დამატებითი სადაზღვევო შენატანებით (ინდივიდუალური მეწარმეებისთვის);
• 13% პირადი საშემოსავლო გადასახადი ერთჯერადი გადახდით (ფიზიკური პირებისთვის, მუხ. 208, პუნქტი 1, პუნქტი 4 რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი).

გადასახადებისგან თავის არიდება გამოიწვევს სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობას ან ადმინისტრაციულ ჯარიმას.

იურიდიული პირისთვის არასაცხოვრებელი ფართის იჯარით გაცემის პროცედურა. სახე

იურიდიული პირი (მაგალითად, უძრავი ქონების სააგენტო) ასევე შეუძლია იმოქმედოს როგორც მეიჯარე. სამოქალაქო კოდექსის 213-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის, 209-ე პუნქტების 1–2, 608-ე პუნქტების საფუძველზე, იურიდიულ პირებს აქვთ იგივე უფლებები უძრავი ქონების ფლობის, განკარგვისა და გამოყენების შესახებ, როგორც ფიზიკურ პირებს.

არ არსებობს შეზღუდვა ხელმისაწვდომი ან დაქირავებული არასაცხოვრებელი შენობების რაოდენობაზე, რაც გათვალისწინებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 213-ე მუხლის მე-2 ნაწილში.

იურიდიული შენობების იჯარით გაცემის თავისებურებები. პირები

იჯარის ხელშეკრულების დადება და ამის შემდეგ წარმოშობილი ურთიერთობების რეგულირება ხორციელდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 606-დან 670-მდე მუხლების შესაბამისად.

იურიდიული პირების საქმიანობის კოდი OKVED-ის მიხედვით მითითებულია 70.20.2.დოკუმენტი უნდა იყოს შედგენილი ექსკლუზიურად წერილობით, განურჩევლად იმ პერიოდისა, რომლისთვისაც ფართი ქირავდება, თუ ერთ-ერთ მონაწილეს აქვს იურიდიული პირის სტატუსი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609-ე მუხლის 1 ნაწილი). .

ყველა ხელშეკრულება ასევე უნდა შეიცავდეს შემდეგ მონაცემებს, რომელთა გარეშეც დოკუმენტი არ ჩაითვლება ძალაში:

• გაქირავებული ფართის მახასიათებლები;
• მონაწილეთა დეტალები, რომლებმაც დადეს ხელშეკრულება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 432 და 606 მუხლები);
• ქირავნობის გადახდების ოდენობა;
• შენობის გამოყენებისა და მისი შეკეთების ნიუანსები;
• ორივე მხარის ხელმოწერა;
• თუ დოკუმენტის ტექსტში არ არის ხელშეკრულების დადების ვადა, იგი აღიარებულია, როგორც დადებული განუსაზღვრელი ვადით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 610-ე მუხლის მეორე ნაწილი).

ხელშეკრულება და მისი ყველა დანართი ექვემდებარება რეგისტრაციას სახელმწიფოში. დარეგისტრირდით ხელმოწერის დროს ერთ კალენდარულ წელზე მეტი ვადით. მხოლოდ ამის შემდეგ ითვლება ოფიციალურად დადებული (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 609-ე მუხლი). სახელმწიფოში დასარეგისტრირებლად. იურიდიული პირი მოითხოვს შემდეგ დოკუმენტაციას:

• სარეგისტრაციო განაცხადი;
• ხელმოწერილი ხელშეკრულება ყველა დანართთან ერთად;
• შენობის საკადასტრო პასპორტი;
• იურიდიული პირის იურიდიული მდგომარეობის დადასტურება (სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა, შემადგენელი დოკუმენტები და ა.შ.);
• სახელმწიფო გადასახადის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტები (15000 რუბლი);
• საჭიროების შემთხვევაში დამატებითი დოკუმენტები (მაგალითად, მოიჯარის ან იურიდიული პირის წარმომადგენელთა უფლებამოსილების დამადასტურებელი დოკუმენტები და ა.შ.).

ფიზიკური პირისგან არასაცხოვრებელი ფართის დაქირავება

იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას მეიჯარესთან, რომელიც არ არის იურიდიული პირი, ყურადღება უნდა მიაქციოთ შემდეგ ნიუანსებს:

• დოკუმენტში მითითებული უნდა იყოს ობიექტის მისამართი და მახასიათებლები;
• ქირავნობის გადახდა არ ექვემდებარება დღგ-ს იმის გამო, რომ ხელშეკრულება დადებულია ფიზიკურ პირთან. სახე;
• საიჯარო გადასახდელების ოდენობა შეიძლება შეიცავდეს კომუნალურ გადასახადებსაც;
• ანგარიშსწორება ხდება რამდენიმე გზით - უნაღდო პირის საბანკო ანგარიშზე. პირები ან ნაღდი ფული;
• საფასურის ოდენობის ცვლილება შეიძლება მოხდეს არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 ნაწილი);
• ერთ წელზე მეტი ხნის იჯარის ვადის მითითებისას აუცილებელია ხელშეკრულების რეგისტრაცია Rosreestr-ის ტერიტორიულ ორგანოსთან.

ჯერ კიდევ გაქვთ შეკითხვები? დაწერეთ თქვენი შეკითხვა ქვემოთ მოცემულ ფორმაში და მიიღეთ დეტალური იურიდიული რჩევა: