Om vi ​​pratar om att investera i fastigheter i syfte att hyra ut det senare, så uppstår frågan direkt: vad är bättre att investera pengar i, vad är lönsamt att hyra ut - kommersiella fastigheter eller bostäder?

Fastighetsmarknadsexperter har kommit fram till att å ena sidan lönar sig kontorsfastigheter snabbare, men å andra sidan har investeringar i kommersiella fastigheter sina egna individuella egenskaper som komplicerar processen att göra vinst.

När det gäller bostadslokaler är det fördelaktigt att hyra ut dem, som ett lönsamt företag, för dem som fick en lägenhet eller ett hus som arv, som gåva, men om vi pratar om investeringsinvesteringar, då återbetalningen av investeringar i bostadsfastigheter beräknas över många år.

De enklaste beräkningarna leder till sådana slutsatser: kostnaden för en standard ettrumslägenhet i ett bostadsområde är cirka 6 miljoner rubel. Den verkliga hyresnivån för vilken bostäder kan hyras ut i ett sådant område är i intervallet cirka 27 tusen rubel per månad. Med enkla aritmetiska beräkningar kommer vi fram till att återbetalningstiden för bostäder kommer att ta minst 19 år. Medan kontorslokaler kostar till exempel 7 miljoner rubel med en yta på 65 kvadratmeter. meter och en hyreskostnad på 13,5 tusen rubel per kvadratmeter, kommer att löna sig om cirka 6,5 ​​år.

Av beräkningarna att döma visar det sig att det är nästan tre gånger mer lönsamt att investera i kommersiella fastigheter än att investera i bostäder.

Ännu mer lönsamt är det att hyra ut butiksfastigheter. I jämförelse med till exempel en tvårumslägenhet, vars återbetalningstid kan vara cirka 14-16 år, lönar sig samma investering i ett kontor på 8-9 år och investering i en butiksyta i ett populärt läge kan löna sig på 6-7 år. Enligt expertberäkningar visar det sig att Vad är lönsamt att hyra ut? shoppingområden. Naturligtvis talar vi om flytande föremål som ligger i de centrala distrikten i huvudstaden och färdigställda på en hög kvalitetsnivå. I bostadsområden blir det inte så stor skillnad.

Samtidigt har investeringar i kommersiella fastigheter vissa risker, eftersom de är mer mottagliga för effekterna av konjunkturnedgångar. Dessutom medför investeringar i kommersiella fastigheter andra risker och svårigheter: du kan helt enkelt felaktigt bestämma den optimala investeringen av pengar och köpa ett ursprungligen illikvid objekt. Dessutom är pappersarbetet för kommersiella fastigheter mer komplicerat än för bostadsfastigheter.

Kostnaderna för att renovera kommersiella fastigheter är betydligt högre jämfört med bostadslägenheter. Detsamma kan sägas om skatter.

Slutsatsen talar alltså för sig själv: att det är lönsamt att hyra ut kommersiella fastigheter, men dessa investeringar kräver stora medel och viss kunskap om fastighetsmarknaden. Samtidigt, genom att investera relativt små medel i bostadsyta, kan du tjäna inkomst utan mindre risker.

för det första, stor anläggningsutrustning är alltid efterfrågad, särskilt i storstäder. För det andra, kostnaden för dess hyra i förhållande till kostnaden för förvärv och underhåll är ganska hög. Och för det tredje, möjligheten att köpa på leasing underlättar kraftigt utbyggnaden av fordonsflottan. Dessutom är konkurrensen på denna marknad för närvarande minimal, även i Moskva.

I den här artikeln kommer vi att ta en detaljerad titt på denna verksamhet, ta reda på hur mycket pengar som behövs för att organisera den och vilken typ av vinst det kan ge.

Valet måste göras på ett ansvarsfullt sätt, eftersom framtida vinster beror på kvaliteten på utrustningen, kostnaden för dess underhåll och utbudet som du erbjuder dina kunder.

Sortimentet måste innehålla både inhemska modeller och utrustning från andra populära tillverkare - amerikanska (Caterpillar), koreanska (Daewoo), japanska (Komatsu) och andra.

Oavsett om ditt företag är beläget i St Petersburg, Nizhny Novgorod eller Krasnoyarsk är det önskvärt att du kan erbjuda dina kunder flera typer av lastbilskranar, grävmaskiner, bulldozers, dumprar, olika vägutrustning osv.

Dessutom är det också nödvändigt att ha personal - förare, mekaniker, grävmaskinist etc., eftersom deras tjänster är mycket efterfrågade, eftersom inte varje kund har sina egna specialister.

Tänk på kostnader och potentiella intäkter med exemplet på flera kategorier av teknik.

Mobila kranar

Lastbilskranar är en av de mest populära typerna av specialutrustning på marknaden. teknologi. De används vid konstruktion av små anläggningar och till och med flerbostadshus, när man lägger kommunikation och annat arbete.

• Ivanovets: en ny Ivanovets lastbilskran kostar i genomsnitt cirka 90 tusen dollar (beroende på lastkapacitet och andra egenskaper varierar priset mycket), medan begagnad utrustning kan köpas för 50-70 tusen dollar. Du kan hyra ut en kran för $150-250 per skift. Det genomsnittliga månatliga hyrespriset är 2,5-3 tusen dollar.
• Daewoo: en ny kran kommer att kosta cirka 95-100 tusen dollar, på en begagnad kan du spara upp till 40 procent av kostnaden. En dags hyra av en sådan kran kommer att ge en inkomst på $250 per skift, medan du på en månad kan få upp till $5 tusen.
• Kato: en ny lastbilskran från det japanska företaget Kato, vars produkter har visat sig väl under masskonstruktion i början av 90-talet av förra seklet, kostar cirka 700 tusen dollar. Du kan köpa begagnade för cirka 20 procent billigare. En dags hyra av en kran kommer att ge en vinst på $500-600, och en månad är cirka 12 tusen dollar.

Grävmaskiner

Grävmaskiner är nästan lika efterfrågade som lastbilskranar. Det rekommenderas att ha i lager både stora modeller som används för konstruktion och små, som ofta används även för landskapsplanering; både hjul och band.

• TVEX: nya TVEX grävmaskiner kostar i genomsnitt cirka 110 tusen dollar, en begagnad grävmaskin kommer att kosta 80-90 tusen. Inkomst från daglig hyra – från 230 dollar. Kostnaden för månadshyran är cirka 5 tusen dollar.
• Komatsu: priserna för nya bandgrävmaskiner av medelstorlek och bärförmåga börjar på 180 tusen dollar, men begagnade kan köpas för nästan halva priset. Att hyra en sådan grävmaskin kommer att ge cirka 250 euro per skift om den hyrs dagligen och upp till 6 000 om den hyrs i en månad.
• Caterpillar: en ny grävmaskin från denna tillverkare kommer att kosta i genomsnitt 120 tusen dollar, en begagnad - 90-100 tusen dollar. Hyran kommer att ge 240-270 dollar per dag och cirka 5 tusen dollar per månad.

Bulldozers

Bulldozers används inom många områden, från vägarbete till utläggningskommunikation.

• Caterpillar: en medelstor bulldozer av detta amerikanska märke kommer att kosta 70-80 tusen dollar, men kostnaden för enskilda modeller kan nå 200-300 tusen. Samtidigt kan du köpa begagnad utrustning för högst 25 procent billigare. Daglig hyra kommer att ge inkomster i mängden 200-220 dollar per skift, månadsvis - cirka 4 tusen dollar. per månad.
• Kirovets: utrustning av detta märke är billig och opretentiös, men är inte mycket sämre än utländska analoger. Kostnaden för en ny bulldozer är cirka 100 tusen dollar, en begagnad kommer att kosta 65-70 tusen. En daglig hyra kommer att ge en vinst på 150-200 euro, och en månadshyra kommer att ge upp till 4 tusen euro.
• SPETSSTROYMASH: en ny bulldozer från denna tillverkare kostar drygt 60 tusen dollar, en begagnad kan köpas för 45 tusen. Du kan hyra en bulldozer för 120-170 euro per skift. Det genomsnittliga månatliga hyrespriset är upp till 3 tusen euro.

Sopbilar

Dumper används överallt - för att transportera nytt material, för att ta bort avfall och för att leverera jord till grönområden.

• Kamaz: den genomsnittliga kostnaden för en dumper är 50 tusen dollar, kostnaden för en begagnad är 30-35 tusen. Att hyra en dumper kommer att ge cirka 140 USD per dag och 1,5-2 tusen per månad.
• Daewoo: en ny dumper från en koreansk tillverkare kostar cirka 100 tusen dollar, medan en begagnad kan köpas för 50-60 tusen. Att hyra en sådan dumper kan ge upp till $150 per skift och cirka 4-5 tusen euro per månad.
• Skåne: kostnaden för en ny dumper är cirka 100 tusen euro, att köpa en begagnad kommer att kosta i genomsnitt 70-80 tusen. Daglig hyra kommer att ge cirka 160 euro per dag och upp till 5 tusen dollar per månad.

Som du kan se ger uutmärkta vinster och genomsnittet Återbetalningstiden för utrustning överstiger inte 2-3 år. Man bör komma ihåg att kostnaden för utrustning förändras hela tiden, och en av de viktigaste uppgifterna för en entreprenör i denna fråga är att hitta de mest lönsamma köpalternativen.

Dmitry Fokin - om vad som kan hyras ut och hur eran av konsumentaktivitet ersätts av eran av uthyrning

IT-verktyg som används av Dmitry Fokin

• Slak
• Redmine
• Skype

Entreprenören från Omsk Dmitry Fokin tror att den nuvarande ekonomiska krisen radikalt kommer att förändra ryssarnas konsumentbeteende: enligt hans åsikt kommer fler och fler människor att hyra nödvändiga saker, snarare än att köpa dem och stå i köer. Dmitry och hans partners lanserade Rentalist – en webbplats för att hyra ut och hyra nästan vad som helst. Människor kan välja och hyra olika bra alternativ, allt från leksaker till en bil. Den största fördelen för kunden är kostnaden för tjänsten, och för organisationen - konstant inkomst och varor i egendom. Dmitry Fokin berättade för Biz360-portalen om vilken typ av vinst du kan få, hur man öppnar ett företag, hittar lokaler och utrustning.

Dmitry Fokin, entreprenör, delägare i en onlineuthyrningstjänst Rentalist.me. Född 1979 i Omsk. Utexaminerades från Moscow State Construction University och Institute of Real Estate and Construction Business. Skaffat erfarenhet inom olika områden - konsult, ekonomi, handel, juridik, e-handel m.m. Sedan 2015 - en av grundarna och chef för uthyrningstjänsten Rentalist.me.

Dmitry Fokin

Ryssar är försiktiga med uthyrning

Det här är inte vår första verksamhet. Efter att ha avslutat nästa projekt började vi fundera på vart vi skulle flytta härnäst. Vid den tiden började dollarn att hoppa.

Min partner och jag kom samtidigt på idén att skapa en uthyrningstjänst som kombinerar ett stort antal erbjudanden på en sida. På den tiden trodde vi att alla desperat behövde en tjänst där de kunde hyra något, och så fort folk fick reda på att det fanns en sådan plats skulle alla våra servrar omedelbart gå ner.

Faktum är att folk behöver hyra, men många tänker inte på det, de tillåter helt enkelt inte tanken på att de bara kan ringa och hyra av andra för en halv dag, till exempel en såg eller en cykel för helgen . Det finns en stereotyp att om du behöver något kan du hitta det från vänner, gå och köpa det eller låna det från jobbet

Efter nyårshelgerna 2015 komponerade vi allt och i april började vi. Ganska snabbt insåg vi att folk själva ännu inte var redo att tjäna pengar på sakerna som låg på deras balkonger. Det finns professionella tjänster som tillhandahåller uthyrningsobjekt, vissa ägare av dessa företag samarbetar gärna med oss, men det finns också de som säger - varför, vi har en egen hemsida, varför duplicera någon annanstans.

Tjockleksmätare att hyra

Om vårt projekt jämförs med något, så kan det jämföras med Avito – naturligtvis strukturmässigt och inte skalamässigt än. På Avito kan en bilaffär visa sina egna bilar, och en vanlig person säljer Zhiguli. Det är samma sak här: det finns möjlighet för uthyrningsföretag att visa upp sitt sortiment och vem som helst kan hyra ut sina skridskor genom oss, som de har haft på sin balkong i 20 år. Följaktligen kan du hyra vad som helst - från blandare och brädspel till byggformar, kranar och tung utrustning.

Sortimentet är ganska brett, vi inkluderade nästan hela produktsortimentet, gjorde kataloger - du kan hitta allt från krattor till helikoptrar. Till exempel kostar det 300 rubel att hyra en vattenpipa per dag. Eller här är en tjockleksmätare för att se om bilen är målad eller inte, 300 rubel om dagen. Såpbubblagenerator för evenemang - 400 rubel per dag. Go-pro kamera - 500 rubel. Från originalet - en uppsättning sexkantnycklar, 5 rubel per dag. Böcker, brädspel, rullskridskor, fotoutrustning, linser, stativ, karnevalskostymer, bröllopstillbehör, historiska uniformer, dockor i naturlig storlek, peruker, aftonklänningar, cocktailklänningar, etc.

I början ägnade vi mycket tid åt att skapa en lättsmält katalog så att en person kunde hitta det han behövde. Vi har delat upp allt detta i 11 stora sektioner, och de har även underavdelningar som innehåller fler kategorier.

Marknadsföring och marknadsföring

När det gäller marknadsföring har vi förmodligen inte hittat på något här, SEO-kampanj, innehållsmarknadsföring, etc. Projektet är federalt, vi implementerade geolokalisering, det vill säga om en person är från Jekaterinburg, till exempel, så ser han förslag för Jekaterinburg. Medan programmerarna slutförde tjänsten samlade vi en databas över uthyrningsföretag som gör detta som företag. Vi samlade in cirka 2 tusen företag över hela landet och skickade ut ett nyhetsbrev. Resultatet blev detta: webbplatstrafiken ökade, men mängden innehåll i början motsvarade inte våra förväntningar. Det vill säga, uthyrningstjänster bestämde sig för att de förmodligen inte verkligen behöver det nu.

Vi gick till den andra befordransomgången, skickade ut pressmeddelanden till lokala och federala medier. En nyhetsplattform på nätet svarade och vi spelade in en intervju. Sedan den lokala tv-kanalen, sedan tidningen Metro. Närvaron har ökat tjugo gånger.

Huvuddelen av besökarna är människor som vill ta något, eftersom efterfrågan nu lutar från inköp till konsumtion av hyresartiklar. Men vanliga människor vill inte hyra ut dem ännu.

När vi startade projektet studerade vi hur det stod till med uthyrning, till exempel under sovjettiden. Det fanns ett system med uthyrningsbutiker, många använde hyr-tv i flera år, detta berodde på total brist. På 90-talet fanns det ingenting alls, på 2000-talet var det en ökning av konsumentaktiviteten, folk glömde helt enkelt uthyrningen. Nu, på grund av den ekonomiska situationen, kommer folk att minnas honom lite i taget.

När vi lanserade var vi medvetna om att den här kulturen behövde utvecklas – både av människor som är konsumenter av uthyrning och av de människor som tillhandahåller saker för uthyrning.

Det här är en bortglömd historia, men om du kommer ihåg den kommer folk att börja använda den. För ett par månader sedan deltog jag i en jämförande intervju, där killarna studerade hur det gick med biljettkassan i Ryssland och Amerika. De sa att i Amerika hyr de ut en massa saker, och det är väldigt populärt. När de får sina diplom hyrs även de där kända klänningarna med tofsade kepsar till exempel. Det finns en hel industri där, det finns saker som behövs en gång i livet och det är ingen idé att köpa dem. Detta har varit en idé i mer än ett år för att på något sätt utveckla detta ämne.

"Vi måste nå höga hastigheter"

Nu finns det mer än 1,5 tusen produkter på webbplatsen. Huvudstäderna är Omsk, Moskva, Krasnodar, Irkutsk, Krasnoyarsk, St. Petersburg. Samtidigt ansluter sig fler människor från grannländerna – Ukraina, Vitryssland, Kazakstan.

Än så länge är det bara en investering i tjänsten. Det här är en sorts investering i framtiden, det kommer att fungera någon gång. När någon kvantitativ gräns passerats kommer den att börja dra in pengar.

Systemet med samspel mellan hyresgästen och hyresvärden fungerar genom vår tjänst, avräkningar görs också genom oss, så att folk inte byter pengar. Reservera insättningar på webbplatsen, teckna hyresavtal, tillhandahålla vissa betaltjänster, annonsera. Provisionsprocenten är 5-10%, frågan är i omsättning. Nu handlar frågan inte om självförsörjning, utan om att nå någon hög hastighet. Vi sätter en deadline på ett eller två år. Investeringar på webbplatsen uppgick till cirka 100 tusen rubel.

Vi håller just nu på att utveckla ett system för att automatiskt lägga till produkter i tjänsten för att utöka utbudet. Jag ser att det finns många förfrågningar om produkter i städer där vi inte är närvarande. Det vill säga, folk går till sökmotorer, ser oss, går längre och hittar inte det de letade efter. Det visar sig att det finns en efterfrågan, men vi kan inte tillfredsställa den ännu. Så fort vi tillfredsställer det kommer kundflödet att växa och igenkänningen utökas. När folk börjar hyra kommer de att kunna hyra.

Projektteam för uthyrning.

"Har du en lägenhet?", "Och en bil?" - svaret på dessa frågor förändrar på något sätt omedelbart attityden till en person. Man tror att om du köpte dig något dyrt betyder det att du har uppnått en viss position i samhället. Någonstans är detta sant, för för alla dessa köp måste du tjäna pengar. Men vad händer om köpet inte alls är nödvändigt?

För några dagar sedan bjöd jag in min nya vän att ta en båttur längs Dnepr. Av tidigare kommunikation med henne drog jag slutsatsen att hon kom från en rik familj. Och det här är dialogen vi hade:

- Hallå! Jag funderar på att åka båt när det är fint väder. Följer du med mig?

- Har du en båt?

Jag åker en båt en gång om året eller mindre, så att köpa en båt har alltid varit dumt för mig. Men den här dialogen fick mig att fundera över varför vissa strävar efter att köpa och äga allt, medan andra bor som det passar dem och vid behov hyr saker.

Ägande är i huvudsak detsamma som att hyra.

När ett gift par köper eller tar bolån i en lägenhet orsakar detta godkännande eller åtminstone förståelse i samhället. En ung familj vill bygga ett bo åt sig själva, de vill ha stabilitet, så att deras barn har en plats att bo och något att föra vidare genom arv. Och generellt sett är fastigheter ett av få mer eller mindre pålitliga sätt att investera kapital. När allt kommer omkring, om du har råd, varför inte köpa en lägenhet?

Vi kommer inte ens att överväga exempel på några rika människor som inte köper lägenheter till sig själva, utan bor i hyresbostäder (som Artemy Lebedev). Lägenheter är nu plågsamt överprissatta, även människor som inte har djup kunskap inom fastighets- och byggområdet förstår detta. Om man räknar ut kostnaden för en lägenhet (låt den vara 200-500 tusen dollar) och jämför den med hyran (låt den vara 10 tusen dollar per år eller 500 tusen dollar över 50 år) visar det sig att kostnaderna för att köpa och hyra är ca. jämförbar. Att äga en lägenhet, som att hyra, har förstås sina uppenbara för- och nackdelar. Den enda haken är att ägandet i huvudsak är detsamma som att hyra.

Inget jag har är verkligen mitt.
Dido

Hur länge håller huset du köpt? 30, 40, 100 år? Om du tror att om 50 år kommer allt att vara bra med din lägenhet, titta på Chrusjtjov-byggnaderna. I allmänhet är det väldigt få hus som överlever sina ägare. Det visar sig att att köpa en lägenhet är detsamma som att köpa den på lång sikt. Det är inte för inte som att köpa en lägenhet i Kina ger äganderätt i endast 70 år.

Vad sägs om en bil? Du köper en bil - är det för alltid? Även om du inte ändrar det, hur länge håller det dig? 10–20 år? Sedan ska den till soptippen, men en gång i tiden var den helt din. Det visar sig att bilköp också är en långtidsleasing.

Hur är det med mänskligt liv? Människokroppen, som ges oss helt gratis, är inte heller evig. Vi hyr faktiskt våra kroppar - vissa i 30 år, vissa för 60, vissa i 90 år. Vi gör reparationer av europeisk kvalitet inuti oss själva, väljer högkvalitativ "bensin" och tar karossen för "tekniska inspektioner" till läkarna. Men kroppen är fortfarande inte vår, för den är inte evig. Vi kan inte ha något för alltid, så vi kan inte namnge det besittning i ordets fulla bemärkelse.

Finns det en sak i den här världen som vi verkligen kan äga? Knappast. Hus kommer att kollapsa, bilar kommer att gå sönder och rosta, och de tidigare "ägarna" kommer att gå vidare till en annan värld.

Varför köper vi?

En person som lever i en värld av instabilitet är redo att betala dubbelt så mycket för åtminstone några garantier. Vid lägenhetsköp hoppas vi att ingen ska vräka oss därifrån och att renoveringar kan göras efter vår smak utan att det går i tvister med ägaren. När vi köper en bil vill vi vara säkra på att den alltid finns tillgänglig när vi behöver den. Och vi köper nya kläder för att vara säkra på att ingen har burit dem före oss och att de alltid finns till hands.

En person har bara 24 timmar på ett dygn. Hur mycket tid kan du ägna åt dina saker? Ett par timmar för en bil, 10 timmar för en kostym, några timmar för en telefon och en e-bok, 20 minuter för en cykel. Resten av tiden sitter dessa saker overksamma när de kan tjäna någon annan. Men du betalade för heltid - är inte det en överbetalning?

När vi köper något som går att hyra betalar vi extra för en känsla av trygghet. Och den här känslan har ofta lite med verkligheten att göra, både i fallet med katastrofer, krig och jordbävningar som kan jämna ditt hem med marken, och i fallet med vanliga vardagliga problem som en stulen bil eller oavsiktligt trasiga jeans - det finns inga garantier var som helst.

Därför, om du ser en person som bor i hyra med sinnesro, ta av dig hatten. Han har ståluthållighet, han behöver inga garantier. Men om en person har en tydlig kärlek till shopping och en överdriven önskan att spara till ett hus/yacht/båt/plan, så är det möjligt att han på detta sätt försöker kompensera för sina rädslor, känna trygghet och få kontroll över sitt liv . Ge honom en klapp på axeln.

Moral:

Vid uthyrning betalar du inte för mycket för garantier och framtidstro. Därför är det mer lönsamt att hyra än att köpa.

NDV-Fastighetsbolaget konstaterade nyligen att vid uthyrning av lokaler lönar sig investeringar i kontor 3 gånger snabbare än i lägenheter. Fastighetsmarknadsexperter var generellt överens om att kontor betalar för sig själva snabbare, men de noterade att skillnaden i återbetalning inte är så hög, och nämnde också ett antal fallgropar som gör det mycket svårare att investera i kommersiella fastigheter. BETALADE OCH KONTROLLERADE

BERÄTTADE

NDV-fastighetsbolag:

. vid uthyrning av lokaler lönar sig investeringar i kontor 3 gånger snabbare än i lägenheter;

Att tjäna pengar på att hyra ut bostäder är fördelaktigt för dem som fått en lägenhet som arv eller gåva, men om vi pratar om ett investeringsköp är det bättre att glömma bostadsfastigheter. Investeringar i en lägenhet kommer att löna sig i många år. En annan sak är kontorslokaler.

För tydlighetens skull gav företagets experter följande beräkningar:

Standardkostnaden för en vanlig ettrumslägenhet i ett bostadsområde (på den sekundära fastighetsmarknaden) är 5,5 - 6 miljoner rubel, och en adekvat hyreskostnad är cirka 27 tusen rubel. Därmed kan återbetalningstiden för lägenheten vara 19 år.

Evgenia Borzova, chef för avdelningen för kommersiella fastigheter på NDV-Real Estate, gav flera illustrativa exempel på kontorslokaler. Till exempel ett kontor i företagsparken Dorohoff med en yta på 65 kvm. m och kostar 7,35 miljoner rubel, med hänsyn till indexeringen av hyreskostnaden, kommer att betala sig fullt ut om 6,5 år (nuvarande hyreskostnad: 13,5 tusen rubel kvm / år). Och om du köper ett kontor i Atmosphere Business Park (Mendeleevskaya tunnelbanestation) med en yta på 119,8 kvm för 285,5 miljoner rubel, kommer det att vara möjligt att "återvinna" investeringen om 7,5 år (till en hyreskostnad på 24 tusen RUB kvm/år, med hänsyn tagen till indexering). Det tar samma belopp - 7,5 år - för dyrare fastigheter att betala för sig: till exempel en butiksyta för 50 miljoner rubel och en yta på 80 kvadratmeter. m, beläget nära tunnelbanestationen Novokosino.

Att döma av ovanstående beräkningar visar det sig att köp av kommersiella fastigheter är 3 gånger mer lönsamt för en uthyrningsverksamhet än bostadsfastigheter. Låt oss se vad andra marknadsaktörer säger om detta.

VERIFIERAD

Kontor betalar sig faktiskt snabbare än lägenheter, men skillnaden är fortfarande inte 3 gånger, utan 1,5 - 2 gånger.

Managing partner för DNA Realty Anton Belykh Och Chef för uthyrningsavdelningen på Delta Estate Stanislav Titorenko De tror att investeringar i ett kontor fortfarande lönar sig 3 gånger, och 1,5 - 2 gånger snabbare.

"Faktum är att med lägenheter kan återbetalningstiden minskas avsevärt genom att sälja en ny byggnad som köpts i ett tidigt skede av bygget omedelbart efter att huset överlämnats till statlig kommission (i regel är detta 2 - 3 år med en avkastning på 20 - 30% per år), - förklarade Anton Belykh. – Med kommersiella ytor är situationen mer komplicerad, eftersom efterfrågan på dem är begränsad, så försäljningen kan ta längre tid, om vi förstås inte pratar om särskilt flytande platser och ytor. Men detta är om vi tar hänsyn till investeringscykeln för byggandet. När det gäller uthyrningsverksamheten är återbetalningstiden för butiks- och kontorslokaler definitivt längre.”

Detaljhandel är mer lönsamt än kontor

"Till exempel är återbetalningstiden för en tvårumslägenhet cirka 14-16 år, för en butiksyta i ett bra läge - 6-7 år och för en kontorsyta - 8-9 år", förtydligade Anton Belykh. Jag håller med om detta och Utvecklingsdirektör för Miel-Commercial Real Estate Elena Mishina, och tillägger att vi från detaljhandelsfastigheter måste fokusera på gatuhandel. "Om en hyreslägenhet ger i genomsnitt 4-5% per år och lönar sig på 18 år, ger likvida gatuhandelsfastigheter 10% per år med en återbetalningstid på 9-11 år."

Kontor i bostadsområden betalar sig inte snabbare än bostäder i samma områden

Chef för konsult- och analysavdelningen för ABC of Housing Company Artem Rzhavsky bekräftade också att återbetalningstiden för investeringar i kommersiella fastigheter belägna i den centrala delen av Moskva kommer att vara kortare än i bostadsfastigheter. Jag noterade dock några undantag. "Detta är inte typiskt för bostadsområden i utkanten av Moskva," förklarade specialisten. "Återbetalningstiden här är ungefär densamma."

I bostadsområdet Mitino finns en kommersiell lokal med en yta på cirka 38 kvm. m, som ligger på 1: a våningen i ett bostadshus kommer att kosta cirka 9,5 miljoner rubel, hyran kommer att ge cirka 492 tusen rubel. i år. Samtidigt kommer kostnaden för en lägenhet av liknande storlek i samma område att vara cirka 6,8 miljoner rubel, och hyran kommer att vara 360 tusen rubel. i år. "Därför kommer återbetalningstiden för investeringar i ett kommersiellt utrymme eller lägenhet i ett bostadsområde i Moskva att vara nästan densamma - cirka 19 år," förklarade specialisten och noterade att NDV-uttalandet endast är sant för fastigheter i centrala distrikten i huvudstaden.

Kontorsuthyrning är en högriskaffär, medan bostäder är stabilare. Därför är lönsamheten för båda proportionerlig

Inom ramen för undersökningen framfördes en något annorlunda uppfattning. Förste vice generaldirektör för Pioneer Group of Companies Alexander Pogodin anser att lönsamheten för bostadslokaler och kontor är jämförbar, eftersom med högre hyrespriser för kontorslokaler är återbetalningstiden för bostäder mindre beroende av den allmänna ekonomiska situationen. "Hyrespriserna för kontor är mer mottagliga för att sjunka under perioder av ekonomiska nedgångar och fallande uthyrningsgrad för kontorslokaler," förklarade experten. "Samtidigt är kostnaderna för bostadsuthyrning, om de minskar, i mindre utsträckning, och efterfrågan är fortsatt hög även under krisår; dessutom är hyresmarknaden för lägenheter mer begriplig för privata investerare."

Styrelseordförande för RRG-gruppen av företag Denis Kolokolnikov tillägger också: "Detta är risken att förvärva initialt illikvida lokaler och risken för att felaktigt bestämma det optimala syftet och svårigheter med pappersarbete," förklarade specialisten. – Dessutom är den löpande förvaltningen av kommersiella fastigheter mycket mer komplex, och processen att hitta hyresgäster tar längre tid. Dessutom räcker det ofta inte med att nya hyresgäster bara gör kosmetiska reparationer: de måste till exempel göra vissa ändringar i layouten, vilket också ökar kostnaden för att underhålla lokalerna. Av dessa skäl anlitar många privata investerare förvaltningsbolag eller börjar själva förvalta fastigheter på professionell basis."

Kommersiell skattekostnad är högre

Elena Karpova, chef för marknadsavdelningen för SEZAR Group, påminde också om att man inte kan bortse från det faktum att kostnaderna för att reparera bostäder och lokaler inte är jämförbara. I det andra fallet är de en storleksordning lägre, vilket möjliggör betydande besparingar. Men samtidigt, genom att hyra ut en lägenhet, har ägarna en reell möjlighet att smita från skatt. "Du kan ange ett mindre belopp i kontraktet," förklarade experten. "Men det här tricket fungerar inte med kontor, och hyresvärdar måste fortfarande betala inkomstskatt."

Ekonomiklass är det mest lönsamma boendealternativet

Även om den första biträdande direktören för Miel-Arenda-företaget, Maria Zhukova, särskilt uppmärksammade det faktum att ju högre belopp som investeras i bostäder, desto lägre blir dess hyresavkastning.

"Trots den långa återbetalningstiden och den låga lönsamheten anses investeringar i bostadsfastigheter vara den mest pålitliga typen av investeringar", konstaterar Maria Zhukova. – Att hyra bostäder i huvudstaden kommer att vara aktuellt även i framtiden. Dessutom är ekonomiklass det populäraste segmentet där hyresgäster letar efter en lägenhet att hyra. Det talar för att det alltid kommer att finnas en efterfrågan på sådana bostadsytor och ägaren kommer alltid att få inkomster från det vid fastställande av en hyra som motsvarar marknaden.”

SLUTSATSER

Och här kommer vi till den viktigaste frågan: är det under sådana förhållanden lönsamt för privata investerare att köpa kommersiella bostäder i syfte att hyra ut det?

Ja, det är lönsamt, men detta kräver mycket mer pengar och marknadskunskap än att köpa de flesta lägenheter. Det vill säga, i huvudsak är detta olika klasser av investerare - de som har råd att investera i kommersiella fastigheter, och till och med klokt, och de som har tillräckligt med pengar för ett annat hem, men kanske inte har någon kunskap och erfarenhet på marknaden på Allt.

Enligt Vice VD för kommersiella fastigheter GVA Sawyer Elena Shevchuk, det lägsta beloppet för möjliga investeringar i köp av lokaler för icke-bostäder i Moskva fluktuerar runt 1 miljon dollar. Det finns också en chans att hitta en lokal för 300 - 500 tusen dollar, men detta kommer att kräva mycket tid och ansträngning, samt utmärkt kunskap om marknaden.

Med sådana siffror är det inte förvånande att huvudflödet av privata investerare i Moskva fortfarande överväger investeringar i bostäder, eftersom den lägsta investeringsvolymen här uppenbarligen är lägre än i det kommersiella segmentet. I princip kan du köpa en anständig lägenhet för 200-250 tusen dollar, och i ett tidigt skede av byggandet - ännu billigare. Även om experten anser att avkastningen på investeringar för lägenheter i vissa områden kan vara högre än för kommersiella ytor, blir kostnaden för sådana bostäder initialt högre.

Maria Lukina