• Köp av mark

Att investera i fastigheter har alltid varit ett pålitligt sätt att bevara och öka sparandet. En sådan investering av kapital innebär mycket mindre risk jämfört med att investera i aktier eller öppna ett inlåningskonto. Vad är problemet? För det första är fastigheter för både bostäder och kommersiella ändamål i storstäder efterfrågad och blir dyrare från år till år. Ju större uppgörelse, desto mer lönsamt är det att köpa fastigheter. Ingen kommer att ifrågasätta det faktum att likviditeten i rymden i Moskva är mycket högre än i Tiksi.

Visst är handel och andra kommersiella fastigheter som investeringsobjekt mycket attraktiva, men bostadstorg går inte förlorade mot denna bakgrund. Lägenheter och hus kostar mindre, och deras placering kan öka likviditeten avsevärt. Det är nödvändigt att ta hänsyn till graden av förtroende för utvecklaren, husets placering och lägenhetslayouten. Det finns en stor efterfrågan på 1-rumslägenheter: de är bättre sålda och uthyrda. Men låt oss börja från början och reda ut allt.

Typer och metoder för att investera i fastigheter

Från de många tillgängliga alternativen för att investera i fastigheter kan nästan alla invånare i Ryssland välja den som är lämplig för dem själva. Du måste fokusera på mängden sparande och den förväntade inkomsten i förhållande till riskerna.

Investeringar i bostadsfastigheter med efterföljande uthyrning av det

Detta alternativ kännetecknas av minsta risk och enkelhet. Den allmänna innebörden av åtgärderna är förståelig för varje person som inte är inblandad i affärer: först måste du köpa bostadsyta och sedan hyra ut den. Naturligtvis finns det även funktioner som måste beaktas innan man köper en lägenhet. Till exempel, vilket område att välja? Hur bekväm ska layouten vara? Är det dyrt att göra reparationer eller inte? Hur man möblerar och så. Det finns dock praktiskt taget ingen möjlighet att göra ett stort misstag och förlora alla dina pengar.

Den första negativa punkten i detta investeringsalternativ är behovet av personligt deltagande, eftersom det är olönsamt att anställa en professionell. Det här är inte speciellt svårt, men du får leta efter hyresgäster, renovera lokalerna, möblera, ta emot hyra osv. En annan negativ punkt följer av de positiva. Stora investeringar i bostadsfastigheter kommer att orsaka svårigheter: du kan hantera två eller tre lägenheter, men det finns helt enkelt inte tillräckligt med tid för fler.

En av typerna av investeringar i bostadsfastigheter är att ta ett bolån. Detta alternativ för att köpa en lägenhet behåller fortfarande sin attraktivitet.

Det finns två positiva punkter här: ett mycket mindre initialbelopp kommer att krävas, och ett välkalibrerat tillvägagångssätt kommer att ge en mer betydande vinst. Men samtidigt måste investeraren vara mer kvalificerad: han måste välja en lägenhet, ett lån från en bank, en reserv och så vidare, vilket kommer att kräva viss erfarenhet. Dessutom finns det fler risker med detta investeringsalternativ, det är inte lämpligt för dem som inte accepterar lån.

Att investera i bostadsfastigheter kräver att man tar hänsyn till följande punkter:

• Projekt med en framtid är mer lönsamma: de har en ovanlig arkitektur, framgångsrik implementering och infrastrukturstöd. Men inte bara detta värderas, utan också lägenheten själv: den kan ha en utmärkt layout, men en dålig utsikt från fönstret.
• Givetvis är det bättre att investera i fastigheter som ligger nära tunnelbanan och andra transportleder. Detta är särskilt viktigt när du planerar att köpa en lägenhet i elitklass.

Investerar i fastigheter under uppförande

Med denna metod kan du förvänta dig en ganska stor inkomst. I praktiken implementeras detta alternativ enligt följande: fastigheter köps (eller tas ut på kredit), efter en viss tid är konstruktionen färdig, priset på lägenheten stiger och en påtaglig vinst visas. Men det finns några riskaspekter här. En av dem är möjligheten till en krissituation, som ett resultat av att byggandet inte är färdigt, och det andra är att inkomsten måste vänta en viss tid.

De största riskerna med att investera i fastigheter på detta sätt orsakas av möjligheten att förlora pengar. Därför, för att garantera en vinst från din investering, måste du behandla valet av ett objekt med tillräcklig kritik och uppmärksamhet. Först och främst måste du vara uppmärksam på bilden av utvecklarföretaget: ta hänsyn till perioden för dess existens, antalet konstruerade objekt, perioden för stillestånd i arbetet och så vidare.

Det är mest lönsamt att kombinera metoder för att investera i fastigheter: först, investera i ett hus under uppförande, efter färdigställande, hyr ut lägenheten och efter några år (5-15) sälj den lönsamt, i enlighet med marknadspriser. Detta alternativ är det mest använda.

Investera i kommersiella fastigheter

Investeringar i kommersiella fastigheter är attraktiva, först och främst på grund av möjligheten delegering av befogenheter i förvaltningen och anställa specialister för hel eller partiell förvaltning av fastigheter. Detta innebär möjligheten att använda elektriker, rörmokare etc. och vid stora och/eller flera objekt tjänster av ett förvaltningsbolag som fullt ut kommer att utföra alla funktioner för att underhålla fastigheten. Detta gör att du, åtminstone delvis, kan befria dig från bekymmer om leasing, reparationsarbete, acceptera hyra och så vidare. Naturligtvis kommer chefernas arbete att behöva övervakas, men det är väldigt annorlunda än att behöva göra allt själv. Dessutom ger investeringar i kommersiella fastigheter större intäkter än i bostadsfastigheter och du kan alltid köpa en färdig uthyrningsverksamhet.

Det främsta hindret för denna typ av investeringar är att det kräver betydande investeringar. Och du behöver ägna betydligt mer tid än när du äger bostadsyta. Det kommer att bli nödvändigt att omregistrera elförsörjningen, installera och underhålla alla typer av mätare, föra räkenskaper, betala skatt... Du måste ha åtminstone en grundläggande förståelse för allt detta, även när fastigheten sköts av ett team av proffs.

Köp av mark

Priset för sådana tomter är mer överkomligt, sannolikheten för bedräglig aktivitet minimeras och det är ganska svårt att göra en tomt oanvändbar. Egenskaperna med att investera i fastigheter av denna typ är att det är lättare att köpa en tomt genom direktkontakt med dess ägare, och omregistrering av dokument är mycket enklare.

Avsnitten är indelade beroende på syfte och syften med verksamheten. Investeringar under en kort tidsperiod, med lägre kostnader och vinster, görs i mark som är avsedd för privat bostadsbyggande och ligger inom gränserna för administrativa territorier. Däremot ger jordbruks- och kommersiella marker (för byggande av kommersiella fastigheter) längre perioder, kostnader och vinster. Dessutom är markbeskattningen ganska låg.

En märkbar negativ punkt är den ökade statliga kontrollen över exploateringen av mark, vilket inte är lämpligt för att köpa en tomt i syfte att sälja vidare.

Investera i lantfastigheter

Återförsäljning av lantstugor ger betydande fördelar. Anledningen är det ständigt ökande priset för denna typ av fastigheter: invånare i storstäder strävar efter ren luft, trötta på buller och gasföroreningar på gatorna.

Följande är tillgängliga här: köpa ett ofärdigt hus, köpa ett färdigt, köpa en tomt för byggnation. Sådana investeringar kommer helt enkelt att bli lönsamma över tiden. Å andra sidan är inte varje stuga kapabel att bli lönsam. Därför är det nödvändigt att ta hänsyn till dess läge, avstånd från motorvägar och närmaste stad.

Dessutom är utvecklingen av infrastruktur och naturanläggningar av stor betydelse. Om det finns en dagis, skola, affärer, floder och skogar i närheten, kan kostnaden för stugan öka avsevärt.

Andra sätt att investera i fastigheter

Satsa på parkering. Denna möjlighet är relevant för stora städer. Kostnaden för parkering är ganska hög, men de efterfrågas ständigt och kommer att fortsätta att vara det, eftersom bötesbeloppet för parkering på en förbjuden plats ökar hela tiden. Även om det fortfarande inte finns några statistiska uppgifter om storleken på vinster från sådana investeringar.

Partnerskap i fastighetsfonder. Detta innebär ömsesidig investering i en fond, som själv bestämmer hur och i vad de totala medlen ska investeras. Det finns två positiva punkter här. Den första är att fastigheter inte köps för eget ägande, det vill säga registrering sker inte i eget namn. Detta visar sig vara mycket bekvämt i vissa fall. För det andra utförs investeringar av professionella personer som har en bas av investeringsobjekt och höga diversifieringsindikatorer. Detta i sig är redan en garanti för hög lönsamhet.

Investeringar i utländska fastigheter ses till största delen som en garanterad möjlighet att göra vinst. Bostadsfastigheter försöker inte bli billigare – varken ryska eller utländska. Att köpa hus eller lägenhet i något av grannländerna är dessutom motiverat både vad gäller framtida inkomster och som plats för permanent uppehållstillstånd vid flytt här till landet. Så att investera i utländska fastigheter är ett helt lönsamt och lovande alternativ.

Funktioner för att investera i fastigheter i Ryssland

Investerare är inte särskilt intresserade av att investera i fastigheter i små bosättningar, eftersom invånarna där mestadels är beroende av löner hos stora företag i dessa städer.

Att investera i fastigheter i Ryssland kräver försiktighet på grund av en eventuell minskning av dess värde på grund av den försämrade krissituationen.

Det råder ingen tvekan om lönsamheten av att köpa fastigheter i Moskva, St. Petersburg, Nizhny Novgorod, Kazan, Perm, Omsk, Krasnoyarsk, Samara, Rostov-Don och Krasnodar. Stugor utanför staden är lönsamma i Moskva, Samara, Kazan, Nizhny Novgorod, Krasnodar och Omsk. Experter förväntar sig en liten ökning av bostadskostnader och hyror i dessa städer.

Om du hittar ett fel, markera en text och klicka Ctrl+Enter.

Att investera i kommersiella fastigheter för att lägga till din tillgångsmix är inget nytt. Detta område är dock fortfarande ett mysterium för många investerare. Funktioner för att investera i kommersiella fastigheter:

• Kommersiella fastigheter omfattar lägenheter, kontor, butiksytor och mycket mer.
• Drift och återförsäljning är två sätt att tjäna pengar på kommersiella fastigheter. Drift är att hyra ut eller använda det för dina egna kommersiella behov, och återförsäljning är ett spel för att öka värdet på ett objekt över tid.
• Vanligtvis kräver investeringar i kommersiella fastigheter mer kapital, såväl som erfarenhet och tid.

Kommersiella fastigheter är en allmän term för fastigheter som används i vinstsyfte. Exempel på kommersiella fastigheter är kontorsbyggnader, industrifastigheter, vårdcentraler, hotell, köpcentrum, jordbruksmark, flerbostadshus och lager.

Historiskt sett har kommersiella fastighetsinvesteringar använts av miljontals investerare eftersom det inte bara är ett område med medelhög till låg risk, utan också ett sätt att diversifiera en portfölj. Men många investerare förstår fortfarande inte hur sådana fastigheter fungerar som ett investeringsverktyg.

Det finns ett antal viktiga skillnader mellan att investera i kommersiella fastigheter och traditionella investeringar som aktier och obligationer. Till skillnad från de senare, som ofta köps på andrahandsmarknaden, är fastigheter en knapp resurs och har ett egenvärde som en materiell tillgång. Oftast köps aktier i syfte att säljas vidare och inte som en regelbunden inkomstkälla.

Investeringsstrategin när det gäller kommersiella fastigheter är enkel: det finns en konstant efterfrågan på sådana fastigheter. Investerare förvärvar en fastighet och tjänar pengar på den på två sätt: leasing av fastigheten och uthyrning eller återförsäljning. Låt oss ta en närmare titt på dessa två vägar:

Får hyra

Olika hyresgäster har olika behov, så avtalen kommer att variera. Här är ett par exempel:

• Kontor. Advokatbyråer eller nystartade projekt kan fungera som hyresgäster. Lokaler hyrs i regel ut för en period av fem till tio år.
• Bostadshus. Flerbostadshus hyrs vanligtvis av privatpersoner. I de flesta fall - inte mer än ett år eller till och med flera månader. Det finns dock även långtidskontrakt.
• Industrifastigheter. Lager och fabriker. Den typiska hyresgästen är ett tillverknings- eller distributionsföretag. I regel är sådana anläggningar belägna i avlägsna områden som är dåligt lämpade för permanent bosättning eller öppnande av kommersiella anläggningar som köpcentrum. Hyrestiden för industrifastigheter är vanligtvis fem år eller mer.

Värdeökning och återförsäljning

Den andra möjligheten till potentiell avkastning på investeringen avser värdeökningen på föremålen under den period under vilken investeraren innehar dem. Fast egendom kan dock också tappa i värde. Och även beprövade investeringsstrategier kan inte ge en 100% garanti för framgång.

Generellt sett är fastigheter en speciell och nästan unik tillgångsklass. Anledningen är begränsad markyta. Särskilt i centrum av en stor stad. I takt med att efterfrågan ökar och området där fastigheterna är belägna utvecklas, är det stor sannolikhet att potentiella hyresgäster är villiga att betala högre hyror och att köpare kommer att köpa fastigheten till ett högre pris.

Att vänta på att efterfrågan ska komma är inte det enda sättet att öka värdet på fastigheter. Många investerare tar ett mer aktivt grepp. Till exempel gör de kosmetiska reparationer eller köper ny utrustning. Båda alternativen gäller för kontor med industrianläggningar och flerbostadshus. Extern attraktivitet kan öka värdet på fastigheten flera gånger, och därmed hyran. Utöver de listade manipulationerna finns det också mer arbetskrävande metoder som inte är relaterade till att förbättra fastighetens utseende. Dessa kan till exempel omfatta omfördelning av en angränsande tomtmark. När det gäller ett bostadshus blir det utbyggnad av byggnaden för att bygga fler lägenheter. Alla pengar som spenderas på renoveringar av en fastighet kan potentiellt öka byggnadens försäljningspris i framtiden.

Verklig fallstudie: investeringar i lägenheter

Låt oss titta på kommersiella fastighetsinvesteringar i handling. Alexander köper ett inte så nytt bostadshus med 40 enheter i Philadelphia för 5 miljoner dollar. Han räknar med en årlig inkomst på 500 000 dollar. Som vanligt stannar vissa hyresgäster inte längre än ett år. Alexander förbättrar utseendet på de frånflyttade lägenheterna och erbjuder dem sedan till högre priser till nya hyresgäster. Alexanders hemförbättringsinsatser ökar hans hyresintäkter med $50 000 årligen i fem år. Därför, i slutet av året av femårsperioden, ger fastigheten honom cirka 750 000 USD per år.

Alexander bestämmer sig sedan för att sälja byggnaden för 16 miljoner dollar. En potentiell köpare kommer att vara villig att betala ett högre pris än vad Alexander betalade för 5 år sedan av två skäl: för det första har investeraren renoverat lägenheterna och nu tar de in 50 % mer än när han först köpte byggnaden. För det andra har området där byggnaden ligger blivit mer ekonomiskt utvecklat, eftersom nya hyresgäster har dykt upp, och följaktligen har nöjesställen som kaféer och köpcentrum dykt upp. I allmänhet är Alexander bra och gjorde ett bra jobb.

Låt oss sammanfatta det

• Till skillnad från aktier är det mer sannolikt att investeringar i kommersiella fastigheter ger stabila kassaflöden i form av hyresintäkter.
• Kommersiella fastigheter är en komplex tillgång och också en knapp resurs. Sådana föremål har alltid ett egenvärde och ökar i värde över tid.
• Värdet på kommersiella fastigheter drivs av tillväxten i den totala ekonomin.

Historiskt sett har direktinvesteringar i kommersiella fastigheter inte varit tillgängliga för alla investerare. Detta beror på det faktum att sådana projekt kräver betydande kapital i miljontals dollar, samt en stor pool av kunskap för att förvalta fastigheten. Därför domineras den kommersiella fastighetsmarknaden av institutionella investerare. Vissa företag tillåter dock privata investerare att investera i sådana objekt, vilket gör att de kan diversifiera sin portfölj.

Skicka ditt goda arbete i kunskapsbasen är enkelt. Använd formuläret nedan

Studenter, doktorander, unga forskare som använder kunskapsbasen i sina studier och arbete kommer att vara er mycket tacksamma.

Postat på http://www.allbest.ru/

MEDbesittning

Introduktion

1. Fastighet som investeringsobjekt

2. Historien om uppkomsten av institutionen för delad konstruktion utomlands

3 . Utländsk erfarenhet av att attrahera investeringar i bostadsbyggande

4. Uppgift

Slutsats

Bibliografi

Introduktion

Numera har frågor som rör fastigheter blivit aktuella. Och detta är förståeligt, eftersom utsikterna för vår rörelse framåt till stor del beror på hur vi lär oss att arbeta med denna institution - privat egendom. Fastigheter måste bli en aktiv drivkraft för ekonomisk utveckling.

Fastighetsmarknaden är oupplösligt kopplad till investeringsverksamheten. Investeringar görs både på den primära marknaden - nybyggnation, och på den sekundära fastighetsmarknaden - överföring av äganderätt till objekt. Över hela världen är fastigheter ett av de vanligaste och mest effektiva finansiella instrumenten. Samtidigt kommer pengar som investeras i denna bransch inte att gå förlorade även under de mest ogynnsamma förhållanden, och i de flesta fall ger utdelningen flera gånger högre än bankinsättningar. Just nu är situationen på fastighetsmarknaden mycket bekväm för privata investeringar.

Investeringsaktiviteten påverkas av de befintliga funktionerna på den ryska fastighetsmarknaden. Det finns tre huvudområden för investeringar: bostäder, mark och inkomstbringande kommersiella fastigheter.

Fastighetsmarknaden är attraktiv för potentiella investerare av följande skäl:

Investeringar i fastigheter kännetecknas av en högre grad av säkerhet, trygghet och förmåga att kontrollera investeraren;

Vid köp av hus, lägenhet, garage, stuga etc. får investeraren ett paket med rättigheter, medan de flesta andra investeringsobjekt inte medför äganderätt;

Med den snabba avskrivningen av medel, otillräcklig tillförlitlighet för deras säkerhet i kreditinstitut och den begränsade tillgängligheten av mer lönsamma investeringsområden, gör investeringar i fastigheter att du kan spara pengar från inflation.

Fastighetsmarknaden har de senaste åren varit i ett tillstånd av stabilitet och jämvikt, och trots problem i ekonomin har bostadspriserna varit i stort sett oförändrade.

Syftet med detta arbete var att se över utländska erfarenheter av att attrahera investeringar i bostadsbyggande. För att uppnå detta mål lades följande uppgifter fram:

Se fastigheter som ett investeringsobjekt;

Tänk på historien om uppkomsten av institutionen för delad konstruktion utomlands;

Tänk på utländsk erfarenhet av att attrahera investeringar i bostadsbyggande.

1 . Fastighet som investeringsobjekt

Den nuvarande civillagen i Ryska federationen innehåller definitionen av fastigheter i art. 130 "Orörliga och rörliga saker." Enligt punkt 1 i art. 130 i den ryska federationens civillag, inkluderar fastigheter (fastigheter, fastigheter) tomter, underjordiska tomter, isolerade vattendrag och allt som är fast anslutet till marken, d.v.s. föremål vars förflyttning utan oproportionerlig skada på deras syfte är omöjlig, inklusive skogar, fleråriga planteringar, byggnader, strukturer, oavslutade byggprojekt. Till fast egendom räknas även luftfartyg och sjöfartyg, inlandssjöfartsfartyg och rymdföremål som omfattas av statlig registrering. Tillsammans med ovan anmärks att lagen kan klassificera annan egendom som fast egendom.

Följande egenskaper hos fastigheter kan särskiljas:

Fast egendom kan inte flyttas utan att skada föremålet; - Fastigheter är fast anslutna till marken, inte bara fysiskt utan också juridiskt;

Investeringsobjektets hållbarhet;

Varje specifik fastighet är unik när det gäller fysiska egenskaper och när det gäller attraktionskraft för investeringar;

Fast egendom får inte stjälas, gå sönder eller förloras under normala förhållanden;

Kostnaden för fastigheter är hög och uppdelningen i fastighetsandelar är svår och i andra fall omöjlig;

Information om fastighetstransaktioner är ofta otillgänglig;

Förlust av konsumentegendomar eller värdeöverföring under produktionsprocessen sker gradvis allt eftersom det slits ut;

Nyttan av fastigheter bestäms av förmågan att tillfredsställa ett specifikt mänskligt behov av bostads- och industriutrymmen;

Möjligheten av en positiv eller negativ inverkan av nybyggnation på värdet av intilliggande mark och byggnader;

Det finns en tendens att fastighetsvärden ökar med tiden; - Det finns specifika risker som är inneboende i fastigheter som investeringsobjekt: risken för fysisk skada under påverkan av naturliga och konstgjorda faktorer, risken för ansamling av yttre och funktionellt slitage, ekonomisk risk i samband med hyresrevideringen; - strikt statlig reglering av fastighetstransaktioner. Det finns tre huvudtyper av fastigheter: mark, bostäder och lokaler . Grundobjektet för fastigheter är mark. Tillsammans med indelningen i typer klassificeras fastigheter efter ett antal kriterier, vilket bidrar till mer framgångsrik forskning av fastighetsmarknaden och underlättar utveckling och tillämpning av metoder för att bedöma och förvalta olika kategorier av fastigheter. Klassificeringen enligt de vanligaste egenskaperna presenteras i tabell 1.

Det finns följande former av inkomst från investeringar i fastigheter:

Att öka värdet på fastigheter på grund av förändringar i marknadspriser, förvärv av nya och utveckling av gamla fastigheter;

Framtida återkommande kassaflöden;

Inkomst från återförsäljning av fastigheten vid ägartidens slut.

Tabell 1 - Allmän klassificering av fastigheter

Klassificeringstyp	Typer av fastigheter
Av användningens natur	För bostäder: hus, stugor, lägenheter för kommersiell och industriell verksamhet: hotell, kontorslokaler, butiker, restauranger, serviceställen, fabriker, fabriker, lager
	För jordbruksändamål: gårdar, trädgårdar
	För speciella ändamål: skolor, kyrkor, kloster, sjukhus, plantskolor, vårdhem, statliga och administrativa byggnader
Genom ägande syfte	För att driva företag, för ägarens bostad
	Som en investering
	Som inventering och WIP
	Att utveckla och utveckla för konsumtion av uttömliga resurser
Efter specialiseringsgrad	Specialiserad (på grund av sin specialiserade natur leasas sällan, om aldrig, ut till tredje part eller säljs på den öppna marknaden för att fortsätta sin befintliga användning, förutom när den säljs som en del av sin användningsverksamhet): oljeraffinaderier och kemiska anläggningar, kraftverk, museer , bibliotek och liknande lokaler tillhörande den offentliga sektorn
	Icke-specialiserade - alla andra fastigheter för vilka det finns en allmän efterfrågan på den öppna marknaden för investeringar, befintlig användning eller liknande ändamål
Beroende på graden av driftberedskap	Pågående byggnation som tagits i drift och kräver ombyggnad eller större reparationer
Genom reproducerbarhet in natura	Ej reproducerbar: tomter, mineralfyndigheter
	Reproducerbar: byggnader, strukturer, fleråriga planteringar

Attraktionskraften för att investera i fastigheter förklaras av följande faktorer:

Vid tidpunkten för köp av fastighet får investeraren ett paket med rättigheter, medan många investeringsobjekt inte medför äganderätt;

Säkerheten för investerade medel i allmänhet (under normala förhållanden kan fastigheter inte förloras eller stjälas) och inflation i synnerhet (inflationsprocesser åtföljs av en ökning av fastighetspriserna och intäkterna från det);

Möjligheten att få inkomster från fastigheter i monetära termer och andra fördelaktiga effekter av att leva, prestigen att äga ett visst objekt m.m.

Investeringar i fastigheter har sådana positiva egenskaper som möjligheten till många års användning av fastigheten och bevarande av kapital.

2 . Historien om uppkomsten av institutionen för delad konstruktion utomlands

Institutionen för aktieägande i byggnation har sitt ursprung i Argentina 1985. Här får den också sitt namn "construccion de la equidad", som bokstavligen översätts från spanska som "konstruktion med rättvisa". Sedan översattes detta namn till engelska som "equity construction", och först sedan från engelska till ryska som "equity construction".

1983 blev Raul Ricardo Alfonsin Fulques president i Argentina. Förstört av år av militärjuntastyre, ett sju år långt inbördeskrig och ett förkrossande nederlag i kriget med Storbritannien över Falklandsöarna, var landet i en svår ekonomisk situation. Som ett resultat uppstod hyperinflation och devalvering av den nationella valutan - den gamla argentinska peson och dess ersättning med en ny monetär enhet - den australiska. Detta stabiliserade dock inte ekonomin, inflationstakten blev inte bara hög utan också helt oförutsägbar. I den nuvarande situationen vägrade bankerna att ge ut lån i nationell valuta, eftersom de hade blivit extremt olönsamma för bankerna - att utfärda ett lån även för sex månader innebar att få tillbaka hundra tusen gånger mindre pengar. Och att ge ut lån i utländsk valuta var förbjudet enligt lag på den tiden.

Således fick varken byggorganisationer eller medborgare hypotekslån, och det var inte möjligt att samla egna medel på grund av samma hyperinflation.

Det var då, 1985, som Raúl Ricardo Alfonsín lade fram idén om "rättvist boende." Folk som ville bygga ett eget boende fick alltså bistå byggföretaget med att bygga framtida hus. För att genomföra denna idé skapades ett speciellt aktiebolag, vars aktier var till fri försäljning och var denominerade inte i monetära enheter, utan i kvadratmeter boyta. Många argentinare bytte ut sina besparingar, även små, innan de hann falla i pris för sådana aktier. När ett tillräckligt antal aktier ackumulerats kunde de bytas ut mot färdiga bostäder.

På den tiden hade många argentinska företag inte bara långsiktiga byggprojekt utan också färdiga hus, men det fanns ingen efterfrågan på dessa bostäder. Stora husägare gick i konkurs på grund av att hyresgästerna slutade betala hyra, och hus såldes bara som en helhet, inte lägenhet för lägenhet. Sådana hus hölls, trots att ingen bodde i dem, i gott skick och bevakades. President Alfonsin övertygade ägarna att sälja lägenheterna separat. Byggföretagen fick alltså medel för att slutföra långsiktiga byggprojekt och kunde sälja av långbyggda anläggningar som krävde pengar för deras underhåll.

De uppförda husen hyrdes inte ut, eftersom det fanns tillstånd för både byggverksamhet och verksamhet för underhåll av flerbostadshus och det ena tillståndet uteslöt det andra. För att tvinga husägare att sälja sina extralägenheter lade Alfonsin ut en stor progressiv skatt på hyresvärdar, och tvärtom subventionerades byggare som inte hyrde ut husen de byggt.

Som ett resultat av denna politik från Raul Ricardo Alfonsin ökade antalet husägare under hans regeringstid med 19 %.

För närvarande är sådana aktiebolag inte längre så utbredda i Argentina, landet upplever en byggboom och fastighetspriserna växer med i genomsnitt 15 % per år.

Argentinas erfarenheter anammades senare av länder som Chile, El Salvador och England.

I Chile växte delat byggande fram på 1990-talet. Här förenades aktieägare i regel för att bygga ett hus och sedan få inkomster från det i proportion till det insatta kapitalet. Till skillnad från Argentina skedde uppkomsten av denna institution i Chile på initiativ av privata organisationer, och inte staten. Detta kan dock snarare tillskrivas negativa aspekter, eftersom staten inte kontrollerade dessa relationer, vissa företag kunde inte uppfylla sina skyldigheter och gick i konkurs. Försäkringsbolag, och ibland återförsäkringsbolag, var tvungna att slutföra byggandet av anläggningarna, eftersom inte alla försäkringsbolag hade pengar när flera kunder gick i konkurs samtidigt. Därmed blev aktieägarna inte lurade och fick sina lägenheter. Men efter detta behandlade chilenarna denna konstruktionsmetod med misstro.

I El Salvador blev allt mycket värre, människor, efter att ha investerat pengar i delad konstruktion, lämnades med ingenting. Spridningen av denna institution inträffade också i början av nittiotalet, när landet återhämtade sig efter ett långt inbördeskrig. Storskalig migration - från krigshärjade och fattiga byar rusade befolkningen till städerna - gav upphov till en ökning av bedrägerierna: byggföretagen erbjöd medborgarna att investera sina återstående besparingar och snart skaffa nya bostäder i staden. Dessa löften infriades dock aldrig. 1996 lagstiftade El Salvadors regering mot sådana aktiviteter, vilket slutligen satte stopp för detta utbredda bedrägeri av medborgare.

I Storbritannien uppstod denna typ av relation i slutet av förra seklet. Det är detta land som anses vara grundaren av det "ryska" delade byggsystemet. Engelska byggföretag vände sig till detta avtal för att garantera försäljningen av obebyggda projekt. I det här fallet ägde investeringar som regel rum i fastigheter belägna inte i själva Storbritannien utan utomlands - i Förenade Arabemiraten, Egypten, Qatar, Kuwait. Brittiska utvecklare sålde så kallade "luftslott", det vill säga hus som ännu inte hade byggts, vilket till en början orsakade misstro. Men britternas oklanderliga rykte, liksom oljeboomen (fastighetspriserna beror direkt på oljepriserna) övertygade arabiska köpare, som började villigt köpa ofärdiga fastigheter, i vetskap om att de skulle sälja färdiga till ett högre pris.

Men oljeprisfallet medför ett fall i fastighetspriserna, aktieägarna tvingas sälja kvadratmeter till ett lägre pris än de ursprungligen betalade för dem. Köpare kommer att förlora även om marknadspriserna förblir oförändrade – på grund av inflationen blir det reala priset betydligt lägre. Dessutom blir prisskillnaden mellan ett byggt och ett obebyggt objekt mindre, vilket leder till en minskning av antalet "luft"-köpare.

Således uppstod populariteten för institutionen för delad konstruktion i olika länder som regel under en ekonomisk recession. Undantaget var Storbritannien, där de skickligt sålde ofärdiga fastigheter till arabiska köpare som var ivriga att skyndsamt investera pengar som tjänats in på oljeförsäljning. Det är värt att notera att liknande delade konstruktionssystem utomlands inte har lett till uppkomsten av ett så storskaligt problem med lurade aktieägare som i Ryssland.

3. Utländsk erfarenhet av att attrahera investeringar i bostadsbyggande

Utländska system med delat byggande har sina egna egenskaper och skiljer sig på många sätt fundamentalt från det system som har utvecklats i vårt land. Det bör noteras att bostadsbyggande i många främmande länder utvecklas på grund av tillgången på ekonomiska och juridiska medel för att säkerställa avkastningen av monetära investeringar, såväl som tillgången till färdiga föremål för allmänheten. Låt oss överväga institutionen för delad konstruktion och dess karakteristiska egenskaper inom flera främmande länder. Systemet som för närvarande används i Förenade Arabemiraten kännetecknas av det faktum att utvecklaren först och främst får tillstånd, genomgår en granskning av projektet och godkänner det. Kostnaden för projektet bedöms av ett expertråd och bygguppskattningar är offentliga. För att börja bygga är det nödvändigt att samla in hundra procent av de medel som behövs för byggandet av anläggningen, och detta måste göras inom en viss period, till exempel sex månader. För att hålla den begränsade tidsfristen tvingas byggherren genomföra den initiala försäljningen med ett lägsta prispåslag, och förväntar sig att de återstående osålda lägenheterna kommer att stiga avsevärt i pris när bygget är klart.

Insättarnas medel lagras på förvaltningskonton hos auktoriserade banker. Byggfinansiering sker stegvis och under tillsyn av en auktoriserad bank. Riskerna för en avsevärd ökning av byggkostnaderna kan försäkras av försäkringsbolag, men som regel åtföljs byggandet endast av en kostnadsökning för själva projektet och osålda lägenheter. Investerare är också skyddade från saknade tidsfrister för slutförandet av ett projekt - i det här fallet kan påföljder i form av böter åläggas byggherren.

Ofta, i inledningsskedet, investerar olika stora investerare i byggnation för att köpa lägenheter till lägsta pris. Denna mekanism är av investeringskaraktär, därför frystes nästan femtio procent av byggprojekten i Dubai också under krisen, men vanliga aktieägare skadades inte; investeringarna från endast stora investerare lönade sig inte.

I USA arbetar kunden enligt följande schema: han skapar en grupp som kan inkludera projektledare, arbetsledare, estimatorer, ekonomer och ingenjörer. De tar fram all nödvändig dokumentation och gör en uppskattning. Efter att ha fått materialet börjar projektledaren arbeta med entreprenörer, och användningen av konsultföretag är utbredd. Om vi ​​talar om den kooperativa formen av investeringar i konstruktion, har den i Amerika också en karakteristisk egenskap: till exempel i åklagarmyndigheten i vissa stater finns det specialenheter som kontrollerar insamlingen och utgifterna av medel som tas emot av kooperativa enheter som är engagerade i detta område från investerare. Dessutom går alla medel till en särskild åklagarkonto, genom vilken deras efterföljande utgifter är möjliga.

Det utbredda utbudet av bostäder i USA stöds av utbredda hypotekslån. Systemet med hypotekslån för bostadsbyggande och bostadsägande började ta form under president Franklin Roosevelts tid.

För närvarande används olika typer av program, lånetiden är den tid under vilken låntagaren arbetar, det vill säga fram till pensioneringen.

Ett stort antal olika institutioner, institutioner på den primära och sekundära bolånemarknaden, inklusive värdepappersmarknaden, är involverade i bostadsfinansieringsverksamhet - dessa är hypoteksbanker, spar- och låneföreningar, affärs- och sparbanker, försäkringsbolag, pensionsfonder, investeringsinstitut, privata långivare, fastigheter, mäklarfirmor och andra organisationer. Så en annan funktion för utlåning i det här landet är att alla bostäder är indelade i 3 grupper: den billigaste, genomsnittliga och dyraste. Ett lån för ett objekt av den första kategorin utfärdas av staten, för andra kategorier - med hjälp av privata hypoteksinstitut. I det här fallet är lånetiden 12 år, och subventionsbeloppet är 75 % av kostnaden för bostaden.

Vid ingående av ett delat byggkontrakt i Frankrike betalas kostnaden för objektet i etapper: innan byggnadsarbetet påbörjas och grundläggningen betalar köparen 5 % av kostnaden, när taket sätts upp, 70 % av kontraktsbeloppet ska betalas, därefter betalas ytterligare 20% och resterande 5% betalas vid uthyrning av huset.

Fransk lagstiftning föreskriver inte kompensationsbetalningar av medel till lurade aktieägare, men garantier kan fortfarande lämnas av franska banker.

Bostadsutlåning utvecklas också i Frankrike, och avtalsenligt bostadssparande används i stor utsträckning. I Frankrike finns det alltså två typer av bostadssparkonton: på det första kontot kan du samla upp till 100 tusen franc och efter det få ett förmånligt bostadslån på 150 tusen franc till 3,75 % per år, medan du varje år får en statlig bonus i beloppet 7,5 tusen franc; på det andra bostadssparkontot kan du samla upp till 400 tusen franc och få ett förmånligt bostadslån på upp till 600 tusen franc till 4,8% per år. Låneräntan är 4-5 % lägre än marknadsräntan. Lån lämnas även till markägare och byggföretag för bostads- och industribyggande för perioder från 3 till 20 år.

Med tanke på relationerna inom området för shared-equity-konstruktion i Tyskland är det värt att notera att ingen särskild lagstiftning har antagits här, relationerna regleras av civillagen och endast i vissa frågor antas regeringsdekret.

I Tyskland handlar köparen direkt med ett licensierat byggföretag, snarare än med flera kontraktspartners. Kontraktsbeloppet överförs också direkt till företagets konto, dock absolut inte tidigare än bygglov utfärdas, annars riskerar byggherren att återkalla tillståndet. Byggföretaget är alltså skyldigt att, personligt ansvarigt för att uppfylla deadlines och kvaliteten på byggandet, bygga anläggningen och överlåta sin del till investeraren i form av fastigheter. Skapandet av speciella designföretag är inte förbjudet enligt lag, de kommer att omfattas av samma licenskrav som byggföretaget självt. Men här bör det beaktas att det avgörande kriteriet i tysk konstruktion är tillförlitligheten och det positiva ryktet för marknadsaktören som kommer att utföra konstruktionen, och skapandet av speciella designföretag, som i sin tur ingår kontrakt med sina egna deltagare, i detta fall kommer att prägla den konstruktion företaget inte är på bästa sätt.

Tyskland har också ett stödsystem till medborgarna i form av en klassisk form av avtalssparande – byggsparbanker. Deras källa till resurser för riktade bostadslån är medborgarnas insättningar, låntagarnas avgifter för att använda ett bostadslån samt statliga bonusar, som betalas i enlighet med byggsparkontraktet, förutsatt att investeraren har satt in ett visst belopp på sin konto under året.

Enligt tysk lag kan byggnadssparbanker inte bedriva någon aktiv verksamhet förutom att ge ut lån till sina insättare, som till skillnad från en affärsbanksinsättare som inte har någon information om hur hans medel används, vet exakt vem och under vilka villkor han använder sina pengar?

Arbetande medborgare ingår ett avtal med byggsparbanker för att finansiera byggandet, på grundval av vilket bostadsköparen sätter in en viss summa pengar varje månad på sitt konto i en sådan bank. Arbetsgivaren lägger till 78 mark på lönen varje månad, vilket är 936 mark per år, och staten lägger till ytterligare 93,6 mark. Det är så kapital ackumuleras för bostadsbyggande. När det erforderliga beloppet har ackumulerats och är cirka 1/3 av fastighetskostnaden avsätter staten 10 % av bostadskostnaden till medborgaren, och för det återstående beloppet ger byggsparbanken ett lån till en låg fast ränta Betygsätta. Om bostad köps av en ung familj med minst två barn ger staten dem årligen i åtta år efter köpet 40 tusen mark i form av subventioner till huset, 24 tusen mark för barn, 4 tusen mark i form av ett miljöbidrag och 3,2 tusen mark i form av energibidrag.

Gemensamt byggande i Storbritannien (liksom vissa skandinaviska länder) kännetecknas av att kundens representant ofta är en arkitekt. Han väljer alla specialister som är nödvändiga för konstruktion, som utvärderar den preliminära kostnaden för projektet och utför olika underleverantörsarbeten. Arkitekten, tillsammans med dem, förbereder den dokumentation som krävs för att ingå ett kontrakt, som indikerar möjligheten att delta i anbudsgivningen, utvecklar ett program för att utföra arbete före och efter anbudet och sätt att minska byggtiden.

I England, såväl som i Tyskland, har systemet med byggnadsföreningar fungerat framgångsrikt sedan förra seklet, men mekanismen för deras arbete skiljer sig något från de tyska - för att få ett bostadslån behöver du inte vara insättare av ett byggande samhälle. Som ett resultat av liberaliseringen av brittisk banklagstiftning har dessa företags funktioner på senare tid blivit allt mer påminnande om konventionella affärsbankers, vilket i sin tur ökar konkurrensen mellan dessa två strukturer och följaktligen leder till lägre utlåningsräntor. Dessutom är verksamheten i byggnadsföreningar i England nära förknippad med försäkringsbolag - försäkringstjänster ingår i en enda hypotekslånemekanism.

Utländsk delad konstruktion kan kännetecknas av flera andra egenskaper.

I många västländer förenas företag som är inblandade i byggande och som är intresserade av varandras aktiviteter sinsemellan i karteller, vilket avsevärt kan minska byggkostnaderna. Med ett sådant samarbete reduceras kostnader och utgifter genom att ge ömsesidiga rabatter på tillhandahållna tjänster och levererat material.

Utomlands tar staten aktivt del i investeringsprocessen. I länder med utvecklade marknadsekonomier utför den samtidigt flera funktioner: reglerar den totala volymen av privata företagsinvesteringar; stimulerar attraktionen av investeringar i vissa branscher och företag med hjälp av olika förmåner; ingriper direkt i själva investeringsprocessen.

Staten deltar också aktivt i prissättningsprocessen för byggprojekt. Till exempel i Sverige finns det i varje provins specialister som övervakar priserna på varor och tjänster och ger förslag till deras reglering. Regeringen kan sätta en övre priströskel, och om priserna stiger avsevärt och inflationen är hög har staten rätt att frysa dem, dock endast för vissa varor och tjänster. Om bostadspriserna stiger börjar staten aktivt stödja befolkningen och särskilt unga familjer genom att förse dem med olika bostadssubventioner och långfristiga mjuka lån.

I länder som USA, Tyskland, Finland, Japan, Kanada och andra kan även statliga myndigheter ingripa i prissättningsprocessen, till exempel när priset på ett byggprojekt överstiger produktionskostnaderna och den genomsnittliga vinstmarginalen. Om vinsttakten visar sig vara över genomsnittet, undersöker statliga myndigheter orsakerna till sådan tillväxt, och om de inte är motiverade, reglerar staten denna takt med våld.

Genom att analysera shared-equity-konstruktionssystem i främmande länder är det möjligt att identifiera både de grundläggande egenskaperna i specifika länder och gemensamma egenskaper. I många länder förenas sålunda företag som bedriver byggverksamhet sinsemellan för mer givande verksamhet, vilket avsevärt kan minska byggkostnaderna, minska kostnader och utgifter. Kundens representant är en individ (arkitekt i Storbritannien, Sverige, Finland, grupp i USA, totalentreprenör i Tyskland), som väljer de specialister som krävs för byggandet, som bestämmer den nödvändiga omfattningen av arbetet.

I ekonomiskt utvecklade främmande länder finns det socialt stöd till medborgare, särskilt unga familjer, vilket hjälper dem att skaffa sitt eget boende. Dessutom ägnas särskild uppmärksamhet åt prissättningsfrågor - statliga organ övervakar priserna och sätter deras övre gräns.

När man överväger den globala erfarenheten av att tillhandahålla bostäder till befolkningen är det nödvändigt att komma ihåg att den praktiska utvecklingen och organisationen av bostadslån i ett visst land i hög grad påverkas av ett antal faktorer som kan delas in i politiska, ekonomiska och juridiska . Dessa faktorer fungerade som grunden för bildandet av dussintals sorter och alternativ för att organisera bostadslån i världen. Utifrån ovanstående bygger tekniken för att investera i bostadssektorn på tre huvudprinciper: avtalssparande, bostadslån och statligt stöd.

Den så kallade "extended open model" har betydande skillnader. Detta är en modell där det huvudsakliga inflödet av kreditresurser till hypotekslånesystemet kommer från en sekundärmarknad för värdepapper med stöd av fastighetsinteckningar, speciellt organiserad för detta ändamål. Implementeringen av en utökad öppen modell kan endast säkerställas om en utökad infrastruktur på bolånemarknaden skapas, som regel, med visst stöd från staten och, åtminstone, med dess partiella kontroll över emissionen av värdepapper som handlas på andrahandsmarknaden.

Om vi ​​tar bostadslånesystemet i USA generellt kan det noteras att det tidigare fanns en ”red line rule” inom vilken lån kunde ges ut, och även riskzoner för att ge ut lån beräknades. Om en medborgare föll inom den röda linjen eller gick in i en otillgänglig riskzon, nekades han ett lån. Ett lån i USA ges ut för den period under vilken låntagaren arbetar, d.v.s. fram till pensioneringen.

I allmänhet är det värt att notera att denna institution i de länder som diskuterats ovan är mer utvecklad än i vårt land.

Uppgift

Under rapporteringsåret byggde och tog den allmänna byggorganisationen i drift 70 tusen m 2 boyta, varav 20 tusen m 2 var gjorda av tegel. För innevarande år har organisationen upprättat en plan för driftsättning av bostäder på 80 tusen m 2, varav 10 tusen m 2 är tegelbyggda, 60 tusen m 2 stora paneler och volymetriska block - 10 tusen m 2.

Bestäm ökningen av andelen (%) av bostadshus byggda i prefabricerade strukturer under innevarande år jämfört med rapporteringsåret.

Från tillståndet 70 tusen m 2 - 100%

tegel 20 tusen m 2

80 tusen m 2 - 100 %

10 tusen 2 tegelstenar

60 tusen m 2 panel

10 tusen m 2 block

Faktiska 50 tusen m 2 (71,4 %)

Planerad 70 tusen m 2 (87,5%),

de där. med 16,1 %

Produktionsområdet för den mekaniska verkstaden är 980 m2, hjälpområdet är 170 m2, byggnadens konstruktionsvolym är 12075 m3. Den totala volymen av kapitalinvesteringar är 250 tusen rubel, inklusive den beräknade kostnaden för bygg- och installationsarbete - 130 tusen rubel.

Bestäm utrymmesplaneringsindikatorerna k 1 och k 2 och andelen byggnads- och installationsarbete av den totala volymen av kapitalinvesteringar för anläggningen.

Effektiviteten av rymdplaneringslösningar för en byggnad kännetecknas av koefficienterna k 1 och k 2, som bestäms av formlerna:

fastigheter eget kapital investeringskapital

k 2 = F/F golv,

där V är byggnadens konstruktionsvolym (hela volymen av de ovanjordiska och underjordiska delarna av byggnaden utan volymen av den tekniska underjorden och vinden, loggier och balkonger), m 3 ;

F - bostads- och produktionsområde (endast avsett för genomförandet av den tekniska processen, i offentliga byggnader - arbetsområde), m 2;

F-våning - användbar yta (i bostadshus - detta är summan av bostads- och hjälpområden minus arean av trappor, i industribyggnader - summan av produktion och hjälpområden).

Koefficienten k 2 med en rationell utrymmesplaneringslösning i industribyggnader är 0,93-0,95, i bostadshus - 0,62-0,72.

k1 = V/F = 12075:980 = 12,32;

k 2 = F/F golv = 980:(980+720)=980:1700=0,58,

vilket inte är rationellt, eftersom för industribyggnader är k 2 0,93-0,95.

Andelen bygg- och installationsarbeten k cmr i volymen av kapitalinvesteringar bestäms av formeln:

k smr = C smr /K*100,

där C cmr är den beräknade kostnaden för bygg- och installationsarbeten av anläggningen, rub.;

K - total volym av kapitalinvesteringar för anläggningen, gnugga.

k cmr = C cmr /K*100 = 130000:250000 = 0,52.

Slutsats

Om vi ​​överväger utländsk erfarenhet av att attrahera investeringar, är det nödvändigt att tala om den relativa balansen mellan investeringsefterfrågan, å ena sidan, och byggföretagens förslag för att tillfredsställa denna efterfrågan, å andra sidan. Denna situation har utvecklats på grund av tillgängligheten av färdiga byggprojekt, närvaron av ekonomiska och juridiska mekanismer för att säkerställa avkastningen av investerade medel och optimala återbetalningsperioder för investeringar.

Jag skulle vilja notera att utländska system för delat deltagande i byggandet har sina egna grundläggande egenskaper. Detta beror på det faktum att i många länder utvecklas hypotekslån och medborgare, som får ett lån, köper färdiga bostäder utan rädsla för att utvecklaren inte kommer att uppfylla sina skyldigheter eller att byggtiden kommer att försenas. Denna typ av utlåning är mycket mer lönsam och effektiv för medborgarna, säkerställs av landets stabila ekonomi och skyddas av många utvecklade juridiska institutioner.

Nästa viktiga punkt i att organisera byggandet är kundens roll och den som utför sina funktioner. I England, Finland och Sverige är beställarens representant ofta en arkitekt. Han väljer de specialister som är nödvändiga för konstruktionen, som bestämmer den preliminära kostnaden för konstruktionen, utför underentreprenadarbete och samlar in andra nödvändiga uppgifter. Tillsammans med dem förbereder arkitekten dokument för att ingå ett kontrakt, som anger genomförbarheten av deltagande i anbudet, arbetsprogrammet före och efter anbudet, ekonomiska arbetsmetoder och frågor om att minska byggtiden.

I USA skapar kunden en grupp som kan innehålla estimatorer, ingenjörer, ekonomer, kontraktschefer och arbetsledare. Därefter utvecklar de all nödvändig dokumentation och diagram över byggprocessen. Utifrån det mottagna materialet påbörjar kontraktschefen arbetet med entreprenadfirmor. Samtidigt, för det optimala valet, är det vanligt att involvera konsultföretag. I Japan har ett steg framåt tagits i denna riktning. Byggföretag organiserar stora forskningslaboratorier och till och med institut, forskare rekryteras aktivt för att arbeta för företaget. I det här fallet används istället för begreppet "kund" begreppet "utvecklare", vars funktioner inkluderar förvärv av en tomt, finansiering, konstruktion och försäljning av bostäder. Byggherren får anlita entreprenörer och underentreprenörer.

En annan egenskap är förhållandet mellan beställaren och entreprenören, vilket påverkar bildandet av förhållandet mellan aktieägaren och kunden i detta fall.

Baserat på ovanstående kan följande slutsatser dras. Införandet av hypotekslån i Ryssland på rätt nivå i det nuvarande skedet hämmas av ett antal faktorer: otillräcklig utveckling av värdepappersmarknaden; brist på investerare som är villiga att acceptera låg avkastning på bolån; dålig utveckling av försäkringsverksamheten i syfte att tillhandahålla hypotekslån; den höga kostnaden för medel från affärsbanker som är nödvändiga för att ge ut långfristiga hypotekslån; höga inflationstakt, förändringar i rubelns växelkurs, vilket orsakar en betydande risk för räntor för långfristig utlåning, etc.

Bibliografi

1. Ryska federationens civillag (del tre) daterad 26 november 2001 nr 146-FZ (antagen av statsduman för Ryska federationens federala församling den 22 december 1995) (nuvarande utgåva daterad 30 januari 2014 )

2. Krutik A.B. Fastighetsekonomi / Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. - St Petersburg: Lan, 2010. - 480 sid.

3. Matyugina E.G. Om bostadsmarknaden / E.G. Matyugina // Bostadsbyggande. - 2011.- Nr 1. - P. 8-14.

4. Rakhman I.A. Utveckling av fastighetsmarknaden i Ryssland: teori, problem, praktik / I.A. Rahman. - M.: Ekonomi, 2004. - 294 sid.

5. Rakhman I.A. Utländsk erfarenhet av att reglera investerings- och byggverksamhet / I.A. Rakhman // Byggekonomi. - 2010. - Nr 6. - S. 45-48.

6. Fastighetsekonomi / red. V. Borovkova. - St Petersburg: Peter, 2009. - 416 sid.

Postat på Allbest.ru

Liknande dokument

Fastighet som investeringsobjekt. Historien om uppkomsten av institutionen för delad konstruktion utomlands. Utländsk erfarenhet av att attrahera investeringar i bostadsbyggande. Fastställande av ökningen av andelen bostadshus innevarande år jämfört med redovisningsåret.

test, tillagt 2014-11-18


Egenskaper för den ekonomiska kärnan i investeringar. Analys av investeringsaktivitet, marknad, resurser. Att göra riktiga investeringar. Förfarandet för statlig reglering av kapitalinvesteringar. Former och instrument för att investera i fastigheter.

fuskblad, tillagt 2010-03-31


Planering av kostnaden för bygg- och installationsarbeten med hjälp av exemplet OJSC "Stroitel", dess huvudsakliga mål och metoder för bestämning. Planerade indikatorer för planeringsobjektet, reserver för deras förbättring. Huvuddelarna av kostnadsplanen för bygg- och installationsarbeten.

kursarbete, tillagt 2012-02-23


Bestämma effektiviteten av investeringar i motorvägsbyggande. Ekonomisk bedömning av flygplatsterminalprojekt. Beräkning av kostnaden för bygg- och installationsarbeten. Grundläggande begrepp och fördelar med leasing inom bygg. Leasingavgiftens belopp.

test, tillagt 2014-12-30


Studie av investeringsutvecklingens historia. Egenskaper för investeringstyper och deltagare. Fastställande av investeringarnas roll i utvecklingen av en modern ekonomi. Problem med att investera i Ryssland och sätt att övervinna dem. Grundläggande metoder för att attrahera investeringar.

kursarbete, tillagt 2014-06-03


Investeringarnas sammansättning och struktur. Objekt för industriella och finansiella investeringar. Fakta om att öka effektiviteten i att använda kapitalinvesteringar. Funktioner för att locka utländska investeringar för att utveckla verksamheten i affärsenheter.

abstrakt, tillagt 2010-10-19


Bestämning av koefficienten för mekanisk befolkningstillväxt. Beräkning av arbetsproduktivitetsindex för tillsvidareanställd personal med hjälp av kostnadsmetoden. Bestämning av andelen offentliga konsumtionsmedel av befolkningens totala volym av personlig konsumtion.

test, tillagt 2009-05-05


Huvudtyper av investeringskällor. Mål för den statliga investeringspolitiken. Vikten av att attrahera utländska investeringar i materialproduktion. Relevansen och svårighetsgraden av problemet med investeringar (kapitalinvesteringar) för Vitrysslands ekonomi.

artikel, tillagd 2010-09-20


Fastställande av kapitalinvesteringar för konstruktion och utrustning av en biograf. Ekonomisk plan för driften av biografen, ett diagram över dess driftskostnader. Beräkning av återbetalningstiden för kapitalinvesteringar i konstruktion och utrustning av en biograf.

kursarbete, tillagt 2014-01-04


Begreppet investeringar och bedömning av deras effektivitet. Funktioner av investeringar i fastigheter. Egenskaper för den sekundära fastighetsmarknaden i Irkutsk. Metoder för att bedöma effektiviteten av fastighetsinvesteringar. Problem med att investera i fastigheter.

Fastigheter är ett av de mest populära och lönsamma investeringsobjekten. Verksamheter på fastighetsmarknaden har alltid investeringsinnehåll, eftersom de bedrivs i syfte att generera inkomster och (eller) förvärva kapitaltillgångar.

Avkastningen på investeringar i fastigheter består av följande komponenter:

Ökning av marknadsvärdet på fastigheter;

Löpande inkomst i form av hyra, hyra och andra inkomster;

Inkomst från återinvestering av erhållen löpande inkomst.

Resultatindikatorer för investeringarinom fastigheter:

1. Ekonomisk effektivitet (vinst, återbetalningstid, finansiella indikatorer).

2. Budget effektivitet (budgetintäkter från skatter, tullar, intäkter från privatisering).

3. Nationell ekonomisk effektivitet (ekonomisk tillväxt, ökad sysselsättning, befolkningens levnadsstandard).

4. Ekologisk effektivitet (miljöpåverkan).

Fastighet som investeringsobjekt har följande Nyckelfunktioner:

1. Långsiktig investering och lång kapitalomsättningstid.

2. Behovet av relativt stor startkapital att komma in på marknaden.

De höga kostnaderna för fastigheter kräver betydande ekonomiska investeringar vid köp av den.

Kassaflöden i faserna av fastighetsinvesteringscykeln kännetecknas av motsatt riktning och ojämnheter. I det inledande skedet finns negativa kassaflöden för konstruktion eller köp av ett objekt. Under användningsperioden (till exempel uthyrning) omvandlas negativa kassaflöden till positiva, och ägaren får redan en stabil inkomst, även om det samtidigt kan finnas kostnader för reparationer och underhåll av byggnaden. Vid återförsäljning av ett objekt, som kan behöva vänta nästan en livstid, returnerar ägaren vanligtvis kapitalet i steg.

3. Låg likviditet.

Fastighetslikviditet- detta är en möjlighet att snabbt och utan förlust förvandla varor till kontanter; dess nivå är omvänt proportionell mot den tid som krävs för att sälja ett objekt: ju mindre tid det tar att sälja det, desto högre likviditet. Likviditetsgraden för olika typer av fastigheter varierar kraftigt, särskilt beroende på läge.

4. Obligatorisk statlig registrering transaktioner.

Transaktioner med fastigheter regleras i lag, som föreskriver skriftlig form och statlig registrering, verifiering av föremålets rättsliga renhet (bevis på rättigheter till det), godkännande och överföring, utvärdering och andra förfaranden som bör säkerställa samhällets intressen, lokala myndigheter och andra rättsämnen.

5. Behovet av ledning.

Inkomstgenererande fastigheter kräver professionella förvaltning tillgångar, från sökning och bedömning av alternativ, val av det bästa och mest effektiva användningsfallet och dess praktiska genomförande, upp till organisation av säkerhet, rutinreparationer etc.

Effektiv fastighetsförvaltning redan i förinvesteringsstadiet kräver en hel rad åtgärder:

marknadsundersökning;

konstruktion, miljö, juridisk och ekonomisk expertis;

motivering av det beräknade priset och driftskostnaderna;

analys av fastighetsanaloger utifrån substitutionsprincipen m.m.

6. Hög tillförlitlighet och investeringarnas effektivitet.

Hög tillförlitlighet beror i synnerhet på sådana egenskaper hos fastigheter som väsentlighet, fundamentalitet och hållbarhet. En stadig uppåtgående trend i fastighetsvärden ökar effektiviteten i investeringar.

7. Mångfald kombinationer av verkliga rättigheter.

Fastigheten kännetecknas av stor olika kombinationer av rättigheter egendom och inkomstfördelning. Vissa av dess komponenter kan vara helt ägda, andra kan vara leasade, andra kan vara i tillfälligt bruk, andra kan vara pantsatta och andra kan vara statligt ägda.

8. Olika investeringskällor.

Egna ekonomiska resurser– vinst, avskrivningar, kontant sparande, auktoriserat kapital, reservfond.

Medel som samlats in av investeraren– försäljning av aktier, aktier, aktier och andra tillskott från enskilda och juridiska personer.

Lånade medel– banklån, budgetlån, obligationslån.

Orsaker till attraktionskraften att investera i fastigheter:

en betydande grad av säkerhet och säkerhet;

förvärv av äganderätter;

säkerhet för medel från inflation;

outvecklad fastighetsmarknad;

hög lönsamhetsnivå (möjligheten att få större vinster (än på andra marknader) under hela fastighetsdriftsperioden);

hållbarhet för konsumenternas efterfrågan;

mindre exponering för fluktuationer i konjunkturcykler.

Ett antal svårigheter relaterade till investeringsobjektets detaljer bör dock noteras:

otillgänglighet för information - information om marknaden är inte lika öppen som till exempel på varumarknaden, vilket komplicerar processen för motivering av investeringarnas volym och karaktär, avsaknad av en rättslig ram för obligatorisk publicering av information om transaktioner i fastighetsmarknaden;

"strikt" beroende av externa villkor för stadsplaneringsreglering, kapaciteten hos byggkomplexet och specifikationerna för konsumenternas efterfrågan;

höga transaktionskostnader för transaktioner (behovet av att verifiera fastighetens rättsliga renhet, såväl som kostnaderna för teknisk dokumentation och registrering) är betydande, om inte höga;

transaktionsperiodens längd.

"

Pushkina Marina Valerievna Har praktiserat juridik sedan 2003. Hon är delägare i advokatfirman Tenzor Consulting Group och leder verksamheten för Land, Construction, Real Estate. Utvecklaren och arrangören av ett antal egna seminarier, har publicerat vetenskapliga och praktiska artiklar om juridiska frågor om markanvändning och fastighetsförvaltning. Författare till boken "Commercial Real Estate: Privatization and Protection", medförfattare till böckerna "Special Economic Zones in Russia: Tax Benefits and Advantages" och "Legal Regime of Foreign Investments in the Russian Federation". Boken är en omfattande juridisk analys av processer relaterade till omsättningen av kommersiella fastigheter, utförd av jurister från Tenzor Consulting Group. Författaren undersöker aktuella aspekter, inklusive: analys av den aktuella situationen på den kommersiella fastighetsmarknaden; bedömning av de vanligaste riskerna som uppstår vid konstruktion, köp och försäljning och förvaltning av kommersiella fastigheter; sätt att minimera de negativa konsekvenserna av marknadsaktörernas mest sannolika missräkningar. Kommercheskaya_nedvigimost.indd 1 12.08.2009 13:15:07 Serien “Tenzor Consulting Group Library” Marina PUSHKINA Kommersiella fastigheter som investeringsobjekt UTGIVARE Moskva 2009 UDC 330.322.214 BBK 65.5269 med assistans av PUSHKIN's Pushkin LLC Publicerad med Pushkins assistans P31'. nya Tensor Group M. P91 Kommersiell fastighet som investeringsobjekt / Marina Pushkina. - M.: Alpina Publishers, 2009. - 244 sid. - (Tenzor Consulting Group Library Series). ISBN 978-5-9614-1039-6 Tills nyligen var den kommersiella fastighetsmarknaden en av de mest dynamiskt utvecklande och lockade många deltagare och finansiella resurser, men processen att köpa, sälja och driva fastigheter är fortfarande förknippad med många brister i lagstiftningen och kommersiella försummelser. Boken är en omfattande juridisk analys av processer relaterade till omsättningen av kommersiella fastigheter, utförd av jurister från Tenzor Consulting Group. Författarna undersöker den nuvarande situationen på denna marknad, bedömer de vanligaste riskerna som uppstår under konstruktion, köp och försäljning och förvaltning av kommersiella fastigheter, och ägnar särskild uppmärksamhet åt sätt att minimera de negativa konsekvenserna av de mest sannolika missräkningarna av marknadsaktörer. Boken vänder sig till professionella aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden, samt ägare och hyresgäster av fastigheter. UDC 330.322.214 BBK 65.225.3-56 Alla rättigheter förbehålls. Ingen del av denna bok får reproduceras i någon form eller på något sätt, inklusive publicering på Internet eller företagsnätverk, eller inspelning i datorminne för privat eller offentligt bruk, utan skriftligt tillstånd från upphovsrättsinnehavaren. För att ordna tillgång till förlagets elektroniska bibliotek, kontakta [email protected]. ISBN 978-5-9614-1161-4 (serie) ISBN 978-5-9614-1039-6 © Tenzor Consulting Group, 2009 © Alpina Publishers LLC, 2009 Innehåll FÖRORD........... .. ................................................................ .... ...............7 INTRODUKTION................................. ............................................................ ............ ......9 Kapitel 1. STRUKTUR (SEGMENTERING) PÅ DEN KOMMERSIELLA FASTIGHETSMARKNADEN................... .11 1.1. Huvudtyper av kommersiella fastigheter................................................ ................................................... 11 1.2. Rättslig status och specifika risker för typer av kommersiella fastigheter...................................17 1.3. Stadier i utvecklingen av den kommersiella fastighetsmarknaden...................................33 Kapitel 2. HUVUDSPELARE PÅ KOMMERSIELLA MARKNADEN FASTIGHET...................................35 2.1. Utvecklare................................................. ......................................35 2.2. Investerare................................................. ......................................40 2.3. Totalentreprenör, entreprenör och underentreprenör......................................... ........ 47 2.4. Förvaltningsbolag................................................ ...52 4 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT Kapitel 3. HUVUDSTADEN I AKTIVITETEN HOS DELTAGARE PÅ DEN KOMMERSIELLA FASTIGHETSMARKNADEN....................... ............................................................ ..... 61 3.1. Konstruktion: etapper (projektering, erhållande av en tomt)................................... 61 3.1.1 . Etapper, tekniska detaljer...................................62 3.1.2. Specifikationer för entreprenadkontraktet......79 3.1.3. Försäkring av risker under byggnation......86 3.1.4. Regionens deltagande i byggandet av kommersiella fastigheter: problem med ömsesidiga uppgörelser mellan utvecklare (ägare) och administration........................... ................................................88 3.2. Fastighetsförvaltning...................99 3.2.1. Styrkretsar ................................................... ... .99 3.2.2. Förvaltning av statliga och kommunala fastigheter. ................... 102 3.3. Förvaltningsbolagets deltagande i uppförande av fastigheter................................... 103 3.3. 1. Huvuddeltagare ................................................... ......... 103 3.3.2 . Juridisk analys av avtal som ingåtts i förvaltningsprocessen................................... 106 Kapitel 4. INVESTERINGAR I KÖP OCH FÖRSÄLJNINGSTRANSAKTIONER AV KOMMERSIELLA FASTIGHETER........................... ...... 131 4.1. Välja ett investeringsobjekt........................................................ 131 4.2. Mekanism för bedömning av fastighet......... 148 4.3. Investera i byggande av kommersiella fastigheter. Stadier, risker, sätt att optimera beskattningen................................... 161 4.4. Förvärv av kommersiella fastigheter. Stadier, risker................................... 185 5 Innehåll 4.5. Metoder för utlåning vid köp av fastighet........................................... ......... 205 4.6. Uthyrning av kommersiella fastigheter...................... 219 SLUTSATS. Utsikter för fortsatt utveckling av den kommersiella fastighetsmarknaden...... 235 Förord ​​Det senaste decenniet i Ryssland kännetecknades av återupplivandet av den nationella ekonomin och stärkandet av dess position på den internationella arenan. Resultatet av denna situation var en ökning av den ryska marknadens attraktionskraft för investeringar för närvarande. Framgången berodde på stabiliseringen av de politiska och ekonomiska sfärerna, mycket arbete för att effektivisera nationell lagstiftning, samt rimliga åtgärder för att minimera de negativa konsekvenserna av den globala finanskrisen 2008. Dessa förändringar gick inte obemärkt förbi och den kommersiella fastighetsmarknaden. Att investera i fastigheter har alltid ansetts vara en pålitlig och lönsam investering. Trots all turbulens på marknaderna slutar fastighetsvärdena mycket sällan att växa. Nya aktörer fortsätter att ta sig in på denna marknad och pressar ut pionjärerna inom handeln med kommersiella fastigheter, vilket tvingar dem att ägna ökad uppmärksamhet åt att optimera sina aktiviteter och leta efter nya sätt att göra vinst. Den mest angelägna frågan om kostnadsoptimering uppstod 2008 i samband med den globala finanskrisen och den efterföljande krisen med uteblivna betalningar och nedgången i befolkningens köpkraft. På grund av detta får all information om de rättsliga egenskaperna för cirkulationen av mark, byggnader eller lokaler, om de juridiska och ekonomiska problemen som är förknippade med dem, avsevärt värde. Den här boken ägnas åt de mest angelägna frågorna om investeringar i fastigheter som är direkt relaterade till detta område av marknaden. Den innehåller en detaljerad och systematisk beskrivning av deltagarna, objekt och rutiner för omsättningen av 8 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT av kommersiella fastigheter. Författarna beskrev inte bara de allmänna standardaspekterna för köp och försäljning på detta område, utan analyserade också det rättsliga ramverket som reglerar verksamheten på detta område, vilket gör att många komplikationer kan undvikas. Här finns specifika exempel på rättspraxis, det visas hur domstolen tänker, hur regelverket för kommersiella fastigheter tillämpas i ett särskilt fall, juridiska verktyg beskrivs med vilka ägaren kan skydda sin egendom, inte förlora den, avsevärt minska sannolikheten för risker, och vissa utesluter till och med. Särskild uppmärksamhet ägnas åt ämnet risker förknippade med kommersiella fastigheter, särskilt riskerna som uppstår under skapandet, köpet och försäljningen av objekt, samt sätt att skydda mot dem, övervägs. Tyvärr tillåter inte komplexiteten och mångsidigheten hos fenomenet som övervägs oss att diskutera alla aspekter av ämnet i detalj. Därför är syftet med den här boken en systematisk presentation av nyckelelementen i processen att investera i kommersiella fastigheter. Låt oss hoppas att detta arbete bara är det första steget i en storskalig studie av investeringar i byggnation. Boken kommer att vara intressant och användbar både för ett brett spektrum av läsare och för erfarna eller nybörjare på marknaden. A. A. Andreev, medlem av presidiet för OPORA RUSSIA Inledning Tills nyligen var transaktioner som involverade byggnader, strukturer, lokaler för icke-bostäder, hela komplex (lager, detaljhandel och kontor, etc.), med andra ord ganska utbredda på den ryska marknaden. - kommersiella fastighetsobjekt. De flesta transaktioner som involverar sådana objekt är privatisering, uthyrning samt köp och försäljning. Nu måste deltagarna i dessa transaktioner, både tidigare och planerade, vara mer försiktiga i sina planer. Idag tvingar deltagarna i dessa transaktioner att vara mer försiktiga och uppmärksamma på sina partners, till föremålet för transaktionen och till förfarandet för dess genomförande. I detta arbete kommer vi att överväga rollen för huvuddeltagarna på den kommersiella fastighetsmarknaden: investerare, utvecklare, entreprenörer, förvaltningsbolag. Dessutom kommer vi att analysera förfarandet för att köpa och sälja objekt, vem och hur utför deras konstruktion och efterföljande drift. Vi kommer att diskutera hur man framgångsrikt väljer ett objekt, vilket måste beaktas vid upprättandet av ett köp- och försäljningsavtal, samt vid registrering av äganderätten till ett objekt. Det är mycket viktigt att göra allt korrekt, med hänsyn till Ryska federationens lagstiftning, samt att tillämpa den i enlighet därmed. Om en potentiell köpare är oroad över sitt företags öde och, genom att köpa fastigheter, förväntar han sig att få en viss inkomst med dess hjälp, och inte lämnas utan en egendom och medel, och litar på de listiga bedragarna som handlar med kommersiella fastigheter. fastighetsmarknaden behöver han inte bara vara väl insatt i den rättsliga ramen, utan också ha en uppfattning om rättspraxis och vara bekant med verkliga exempel på sådana transaktioner. 10 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT Det är nödvändigt att känna till segmenteringen av den kommersiella fastighetsmarknaden, utsikterna för dess fortsatta utveckling, ta hänsyn till alla risker och försöka minimera dem. Det är också viktigt att förstå skattesystemet för att förstå hur man kan minska mängden skatter som betalas och spendera de sparade medlen på affärsutveckling eller personalbonusar. Det måste beaktas att tomter även kan vara kommersiella fastigheter. Tilldelningen av en sådan tomt för byggande måste gå igenom alla stadier i enlighet med lagen. Annars kan det uppstå en situation där domstolen beslutar om rivning av ett föremål som byggts på mark som otillbörligt anvisats för byggnation. Naturligtvis kan man inte veta och överväga allt, så det är viktigt att komma ihåg att affärer alltid innebär risker. Du bör dock försöka minimera problem, risker och misslyckanden. Då kommer verksamheten att blomstra och generera inkomster och du kommer inte att vara rädd för några oredovisade "störningar". Hösten 2008 visade att metoder för att minimera risker och kostnader inte har förlorat sin relevans. Detta tvingar oss att i boken ägna särskild uppmärksamhet inte bara åt åtgärder för att förhindra farliga situationer, utan också för att bekämpa deras negativa konsekvenser. Kapitel 1 Struktur (segmentering) av marknaden för kommersiella fastigheter 1.1. Huvudtyper av kommersiella fastigheter Över hela världen delas kommersiella fastigheter vanligtvis in i tre stora grupper (Ryssland var inget undantag i detta avseende): - kontorsfastigheter, som innehåller många komponenter: dessa är själva byggnaderna, affärscentra, lokaler i första och bottenvåningen i bostadshus, lokaler för fri användning, såväl som lokaler för företag, både tidigare och befintliga; - detaljhandelsfastigheter, som inkluderar olika butiker, konsumentservicecenter, multifunktionella shoppingkomplex, etc. d. I rysk lagstiftning definieras denna fastighet i art. 346.27 12 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM ETT INVESTERINGSOBJEKT Ryska federationens skattelagstiftning som butiksyta: "del av en butik, paviljong (öppet område) upptagen av utrustning avsedd för att visa och demonstrera varor, utföra kontantbetalningar och betjäna kunder, området för kassaapparater och kassaapparater, området arbetsplatser för servicepersonal och gångar för kunder.” I butiksutrymmet ingår inte: lokaler för mottagning och förvaring av varor och lokaler för iordningställande av varor för försäljning (mottagning, lossning, förråd, förpackningar etc.), grovkök (för förvaring av containrar, förpackningsmaterial, utrustning, linne etc.) , administrativa lokaler och hushållslokaler (kontorslokaler etc.), tekniska lokaler (ventilationskammare, maskinrum för hissar och kylenheter, telefonväxel, pannrum etc.) (Resolution från Ryska federationens statliga statistikkommitté daterad den 4 mars 2002 nr 20); - lager och logistikcentra, dessa kan vara specialutrustade lagerkomplex och lagerlokaler i industrizoner på olika industriföretags territorier, såväl som lokaler i bostadshus, utrustade i enlighet med dekretet från den ryska statens byggnadskommitté Federation daterad 27 september 2003 nr 170. Dokument som bekräftar för brottsbekämpare att en av ovanstående statusar för lokalerna är inventeringen och titeldokumenten för detta objekt, som innehåller: - nödvändig information om syftet, designegenskaperna och layouten för objektet. lokaler för ett sådant föremål; - nödvändig information som bekräftar rätten att använda detta objekt (köp- och försäljningsavtal för lokaler, tekniskt pass för lokaler, planer, diagram, förklaringar, hyresavtal (underuthyrning) för lokaler eller dess del ( Kapitel 1. Struktur (segmentering) kommersiella fastighetsmarknaden 13 En speciell roll i detta fall tillhör tekniska inventeringsmyndigheter som upprätthåller tekniska register över bostads- och icke-bostadstillgångar. Dessutom är kontorsfastigheter över hela världen vanligtvis uppdelade i klasserna A, B, C. Men det måste tas med i beräkningen att det inte finns några tydliga uppdelningsparametrar i denna fråga fortfarande inte, och för att tilldela en byggnad eller komplex en viss klassnivå är det nödvändigt att göra en detaljerad analys av alla dess tekniska egenskaper, infrastruktur och andra parametrar.Klass A-kontor är de mest elit- och prestigebyggnader inom det kommersiella fastighetssegmentet som övervägs. Deras utmärkande kännetecken är: - läge vid de viktigaste transportvägarna och torgen, med bekväm åtkomst; - det måste vara ett nytt byggprojekt, gjort enligt ett enskilt (författares) projekt; - invändig efterbehandling utförs enligt hyresgästens individuella beställning; - fullt kontrollerat inomhusmikroklimat, upprätthåller konstant temperatur och luftfuktighet med hjälp av ett enda kombinerat system för ventilation, värme och luftkonditionering; - ett tillräckligt antal parkeringsplatser på den underjordiska parkeringen, bevakade parkeringsplatser. Typiskt används sådana byggnader som affärscentra. Klass B-kontor ligger som regel i nya eller rekonstruerade byggnader med högkvalitativ men billig finish. Det kan vara klass A-byggnader, men efter 5–7 års drift, eller byggnader som inte kan uppgraderas till högre klass på grund av vissa kriterier. Till exempel: obekväm åtkomst. Obligatoriska villkor för kontor av denna klass är närvaron av ett luftkonditioneringssystem, moderna hissar, marksäkerhet, parkering, matställen och infrastrukturanläggningar. Byggnaden sköts i regel av en särskild tjänst som utför byggnadsförvaltning som uppfyller internationella standarder. Det är också nödvändigt att ha korrekt utförd juridisk dokumentation för ägande och drift av byggnaden. Sådana byggnader används inte bara som affärscenter utan också som kontor. Klass C-kontor är som regel belägna i redan föråldrade kontorsbyggnader av högre klasser, i byggnader som nyligen omvandlades till kontor (till exempel fabriksbyggnader, forskningsinstitut, fabriker, etc.). Denna typ kännetecknas av transportavstånd och brist på parkeringsplatser. Ofta utförs endast kosmetiska yttre reparationer av fasaden, utan rekonstruktion. Varje enskilt kontor har genomgått ett eget renoveringsarbete på hyresgästernas bekostnad och därför råder ingen harmoni i byggnadens utseende. Denna klass kräver inte närvaron av en original arkitektonisk design eller utvecklade tekniska system, men det kräver närvaron av ett erfaret förvaltningsbolag. Dessa byggnader antas endast användas som kontorsbyggnader. Utöver de angivna klasserna urskiljs ibland klasserna D, E och F, som inkluderar lokaler för icke-bostäder i föråldrade bostads- eller lokaler (mer än 10 år gamla); de har som regel inga krav på arkitektoniska lösningar, infrastruktur och förvaltning. I slutet av 2006 antog konsultföretagen "Big Four" (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) - deltagare i Moscow International Forum - en ny klassificering av kontorsbyggnader, vilket orsakade en bred resonans bland specialister. Den var utformad för att dela upp kontor i klasser i enlighet med deras objektiva kriterier och utvecklades med hänsyn till yttranden från experter från många branscher - utveckling, förvaltning och underhåll av kontor. Vad föranledde behovet av att införa ett nytt klassificeringssystem för kontorsbyggnader? Experter hävdar att det orsakades av den snabba utvecklingen av kontorsfastighetssegmentet och ständigt uppdaterad teknik inom byggsektorn. Dessutom kommer den nya klassificeringen av kontor i framtiden att göra det möjligt för kontorsmarknaden att utvecklas i enlighet med internationella standarder. Med hjälp av den nya klassificeringen, som specifikt specificerar vissa parametrar och kriterier för lokaler, kommer utvecklare och investerare att kunna få en mer komplett och detaljerad uppfattning om hur ett modernt kontor ska se ut, och kommer också att ge en grund för vidare utveckling. Samtidigt kommer en potentiell hyresgäst att ha möjlighet att mer noggrant välja ett kontor och realistiskt bedöma sina krav och möjligheter. Att tillhöra en viss klass påverkar dessutom hyrespriset. De nya standarderna är mycket strängare och själva klassificeringen, även om den ser mer mogen och genomtänkt ut, väcker många frågor och klagomål. I enlighet med den är kontor indelade i tre klasser - A, B+ och B–. Parametrarna efter vilka kontoren graderas är i sin tur indelade i grupper, som var och en innehåller en viss uppsättning obligatoriska och valfria kriterier. Till exempel, under den tidigare klassificeringen 2003, för att ett kontor skulle erkännas som tillhörande högsta klass A, räckte det med att få 16 poäng av 20 möjliga, medan nu en byggnad som utger sig för att vara en klass A-kategori måste uppfylla 20 obligatoriska kriterier och ytterligare 4 ytterligare; klass B+ byggnad - 10 obligatoriska och 12 valfria; klass B– - 7 obligatoriska och 12 valfria. För kontor av högsta kategori har elkraven skärpts, och att vara belägen inom Trädgårdsringen (gäller huvudstaden) är tvärtom inte längre en nödvändig egenskap för denna klass. Dessutom bör det noteras att alla parametrar har blivit tydligare och mer detaljerade. De är indelade i sex grupper: 1) kontorsplats; 2) tillgång till parkering; 3) tillgång till ett ledningssystem för kontorsbyggnader; 4) tekniska system; 5) byggnadens designegenskaper; 6) ägande av byggnaden. Det var det sista kriteriet som orsakade störst resonans. I den tidigare klassificeringen var denna parameter helt frånvarande. Nu kan klass A endast hänföras till en byggnad som tillhör en ägare och inte säljs i delar. Å ena sidan är närvaron av en ägare en garanti för att byggnaden är ett integrerat komplex med ett enhetligt ledningssystem, såväl som en garanti för säkerheten för själva byggnaden. Affärscentra och multifunktionella komplex faller dock inte i kategorin av högklassiga elitkontor. Som regel ägs kontorslokaler som ingår i sådana komplex, även om de uppfyller de högsta internationella standarderna och uppfyller nästan alla krav i den nya klassificeringen, extremt sällan av en ägare. Det erforderliga investeringsbeloppet är mycket svårt att få från en källa, och det är sällsynt att en utvecklare har sådana belopp; lokaler säljs som regel i delar till olika köpare. Följaktligen kan hela komplexet inte ha en enda ägare. Dessutom är, som praxis i världen visar, inte detta kriterium en förutsättning för att ett kontor ska tillhöra klass A. Vi vågar påstå att ägarstrukturen inte på något sätt påverkar nivån på byggnaden och lokalerna, liksom kvaliteten av sin tjänst. Huvudvillkoret är att byggnaden servas av ett förvaltningsbolag som har erfarenhet av arbete på minst fem kontorsfastigheter med en yta på minst 5 000 kvm. m vardera. I samband med antagandet av den nya klassificeringen var de flesta kontorsbyggnader tvungna att ompröva sitt "värdesystem", processen med att revidera byggnadsklassen fortsatte till slutet av 2007. 1.2. Rättslig status och specifika risker för typer av kommersiella fastighetsobjekt Enligt rysk lagstiftning kan huvudobjekten på den kommersiella fastighetsmarknaden vara fasta ting som är fast kopplade till marken, belägen på dess yta, inte begränsade eller inte återkallade från civil cirkulation och avsedd för vinst. Sådana föremål kan vara: - tomter; - byggnader, strukturer; - separata rum. Tomter på den kommersiella fastighetsmarknaden får sitt huvudsakliga värde på grund av förmågan att placera byggnader och strukturer. Därför är huvudkriterierna för att välja en tomt inte bara dess område, juridiska status, tillhandahållande av kommunikation, utan också dess typer av tillåten användning. Under valet och förvärvet av nyttjanderätter till en tomt ska flera etapper genomföras, vilka bestäms av lagens krav. Fastställandet av gränserna för platsen utförs under markförvaltning, vilket särskilt inkluderar åtgärder för att studera markens tillstånd, planering och organisering av rationell användning av mark och deras skydd, bildandet av nya och effektivisering av befintlig markförvaltning objekt och fastställa deras gränser i terräng. Ett ganska vanligt problem i samband med detta stadium är den felaktiga bestämningen av gränserna för en tomt, vilket kan leda till marktvister med ägarna av angränsande tomter. Eftersom sådana situationer som regel förblir på samvete hos de särskilda organ som utför geodetiska undersökningar, är det tillrådligt att i kontraktet ange det ökade ansvaret för denna organisation i händelse av ett fel. Som regel ingår bostads-, industri- och jordbruksmark i den kommersiella fastighetsmarknaden. Samtidigt är jordbruksmark uppenbarligen inte föremål för användning när man skapar en kommersiell fastighetsfastighet. Typiskt överförs sådana områden till kategorierna industrimark eller bostadsmark. I det första fallet kvarstår möjligheten att ett köpcentrum byggt på en sådan plats kommer att betraktas som en "olämplig användning" av webbplatsen. I det andra fallet kan platsen ligga utanför gränserna för det befolkade området och kräva överföring av dessa gränser, utförd på grundval av ett ganska långt godkännandeförfarande. Rättigheter till en tomt förvärvas först efter att ha genomgått ett särskilt förfarande, som i första hand föreskrivs i art. 131 i den ryska federationens civillag. Det gäller i första hand fall där parterna i transaktionen är privatpersoner. Men ett betydande antal tomter i Ryssland förvaltas för närvarande inte av privatpersoner utan av kommunala myndigheter. I det här fallet, för att förvärva rättigheter att utveckla en tomt, måste den framtida byggherren gå igenom en konkurrenskraftig urvalsprocess eller vinna en auktion. På tal om uthyrning av tomter som är statlig eller kommunal egendom är det nödvändigt att uppmärksamma följande punkter. Hyresgäster av sådana tomter betalar hyra. Dess grundbelopp fastställs av relevanta verkställande myndigheter och kan skilja sig ganska avsevärt från beloppet för markskatten, som i sin tur betalas av markägarna. Mark är ofta mycket dyrare för hyresgäster än för ägare. I en sådan situation uppstår frågan om det är lämpligt att köpa en tomt. Denna fråga bör dock övervägas endast om möjligheten till privatisering av en arrenderad tomt finns i verkligheten. Från Art. 36 i Ryska federationens landkod är det inte helt klart om ägaren av fastigheter som ligger på en tomt har rätt att privatisera den om han redan arrenderar denna tomt. Förfarandet för upplåtelse av rättigheter till en tomtmark, som anges i jordabalken, klargör inte situationen. Dessutom tillhandahåller koden inte en mekanism för automatisk privatisering av en tomt som hyrs av ägaren av byggnader, strukturer och strukturer som ligger på den. Omfattningen av befogenheterna att förfoga över ett bebyggt område enligt båda rättsregimerna är nästan detsamma. Rättigheter till en tomt kan upplåtas, kreditmedel kan tas upp mot en tomts inteckning och det är lika enkelt att utveckla både egna och uthyrda tomter. Men hur mycket är "kostnaden för ägande"? Statlig matrikelvärdering av mark görs minst en gång vart femte år, dock inte mer än en gång vart tredje år. Hyresbeloppet kan dock ändras en gång per år, varför hyresgästens risker för ökade markbetalningar är något högre än markägarens. En betydande nackdel med arrende är det faktum att lokala myndigheter, trots den förväntade långsiktiga karaktären av markanvändning, till exempel underhåll av byggnader och strukturer, kan ingå avtal om markarrende för korta perioder (upp till fem år). Förlängningen av sådana kontrakt inkluderar behovet av nya godkännanden från tillsynsmyndigheter. Dessutom finns det ingen garanti för att det går att få medgivande att upplåta tomten i andra hand. Frågan om vilken rätt den omregistreringspliktiga tomten kommer att förvärvas (genom arrende eller äganderätt) är fortfarande diskutabel. Det är tydligt att i de flesta fall strävar förvärvare av juridiska personer efter att registrera marken som sin egendom, medan myndigheternas åtgärder syftar till att förhindra detta på alla möjliga sätt och tillhandahålla marken för uthyrning. Ägare till byggnader som ligger på tomter som omregistreras tenderar att tro att de har rätt att välja, men markägare (kommuner) har motsatt synpunkt. Utifrån analysen av gällande lagstiftning verkar det som om rätten att välja för att lösa denna fråga fortfarande tillkommer byggnadens ägare och inte tomten. Denna slutsats följer av bestämmelserna i Ryska federationens landkod, art. 36 av vilka anger att "medborgare och juridiska personer som äger, vederlagsfritt använder, ekonomiskt förvaltar eller operativt förvaltar byggnader, strukturer, strukturer belägna på tomter i statlig eller kommunal ägo förvärvar rättigheter till dessa tomter i enlighet med denna kod." Dessutom motsvarar möjligheten för fastighetsägaren att välja rätten att förvärva tomten principen om ett enda rättsligt öde för tomten och de byggnader som är uppförda på den, vilket återspeglas i art. 1 å jordabalken. Sammanslutningen i en person av ägaren av en tomt och ägaren till den fastighet som ligger på den, som lagstiftaren strävar efter, kommer att ha den mest gynnsamma effekten på omsättningen av fastigheter och ställningen för dess ägare, och kommer att också öka investeringsattraktionskraften för fastigheter. Kapitel 1. Struktur (segmentering) av den kommersiella fastighetsmarknaden 21 Rättspraxis som har utvecklats under loppet av att lösa denna fråga bekräftar också denna synpunkt (beslut från plenum för Högsta skiljedomstol i Ryska federationen daterad 24 mars, 2005 nr 11 ”Om vissa frågor relaterade till tillämpningen av marklagstiftningen”) . Vid prövning av sådana fall utvärderar dock domstolarna argumenten från verkställande organ med statlig makt eller lokala myndigheter om omöjligheten att sälja den omtvistade tomten på grund av dess begränsning i omlopp, förbudet mot privatisering som fastställts genom federal lag, eller på grund av dess reservation för statliga eller kommunala behov av baserad på reglerande rättsakter från offentliga myndigheter om reservation, dess användning för andra ändamål (statliga eller offentliga behov). En rättslig grund för att vägra att sälja en tomt är särskilt det faktum att det i enlighet med ortens generalplan, godkänd innan fastighetsägaren ansökte om köp av tomten, planerades uppförande av en annan anläggning på denna mark. komplott. Trots denna ståndpunkt från de rättsliga myndigheterna anser vi att en sådan motivering av deras agerande av lokala myndigheter inte är helt korrekt: enligt Ryska federationens nuvarande stadsplaneringskod är en översiktsplan inte en rättslig handling och kan därför inte fungera som grund för förbud mot köp av tomtmark. En hänvisning till den från myndigheterna berövar faktiskt både medborgare och juridiska personer rätten att överklaga beslutet att beslagta platsen. Översiktsplanen är endast ett ramdokument utifrån vilket markanvändning och exploateringsregler, och därefter plan- och lantmäteriprojekt, bör antas. Enligt art. 36 i Ryska federationens landkod, ensamrätten att privatisera tomter tillhör ägarna av byggnader, strukturer, strukturer som ligger på dessa tomter. Eftersom denna rätt är exklusiv, det vill säga ingen annan än ägaren av byggnaden, strukturen, strukturen har rätt att privatisera tomten som upptas av motsvarande byggnad, struktur, struktur, då när man överväger tvister relaterade till genomförandet av detta exklusiva rättigheter, bör det antas att förbudet som fastställts i den federala lagen "Om privatisering av statlig och kommunal egendom" för juridiska personer i vars auktoriserade kapital andelen av Ryska federationen, dess ingående enheter och kommuner överstiger 25%, från att köpa statlig och kommunal egendom gäller inte under privatisering angivna juridiska personer av tomter på vilka fastighetsobjekt som ägs av dem är belägna. Dessutom fastställer lagen om genomförandet av Ryska federationens landkod att privatiseringen av fastigheter genomförs med samtidig privatisering av tomterna där de är belägna. Så, i kraft av art. 28 i lagen "om privatisering av statlig och kommunal egendom" genomförs privatiseringen av fastigheter samtidigt med överlåtelsen av tomter som upptas av denna fastighet och som är nödvändiga för dess användning. När man löser kontroversiella frågor relaterade till tillämpningen av dessa normer bör man utgå från det faktum att privatiseringen av byggnader, strukturer, strukturer, inklusive företag och andra fastighetskomplex, genomförs med samtidig privatisering av tomter som upptas av sådan egendom och nödvändig för dess användning (för utom i de fall då motsvarande tomtmark dras ur cirkulation eller begränsas i den). Enligt art. 2 i lagen om ikraftträdandet av Ryska federationens landkod, när man säljer tomter till ägarna av byggnader, strukturer och strukturer som ligger på dem, bestäms deras värde av myndigheterna i statens subjekt. Om den inte fastställs tillämpas den fastställda lägsta markskattesatsen. Vid fastställande av priset på en tomtmark enligt ett försäljnings- och köpeavtal som ingåtts i enlighet med art. 36 i Ryska federationens landkod måste parterna vägledas av lagen om införandet av den ryska federationens landkod, som innehåller en obligatorisk regel om de specifika villkoren för att bestämma värdet på en tomt. Bestämmelserna i lagen om värderingsverksamhet i Ryska federationen när man bestämmer värdet på en tomt under ett sådant avtal är dock inte föremål för tillämpning. I händelse av att priset på tomten inte har fastställts vid tidpunkten för ingående av ett kontrakt för köp och försäljning av en tomt av en undersåte i Ryska federationen, tillämpas motsvarande lägsta markskattesats. Om, innan myndigheterna i en ingående enhet i Ryska federationen fastställde priset på en tomt, kom parterna i avtalet överens om priset utan att ta hänsyn till kraven i lagen om genomförandet av Ryska federationens jordkod , så medför denna omständighet inte att avtalet inte har ingåtts, och prisvillkoret bestäms utifrån motsvarande lägsta markskattesats. Byggnader och strukturer i form av affärscentra och kontorsbyggnader, redan byggda, eller oavslutade byggprojekt, utgör grunden för den kommersiella fastighetsmarknaden. Som nödvändiga beståndsdelar i begreppet "byggnad" kan man lyfta fram dess fasta och kapitalmässiga karaktär, individuella säkerhet och anpassningsförmåga att använda för de angivna ändamålen. De huvudsakliga riskerna i verksamheten med dessa objekt listas nedan. Deras osäkerhet. Bristen på registreringsuppgifter, äganderättsbevis och slarvigt utarbetande av planer tillåter inte en exakt individualisering av denna struktur. Driven karaktär. Inte varje byggnad som är installerad på en tomt erkänns som en byggnad på grund av att den inte är ansluten till tomten i en sådan utsträckning att byggnaden inte kan flyttas till en annan tomt utan att kränka dess strukturella värde. Ett exempel är handelstält och kiosker, som inte är erkända som fastigheter. 24 KOMMERSIELL FASTIGHET SOM INVESTERINGSOBJEKT Brist på möjlighet till avsedd användning. Först och främst beror detta på bristen på korrekt kommunikation och designfunktioner i byggnaden. Avsaknaden av tillstånd och godkännanden från relevanta tjänster är en konsekvens, inte en orsak, av att byggnadens avsedda användning blockeras. Enskilda lokaler är särskilt framhävda i denna klassificering, eftersom de ganska ofta presenteras som objekt i specifika avtalsförhållanden för avsedd användning av kommersiella fastigheter. Här kan du även ange enskilda ytor i lokalerna som används för kommersiella ändamål. I förhållande till den andra typen av objekt (byggnader, strukturer) är lokaler och ytor sekundära, och de följer byggnadens öde. I detta avsnitt är det nödvändigt att särskilt notera att bostadslokaler även kan användas som kommersiella fastigheter. Till exempel är många minihotell och andra småföretag ofta belägna i tidigare lägenheter omvandlade till lokaler. Bland fördelarna med detta alternativ: - Mindre antal nödvändiga investeringar i motsats till investeringar i stora komplex; - mindre beroende av förändringar i den ekonomiska situationen i landet: fastigheter som inte har elitstatus och pris har större chans att köpas; - Snabbare reaktion på förändringar i situationen: sådana lokaler är mycket lättare att återanvända från ett minihotell till ett kontor eller tillbaka till ett bostadsområde än ett stort komplex; - betydande förenkling av markförhållanden: vid överföring av bostadslokaler finns det inga problem med att registrera en tomt och rättigheter till den. Bostadslagstiftningen tillåter dig att använda dina egna kvadratmeter för arbete, men under förutsättning att detta inte kränker andra medborgares rättigheter och legitima intressen, och med förbehåll för kraven för bostadslokaler. Det finns ingen motsägelse här. Du kan arbeta i lägenhet på helt lagliga grunder om du ensam ägnar dig åt entreprenörsverksamhet och inte behöver lager, produktion och andra specialiserade lokaler. I de flesta fall är det vad enskilda entreprenörer som jobbar ensamma gör: programmerare, konstnärer och vissa jurister. Med andra ord, i din egen lägenhet kan du göra saker som inte skapar buller, inte orsakar obehagliga lukter, vibrationer av väggar, hot om brand eller förgiftning av andra. För att överlåta bostadslokaler till lokaler som inte är bostäder måste följande villkor vara uppfyllda: - vara ägare till lokalen; - Lägenheten måste vara belägen antingen på första våningen i ett hyreshus eller direkt ovanför en annan lokal lokal; - det måste finnas fri tillgång till verktygen i entrén eller huset (om det inte finns några tillhandahåller ägaren det på egen bekostnad); - huset måste kunna utrusta en separat ingång (det måste också utrustas på ägarens bekostnad); - Lokalerna bör inte vara belånade eller arresterade, bör inte belastas av tredje parts rättigheter och får inte användas av en medborgare som permanent uppehållstillstånd. Med andra ord ska ägaren och övriga familjemedlemmar vräkas från lägenheten. Lagen kräver inte samtycke från ägarna av lokaler i anslutning till lägenheten som omvandlas till icke-bostadsbruk. Själva registreringsförfarandet är inte särskilt komplicerat, men det är tidskrävande på grund av att tjänstemän kan hitta fel på brister i handlingar etc. Vi anser att det är nödvändigt att överväga det, eftersom detta förfarande är en av metoderna för anskaffning resp. få äganderätt till en kommersiell fastighet. Denna process börjar med att en ansökan upprättas. Lagen fastställer inte en ansökningsblankett för överlåtelse av en lokal (lägenhet) till en lokal fastighet. Men i huvudsak spelar det rollen som ett följebrev, som direkt måste innehålla ett uttryck för en vilja och en lista över bifogade titeldokument: - ett intyg om registrering av en medborgares rätt till en viss fastighet, som utfärdas av det regionala organet för Federal Registration Service (en bestyrkt kopia bifogas); - tekniskt pass för lokalen och planlösningen för byggnaden där den är belägen. Dessa dokument beställs från de tekniska inventeringsmyndigheterna på lägenhetsplatsen. För att göra detta måste du skriva en motsvarande ansökan och bifoga ett dokument som bekräftar betalningen för denna tjänst. Dessutom bör du förbereda ett ombyggnadsprojekt i förväg och samla in alla nödvändiga tillstånd. Den intresserade förbereder ett projekt för ombyggnad och (eller) ombyggnad av lokalerna på egen hand. Om byggnaden är ett fornminne krävs en slutsats från institutionen för skydd av arkitektoniska, historiska och kulturella minnesmärken om tillåtligheten av om- och (eller) ombyggnad. Man måste komma ihåg att om en olaglig (d.v.s. inte korrekt dokumenterad) ombyggnad genomfördes i lokalen före förvärvet, så tar den verkliga ägaren, genom att köpa denna lokal, ansvaret för sådan ombyggnad. Om detta faktum upptäcks måste han betala böter och även eliminera alla ändringar på egen bekostnad eller lämna in en stämningsansökan för att erkänna en sådan ombyggnad som laglig. Kapitel 1. Struktur (segmentering) av den kommersiella fastighetsmarknaden 27 När ovanstående villkor är uppfyllda och handlingarna är upprättade, ska de överföras till det lokala förvaltningsorganet som genomför överlåtelsen av bostäder till lokaler som inte är bostäder. I Moskva översätts "från bostäder till icke-bostäder" av City Interdepartmental Commission on the Use of Housing Stock, och dokument accepteras av "ett fönster" av departementet för bostadspolitik och bostadsbestånd i Moskvas stad. Sökanden måste få ett kvitto som anger datum för mottagande av handlingarna och deras fullständiga förteckning. Beslut om överlåtelse måste fattas inom 45 dagar från dagen för inlämnande av handlingar. Efter att ha mottagit överföringsbeviset kan du börja ordna ditt kontor. Överlåtelsen bekräftas genom en handling från acceptanskommittén, som ligger till grund för att använda lokalen som icke-bostad. Möjliga skäl för att vägra tillstånd att överföra: - de nödvändiga dokumenten har inte lämnats in; - Dokument lämnades inte till lägenheten; - Lokalerna uppfyller inte de nödvändiga kriterierna: sannolikt upptäcktes det att det saknades teknisk förmåga att utrusta lägenheten som ett kontor (omöjlighet att ordna en separat ingång, fri tillgång till kommunikation, etc.); - projektet för ombyggnad och (eller) ombyggnad av bostadslokaler uppfyller inte kraven i gällande lagstiftning. När man bestämmer klassen för en kontorsbyggnad finns det några fallgropar. De viktigaste av dem var de administrativa hindren som uppstår under utvecklings- och godkännandestadierna av projektet: - Godkännande är en lång process, som i genomsnitt pågår cirka ett år, under vilken exploatören ådrar sig betydande materialkostnader; 28 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT - brist på god transporttillgänglighet - en kontorsbyggnad belägen nära en ständigt trafikerad transportled förlorar sin konkurrensfördel; för att lösa detta problem har huvudstadens myndigheter utvecklat och börjat implementera program för återuppbyggnad av befintliga vägar och byggande av nya; - Brist på energiresurser. - Att koppla kommunikation till nya fastigheter (inte bara kontor) är en mycket arbetskrävande process, fylld med vissa svårigheter, eftersom stadens tekniska infrastrukturanläggningar är i ett ganska utslitet skick. Oförmåga att attrahera ett erfaret förvaltningsbolag. På grund av ungdomen på den ryska kommersiella fastighetsmarknaden tillfredsställer inte antalet erfarna förvaltningsbolag hela efterfrågan. För lokaler i de lägre klasserna blir problemet med ombyggnad av lokaler avsatta för kontor, liksom överföring av lokaler till en annan kategori, akut. Till exempel, enligt punkt 2 i art. 37 i Ryska federationens stadsplaneringskod "i förhållande till varje territoriellt område fastställs typerna av tillåten användning av tomter och kapitalbyggnadsprojekt." Ändring av typerna av tillåten användning, samt överföring av en lokal till kategorin icke-bostäder, utförs genom beslut av lokala myndigheter. En av de ledande inom kommersiella fastigheter är detaljhandelsfastigheter. I takt med att denna marknad utvecklas blir köpcentrumkoncepten ständigt mer komplexa. Detta beror på det faktum att konsumenter i de flesta fall föredrar stora stormarknader framför små butiker. Idag har köparen ett stort urval; han vill inte bara köpa varor utan också njuta av shopping, samt diversifiera sin fritid och köpa ett antal ytterligare tjänster. Framgången för stora multifunktionella fritids- och nöjesköpcentrum är förknippad med detta. Utvecklare är naturligtvis medvetna om detta och kommer med fler och fler nya drag för att locka konsumenter; När marknaden växer ökar konkurrensen mellan köpcentra exponentiellt. Denna aspekt påverkar det faktum att det är shopping- och nöjescentra som mest av allt behöver kompetent och professionell ledning. Ett multifunktionellt shoppingkomplex måste ha mer än två operativa syften. Samtidigt har komplex av detta slag som regel en huvudfunktion. Mycket mindre vanliga är fall då ett komplex har funktioner som existerar oberoende av varandra. Det finns olika tolkningar av hur dess komponenter kombineras i ett multidisciplinärt komplex. Alla dessa klassificeringar är för närvarande teoretiska och anges inte tydligt i rysk lagstiftning. Handels- och kontorskomplex. Detta är ett komplex där huvudfunktionen är handel, medan en viss del av området är avsatt för kontor. En sådan kombination verkar neutral: dessa två funktioner existerar parallellt med varandra, det vill säga att de inte skär varandra. Som regel skapas denna typ av shoppingkomplex när utvecklare och investerare vill spara pengar. Kontors- och butikskomplex skiljer sig från butiks- och kontorskomplex genom att deras kärnverksamhet är kontor, och på första våningen i sådana byggnader öppnas butiker, vars huvudsakliga målgrupp är kontorsanställda. Shopping och underhållning komplex. Denna typ av multiindustrikomplex dök upp på grund av den ständigt ökande konkurrensen, på grund av vilken deras ägare tvingas omforma sitt ursprungliga koncept och utöka utbudet av ytterligare tjänster. Ett av sätten att locka besökare är att skapa en underhållningsinfrastruktur. Som regel är dessa matställen - kaféer, restauranger, barer, snabbmat, såväl som biografer, skridskobanor inomhus, lekkomplex för barn, bowlingbanor och fitnesscenter, skönhetssalonger. 30 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT Det är förekomsten av en underhållningsfunktion, enligt experter, som avsevärt ökar konkurrenskraften för hela köpcentret. Hotell och shoppingkomplex. Sådana komplex skapas vanligtvis på stora och välkända hotell, och deras målgrupp är gästerna på dessa hotell. Specialiseringen av infrastrukturen för dessa komplex är apotek, skönhetssalonger, fitnesscenter, klädbutiker, restauranger. Specialköpcentrum skiljer sig mycket från traditionella köpcentra. Deras huvudsakliga funktionella syfte kan vara underhållning för besökare, rabatter, hushållsartiklar, livsstil etc. Fördelar med multifunktionella shoppingkomplex: - Att öka projektets investeringsattraktionskraft uppnås genom att neutralisera risker genom att investera pengar samtidigt i olika segment av kommersiella fastigheter; - den mest effektiva användningen av tomten där komplexet ligger; - ljusa framtidsutsikter - blandad utveckling; - På grund av den ökande konkurrensen blir multifunktionalitet en av de främsta fördelarna; - komplementaritet mellan besöksflöden. - möta en mängd olika besökares behov. Men trots de listade fördelarna har multifunktionella shoppingkomplex också ett antal nackdelar: - behovet av mer komplex professionell förvaltning; - byggnadens komplexitet; - behovet av ett tydligt och genomtänkt koncept, annars kan en situation uppstå när funktionerna stör varandra; Kapitel 1. Struktur (segmentering) av den kommersiella fastighetsmarknaden 31 - restriktioner och belastningar kan uppstå från nuvarande lagstiftning; - komplexiteten i att finansiera byggandet och driften av sådana komplex, som regel är det ganska svårt att hantera när man finansierar ett sådant projekt med en källa. Alternativen för att kombinera olika funktionella syften med multidisciplinära centra är mycket olika, och nyckeln till ett framgångsrikt genomförande av sådana projekt och centrens funktion är ett tydligt genomtänkt och planerat koncept. Lager, lagerlokaler och lagerkomplex är kanske det yngsta och mest omogna segmentet av den kommersiella fastighetsmarknaden i vårt land. Men på grund av den progressiva utvecklingen av affärer blir lagerfastigheter allt mer relevant. Att hyra ett lager eller bygga ett i detta skede håller på att bli en av de primära uppgifterna för många företag och enskilda företagare. Huvudproblemet med stora multifunktionella komplex är deras beläggning. Som regel är organisationer belägna i sådana komplex på grundval av ett hyresavtal. Ägare av elitfastigheter kan ha problem med att hitta hyresgäster som kommer att flytta till mindre elitära och dyra lokaler. För att lösa problemet med att stärka relationerna med användarna erbjuder lagen flera metoder. Leasing. Ett finansiellt leasingavtal ger parterna möjlighet att etablera ett långsiktigt förhållande. Ett fastighetsleasingavtal ingås vanligtvis för 5–7 år. Det ger fastighetsägaren stabila hyresbetalningar, och kunden med nödvändiga lokaler och rätt att köpa dem som fastighet. Dessutom åtnjuter avtalsparterna betydande skatteförmåner, särskilt för fastighetsskatt, på grund av snabba avskrivningar av fastigheter. 32 KOMMERSIELL FASTIGHET SOM INVESTERINGSOBJEKT Hyresavtal med rätt till efterköp. Den skiljer sig från ovan beskrivna uthyrning genom att uppdragsgivaren inte anger för uthyraren vilken fastighet som ska upplåtas. Dessutom berövas parterna skatteförmåner. I det här fallet kan hyresbetalningar inkluderas i inlösenpriset för fastigheten, medan kunden vid leasing måste betala inte bara hyra utan också en avgift till uthyraren. Ett annat sätt att tjäna pengar är ett bolån. Fastigheten behåller, även om den inte är upptagen av hyresgäster, sitt värde. Inte bara har ägaren möjlighet att diversifiera sin verksamhet genom att ta ett lån med säkerhet i ett tomt shoppingkomplex för att bygga mer efterfrågade fastigheter, utan detta system kan fungera som ett sätt att sälja outtagna fastigheter till ett högre pris om dess marknadspris faller. Vid försäljning eller köp av någon typ av kommersiell fastighet måste parterna studera vissa regleringsdokument. Statlig registrering av rättigheter till lokaler och transaktioner med dem regleras av bestämmelser på olika nivåer. Utöver Ryska federationens konstitution är det nödvändigt att nämna den federala lagen av den 21 juli 1997 nr 122-FZ "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den" (med de senaste ändringarna och tilläggen) . Den ger begreppet statlig registrering, beskriver i detalj och tydligt förfarandet, skäl för avslag och upphävande av statlig registrering, anger vilket statligt organ som för närvarande utför denna funktion, etc. d. Inte mindre viktiga är normerna i den ryska federationens civillag, särskilt art. 131 (om behovet av statlig registrering av fast egendom), 164 "Statlig registrering av transaktioner", 223 "Ögonblick för uppkomsten av äganderätt för förvärvaren enligt ett avtal", 433 "Ögonblick för ingående av avtal", punkt 4 i art. 218, etc. Det är också nödvändigt att notera reglerna för att upprätthålla ett enhetligt statligt register över rättigheter till fastigheter Kapitel 1. Struktur (segmentering) av marknaden för kommersiella fastigheter 33 egendom och transaktioner med den, godkända genom dekret från regeringen av ryska federationen den 18 februari 1998 nr 219. Bildandet av en enhetlig praxis för statlig registrering kommer att tjäna till att etablera en civiliserad fastighetsmarknad och kommer att mer fullständigt skydda och försvara medborgarnas och andra personers rättigheter och legitima intressen. 1.3. Stadier av utvecklingen av den kommersiella fastighetsmarknaden På tal om kontorsfastighetssektorn i vårt land kan vi urskilja tre utvecklingsstadier för detta segment. Den första av dem började i mitten av 1990-talet. och fortsatte fram till standarden 1998. Den kännetecknas av extremt höga priser och brist på utbud. Augustkrisen resulterade i en nedgång i priser och hyrespriser med i genomsnitt 30–40 %. Som ett resultat lämnade många utländska investerare och hyresgäster den ryska marknaden. Ett år senare stabiliserades situationen och kontorsmarknaden började intensifieras, mycket tack vare de åtgärder som vidtagits av landets ledning, vilket i slutändan ledde till ett återupplivande av ekonomin och BNP-tillväxten. Nästa etapp, som varade till 2008, inleddes 2000. Det kännetecknas av en stabil (och ibland, som fallet var 2006, kraftig) ökning av priser och hyrespriser, kontinuerligt ökande aktivitet hos utvecklare och investerare, samt brist på utbud inom detta segment1. Mot bakgrund av händelserna under hösten 2008 är det redan möjligt att identifiera ett fjärde skede i samband med finanskrisen. En minskning av marknadsdeltagarnas solvens kommer att leda till stagnation av branschen. Resultatet av sådana händelser kommer att bli en minskning av efterfrågan på fastigheter och följaktligen i priserna. 1 Baserat på material från boken av A. Tsogoev "Hur man investerar i fastigheter" (Alpina Business Books, 2007). 34 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT Under 2009 bör den kommersiella fastighetsmarknaden förvänta sig en nedgång i aktiviteten. Dessutom kommer en omstrukturering av marknadsaktörerna att genomföras. Som ett föreslaget femte steg kan vi förutse en period av återhämtning efter krisen 2010–2012. Det kommer att kännetecknas inte bara av en ökning av priserna, utan också av en ökning av deltagarnas aktivitet. Vid denna tidpunkt kommer nya deltagare att dyka upp på marknaden för att ersätta dem som hoppade av på grund av krisen, och de tidigare deltagare som överlevde den kommer att omorganiseras. Kapitel 2 Huvudaktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden 2.1. Utvecklare "Utvecklare" är ett nytt koncept för ryskt företag, och inte alla har ännu en uppfattning om vad utveckling är, eller deras information om detta fenomen är ofullständig och innehåller snedvridningar. Termen "utvecklare" kommer från engelskan utveckla - "att förbättra", "att utveckla". Syftet med utveckling är att omvandla fastigheter för att öka dess värde och som ett resultat generera intäkter. Utvecklare arbetar oftast inom fastighetssektorn, både kommersiella och bostäder. En utvecklare är en person (juridisk eller, mycket mindre ofta, en individ) som är involverad i att organisera processen för att skapa fastigheter i alla skeden av projektet eller rekonstruera en redan färdig byggnad. Omfattningen av hans uppgifter inkluderar utveckling av ett mycket lönsamt och konkurrenskraftigt projekt, köp eller uthyrning av en tomt, uppförande av en anläggning, alla kontakter med byggare, samt vidareförsäljning av färdiga kvadratmeter (försäljning eller uthyrning). ). Huvuduppgiften för utveckling är att hitta de mest lönsamma alternativen för att använda tillgänglig mark, såväl som byggnader och strukturer. För att framgångsrikt implementera alla ovanstående steg måste utvecklaren ha ett brett utbud av kunskaper, färdigheter, anslutningar samt tillräcklig erfarenhet. Kunskap om juridiska frågor är nödvändig för att kompetent utarbeta avtal och kontrakt, såväl som för genomförandet av alla relaterade transaktioner. En utvecklare klarar sig inte utan kunskap om marknadsföring och ledningsteknik. Ekonomisk kompetens behövs för att utföra kompetenta beräkningar, göra uppskattningar, få lån, samt, om nödvändigt, för att omorientera projektet och attrahera ytterligare investeringsresurser. Kunskap inom området konstruktionsteknik gör att du kan göra rätt val av det avsedda syftet med fastigheten. I Ryssland har en situation uppstått där nästan alla företag som kallar sig utvecklare antingen växte ur tidigare byggorganisationer eller växte ur aktiva fastighetsmäklare. I världspraxis finns det två typer av utveckling - avgiftsutveckling och spekulativ utveckling. Avgiftsutveckling kännetecknas av att utvecklaren inte bär ekonomiska risker och får en viss belöning för sitt arbete - en avgift. I en sådan situation investerar byggherren inte sina egna pengar i projektet, utan agerar endast för kundens räkning och utför på dennes bekostnad konstruktionen, samt uppförandet av byggnaden och driftsättningen av anläggningen. Utvecklarens avgift består av två delar – fast och den så kallade framgångsavgiften, en bonus för framgångsrikt och i rätt tid utfört arbete. Den fasta delen av ersättningen till byggherren är cirka 5–10 % av byggkostnaden. Framgångsavgiften beräknas enligt ett komplext schema och beror på många faktorer, särskilt på hur snabbt objektet byggdes och hur framgångsrikt det visade sig vara. Framgångsavgiften är cirka 10–15 % av investerarens vinst; Storleken bestäms i varje specifikt fall individuellt. I spekulativ utveckling skapar byggherren en fastighet som agerar som ensam arrangör av projektet. Med ett sådant system faller finansieringen av projektet, det vill säga utvecklingen av dess finansiella system, dessutom på hans axlar. Ofta investerar en utvecklare sina egna pengar, och samtidigt är hans risker mycket högre. Det är dock värt att notera att i sin rena form, som de ges ovan, existerar dessa två utvecklingsscheman praktiskt taget inte. Som regel tillgriper man blandfinansiering, när byggherren har en viss andel i det projekt han genomför och samtidigt investerar sin del av medlen. Utveckling kan karakteriseras som processen att hantera ett investeringsprojekt, som i sin tur består av flera steg: - val av ett mycket lönsamt projekt; - marknadsundersökning; - Erhållande av tillstånd som krävs för genomförandet av projektet; - Utveckling av en mekanism och villkor för att attrahera investeringsflöden; - sökning och urval av byggorganisationer, kontroll över deras verksamhet, finansiering. - försäljningen av den skapade fastigheten, vilket inkluderar sökandet efter köpare eller hyresgäster, professionella förvaltare, etc. Yrket som utvecklare i sig skiljer sig väsentligt från andra som finns i fastighetssektorn. Det är större och täcker flera områden samtidigt, eftersom det är byggherren som tar alla risker i samband med genomförandet av projektet. Mycket ofta förväxlas begrepp som "utvecklare", "investerare" och faktiskt "utvecklare" och ibland ersättas med varandra. Många experter säger att det inte finns några utvecklare i Ryssland i traditionell mening. Vissa deklarerar kategoriskt att de aldrig kommer att existera. De förklarar denna ståndpunkt med den faktiska frånvaron av en fri markmarknad i vår stat, när den dominerande rätten till mark är arrende snarare än ägande. Följaktligen kan det hävdas att utvecklingen under det moderna Rysslands förhållanden börjar först efter uppkomsten av en fri zon för utveckling. Det är byggherrarna som avgör markfrågan. Till exempel i huvudstaden är de vanligaste sätten att lösa det på följande: - Flytta industriföretag utanför stadens gränser och bygga fastigheter i deras ställe; - Deltagande i sociala program, som ofta inbegriper återuppbyggnad av hela stadsdelar. - sluta investeringskontrakt med stadens myndigheter genom auktioner; - "återköp" av sådana investeringskontrakt från andra personer (som också kallar sig utvecklare). En utländsk utvecklare förvärvar som regel äganderätten till en redan förberedd tomt som är nödvändig för genomförandet av ett planerat affärsprojekt, och en inhemsk specialist tvingas ta itu med markfrågan själv. Detta innebär också att erhålla olika godkännanden som är nödvändiga för att genomföra och koppla samman kommunikation, vilket tar enormt mycket tid och pengar. Innan han vänder sig till investerare behöver byggherren vidta ett antal åtgärder för att utveckla och implementera en strategi för att attrahera medel till projektet: Kapitel 2. Huvudaktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden 39 - utveckla en investeringsstrategi för projektet; - analysera möjligheten att attrahera investeringsfonder för att genomföra planen; - utveckla en låneansökan för banken; - se till att alla nödvändiga förhandlingar genomförs med de inblandade finansinstituten, samt utveckla specifika system för deras deltagande i projektet; - göra en presentation av projektet. Utvecklingsstadier 1. I förprojektstadiet genomförs en analys av fastighetsmarknaden, ett affärsprojekt utvecklas för att skapa en ny fastighet eller rekonstruera en befintlig, sedan genomförs en investeringsanalys, och attraktionen av investeringsflöden och vid behov kreditmedel påbörjas. I detta skede är den professionella utbildningsnivån för de attraherade specialisterna och deras erfarenhet inom detta område av stor betydelse: bristen på kvalificerad personal redan i det inledande skedet kan förneka utvecklarens alla ansträngningar. 2. På projekteringsstadiet, som noterats ovan, börjar lösningen på markfrågan. Parallellt med detta sker processen med att samla in nödvändiga tillstånd och godkännanden. Dessutom väljs i detta skede en totalentreprenör, vanligtvis genom ett anbud, och en arkitekt- och ingenjörsgrupp bildas. 3. I byggnadsstadiet av en fastighetsfastighet utförs samordning av byggnadsarbeten, liksom kontroll över konstruktionens kvalitet. 4. I genomförandestadiet sker direkt försäljning (eller uthyrning) av färdigt utrymme, och kontroll över driften av byggnaden utförs också. 40 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT 2.2. Investor Transformation av det socioekonomiska systemet i Ryska federationen på 90-talet. Det tjugonde århundradet medförde dramatiska förändringar i byggbranschen. Volymen av byggnadsarbeten som utförs på bekostnad av budgetmedel har minskat avsevärt och i vissa regioner har praktiskt taget upphört. Följaktligen är alla investeringar inom området för kapitalkonstruktion som regel icke-statliga, privata till sin natur. Idag är byggandet en av de dyraste typerna av ekonomisk verksamhet, som kräver mycket stora och långsiktiga investeringar, därför används institutionen för aktieandel i såväl bostadsbyggande som kommersiellt. Tidigare var kooperativt byggande extremt populärt. Det upptar fortfarande en viss nisch, men numera föredrar aktieägarna mycket oftare att konsolidera sina relationer genom civila kontrakt. Begreppet ”investerare”, till skillnad från begreppet ”utvecklare”, finns i den nuvarande lagstiftningen. Sålunda, i juli 1998, antogs den federala lagen "Om investeringsverksamhet i Ryska federationen, utförd i form av kapitalinvesteringar", som trädde i kraft i mars 1999 (som ändrad den 24 juli 2007). Enligt del 2 i art. 4 i denna lag, "investerare gör kapitalinvesteringar på Ryska federationens territorium med sina egna och (eller) lånade medel i enlighet med Ryska federationens lagstiftning. Investerare kan vara individer och juridiska personer, sammanslutningar av juridiska personer som skapats på grundval av ett avtal om gemensamma aktiviteter och som inte har status som juridiska personer, statliga organ, lokala myndigheter, såväl som utländska affärsenheter." I enlighet med denna definition kan investerare vara: 2 kap. Huvudaktörerna på den kommersiella fastighetsmarknaden 41 är juridiska personer; - individer; - statliga departement; - Lokala myndigheter. - sammanslutningar av juridiska personer som skapas på grundval av ett avtal om gemensam verksamhet och inte har status som juridisk person. - utländska affärsenheter. En investerare kan använda både sina egna och lånade medel, eller båda samtidigt, för att genomföra sina finansiella planer. Den största skillnaden mellan en utvecklare och en investerare är att investeraren som regel bara investerar pengar i projektet och som ett resultat gör vinst, medan utvecklaren är involverad i hela genomförandet av projektet. Investeraren själv kan inte existera isolerad från investeringsverksamheten. Investering är processen där investerare investerar materiell rikedom (pengar) i investeringsorganisatörens (i vårt fall en utvecklare) aktiviteter i syfte att få vinst och materiella fördelar i framtiden. Således kan vi säga att för en investerare är syftet med att delta i investeringar att få materiella fördelar. I enlighet med bestämmelserna i art. 1 i den federala lagen "Om investeringsverksamhet i Ryska federationen, utförd i form av kapitalinvesteringar," investeringsaktivitet är "att göra investeringar och utföra praktiska åtgärder för att göra vinst och (eller) uppnå en annan användbar effekt. ” Investeringsverksamhet, liksom alla andra typer av affärsverksamhet, har de egenskaper som återspeglas i art. 2 i Ryska federationens civillag. Det sägs särskilt att ”civillagstiftningen reglerar relationerna mellan personer som är engagerade i entreprenörsverksamhet eller med deras deltagande, baserat på det faktum att entreprenörsverksamhet är en självständig verksamhet som utförs på egen risk, som syftar till att systematiskt ta emot vinst från användning av egendom, försäljning av varor, utförande av arbete eller tillhandahållande av tjänster av personer som är registrerade i denna egenskap på det sätt som föreskrivs i lag.” Bygginvesteringsavtal är alltid förknippade med skapandet av en ny fastighet. Det är i detta avseende som investeraren med rätta kallas initiativtagaren till konstruktionen (tillsammans med utvecklaren). För att genomföra ett investeringsprojekt ingås ett investeringsavtal, förutsättningar skapas för eventuellt ingående av olika avtal i framtiden: ett låneavtal, ett avtal om försäljning eller uthyrning av en tomt, ett avtal om projektering och besiktning arbete, entreprenadkontrakt, avtal om deltagande i delat byggande. Under dessa omständigheter kommer ett nytt ämne i förgrunden - investeraren, som omedelbart tilldelas en speciell roll. Å ena sidan är han en passiv deltagare, eftersom han inte utför funktionerna som en kund, byggherre eller entreprenör, å andra sidan är han en nödvändig deltagare, eftersom han finansierar byggandet av anläggningen. Investeraren hanterar inte ens sina egna medel: för detta ändamål finns det en utvecklare som attraherar kapital från olika individer och är ansvarig för dem för genomförandet av ett specifikt investeringsprojekt. Beroende på storleken på de finansiella investeringar som krävs för byggandet kan antalet investerare variera från ett eller två till flera dussin, och ibland hundratals. På den kommersiella fastighetsinvesteringsmarknaden kan följande aktörer särskiljas: - investeringsbolag med utländskt kapital som föredrar att agera enligt sale-leaseback-systemet, d.v.s. genom att köpa hyrda ytor till en överenskommen avkastning (vi pratar). om försäljning med efterföljande leasing); - stängda investeringsfonder under ledning av förvaltningsbolag. - finansiella och industriella koncerner som är specialiserade på kommersiella fastigheter; - Fastighetsbyråer som anser att bostadsfastigheter är prioriterade och arbetar med färdiga fastigheter; - banker och andra kreditorganisationer som investerar sina medel i både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter, men ändå ger företräde åt kommersiella fastigheter. Ofta väljer banker ett specifikt segment av fastigheter för sig själva och arbetar bara i det. Det är dock värt att notera att investeringar i fastigheter fortfarande inte är huvudaktiviteten för sådana organisationer. Den huvudsakliga inkomstkällan är utlåning, inklusive till kommersiella fastighetsutvecklare; - Privata investerare, vars intresse för fastighetsmarknaden verkar ganska logiskt: fastighetspriserna växer snabbt (2006 är särskilt vägledande i detta avseende), och följaktligen växer också investerarnas inkomster. Dessutom är detta kanske det mest pålitliga sättet att bevara och öka kapital. När allt kommer omkring erbjuder banker sina kunder mycket lägre räntor på inlåning än vad fastighetsinvesteringar ger. Vi får dock inte glömma bankkriser (de mest betydande ägde rum 1995, 1998, 2005) och sannolikheten för att den valda banken kan gå i konkurs. I detta avseende verkar fastigheter vara den mest tillförlitliga inkomstkällan, vilket bekräftas av flera faktorer, såsom de som anges nedan. 44 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT 1. Fastighetsmarknaden är mindre mottaglig för påverkan av ekonomiska kriser och valutafluktuationer. Till exempel, under det minnesvärda året 1998, sjönk priserna på bostadsfastigheter med cirka 30–40 %, medan priserna för aktier i olika ryska företag sjönk två till tre gånger. Således kan vi med säkerhet säga att investeringar i fastigheter är mycket mer tillförlitliga än investeringar på aktiemarknaden eller bankinlåning. 2. Att ha fastigheter i sina tillgångar hjälper ägare att balansera sin investeringsportfölj. 3. Investeringar i fastigheter är en källa till konstant och stabil inkomst; dessutom kan fastigheter inte försvinna och ökar faktiskt hela tiden i värde. På fastighetsmarknaden kan följande typer av investeringar särskiljas, vilka föredras av privata investerare: - förvärv av en fastighet i syfte att senare sälja vidare (typiskt för bostadsfastigheter); - köp av fastigheter för efterföljande uthyrning (typiskt för både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter); - investera i anläggningens byggskede (gör att du kan få högsta möjliga inkomst). Att investera i byggandet av stora shopping-, kontors- och affärscentra för privata investerare ser dock ännu inte realistiskt ut. Detta beror främst på stora volymer av fonder. Samtidigt har vissa privata investerare ibland betydande materiella resurser och föredrar att fördela dem mellan både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter och därigenom diversifiera sina risker och medel. Många investerare har testat och blir allt populärare en mekanism som ett kommersiellt bolån, lånat från utländsk erfarenhet. Följande schema används här: en färdig fastighet (eller en andel i den) köps med egna pengar; sedan, efter att ha pantsatt denna fastighet, tar investeraren ett lån från en bank för att investera de mottagna medlen i nästa lönsamma fastighet, och intäkterna från att hyra ut den pantsatta egendomen går till att betala tillbaka skulden till banken. Denna process kan fortsätta i all oändlighet. Det är bara värt att tänka på att så länge som byggnaden (eller en del av den) är pantsatt till banken kan ägaren inte sälja den - försäljning är möjlig först efter att lånet är återbetalat. På vägen till att implementera ovanstående system kan investeraren stöta på vissa svårigheter. I synnerhet är nyckeln till framgång stabila relationer med banken, för i själva verket har bolån för kommersiella fastigheter i vår stat ännu inte utvecklats. Dessutom är det nödvändigt med en noggrann analys av lånevillkoren och behovet av att säkerställa att mottagandet av hyresbetalningar från hyresgäster sammanfaller med lånebetalningar. Att implementera ett kommersiellt hypotekslån verkar dock vara en mycket riskabel verksamhet. Investeraren måste hela tiden betjäna lån. Om, gud förbjude, ens en hyresgäst slutar betala honom, kan hela den noggrant planerade kedjan falla isär. På tal om att investera i kommersiella fastigheter kan man inte undgå att beröra frågan om interaktion mellan investeraren och utvecklaren. Här blir frågan om förtroende av stor betydelse, eftersom det är transparensen i relationen mellan dessa två individer som är nyckeln till ett framgångsrikt genomförande av det planerade projektet, och möjliggör också en snabb lösning av konfliktsituationer och frågor relaterade till investeringar förvaltning. Investeringsanalys inkluderar en bedömning och prognos av kostnaden för design, konstruktion, efterbehandling, tjänster av specialister och konsulter, samt arbete med att ta fram olika scenarier för projektbudget. Affärsplanen består också av alla typer av analyser och prognoser: juridisk analys, finansiell, organisatorisk, etc. Dessutom innehåller affärsplanen utveckling av ett optimalt ekonomiskt system och system för skatteoptimering, skapande av juridisk slutsats på projektet, som samt alla nödvändiga avtal och kontrakt som syftar till att reglera relationerna mellan projektdeltagare. Generellt sett börjar förhållandet mellan en utvecklare och en investerare redan vid utvecklingsstadiet för ett affärsprojekt och investeringsanalys. Det är i dem som utvecklarens skyldigheter fastställs, särskilt när det gäller projektets återbetalningsperiod, och för investeraren - tidpunkten och mängden för mottagande av medel som är nödvändiga för att starta byggprocessen. Nyckeln till ett framgångsrikt genomförande av ett kommersiellt fastighetsinvesteringsprojekt är kombinationen av produktiv interaktion mellan huvuddeltagarna i processen och en tydlig fördelning av ansvarsområden mellan dem. Medan många utvecklare behöver pengar för att genomföra sina projekt, kan investerare ofta inte hitta objekt för investeringar. För att rätta till situationen är det nödvändigt att skapa ett informationsfält av hög kvalitet och "bygga en bro" mellan ryska utvecklare och investerare. Båda måste visa beredskap för dialog, samt för utveckling och förslag på investeringar. Ett av de största problemen för utvecklare är att hitta finansiering i ett tidigt skede av ett utvecklingsprojekt, när banker inte ger ut lån (riskerna är för höga) och det inte finns tillräckligt med eget kapital. I väst löses detta problem genom att utvecklare attraherar direktinvesteringar från företag som är villiga att ta höga risker för hög avkastnings skull. I Ryssland har denna finansieringsmetod ännu inte utvecklats, och skälen till detta är följande: - utvecklarnas hemlighetsfullhet (de är rädda för att visa sig själva och sina projekt); - Bristande förståelse hos utvecklarna av investerarmarknaden (utvecklarna känner inte till investerarnas profil och deras investeringskrav); Kapitel 2. Huvudaktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden 47 - låg professionell nivå av utvecklare (de kan inte presentera sina projekt ordentligt); - uppblåsta förväntningar på utvecklare (de överskattar sin roll och delar). - låg marknadsföringsaktivitet hos investerare (hemliga webbplatsägare känner fortfarande inte till de flesta av profilinvesterarna). För att förena investerare och utvecklare och försöka eliminera de angivna orsakerna till deras låga interaktion, anordnas idag möten i form av seminarier, konferenser och rundabordssamtal. Allt fler spelare tar del av dem, och detta bidrar till att öka investerarnas och utvecklarnas medvetenhet om varandra och stärka relationerna dem emellan. 2.3. Byggnadsentreprenör, entreprenör och underentreprenör Även om nyckelpersonerna på fastighetsmarknaden är utvecklare och investerare, lika viktiga är de entreprenörer som är direkt involverade i byggandet av fastigheten. Projektets övergripande framgång beror på kvaliteten på deras arbete. Situationen har blivit utbredd när valet av en totalentreprenör genomförs genom entreprenadbudgivning, vilket är en av de former för att lägga byggorder, som ger möjlighet att välja en entreprenör för att utföra byggarbeten på konkurrenskraftig basis. I Ryssland, sedan maj 1993, har bestämmelserna om kontraktsbudgivning i Ryska federationen varit i kraft, godkända av order från Ryska federationens statliga fastighetskommitté nr 660-r och Ryska federationens statliga byggkommitté nr. 18–7, som ”bestämmer det allmänna förfarandet och villkoren för förberedelse, organisation, genomförande, reglering av konsekvenserna av entreprenad. av ny, utbyggnad, återuppbyggnad och reparation av befintliga anläggningar på Ryska federationens territorium." Det föreskrivs att denna bestämmelse "är obligatorisk när man genomför kontraktsanbud för att lägga beställningar för nystartade konstruktioner för federala myndigheters behov." I andra fall kan kunden själv besluta om det är lämpligt att hålla kontraktsanbud. Under det senaste decenniet, i vårt land, på byggfastighetsmarknaden, har en stadig trend utvecklats mot att arbeta med en huvudentreprenör och inte med många separata entreprenadstrukturer. Detta skapar förstås vissa fördelar. Till exempel inkluderar en huvudentreprenörs funktioner: - Organisering av byggprocessen för en fastighetsfastighet; - utföra det arbete som anges i licensen på egen hand, samt genom att involvera underleverantörer; - ingå underleverantörsavtal för vissa typer av arbete; - kontroll över framstegen i arbete som utförs enligt kontrakt och underleverantörsavtal; - Arbetsskydd för arbetstagare. - säkerställa brandsäkerhet under bygg- och installationsarbeten; - registrering av all nödvändig verkställande dokumentation; - driftsättning av anläggningen. Hur kan en byggherre och investerare undvika att göra ett misstag när de väljer en totalentreprenör? De viktigaste kriterierna för kunden bör vara kvaliteten på arbetet, tidpunkten och kostnaden för dess slutförande. När man diskuterar kostnaden för arbetet bör byggherren vara försiktig med ett för lågt pris för en entreprenörs tjänster, vilket i regel indikerar låg kvalitet på arbetet. Entreprenörens snabba tidsfrister för att utföra arbeten stämmer inte heller alltid överens med den deklarerade kvaliteten och ofta får beställaren skjuta upp öppnandet av anläggningen bara för att mycket ska slutföras. Kunden behöver i förväg ta reda på om entreprenören har nödvändig utrustning och specialister. Om inte, vilken policy har detta företag för att lösa detta problem (finns det etablerade relationer med underleverantörer eller finns det planer på att köpa utrustning på leasing). Vid anbudsförfarandet för att välja entreprenör bör det dessutom beaktas att i många anbud som regel utfärdar sökande till huvudentreprenaden prisförslag utifrån konceptet om den framtida anläggningen. En hög grad av osäkerhet gör i detta fall att sökande kan erbjuda helt andra lösningar som externt passar in i konceptets ramar. De mest erfarna och ansvarsfulla entreprenörerna förlorar i sådana anbud eftersom de tar hänsyn till alla fallgropar i sina förslag, vilket återspeglas i priset. I det här fallet tvingas kunden, efter att ha valt erbjudandet med det lägsta priset, under genomförandet av projektet att överge det ursprungliga projektet, vilket inte uppfyller hans förväntningar. Urvalet av entreprenörer för deltagande i stora projekt sker vanligtvis i två steg (även om det kan finnas fler). Vid det första (preliminära eller kvalificerande) urvalet bedöms organisationens förmåga att utföra arbetet. Detta kan göras enligt följande kriterier: - Arbetslivserfarenhet: först och främst utvärderas recensioner av tidigare kunder; - beredskap att utföra detta arbete: företagets organisationsstruktur, tillgången till egna eller attraherade produktionsanläggningar, kvalificerad ingenjörspersonal, nuvarande produktionsledning och kvalitetskontrollsystem är föremål för bedömning; 50 KOMMERSIELL FASTIGHET SOM INVESTERINGSOBJEKT - tillgänglighet och rimlighet i entreprenörens arbetsplan: entreprenören tillhandahåller en plan, teknisk sekvens, beskrivning av problematiska frågor; - tillförlitlighet: den nuvarande ekonomiska situationen bedöms, tillgången på licenser och andra dokument som bekräftar rätten att bedriva relevant verksamhet, frånvaron av stämningar för underlåtenhet att uppfylla skyldigheter etc. Preliminärt urval utförs vanligtvis i de tidiga stadierna av projekt, när det inte finns några fullständiga uppgifter för det slutliga urvalet. I det andra, sista steget, när designdokumentationen är klar och sökande kan utföra beräkningar med en tillräcklig grad av noggrannhet, jämför kommersiella förslag parametrar som: - kostnad: den slutliga kostnaden kan endast jämföras om sammansättningen och omfattningen av arbetet är exakt bestämd; Om inte, jämförs kostnaderna för enskilda poster. - deadline för att slutföra arbetet: denna punkt är också av stor betydelse, men det måste beaktas att tidsfristen för att slutföra arbetet beror inte bara på entreprenören, utan också på uppfyllandet av kunden (investerare, byggherre) om dess skyldigheter att tillhandahålla omfattningen av arbetet och komma överens om ett antal frågor; - Tekniska parametrar: denna punkt blir viktig om det finns olika alternativ för att lösa tekniska problem, till exempel användningen av olika material, tekniker och utrustning; ett erbjudande med ett minimipris kanske inte ger den bästa lösningen för kunden. Det är representanterna för totalentreprenören som samordnar allt arbete på plats. Dessutom, när det finns en huvudentreprenör på plats, definierar han tydligt arbetets ordning och tidpunkt, och när det finns många entreprenörer finns det alltid risk för förvirring och som ett resultat av konfliktsituationer, vilket i slutändan kan leda till till merkostnader och förluster. Som de senaste årens erfarenhet visar, inser fler och fler utvecklare fördelarna med att ha en huvudentreprenör och föredrar att arbeta med en stor byggorganisation snarare än med flera små som bara ansvarar för sitt specifika arbetsområde. I det här fallet ingår de ett kontrakt och accepterar då bara det färdiga föremålet. En annan viktig figur i byggandet av en fastighet är den allmänna leverantören. Detta är en organisation som fullgör skyldigheter enligt entreprenadkontrakt att leverera utrustning och material till anläggningen under uppförande. Med kundens (utvecklarens samtycke) kan den allmänna leverantören vid behov involvera andra företag som underleverantörer av nödvändigt material. Men det är den allmänna leverantören som förblir ansvarig gentemot kunden för att underleverantörer fullgör sina skyldigheter. Under lång tid utvecklades en situation då inhemska byggföretag ansåg bostadsbyggande vara deras huvudsakliga verksamhetsområde, medan endast utländska företag visade intresse för kommersiella och industriella fastigheter. Men nyligen har situationen börjat förändras och utländska entreprenörers dominerande ställning ser inte längre så uppenbar ut i detta fastighetssegment. Men som ett resultat av de senaste förändringarna i den globala ekonomiska situationen kommer bostadsbyggande sannolikt återigen att bli en prioritet för inhemska investerare. Ett annat utmärkande drag för byggmarknaden för kommersiella fastigheter är närvaron av stora byggföretag, som har sina egna allmänna entreprenadorganisationer i sin struktur. I regel handlar det om företag som tidigare specialiserat sig på bostadsbyggande. 52 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT 2.4. Förvaltningsbolag Under hela det turbulenta decenniet av utvecklingen av den kommersiella fastighetsmarknaden, särskilt i Moskva och S:t Petersburg, kvarstod frågor om fastighetsförvaltning i traditionell mening (kombinationen av teknisk drift med organisatoriska och kommersiella tjänster) i bakgrunden. Men på kraftigt växande marknader är kvalitativ utveckling i viss mening sekundär. Försörjningsbristen på förhand gjorde nästan alla nya projekt framgångsrika och mycket lönsamma. Det är tydligt att det inte krävdes några särskilda insatser för att främja föremålen. Generellt sett var huvuduppgiften för aktörerna på den kommersiella fastighetsmarknaden att öka volymerna. Som ett resultat av ökningen av antalet fastighetsobjekt avslöjades ägarens oförmåga att effektivt hantera det. Dessutom, på grund av fyllningen av den kommersiella fastighetsmarknaden i både ryska huvudstäder och upprättandet av en relativ balans mellan utbud och efterfrågan, fanns det ett behov av betydande insatser för att upprätthålla lönsamhetsnivån för befintliga fastigheter och förvandla nya till lönsamma finansiella instrument. För tillfället, på grund av den minskade ekonomiska aktiviteten, utspelar sig redan ett verkligt krig för hyresgästen av kommersiella fastigheter. Ledningsproblem kommer i förgrunden. Nuförtiden blir fastighetsförvaltningsverksamhet på den kommersiella fastighetsmarknaden alltmer efterfrågad. Antalet fastigheter som kräver professionell och effektiv förvaltning växer och fastighetsägare vänder sig alltmer till professionella tjänster. Det är de som kommer att kunna uppnå maximal vinst för ägaren, förse honom med ett heltäckande underhåll av fastigheten, säkerställa underhållet av en detaljerad, tydlig, optimerad redovisning, skatte- och förvaltningsredovisning och även garantera frånvaron av konflikter med intressera. Kapitel 2. Huvudaktörer på marknaden för kommersiella fastigheter 53 De första professionella företagen inom området kommersiell fastighetsförvaltning, oberoende av ägare, dök upp i Ryssland i mitten av 1990-talet. Om det i Moskva huvudsakligen var divisioner av välkända västerländska förvaltningsbolag, verkade i S:t Petersburg huvudsakligen lokala företag. Genom att vända sig till ett förvaltningsbolag (MC) strävar fastighetsägaren efter att uppnå följande mål. Få hög inkomst. För att uppnå detta mål utför förvaltningsbolaget funktionerna att upprätta relationer med hyresgäster, upprätthålla bokslut, underhålla avtalsdatabasen etc. Underhålla byggnaden i tekniskt gott skick. Förvaltningsbolaget tar vanligtvis på sig städning och underhåll av fastigheten, samt underhåller nätverken i gott skick. Många experter anser dock att denna funktion inte är inneboende för förvaltningsbolaget och bör utföras av specialiserade organisationer på grundval av ett avtalsavtal. Ökning av byggnadens marknadsvärde. Detta mål uppnås inte bara genom ytterligare investeringar av förvaltningsbolagets medel i landskapsarkitektur, utan också genom att förvaltningsbolaget implementerar ett specialutvecklat program för att välja hyresgäster och ett koncept för utveckling av fastigheten. Utveckling och implementering av sådana koncept av förvaltningsbolag är typiskt för objekt som används för handelsändamål. Minimera kostnader. För ägaren omfattar detta mål två aspekter: att minimera kostnaderna för att äga en fastighet och att minimera kostnaderna för att underhålla förvaltningsbolaget. Förvaltningsbolaget i sin tur, som är intresserad av att generera intäkter, kommer att försöka flytta sina förluster till hyresgästen och andra deltagare i förvaltningsprocessen. För närvarande är den största delen av marknaden för kommersiell fastighetsförvaltning ockuperad av västerländska företag, av vilka de största är Hines och Sawatzky. Men analytiker är benägna att tro att ryska aktörer har seriösa framtidsutsikter på denna marknad. Inhemska verkligheter sätter sina begränsningar på västerländska standarder, så det finns fortfarande utrymme för ryska aktörer att verka, och under de senaste åren har andelen inhemska företag på den kommersiella fastighetsmarknaden växt och pressar ut västerländska företag. Västerländska företag har som regel lång erfarenhet och hög standard på fastighetsförvaltning, varför många ägare vill samarbeta med dem. Även om deras ryska kollegor är mer anpassade till lokala förhållanden och alltmer antar vissa västerländska ledningsstandarder, har de en märkbar brist på erfarenhet, arbetsorganisation och brist på ett kompetent övervakningssystem. Men många experter tror att inhemska företag snart kommer att ersätta utländska företag på denna marknad. Fördelen med ett ryskt förvaltningsbolag är inte bara kunskap om marknadens verklighet, utan också en individuell inställning till varje kund. Konsekvensen av denna policy är den ständiga utvidgningen av utbudet av tjänster. Västerländska företags arbete kännetecknas av ett konservativt förhållningssätt, de arbetar exakt enligt instruktionerna. Viljan att försörja alla situationer och lita på tidigare utvecklade instruktioner är baksidan av lång erfarenhet. Dessutom gick mer än hälften av de inhemska förvaltningsbolagen in på marknaden med sina tillgångar och förvaltade sin egen fastighet. Detta ger dem möjlighet att skaffa den nödvändiga erfarenheten och säkerställer samtidigt deras finansiella stabilitet. *** Förvaltningsbolag flyttar idag inte bara aktivt in i regionerna, utan expanderar också sin verksamhet och erbjuder aktivt sådana icke-traditionella tjänster som rådgivning och mäkleri. Genom att göra detta invaderar de traditionella konsultföretags domän, som ännu inte är särskilt bekymrade över den här händelseutvecklingen, antingen inte betraktar de nybildade mäklarna som seriösa konkurrenter, eller med rätta tror att det finns tillräckligt med plats för alla i växande marknad. Kapitel 2. Huvudaktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden 55 För närvarande kan förvaltningsbolag erbjuda ett mycket brett utbud av tjänster. Fastighetsförvaltningen omfattar tre komponenter: teknisk (reparations- och ingenjörsarbete), organisatorisk (interiör, utveckling av ett säkerhetssystem, anordnande av konferenser) och kommersiell (hyra lokaler, utveckla uppskattningar för reparationsarbeten, elräkningar). Förvaltningsbolagets huvudsakliga verksamhet: - förvaltningsverksamhet: marknadsföring, fastighetstjänster, utveckling av ett koncept för utveckling av fastigheten, upprättande av en plan för driftsförvaltning, upprättande av en affärsplan, budgetering för fastigheten; - Konsulttjänster: revision av ekonomisk och teknisk drift, analys av antagna tekniska lösningar, teknisk övervakning under byggprocessen, deltagande i arbetet med acceptanskommittéer, beräkning av driftskostnader, juridisk rådgivning; - Drift av byggnader: underhåll av byggnadselement och teknisk utrustning i gott skick, utför pågående och större reparationer, modernisering av föråldrade tekniska system och utrustning, byggnadssäkerhet och organisering av tillträdeskontroll och annat relaterat arbete; - städtjänster: städning av inre ytor, angränsande ytor, landskapsarkitektur, takrengöring, tvätt av fasader och glas, sopor och snöröjning, marmorkristallisering. Som ett exempel kan vi nämna de tjänster som tillhandahålls av vissa förvaltningsbolag. 1. Stöd av byggfasen. Övervakning av byggprocessen, kontroll av dokumentation med signering av intyg om utfört arbete. 56 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT Upprättande av rapporter om identifierade defekter och avvikelser från projektet innan arbetet avslutas. Kontrollera tillgängligheten av avtal och kontrakt för garantiservice. Kontroll över snabb eliminering av defekter och brister. Deltagande i arbets- och statliga kommissioner. Ingå avtal med resursförsörjnings- och entreprenadorganisationer. 2. Ekonomisk förvaltning. Upprätthålla bokföring och skatteregister för fastighetsägaren i sin helhet. Upprätta och lämna in fullständig redovisning och skatteredovisning till tillsynsmyndigheter. Utfärdande av fakturor till hyresgäster för hyresbetalningar enligt hyresavtal. Tillhandahålla budgetar, kostnadsrapporter, kassaflöden, intäkter och utgifter. 3. Administrativa funktioner. Utveckling av ett planerat förebyggande underhållsprogram för anläggningen. Genomföra regelbundna platsinspektioner och förbereda detaljerade rapporter. Ledning och kontroll av personalens och underleverantörernas arbete. Interaktion med underleverantörer. Interaktion med staden och federala myndigheter. Organisera inköp och leverans av alla nödvändiga material, verktyg och utrustning. 4. Interaktion med hyresgäster. Övervakning av fullgörandet av hyresgästers skyldigheter enligt hyresavtal. Kapitel 2. Huvudsakliga aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden 57 Utveckling av regler för hyresgäster. Svara på alla hyresgästkrav gällande förvaltning och drift av anläggningen. Tillsyn av hyresgästernas organisation av arbetet med ombyggnad av lokaler. 5. Underhåll av fastigheten. Underhåll av värme, ventilation, luftkonditioneringssystem. Underhåll av automatiska styrsystem, säkerhets- och brandskyddssystem. Underhåll av el- och belysningssystem, hissanläggningar. Underhåll av vatten- och avloppsnätet, byggnadsdelar och tak. Utföra rutinmässiga reparationer av teknisk utrustning. Utryckning dygnet runt. 6. Städning. Städning och underhåll av fastigheten. Tillhandahåller alla nödvändiga förbrukningsvaror och utrustning. Säkerställa tillgången på sopcontainrar och organisera sophämtningstjänsten. Tvätta fasader och fönster. Ta bort snö från platsen. Landskapsarkitektur av fastighetens territorium. Återvinning av fast avfall och lysrör. Landskap fungerar. 7. Säkerställa säkerhet. Tillhandahålla och underhålla säkerhetstjänster. Säkerställa driften av videoövervakning och passerkontrollutrustning. Bemötande och avveckling av konsekvenser vid akuta situationer. 58 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT Utveckling av instruktioner om hyresgästers agerande i akuta situationer. 8. Konsulttjänster. Teknisk granskning av projektering och uppskattningsunderlag för en anläggning under uppförande. Teknisk övervakning. Deltagande i godkännandet av anläggningen i drift. Övervakning av byggtekniska system och utrustning. Utveckling av koncept för fastighetsförvaltning och drift. Som vi redan har nämnt tror många experter att förvaltningsbolagets arbete kommer att bli mer effektivt om det inte bedriver enskilda områden i fastighetsförvaltningsprocessen, utan hela utbudet av tjänster under en lång tid, med fullt ansvar för resultatet av förvaltning. Baserat på detta krav strävar förvaltningsbolag efter att ta kontroll över processen för att hyra ut förvaltad fastighet, d.v.s. ägna sig åt mäkleri. Mäklar- och konsulttjänster anses vara en nödvändig del av komplexet av managementtjänster. Detta beror på det faktum att förvaltningsbolagets mål är att öka kapitaliseringen av fastigheten på lång sikt och behålla det ursprungliga konceptet för utveckling av fastigheten. Förvaltningsbolaget, vars inkomst beror på fastighetens rörelsevinst, kommer att välja ut hyresgäster effektivt och skapa de mest bekväma arbetsförhållandena för dem. Det är förvaltningsbolaget som ska utveckla konceptet för utveckling av anläggningen, funktionszonindelning och designdokumentation, med hänsyn tagen till ytterligare effektiv drift och förvaltning av anläggningen. Däremot finns en uppfattning om att förvaltningsbolagens medverkan i processen att bjuda in hyresgäster bör begränsas. Naturligtvis bör förvaltningsbolaget delta i processen att utveckla ett standard hyresavtal och dess bilagor som beskriver driftskostnader och elräkningar, samt förhandla med hyresgäster. Samtidigt måste hon interagera med professionella mäklare, eftersom huvudproblemet med mäkleri är närvaron av etablerade relationer med olika kategorier av hyresgäster. Denna fråga uppstår särskilt akut vid uthyrning av stora shoppingkomplex, som kräver närvaron av stora "ankar" hyresgäster, skapande av ett högkvalitativt koncept, attrahera dessa hyresgäster, utarbeta rätt hyresgästmix (välja rätt mix av hyresgäster på webbplatsen) och utveckla en långsiktig strategi för att öka vinsten från det hanterade objektet. Endast professionella företag som har arbetat på mäklarmarknaden under en längre tid har sådan kompetens och kopplingar. Ytterligare utveckling av idén om preferens för smala specialister leder förvaltningsbolag till praktiken med outsourcing. Utländska förvaltningsbolag följde denna väg. Vanligtvis är städtjänster, rådgivning och mäklare utlagda och förvaltningsbolaget utövar endast kontroll över uppdragsgivarnas verksamhet. Men i Ryssland är övergången av förvaltningsbolag till outsourcing inte en fråga om en mycket nära framtid; ryska förvaltningsbolag kommer sannolikt inte att använda detta system. Det är osannolikt att någon av dem kommer att vilja dela vinst genom att outsourca till andra företag. Det gör att konkurrens är oundviklig i längden. Förvaltningsbolagets önskan att sluta hela cykeln (från konceptutveckling och rådgivning till mäkleri och facility management), deras vilja att ta ansvar för framgång eller misslyckande, djupa kunskaper om tekniska krångligheter och omfattande praktisk erfarenhet avgör deras fördelar i den kommande konkurrensen med varje andra och med mer specialiserade företag. Detta är inte en komplett lista över deltagare på den kommersiella fastighetsmarknaden. I framtiden kommer vi också att uppmärksamma hans andra spelare. Det finns dock en separat typ av deltagare som vi skulle vilja uppmärksamma närmare. Vi pratar om förvaltningsbolag. Enligt vår mening hänger framtiden för kommersiella fastigheter i vårt land samman med dem. 60 KOMMERSIELLA FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT *** Det mest problematiska för marknadsaktörer är att bygga stabila relationer. Mångfalden av deltagare i processen att skapa och driva fastigheter ökar risken för att de inte uppfyller sina skyldigheter i varje steg av processen. I en krissituation blir garantin att en partner kommer att uppfylla sina åtaganden extra värdefull. En sådan garanti kan tillhandahållas av ett enda kontrollcenter för alla deltagare i processen. I organisatoriska termer realiseras denna trend i form av innehav. Därutöver finns möjlighet till en sammanslagning av företag som deltar på marknaden i form av omorganisation. Men omorganisationen tar avsevärd tid och begränsar parternas ekonomiska möjligheter. Medlemmar som tidigare var separata företag blir divisioner i ett större företag. I detta fall ökar storleken på parternas ekonomiska ansvar och valet av deltagare i relationen är begränsat. I situationen att skapa ett holdingbolag är fusionsförfarandet begränsat till endast förvärv av ett paket av aktier i bolaget. Samtidigt förbehåller sig det förvärvade företaget rätten att sluta affärsavtal med tredje part och ansvarar inte för moderorganisationens skyldigheter. Nedan följer fördelarna med att köpa aktier. Till skillnad från situationen med omorganisation, när man köper en andel i ett annat företag, är det inte nödvändigt att gå igenom godkännandeförfarandet på en bolagsstämma, förutom i fall av större transaktioner. Vid köp av aktier behöver deltagarna i denna transaktion inte ombilda det auktoriserade kapitalet, vilket väcker frågor om ytterligare emission och konvertering av aktier. När företag går samman får deras borgenärer rätt att i förtid kräva återbetalning av de ombildade företagens skulder. Som ett resultat får marknadsaktörer helt enkelt och snabbt en kontaktpunkt som garanterar att parterna fullgör avtalsenliga förpliktelser. Kapitel 3 Huvudstadierna i marknadsdeltagarnas verksamhet... Huvudstadierna i aktörernas verksamhet på marknaden för kommersiella fastigheter 3.1. Konstruktion: stadier (design, erhållande av en tomt) Denna bok ägnas åt frågan om köp och försäljning av kommersiella fastigheter. Men på tal om den kommersiella fastighetsmarknaden bör det påpekas att köp- och försäljningsstadiet inte helt täcker omfattningen av denna marknad. Det bör nämnas stadierna för att skapa en kommersiell fastighetsfastighet och förvalta en redan förvärvad fastighet. Nedan kommer vi att överväga mer i detalj några aspekter av dessa stadier och deras inverkan på processen att köpa och sälja kommersiella fastigheter. Vi kommer nu att diskutera dessa stadier generellt. Enligt bestämmelserna i kapitel 6 i Ryska federationens stadsplaneringskod identifierar lagstiftaren följande konstruktionsstadier: tekniska undersökningar; arkitektonisk och konstruktionsdesign; statlig granskning av konstruktionsdokumentation och tekniska undersökningsresultat; icke-statlig granskning av konstruktionsdokumentation; utfärdande av bygglov; genomförande av konstruktion; konstruktionskontroll; statlig tillsyn; utfärdande av tillstånd att ta anläggningen i drift. Dessa bestämmelser reglerar dock i första hand den juridiska sidan av det tekniska förfarandet för att bygga en konstruktion. För en investerare som planerar att bygga ett kontor eller en butiksbyggnad är omfattningen av juridiska och tekniska frågor mycket bredare. 3.1.1. Etapper, tekniska detaljer 1. Lösning av markfrågan För att kunna bygga någon fastighet behövs en tomt. Dess närvaro på någon rättighet (äganderätt, permanent (evig) användning, arrende) garanterar dock ännu inte frånvaron av svårigheter. Om situationen med den fulla ägaren av en tomt är mer eller mindre klar, är den rättsliga statusen för juridiska personer som äger tomter med rätt till permanent (evig) användning eller arrende fortfarande inte helt klarlagd. En permanent användare av mark är praktiskt taget fråntagen rätten att förfoga över platsen efter eget gottfinnande. Han kan inte sälja, skänka, pantsätta eller på annat sätt förfoga över det, precis som han inte kan överlåta rätten till permanent (evig) nyttjande till en annan person. Enligt art. 20 i jordabalken är det inte tillåtet att förfoga över en tomt som är i permanent (evig) användning av medborgare eller juridiska personer