Когда-нибудь Вы можете столкнуться с необходимостью аренды квартиры. В данной статье я расскажу, как сделать это с минимальным риском для себя. Итак, Вы нашли подходящий вариант и договариваетесь о встрече с брокером и арендодателем (а точнее, юридически правильно называть его наймодателем, поскольку речь идет об аренде жилого помещения). Вот мои советы:

1. Настоятельно рекомендую на первый осмотр квартиры денег с собой не брать (для Вашей же безопасности). Идти на встречу лучше всего не одному. Соблюдая эти простые меры предосторожности, Вы уменьшаете риск стать жертвой мошенников или черных риелторов, а также Вы страхуете сами себя от поспешных решений.

2. Осмотрев квартиру, убедившись, что она Вам подходит, переходите к юридической стороне вопроса. Для начала попросите наймодателя предъявить документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности) и паспорт. Кстати, лучше заранее предупредить брокера или наймодателя о том, чтобы на осмотр они взяли с собой указанные документы. Внимательно осмотрите паспорт. Не переклеена ли фотография, нет ли явных следов подделки, сравните – похоже ли лицо Вашего наймодателя на фотографию в паспорте. Далее внимательно осмотрите свидетельство. Правильно ли указан адрес в свидетельстве, и сверьте паспортные данные собственника в свидетельстве с паспортными данными Вашего наймодателя. Свидетельство сфотографируйте. Попросите брокера дать Вам проект договора найма жилого помещения. Без договора арендовать не советую, так как Вы рискуете своими денежными средствами и лишаете себя многих юридических средств защиты своих прав.

3. Далее договаривайтесь о времени заключения договора и месте передачи денежных средств в счет первой арендной платы. После этого идите домой. На уговоры брокера заключить договор в этот же день не соглашайтесь. Подождать один-два дня – не проблема для наймодателя. А Вы можете дома спокойно ознакомиться с текстом договора и проверить свидетельство.

4. Дома посмотрите фотографию свидетельства. Найдите графу кадастровый или условный номер и введите указанный номер в соответствующую графу в специальном разделе на сайте Росреестра по данной ссылке.

На сайте данный номер попробуйте вводить в разные графы по очереди. Если не получается, попробуйте ввести номер записи регистрации (указан в свидетельстве) в графу – номер права (выбрав предварительно субъект РФ). Данными действиями Вы проверяете данные, указанные в свидетельстве, на соответствие данным в реестре недвижимости на сайте государственного органа (Росреестра), осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и ведущего реестр недвижимости (ЕГРП – единый государственный реестр прав). После ввода данных, Вы увидите и сможете сравнить адрес, площадь квартиры со свидетельством. А также, открыв вкладку права и ограничения, убедиться, что квартира не находится под арестом, не заложена и нет запрета на совершение сделок с ней.

5. Внимательно прочитайте договор. В нем обязательно должны содержаться следующие разделы: предмет договора, срок договора, обязанности сторон, арендная плата и плата за коммунальные услуги, расторжение договора.

В преамбуле («шапке») договора указываются полные паспортные данные наймодателя и нанимателя. В предмете договора – адрес квартиры в строгом соответствии со свидетельством и кадастровый или условный номер жилого помещения.

Срок договора должен быть менее года, так как иначе необходимо будет регистрировать договор в Росреестре (юридически правильно говорить о регистрации права аренды в виде обременения на жилое помещение).

Обязанности Сторон должны включать в себя положения о времени посещения наймодателем квартиры для проверки, гарантиях наймодателя об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, о том, что квартира не заложена, под арестом не состоит и т.д.

Арендная плата должна быть установлена в рублях в твердом ежемесячном размере. Договор должен содержать условия о том, кто будет оплачивать коммунальные услуги, плату за пользование телефоном, условие о депозите (денежной сумме, которую наниматель передает в залог наймодателю в качестве гарантии исполнения обязательств по договору), если наниматель оплачивает такой депозит, а также условие о том, что арендная плата может быть увеличена не более чем на определенное количество процентов по истечению календарного года с момента начала аренды.

Договор должен содержать сведения о гражданах, которые будут проживать вместе с нанимателем.

К договору должен быть обязательно приложен акт приема-передачи жилого помещения. Опись имущества по желанию. Указанный акт подтверждает факт передачи Вам квартиры. После расторжения договора обязательно составляется акт возврата.

6. При передаче денежных средств (за любой месяц аренды) не забудьте составлять расписки о передаче денежных средств (лучше всего заполненные от руки). Денежные средства должны быть переданы по расписке непосредственному владельцу квартиры в соответствии со свидетельством.

Вы наверняка спросите, зачем столько бумажной волокиты? Я Вам приведу небольшой пример. Вот Вы въехали в квартиру, перед этим заплатив арендную плату наймодателю, заплатив брокеру. Договор не заключали, акт приема-передачи и расписок не составляли. Можете быть уверены – наймодатель имеет полное право выгнать Вас из квартиры. И даже привлечь к административной или уголовной ответственности. Так как у Вас никаких письменных доказательств о наличии у Вас права арендовать/нанимать квартиру, доказательств, что Вы передавали денежные средства, что квартира была Вам передана в пользование.

Если же у Вас есть договор, акт и расписка, Вы защищаете себя от многих неприятностей. Например, наймодатель заявляет – хочу повысить арендную плату. А Вы ему в ответ – мы с Вами об этом не договаривались. И указываете на пункт договора. Если же наймодатель продолжает надоедать Вам с вопросами повышения арендной платы, Вы, при условии, что у Вас есть расписки о передаче денежных средств за каждый месяц аренды, интересуетесь его осведомленностью о существовании в РФ налога на доходы физических лиц.

Как оформить сделку сдачи квартиры в наем с наименьшими потерями для нервной системы?

Чтобы сдать свою квартиру в наем, вы можете обратиться в риелторское агентство, а можете сами найти жильцов и заключить с ними договор найма. Риелторы всю работу сделают за вас, но их услуги, само собой, придется оплатить.
Если вы решили обойтись своими силами, первым делом займитесь поиском будущих жильцов. Можно, например, дать объявление в местных газетах или расклеить листовки на специальных досках для объявлений.
Когда подыщите жильцов, обсудите с ними все условия и составьте договор найма квартиры. Именно этим документом будут регулироваться ваши дальнейшие отношения то есть отношения наймодателя (это вы) и нанимателя (это ваш жилец).

• § П. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ

• § Ст. 671 Гражданского кодекса РФ

Такой договор составляется в свободной форме. Можете напечатать его на компьютере или просто написать от руки. Регистрировать бумагу нигде не нужно. К нотариусу тоже идти не обязательно, это на ваше усмотрение. То есть нет никаких сложных процедур. Нужно только подготовить 2 письменных экземпляра договора один для наймодателя, другой для нанимателя.
Текст в обязательном порядке должен содержать ФИО и паспортные данные сторон, адрес квартиры, указание на документы, подтверждающие право собственности наймодателя.
Советуем вам заключать краткосрочный договор сроком до 1 года. Это наиболее удобный вариант. Если наниматели вас будут полностью устраивать, можно продлевать договор. Также обязательно укажите условия оплаты: какую сумму, в какой срок должен уплачивать жилец. Решите, кто будет платить за коммунальные услуги вы или наниматель.

Составляя договор, старайтесь предусмотреть все возможные конфликты. Может быть, стоит прописать, как часто вы будете приходить в квартиру для проверки ее состояния или, например, обозначить, могут ли жильцы заводить в вашей квартире домашних животных.
Также укажите в договоре санкции, которые будут применяться к нарушителю в случае невыполнения условий. Советуем вам составить перечень имущества, которое остается в квартире (мебель, техника и т. д.) и описать его состояние. Это можно оформить в акте приема-передачи квартиры, который приложить к договору. Или же можете включить такую информацию в сам договор.
После того как документ будет подписан, можете впускать жильцов. Если же наниматели не будут соблюдать пункты указанные в договоре, обращайтесь в суд.
Также учтите, что вы, как наймодатель, обязаны платить налог на доходы физических лиц. Будьте честны перед законом. Тогда вы сможете избежать целого ряда проблем, в том числе и жалоб завистливых недоброжелателей.

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, .

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять , а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса .

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

Главная польза от подготовительный мероприятий:

• увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
• сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель .

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

• приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
• подготовка прихожей (косметический ремонт);
• подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
• тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
• генеральная уборка квартиры;
• транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
• меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
• мойка бытовой техники;
• подготовка лифтов и парадной;
• удаление запахов и последующий аромадизайн;
• интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Составление описи имущества в квартире

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры , которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов : внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.

Поиск квартиросъемщика

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу .

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения) . Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды .

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

• текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
• обеспечение сохранности квартиры;
• самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
• внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

• поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
• самостоятельную оплату коммунальных услуг;
• проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем.

В должны быть отражены и другие условия:

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов .

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре .

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Временная регистрация квартиросъемщиков

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней , согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут , можно по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика .

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ , где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода .

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты .
2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года .

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок .

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона — Гражданский кодекс РФ.

Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца .

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

• невнесения арендной платы;
• ненадлежащего использования квартиры;
• ухудшения ее состояния.

Видео: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Где найти подходящие варианты квартиры в аренду

Существуют несколько распространенных вариантов поиска квартиры в аренду для проживания в ней по договору о найме. Каждый из вариантов поиска квартиры обладает своими достоинствами и недостатками. Попытаемся рассмотреть каждый из них.

Первый вариант - поиск жилья через знакомых и родственников. Очевидный плюс - цена квартиры в аренду у знакомых может быть ниже, чем на рынке аренды жилья Существенным минусом данного варианта аренды квартиры является то, что если хозяева квартиры решат повысить цену или, наоборот, у жильцов возникнут затруднения с оплатой квартиры в аренду, то обе стороны рискуют надолго испортить между собой отношения.

Второй вариант - самостоятельный поиск квартиры а аренду . Нужно просто взять популярную газету с объявлениями о сдачи жилья в аренду и запастись терпением. Но, во-первых, вы потратите много времени и сил на поиск подходящего варианта квартиры в аренду. А во-вторых, даже если вы и добьетесь желаемого результата и снимите квартиру, то никаких прав и гарантий при возникновении спорных вопросов с хозяином квартиры в аренду у вас нет, ведь, к сожалению, очень немногие участники рынка жилой аренды готовы к официальному заключению сделки по аренде квартиры. Так как юридическое оформление аренды квартиры влечет за собой выплату налогов, как арендодателем, так и нанимателем. Большая часть сделок по аренде квартир в Москве не оформляется должным образом именно потому, что никто хочет встречаться с налоговиками. И совершенно напрасно. Этим нежеланием встречаться с налогововыми органами как раз, и пользуются мошенники и аферисты.

Работа с "черным маклером" - третий вариант поиска квартиры для аренды. "Черные маклеры" работают в одиночку, без лицензий, с ограниченным количеством информации. Поэтому вас будут уговаривать быстро соглашаться на любые варианты. Мотивируя спешку уникальной возможностью дешево и надолго снять квартиру у отъезжающего за границу хозяина. Кроме того, "черные маклеры" зачастую работают с неблагополучными жильцами и квартирами с сомнительными документами. В этом случае Вы можете попасть в неприятную ситуацию, оставшись и без денег и без крыши над головой.

Надо сказать, что описанные выше варианты аренды квартир - достаточно рисковое предприятие. Легкомысленность, спешка, желание сэкономить и "не переплатить лишнего", надежда на наше российское авось в первую очередь играют на руку аферистам. Хотя общеизвестно, чем прозрачней сделка, тем меньше шансов у одной стороны поживиться за счет другой.

Наиболее оптимальный вариант поиска квартиры для проживания в ней по договору о найме - работа с агентствами недвижимости. Но, разумеется, агентство агентству рознь. В последнее время в СМИ все чаще и чаще звучат сообщения об агентствах-однодневках, которые обещают "срочно" сдать квартиру по "низким" ценам. Приехав в такое агентство, вам придется сразу же заплатить за распечатку с адресами сдаваемых квартир. На этом Ваше сотрудничество с этой фирмой, скорее всего, и закончится. По указанным в распечатке телефонам дозвонится до хозяев Вы не сможете. Отличительная черта таких фирм: перед тем, как взять с вас деньги, они, скорее всего, заключат с Вами договор "Об информационном обеспечении". Этот договор и будет служить фирме надежным прекрытием в случае каких-либо жалоб с Вашей стороны: информация-то Вам была предоставлена и не важно, что ее достоверность оставляла желать лучшего.

Лучше в данном случае не экономить на услугах риэлторов и обращаться в солидные, зарекомендовавшие себя агентства. В солидных агентствах недвижимости вся работа по поиску сдаваемых в наем помещений осуществляется экспертами, обладающими большим опытом по подбору подходящих вариантов. Все предложения тщательным образом проверяются, отсеивая ненадежные и сомнительные. Кроме того, с помощью экспертов можно определить реальную рыночную цену приглянувшейся квартиры. Следовательно есть возможность не переплатить за нее. Агентства недвижимости обладают обширной базой данных, где есть информация, как о недорогих квартирах, так и об элитных, включая загородные дома и коттеджи.

Как правило, крупные агентства недвижимости рекомендуют своим клиентам, как арендодателям, так и нанимателям проводить все сделки официально. Заключение всех необходимых договоров (договор-поручение, договор аренды, договор с риэлторским агентством, договора страхования между нанимателем и наймодателем) максимально обезопасит участников рынка жилой аренды от возникновения неприятных ситуаций. И при возникновении подобных ситуаций агентство всегда помогает пострадавшей стороне.

За какую цену снять квартиру.

С ростом цен на столичном рынке жилья поползли вверх арендные ставки и на сегодняшний день практически сравнялись с докризисными. По данным Агентства Недвижимости МИАН наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры в аренду. В настоящее время разброс цен на типовые однокомнатные квартиры в различных районах Москвы составляет от 250$ до 500$. В центре города стоимость может возрасти до 1500$. Столь большая разница в цене обусловлена местонахождением дома, его тип и планировка, удаленность от метро, наличие телефона, мебели и т.д.

Кроме того, стоимость зависит от срока найма. Чем больше срок сдачи квартиры в наем, тем ниже цена. Стоимость квартиры существенно снижается и в том случае, когда вы вносите предоплату на несколько месяцев вперед.

Наконец, следует учитывать предложение объектов недвижимости подобного типа в данном районе. Как правило, квартиры и коттеджи с улучшенной планировкой на фоне аналогичных квартир и коттеджей в этом же районе будут стоить значительно дороже, чем, если бы они находились в одном районе с типовыми объектами.

При выборе квартиры также необходимо учитывать сезонные колебания цен на недвижимость. Как правило, с сентября по апрель цены находятся на самом высоком уровне, поскольку предложение заметно уменьшается, а спрос возрастает. С мая по август, наоборот, много желающих сдать жилье, как правило, из числа тех, кто живет на даче, уезжает в отпуск и т.д., и цены, соответственно, минимальны.

Как максимально обезопасить себя при съеме квартиры.

• 1. Избегайте спешки в решении вопроса о найме.
• 2. Присмотрев квартиру, не поленитесь, поинтересуйтесь у соседей, что из себя представляют хозяева выбранной вами квартиры.
• 3. Избегайте субаренды. Старайтесь снять жилье только у прямых хозяев. Проверьте документы, удостоверяющие права арендодателя на квартиру.
• 4. Все отношения с хозяином квартиры оформляйте в виде договора. Соглашайтесь на устную договоренность лишь в случае, когда хозяева - ваши близкие знакомые или родственники.
• 5. Избегайте общения с "черными маклерами". Ничего кроме разочарования и неприятностей данное общение вам не принесет.
• 6. Лучше всего искать квартиру с помощью агентства недвижимости, которое имеет соответствующие лицензии и не первый год работает на рынке недвижимости.

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами. Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице. К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах. В этой статье мы поговорим как раз об этом. Также рассмотрим, какие документы для аренды квартиры обязательно нужно оформить, чтобы обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

Шаг первый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях. Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу.

Если вы хотите выгодно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортной для проживания. Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми приборами типа телевизора, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные или ценные вещи, а также документы из квартиры необходимо забрать. После подготовительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все При необходимости отключите городской телефон или междугороднюю связь.

Шаг второй: поиск арендодателя

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов. Важно: документы может подписывать только собственник - тот, кто владеет жильем на праве собственности, или тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг третий: составление договора найма

Как правильно сдать квартиру в аренду? Необходимо обязательно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, договор найма жилого помещения. В том случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать договор аренды. При этом неважно, на какой срок вы планируете сдать жилье: на год или на одни сутки - необходимо в любом случае составить документ. Не составит труда найти образцы стандартных договоров, в которых прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора. Вы можете воспользоваться подобным готовым образцом и дополнить теми пунктами, которые посчитаете необходимыми. Кроме обозначения предмета договора (предоставление во владение и пользование свободное жилое помещение, пригодное для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и иных важных общих положений, вы можете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, например:

• обеспечение сохранности жилого помещения;
• поддержание квартиры в надлежащем состоянии;
• осуществление текущего ремонта всех поломок и неисправностей, возникших в период пользования помещением за свой счет;
• самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре обязательно должны быть указаны и проставлены личные подписи сторон. Важно: договор найма сроком менее года не подлежит государственной регистрации. Советуем вам нотариально заверить договор.

Шаг четвертый: создание описи имущества

Неотъемлемым является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в пользование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в простой письменной форме. При этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, а также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в двух экземплярах, как и договор найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить правильность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта. Теперь вы знаете, как самостоятельно составить с арендатором опись имущества и договор аренды квартиры.

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья

Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству. И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода. Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.

Незаконная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям следует знать следующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предусматривает различные меры наказания. влечет за собой серьезный штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы. За нарушение закона возможно наступление и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и более суд может назначить не только крупный штраф в 300 тыс. руб., но и лишение свободы сроком до одного года. Не стоит думать, что никак не узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности. Всегда существует вероятность того, что ваши соседи, например, недовольные вашими шумными квартирантами, пожалуются участковому или напрямую в ФНС. Поэтому рекомендуем вам исполнять свои налоговые обязательства вовремя. Тем самым вы обезопасите себя от возможных неприятностей с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок свыше 90 дней, ему необходимо оформлять (иначе - временную прописку). Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, а также договор найма жилого помещения. Если не произвести временную регистрацию вовремя, не только квартиросъемщику, но и владельцу жилья грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Расторжение договора найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?

При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца. Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду нужно учитывать многие нюансы. Как правильно сдать квартиру в аренду? Для начала нужно верно составить договор, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие важные моменты. Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения. Кроме договора, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Важно помнить, что законная сдача квартиры в аренду предполагает обязательную уплату налога. Его сумма исчисляется согласно ежегодно подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога грозит серьезными неприятностями.