Kundalik biznes. Yechimlar ensiklopediyasi
Sizga tanlash erkinligi kerak
Sizning kursingiz/seminaringiz/trening/taqdimotingiz ko'p odamlarni jalb qilishi mumkin - keyin sizga o'rtacha xonadan kattaroq xona kerak bo'ladi. Bir nechta odam bo'lishi mumkin - va keyin ortiqcha to'lashning hojati yo'q. Guruh umuman bo'lmasligi mumkin, keyin ijaradan voz kechish kerak. Bularning barchasini SpeedRent ijara xizmati yordamida amalga oshirish mumkin.Sizning mijozlaringiz bugungi kunda qaysi tom ostida ishlayotganingizga ahamiyat bermaydilar
Mijozlar endi joylarga sodiq emas. Ular uchun shaharning maydoni muhim - ha, metro stantsiyasidan masofa muhim. Lekin ular uchun bugun qayerda uchrashishingiz muhim emas - X biznes markazida yoki ko'chaning qarshisidagi Y biznes markazida. Doimiy qabul qilish joyi obro'ning bir qismi bo'lishni to'xtatdi. Veb-sayt va telefon raqami doimiy bo'lishi kerak. Xizmat sifati doimiy bo'lishi kerak - lekin zalning manzili emas!"O'zingizning" ko'chmas mulkingiz bilan bog'lanib, siz mijozlaringizga e'tibor qarata olmaysiz
Texnik xizmat ko'rsatish to'lovlari, elektr va suv uchun to'lovlar, uy egasiga yana bir aqldan ozgan transh haqidagi fikrlar - bularning barchasi hayot kuchingizni so'radi. Bunga chidash kifoya! Soatlik joy ijarasi almashinuvi sizga bepul qo'l beradi.Saytda xona topish bepul
Tadbir tashkilotchilarining arizalarini ko'rib chiqish uchun biz haq olmaymiz. Biz ma'lumot sotmaymiz. SpeedRent o'z to'lovini faqat voqea sodir bo'lgan taqdirda va ijarachi va uy egasi tomonidan hech qanday da'volar bo'lmasa, amalga oshirilgan operatsiyalardan ijara narxining foizida oladi.To'g'ri xonani toping
Hudud qanchalik nufuzli bo'lmasa, unda uyni ijaraga olish shunchalik foydali bo'ladi, Cyan tahlilchilari aniqladilar. Yangi Moskva, Kapotnya, Lyublino va Kuzminkidagi kvartiralar eng tez to'laydi, ammo ularni sotish nufuzli hududlardagi uylardan ko'ra qiyinroq.
Jozibali qalpoq
Cyan mutaxassislari tomonidan tayyorlangan tadqiqotga ko'ra, 2016 yilning birinchi yarmida Moskvada kvartirani uzoq muddatli ijaraga olishdan o'rtacha daromad 5,5% ni tashkil etdi. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, metropolitendagi kvartirani 18 yildan ko'proq vaqt ichida ijaraga berish orqali qoplash mumkin. Shu bilan birga, davr turli hududlar uchun sezilarli darajada farq qiladi.
Ma'lum bo'lishicha, shahar markazidagi eng qimmat ko'chmas mulk egalari uni sotib olishga sarflangan mablag'ni qaytarish eng qiyin hisoblanadi. Antireyting yetakchilari Arbat, Xamovniki va Gagarinskiy hududlari bo‘ldi. Bu erda kapitallashuv darajasi (aktivning narxi va uni ijaraga berishdan olingan yillik daromad hajmi o'rtasidagi nisbat) 4-4,5% oralig'ida o'zgarib turadi, deb ta'kidlaydi Cyan. Shunday qilib, ushbu hududlarda kvartira sotib olgandan so'ng, investitsiyalarning qaytishini kutish uchun 22-25 yil kerak bo'ladi.
O'rganish ma'lumotlariga ko'ra, eng nufuzli hududlarda kvartira sotib olish, aksincha, eng istiqbolli investitsiya qaroridir. Investorlar uchun maksimal foyda Yangi Moskvadagi Pervomayskoye va Marushkinskoye aholi punktlarida, shuningdek, Janubi-Sharqiy ma'muriy okrugdagi Kapotnya tumanida kvartiralarni ijaraga berishdan keladi. Bu erda kapitallashuv stavkalari 6,4 dan 6,7% gacha. Ya'ni, ijarachi o'z sarmoyasini 15-15,6 yil ichida qaytarishi mumkin bo'ladi. Daromadlilik (6,7%) bo'yicha etakchilar - Kapotnya shahridagi Moskva neftni qayta ishlash zavodi yaqinidagi uch xonali kvartiralar.
Bu ta'sir shahar markazidan uzoqlashganda ijara stavkalari kvadrat metrga tushadigan narx kabi kamaymasligi bilan bog'liq, deb tushuntiradi Cyan.
Tadqiqot 2012—2016-yillarda cian.ru portalida joylashtirilgan Moskvadagi uy-joylarni sotish va ijaraga berish haqidagi 1 milliondan ortiq eʼlonlar tahliliga asoslangan. Shu bilan birga, ijara stavkalari va uy-joy narxi narxlar dinamikasi va ijara stavkalarini hisobga olgan holda chegirildi.
Miel-Arenda kompaniyasi Cyan bilan taxminan bir xil ko'rsatkichlarni beradi, ammo tuman bo'yicha bo'linmasdan: poytaxtdagi ekonom-klassdagi kvartiralarning kapitallashuv darajasi yiliga 4 dan 7% gacha.
Odnushki ko'proq mashhur
Orqada O'tgan yili bir xonali kvartiralarni ijaraga berish mashhurligi oshdi. “Yil davomida talab tarkibida ularning ulushi 3 p.p.ga oshdi. va 58% ni tashkil etdi, - eslatmalar Bosh direktor Domofond.ru portali Erik Segerborg. – Shu bilan birga, ikki va uch xonali kvartiralarni ijaraga berish bo‘yicha e’lonlar bo‘yicha murojaatlar soni, aksincha, 1 p.p.ga kamaydi. — mos ravishda 34% va 7%. O'rtacha ijara stavkasi ham o'tgan yil davomida uy-joyning barcha segmentlarida 3% ga kamaydi. Moskvada bir xonali kvartirani o'rtacha 30,8 ming rublga, ikki xonali kvartirani - 43,3 ming rublga ijaraga olishingiz mumkin.
Ijarachi qoidasi
Cyan ma'lumotlari ijarachining oltin qoidasini tasdiqlaydi, - deydi "Inkom-Nedvizhimost" kompaniyasining ikkilamchi bozor departamenti direktori Sergey Shloma: "Yashash maydoni qanchalik kichik bo'lsa, u qanchalik arzon bo'lsa, shunchalik ko'p daromad keltiradi. Shu nuqtai nazardan, hashamatli ko'chmas mulkni ijaraga berish uchun sotib olish o'ziga xos zavqdir: elita ko'chmas mulkining rentabelligi odatdagi uy-joyga nisbatan minimaldir.
Elita ko'chmas mulkni ijaraga berishdan olinadigan rentabellik kvadrat metr, pardozlash, jihozlar va mebellarning narxiga qarab boshlang'ich investitsiya miqdorining 1-4 foizi orasida o'zgarib turadi, deb hisoblaydi Kalinka guruhining shahar ko'chmas mulk lizing departamenti direktori Yuliya Kovaleva. Markazdan masofa ham ko'pincha ijarachi foydasiga. "Bizning ma'lumotlar bazamizda Ostojenka tumanidagi Butikovskiy 5-uyda bir xonadon bor, u oyiga 10 ming dollarga ijaraga beriladi", - Kovalyov misol keltiradi. "Shu bilan birga, egasi yaqinda Taras Shevchenko qirg'og'ining 1/2 uyidagi nisbatan arzon kvartirani 15 000 dollarga ijaraga oldi."
Ko'proq demokratik variantlar nafaqat foydali, balki tezroq ijaraga olinadi. Misol uchun, ekonom-sinf xonadonlar endi bir necha kun ichida o'rtacha tark, va o'tgan yili bu faqat bir necha soat edi, Oksana Polyakova, Inkom-Nedvizhimost da kvartiralar ijaraga bo'limi direktori o'rinbosari taxmin. “Komfort va biznes-klassdagi kvartiralar hozir taxminan ikki hafta davomida yettidan o‘ntagacha bo‘lgan variantlardan tanlanmoqda”, deb davom etadi u. "O'tgan yili ular to'rt kundan ortiq bo'lmagan uch yoki to'rtta kvartirani ko'zdan kechirishdi." Elita xonadonlari egasi ijara stavkasini etarli darajada pasaytirishga qaror qilmaguncha, siz xohlagancha ko'rgazmada bo'lishi mumkin.
Agar biz hudud bo'yicha o'rtacha statistik ma'lumotlarni oladigan bo'lsak, unda Cyanning xulosalari mantiqiy - arzonroq joylar ko'proq foyda keltiradi, deydi Home Staging ko'chmas mulk agentligi bosh direktori Anna Moiseeva. Boshqa tomondan, rentabellik har doim nafaqat hududga, balki o'ziga xos kvartiraga ham bog'liq. Suyuq ob'ektning bir nechta belgilari mavjud, mutaxassislar ro'yxati: kichik tasvirlar, past narx, metro va markazga yaqinligi. "Har doim esda tutish kerakki, hozirda ijaraga berilayotgan kvartira bir kun kelib sotilishi kerak", deydi Moiseeva. "Va keyin ijarachi uchun foydali bo'lgan omillar uni sotuvchi uchun kamroq likvid qiladi."
Markazga yaqinroq xarid qiling
"Sotish uchun kvartiralarning ta'sir qilish muddati, albatta, kvartiraning sifatiga bog'liq: uning narxi, binosi va qavatining muvofiqligi", deydi Anna Moiseeva, Home Staging ko'chmas mulk agentligi bosh direktori. "Ammo, umuman olganda, obro'liroq hududdagi kvartira uzoq hududlardagi kamroq likvidli kvartiralar uchun olti oy yoki undan ko'proq vaqtga nisbatan ikki-uch oyga ko'rsatilishi mumkin."
Rosreestr ma'lumotlariga ko'ra, markazga yaqinroq joylashgan ko'chmas mulk yaxshiroq sotiladi. Masalan, 2016 yilning birinchi yarmida Moskva viloyatida turar-joy binolariga bo'lgan huquqlarni o'tkazish bo'yicha deyarli 15 foizga kamroq bitimlar 2015 yilning shu davriga nisbatan qayd etilgan: mos ravishda 294,7 ming va 345,4 ming bitim. Ushbu statistik ma'lumotlar asosan ikkilamchi uy-joy bozoridagi operatsiyalarni tavsiflaydi.
Yangi binolarga talab ham kamaymoqda. 2016 yil yanvar oyidan iyun oyigacha Moskva viloyatida umumiy uy-joy qurilishida (DDU) ishtirok etish bo'yicha shartnomalar soni 4% ga kamaydi, 41,3 mingtaga.
Moskvada, aksincha, yangi va qayta sotilgan ko'chmas mulk bilan bitimlar tez-tez tuzila boshlandi. Uy-joyga egalik huquqini o'tkazish bo'yicha bitimlarning umumiy hajmi 10,8 foizga o'sib, 62,7 ming rublni tashkil etdi.
Moskvaning mashhurligiga so'nggi bir yarim yil ichida Moskva ishlab chiqaruvchilari bozorga Moskva viloyati narxi bilan raqobatlasha oladigan rekord hajmdagi yangi loyihalarni olib kelishganligi ta'sir ko'rsatdi, deb tushuntiradi IRN- rahbari. Tatyana Kalyuzhnova bilan maslahatlashing. Rol va chegirmalar o'ynadi. "100% to'lovga ega bo'lgan loyihalarning 30% ga yaqinida siz 5-10% chegirma olishingiz mumkin", - deydi Kalyujnova.
1 kvadratning o'rtacha narxi. m Moskvadagi yangi binolarda (Uchinchi halqa yo'lidan Moskva halqa yo'ligacha bo'lgan hududda), IRN ma'lumotlariga ko'ra, hozir 172,3 ming rublni tashkil etadi. Moskva viloyatida iyun oyi natijalariga ko'ra 85,4 ming rublni tashkil etdi. 1 kv. m, Miel-Novostroyki tadqiqotiga ko'ra. Ammo aniq takliflarni ko'rib chiqayotganda, Moskvada kvartira sotib olishning afzalliklari yanada aniqroq bo'ladi. Misol uchun, iyun oyining o'rtalarida Jeldoripoteka Lyublino janubi-sharqidagi bozorda yangi Atmosfera turar-joy majmuasini ishga tushirdi. ma'muriy tuman. Qurilish ishlari uchun uchastkani tayyorlash bosqichida maydoni 34,9-76,9 kvadrat metr bo'lgan bir va uch xonali kvartiralarning narxi. m 4,1-11,1 million rubl yoki 115-145 ming rublni tashkil qiladi. 1 kv. m.
Moskva halqa yo'lidan 13 km uzoqlikda, shahar atrofida joylashgan "Opalikha O3" turar-joy majmuasidagi bitta "kvadrat" uchun siz o'rtacha 124 ming rubl va kvartiralarning narxini to'lashingiz kerak bo'ladi, deyiladi ishlab chiquvchining veb-saytida. , 2,4 milliondan 6,86 million rublgacha baholanadi. (mos ravishda bir va uch xonali kvartira uchun).
Hatto uzoq muddatli ijara bozoridagi eng foydali investitsiyalar ham an'anaviy bank depozitlariga qaraganda rentabellik nuqtai nazaridan sezilarli darajada past. Markaziy bank ma'lumotlariga ko'ra, iyul oyida bir yildan ortiq rubl depozitlari bo'yicha daromadlilik bazaviy darajasi yiliga 10,7% ni tashkil qiladi.
Tijorat noturar joy yoki omborni qayerdan ijaraga olsam bo'ladi? Do'kon uchun chakana savdo maydonini qanday ijaraga olish mumkin? Tijorat ko'chmas mulkini qanday ijaraga olish kerak?
Mashhur "HeaterBober" onlayn jurnalining saytiga qaragan barchaga salom! Siz bilan mutaxassis - Denis Kuderin.
Bugungi suhbatimiz mavzusi - tijorat ko'chmas mulkini ijaraga berish. Maqola ishbilarmonlar, egalar uchun foydali bo'ladi noturarjoy binolari va barcha dolzarb moliyaviy masalalarga qiziquvchilar.
Maqolaning oxirida siz savdo uchun ob'ektlarni ijaraga berishda vositachilik xizmatlarini ko'rsatadigan eng ishonchli Rossiya ko'chmas mulk kompaniyalari haqida umumiy ma'lumotni topasiz.
Shunday ekan, boshlaylik!
1. Nima uchun tijorat mulkini ijaraga olish kerak?
Muvaffaqiyatli tadbirkorlik faoliyati ko'p jihatdan biznes yuritish uchun to'g'ri tanlangan binolarga bog'liq. Bu, ayniqsa, savdo va xizmatlar uchun to'g'ri keladi. Shaharning gavjum qismida joylashgan shinam, yaxshi jihozlangan do‘kon xaridorlarni o‘ziga tortadi.
Xuddi shu narsani ofislar haqida ham aytish mumkin. Har bir o'zini hurmat qiladigan kompaniya ishlash va mehmonlarni qabul qilish uchun yaxshi joyga ega bo'lishi kerak. Agar siz tovarlarni onlayn-do'kon orqali sotsangiz ham, buyurtmalarni to'ldirish va berish, shuningdek, mijozlar bilan nizolarni hal qilish uchun joy kerak.
Har bir ishbilarmon, ayniqsa yangi boshlanuvchilar turar-joy bo'lmagan binolarni sotib olishga qodir emas. Bunday hollarda tijorat ko'chmas mulkini ijaraga olish yordamga keladi.
Biz ijaraning barcha afzalliklarini sanab o'tamiz:
- nisbatan past moliyaviy xarajatlar;
- sotib olish bilan solishtirganda hujjatlarni rasmiylashtirishning sodda tartibi;
- istalgan vaqtda uy egasini o'zgartirish va boshqa binoga ko'chirish imkoniyati;
- ko'chmas mulk katta tanlash, ayniqsa, metropolitan joylarda.
Teskari jarayon - binolarni ijaraga berish ham juda ko'p afzalliklarga ega. Birinchidan, bu passiv daromadning ishonchli manbai. Savdo maydonini (chakana savdo, ofis, sanoat va boshqalar) sotib olish yaxshi investitsiya variantidir.
Xususiy biznes mavjud ekan, uning vakillari doimiy ravishda biznes yuritish uchun binolarga muhtoj bo'ladi, ya'ni mulk egalari ko'p mehnat sarflamasdan barqaror daromadga ega bo'ladilar.
Biznes uchun mos binolarni topish qiyin voqeadir. Ob'ektni topishning eng tez va ishonchli usuli - bu professional vositachilar xizmatlaridan foydalanish.
Bizning veb-saytimizda zamonaviylar qanday ishlashi haqida batafsil maqola mavjud.
2. Tijorat mulkini qanday ijaraga olish kerak - 5 ta foydali maslahat
Tijorat mulklarini ijaraga olayotganda, ularni tanlashda iloji boricha ehtiyot bo'lishingiz kerak. Bu sizning biznesingizni qanchalik tez boshlashingiz mumkinligi va ob'ekt sizning biznesingiz maqsadlariga to'liq javob beradimi yoki yo'qmi, bu binolarning parametrlari va funktsional xususiyatlariga bog'liq.
Birinchidan, qanday qilib mos xonani qidirishni hal qiling - o'zingiz yoki agentlik yordami bilan. Birinchi usul bo'sh vaqtning cheksiz ta'minoti mavjudligini o'z ichiga oladi va turli xil xavflar bilan bog'liq. Ikkinchi variant xavfsizroq va ishonchli.
Vositachilar bilan ishlash mavzusi bo'yicha qo'shimcha ma'lumotni "" maqolasida topasiz.
Mutaxassis maslahati ijarachilarning keng tarqalgan xatolaridan qochishga yordam beradi.
Maslahat 1. Kaput va shamollatish tizimlarini diqqat bilan o'rganing
Siz o'zingiz yoki sizning xodimlaringiz xonada ishlaydi, shuning uchun xizmat ko'rsatadigan shamollatish tizimlarining mavjudligi eng muhim nuqtadir. Binoda kuchli va avtonom shamollatishning yo'qligi kafe, restoran, oziq-ovqat do'konining normal ishlashiga haqiqiy to'siqdir.
Oziq-ovqatlar tegishli sharoitlarda saqlanishi kerak, tashrif buyuruvchilar va sotuvchilarni hidlar bezovta qilmasligi kerak. Bundan tashqari, sanitariya organlari, agar u faqat umumiy uy ventilyatsiyasiga ega bo'lsa, ovqatlanish yoki oziq-ovqat do'koni uchun ob'ektdan foydalanishga ruxsat bermaydi.
Maslahat 2: Yuklash va tushirish joylariga e'tibor qarating
Kafelar, restoranlar, oshxonalar va do'konlar egalari uchun yana bir muhim nuqta tovarlarni yuklash va tushirish uchun qulay maydondir.
Yuklash-tushirish ishlari olib boriladigan hudud turar-joy binosi hovlisiga yoki yo'lning yo'liga chiqmasligi muhim. Siz aholiga yoki avtoulovchilarga aralashasiz, shikoyatlar bilan qiynoqqa solasiz.
To'liq quvvat bilan ta'minlash masalasi, ayniqsa, biznesi energiya talab qiladigan uskunalar - muzlatgichlar, elektr pechlar, dastgohlar va boshqalardan foydalanishni o'z ichiga olgan ijarachilar uchun dolzarbdir.
Xonadagi elektr kabellari korxona ehtiyojlarini to'liq qondirish uchun etarlicha sig'imli ekanligiga ishonch hosil qiling.
Maslahat 4. Shartnoma shartlarini diqqat bilan o'qing
Lizingga imzo qo'yishdan oldin, shartnoma tuzadigan shartlarni diqqat bilan o'qing.
Shartnoma quyidagi bandlarni o'z ichiga olishi kerak:
- lizing shartlari, narxi va to'lov usuli;
- agar binolar asbob-uskunalar bilan ijaraga olingan bo'lsa, u holda mulkning inventarizatsiyasini tuzish kerak;
- shartnomani buzganlik uchun tomonlarning javobgarligi;
- shartnomani bekor qilish shartlari.
Kommunal to'lovlar, axlatni yo'q qilish, yong'in tizimini saqlash va xavfsizlik signalizatsiyasi xarajatlari odatda ijarachi tomonidan qoplanadi. Biroq, uy egasi, agar kerak bo'lsa, kapital ta'mirlash uchun to'laydi, shu jumladan sanitariya-tesisat kommunikatsiyalari va elektr simlarini almashtirish, agar ular muvaffaqiyatsiz bo'lsa.
Uy egasi bilan mulkni sug'urtalash masalasini oldindan muhokama qiling - bunday shartnoma tuziladimi yoki yo'qmi, agar bo'lmasa, kutilmagan vaziyatlarda yo'qotishlarni kim to'lashini hal qiling.
Mulk egasining huquq hujjatlarini - oldi-sotdi shartnomasini, davlat reestridan ko'chirmani tekshirish shart.
Mulk haqiqatan ham uni sizga ijaraga bergan shaxsga tegishli ekanligiga ishonch hosil qiling. Aks holda, bir lahzada tegishli vakolatga ega ob'ektning haqiqiy egasi paydo bo'ladi. Shuningdek, binolar garovga qo'yilmasligi, qarzlar uchun hibsga olinmasligi va boshqa og'irliklarga ega bo'lmasligi ham muhimdir.
Uy-joy qonunchiligining nozik jihatlaridan uzoq bo'lgan shaxs noturar joyni ijaraga olish yoki sotib olishda professional yordamdan foydalanishi kerak. Masalan, Yurist veb-saytidagi barcha tushunarsiz fikrlarni o'zingiz uchun aniqlab olishingiz mumkin - bu huquqshunoslikning barcha sohalari mutaxassislari ishlaydigan resurs.
Siz o'z savolingizni ro'yxatdan o'tmasdan ham, asosiy sahifada berishingiz mumkin. Siz bir necha daqiqada va mutlaqo bepul qonuniy to'g'ri va malakali javob olasiz. Agar sizning muammoingiz chuqur o'rganishni talab qilsa, siz mutaxassislarning xizmatlari uchun to'lashingiz kerak bo'ladi, ammo to'lov miqdorini o'zingiz belgilashingiz mumkin.
Qadam 2. Ijara miqdorini aniqlang
Eng yaxshi ijara narxini bilish uchun ikkita variantdan birini ishlating. Birinchisi, shahringizning ma'lumotlar bazalarini shaxsan ko'rib chiqish va shunga o'xshash binolarni ijaraga olish uchun taxminiy narxlar oralig'ini aniqlash. Ikkinchidan - bu vazifani rieltorga topshiring.
Aytgancha, rieltorlik agentliklaridan tashqari, vositachilik xizmatlarini xususiy brokerlar ham ko'rsatadi. Ular odatda o'z ishlari uchun kompaniyalarga qaraganda 25-50% kamroq haq oladilar. Biroq, hatto yirik shaharlarda ham turar-joy bo'lmagan ko'chmas mulk bilan ishlaydigan bir nechta xususiy mutaxassislar mavjud.
5. Agar siz tijorat mulkini ijaraga bersangiz, uy egasi uchun 3 ta asosiy xavf
Har bir uy egasi o'z ob'ektining holati haqida qayg'uradi va ijaradan zarar emas, balki foyda olishni xohlaydi.
Biz tijorat ko'chmas mulk egalarining asosiy risklarini sanab o'tamiz va ulardan qanday qochish kerakligini ko'rsatamiz.
Xavf 1. Binolardan boshqa maqsadlarda foydalanish
Har bir yaxshi yozilgan ijara shartnomasida ijaraga olingan binolar qanday maqsadda va qanday ishlatilishi ko'rsatilgan. Bu, shuningdek, lizing bilan birga ijaraga beradigan uskunaga ham tegishli.
Agar ijarachi binodan ombor sifatida foydalanishga va'da bergan bo'lsa-da, lekin unda chakana savdo do'koni tashkil qilsa, siz uni jarimaga tortish yoki ijara haqini qaytarmasdan shartnomani bekor qilish huquqiga egasiz.
Xavf 2. Mulkning shikastlanishi yoki yo'qolishi
Siz o'zingiz o'ylagan hurmatli fuqaroga ob'ekt va jihozlarni topshirdingiz, ammo u diplomatik tarzda gapirganda, umidingizni oqlamadi. Ya'ni, u xonani vayronagarchilik holatiga keltirdi, jihozlarni sindirdi, lampochkalarni burab qo'ydi va umuman olganda, o'zini cho'chqa kabi tutdi.
Bunday hollarda mulk egasi zararni to'liq qoplashni talab qilishga haqli. Bundan tashqari, nafaqat ta'mirlash xarajatlari, balki shikastlangan uskunaning bozor qiymati ham qoplanishi kerak.
Agar ob'ekt va mulk kutilmagan holatlar natijasida - masalan, yong'in yoki suv toshqini natijasida shikastlangan bo'lsa, javobgarlik nazarda tutilmaydi.
3-xavf: ijarachining oylik to'lovlarni to'lashdan bosh tortishi
Bezovta to'lovchilar rubl bilan jazolanishi kerak. Biroq, agar ijara shartnomasi barcha qoidalarga muvofiq tuzilgan bo'lsa, bu yana mumkin. Ya'ni, hujjatda oylik to'lovlar shartlari va miqdori aniq ko'rsatilishi kerak.
6. Agar siz tijorat mulkini ijaraga olsangiz - ijarachi uchun 3 ta asosiy xavf
Uy egasining noqonuniy yoki ruxsat etilmagan harakatlari natijasida ijarachi ham zarar ko'rishi mumkin.
Xavf 1. "Uy egasi" qonuniy huquqlariga ega bo'lmagan binolarni ijaraga olish
Agar ob'ekt egasining qonuniy huquqlariga ega bo'lmagan shaxs tomonidan binolar sizga ijaraga berilgan bo'lsa, shartnoma haqiqiy emas deb hisoblanadi. Bunga yo'l qo'ymaslik uchun unvon hujjatlarini taqdim etishni talab qiling.
Ko'p funktsiyali markazga murojaat qilib, siz mustaqil ravishda Rosreestr-dan ko'chirma olishingiz mumkin. Xizmat pullik, lekin siz "uydagi xo'jayin kimligini" ishonchli bilib olasiz.
Xavf 2. Avans to'lovini amalga oshirgandan so'ng darhol xonadagi qulflarni o'zgartirish
Ha, bunday holatlar tabiatda hamon uchrab turadi. Siz shartnoma tuzasiz, avans to'laysiz, kalitlarni qo'ldan qo'lga olasiz va siz o'zingizning mulkingiz bilan xonaga kirmoqchi bo'lganingizda, qulflar o'zgartirilgan va "egalari" g'oyib bo'lgan.
Bunday vaziyatdan chiqishning bitta yo'li bor - politsiyaga murojaat qilish va firibgarlik fakti bo'yicha jinoiy ish qo'zg'atish.
Risk 3. Sublizing
Bu erda oddiy misol bilan mohiyatni tushuntirish yaxshidir.
Misol
Ajam tadbirkor bo'lgan ijarachi Andrey yarim yil oldindan to'lab, do'kon uchun xonani bir yilga ijaraga oldi. Shu bilan birga tadbirkor uy egasining halolligiga tayanib, huquqni tasdiqlovchi hujjatlarni tekshirmagan.
Bir oylik muvaffaqiyatli savdodan so'ng, haqiqiy egasi do'konda asl hujjatlarning to'liq to'plami bilan paydo bo'ldi. U muloyimlik bilan ijarachidan ishg'ol qilingan hududdan chiqib ketishni so'radi. Andrey hech bo'lmaganda oldindan to'langan pulini qaytarish uchun ijarachini topishga harakat qildi, ammo tashabbuskor vositachi qo'ng'iroqlar yoki SMSlarga javob bermadi.
Xulosa: to'g'ridan-to'g'ri egasi bilan muomala qiling. Hech bo'lmaganda, u o'z mulki bilan sodir bo'ladigan barcha manipulyatsiyalardan xabardor bo'lishi kerak.
7. Ijarachilar va uy egalari uchun professional yordam - TOP-3 rieltorlik agentliklari haqida umumiy ma'lumot
Malakali vositachini topish qiyin ish. O'quvchilarga yordam berish uchun biz Rossiyadagi tijorat ko'chmas mulk bilan ishlaydigan eng ishonchli kompaniyalarning umumiy ko'rinishini tuzdik.
1) Agency.net
Ko'chmas mulkni boshqarish agentligi. Uy egalari va ijarachilarga ijara va ijaraga berishda yordam beradi: ofis, chakana savdo maydoni, ustaxona, ombor, saroy va boshqa har qanday tijorat mulki. Kompaniyada faqat tajribali va malakali yuristlar va rieltorlar ishlaydi.
Kompaniyaning muhim plyusi - bu professional yondashuv, batafsil veb-saytning mavjudligi, ofisning har bir mijozi uchun individual strategiyani ishlab chiqish. Kompaniya mutaxassislari foydalanuvchilarga ko'rsata olmagan rieltorlik xizmatlari yo'q.
tijorat ko'chmas mulk Moskva va mintaqada - kompaniyaning asosiy ixtisoslashuvi. Respect 2004 yildan beri bozorda ishlaydi. Agentlik dastlab mijozlarga ko'chmas mulkni ijaraga olish, sotib olish va sotish bilan bog'liq eng keng turdagi xizmatlarni taqdim etishni o'z oldiga maqsad qilib qo'ygan.
Shartnoma erkinligi printsipi ijarachi va uy egasi uchun qulay bo'lgan ijara miqdorini aniqlash mexanizmini o'rnatish imkonini beradi. Bu har oyda to'lanadigan qat'iy miqdor yoki ijaraga olingan ob'ektni saqlash xarajatlarini qoplashni o'z ichiga olgan miqdor bo'lishi mumkin. Oxirgi holatda, shartnoma qoidalarining matni alohida e'tibor talab qiladi.
Ijara to'lovini to'lash tartibi, shartlari va shartlari ijara shartnomasida (FKning 614-moddasi 1-bandi) va ular bo'lmagan taqdirda, odatda, taqqoslanadigan sharoitlarda o'xshash mulkni ijaraga berishda qo'llaniladigan to'lov tartibi, shartlari va shartlari bilan belgilanadi. , qo'llaniladi. Xuddi shunday qoida San'atning 3-bandida ham o'rnatiladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 424-moddasi shartnomaning narxi bo'yicha: agar shartnoma matnida u mavjud bo'lmasa, shartnomaning bajarilishi solishtirma sharoitlarda odatda shunga o'xshash narxda to'lanishi kerak. tovarlar, ishlar yoki xizmatlar.
Ammo ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomasini tuzishda ushbu qoida qo'llanilmaydi, chunki ijara uning muhim shartidir (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 432-moddasi). Agar tomonlar yozma ravishda kelishilgan ijara haqi miqdori bo'yicha shart bo'lmasa, ko'chmas mulkni ijaraga berish shartnomasi tuzilmagan deb hisoblanadi (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 654-moddasi).
Ijara to'lovi shartlari shunday shakllantirilishi kerakki, ijarachi qachon va qanday miqdorda tegishli to'lovlarni amalga oshirishi shartligini aniq aniqlash mumkin bo'ladi. Shartnomada ijara haqining belgilangan miqdori yoki uni hisoblash tartibi (mexanizmi) belgilanishi mumkin. Oxirgi holatda ijara haqining sharti ham kelishilgan hisoblanadi.
Ijara miqdori tomonlarning kelishuvi bilan shartnomada nazarda tutilgan muddatlarda o'zgartirilishi mumkin, lekin yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan, agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 614-moddasi 3-bandi). ). Shartnomada nazarda tutilgan mexanizmga muvofiq ijara haqi miqdorini o'zgartirish ijara shartnomasini o'zgartirish emas va shuning uchun yuqorida ko'rsatilgan cheklovlarga taalluqli emas (Prezidiumning axborot xatining 11-bandi). Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudi 11.01.2002 yildagi 66-son, bundan keyin - 66-sonli ma'lumot xati). Masalan, ijara haqini inflyatsiyaga qarab indeksatsiya qilish sharti bu cheklovga zid emas. Ijara miqdori o'zgargan bo'lsa-da, uni hisoblash tartibi o'zgarishsiz qoladi.
Shartnomada lizing beruvchi tomonidan QQS to'lovchi maqomini yo'qotish oqibatlarini nazarda tutgan ma'qul.
Lizing shartnomasida ijara to‘lovi summasiga qo‘shilgan qiymat solig‘i (QQS) kiradimi yoki yo‘qligini ko‘rsatish tavsiya etiladi. Va agar shunday bo'lsa, unda belgilangan miqdorning qaysi qismi ijara haqi va qaysi qismi QQS ekanligini aniqlash kerak bo'ladi. Masalan, shartnoma muddati davomida soliq stavkasi o'zgarganda, kelajakda nizolarga yo'l qo'ymaslik uchun joriy soliq stavkasini ko'rsating. Shuningdek, shartnomada, agar uy egasi ushbu soliqni to'lovchi bo'lmasa, ijara haqi miqdoridan QQS undirilmasligini ko'rsatish tavsiya etiladi.
Bularning barchasi bajarilishi kerak, chunki aks holda tomonlar ijara sifatida to'lanishi kerak bo'lgan summalar bo'yicha kelishmovchiliklarga duch kelishi mumkin. Ushbu masala bo'yicha sudlarning pozitsiyasi noaniq va natijada ijaraga beruvchi kutilganidan kamroq miqdorda ijara haqi olishi mumkin (G'arbiy Sibir okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2010 yil 17 sentyabrdagi A70-sonli ishidagi qarori). -14225 / 2009), va ijarachi ijara miqdoridan ortiq QQS to'lashga majbur bo'lishi mumkin (Rossiya Federatsiyasi Oliy arbitraj sudining 2010 yil 10 fevraldagi VAS-1414/10-sonli A51-sonli qarori. 7727/2009).
Ehtimol, dastlab lizing beruvchi QQS to'lovchisi bo'lgan va ijara to'lovi miqdori soliqni hisobga olgan holda shartnomada kelishilgan, ammo keyinchalik bu soliqni to'lash majburiyati to'xtatilgan. Masalan, uy egasi soddalashtirilgan soliqqa tortish tizimiga o'tganda (Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 346.11-moddasi 2-bandi) yoki ijaraga olingan mulkka egalik huquqi o'zgargan taqdirda, agar yangi egasi QQS to'lovchisi emas. Shu munosabat bilan shartnomaga lizing beruvchining QQS to‘lash majburiyati tugatilgan taqdirda, ijara haqi soliq summasiga kamaytirilishi shartini kiritish lizing oluvchining manfaatlariga xizmat qiladi. Agar bunday shart kelishilmagan bo'lsa, sud soliq summasi miqdorida ortiqcha to'langan ijara haqini qaytarish to'g'risidagi da'voni qondirishni rad etishi mumkin (Volga-Vyatka okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2011 yil 05 avgustdagi qarori). № A43-24309 / 2010). Shu bilan birga, unga kiritilgan QQS miqdori bilan to'lov lizing beruvchining asossiz boyib ketishi deb e'tirof etilganda yana bir holat mavjud (Volga-Vyatka okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2010 yil 15 yanvardagi 2010-sonli qarori). A29-2100 / 2009).
Ijara doimiy va o'zgaruvchan qismlarni o'z ichiga olishi mumkin
Ijara to'lovi ijarachi tomonidan ijaraga olingan ob'ektdan foydalanganda iste'mol qilingan kommunal xizmatlar (elektr, suv, issiqlik), yoqilg'i-moylash materiallari va boshqa materiallar uchun to'lov shaklida belgilanishi mumkin emas. Gap shundaki, bunday to'lov bilan uy egasi ijaraga olingan ob'ektdan foydalanish uchun berilgan huquq uchun ijarachidan haqiqatda hech qanday haq olmaydi va bu shartnomaning kompensatsion xususiyatiga zid keladi (66-sonli ma'lumot xatining 12-bandi).
Ijarachi tomonidan iste'mol qilingan kommunal xizmatlar narxini qoplash uchun tomonlar shartnomada ijara haqi ikki qismdan - doimiy va o'zgaruvchandan iborat ekanligini tobora ko'proq ko'rsatmoqda. Doimiy qismning o'lchami sobit qiymat (yoki uni hisoblash mexanizmi) sifatida aniqlanadi va o'zgaruvchan qism ijarachi tomonidan iste'mol qilingan kommunal xizmatlarning narxi sifatida belgilanadi.
Kommunal to'lovlarni to'lash tartibini belgilaydigan shart shartnomaning muhim bandidir. Axir, resurslar bilan ta'minlovchi tashkilotlar bilan shartnomalar uy egasi tomonidan tuziladi va uning nomidan hisob-fakturalar rasmiylashtiriladi va ijarachi, agar shartnomada nazarda tutilgan bo'lsa, bunday xarajatlarni qoplash majburiyatini oladi. Kommunal va boshqa to'lovlar tarkibiga suv ta'minoti va kanalizatsiya xizmatlari, telefon aloqasi, iste'mol qilingan elektr energiyasi, issiqlik ta'minoti (gaz ta'minoti), shuningdek binolarni tozalash, axlat yig'ish va boshqalar uchun to'lovlar kiradi.
Ijara to'lovining bir qismi sifatida kommunal to'lovlarni hisobga olish bir necha usul bilan amalga oshirilishi mumkin. Birinchidan, siz allaqachon bunday to'lovlar narxini o'z ichiga olgan belgilangan ijara haqini belgilashingiz mumkin. Keyin ijarachi har oy belgilangan ijara haqini to'laydi. Ikkinchidan, ijara haqi miqdorini ijarachining resurs ta'minoti va xizmat ko'rsatuvchi tashkilotlar bilan mustaqil ravishda shartnomalar tuzish huquqini ko'rsatgan holda, kommunal xizmatlar narxini hisobga olmasdan belgilashga ruxsat beriladi. Shuni hisobga olish kerakki, bunday shartnomalarning tuzilishi ijarachi uchun bunday tashkilotlar oldida qo'shimcha majburiyatlar paydo bo'lishiga olib keladi. Va, uchinchidan, tomonlar doimiy va o'zgaruvchan qismdan iborat ijara haqini belgilash huquqiga ega.
Ikkinchi holda, ijara haqi ijaraga olingan binolar uchun belgilangan miqdorda (qat'iy qism) va ijarachi tomonidan haqiqatda iste'mol qilingan kommunal xizmatlar narxini qoplash uchun ijara to'lovidan iborat (o'zgaruvchan qism).
Har bir oy uchun ijara haqining o'zgaruvchan qismining hajmini alohida belgilash yaxshiroqdir
Amalda, ijarachi tomonidan iste'mol qilingan elektr energiyasining narxini qoplash nuqtai nazaridan ijara haqi miqdori ijarachi uchun alohida o'rnatilgan elektr hisoblagich ko'rsatkichlari asosida yoki o'rnatilgan quvvatdan kelib chiqqan holda belgilanadi. binolarda ishlaydigan barcha elektr jihozlarining quvvatini va ularning taxminiy ishlash muddatini hisobga olish. Iste'mol qilinadigan suv yoki gaz miqdori ham hisoblagich bilan aniqlanishi mumkin. Issiqlik ta'minoti xizmatlarining narxini hisoblash kubometrda hisoblangan jami isitiladigan maydonga bog'liq. uchun kompensatsiya telefon aloqasi aloqa tashkiloti tomonidan taqdim etilgan shaxsiy hisobning holati to'g'risidagi ma'lumotlar asosida amalga oshiriladi.
Ijara to'lovining belgilangan qismini xarajat sifatida tan olish uchun ijarachiga faqat u belgilangan ijara shartnomasining o'zi bo'lishi kifoya. Xarajatlarning o'zgaruvchan qismini tan olish uchun ijarachi tomonidan iste'mol qilingan kommunal xizmatlarning narxini xizmat turlari bo'yicha taqsimlash va tegishli hujjatlarga havolalar va o'zgaruvchan qism miqdorini aks ettiruvchi alohida birlamchi hujjat talab qilinadi. oy uchun ijaraga muvofiq hisoblangan ijara.
Asl hujjat nima? Shartnomani tuzishda lizing shartnomasi taraflari ushbu masala bo'yicha muayyan vaziyatga nisbatan mustaqil ravishda kelishib olishadi. Bu ikki tomonlama akt va lizing beruvchining buxgalteriya bo'limining ma'lumotnomasi bo'lishi mumkin. Asosiysi, foydalanilgan hujjat San'atda sanab o'tilgan barcha kerakli ma'lumotlarni o'z ichiga oladi. 06.12.2011 yildagi 402-FZ-sonli "Buxgalteriya hisobi to'g'risida" gi Federal qonunining 9-moddasi (Rossiya Federal Soliq xizmati 04.02.2010 yildagi ShS-22-3-son xatining 1-bandi / [elektron pochta himoyalangan]).
Agar shartnomaga muvofiq, ijara haqi (yoki uning bir qismi) o'zgaruvchan qiymat bo'lsa, bu miqdorni xarajat deb tan olish uchun ijarachi har oyda ijarachidan asosiy hujjatni olishi kerak, chunki summa ijara haqi oydan oyga farq qiladi. Belgilangan (qat'iy) miqdorda ijara haqini belgilashda to'lov miqdorini tasdiqlovchi oylik aktlar talab qilinmaydi, chunki ijara haqi miqdori o'zgarmaydi.
Shuni esda tutish kerakki, birlamchi hujjatlarni tuzish qiyin bo'lishi mumkin, chunki uy egasi ijarachiga kommunal xizmat ko'rsatuvchi provayder emas, balki aslida resurs ta'minoti tashkilotlari tomonidan ko'rsatilgan xizmatlar uchun to'lovlarni o'tkazish uchun ijarachining "agenti" sifatida ishlaydi. Uy egasi uchun bu to'lovlar daromad emas, balki xarajatlar uchun kompensatsiya sifatida xizmat qiladi.
Poytaxtdagi mehmonxonalarning tanqisligi va qimmatligi va boshqalar yirik shaharlar tashrif buyuruvchilar uchun kunlik ijarani vaqtinchalik yashash uchun eng qulay variantlardan biriga aylantirdi. Bu paradoks, ammo oshxonasi va hayot uchun zarur bo‘lgan hamma narsaga ega bo‘lgan alohida kvartirani ijaraga olish munosib mehmonxona xonasidan kamroq turadi. Albatta, talab taklifni kuchaytiradi. Shunday ekan, o‘z arsenalida bir va birgina “bir xonali kvartira”ga ega bo‘lgan kvartiralarni qisqa muddatli ijaraga berish bilan shug‘ullanuvchi xususiy investorlar soni ortib borayotgani va mijozlarga o‘nlab yoki undan ortiq xonadonlarga qo‘shimcha ravishda taklif etayotgan ixtisoslashgan kompaniyalarning soni ortib borayotgani ajablanarli emasmi? qo'shimcha xizmat, poytaxtda ko'p. Vokzalda “tunga kvartira” ijaraga olgan yagona rieltorlar buvilar bo‘lgan davrlar o‘tib ketdi.
Kelajaksiz ijaraga oling
“Narxiga kelsak, kunlik ijaraga beriladigan kvartiralarning narxi tegishli darajadagi mehmonxona xonasidan bir xil yoki arzonroq. Farqi 20-30% ga yetishi mumkin, - deydi Dmitriy Taganov, Inkom-ko'chmas mulk kompaniyasining tahliliy markazi rahbari. – Bundan tashqari, poytaxtga bir necha kunga kelgan sayyoh yoki ishbilarmon sayohatchi ixtiyorida o‘z kuchingiz bilan tushlik yoki kechki ovqat tayyorlashingiz mumkin bo‘lgan to‘liq jihozlangan oshxona mavjud. Mehmonxonada bo'lganingizda esa har safar restoranda ko'p pul qoldirishingiz yoki yaqin atrofdagi munosib kafe yoki restoran qidirishingiz kerak bo'ladi. Va munosib muassasa tosh otish masofasida bo'lishi haqiqat emas." Mehmonxona har biri uchun to'lashi kerak bo'ladi qo'shimcha xizmat- ko'ylaklarni yuvish va dazmollash, poyafzallarga g'amxo'rlik qilish va hokazo. Kundalik ijaraga olingan kvartirada hech kim ijarachining dazmol, kir yuvish mashinasi yoki poyafzal cho'tkasidan foydalanganligi uchun qo'shimcha hisobni taqdim etmaydi.
Uy egasiga kelsak, u uchun qisqa muddatli biznesning asosiy afzalligi - istalgan vaqtda zarar etkazmasdan "loyihani tark etish" imkoniyati. Misol uchun, agar kvartira shaxsiy ehtiyojlar uchun kerak bo'lsa - egasining o'zi, uning bolalari yoki ota-onasining yashash joyi bo'lsa, uy egasi ijarachi bilan shartnoma tugashidan oldin bir necha oy kutishning hojati yo'q, chunki ko'pincha uzoq muddatda bo'lgani kabi. muddatli ijara. Bundan tashqari, ijara shartnomasi Uzoq muddat ko'pincha kvartira egasining aybi bilan yirtilgan taqdirda ijarachilarga jarima to'lashni nazarda tutadi. Kundalik kvartiralarning ijarachilari kamdan-kam hollarda o'n kundan ortiq qolishadi.
Agar siz kvartirani sotmoqchi bo'lsangiz, kundalik ijara mantiqiy. Kvartiralarni ko'rgazmaga qo'yish vaqti bir necha oyni olishi mumkin, ayniqsa hozirda, hatto suyuq uy-joyga bo'lgan talab juda past darajada bo'lsa-da, lekin xaridorni kutgan holda bo'sh turgan kvartirada pul ishlash imkoniyatini boy bermang. Kundalik ijara deyarli istalgan vaqtda ob'ekt namoyishlarini tashkil qilish imkonini beradi, uzoq muddatli ijara uchun esa ijarachilar bilan tashrif vaqtini muvofiqlashtirish kerak bo'ladi. Shuningdek, "bir kunlik biznes" diversifikatsiya qilish varianti sifatida oqlanadi. Ikki yoki undan ortiq kvartirangiz bo'lsa, ulardan birini uzoq muddatga, ikkinchisini esa kunlik ijaraga olish tavsiya etiladi. Bundan tashqari, Moskvada turizmning mavsumiyligi kamroq aniqlanadi va tashrif buyuruvchilar oqimi yil davomida barqaror.
Bir qarashda, kunlik ijara uzoq muddatli ijaraga qaraganda ancha foydali ko'rinadi. "Yaxshi kosmetik ta'mirlash, zarur maishiy texnika va mebel bilan jihozlangan kichik iqtisodiy toifadagi ikki xonali kvartiraning narxi taxminan 3-4 ming rublni tashkil qiladi. kuniga. Ma'lum bo'lishicha, bunday kvartirani oyiga 20 kunga ijaraga olganingizda, siz 60-80 ming rubl daromadga ishonishingiz mumkin. Uzoq muddatli ijara bilan uning narxi 35-45 ming rublni tashkil qiladi. oyiga ", - misol keltiradi Dmitriy Taganov. Shu bilan birga, so'nggi paytlarda uzoq muddatli ijara bozorida stavkalar doimiy ravishda pasayib bormoqda va bugungi kunda undan olinadigan daromad 4-5% dan oshmaydi.
Hech qanday kafolat, sug'urta yo'q
Lekin bu ish ijaradan boshlab, deb aytish qisqa muddat oddiy, qila olmaysiz. U bilan bog'liq bo'lgan murakkabliklar birinchi qarashda ko'rinadiganidan ko'ra ko'proq. Kundalik uy egasining asosiy muammosi - kafolatlangan daromadning yo'qligi. Uzoq muddatli ijara bilan bir marta mijoz topish, shartnoma tuzish kifoya - va siz barqaror oylik daromad olib, bir yil tinch yashashingiz mumkin. Va qisqa muddatli yangi mehmonlarni qidirishda doimiy ravishda.
Dmitriy K. kuzda Sankt-Peterburg markazidagi kvartirasini ijaraga olishga qaror qildi. Va o'z tajribamdan amin bo'ldimki, bu biznes amalda nazariy jihatdan ko'rinadigan darajada foydali emas. “Uzoq muddatli shartnoma asosida ijaraga berganimda, menda har doim kafolatlangan 30 ming rubl bor edi. oyiga. Endi muammo ko'payib, qaytish kamroq bo'ladi, - deydi u. Oydan keyin oy kerak emas. Bir marta, Dmitriy juda omadli bo'ldi: bir oila o'z uyida ta'mirlash ishlarini olib boradigan kvartirani 20 kunga ijaraga oldi va bu uzoq davom etganligi sababli ular ijara muddatini xuddi shu muddatga uzaytirishga majbur bo'lishdi. Ammo bu yagona holat edi. Qolgan vaqtlarda kvartira oyiga o'rtacha o'n kunga to'g'ri keladi. “Biroq, ob'ektiv sabablar bor. Birinchidan, qish turistik mavsum Peterburg uchun. Ikkinchidan, inqiroz. Mijozlarning asosiy kontingentini sayyohlar va ishbilarmon sayohatchilar tashkil etadi va ularning soni ham oxirgi oylar sezilarli darajada kamaydi, - dedi Dmitriy.
Sankt-Peterburg ko'chmas mulk kompaniyasining uy-joy fondini ijaraga berish bo'yicha menejeri Svetlana Aleksashina ta'kidlashicha, kundalik uy-joyga bo'lgan talab notekis va ko'p jihatdan mavsumga bog'liq: "Yangi yil oldidan ijaraga olmoqchi bo'lganlar etarli edi. bir necha kunlik kvartira: boshqa shaharlardan ko'plab odamlar bu erda dam olish uchun do'stlarini, qarindoshlarini ziyorat qilish uchun kelishdi. Endi bozorda kunlik ijara tinch, lekin bu yilning shu vaqti uchun an'anaviy. Tiklanish, har doimgidek, may-iyun oylarida keladi: oq tunlar mavsumi har yili Nevadagi shaharga sayyohlarni jalb qiladi. To'g'ri, so'nggi paytlarda kundalik ijara bozorida raqobat yanada keskinlashdi: ko'plab mini-mehmonxonalar paydo bo'ldi va ko'plab mehmonlar ushbu segmentni kvartiralardan afzal ko'rishadi.
Albatta, aholining barqaror oqimini ta'minlashning muqobil usullari mavjud. Ammo bu havaskor uchun variantlar. Siz, masalan, bayramlar va bayramlar uchun kvartirani ijaraga olishingiz mumkin - bu maqsadda ko'chmas mulk qulay hududlar har doim talabda. Lekin bu erda siz kvartiraning holati uchun qanday oqibatlarga olib kelishi mumkinligini bilishingiz kerak. Hech kim pul to'lagan holda, egalarining mulkiga g'amxo'rlik qilmaydi. Yana bir variant - dam olish sektoridagi xodimlar uchun kvartiralarni ijaraga olish. Bundan tashqari, barqaror daromadni kafolatlaydi. "Ammo bunday kvartiralar tezda yaroqsiz holga keladi", deb ta'kidlaydi uy egalaridan biri. "Bundan tashqari, agar kvartira yaxshi uyda joylashgan bo'lsa, siz qo'shnilaringiz bilan munosabatlarni buzishni xohlamaysiz."
Mijozlarni doimiy izlash uy egasini kutayotgan yagona muammo emas. Ijaraga olingan kvartira ko'proq e'tibor talab qiladi. Har bir mijozdan so'ng, egalari uy-joyni to'liq tartibda olib kelishlari, tozalashni amalga oshirishlari, yangi choyshablar bilan ta'minlashlari va hokazo. Shu bilan birga, bunday ob'ektlar o'z ko'rinishini ancha tezroq yo'qotadi. "Mehmonlar doimiy ravishda o'zgarib turadi va ularning barchasi yangi mebel va maishiy texnikaga juda hurmat bilan qarashlari haqiqat emas. Shuning uchun, egasi kundalik kvartira uzoq vaqt davomida ijaraga olingan kvartiraga qaraganda kosmetik ta'mirlashni tez-tez bajarishingiz kerak bo'ladi. Shuningdek, zarar xavfidan sug'urta uchun to'lang ", deydi Dmitriy Taganov. To'g'ri, Sankt-Peterburglik uy egasi Dmitriy K. ta'kidlaganidek, sug'urta sotib olish juda katta hashamatdir: sug'urta kompaniyalari bunday kvartiralarni sug'urta qilishdan umuman voz kechishadi yoki juda yuqori tariflarni buzishadi.
Qisqa muddatli ijara bilan firibgarlik yoki jinoyatga duch kelish xavfi ancha yuqori. Dmitriy K. Pod allaqachon bunday tajribaga ega edi Yangi yil u o‘sha paytda bo‘m-bo‘sh bo‘lgan kvartirani ko‘rgani keldi, lekin ichkariga kira olmasligini aniqladi: kalit noma’lum sabablarga ko‘ra qulfga sig‘may qolgan. Eshikka diqqat bilan qaragan Dmitriy qulf shunchaki almashtirilganini aniqladi. Men Favqulodda vaziyatlar vazirligi xodimini chaqirishga majbur bo‘ldim, u eshikni ochib, qonuniy egasini ichkariga kiritdi. Bir marta kvartirada Dmitriy ko'plab boshqa odamlarning narsalarini, bezatilgan Rojdestvo daraxti, spirtli ichimliklarni topdi - bir so'z bilan aytganda, kvartirada yashaganligining aniq belgilari. Bir muncha vaqt o'tgach, yangi "ijarachi" paydo bo'ldi, u kvartiraning haqiqiy egasini boshqa birovning kvartirasida qolishining sabablari haqida g'azablangan savollar bilan kutib oldi. Ma’lum bo‘lishicha, u rieltorlik agentligi orqali kvartirani ijaraga olgan va darhol uch oy oldindan to‘lagan. Asta-sekin firibgarlik tafsilotlari oshkor bo'ldi: Yangi yil oldidan bir ayol bir necha kunga kvartirani ijaraga oldi, uning so'zlariga ko'ra, Sochidan kelgan. Qisqa vaqt ichida u ikki nusxadagi kalitlarni yasashga muvaffaq bo'ldi va rasmiy "ketganidan" keyin u qaytib keldi, qulfni o'zgartirdi va Rieltor niqobi ostida u boshqa shaxsga kvartira ijaraga berishga rozi bo‘ldi. U undan avans oldi - va noma'lum tomonga g'oyib bo'ldi.
Dmitriy omadli edi: noqonuniy ijarachi hech qanday da'volarsiz kvartirani bo'shatdi va vaqt va asablardan tashqari, egasi hech qanday zarar ko'rmadi. Ammo boshqa stsenariyda, firibgar qaytarib olish bilan bezovta qilmagan bo'lishi mumkin, lekin shunchaki uydan barcha qimmatbaho mulk va jihozlarni olib tashlagan. Xatarlarni minimallashtirish uchun siz hech bo'lmaganda mijozning pasportining nusxasini olishingiz kerak, ammo bu sizni firibgarlardan 100% sug'urta qilmaydi.
Ishonchmi yoki mustaqillikmi?
Agar siz kvartirangizni kuniga ijaraga bermoqchi bo'lsangiz, sizda ikkita variant bor: kvartirani rieltorlik agentligining ishonchli boshqaruviga topshirish yoki o'zingiz ijaraga berish.
Ishonchli boshqaruv bilan, bir tomondan, egasi barcha qiyinchiliklardan xalos bo'ladi. Boshqa tomondan, rieltorlar tomonidan firibgarlik xavfi saqlanib qolmoqda. Agentlar kvartirani ijaraga olgan kunlar sonini kam baholab, daromadning bir qismini o'zlari uchun saqlab qolish orqali aldashlari mumkin. Siz har kuni kvartiraga borib, tekshirmaysiz.
Agar siz masalani o'z qo'lingizga olsak, mijozlarni topish uchun iloji boricha ko'proq ma'lumot kanallaridan foydalanishingiz kerak bo'ladi. Biroq, bu juda qiyin emas. "Yandex" yoki boshqa qidiruv tizimida "kunlik ijara" so'zlarini yozishga arziydi - va shu zahotiyoq ijaraga beriladigan kvartiralarni taklif qiluvchi o'nlab agentlik saytlari sizni tanlash uchun ochiladi. Ularning deyarli barchasi xonadon egalari bilan hamkorlik qiladi. Sizdan taklif etilayotgan uy-joyning standart tavsifini qilishingiz, uning barcha asosiy parametrlarini ko'rsatishingiz va bir nechta fotosuratlarni (oshxona, hammom va yotoqxona) olishingiz kerak bo'ladi. Fotosuratlar va tavsiflar agentlik veb-saytida joylashtirilgan. Kvartira egasi kuniga qancha olishni xohlashini ko'rsatadi va rieltorlar bu raqamning ustiga o'z belgilarini qo'shadilar. Misol uchun, agar kvartira "egasidan" 2 ming rubl turadi, u holda agentlik uni 2,5-3 mingga qo'yadi.Bu holda, vositachilar tomonidan firibgarlik deyarli mumkin emas, chunki agentlik faqat rol o'ynaydi. havoladan. Bu mijozni boshqaradi va mulk egasi allaqachon u bilan bevosita aloqada bo'ladi: u kvartirani, choyshabni o'zgartirishni va tozalashni ko'rsatadi va eng yoqimli narsa to'lovni olishdir. Keyin u komissiyani agentlikka beradi.
Agar sizda bir nechta kvartira bo'lsa, kunlik ijara nafaqat boshlang'ich investitsiyalarni, balki muntazam xarajatlarni ham talab qiladigan to'liq biznesga aylanadi. Yoki tozalash xizmatlarini autsorsing qilish kerak bo'ladi yoki kvartiralarni tozalash, choyshablarni yuvish va almashtirish, kichik ta'mirlash va hokazolar bilan shug'ullanadigan o'z operatsion bo'linmasini yaratish kerak. Texnik xodimlardan tashqari, buxgalter ham kerak. Aholisi bilan har qanday nizoli vaziyatni hal qila oladigan odamlar bilan munosabatlar o'rnatishingiz kerak bo'ladi. Ushbu biznesning muhim elementi Internetda samarali veb-saytni yaratish va ilgari surishdir. “Bu juda qiyin ko'rinadi, lekin amalda buning aksi bo'lishi mumkin. Faoliyat jarayonida ma'lum tashkilotlar bilan, masalan, G'arb firmalarining vakolatxonalari bilan biznes aloqalari o'rnatiladi, buning natijasida bu biznes yanada barqaror va xavfsiz bo'ladi. Bundan tashqari, tegishli xizmatlar: transport, turizm va boshqalarni ko'rsatish orqali qo'shimcha daromad olish mumkin, - deydi Evgeniy Skomorovskiy, Century 21 West boshqaruvchi direktori.
Muvaffaqiyat uchun retsept
Har bir kvartira bir xil darajada muvaffaqiyatli bo'lmaydi. Potentsial ijarachilar orasida uning talabi bog'liq bo'lgan bir qator parametrlar mavjud. Birinchidan, bunday uy-joyning joylashuvi muhim ahamiyatga ega. “Moskvaning Markaziy tumanidagi kichik kvartiralar, masalan, Stalinist uylarda, ayniqsa, qisqa muddatli ijaraga talab katta. Yirik koʻrgazma markazlari joylashgan hududlar ham mashhur”, - deydi ijara boʻlimining eksklyuziv boʻlimi boshligʻi. hashamatli kvartiralar Penny Leyn Realty Vadim Lamin. Shu bilan birga, "metrogacha piyoda masofa" parametri muhim bo'lib qolmoqda - xuddi sotib olish yoki uzoq muddatli ijaraga olish kabi.
Agar uzoq muddatli ijaraga olingan kvartirani minimal darajada jihozlash mumkin bo'lsa, unda qisqa muddatli ijaraga olingan taqdirda bunday xona ishlamaydi. Bu yerda aholiga mehmonxona xonasiga qulay muqobil taqdim etish uchun hamma narsa bo‘lishi kerak. Mehmonxonaga kelgan odam o'zi bilan sovun, sochiq, tish pastasi, choyshabni olish haqida qayg'urmaydi. Bularning barchasini u joyida oladi. Kundalik ijara uchun ham xuddi shunday ta'minlanishi kerak.
Xonada qulay shkaf va yotoq bo'lishi kerak. Oshxona muzlatgich, choynak va mikroto'lqinli pech bilan jihozlangan bo'lishi kerak. Ikkinchisi pechkadan ko'ra ko'proq ajralmas element hisoblanadi. “Tashrifchilarning ozchiligi jiddiy pazandalik bilan shug'ullanadi. Ular yo kafelarda ovqatlanadilar yoki tayyor ovqat sotib olib, isinishni afzal ko'rishadi”, - deydi rieltor Sergey. Xonada televizor bo'lishi kerak va yaqinda DVD pleer talabga aylandi. Bunday arzimas narsalar ko'pincha muhim rol o'ynaydi, ayniqsa kundalik ijara bozorida raqobat yuqori va narxlarda deyarli farq yo'q.
Qisqa muddatli ijara: PRO & CONTRA
1. Uzoq muddatli ijaraga qaraganda potentsial yuqori daromad.
2. Istalgan vaqtda biznesni tark etish imkoniyati.
3. Kvartirani tekin tasarruf etish (istalgan vaqtda sotishingiz, qarindoshlaringizni joylashtirishingiz va h.k.).
1. Kafolatlangan daromadning yo'qligi.
2. Doimiy ravishda yangi mijozlarni izlash zarurati.
3. Kvartira tez-tez ta'mirlashga muhtoj, u o'z ko'rinishini tezroq yo'qotadi.
4. Ko'proq mehnat talab qiladigan biznes: kvartira har bir mijozdan keyin tartibga solinishi kerak, aholini to'liq "mehmonxona" to'plami - choyshab, idish-tovoq, mebel va maishiy texnika bilan ta'minlash kerak.