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부동산은 임대할 수 있으며 사용 과정에서 천연물 특성을 잃지 않거나 변경되지 않습니다. 임대 계약에는 임대 대상으로 양도될 부동산을 정확히 결정할 수 있는 데이터가 포함되어야 합니다. 임대 계약에 따라 어떤 종류의 부동산이 임대되고 있는지 결정할 수 없는 경우 그러한 계약은 체결되지 않은 것으로 간주되며 그러한 계약의 당사자는 권리와 의무가 없습니다.
소유자만이 부동산을 임대할 권리가 있습니다. 그러나 소유자가 아니지만 소유자로부터 부동산 임대 권한을 부여받은 사람도 임대인 역할을 할 수 있습니다.
부동산의 임대 기간은 계약에 의해 결정됩니다. 계약서에 기간이 명시되지 않은 경우에는 무기한으로 계약이 체결된 것으로 간주합니다. 이 경우 각 당사자는 1개월 전에 상대방에게 통지하고, 부동산을 임대하는 경우에는 3개월 전에 통지함으로써 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 약정은 임대차계약의 해지에 대하여 무기한으로 경고할 기간을 달리 정할 수 있다.
임대인은 임대 부동산의 모든 단점에 대해 책임이 있습니다. 비록 그가 계약 체결 당시에 알지 못하더라도. 세입자가 부동산을 수락한 후 특정 단점을 발견한 경우 다음과 같은 권리가 있습니다.
임대인에게 무료로 제거하도록 요구합니다.
이러한 단점을 독립적으로 수정하고 동시 지불을 통해 제거 비용을 상환하도록 요구합니다.
스스로 단점을 보완하고 임대료에서 발생한 비용을 원천 징수하여 임대인에게 통지합니다. 세입자는 또한 임대료의 상응하는 감소를 요구할 권리가 있으며 식별된 단점을 제거하거나 제거하지 않을 수 있습니다.
결함을 제거하는 것이 아니라 계약을 해지하는 것입니다.
임대인은 임대 부동산의 단점이 임대 계약 체결 시 명시되었거나 임차인이 미리 알았거나 임차인이 부동산을 조사하는 동안 발견했거나 발견했어야 하는 경우 임대 부동산의 단점에 대해 책임을 지지 않습니다. 계약을 체결하거나 임대 부동산을 양도할 때 서비스 가능성을 확인합니다.
임차인의 공과금 납부
임대 계약은 부담스러운 계약입니다. 임대료, 지불 기간은 계약에 의해 결정됩니다. 또한 임차인은 임대 부동산에 대한 공과금을 지불해야 합니다. 세입자에게 유틸리티 비용을 상환하는 방법에는 여러 가지가 있습니다.
공과금 비용이 포함된 고정 임대료. 임차인은 계약서에 명시된 금액으로 매월 임대인에게 임대료를 지불합니다.
고정 및 가변 부분으로 구성된 임대료, 특히 고정 임대료는 임대 건물 면적에 대한 지불이고 변수는 유틸리티 비용입니다.
유틸리티 비용을 제외한 임대료. 세입자는 공공 시설과 독립적으로 계약을 체결하거나 기관 계약을 사용하여 유틸리티 비용을 상환할 수 있습니다.
유틸리티 비용을 포함한 임대료
공과금을 포함한 임대료는 세무 당국과의 분쟁을 최소화하지만 수익성이 낮은 옵션입니다. 일부 서비스의 비용은 소비량에 직접적으로 의존하며, 예를 들어 세입자가 소비할 전기량을 미리 결정하는 것이 항상 가능한 것은 아닙니다. 따라서 세입자가 실제로 소비한 공과금이 임대료에 포함된 공과금 금액에 포함되지 않는 상황이 발생할 수 있습니다.
임대인 계정. 공과금을 포함한 임대료는 건물 임대를 위한 서비스 판매로 인한 수입입니다. 과세 대상은 임대용 부동산 제공을 위한 서비스 판매입니다.
이 경우 임대료의 전액은 임대인이 해당 부동산을 임대할 목적으로 제공한 용역에 대한 대가입니다. 따라서 집주인은 집세 전액에 대해 VAT를 계산하고 집세 전액에 대해 세입자에게 청구서를 발행해야 합니다. 동시에 송장과 집주인에 대한 지불 송장의 공과금 금액을 별도의 줄로 분리 할 필요가 없습니다 (9 월 19 일자 러시아 재무부 서신 No. 03- 06-01-04 / 175).
공익사업 제공자가 제시한 부가가치세 금액은 부가가치세(임대부동산 제공) 대상 운영(FAS 결의) 대상 운영을 위해 용역을 구매하므로 임대인은 일반적으로 설정된 방식에 따라 전액 공제받을 수 있습니다. 노스웨스턴 지구 No. A05-7971/2006-13 of 10.01.07, FAS of the North Caucasus District of the 07.11.07 No. Ф08-6607/07-2723А - 29.02 러시아 연방 대법원 결정에 의해 지지됨. 08 No. 2615/08).
임차인 계정. 공과금을 포함한 임대료를 지불하는 세입자는 공과금 비용을 집주인에게 상환합니다. 집주인이 임대료 전액에 대한 인보이스를 발행했으므로 세입자는 공과금을 포함하여 임대료와 관련된 VAT 전체 금액을 공제할 권리가 있습니다(러시아 연방 최고 중재 재판소 상임령 10.03 .09 No. 6219/08, FAS 모스크바 지역, 2009년 4월 24일 No. КА-А40/3091-09).
따라서 세입자는 임대료에 고정 부분과 공과금 금액에 해당하는 변수가 포함된 경우 VAT를 공제할 권리가 있습니다.
고정 부품과 가변 부품으로 구성된 임대료
이러한 집주인의 공과금 상환 방식은 집주인과 세입자 모두 공제를 위해 VAT 금액을 수락하는 것과 관련하여 가장 많은 논란을 불러일으키고 있습니다.
임대인 계정. 임대인이 임차인이 소비한 서비스에 대해 VAT 공제를 적용할 권리가 있는지 여부에 대한 두 가지 입장이 있습니다. 첫 번째 입장에 따르면 임대인은 개인적으로 소비한 공공 시설 비용과 관련된 VAT 부분만 공제할 수 있습니다. 집주인은 유틸리티 판매를 수행하지 않고 이 작업의 수익금을 받지 않으므로 자신이 소비한 유틸리티 금액에 대해 세입자에게 송장을 발행해서는 안 됩니다. 따라서 이러한 서비스에 대한 임대인의 비용을 보상하기 위해 세입자가 집주인에게 이체한 자금을 수령하면 VAT의 대상이 발생하지 않습니다(12.31.08 일자 러시아 재무부 서신 No. 03- 07-11 / 392, 12.26.08 No. 03-07-05/51, 모스크바에 대한 러시아 연방 세금 서비스 No. 19-11/48675 (2008년 5월 21일자), 1629 / 07-6, 최고 중재 결정 01.29.08 No. 18186/07의 러시아 연방 법원).
또한 소유주는 세입자에게 송장을 재발행할 수 없습니다. 이 경우 세입자와 서비스 제공자 사이의 중개자가 아니므로 회계 유지 규칙의 3항과 7항의 규정에 따릅니다. 부가가치세 계산 시 수령 및 발행된 인보이스의 로그는 적용되지 않으며 구매 장부 및 판매 장부는 적용되지 않습니다.
따라서 집주인은 다음을 따릅니다.
그가 소비한 서비스의 몫에 해당하는 VAT 부분만 공제를 수락합니다.
세입자가 소비한 서비스 몫에 해당하는 VAT는 이러한 서비스 비용에 포함됩니다.
세입자에게 VAT(공과금 제공)를 포함한 공과금 비용을 제시합니다.
그러나 또 다른 입장이 있습니다. 그러한 상황의 집주인은 공제를 적용할 권리가 있습니다(12월 11일 우랄 지역 연방 독점 금지 서비스 결정 No. F09-9211 / 08-S2, 연방 독점 금지 서비스 07 No. A48-4688 / 06-19) 3월 28일자 중부구. 이 입장에 대한 주장은 다음과 같다. 임대인은 계약에 의해 설정된 조건, 즉 임대를 위한 건물을 제공할 의무가 있습니다. 사용하기에 적합한 상태입니다. 집주인은 부가가치세 금액을 제시하고 제공된 서비스 비용에 대한 인보이스를 발행하는 공공 시설과 계약을 체결합니다. 따라서 임대인의 유틸리티 구매는 건물을 임대하기 위한 전제 조건 중 하나입니다. 따라서 부동산 임대 서비스에는 VAT가 적용되므로 VAT가 적용되는 거래에 대해 이러한 서비스를 구매합니다.
집주인이 세금 공제 적용에 필요한 모든 조건을 충족하면 유틸리티 서비스 제공자가 공제를 위해 제시한 VAT 전액을 수락할 권리가 있습니다. 이 경우 임차인은 공과금으로 부과되는 VAT를 제외한 공과금 상환을 청구합니다.
임차인 계정. 세입자의 VAT 공제 적용 적법성 문제에 대해서도 두 가지 입장이 있습니다.
첫 번째 입장에 따르면, 세입자는 집주인에게 송장을 발행할 자격이 없기 때문에 세입자는 공제를 적용할 수 없습니다. 따라서 세입자는 Art 1 단락에 의해 설정된 공제 권리의 출현 조건 중 하나를 준수하지 않습니다. 러시아 연방 세금 코드 172 (러시아 재무부 서신 03.24.07 No. 03-07-15 / 39, 러시아 연방 세금 서비스 16.07.07 No. 19- 11 / 067415, 01.09.08 날짜의 서부 시베리아 지역 연방 독점 금지 서비스 결의 -41).
집주인이 송장을 발행하지 않으면 소비된 유틸리티의 몫에 해당하는 VAT 금액을 비용의 일부로 세입자가 고려할 수 있습니다. 두 번째 입장에 따르면 세입자는 Art 2 단락에 의해 설정된 다른 요구 사항에 따라 재발행 된 인보이스를 기준으로 VAT 금액을 공제 할 권리가 있습니다. 171, Art의 단락 1. 러시아 연방 조세법 172 (모스크바 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안 3월 17, 09 No. KA-A40 / 1688-09, 12월 25, 08 No. KA-A40 / 12036-08-p , 2009년 2월 25일 러시아 연방 최고 중재 재판소 상임 No. 12664 / 08). 법원은 임대주택의 사용이 난방, 빛, 물 등이 있어야만 가능하다는 결정을 내렸습니다. 따라서 공공 서비스 제공은 임대 서비스 제공과 불가분의 관계에 있습니다.
유틸리티 비용 없이 임대
이 경우 임차인은 공과금 지급을 위한 별도의 계약을 체결합니다. 동시에 임대인은 자신의 권리가 침해되지 않도록 임차인과 유틸리티 간의 상호 합의 방법을 승인해야 합니다.
세입자는 공공 유틸리티와 직접 일하기 때문에 청구서는 집주인이 아니라 그를 위해 작성되므로 유틸리티 비용에 대한 VAT를 공제 할 권리가 있습니다.
임대인과 임차인 간의 공과금 지불 방법 중 하나인 에이전시 계약
많은 조직에서 임대인이 대리인 역할을 하고 임차인이 본인 역할을 하는 공과금에 대한 보상을 처리하기 위해 대리인 계약을 체결합니다. 유틸리티와 세입자 사이의 중개자 역할을 하는 집주는 유틸리티로부터 받은 청구서를 세입자에게 재발급할 수 있으며, 세입자는 이 청구서에 표시된 VAT를 공제할 수 있습니다.
임대인은 유틸리티 판매를 위한 운영을 수행하지 않기 때문에 VAT를 계산하고 납부할 의무가 없습니다. 그러나 그는 자신의 보수 가치에 대해 부가가치세를 납부할 의무가 있습니다. 중개 계약이 이루어지므로 이러한 계약의 당사자는 중개자의 기능을 수행하기 위해 임대인에 대한 보수 지급을 제공하는 것이 좋습니다.
세입자가 중개 임대인을 통해 지불한 공과금에서 부가가치세 공제를 적용하는 문제에 대한 중재 법원의 결정은 모호합니다. 예를 들어, 2008년 9월 25일자 모스크바 지역 연방 독점 금지 서비스의 결의안 No. KA-A40 / 8932-08에서 세입자는 중개 소유주를 통해 지불된 유틸리티에 대한 공제를 적용할 권리가 있음을 나타냅니다. . 세입자가 전문 조직으로부터 받은 유틸리티 지불에 대해 집주인이 재발급한 인보이스가 있는 경우 Art 2항에 의해 설정된 다른 요구 사항에 따라 유틸리티 비용에 대한 VAT 금액을 공제할 권리가 있습니다. 171, Art의 단락 1. 러시아 연방 세금 코드 172 (08.09.08 No. A66-109 / 2008의 북서 지역 연방 독점 금지 서비스 결의안 참조).
그러나 2008년 8월 27일자 서부 시베리아 지역 연방 독점 금지 서비스의 결의 No. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) 조정 합의가 실제로 유틸리티 비용 상환 절차를 결정한다고 명시하고 있습니다. 따라서 집주인은 유틸리티를 판매하지 않으므로 이 작업에는 VAT가 적용되지 않으며 재발행된 송장에 따르면 세입자는 VAT 금액을 공제할 자격이 없습니다.
임대 부동산 개선
임대 기간 동안 임차인은 임대 부동산을 수리할 수 있습니다. 개선은 분리할 수 있는 것과 분리할 수 없는 것으로 나뉩니다.
분리 가능한 개선 사항
분리 가능한 개선에는 피해를 입히지 않고 임대 부동산에서 분리하여 나중에 별도로 사용할 수 있는 개선이 포함됩니다. 계약에서 달리 규정하지 않는 한(러시아 연방 민법 623조) 임차인이 임대 재산에 대해 분리할 수 있는 개선을 한 것은 임차인의 재산입니다.
소득세. 분리 가능한 개선의 생산과 관련된 임차인의 투자는 회계에서 별도의 고정 자산 항목의 원가를 형성합니다. 개선의 원가와 사용 기간에 따라 임차인의 개선 비용은 감가상각 자산의 취득 비용으로 인식되거나 당기 비용에 포함됩니다.
개선의 초기 비용이 20,000 루블 이상인 경우 기간 유익한 사용 12개월을 초과하고 개선된 자산이 수익을 창출하는 데 사용되는 경우 분리 가능한 개선은 감가상각 자산으로 인식됩니다. 세입자는 감가상각을 통해 이러한 개선 비용을 지불합니다.
감가상각 재산의 일부로 계상된 분리 가능한 개량에 대한 감가상각은 이 개량을 시행한 달의 다음 달 1일부터 임차인이 청구합니다.
분리 가능한 개선을 위해 세입자는보고 또는 과세 기간의 비용을 포함하여 감가 상각비를 적용 할 권리가 있습니다. 자본 투자 비용은 10 % 이하입니다 (세 번째에 속하는 고정 자산의 경우 일곱 번째 감가상각 그룹 - 분리 가능한 개선의 초기 비용의 30% 이하). 감가상각 보너스 적용 가능성은 납세자의 회계 정책에 따라 제공되어야 합니다.
큰 통. 세입자는 Art에 제공된 모든 조건이 있는 경우 분리 가능한 개선 비용의 일부로 제시된 VAT를 공제할 권리가 있습니다. 러시아 연방 세법 171 및 172. 분리 가능한 개선은 VAT가 적용되는 활동에 사용해야 하며, 이를 고려하고 할당된 세액이 포함된 송장을 가지고 있어야 합니다.
재산세. 회계에서 분리 가능한 개선의 생성(취득)에 대한 임차인의 비용은 고정 자산 또는 재고 항목의 초기 비용을 구성합니다. 재고자산에 포함된 분리가능한 개선원가는 위탁시점에 일시불로 비용처리하고 있습니다. 이러한 물체의 안전을 보장하려면 움직임에 대한 적절한 제어를 구성하는 것이 좋습니다.
임차인이 유형자산으로 기록하는 분리 가능한 개선은 재산세 과세표준에 포함되어야 합니다. 분리 가능한 개선 사항이 재고로 회계처리되는 경우에는 재산세가 적용되지 않습니다.
불가분의 개선
리스 대상 자체와 분리할 수 없는 불가분의 개선 사항은 임대인의 자산으로 인식하여 리스 기간 종료 시 임대인에게 이전됩니다. 임대 부동산에 대한 개선은 집주인의 동의 여부에 관계없이 이루어질 수 있습니다. 동시에 임대인의 동의 없이 이루어진 불가분의 개선 비용은 상환되지 않습니다. 세입자의 비용으로 집주인의 동의 하에 이루어진 분리할 수 없는 개선 비용은 임대 종료 시 집주인이 상환해야 합니다.
소득세. 임대인이 임대인의 동의를 받아 분리할 수 없는 개선을 한 임대고정자산에 대한 자본투자는 감가상각자산으로 인식합니다.
이러한 자본 투자는 다음 순서로 감가상각됩니다.
임대인이 임차인에게 비용을 상환한 자본 투자는 Ch.에서 규정한 방식으로 임대인이 감가상각합니다. 러시아 연방 세법 25조;
임차인이 임대인의 동의를 받아 수행한 자본 투자로서 비용은 임대인이 상환하지 않는 경우, 임대인의 내용연수를 고려하여 계산된 감가상각액을 기준으로 리스 기간에 걸쳐 임차인이 감가상각합니다. 임대 고정 자산.
임대인 계정. 임대인의 세무 회계에서 임차인에게 상환되지 않은 무상으로 받은 불가분의 개선 비용은 하위 항목에 따라 과세 소득으로 인식하지 않습니다. 32 페이지 1 예술. 러시아 연방 세금 코드 251. 동시에 임대인은 불가분의 개선 금액만큼 반환 된 임대 대상의 초기 비용을 늘릴 수 없습니다. 또한 임대인은 자신의 동의 없이 분리할 수 없는 개선의 형태로 자본 투자를 별도로 감가상각하고 무료로 양도할 수 없습니다. 이러한 권리는 임대인이 개선된 비용을 임차인에게 상환한다는 조건으로 임대인에게 부여됩니다.
Art의 단락 1에 따라. 러시아 연방 세법 258조에 따르면 임대인이 임차인에게 비용을 상환하는 자본 투자는 일반적으로 임대인이 감가상각합니다. 감가상각은 분리할 수 없는 개선 형태의 감가상각 자산을 운용한 달의 다음 달 1일에 시작됩니다.
임대인은 대상의 초기 비용이 증가한 후 감가상각을 계산하는 일반적인 절차, 즉 재건축(현대화) 형태의 자본 투자가 임대인 자신이 수행한 것처럼 모든 조건이 충족되어야 합니다. 또한 임대인은 감가상각 보너스를 사용하고 분리할 수 없는 개선의 형태로 자본 투자 비용의 최대 10%(30% - 3-7 감가상각 그룹에 속하는 임대 개체의 경우)를 상각할 권리가 있습니다.
임차인 계정. 세입자는 다음 두 가지 조건이 충족되는 경우 임대 부동산에 대한 분리할 수 없는 개선을 감가상각할 수 있습니다.
임대인의 동의하에 자본 투자가 이루어집니다.
임대인의 자본 투자 비용은 상환되지 않습니다.
이러한 조건이 충족되면 임대 부동산에 대한 분리할 수 없는 개선의 형태로 임차인이 투자한 자본은 임대 계약 기간 동안 감가상각됩니다.
임차인의 떼려야 뗄 수 없는 개선 형태의 자본 투자는 임대물 자체와 불가분의 관계에 있으므로 감가상각률을 계산하기 위해 임대물에 대한 고정 자산 분류에 의해 설정된 내용 연수를 사용합니다. 러시아 재무부, 14.05.08 No. 03-03-06 /2/52).
따라서 리스이용자는 내용연수를 결정할 때 리스 대상이 속하는 감가상각 그룹에 대해 설정된 조건에 따라야 합니다. 이 기간을 기준으로 분리할 수 없는 개선에 대한 감가상각액이 계산됩니다(5월 14일자 러시아 재무부 서신 No. 03-03-06 / 2/52).
예를 들어 조직이 10번째 감가상각 그룹에 속하는 건물의 건물을 임대하고 이러한 건물을 분리할 수 없는 개선을 수행하는 경우 개선된 개선 사항의 내용 연수는 10번째 감가상각 그룹에 따라 결정되어야 합니다. 이 상황에서 가능한 최소 유효 수명은 361개월입니다. (10번째 감가상각 그룹에 대한 하한).
감가상각은 임차인이 개선한 사항이 시행된 다음 달부터 임차인이 청구합니다. 리스 기간이 종료되고 임대인에게 임대물이 반환된 후 감가상각이 종료됩니다. 임대 대상의 내용 연수가 임대 계약 기간보다 길면 분리할 수 없는 개선 형태의 자본 투자 비용의 일부가 감가상각되지 않으므로 임차인은 일부를 인식할 수 없습니다. 불가분의 개선 비용.
감가 상각비의 적용과 관련하여 임대 고정 자산에 대한 자본 투자의 경우 Art 1 항에 제공된 감가 상각을 계산하는 특별 절차가 설정됩니다. 따라서 러시아 연방 세금 코드 258에 따라 분리 할 수없는 개선에 대한 감가 상각 보너스를 적용하는 규칙은 세입자에게 적용되지 않습니다 (05.22.07 일자 러시아 재무부 서신 No. 03-03-06/2 /82, 05.24.07 번호 03-03-06/1/302).
임차인이 임대인의 동의 없이 이루어진 불가분의 개선은 감가상각 대상이 아닙니다. Art의 단락 1에 따르면. 러시아 연방 세금 코드 256에 따르면 임대 고정 자산의 분리 불가능한 개선 형태의 자본 투자는 이러한 개선이 임대인과 합의된 경우에만 감가상각 자산에 포함됩니다.
계약 조건에 따라 임대인이 임대 기간 종료 시 임차인이 개선한 잔여 가치를 임차인에게 상환하는 경우 보상 금액은 임차인의 소득에 포함됩니다. 판매 수익) 및 개선의 잔존 가치는 Art에 근거한 비용으로 고려됩니다. 러시아 연방 세금 코드 268 (러시아 재무부 서신 07.03.08 No. 03-03-06/1/159, 05.02.08 No. 03-03-06/2/12).
감가상각 방법. 2009년 이후, 감가상각 자산의 모든 대상에 대한 감가상각은 조직의 회계 정책에 고정된 방식으로 부과됩니다. 그러나 Art의 단락 3에서. 러시아 연방 세금 코드 259는 항상 정액 기준으로만 감가상각되는 자산 유형을 나열합니다. 건물, 구조물, 전송 장치는 여덟 번째에서 열 번째 감가상각 그룹에 포함됩니다.
세입자가 8~10번째 감가상각 그룹에 속하는 임대 부동산에 대한 자본 투자를 감가상각하는 경우 정액 기준으로 감가상각해야 합니다. 이러한 자본 투자에는 비선형 방법을 적용할 수 없습니다(10.05.06 No. 03-03-04 / 1/441 일자 러시아 재무부 서신).
정액법과 비선형법 모두 세입자는 부동산을 사용한 달의 다음 달 1일부터 분리할 수 없는 개선에 대한 감가상각을 청구합니다.
감가상각 기간. 임대 부동산을 떼려야 뗄 수 없는 개선을 한 세입자에게는 임대 계약 종료 시 당사자 간의 관계가 어떻게 공식화되는지가 기본입니다. 계약이 연장(연장)되는 경우에는 개선된 원래 계약이 계속해서 작동합니다. 결과적으로 세입자는 연장 후에도 계속해서 개선된 사항에 대해 감가상각을 계속할 수 있습니다(03.20.07 No. 03-03-06 / 1/167 일자 러시아 재무부 서신).
당사자가 임대 계약을 재협상하는 경우 이전 계약은 유효하지 않고 새로운 계약이 작동하기 시작합니다. 이 경우 세입자는 유효하지 않은 이전 임대 계약에 따라 자신이 수행한 개선 사항을 감가상각할 권리를 상실합니다(08.10.08 일자 러시아 재무부 서신 No. 03-03-06 / 2/ 140).
큰 통. 임차인이 직접 또는 계약자의 참여로 임대 건물에 대한 불가분의 개선을 임대인에게 양도하는 것은 VAT가 적용되며 분리 불가능한 비용에 대한 VAT 금액을 임대인에게 제시해야 합니다. 개선 사항(29.08.08 일자 러시아 재무부 서신 No. .
세입자는 그러한 이전이 상환 대상(임대료 포함) 또는 무료 기준으로 발생하는지 여부와 누가 작업을 수행했는지에 관계없이 VAT를 발생시키고 송장을 작성해야 합니다. 세입자 또는 계약자(FAS PO 결의안 번호 A12, 24.06.08 -18629/07, DVO 날짜 10.20.08 No. Ф03-4340/2008).
동시에, 모스크바 지역의 연방 독점 금지 서비스는 2008년 9월 30일자 결정에서 No. 임대 건물의 자산은 임대인의 재산이므로 양도를 인식할 수 없으며 부가가치세 과세 대상이 발생하지 않습니다. A56-7638 / 2005의 경우).
재화의 소유권 이전, 수행된 작업, 무료로 제공되는 서비스는 재화(작업, 서비스)의 판매로 인식됩니다. 따라서 세입자가 무료로 분리 할 수없는 개선 사항을 이전하는 작업은 VAT가 부과되는 매출에 포함됩니다 (작업 결과 이전을위한 작업으로).
부가가치세는 분리할 수 없는 개선이 임대인에게 이전되는 순간에 부과되어야 합니다. 일반적으로 이러한 양도는 임대 종료 시 임대 자산(분리할 수 없는 개선과 함께)이 집주인에게 반환될 때 발생합니다. 분리할 수 없는 개선 사항을 집주인에게 양도할 때 세입자는 청구서를 발행하고 판매 장부에 등록해야 합니다.
분리할 수 없는 개선의 무상 이전에는 VAT가 적용되므로 세입자는 분리할 수 없는 개선을 할 때 자신이 지불한 VAT를 공제할 권리가 있습니다. 이를 위해 그는 Art에 제공된 조건을 충족해야합니다. 러시아 연방 세금 코드 171 및 172 (No. A40-31107 / 06의 경우 2007년 2월 13일 및 2007년 2월 19일자 모스크바 지역 연방 독점 금지 서비스 법령 No. KA-A40 / 450-07 -116-180). 결과적으로 임대인은 무료로 받은 분리할 수 없는 개선에 대해 VAT를 공제할 수 없습니다. 결국, 무료 송금으로 세입자는 송장을 기준으로 지불을 위해 임대인에게 VAT 금액을 제시하지 않습니다 (03.21.06 일자 러시아 재무부 서신 No. 03-04-11 / 60 ).
재산세. 임차인의 고정 자산의 일부로 회계처리되고 임대인에 의해 상환(상환되지 않음)된 임대 대상의 불가분의 개선 형태로 임차인이 한 자본 투자는 임대 계약에 따라 처분될 때까지 재산세가 적용됩니다. (24.10.08 No. 03-05-04-01/37 일자 러시아 재무부의 서신). 임차인은 임대기간이 끝날 때까지 기다리지 말고 공사 완료 후 즉시 임대인에게 개선 사항을 이전하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 세입자가 세무 당국과의 불일치를 피할 수 있습니다.
리스 제공자의 회계 기록에서 리스이용자가 분리할 수 없는 개선을 하면 리스 자산의 원가가 증가하거나 유형자산의 별도 항목으로 회계처리됩니다. 개선 비용을 설명하는 옵션에 따라 집주인은 재산세를 납부해야 합니다. 여기에는 수락 증명서 또는 기타 유사한 문서에 따라 세입자로부터 개선 사항을받은 순간부터 시작하여 재산세 기반의 불가분의 개선 비용이 포함됩니다.
임대인이 외국 기관인 경우
집주인으로서 비주거 건물러시아 영토에서 부동산을 소유한 외국 회사일 수 있습니다.
규제 당국에 따르면 외국 조직에 의한 자산 임대가 체계적으로 수행되는 경우 영구적인 대표 사무소의 구성으로 이어질 수 있습니다(2003년 3월 28일자 러시아 조세부 명령 No. BG -3-23 / 150, 모스크바에 대한 러시아 연방 세금 서비스의 1월 19일자 서한 .07 No. 20-12/05685).
외국 법인이 받는 임대료에는 20%의 소득세가 부과됩니다.
외국 회사가 러시아 영토에 위치한 부동산 임대를 제공하는 작업에는 일반적으로 설정된 절차에 따라 VAT가 적용됩니다.
러시아에서 부동산 소유권을 취득할 때 외국 조직은 재산 납세자가 되며 세무 당국에 등록해야 합니다. 따라서 이러한 부동산을 임대할 때 임대료에 대한 VAT를 자체적으로 계산하여 예산에 지불해야 합니다.
동시에 외국 회사의 부동산 임대가 정규 성격이 아닌 경우 지정된 활동은 기업가로 인식되지 않습니다. 결과적으로 소득세 및 부가가치세를 계산하고 예산에 지불해야 할 의무는 세무 대리인으로 인정되는 러시아 조직(세입자)에게 할당됩니다. 차례로, 부동산 임대에 대한 외국 회사의 활동이 영구 대표 사무소를 구성하는 경우 예산에 대한 소득세 및 VAT를 계산하고 지불하는 책임은 대표 사무소에 할당됩니다.
직원을 위한 임대 주택 - 외국인
외국인을 고용하는 회사는 외국인에게 주택을 무상으로 제공하거나 금전적 보상을 하여 고용 기간 동안의 아파트 임대료를 지불할 수 있습니다. 이 경우 개인소득세 과세대상 소득이 외국인근로자로부터 발생하는지 여부와 UST 과세대상이 논란의 여지가 있다.
두 가지 위치가 있습니다. 첫 번째 입장에 따르면 고용주가 외국인에게 고용 계약에 따라 주택을 제공할 때 개인 소득세와 UST가 적용되는 소득이 발생합니다.
두 번째 입장은 고용주가 외국인에게 주택을 제공함으로써 과세 소득이 발생하지 않는다는 것입니다. 주택 무상 제공은 임금 시스템에 포함되지 않은 보상을 말하며 그 목적은 관련 비용을 직원에게 상환하는 것이기 때문입니다. 노동 의무의 수행과 함께. 주택에 대한 지불은 새로운 거주지에 정착하기 위한 일종의 비용으로 간주되어야 합니다.
고용주는 새로운 거주지에 정착하는 비용을 포함하여 직원을 다른 지역으로 옮기는 비용을 상환해야 합니다. 이러한 비용의 상환은 노동 의무 이행과 관련된 직원에 대한 보상입니다. 따라서 UST 과세 대상이 발생하지 않습니다(2008년 5월 12일 N 09AP-3569/2008-AK 법령).
주거용 건물의 무료 제공과 관련된 보상금에도 개인 소득세가 적용되지 않습니다. 주택 제공 의무가 고용주에게 할당되기 때문에 외국인 근로자에게 주택 비용을 지불할 때 과세 소득이 발생하지 않습니다. 11.12. 07-2 일자 지구, 04.23.08 일자 러시아 연방 최고 중재 재판소 결정 No. 4623/08).
코멘트
2015년 9월 21일 루드밀라
대리인 계약의 체결은 일반적으로 문제가 있습니다. 유틸리티에 대한 계약은 부동산 운영 시작 시점에 이미 체결되었으며 나중에 임차인(주인이기도 함)이 나타나고 변경됩니다. 이러한 대리 계약(2011년 4월 14일자 러시아 재무부의 서신 No. 03-11-06 / 2/55)은 검사관이 이의를 제기할 수 있습니다.
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18.02.2011 종이 및 인터넷 매체 22170
임대의 일반 조항을 고려하십시오. 부동산은 임대할 수 있으며 사용 과정에서 천연물 특성을 잃지 않거나 변경되지 않습니다. 임대 계약에는 임대 대상으로 양도될 부동산을 정확히 결정할 수 있는 데이터가 포함되어야 합니다. 임대차 계약에 따라 어떤 종류의 부동산이 임대되는지 결정할 수 없는 경우 그러한 계약은 무효인 것으로 간주됩니다.
20.04.2011 전문가 칼럼 2162
이 질문은 간단하지 않으며 솔직히 여전히 논쟁의 여지가 있습니다. 이 문제의 역사는 서비스로 간주되는 것에 대한 논쟁이 시작되었고 무상 대출 계약에 대한 사법 관행을 형성하는 과정에서 활발하게 논의되었다는 의미에서 과거로 거슬러 올라갑니다. 시간 개발 및 실행 위치: 무상 대출 - 서비스. 상업 조직 간의 기업 활동 분야의 서비스를 ...
13.11.2009 전문가 칼럼 -1 +1 1 14817
좋은 오후, Olga Viktorovna! 코드 제 146 조에 따라 영토에서 상품 (작업, 서비스) 판매를위한 운영 러시아 연방부가가치세가 부과됩니다. 러시아 연방에서 부가가치세가 과세되는 저작물(서비스) 판매의 유무 문제를 해결하기 위해 저작물(서비스)의 판매자와 구매자가 다음 지역에 있는 경우 ...
12.02.2009 전문가 칼럼 2193
계획이 완전히 명확하지 않다는 사실 때문에 여기에는 많은 위험이 있습니다. 즉, 한편으로는 비거주자가 고객이고 계약자가 러시아 연방 영토에 위치하고 작업을 수행하는 마케팅 서비스에 대한 계약이 체결되었습니다. 이와 관련하여 우리는 1절 4절의 규정으로 인해 VAT에 대한 세무 대리인의 의무를 부담해야 하는 필요성과 관련된 러시아 측의 통화 통제 및 가능한 위험에 주의를 기울입니다...
01.10.2009 종이 및 인터넷 매체 -1 +1 1 18487
비거주자 참여와 법적 관계 임대 주제 구조의 특성 현행법에 따르면 외국 회사는 다음과 같은 방법으로 러시아 연방 영토의 부동산 임대에 참여할 수 있습니다. 부동산의 소유자이자 직접 임대인으로서. 이 경우 핵심 쟁점은 비거주자에게 고정사업장(세금상)이 있는지 여부입니다.
01.07.2019 종이 및 인터넷 매체 260
러시아 인터넷 프로젝트는 IT 개발자와 함께 시작됩니다. 회사에는 웹사이트가 있고 고객이 많지만 어려움이 시작됩니다. 예를 들어, 모든 외국 거래 상대방이 러시아 계좌로 돈을 이체할 준비가 된 것은 아닙니다. 따라서 개발자는 해외에 회사를 등록해야 합니다. 외국 회사가 러시아 IT 개발자에게 어떤 이점을 가져다줄지 생각해 봅시다. 외국 거래 상대방은 돈을 송금 할 준비가되어 있지 않습니다 ...
2015년 2월 26일 세미나 3485
법률 및 세금 "구성"에 접근하기 위해 귀하의 질문을 어느 정도 명확히 하고 보완해 보겠습니다. 우리는 "허용 가능한 추측"이라는 과학적 방법을 사용할 것입니다. 따라서 서비스 X의 제공(계약자-구매자-1)에 대한 계약이 있습니다. 귀하의 계획 및 비즈니스 모델에 따라 구매자-1로부터 이 서비스에 대한 청구 권한을 획득하는 구매자-2도 있습니다. . 즉, 당사자(구매자-1 및 구매자 ...
새로운 카페가 오픈합니다 쇼핑몰, 그리고 거리 소매 형식으로. 시장 전문가들은 케이터링 포인트를 수용하기 위해 건물을 선택할 때 세입자가 직면하는 문제, 위치, 영상 및 임대료를 보다 정확하게 결정하는 방법에 대해 설명합니다.
쇼핑몰 대 거리 소매
하나 또는 다른 건물을 선택하는 것, 쇼핑 센터 또는 거리 소매 중에서 선택하는 것은 주로 미래 시설의 개념에 기초해야 합니다. 왜냐하면 작업 일정과 대상 청중이 모두 그것에 의존하기 때문입니다. 첫 번째 경우에는 가족 시설이 더 적절할 것입니다. 두 번째 경우에는 공예 바, 작가의 요리가 있는 카페 및 다양한 테마 장소가 있습니다.
중요한 요소는 또한 카페가 얼마나 오랫동안 운영되었는지, 첫 번째 건물을 찾고 있는지 또는 이전하거나 네트워크를 확장하는지 여부일 수 있습니다. 즉, 경험과 재정적 여유가 중요해집니다. Praedium의 소매 부동산 부서 이사인 Yegor Ostapenko는 "지망적인 기업가와 신생 기업에게는 쇼핑 센터보다는 거리 소매점에 배치하는 것이 더 적합합니다."라고 말합니다. - 모든 신규 프로젝트가 쇼핑센터의 다소 높은 요금과 2-4개월 동안의 큰 보증금에 즉시 대처할 수 있는 것은 아닙니다.
일반적으로 지역 쇼핑 센터에 몇 가지 주요 형식이 제공된다는 점을 고려해 볼 가치가 있습니다. GLINCOM의 상업 이사인 Ivan Tatarinov는 500,000 루블에서 케이터링 지점을 여는 데 투자할 준비가 된 소규모 기업가에게 수익성이 가장 높고 수요가 가장 많다고 말합니다. 최대 100만 루블 커피 포인트입니다. 그들은 한계로 인해 "약한"부동산에서도 작동하며 임대료의 첫 달에 손익분기점을 유지합니다. 두 번째 형식인 푸드 코트는 250만 루블에서 더 많은 투자를 제공합니다. “가장 성공적인 푸드코트 카페는 영화관과 유흥가 근처에 있습니다. 주변에 유흥세입자가 없다면 세심한 주의가 필요하다”고 말했다.
쇼핑 센터와 거리 소매점 중에서 선택할 때 두 유형의 숙박 시설의 장단점을 저울질하는 것도 이치에 맞습니다. 예를 들어, 쇼핑 센터에서는 평균 고객 수를 예측하는 것이 더 쉽다고 믿어집니다. "거리 소매점에서는 트래픽을 측정할 수도 있지만 예측하기 어렵고 기상 조건, 보행자의 질적 구성은 위치에 따라 다를 수 있습니다.”라고 모스크바 JLL의 거리 소매 부국장인 Natalya Ozernaya가 설명합니다. 잠재적 경쟁자에게도 동일하게 적용됩니다. 거리에서 그들은 언제든지 "집집마다" 자리를 잡고 고객을 유치할 수 있지만 쇼핑 센터에서는 일반적으로 대표되는 회사의 균형을 유지하려고 노력합니다.
또한 쇼핑 센터의 건물은 케이터링 요구 사항을 더 자주 갖추는 반면 주거용 건물의 위치는 많은 마무리 작업 및 거주자의 필요한 승인과 관련이 있습니다. 주거용 건물에서는 손님이 입구와 창문 근처에서 담배를 피우지 않도록 하는 것도 중요합니다. 거리 소매에 찬성하여 선택하면 이미 카페나 레스토랑이 있던 곳입니다.
"사각형"에 얼마를 가져 가야합니까?
면적이 과도하지 않으면서 동시에 시설의 미래 손님을 위해 비좁지 않을 방을 선택하는 것은 매우 어려운 작업이며 레스토랑과 카페를 디자인하는 전문가 없이는 종종 실질적으로 해결할 수 없습니다. “기관의 메뉴를 기반으로 계획된 특정 계산 시스템이 있습니다. 특히 이 지역은 카페에 풀 사이클 주방이 있는지 아니면 그냥 요리만 할 것인지, 아니면 주방 없이 할 수 있는지 여부에 따라 달라집니다.”라고 Yegor Ostapenko가 말했습니다. 또한 직원 수와 창고, 냉동 장치 등의 필요한 건물의 크기를 고려하여 방문객이 앉을 메인 홀은 테이블의 크기와 가능한 하중을 고려하여 계획됩니다. . "또한 시설에 직원을 위한 별도의 화장실, 요리사를 위한 샤워실, 직원을 위한 옷을 갈아입을 수 있는 장소가 있어야 한다는 규칙과 규정을 고려해야 합니다."라고 Anton Belykh가 덧붙입니다. 최고 경영자컨설팅 회사 DNA Realty. "경험이 없으면 스스로 계산하기가 매우 어려울 것입니다."
물론 공간의 양은 쇼핑 센터와 거리 소매 형식 모두에 따라 다르며 결국 선택해야합니다. “커피 포인트는 3~4제곱미터의 카운터에서 20제곱미터의 작은 건물까지 공간을 빌릴 수 있습니다. m. 푸드 코트의 경우 가장 수요가 많은 면적은 25-65제곱미터입니다. m. 기업가가 프랜차이즈에 카페를 여는 경우 그는 프랜차이즈 책에 이미 명확하게 명시된 소유자의 요구 사항에 따라 공간 선택을 안내합니다."라고 Ivan Tatarinov는 설명합니다.
기술적 인 미묘함과 달리 시장 전문가의 분석 계산을 참조하여 제안 된 임대료의 적절성을 스스로 판단하는 것이 가능합니다. Knight Frank에 따르면 200제곱미터의 평균 요금은 모스크바 중심의 m은 65-75,000 루블이 될 수 있으며 최상위 위치에서는 최대 90-120,000 루블에 이릅니다. 주거 지역의 평균 비율은 40-45,000 루블입니다. 평방 당 연간 m. “침낭에 든 객실의 요금은 지하철에서 바로 보이는 곳의 요금과 종종 비슷합니다. 중앙 거리매일 지하철에서 오는 보행자의 흐름 덕분입니다.”라고 모스크바 JLL의 거리 소매 부국장인 Natalya Ozernaya가 말했습니다.
출처: JLL.
선택하는 방법? Anton Belykh는 어떤 경우에도 심리적 라인을 설정해서는 안 된다고 확신합니다. 예를 들어 "월 100만 루블 이상 임대료를 지불하지 마십시오." “한 달에 300~500만 달러를 지불하고도 여전히 번창하는 식당을 알고 있습니다. 그리고 100,000을 지불하고 간신히 생계를 유지하거나 손실을 입는 기관이 있다고 전문가는 설명합니다. "임대료를 평가할 때 내부 심리적 제약이 아니라 장소의 실제 트래픽, 대상 고객과의 일치를 고려하고 최신 시스템을 사용하여 예상 수익을 잘못 계산해야 합니다."
위치를 결정
쇼핑 센터 공간을 볼 때 푸드 코트 인근의 강력한 임차인, 특히 "빅 3"인 맥도날드, 버거 킹, KFC에 대한 편견을 종종 찾을 수 있습니다. Ivan Tatarinov는 다음과 같이 믿습니다. “고품질의 흥미로운 제품은 강력한 글로벌 브랜드와의 경쟁을 겪지 않을 것입니다. 예를 들어, 햄버거 가게는 저자의 제품, 보다 개별적인 접근 방식으로 인해 대중 부문의 유사한 제안에서 매우 성공적으로 구축되었습니다."
또 다른 잘못된 믿음은 카페는 모스크바 중심에서만 기분이 좋다는 것입니다. “주거 지역과 나가는 고속도로에도 성공적인 시설이 많이 있습니다. 여기서 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다. 예를 들어, Perovo에서는 매우 저렴한 것을 여는 것이 더 좋으며 스테이크 하우스는 Michurinsky Prospekt에 매우 적합합니다. 또한 레스토랑 경영자는 대규모 신규 주택이 있는 대규모 주거 지역에 관심이 있으며 주로 중산층이 구매하거나 임대합니다.”라고 Anton Belykh는 말합니다.
거리 소매 형식에서 전통적으로 성공적인 카페 장소는 보행자 구역이며 최근 모스크바 중심부에서 그 수가 증가했습니다. 주변에 마을 사람들을 위한 랜드마크나 쉼터가 있으면 좋습니다. 지하철과 가까운 상가도 수요가 많다. “제 생각에 개발 잠재력이 높은 유망한 건물은 이전 공장의 영토에 위치한 로프트에 있는 건물입니다. 생생한 예는 Badaevsky 양조장 영토에 치즈 공장 레스토랑을 여는 것입니다. 이 레스토랑은 앵커가되었고 다른 여러 프로젝트가 합류했습니다. Deep Space, The 12 Wine Bar, " 여름 정원", - Knight Frank의 거리 소매 이사인 Victoria Kamlyuk은 말합니다.
중앙의 위치는 여기에서 지난 몇 년또 다른 중요한 관심사가 있습니다 - 영토 재건 및 개선 작업. 영구 건설은 특히 여름 베란다를 구성하려는 카페의 경우 고객을 유치하는 데 거의 도움이 되지 않습니다. Victoria Kamlyuk은 "거리 개선 작업을 두려워하지 말고 떠나야 합니다"라고 확신합니다. - 재건축 기간 동안 10~30% 할인에 대해 집주인과 협의가 필요합니다. Egor Ostapenko는 수리가 "생존"할 수 있다는 의견에 완전히 동의하고 Yegor Ostapenko는 다음과 같이 매우 동의합니다. 이사하는 것보다. 재건축이 끝나고 거리가 변해 다음 시즌에는 카페가 손실을 만회하고 수입을 늘릴 수 있는 기회가 될 것”이라고 말했다.
수도 및 기타 지역 호텔의 부족 및 높은 비용 주요 도시방문자를 위한 일일 임대료를 임시 숙박 시설에 대한 가장 편리한 옵션 중 하나로 만들었습니다. 그것은 역설이지만 부엌과 생활에 필요한 모든 것이 있는 별도의 아파트를 임대하는 것은 괜찮은 호텔 방보다 저렴합니다. 수요는 물론 공급을 촉진합니다. 따라서 점점 더 많은 개인 투자자가 무기고에 하나뿐인 "원룸 아파트"를 보유한 아파트의 단기 임대에 종사하고 수십 개의 아파트 외에 고객을 제공하는 전문 회사에 종사하는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 부가 서비스, 수도에 풍부합니다. "밤을 위한 아파트"를 임대하는 부동산 중개인이 역의 할머니뿐이던 시대는 지났습니다.
미래가 없는 임대
“가격 면에서는 1일 렌트 아파트 가격이 동급 호텔방과 비슷하거나 저렴합니다. 그 차이는 20-30%에 달할 수 있다고 Inkom 부동산 회사의 분석 센터 책임자인 Dmitry Taganov는 말합니다. - 또한, 수도에 며칠 동안 온 관광객이나 출장객의 처분에 따라 점심 또는 저녁 식사를 스스로 요리할 수 있는 완비된 주방이 있습니다. 그리고 호텔에 묵을 때마다 식당에 돈을 많이 내놓거나 근처에 괜찮은 카페나 식당을 찾아야 합니다. 그리고 가치 있는 기관이 버려지는 것은 사실이 아닙니다.” 호텔은 각각의 비용을 지불해야 합니다. 부가 서비스- 셔츠 세탁 및 다림질, 신발 관리 등 일일 임대 아파트에서 임차인이 다리미, 세탁기 또는 구두솔을 사용했다는 사실에 대해 아무도 추가 청구서를 제시하지 않습니다.
집주인에게 있어 단기 사업의 가장 큰 장점은 편견 없이 언제든지 "프로젝트를 떠날" 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 아파트가 개인적인 필요(소유자 자신, 자녀 또는 부모의 거주지)를 위해 필요한 경우 임대인은 종종 장기 계약의 경우와 같이 임차인과의 계약이 종료되기까지 몇 개월을 기다릴 필요가 없습니다. 기간 임대. 또한 임대차계약을 장기간아파트 소유자의 잘못으로 인해 찢어진 경우 세입자에게 벌금을 지불하는 경우가 많습니다. 일일 아파트의 임차인은 10일 이상 머무는 경우가 거의 없습니다.
아파트를 판매하려는 경우 일일 임대료가 합리적입니다. 아파트 전시 기간은 몇 개월이 걸릴 수 있습니다. 특히 유동적 주택에 대한 수요가 극히 낮은 지금은 구매자를 기다리며 유휴 상태인 아파트에서 돈을 벌 수 있는 기회를 놓치지 마십시오. 일일 임대료를 사용하면 거의 언제든지 물체의 시연을 구성할 수 있지만 장기 임대의 경우 세입자와 방문 시간을 조정해야 합니다. 또한 "하루 동안의 비즈니스"는 다각화 옵션으로 정당화됩니다. 두 개 이상의 아파트를 소유하고 있는 경우 하나는 장기 임대하고 다른 하나는 일일 임대로 임대하는 것이 좋습니다. 또한 모스크바에서는 관광의 계절성이 덜 뚜렷하고 방문객의 흐름이 일년 내내 안정적입니다.
언뜻 보면 일일 렌트가 장기 렌트보다 훨씬 수익성이 높아 보입니다. "좋은 화장품 수리, 필요한 가전 제품 및 가구가있는 작은 이코노미 클래스 2 베드룸 아파트 비용은 약 3-4,000 루블입니다. 하루에. 한 달에 20 일 동안 그러한 아파트를 빌릴 때 60-80,000 루블의 수입을 기대할 수 있습니다. 장기 임대를 사용하는 동안 비용은 35-45,000 루블입니다. 매월 "Dmitry Taganov가 예를 제공합니다. 동시에 장기렌탈시장의 금리는 최근 꾸준히 하락하고 있어 현재 수익률은 4~5%를 넘지 못하고 있다.
보장 없음, 보험 없음
그러나 사업은 임대에서 단기간단합니다, 당신은 할 수 없습니다. 언뜻보기에 보이는 것보다 더 많은 복잡성이 관련되어 있습니다. 일일 임대인의 가장 큰 문제는 보장된 소득이 없다는 것입니다. 장기임대를 하면 한 번만 고객을 찾아 계약을 하면 1년은 안심하고 월세를 안정적으로 받을 수 있다. 그리고 단기적으로 새로운 손님을 찾는 경우는 끊임없이 있습니다.
Dmitry K.는 가을에 상트페테르부르크 중심부에 있는 자신의 아파트를 임대하기로 결정했습니다. 그리고 자신의 경험실제로 이 사업이 이론상 보이는 것만큼 수익성이 좋지 않다고 확신했습니다. “장기 계약으로 임대했을 때 항상 30,000 루블이 보장되었습니다. 달마다. 이제 더 많은 문제가 있고 더 적은 수익을 얻을 수 있습니다.”라고 그는 말합니다. 매달 필요하지 않습니다. 한때 Dmitry는 매우 운이 좋았습니다. 아파트는 자신의 주택에서 수리를 하고 있던 가족이 20일 동안 임대했으며, 계속해서 임대를 연장해야 했기 때문에 같은 기간 동안 임대를 연장해야 했습니다. 하지만 그것은 유일한 경우. 나머지 시간은 한 달에 평균 10일 동안 아파트를 사용합니다. “하지만 꽤 객관적인 이유가 있습니다. 먼저 겨울은 관광 시즌상트페테르부르크로. 둘째, 위기. 고객의 주요 우발은 관광객과 비즈니스 여행자이며, 둘 다의 수 최근 몇 달크게 감소했습니다."라고 Dmitry는 말했습니다.
Petersburg Real Estate의 주택 재고 임대 관리자인 Svetlana Aleksashina는 일일 주택에 대한 수요가 고르지 않으며 실제로 계절에 따라 크게 좌우된다고 말합니다. 며칠 동안 아파트 : 다른 도시에서 많은 사람들이 친구, 친척을 방문하여 휴가를 보내기 위해 왔습니다. 지금 시장에 일일 임대료조용하지만 연중 이맘때에는 전통적입니다. 부흥은 언제나처럼 5-6월에 올 것입니다. 백야의 계절은 매년 관광객을 Neva의 도시로 끌어들입니다. 사실, 최근 일일 임대 시장의 경쟁이 더욱 치열해졌습니다. 수많은 미니 호텔이 등장했으며 많은 방문객이 아파트보다 이 부문을 선호합니다.
물론 보다 안정적인 거주자의 흐름을 보장할 수 있는 대안이 있습니다. 그러나 이것은 아마추어를 위한 옵션입니다. 예를 들어 휴가 및 파티를 위해 아파트를 임대 할 수 있습니다.이 목적을 위해 부동산 편리한 지역항상 수요가 있습니다. 그러나 여기서 아파트 상태에 대한 결과가 무엇인지 알아야합니다. 돈을 지불 한 사람은 소유자의 재산을 돌보지 않습니다. 또 다른 옵션은 레저 부문의 직원을 위한 아파트를 임대하는 것입니다. 안정적인 수익도 보장합니다. 한 집주인은 이렇게 말합니다. “하지만 그런 아파트는 금세 사용할 수 없게 됩니다. "게다가 아파트가 좋은 집에 있으면 이웃과의 관계를 망치고 싶지 않습니다."
끊임없이 고객을 찾는 것이 집주인을 기다리는 유일한 문제는 결코 아닙니다. 임대 아파트는 훨씬 더 많은 관심이 필요합니다. 각 클라이언트 후에 소유자는 주택을 완전히 정리하고 청소를 수행하고 새 침구를 제공하는 등의 작업을 수행해야 합니다. 동시에 이러한 물체는 훨씬 빨리 모양을 잃습니다. “손님은 끊임없이 변화하고 있으며, 모든 손님이 새 가구와 가전 제품에 대해 매우 경건할 것이라는 것은 전혀 사실이 아닙니다. 따라서 일일 아파트 소유자는 오랫동안 임대 한 아파트보다 훨씬 더 자주 미용 수리를해야합니다. 또한 손상 위험에 대한 보험료를 지불하십시오 "라고 Dmitry Taganov는 말합니다. 사실, 상트페테르부르크의 집주인 Dmitry K.가 지적했듯이 보험에 가입하는 것은 너무 사치스러운 일입니다. 보험 회사는 그러한 아파트에 대한 보험 가입을 거부하거나 너무 높은 관세를 파기합니다.
단기 임대의 경우 사기나 범죄에 직면할 위험이 훨씬 더 높습니다. Dmitry K. Pod는 이미 그러한 경험을 했습니다. 새해그는 그 당시 비어있는 아파트를 방문했지만 안으로 들어갈 수 없다는 것을 알게되었습니다. 알 수없는 이유로 열쇠가 자물쇠에 맞지 않았습니다. 문을 자세히 살펴보니 Dmitry는 자물쇠가 단순히 교체된 것임을 발견했습니다. 나는 문을 열고 정당한 주인을 안으로 들여보내는 긴급 상황부의 직원을 불러야 했다. 아파트에 도착한 Dmitry는 다른 사람들의 물건, 장식된 크리스마스 트리, 술 한 병을 발견했습니다. 얼마 후, 다른 사람의 아파트 영토에 후자가 머무르는 이유에 대한 분개한 질문으로 아파트의 실제 소유자를 만난 새로운 "세입자"가 나타났습니다. 알고보니 부동산 중개업체를 통해 아파트를 빌렸고 3개월치 선불로 바로 납입했다. 점차적으로 사기의 세부 사항이 밝혀졌습니다. 새해 직전에 한 여성이 그녀에 따르면 소치에서 도착한 며칠 동안 아파트를 임대했습니다. 그렇게 짧은 시간에 그녀는 복제 키를 만들 수 있었고 공식 "출발" 후에 돌아와서 자물쇠를 변경하고 부동산 중개인으로 가장하여 그녀는 다른 사람에게 아파트를 임대하기로 동의했습니다. 그녀는 그에게서 선급금을 받고 알 수 없는 방향으로 사라졌습니다.
Dmitry는 운이 좋았습니다. 불법 세입자는 청구 없이 아파트를 비웠고 시간과 신경을 제외하고 소유자는 손실을 입지 않았습니다. 그러나 다른 시나리오에서 사기꾼은 재수사에 신경 쓰지 않고 집에서 모든 귀중한 재산과 장비를 제거했을 수 있습니다. 위험을 최소화하려면 최소한 고객의 여권 사본을 만들어야 하지만 이것이 사기꾼으로부터 100% 보장되는 것은 아닙니다.
신뢰 또는 독립?
당일에 아파트를 빌리고 싶다면 부동산 신탁사에 아파트를 양도하거나 직접 임대하는 두 가지 옵션이 있습니다.
한편, 신탁관리를 통해 소유자는 모든 번거로움에서 벗어날 수 있습니다. 반면 부동산 중개인의 사기 위험은 여전하다. 에이전트는 아파트가 임대된 기간을 과소평가하고 수입의 일부를 스스로 유지함으로써 단순히 속임수를 쓸 수 있습니다. 매일 아파트에 가서 확인하는 것은 아닙니다.
스스로 문제를 해결하는 경우 고객을 찾기 위해 가능한 한 많은 정보 채널을 사용해야 합니다. 하지만 그렇게 어렵지는 않습니다. "Yandex" 또는 다른 검색 엔진에 "daily rent"라는 단어를 입력할 가치가 있습니다. 그러면 즉시 선택할 수 있는 아파트 임대를 제공하는 수십 개의 에이전시 사이트가 열립니다. 거의 모든 사람들이 아파트 소유자와 협력합니다. 제안된 주택에 대한 표준 설명을 작성하고 모든 주요 매개변수를 표시하고 여러 장의 사진(주방, 욕실 및 침실)을 찍어야 합니다. 사진과 설명은 기관의 웹사이트에 게시됩니다. 아파트 소유자는 하루에 받고 싶은 금액을 표시하고 부동산 중개인은 이 수치 위에 마크업을 추가합니다. 예를 들어, "소유자로부터"아파트의 비용이 2,000 루블이라면 기관은 2.5-3,000에 그것을 올릴 것입니다.이 경우 기관이 역할 만하기 때문에 중개인의 사기는 거의 불가능합니다. 링크의. 그것은 클라이언트를 안내하고 건물 소유자는 이미 그와 직접 접촉하고 있습니다. 아파트, 린넨 교체 및 청소를 보여주고 가장 즐거운 것은 지불을받는 것입니다. 그런 다음 그는 이미 기관에 수수료를 제공합니다.
아파트가 여러 개 있으면 일일 임대료가 초기 투자뿐만 아니라 정기적 인 비용이 필요한 본격적인 사업으로 바뀝니다. 외주 청소 서비스가 필요하거나 아파트 청소, 침구 세탁 및 교체, 사소한 수리 등을 처리하는 자체 운영 부서를 만들어야 합니다. 유지 관리 직원 외에도 회계사도 필요합니다. 주민들과 갈등 상황을 해결할 수 있는 사람들과 관계를 구축해야 합니다. 이 비즈니스의 중요한 요소는 인터넷에서 효과적인 웹사이트를 만들고 홍보하는 것입니다. “매우 어려워 보이지만 실제로는 그 반대일 수 있습니다. 활동 과정에서 특정 조직, 예를 들어 서양 기업의 대표 사무소와 비즈니스 관계가 수립되어이 비즈니스가보다 안정적이고 안전 해집니다. 또한 운송, 관광 등의 관련 서비스 제공을 통해 추가 수입을 얻을 수 있습니다.”라고 Century 21 West의 전무 이사인 Evgeny Skomorovsky는 말합니다.
성공을 위한 레시피
모든 아파트가 똑같이 성공하는 것은 아닙니다. 잠재적 세입자 간의 수요가 의존하는 여러 매개 변수가 있습니다. 첫째, 그러한 주택의 위치가 중요합니다. “예를 들어 스탈린주의 집과 같은 모스크바 중앙 지구의 작은 아파트는 특히 단기 임대 수요가 많습니다. 대형 전시장이 있는 곳도 인기다. 고급 아파트페니 레인 부동산 Vadim Lamin. 동시에 "지하철까지 도보 거리" 매개변수는 구매 또는 장기 임대와 마찬가지로 여전히 중요합니다.
장기 임대 아파트를 최소한으로 꾸밀 수 있다면 단기 임대의 경우 그러한 방이 작동하지 않습니다. 거주자에게 호텔 방에 대한 편안한 대안을 제공하기 위해 모든 것이 여기에 있어야 합니다. 호텔에 도착한 사람은 비누, 수건, 치약, 린넨을 가져 오는 데 신경 쓰지 않습니다. 그는이 모든 것을 그 자리에서받습니다. 일일 렌탈의 경우에도 동일하게 보장되어야 합니다.
방에는 편안한 옷장과 침대가 있어야 합니다. 주방에는 냉장고, 주전자, 전자레인지가 있어야 합니다. 후자는 스토브보다 더 없어서는 안될 요소입니다. “방문객 중 진지한 요리에 종사하는 사람은 거의 없습니다. 그들은 카페에서 먹거나 기성품을 사서 데우는 것을 선호합니다.”라고 부동산 중개인 Sergei는 말합니다. 방에는 TV가 있어야 하며 최근에는 DVD 플레이어가 수요가 되었습니다. 특히 일일 임대 시장의 경쟁이 치열하고 가격 차이가 거의 없기 때문에 이러한 사소한 일은 종종 중요한 역할을합니다.
단기 렌탈: PRO & CONTRA
1. 장기 임대보다 잠재적으로 더 높은 소득.
2. 언제든지 회사를 떠날 가능성.
3. 아파트 무료 처분(언제든지 매매 가능, 친족 정착 등).
1. 보장된 소득의 부족.
2. 새로운 고객을 지속적으로 찾아야 할 필요성.
3. 아파트는 더 자주 수리해야 하고 더 빨리 프레젠테이션을 잃습니다.
4. 노동 집약적 인 사업 : 아파트는 각 고객 후에 정리해야하며 거주자에게 린넨, 접시, 가구 및 가전 제품과 같은 완전한 "호텔"세트를 제공해야합니다.
변수를 포함한 집주인의 임대료
임대 관계는 사업체 사이에서 매우 인기가 있습니다. 임대를 위해 "무료" 부동산을 제공함으로써 집주인은 추가 수입을 얻기 위해 이를 사용하고, 세입자는 수수료를 받고 다른 사람의 동산 또는 부동산을 사용할 기회를 얻습니다.
이 기사에서는 임차인으로부터 임대인이받는 임대료에 대한 회계 문제를 고려할 것입니다.
러시아 연방 민법 제 614 조 (이하 러시아 연방 민법이라고 함)에 따라 세입자의 주요 의무는 규정 된 금액과 조건으로 재산 사용에 대한 임대료를 적시에 지불하는 것입니다 임대차계약으로.
임대료는 다음과 같이 설정됩니다.
- 주기적으로 또는 한 번에 지급되는 고정 금액으로 정의됩니다.
- 임대 부동산 사용의 결과로 받은 제품, 과일 또는 소득의 확정된 몫;
– 임차인의 특정 서비스 제공
- 임차인이 임대인에게 소유권 또는 임대 계약에 명시된 물건을 양도하는 행위
– 임대 부동산 개선을 위해 계약에 명시된 비용을 임차인에게 부과합니다.
당사자는 임대 계약에서 이러한 형태의 임대료 또는 기타 임대료 지불 방식의 조합을 제공할 수 있습니다.
가장 일반적인 유형은 정기적으로 또는 한 번에 고정 지불 형태로 임대료를 설정하는 것입니다.
임대 계약에 따라 여러 개체를 한 번에 양도할 수 있습니다. 이 경우 임대료는 모든 임대물건에 대해 전체적으로 설정할 수도 있고 각 개체에 대해 별도로 설정할 수도 있습니다. 계약 당사자 간의 더 이상의 불일치를 피하기 위해 임대 개체별로 임대료를 설정하는 것이 좋습니다.
저자에 따르면 공과금을 보상하기 위해 당사자의 합의에 따라 매월 설정되는 변동 임대료는 법률을 완전히 준수하지 않습니다. 동시에 세무 당국의 관점에서 이러한 임대료로 임대인은 기술 목적, 모든 유형의 생산에 사용되는 모든 유형의 연료, 물 및 에너지 구매 비용만 인식할 수 있습니다. 세입자가 소비하는 것을 제외하고 에너지, 건물 난방 및 에너지 변환 및 전송 비용 직접 소비 (2006 년 11 월 13 일 모스크바 지역에 대한 러시아 연방 세금 서비스 서신 No. 21- 25-I / 1372). 소득세에 대해 허용되는 비용에 임대료의 고정 구성 요소와 변동 구성 요소를 모두 포함할 권리가 있는 임차인과 대조적으로(2006년 11월 13일자 모스크바 지역에 대한 러시아 연방 세금 서비스 서한 No. 21-25-I / 1372).
2002 년 1 월 11 일자 러시아 연방 최고 중재 재판소 상임위원회의 정보 서신 No. 66 "임대료와 관련된 분쟁 해결 관행 검토"에 따르면 단락 11에서 단락을 적용 할 때 다음과 같이 설명됩니다. 러시아 연방 민법 614 조 3에서 법원은 고정 된 금액의 임대료 또는 계산 절차 (메커니즘)를 제공하는 계약 조건이 해당 연도 동안 유지되어야한다는 사실에서 진행해야합니다 변하지 않은. 임차인은 중재 법원에 임대인을 상대로 소송을 제기했습니다. 임대 계약은 임대인이 임대료를 인플레이션에 연동하여 분기별로 인상하는 임대 계약의 조건을 무효화하는 것입니다. 1년에 한 번만 임대료를 변경할 수 있는 가능성을 설정한 러시아 연방 민법 614조 3항. 그러나 법원은 고려 중인 사건에 한하지만 일정 금액에 해당하는 외화 임대료를 산정하는 것은 이를 산정할 수 있는 메커니즘을 마련하는 것이라고 봤다. 임대료 금액의 이러한 결정은 인플레이션의 역효과를 제거하기 위한 것입니다. 환율의 변경은 러시아 연방 민법 제 614 조 3 항에 따른 임대료 금액의 변경을 의미하지 않습니다. 결과적으로 변동임대료를 도입하기 위해서는 계약서에 명시된 대로 명확한 산정 알고리즘이 필요하며 그렇지 않으면 소송에서 지기 쉽다.
임대료 지불 조건은 계약에 의해 결정됩니다. 동시에 당사자는 월별, 분기별, 연 1회, 선지급 또는 후불로 지불 절차를 제공할 수 있습니다.
러시아 연방 민법 제 614 조 3 항은 계약에 명시된 기한 내에서 당사자 간의 합의에 따라 임대료를 변경할 수 있지만 연 1 회를 초과할 수 없다고 규정합니다. 동시에 임대료 금액은 증가하거나 감소할 수 있습니다.
세입자는 다음과 같은 경우 임대료 인하를 요구할 권리가 있습니다.
- 본인의 책임이 없는 사유로 임대차계약에 따른 이용조건 또는 재산상태가 현저히 악화된 경우
- 임대인이 임대 부동산의 점검 조건을 위반한 경우
- 임대인이 임대차 계약을 체결할 때 부동산에 대한 제3자의 권리에 대해 임차인에게 경고하지 않은 경우.
임차인이 임대료 지불 조건을 중대하게 위반한 경우, 임대인은 임대인이 정한 기간 내에 임대료의 조기 지불을 요구할 권리가 있습니다. 동시에, 집주인은 연속 2개 이상의 기간 동안 임대료의 조기 지불을 요구할 자격이 없습니다(러시아 연방 민법 제614조 5항).
회계에서 임대.
임대인이 임대 비용을 기록하는 방식은 활동이 주요 활동인지 여부에 따라 다릅니다.
PBU 9/99 "조직의 소득"의 5 항에 따라 (1999 년 5 월 6 일자 러시아 재무부 명령 No. 32n "회계에 관한 규정 승인시 "조직의 소득"PBU 9/99"(이하 - PBU 9/99)) 활동의 대상이 임대 계약에 따라 자산의 임시 사용(임시 소유 및 사용)에 대한 요금 제공인 조직에서 수익은 영수증으로 간주되며, 이 활동(임대료)과 관련된 영수증.
계정과목표 및 적용 지침(2000년 10월 31일자 러시아 재무부 명령 No. 94n "조직의 재무 및 경제 활동에 대한 계정과목표 승인 및 적용 지침") 조직의 일반적인 유형의 활동과 관련된 수입 및 지출에 대한 정보를 요약하고 재무 결과를 결정하기 위해 계정 90 "판매"를 사용합니다.
임대 계약에 따라 자산의 임시 사용(임시 소유 및 사용)에 대한 수수료 제공(이것이 조직 활동의 주제인 경우)은 계정 90 "판매" 하위 계정 90-1 "수익"에 반영됩니다.
임대 자산 제공이 조직의 주요 활동이 아닌 경우 PBU 9/99의 7항에 따라 조직 자산의 임시 사용(임시 소유 및 사용) 요금 제공과 관련된 영수증 기타 소득으로 인식되고 계정 91-1 "기타 소득"의 대변에 반영됩니다.
이 경우 조직 자산의 임시 사용(임시 소유 및 사용)에 대한 수수료 제공과 관련된 비용은 기타로 인식됩니다(조항 11 PBU 10/99 "조직 비용"(재무부 명령 1999 년 5 월 6 일자 러시아 연방 No. 33n "회계 승인 규정 "조직 비용"RAS 10/99")).
임대 부동산 양도 작업을 포함할 활동 유형을 결정하려면 PBU 9/99의 4항을 참조해야 합니다.
회계의 지정된 단락에 따라 조직은 PBU 9/99의 요구 사항, 활동의 성격, 소득 유형 및 수령 조건에 따라 영수증을 일상 활동 또는 기타 영수증에서 수입으로 독립적으로 인식합니다.
즉, 조직은 임대 재산 이전 작업이 속한 활동 유형을 독립적으로 결정하고 조직의 회계 정책에서 수정해야 합니다. 이 조건가장 자주 재산 임대가 활동 유형으로 제공되는 조직의 헌장에 의해 결정되며 임대인은 수입을 일상 활동의 소득으로 인식합니다.
임대료가 조직에서 일반 활동의 소득으로 회계에 반영되는 경우 회계에 다음 항목이 작성됩니다.
계정 62의 차변 "구매자 및 고객과의 정산" 계정 90-1의 대변 "수익"-받을 임대 금액을 반영합니다.
계정 차변 90-3 "부가가치세" 계정 68-2의 대변 "부가가치세 계산"-예산에 지불해야 할 VAT 금액을 반영합니다.
계정 51 "결제 계정"의 차변 계정 62 "구매자 및 고객과의 결제"의 대변 - 반영 현금임차인으로부터 받았습니다.
임대 계약의 전체 기간 동안 단일 지불로 이전된 임대료는 예비 지불로 간주되며 계정 62 "구매자 및 고객과의 정산" 하위 계정 "선불 정산"에 기록됩니다.
임대료가 임대인의 회계에 기타 소득으로 반영되는 경우 회계에 다음 항목이 작성됩니다.
계정 차변 76 "다양한 채무자 및 채권자와의 정산" 하위 계정 "임대료 계산" 계정 91-1 "기타 소득"의 대변 - 받을 임대료 발생을 반영합니다.
계정 91-2의 차변 "기타 비용"계정 68-2의 대변 "부가가치세 계산"- VAT가 부과됩니다.
계정 차변 51 "정산 계정" 계정 76의 신용 "다양한 채무자 및 채권자와의 정산" 하위 계정 "임대료 계산"-세입자로부터받은 자금이 반영됩니다.
임대 자산 이전이 주요 활동이 아닌 조직의 임대 지불 일시금은 계정 98 "이연 소득", 하위 계정 98-1 "미래 기간으로 인한 소득 ".
하위 계정 98-1 "미래 기간으로 인한 수입"은보고 기간에받은 소득의 이동을 고려하지만 미래보고 기간과 관련됩니다.
미래보고 기간과 관련된 소득 금액은 현금 또는 채무자 및 채권자와의 결제 계정에 해당하는 계정 98 "이연 소득"의 대변에 반영되고 차변에 - 해당 계정으로 이전 된 소득 금액 소득과 관련된 보고 기간의 시작.
계정 98-1의 분석 회계 "미래 기간으로 인한 수입"은 소득 유형별로 보관됩니다.
임대료는 경제 활동 사실의 일시적인 확실성을 가정하고 PBU 9/99의 12항에 나열된 조건이 있는 경우 회계에서 인식됩니다.
– 조직은 특정 계약에서 발생하거나 적절하게 확인된 이 수익을 받을 권리가 있습니다.
- 수익 금액을 결정할 수 있습니다.
– 특정 작업의 결과로 조직의 경제적 이익이 증가할 것이라는 확신이 있습니다.
조직이 지불 시 수령한 현금 및 기타 자산과 관련하여 나열된 조건 중 하나 이상이 충족되지 않으면 조직의 회계 기록은 수익이 아닌 미지급금으로 인식됩니다.
예시.
조직은 3개월 동안 장비 임대 계약을 체결했습니다. 월 임대료는 17,700루블(VAT 포함 - 2,700루블)입니다.
53,100 루블 (VAT-8,100 루블 포함) 금액의 임대 지불은 임대 계약의 전체 기간 동안 임차인이 즉시 양도했습니다.
임대인 조직은 작업 계정과목표의 다음 하위 계정을 사용합니다.
62-1 "임대료 계산";
62-2 "선불 계산".
임대인 조직의 회계 기록에 다음 항목이 작성되었습니다.
차변 51 신용 62-2 - 53,100 루블 - 임대 장비에 대한 선불 금액을 반영합니다.
차변 62-2 신용 68-2 - 8,100 루블 - 선지급 금액에 대해 VAT가 부과되었습니다(러시아 연방 세법 제167조 1항(이하 - 러시아 연방 세법)).
차변 62-2 신용 98–45,000 루블 - 선불 금액은 이연 소득에 반영됩니다.
차변 62-1 신용 91-1 - 17,700 루블 -보고 기간 동안의 임대료가 발생했습니다.
차변 91-2 신용 68-2 - 2,700 루블 -보고 기간 동안 임대료에 VAT가 부과되었습니다.
차변 68-2 신용 62-2 - 2,700 루블 - 선불 금액에서 VAT 공제가 허용됩니다.
차변 98 신용 62-1 - 15,000 루블 - 이전에 이연 소득에 포함된 임대료를 반영합니다.
집주인은 임대료 금액에 대한 청구서를 세입자에게 발행해야 합니다.
러시아 연방 세법 제 168 조 3 항에 따르면 송장은 서비스가 제공된 날부터 계산하여 5 일 이내에 발행됩니다.
임대용 부동산 제공에 대한 서비스 판매에 대한 송장 발행은 세금 기간이 끝나기 전에 가능합니다.
세무 회계에서 임대.
임대 부동산을 제공하는 것은 조직의 주요 활동입니다.
러시아 연방 세법 제 249 조에 따르면 세입자로부터받는 임대료는 판매 소득으로 분류됩니다. 주요 활동은 조직의 헌장에 의해 결정되며, 대부분의 경우 자산 임대가 활동 유형으로 제공됩니다.
조직이 이익 과세를 목적으로 발생주의 기준으로 소득과 비용을 인식하는 경우 소득은 실제 자금 수령과 관계없이 발생한 보고(세금) 기간에 인식됩니다. 서비스) (세법 RF 제 271 조 1 항).
임시 사용 및 (또는) 재산의 임시 소유 및 사용에 대한 요금을 체계적으로 제공하는 조직의 경우 이러한 활동 비용은 판매와 관련됩니다(러시아 연방 세법 265조 1항 1항 ).
임대 계약이 불균등한 임대 지불 일정을 제공하는 경우 2009년 4월 17일자 편지 번호 03-03-06/1/258에 제공된 러시아 재무부의 최신 설명에 따르면, No. /212, 납세자는 러시아 연방 세법 271조 4항 3항에 따라 이러한 경우 지불에 의해 제공된 금액을 기준으로 소득의 임대 지불을 고려해야 합니다. 일정. Ф09-9466/08-С3의 경우 2008 년 12 월 16 일 Urals 지구의 연방 독점 금지 서비스 법령에 유사한 입장이 포함되어 있습니다.
저자에 따르면 1년에 한 번 또는 6개월에 한 번과 같이 장기간에 걸쳐 한 번 임대료를 지불하는 경우에도 불균등한 지불 일정이 발생합니다. 동시에 이러한 수수료를 일회성으로 수입에 포함시키는 것은 소득세의 일시불 또는 더 많은 금액의 선지급으로 이어지기 때문에 조직에 완전히 유익한 것은 아닙니다. 따라서 이러한 소득을 보고 기간별로 분배하는 것이 더 편리합니다. 그러나 러시아 연방 재무부의 입장을 고려할 때 이러한 접근 방식은 세무 당국의 청구를 유발할 수 있습니다.
이전 공무원은 실제 지불에 관계없이 소득과 비용의 균일 한 인식 원칙을 고려하여 임대 지불 형태의 소득이 세무 회계에서 인식된다고 지적했습니다. 동시에 임대 지불 형태의 소득에 대한 세무 회계 목적으로 임대 계약에 따라 제공된 서비스 행위의 월간 결론이 필요하지 않습니다. 이 입장은 2007년 4월 17일자 러시아 재무부 서신 No. 03-03-06 / 1/248, 2007년 2월 6일자 No. 03-03-06 / 1/59에 명시되어 있습니다. , 2006년 11월 10일자 No. 03-03 -04/1/752, 2008년 9월 22일자 모스크바에 대한 러시아 연방 세금 서비스 No. 20–12/089128.
임대 부동산을 제공하는 것은 조직의 주요 활동이 아닙니다.
이 경우 부동산 임대 소득은 영업 외 소득으로 인식됩니다(러시아 연방 세법 250조 4항).
러시아 연방 세법 제 271 조 4 항 3 항은 부동산 임대로 인한 영업 외 소득의 경우 소득 수령일이 체결 된 계약 또는 제시 조건에 따라 결제 날짜임을 설정합니다 계산의 근거로 사용되는 문서의 납세자에게 또는보고 (세금) 기간의 마지막 날.
임대 계약에 따라 양도 된 재산을 유지하는 비용 (이 재산에 대한 감가 상각 포함)은 영업 외 비용에 포함됩니다 (러시아 연방 세법 265 조 1 항 1 항).
공동 지불.
위에서 언급했듯이 러시아 연방 민법 제 614 조에 따라 임대료는 고정 금액 또는 고정 금액과 다음으로 구성된 가변 구성 요소의 두 부분으로 구성된 "변동" 금액으로 설정할 수 있습니다. 공과금의.
일반적으로 모든 임대 계약에는 어떤 형태로든 공과금 지불 비용을 임차인이 부담한다는 조건이 포함되어 있습니다. 동시에 이러한 조건을 문서화하는 것이 계약 당사자에게 세금 관점에서 가장 유리한 방법에 대한 질문이 발생합니다. 그리고 우선,이 경우 VAT와 같은 논란의 여지가있는 세금에 대해 이야기하고 있습니다.
실제로 전기, 가스, 수도, 전화 연결및 기타 공공 서비스. 더 자세히 살펴 보겠습니다.
1. 공과금은 임대료에 포함되어 있습니다.
첫 번째 방법은 거의 사용되지 않습니다. 결국, 유틸리티에 대한 관세는 지속적으로 증가하고 있으며, 계약을 체결할 때 당사자는 아직 세입자가 유틸리티를 어느 정도 소비할지 알지 못합니다. 따라서 임대인이 계약을 이행하는 동안 공과금을 지불하는 데 필요한 모든 비용을 포함하는 고정리스료를 미리 계산하는 것은 거의 불가능합니다. 당사자는 한 해 동안 임대료를 변경할 수 없으며 이에 대한 금지는 러시아 연방 민법 제 614 조 3 항에 의해 설정됩니다.
따라서 일반적으로 임대 계약에서 당사자는 임대료 자체를 제공하지 않고 계산 방법을 제공하므로 해당 연도의 임대료 변동 구성 요소의 변경이 개정을 의미하지 않습니다 임대료를 결정하는 메커니즘이 동일하게 유지되기 때문입니다.
"변동" 임대료를 사용하면 공과금을 포함하여 임차인으로부터 임대인이 받는 모든 금액이 부동산 임대 수입으로 인식됩니다.
러시아 연방 세법 146조에 따라 임대인은 임대료 전액에 대해 VAT를 부과하고 예산에 지불합니다. 청구서는 집세 전액(공과금 포함)에 대해 집주인이 세입자에게 발행하며, "공동"은 별도의 줄로 짚어지지 않습니다.
공공 시설로부터 자신의 이름으로 송장을 받은 집주인은 송장에 표시된 VAT를 전액 공제할 권리가 있습니다. 결국 세입자로부터받은 유틸리티 지불이 소득에 포함되면 세입자가 소비 한 유틸리티를 비용으로 인식 할 권리가 있습니다. VAT 과세에 대한 동일한 절차는 2010년 2월 4일자 러시아 연방 세무 서비스 서한 No. ShS-22-3에서 공무원에 의해 설명되었습니다. [이메일 보호됨]유사한 의견이 2009년 12월 21일 North Caucasus 지역 연방 독점 금지 서비스의 결의안에서 중재인들이 공유합니다. 2009년 6월 11일 No. 사건 번호 A23-3029 / 2008A-14-202의 경우 2009년 5월 29일자, 사건 번호 A05-7971 / 2006-13의 경우 2007년 1월 10일자 North-Western District FAS, 사건의 경우 2007년 7월 4일자 A56-38904/2006.
러시아 연방 세법 171조 및 172조에 의거하여 일반적인 방식으로 임대 서비스에 대한 청구서(공과금을 포함한 전체 금액)를 집주인으로부터 받은 세입자는 공제받을 자격이 있습니다. 집주인의 송장에 표시된 VAT 금액. 판사들은 유사한 의견을 공유합니다. 예를 들어, 2010년 12월 27일자 North-Western District의 연방 독점 금지 서비스 결의안을 인용할 수 있습니다. 사례 No. A56-7049 / 2010, 연방 독점 금지 서비스의 결의 2008년 8월 26일 모스크바 지구 사건 No. KA-A40 / 7882-08, 2008년 6월 26일 사건 No. Ф08-3507 / 2008 등의 북부 코카서스 지역 연방 독점 금지 서비스의 결의.
2. 공과금은 임대료와 별도로 지불됩니다.
공과금이 임대료에 포함되지 않은 경우 집주인의 공과금을 상환하는 가장 안전한 방법은 조정 계약의 요소로 임대 계약을 체결하는 것입니다. 즉, 임대 계약은 임대주가 자신을 대신하지만 임차인의 이익을 위해 중개자로서 임대인을 위해 유틸리티를 구매하도록 미리 규정합니다.
또한 선택사항으로 별도의 조정계약을 체결할 수 있습니다. 중재 서비스는 유료이므로 혼합 임대 계약에서 중개 수수료를 제공하거나 별도의 중재 계약에서 세입자에게 중개 서비스를 제공하는 집주인의 서비스 비용을 제공해야 합니다.
또한 공익사업은 자신의 문서를 부동산 소유자의 이름으로 노출하기 때문에 임대인과 임차인이 체결하는 중개계약은 중개계약이 될 수도 있고 대리인이 스스로 행동하는 대리계약이 될 수도 있다. 그러나 교장의 이익을 위해.
이 경우 집주인은 세입자 이름으로 두 개의 송장을 발행합니다. 하나는 임대 서비스에 대해, 다른 하나는 유틸리티에 대해 자체적으로입니다. 또한, 세입자에게 공과금에 대해 발행된 송장은 공과금 공급자가 임대인의 이름으로 발행한 송장 데이터를 기반으로 임대인이 발행합니다. 이 인보이스는 임대인의 구매 장부에 입력되지 않고 수신된 인보이스의 레지스터에 보관됩니다. 부가가치세를 계산할 때 수령 및 발행된 인보이스, 구매 장부 및 판매 장부의 기록을 유지하기 위한 규칙에 의해 제공되는 부가가치세 납세자, 중개 계약 참가자의 인보이스 발행 절차이며, 정부령으로 승인되었습니다. 2000년 12월 2일자 러시아 연방 No. 914.
공과금 상환을 위한 이 제도에 따라 공과금 상환으로 세입자로부터 받는 금액은 집주인의 소득이 아닙니다. 수령한 금액은 임대인이 별도의 비즈니스 거래로 회계처리합니다.
러시아 연방 세법 제 251 조 1 항 9 항에 따라 소득세 과세 기준을 결정할 때 수수료 대리인, 대리인 및 (또는) 수령한 재산 (현금 포함) 형태의 소득 위탁 계약, 대리 계약 또는 기타 유사한 계약에 따른 의무의 이행과 관련하여 그리고 위탁 대리인, 대리인 및(또는) 기타 변호사가 약정한 본인, ( 또는) 기타 본인(이러한 비용이 위탁 대리인, 대리인 및 (또는) ) 체결된 계약 조건에 따라 다른 변호사의 비용에 포함되지 않는 경우. 이 수입에는 일상 활동에서 수입이 되는 수수료, 대리인 또는 기타 유사한 보수가 포함되지 않습니다.
유틸리티 서비스를 다시 제시할 때 임대인은 소득세 및 VAT와 관련된 위험은 물론 러시아 연방 민법 제166-181조에 따라 거래를 무효로 인식하는 것과 관련된 위험을 제거합니다. 뿐만 아니라 형법 러시아 연방 "불법 기업가 정신"(통신 서비스의 재 제공 측면에서) 제 171 조에 따라 발생하는 형사 책임의 위험.
그러나 이러한 계획에 따라 임대인은 임대료 금액에 대한 부가가치세 부과 의무 외에도 중개 보수 금액에 대한 세금도 부과할 의무가 있습니다.
이 글은 소개글입니다.책에서 단순화 된 과세 시스템에 관한 모든 것 (단순한 과세 시스템) 저자 테레킨 R. S.4.2.6. 임대 자산을 포함한 고정 자산의 수리 수리의 개념은 세금 코드에 공개되어 있지 않지만이 경우 다른 법률 분야에서 사용되는 의미로 사용해야합니다. 보통 작품들이다.
책에서 부자가 되십시오! 감히 돈을 많이 벌어 페라리나 람보르기니를 사는 사람들을 위한 책 작가 드마르코 MJ꿈이 떨어지는 방법: 잘못된 공식. 잘못된 변수 어느 시점에서 평범한 운전자는 예금에 대해 더 높은 비율을 짜낼 수 없다는 것을 깨닫습니다. 200% 증가를 요구할 수 없습니다. 자신의 능력을 향상시키기 위해 추가 교육을 받을 수 없음
저자 판첸코 TM제614조(임대료) 1. 임차인은 부동산 사용에 대한 대가(임대료)를 기한 내에 납부할 의무가 있으며, 임차료 납부의 절차, 조건 및 조건은 임대차계약서에서 정한다. 계약서에 정의되어 있지 않은 경우에는 성립한 것으로 본다.
책에서 다른 사람의 재산 사용 저자 판첸코 TM제630조. 임대차계약에 따른 임대료 지급 1. 임대차계약에 따른 임대료 지급은 일정한 금액을 정하여 정기적으로 또는 일시에 지급하는 방식으로 이루어진다. 임차인이 재산을 조기에 반환하는 경우 임대인은 임차인에게 반환합니다.
책 임대에서 작가재산 파괴의 경우를 포함하여 임대인과의 임대 계약 해지 현재 경제 주체의 비즈니스 활동에서 재산 임대 계약은 가장 일반적인 유형의 계약 중 하나입니다. 그러나 실제로
책 임대에서 작가 세메니킨 비탈리 빅토로비치임대인의 기타 운영 임대 계약에 따라 임대인은 임시 소유 및 사용 또는 임시 사용에 대한 요금으로 임차인에게 부동산을 제공할 의무가 있습니다. 부동산을 임대할 때 임대인은 임대한 부동산을 유지 관리하는 비용을 부담합니다.
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책 임대에서 작가 세메니킨 비탈리 빅토로비치임대인 변경 임대를 위해 부동산을 받을 때 임차인은 원칙적으로 장기 임대에 의존하고 임대 건물을 "자신을 위해" 장비합니다. 임대 계약은 장기간에 걸쳐 체결됩니다. 다만, 계약기간 중에는
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