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Cyan 분석가들은 덜 유명한 지역일수록 그 지역에서 주택을 임대하는 것이 더 수익성이 높다는 것을 발견했습니다. New Moscow, Kapotnya, Lyublino 및 Kuzminki의 아파트는 가장 빨리 갚을 수 있지만 고급 지역의 주택보다 판매하기가 더 어렵습니다.
매력적인 후드
Cyan 전문가가 준비한 연구에 따르면 2016년 상반기 모스크바의 장기 임대 아파트 평균 수익률은 5.5%였습니다. 즉, 수도권 아파트를 18년 만에 임대로 회수할 수 있다는 얘기다. 동시에 기간은 지역마다 크게 다릅니다.
결과적으로 도심에서 가장 비싼 부동산의 소유자는 구매에 사용한 자금을 반환하기가 가장 어렵습니다. 반 등급의 리더는 Arbat, Khamovniki 및 Gagarinsky 지역이었습니다. 여기에서 자본화율(자산 가격과 임대하여 받는 연간 수입 규모의 비율)은 4-4.5% 범위에서 변동한다고 Cyan은 나타냅니다. 따라서이 지역에서 아파트를 구입하면 투자 수익을 기다리는 데 22-25 년이 걸립니다.
반대로 가장 권위있는 지역에서 아파트를 구입하는 것은 연구 데이터에 따르면 가장 유망한 투자 결정입니다. 투자자의 최대 이익은 New Moscow의 Pervomayskoye 및 Marushkinskoye 정착촌과 남동 행정 구역의 Kapotnya 지구에 있는 아파트를 임대하는 것입니다. 자본화율은 6.4~6.7%입니다. 즉, 임대인은 15-15.6년 내에 투자금을 상환할 수 있습니다. 수익성(6.7%)의 선두주자는 Kapotnya의 Moscow Oil Refinery 근처에 있는 방 3개짜리 아파트입니다.
이 효과는 도심에서 멀어질수록 임대료가 평방 미터당 비용만큼 감소하지 않기 때문이라고 Cyan은 설명합니다.
이 연구는 2012-2016년에 cian.ru 포털에 게시된 모스크바의 주택 판매 및 임대에 대한 100만 개 이상의 광고에 대한 분석을 기반으로 합니다. 동시에 임대료와 주택 비용은 가격과 임대료의 역학을 고려하여 할인되었습니다.
Miel-Arenda 회사는 지역별로 구분하지 않고 Cyan과 거의 동일한 수치를 제공합니다. 수도의 이코노미 클래스 아파트 시가 총액은 연간 4 ~ 7 %입니다.
Odnushki가 더 유명합니다.
당 작년원룸 아파트 임대의 인기가 높아졌습니다. “올해 수요 구조에서 그들의 몫은 3 p.p. 증가했습니다. 58%에 달했습니다. 최고 경영자포털 Domofond.ru Eric Segerborg. - 반면 투룸, 쓰리룸 임대 제안 광고 문의 건수는 1p.p.p.p 감소 — 각각 34%와 7%입니다.” 평균 임대료도 지난 1년 동안 모든 주택 부문에서 3% 감소했습니다. 모스크바에서 방 1 개짜리 아파트를 평균 30.8 천 루블, 2 방 아파트 - 43.3 천 루블을 빌릴 수 있습니다.
임대인 규칙
Inkom-Nedvizhimost의 2차 시장 부서 책임자인 Sergey Shloma는 시안 데이터를 통해 임대인의 황금률을 확인할 수 있다고 말했습니다. 그런 점에서 고급 부동산을 임대를 목적으로 취득하는 것은 일종의 쾌락이다. 엘리트 부동산의 수익성은 일반 주택에 비해 미미하다.
Kalinka Group의 도시 부동산 임대 부서 이사인 Yulia Kovaleva는 엘리트 부동산 임대의 수익성은 평방 미터당 비용, 마감재, 장비 및 가구에 따라 초기 투자 금액의 1-4% 사이에서 달라질 수 있다고 추정합니다. 중심과의 거리도 임차인에게 유리한 경우가 많습니다. Kovalev는 "우리 데이터베이스에는 Ostozhenka 지역의 Butikovsky(5세)에 월 $10,000에 임대되는 아파트가 있습니다."라고 말합니다. “동시에 주인은 최근 1/2 Taras Shevchenko Embankment에 있는 비교적 저렴한 아파트를 $15,000에 임대했습니다.”
더 민주적인 옵션은 더 수익성이 높을 뿐만 아니라 더 빨리 임대됩니다. 예를 들어, 이코노미 클래스 아파트는 이제 평균적으로 며칠 이내에 떠나고 있으며 작년에는 불과 몇 시간 밖에 걸리지 않았다고 Inkom-Nedvizhimost의 아파트 임대 부서 부국장인 Oksana Polyakova는 추정합니다. "컴포트 및 비즈니스 클래스 아파트는 현재 7개에서 10개 옵션에서 약 2주 동안 선택되고 있습니다."라고 그녀는 계속합니다. “작년에는 3~4채의 아파트를 4일 이상 살펴보지 않았습니다.” 엘리트 아파트는 소유자가 임대료를 적절하게 낮추기로 결정할 때까지 원하는 기간 동안 전시될 수 있습니다.
해당 지역에 대한 평균 통계를 취하면 Cyan의 결론은 논리적입니다. Home Staging 부동산 중개소의 총책임자인 Anna Moiseeva는 저렴한 지역이 더 많은 이익을 가져온다고 말합니다. 반면에 수익성은 항상 지역뿐만 아니라 특정 아파트에 따라 다릅니다. 액체 물체의 몇 가지 징후가 있다고 전문가는 나열합니다. 작은 영상, 저렴한 가격, 지하철과 중심에 근접. Moiseeva는 "현재 임대 중인 아파트가 언젠가는 여전히 팔려야 한다는 사실을 항상 기억하는 것이 중요합니다."라고 말합니다. "그리고 임대인에게 유리한 요소는 판매자에게 덜 유동적으로 만들 것입니다."
센터에서 가까운 곳에서 구입
Home Staging 부동산 중개소의 총책임자인 Anna Moiseeva는 "물론 판매용 아파트의 노출 기간은 아파트 자체의 품질, 즉 가격, 건물 및 바닥의 적절성에 따라 달라집니다."라고 말합니다. "그러나 일반적으로 더 유명한 지역의 아파트는 약 2~3개월 동안 전시될 수 있는 반면, 외딴 지역의 덜 유동적인 아파트는 6개월 이상 전시될 수 있습니다."
Rosreestr에 따르면 센터에 더 가까운 부동산이 더 잘 팔린다는 사실. 예를 들어, 2016년 상반기에 모스크바 지역에 등록된 주거용 건물에 대한 권리 이전 거래 건수는 각각 294.7천 건과 345.4천 건으로 2015년 같은 기간보다 거의 15% 적었습니다. 이 통계는 주로 2차 주택 시장의 거래를 설명합니다.
신축 건물에 대한 수요도 감소하고 있다. 2016년 1월부터 6월까지 모스크바 지역의 공유 주택 건설(DDU) 참여 계약 건수는 4130건으로 4% 감소했습니다.
반대로 모스크바에서는 신규 및 재판매 부동산과의 거래가 더 자주 체결되기 시작했습니다. 주택 소유권 이전과 관련된 총 거래량은 10.8 % 증가한 62.7 천 루블입니다.
모스크바의 인기는 지난 1년 반 동안 모스크바 개발자들이 모스크바 지역의 가격과 경쟁할 수 있는 기록적인 양의 새로운 프로젝트를 시장에 출시했다는 사실에 영향을 받았다고 IRN- 컨설팅 Tatyana Kalyuzhnova. 역할과 할인을 수행했습니다. Kalyuzhnova는 "100% 지불이 포함된 프로젝트의 약 30%에서 5-10% 할인을 받을 수 있습니다."라고 말합니다.
1 평방의 평균 가격. IRN에 따르면 모스크바의 새 건물 (제 3 순환 도로에서 모스크바 순환 도로까지의 지역)은 현재 172.3 천 루블입니다. 모스크바 지역에서는 6 월 결과에 따르면 85.4 천 루블에 달했습니다. 1제곱미터 m, Miel-Novostroyki의 연구에 따르면. 그러나 특정 제안을 볼 때 모스크바에서 아파트를 사는 것의 이점이 더 분명해집니다. 예를 들어, Zheldoripoteka는 6월 중순에 Lyublino South-East 시장에 새로운 주거 단지인 Atmosfera를 출시했습니다. 행정 구역. 건설 작업을 위해 부지를 준비하는 단계에서 34.9-76.9 평방 미터 면적의 1 베드룸 및 3 베드룸 아파트 비용. m은 410-1110만 루블 또는 115-145000루블입니다. 1제곱미터 중.
개발자 웹 사이트에 따르면 모스크바 순환 도로에서 13km 떨어진 교외에 위치한 주거 단지 "Opalikha O3"의 한 "스퀘어"에 대해 평균 124,000 루블과 아파트 가격을 지불해야 합니다. , 240만 ~ 686만 문지름으로 추정됩니다. (각각 원룸 및 쓰리룸 아파트용).
장기 임대 시장에서 가장 수익성이 높은 투자라도 기존 은행 예금에 비해 수익성이 크게 떨어집니다. 중앙 은행에 따르면 7 월에 1 년 이상 루블 예금에 대한 기본 수익률은 연 10.7 %입니다.
상업용 비주거용 건물이나 창고는 어디에서 임대할 수 있습니까? 상점의 소매 공간을 임대하는 방법은 무엇입니까? 상업용 부동산을 임대하는 방법?
인기 온라인 매거진 '히터보버' 사이트를 찾아주신 여러분 안녕하세요! 전문가와 함께 - Denis Kuderin.
오늘의 대화 주제는 상업용 부동산 임대입니다. 이 기사는 사업가, 소유자에게 유용합니다. 비주거 건물그리고 현안 재정 문제에 관심이 있는 모든 사람.
이 기사의 끝에서 상거래를 위해 물건을 임대할 때 중개 서비스를 제공하는 가장 신뢰할 수 있는 러시아 부동산 회사에 대한 개요를 찾을 수 있습니다.
시작하겠습니다!
1. 상업용 부동산을 임대하는 이유는 무엇입니까?
성공적인 기업가 활동은 사업을 하기 위해 잘 선택된 전제에 크게 좌우됩니다. 이것은 무역과 서비스에 특히 해당됩니다. 도시의 번화한 지역에 있는 아늑하고 시설이 잘 갖춰진 매장은 그 자체로 고객을 끌어들입니다.
사무실에 대해서도 마찬가지입니다. 자존심이 강한 모든 회사는 일하기 좋은 장소와 방문객을 맞이할 수 있는 장소가 있어야 합니다. 온라인 상점을 통해 상품을 판매하더라도 주문을 완료하고 발주하고 고객과의 분쟁을 해결하는 장소가 필요합니다.
모든 사업가, 특히 초보자가 비주거용 건물을 구입할 여유가 있는 것은 아닙니다. 이러한 경우 상업용 부동산 임대가 구출됩니다.
임대의 모든 장점을 나열합니다.
- 상대적으로 낮은 재정 비용;
- 구매에 비해 서류 작업 절차가 간단합니다.
- 언제든지 집주인을 변경하고 다른 건물로 이동할 수 있는 능력;
- 특히 대도시 지역의 다양한 부동산.
역 과정(건물 임대)에도 많은 이점이 있습니다. 첫째, 안정적인 수동 소득원입니다. 상업 공간(소매, 사무실, 산업 및 기타)의 취득은 좋은 투자 옵션입니다.
개인 사업이 있는 한 그 대표자는 사업을 하기 위해 끊임없이 전제가 필요합니다. 이는 부동산 소유자가 많은 노동 없이 안정적인 이익을 얻을 수 있음을 의미합니다.
비즈니스에 적합한 건물을 찾는 것은 번거로운 일입니다. 물건을 찾는 가장 빠르고 안정적인 방법은 전문 중개자의 서비스를 이용하는 것입니다.
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2. 상업용 부동산 임대 방법 - 5가지 유용한 팁
상업용 부동산을 임대할 때는 가능한 한 신중하게 선택해야 합니다. 그것은 얼마나 빨리 사업을 시작할 수 있는지, 그리고 물체가 사업의 목표를 완전히 충족시킬 수 있는지 여부에 따라 건물의 매개 변수와 기능적 특성에 달려 있습니다.
먼저 적절한 방을 찾는 방법을 결정하십시오. 혼자서 또는 대행사의 도움을 받아. 첫 번째 방법은 자유 시간의 무제한 공급을 포함하며 다양한 위험과 관련이 있습니다. 두 번째 옵션은 더 안전하고 신뢰할 수 있습니다.
기사 ""에서 중개자와 작업하는 주제에 대한 추가 정보를 찾을 수 있습니다.
전문가의 조언은 일반적인 세입자 실수를 피하는 데 도움이 될 것입니다.
팁 1. 후드와 환기 시스템을 주의 깊게 연구하십시오.
귀하 또는 귀하의 직원이 방에서 일할 것이므로 서비스 가능한 환기 시스템의 존재가 가장 중요한 포인트입니다. 건물의 강력하고 자율적인 환기 부족은 카페, 레스토랑, 식료품점의 정상적인 운영에 실질적인 장애물입니다.
음식은 적절한 상태로 보관해야 하며 방문객과 판매인은 냄새로 인해 불편을 겪지 않아야 합니다. 더욱이 위생 당국은 일반적인 집 환기만 가능한 시설을 요식업이나 식료품점으로 사용하는 것을 허용하지 않을 것입니다.
팁 2: 적재 및 하역 영역에 집중
상품을 싣고 내리기에 편리한 공간은 카페, 레스토랑, 매점 및 상점 소유자에게 또 다른 핵심 포인트입니다.
적재 및 하역 작업이 수행될 지역이 주거용 건물의 안뜰이나 도로로 들어가지 않는 것이 중요합니다. 거주자 또는 운전자를 방해하고 불만으로 고문을 당할 것입니다.
본격적인 전원 공급 문제는 특히 냉장고, 전기로, 공작 기계 등 에너지 집약적 장비를 사용하는 사업을 하는 임차인과 관련이 있습니다.
방의 전기 케이블이 기업의 요구 사항을 완전히 충족할 수 있을 만큼 충분한지 확인하십시오.
팁 4. 계약 조건을 주의 깊게 읽으십시오
임대 계약을 체결하기 전에 계약 체결 조건을 주의 깊게 읽으십시오.
계약에는 다음 조항이 포함되어야 합니다.
- 임대 조건, 비용 및 지불 방법;
- 장비와 함께 건물을 임대한 경우 자산 목록을 작성해야 합니다.
- 계약 위반에 대한 당사자의 책임;
- 계약 종료 조건.
공과금, 쓰레기 수거, 소방 시스템 유지 관리 및 보안 경보 비용은 일반적으로 임차인이 부담합니다. 그러나 필요한 경우 집주인이 고장난 경우 배관 통신 및 전기 배선 교체를 포함한 주요 수리 비용을 지불합니다.
사전에 집주인과 재산 보험 문제에 대해 논의하십시오. 그러한 계약이 작성되는지 여부와 그렇지 않은 경우 예상치 못한 상황의 경우 손실을 누가 지불할지 결정하십시오.
소유자의 소유권 문서를 확인하는 것이 필수적입니다 - 판매 계약, 소유권에 대한 주 등록부 발췌.
해당 부동산이 실제로 귀하에게 임대한 사람의 소유인지 확인하십시오. 그렇지 않으면 좋은 순간에 적절한 권한을 가진 개체의 실제 소유자가 나타납니다. 또한 건물이 담보로 제공되지 않고 부채로 체포되지 않으며 다른 부담이 없는 것도 중요합니다.
복잡한 주택법과는 거리가 먼 사람은 비주거용 건물을 임대하거나 구입할 때 전문적인 도움을 받아야 합니다. 예를 들어, 모든 법학 분야의 전문가를 고용하는 리소스인 Lawyer 웹사이트에서 모든 불명확한 점을 스스로 명확히 할 수 있습니다.
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2단계. 임대료 결정
최적의 임대 가격을 찾으려면 두 가지 옵션 중 하나를 사용하십시오. 첫 번째는 귀하의 도시 데이터베이스를 개인적으로 살펴보고 유사한 건물을 임대하기 위한 대략적인 가격 범위를 결정하는 것입니다. 두 번째 - 이 작업을 부동산 중개인에게 위임합니다.
그런데 부동산 중개업 외에 사설 중개인이 중개 서비스를 제공합니다. 그들은 일반적으로 회사보다 작업 비용을 25-50% 적게 청구합니다. 그러나 대도시에서도 비주거용 부동산을 다루는 민간 전문가는 극소수에 불과합니다.
5. 상업용 부동산을 임대하는 경우 집주인의 3가지 위험
각 집주인은 자신의 물건의 상태에 대해 걱정하고 손실이 아닌 임대에서 이익을 얻고 싶어합니다.
상업용 부동산 소유자의 주요 위험을 나열하고 이를 피하는 방법을 보여줍니다.
위험 1. 다른 목적으로 구내 사용
잘 작성된 각 임대 계약서에는 임대 건물이 어떤 목적과 어떻게 사용될 것인지 명시되어 있습니다. 이는 임대와 함께 임대하는 장비에도 적용됩니다.
임차인이 건물을 창고로 사용하기로 약속했지만 그 안에 소매점을 차린 경우 임차인은 임대료를 환불하지 않고 임차인에게 벌금을 부과하거나 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다.
위험 2. 재산상의 손해 또는 손실
존경하는 시민이라고 생각하는 사람에게 시설과 장비를 넘겨주었지만 외교적으로는 기대에 미치지 못했습니다. 즉, 그는 방을 황폐하게 만들고 장비를 부수고 전구를 풀고 일반적으로 돼지처럼 행동했습니다.
이 경우 소유자는 손해 배상을 전액 청구할 권리가 있습니다. 또한 수리 비용뿐만 아니라 손상된 장비의 시장 가치도 상환해야 합니다.
화재나 홍수와 같은 예기치 못한 상황의 결과로 물건과 재산이 손상된 경우 책임이 제공되지 않습니다.
위험 3: 세입자가 월 사용료 지불을 거부함
엉뚱한 지불자는 루블로 처벌해야합니다. 다만, 모든 규정에 따라 임대차계약을 체결한 경우에는 다시 가능합니다. 즉, 문서에는 월별 지불 조건과 금액이 명확하게 명시되어 있어야 합니다.
6. 상업용 부동산을 임대하는 경우 - 임차인의 3가지 주요 위험
세입자는 또한 집주인의 불법적이거나 승인되지 않은 행동의 결과로 고통을 받을 수 있습니다.
위험 1. “집주인”에게 법적 권리가 없는 건물의 임대
물건에 대한 소유자의 법적 권리가 없는 사람이 건물을 임대한 경우 계약은 무효인 것으로 간주됩니다. 이를 방지하려면 제목 문서를 제시해야 합니다.
다기능 센터에 연락하여 Rosreestr에서 추출물을 독립적으로 얻을 수 있습니다. 서비스는 유료이지만 "집의 보스가 누구인지"를 확실하게 알 수 있습니다.
위험 2. 선결제 후 즉시 방의 자물쇠를 교체하는 행위
예, 그러한 상황은 자연에서 여전히 발생합니다. 계약서에 서명하고 선급금을 내고 열쇠를 손에서 손으로 받고 재산을 가지고 구내에 들어가려고 할 때 자물쇠가 바뀌었고 "소유자"가 사라진 것으로 나타났습니다.
이러한 상황에서 벗어날 수 있는 유일한 방법은 경찰에 연락하여 사기 사실에 대해 형사 소송을 시작하는 것입니다.
위험 3. 전대
여기서는 간단한 예를 들어 본질을 설명하는 것이 가장 좋습니다.
예시
초보 기업가인 세입자 Andrei는 반년을 선불로 1년 동안 가게 방을 빌렸습니다. 동시에 사업주는 집주인의 정직성에 의존하여 소유권 문서를 확인하지 않았습니다.
한 달 간의 성공적인 거래 후 실제 소유자가 원본 문서 전체 세트와 함께 상점에 나타났습니다. 그는 세입자에게 점유 지역에서 나가라고 정중하게 요청했습니다. Andrei는 최소한 선불로 지불 한 돈을 반환하기 위해 세입자를 찾으려고했지만 진취적인 중개자는 전화 나 SMS에 응답하지 않았습니다.
결론 : 소유자와 직접 거래하십시오. 최소한 그는 자신의 재산에 대해 발생하는 모든 조작에 대해 알고 있어야 합니다.
7. 세입자 및 집주인을 위한 전문적인 지원 - TOP-3 부동산 중개소 개요
자격을 갖춘 중개자를 찾는 것은 어려운 작업입니다. 독자를 돕기 위해 상업용 부동산을 다루는 러시아에서 가장 신뢰할 수 있는 회사에 대한 개요를 편집했습니다.
1) 에이전시.넷
부동산 관리 대행. 집주인과 세입자가 사무실, 소매 공간, 작업장, 창고, 맨션 및 기타 상업용 부동산 임대 및 임대를 돕습니다. 회사는 경험이 풍부하고 자격을 갖춘 변호사와 부동산 중개인만을 고용합니다.
회사의 중요한 장점은 전문적인 접근 방식, 자세한 웹 사이트의 가용성, 사무실의 각 고객에 대한 개별 전략 개발입니다. 회사의 전문가가 사용자에게 제공하지 못한 부동산 서비스는 없습니다.
상업용 부동산모스크바 및 지역 - 회사의 주요 전문 분야. Respect는 2004년부터 시장에서 운영되고 있습니다. 이 기관은 처음에 고객에게 부동산 임대, 구매 및 판매와 관련된 가장 광범위한 서비스를 제공하는 것을 목표로 설정했습니다.
계약의 자유 원칙을 통해 세입자와 집주인에게 편리한 임대료 결정 메커니즘을 설정할 수 있습니다. 매월 지급되는 고정 금액 또는 임대 시설의 유지 관리 비용 상환이 포함된 금액이 될 수 있습니다. 후자의 경우 조약 조항의 표현에 특별한 주의가 필요합니다.
임대료 지불 절차, 조건 및 조건은 임대 계약(민법 제614조 1항)에 의해 결정되며, 그렇지 않은 경우 절차, 조건 및 지불 조건은 일반적으로 유사한 상황에서 유사한 부동산을 임대할 때 적용됩니다. , 적용됩니다. Art의 단락 3에도 유사한 규칙이 설정되어 있습니다. 계약 가격에 대한 러시아 연방 민법 424: 계약 텍스트에 없는 경우 계약 이행은 유사한 상황에서 일반적으로 유사한 비용으로 청구되는 가격으로 지불되어야 합니다. 상품, 작업 또는 서비스.
그러나 부동산 임대 계약을 체결 할 때 임대료가 필수 조건이기 때문에이 규칙은 적용되지 않습니다 (러시아 연방 민법 제 432 조). 당사자가 서면으로 합의한 임대료 금액에 대한 조건이 없으면 부동산 임대 계약이 체결되지 않은 것으로 간주됩니다(러시아 연방 민법 654조).
임대료 조건은 세입자가 관련 비용을 지불해야 하는 시기와 금액을 정확히 결정할 수 있도록 공식화되어야 합니다. 계약은 임대료의 고정 금액 또는 계산 절차(메커니즘)를 설정할 수 있습니다. 후자의 경우 임대료 조건도 합의된 것으로 간주됩니다.
임대료 금액은 계약에 명시된 기간 내에 당사자 간의 합의에 의해 변경될 수 있지만 계약에 달리 규정되지 않는 한 연 1회를 초과할 수 없습니다(러시아 연방 민법 614조 3항 ). 계약에 제공된 메커니즘에 따른 임대료 금액의 변경은 임대 계약의 변경이 아니므로 위에서 언급한 제한 사항의 적용을 받지 않습니다(상임회의 정보 서한 11항). 2002년 1월 11일자 러시아 연방 최고 중재 재판소 No. 66, 이하 - 정보 서신 No. 66). 예를 들어, 인플레이션에 따른 임대료 연동 조건은 이 제한 사항과 모순되지 않습니다. 임대료의 크기는 변경되지만 계산 절차는 변경되지 않습니다.
계약에서 임대인이 부가가치세 납부자의 지위를 상실한 결과를 제공하는 것이 좋습니다
임대료에 부가가치세(VAT)가 포함되는지 여부를 임대차 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 그렇다면 지정된 금액의 어느 부분이 임대료이고 어떤 부분이 VAT인지 결정해야 합니다. 예를 들어, 계약 기간 동안 세율이 변경될 경우 향후 분쟁을 피하기 위해 현재 세율을 표시합니다. 또한 임대주가 이 세금을 납부하지 않는 경우 임대 금액에 VAT가 부과되지 않음을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
그렇지 않으면 당사자들이 임대료로 지불할 금액에 대해 의견이 다를 수 있기 때문에 이 모든 작업을 수행해야 합니다. 이 문제에 대한 법원의 입장은 모호하며 결과적으로 임대인은 예상보다 적은 금액의 임대료를받을 수 있습니다 (No. A70의 경우 2010 년 9 월 17 일 서부 시베리아 지역 연방 독점 금지 서비스 법령 -14225 / 2009) 및 세입자는 임대료를 초과하는 VAT를 지불해야 할 수 있습니다(2010년 2월 10일자 러시아 연방 대법원 판결 No. A51-의 경우 No. VAS-1414/10) 7727/2009).
처음에는 임대인이 부가가치세 납부자였고 임대료 금액이 세금을 고려하여 계약에서 합의되었지만 나중에 이 세금을 납부할 의무가 중단되었을 수 있습니다. 예를 들어, 집주인이 단순화된 과세 시스템으로 전환하는 경우(러시아 연방 세법 346.11조 2항) 또는 임대 부동산의 소유권이 변경된 경우 새 소유자부가가치세 납부자가 아닙니다. 이와 관련하여 임대인의 VAT 납부 의무가 종료되는 경우 임대료가 세액만큼 감소한다는 조건을 계약에 포함하는 것이 임차인의 이익입니다. 그러한 조건이 합의되지 않은 경우, 법원은 세액만큼의 초과 지불된 임대료 반환에 대한 청구 충족을 거부할 수 있습니다(2011년 8월 5일자 A43-24309/2010). 동시에 VAT 금액이 포함 된 지불이 임대인의 부당한 농축으로 인식되는 다른 입장이 있습니다 (No. A29-2100/2009).
임대료에는 고정 및 가변 부품이 포함될 수 있습니다.
임대료는 임대물을 사용할 때 소비되는 공과금(전기, 수도, 난방), 연료, 윤활유 및 기타 재료에 대해 임차인이 지불하는 방식으로 설정할 수 없습니다. 사실은 그러한 지불로 집주인은 임대 된 물건을 사용할 권리가 부여 된 세입자로부터 실제로 보수를받지 않으며 이는 계약의 보상 성격에 모순됩니다 (정보 서신 No. 66의 12 항).
세입자가 소비하는 유틸리티 서비스 비용을 상환하기 위해 당사자는 계약에서 임대료가 고정 및 변동의 두 부분으로 구성되어 있음을 점점 더 나타냅니다. 상수 부분의 크기는 고정 값(또는 이를 계산하는 메커니즘)으로 정의되며, 가변 부분임차인이 소비한 유틸리티 비용으로 정의됩니다.
공과금 납부 절차를 결정하는 조건은 계약의 중요한 조항입니다. 결국, 자원 공급 조직과의 계약은 집주인이 체결하고 송장이 그의 이름으로 발행되며, 이것이 계약에 규정되어 있는 경우 세입자는 그러한 비용을 상환할 의무가 있습니다. 유틸리티 및 기타 지불의 구성에는 상수도 및 위생 서비스, 전화 통신, 소비 전력, 열 공급 (가스 공급) 비용 및 건물 청소 비용, 쓰레기 수거 비용 등이 포함됩니다.
임대료의 일부로 공과금을 회계하는 것은 여러 가지 방법으로 가능합니다. 첫째, 고정 임대료를 설정할 수 있습니다. 여기에는 이미 그러한 지불 비용이 포함되어 있습니다. 그런 다음 임차인은 매월 고정 임대료를 지불합니다. 둘째, 유틸리티 비용을 고려하지 않고 임대료를 결정하는 것이 허용되며, 이는 세입자가 자원 공급 및 서비스 조직과 독립적으로 계약을 체결할 권리를 나타냅니다. 그러한 계약의 체결은 해당 조직에 대한 세입자의 추가 의무의 출현을 수반한다는 점을 고려해야 합니다. 그리고 셋째, 당사자는 고정 부분과 변동 부분으로 구성된 임대료를 설정할 권리가 있습니다.
후자의 경우 임대료는 임대건물에 대해 소정의 금액(고정부분)과 임차인이 실제로 소비한 공과금을 상환하기 위한 임대료(가변부분)로 구성된다.
월세의 가변 부분의 크기는 별도로 고정하는 것이 좋습니다.
실제로 임차인이 소비하는 전기 비용에 대한 상환 측면에서의 임대료 금액은 임차인을 위해 별도로 설치된 전기 계량기의 판독 값을 기준으로하거나 설치 용량을 기준으로 다음을 고려하여 결정됩니다. 구내에서 작동하는 모든 전기 제품의 용량과 대략적인 작동 기간을 고려하십시오. 소비되는 물 또는 가스의 양은 계량기로도 결정할 수 있습니다. 열 공급 서비스 비용 계산은 입방 미터로 계산된 총 난방 면적에 따라 다릅니다. 에 대한 상환 전화 연결통신사에서 제공하는 개인 계정 현황 데이터를 기반으로 합니다.
임대료의 일정 부분을 비용으로 인식하려면 세입자가 정의된 임대 계약 자체만 있으면 충분합니다. 비용의 변동 부분을 인식하려면 별도의 기본 문서가 필요하며, 여기에는 서비스 유형별 분류 및 관련 문서 링크 및 변동 부분의 금액과 함께 세입자가 소비한 유틸리티 비용이 반영됩니다. 해당 월의 임대차 계약에 따라 계산된 임대료.
원본 문서는 무엇입니까? 계약이 체결되면 임대 계약 당사자는 특정 상황과 관련하여이 문제에 대해 독립적으로 동의합니다. 이것은 양자간 행위일 수 있으며 임대인의 회계 부서의 참조 계산일 수 있습니다. 가장 중요한 것은 사용 된 문서에 Art에 나열된 모든 필수 세부 정보가 포함되어 있다는 것입니다. 2011년 6월 12일 No. 402-FZ "회계에 관한" 연방법 9조(2010년 4월 2일 No. ShS-22-3 / [이메일 보호됨]).
계약에 따라 임대료(또는 임대료의 일부)가 변동 가치인 경우 이 금액을 비용으로 인식하려면 세입자는 매월 집주인으로부터 기본 문서를 받아야 합니다. 임대료는 월별로 다릅니다. 그리고 계약상 임대료를 일정(고정)금액으로 정할 때 임대료는 변하지 않기 때문에 매월 지급액을 확인하는 행위가 필요하지 않다.
집주인은 세입자에게 유틸리티 서비스 제공자가 아니지만 실제로 자원 공급 조직에서 제공하는 서비스에 대한 지불을 이체하는 세입자의 "대리인" 역할을 하기 때문에 기본 문서를 작성하는 것이 어려울 수 있음을 기억할 가치가 있습니다. 집주인에게 이러한 지불은 소득이 아니라 비용에 대한 보상 역할을 합니다.
수도 및 기타 지역 호텔의 부족 및 높은 비용 주요 도시방문객을 위한 일일 임대료를 임시 숙박 시설에 대한 가장 편리한 옵션 중 하나로 만들었습니다. 그것은 역설이지만 부엌과 생활에 필요한 모든 것이 있는 별도의 아파트를 임대하는 것은 괜찮은 호텔 방보다 저렴합니다. 수요는 물론 공급을 촉진합니다. 따라서 점점 더 많은 개인 투자자가 무기고에 하나뿐인 "원룸 아파트"를 보유하고 있는 아파트의 단기 임대에 종사하고 있으며, 12개 이상의 아파트 외에도 고객을 제공하는 전문 회사가 있습니다. 부가 서비스, 수도에 풍부합니다. "밤을 위한 아파트"를 임대하는 부동산 중개인이 역의 할머니뿐이던 시대는 지났습니다.
미래가 없는 임대
“가격 면에서는 1일 렌트 아파트 가격이 동급 호텔방과 비슷하거나 저렴합니다. 그 차이는 20-30%에 달할 수 있다고 Inkom 부동산 회사의 분석 센터 책임자인 Dmitry Taganov는 말합니다. - 또한, 수도에 며칠 동안 온 관광객이나 출장객의 처분에 따라 점심 또는 저녁 식사를 스스로 요리할 수 있는 완비된 주방이 있습니다. 그리고 호텔에 머무를 때마다 식당에 많은 돈을 맡기거나 근처에 괜찮은 카페나 식당을 찾아야 합니다. 그리고 가치 있는 기관이 버려지는 것은 사실이 아닙니다.” 호텔은 각각의 비용을 지불해야 합니다. 부가 서비스- 셔츠 세탁 및 다림질, 신발 관리 등 일일 임대 아파트에서 임차인이 다리미, 세탁기 또는 구두솔을 사용했다는 사실에 대해 아무도 추가 청구서를 제시하지 않습니다.
집주인에게 있어 단기 사업의 가장 큰 장점은 편견 없이 언제든지 "프로젝트를 떠날" 수 있는 기회입니다. 예를 들어, 아파트가 개인적인 필요(소유자 자신, 자녀 또는 부모의 거주지)를 위해 필요한 경우 임대인은 종종 장기 계약의 경우와 같이 임차인과의 계약이 종료되기까지 몇 개월을 기다릴 필요가 없습니다. 기간 임대. 또한 임대차계약을 장기간아파트 소유자의 잘못으로 인해 찢어진 경우 세입자에게 벌금을 지불하는 경우가 많습니다. 일일 아파트 임대인은 10일 이상 머무는 경우가 거의 없습니다.
아파트를 팔려고 한다면 일일 임대료가 합리적입니다. 아파트 전시 기간은 몇 개월이 소요될 수 있습니다. 특히 유동적인 주택에 대한 수요가 극히 낮은 지금은 구매자를 기다리며 유휴 상태인 아파트에서 돈을 벌 수 있는 기회를 놓치지 마십시오. 일일 임대료는 거의 언제든지 물체의 시연을 조직하는 것을 가능하게 하는 반면 장기 임대료는 세입자와 방문 시간을 조정해야 합니다. 또한 "하루 동안의 비즈니스"는 다각화 옵션으로 정당화됩니다. 2개 이상의 아파트를 소유하고 있는 경우 하나는 장기 임대하고 다른 하나는 일일 임대로 임대하는 것이 좋습니다. 또한 모스크바에서는 관광의 계절성이 덜 뚜렷하고 방문객의 흐름이 일년 내내 안정적입니다.
언뜻 보면 일일 렌트가 장기 렌트보다 훨씬 수익성이 높아 보입니다. "좋은 화장품 수리, 필요한 가전 제품 및 가구를 갖춘 작은 이코노미 클래스 2 베드룸 아파트 비용은 약 3-4,000 루블입니다. 하루. 한 달에 20 일 동안 그러한 아파트를 빌릴 때 60-80,000 루블의 수입을 기대할 수 있습니다. 장기간 임대하는 동안 비용은 35-45,000 루블입니다. 매월 "Dmitry Taganov가 예를 제공합니다. 동시에 장기렌탈시장의 금리는 최근 꾸준히 하락하고 있어 현재 수익률은 4~5%를 넘지 못하고 있다.
보장 없음, 보험 없음
그러나 사업은 임대에서 단기간단합니다, 당신은 할 수 없습니다. 언뜻보기에 보이는 것보다 더 많은 복잡성이 관련되어 있습니다. 일일 집주인의 가장 큰 문제는 보장된 소득이 없다는 것입니다. 장기 임대로 한 번만 고객을 찾아 계약하면 1년은 안심하고 월세를 안정적으로 받을 수 있습니다. 그리고 단기적으로 새로운 손님을 찾는 경우는 끊임없이 있습니다.
Dmitry K.는 가을에 상트페테르부르크 중심부에 있는 자신의 아파트를 임대하기로 결정했습니다. 그리고 내 자신의 경험에서 나는 실제로 이 사업이 이론상 보이는 것만큼 수익성이 좋지 않다고 확신했습니다. “장기 계약으로 임대했을 때 항상 30,000 루블이 보장되었습니다. 달마다. 이제 문제는 더 많고 수익은 더 적습니다.”라고 그는 말합니다. 매달 필요하지 않습니다. 한때 Dmitry는 매우 운이 좋았습니다. 아파트는 자신의 집에서 수리를 하고 있던 가족이 20일 동안 임대했으며, 계속해서 임대를 연장해야 했기 때문에 같은 기간 동안 임대를 연장해야 했습니다. 그러나 이것이 유일한 경우였습니다. 나머지 시간은 한 달에 평균 10일 동안 아파트를 사용합니다. “하지만 상당히 객관적인 이유가 있습니다. 먼저 겨울은 관광 시즌상트페테르부르크로. 둘째, 위기. 고객의 주요 우발은 관광객과 비즈니스 여행자이며, 둘 다의 수 최근 몇 달크게 감소했습니다."라고 Dmitry가 말했습니다.
Petersburg Real Estate의 주택 재고 임대 관리자인 Svetlana Aleksashina는 일일 주택에 대한 수요가 고르지 않고 계절에 따라 크게 좌우된다고 말합니다. 며칠 동안 아파트 : 다른 도시에서 많은 사람들이 휴가를 보내기 위해 친구, 친척을 방문했습니다. 지금 시장에 일일 임대료조용하지만 연중 이맘때에는 전통적입니다. 부흥은 언제나처럼 5-6월에 올 것입니다. 하얀 밤의 계절은 매년 관광객을 Neva의 도시로 끌어들입니다. 사실, 최근 일일 임대 시장의 경쟁이 더욱 치열해졌습니다. 수많은 미니 호텔이 등장했으며 많은 방문객이 아파트보다 이 부문을 선호합니다.
물론 보다 안정적인 거주자의 흐름을 보장할 수 있는 대안이 있습니다. 그러나 이것은 아마추어를 위한 옵션입니다. 예를 들어 휴일 및 파티를 위해 아파트를 임대 할 수 있습니다.이 목적을 위해 부동산 편리한 지역항상 수요가 있습니다. 그러나 여기서 아파트 상태에 대한 결과가 무엇인지 알아야합니다. 돈을 지불 한 사람은 소유자의 재산을 돌보지 않습니다. 또 다른 옵션은 레저 부문의 직원을 위한 아파트를 임대하는 것입니다. 안정적인 수익도 보장합니다. “그런데 그런 아파트는 금세 사용할 수 없게 됩니다.”라고 한 집주인은 말합니다. "게다가 아파트가 좋은 집에 있으면 이웃과의 관계를 망치고 싶지 않습니다."
끊임없이 고객을 찾는 것이 집주인을 기다리는 유일한 문제는 아닙니다. 임대 아파트는 훨씬 더 많은 관심이 필요합니다. 각 클라이언트 후에 소유자는 주택을 완전히 정리하고, 청소하고, 새 침구를 제공하는 등의 작업을 수행해야 합니다. 동시에 이러한 물체는 훨씬 빨리 모양을 잃습니다. “손님은 끊임없이 변화하고 있으며, 새 가구와 가전 제품에 대해 모두가 매우 경건할 것이라는 것은 전혀 사실이 아닙니다. 따라서 소유자는 일일 아파트오랫동안 임대 한 아파트보다 훨씬 더 자주 미용 수리를해야합니다. 또한 손상 위험에 대한 보험료를 지불하십시오. "라고 Dmitry Taganov는 말합니다. 사실, 상트페테르부르크의 집주인 Dmitry K.는 보험에 가입하는 것이 너무 사치라고 지적합니다. 보험 회사는 그러한 아파트에 대한 보험 가입을 전혀 거부하거나 너무 높은 관세를 파기합니다.
단기 임대의 경우 사기나 범죄에 직면할 위험이 훨씬 더 높습니다. Dmitry K. Pod는 이미 그러한 경험을 했습니다. 새해그는 그 당시 비어있는 아파트를 방문했지만 안에 들어갈 수 없다는 것을 알았습니다. 알 수없는 이유로 열쇠가 자물쇠에 맞지 않았습니다. 문을 자세히 살펴보니 Dmitry는 자물쇠가 단순히 교체된 것임을 발견했습니다. 나는 문을 열고 정당한 주인을 안으로 들여보내는 긴급 상황부의 직원을 불러야 했다. 아파트에 도착한 Dmitry는 다른 사람들의 물건, 장식된 크리스마스 트리, 술 한 병을 발견했습니다. 얼마 후, 다른 사람의 아파트 영토에 후자가 머무르는 이유에 대한 분개한 질문으로 아파트의 실제 소유자를 만난 새로운 "세입자"가 나타났습니다. 알고 보니 부동산 중개업소를 통해 아파트를 빌렸고 3개월치 선불로 바로 납입했다. 점차적으로 사기의 세부 사항이 밝혀졌습니다. 새해 직전에 한 여성이 그녀에 따르면 소치에서 도착한 며칠 동안 아파트를 임대했습니다. 그렇게 짧은 시간에 그녀는 복제 키를 만들 수 있었고 공식 "출발"한 후 돌아와서 자물쇠를 변경하고 부동산 중개인으로 가장하여 그녀는 아파트를 다른 사람에게 임대하기로 동의했습니다. 그녀는 그에게서 선급금을 받고 알 수 없는 방향으로 사라졌습니다.
Dmitry는 운이 좋았습니다. 불법 세입자는 청구 없이 아파트를 비웠고 시간과 신경을 제외하고 소유자는 손실을 입지 않았습니다. 그러나 다른 시나리오에서는 사기꾼이 재수사에 신경 쓰지 않고 집에서 모든 귀중한 재산과 장비를 제거했을 수 있습니다. 위험을 최소화하려면 최소한 고객의 여권 사본을 만들어야 하지만 이것이 사기꾼으로부터 100% 보장되는 것은 아닙니다.
신뢰 또는 독립?
당일까지 아파트를 빌리고 싶다면 부동산 신탁사에 아파트를 양도하거나 직접 임대하는 두 가지 방법이 있습니다.
한편, 신탁관리를 통해 소유자는 모든 번거로움에서 벗어날 수 있습니다. 반면 부동산 중개인의 사기 위험은 여전하다. 에이전트는 아파트가 임대된 기간을 과소평가하고 수입의 일부를 스스로 유지함으로써 단순히 속임수를 쓸 수 있습니다. 매일 아파트에 가서 확인하는 것은 아닙니다.
스스로 문제를 해결하는 경우 고객을 찾기 위해 가능한 한 많은 정보 채널을 사용해야 합니다. 그러나 너무 어렵지는 않습니다. "Yandex" 또는 다른 검색 엔진에 "daily rent"라는 단어를 입력할 가치가 있습니다. 그러면 즉시 선택하기 전에 임대 아파트를 제공하는 수십 개의 에이전시 사이트가 열립니다. 거의 모든 사람들이 아파트 소유자와 협력합니다. 제안된 주택에 대한 표준 설명을 작성하고 모든 주요 매개변수를 표시하고 여러 장의 사진(주방, 욕실 및 침실)을 찍어야 합니다. 사진과 설명은 기관의 웹사이트에 게시됩니다. 아파트 소유자는 하루에 받고 싶은 금액을 표시하고 부동산 중개인은 이 수치 위에 마크업을 추가합니다. 예를 들어, "소유자로부터"아파트의 비용이 2,000 루블이라면 기관은 2.5-3,000에 그것을 올릴 것입니다.이 경우 기관이 역할 만하기 때문에 중개인의 사기는 거의 불가능합니다. 링크의. 그것은 고객을 안내하고 건물 소유자는 이미 그와 직접 접촉하고 있습니다. 아파트, 린넨 교체 및 청소를 보여주고 가장 즐거운 것은 지불을받는 것입니다. 그런 다음 그는 이미 기관에 수수료를 제공합니다.
아파트가 여러 개 있으면 일일 임대료가 초기 투자뿐만 아니라 정기적 인 비용이 필요한 본격적인 사업으로 바뀝니다. 외주 청소 서비스가 필요하거나 아파트 청소, 침대 시트 세탁 및 교체, 사소한 수리 등을 처리하는 자체 운영 부서를 만들어야 합니다. 유지 관리 직원 외에도 회계사도 필요합니다. 주민들과 갈등 상황을 해결할 수 있는 사람들과 관계를 구축해야 합니다. 이 비즈니스의 중요한 요소는 인터넷에서 효과적인 웹사이트를 만들고 홍보하는 것입니다. “매우 어려워 보이지만 실제로는 그 반대일 수 있습니다. 활동 과정에서 특정 조직, 예를 들어 서양 기업의 대표 사무소와 비즈니스 관계가 수립되어이 비즈니스가보다 안정적이고 안전 해집니다. 또한 운송, 관광 등 관련 서비스 제공을 통해 추가 수입을 얻을 수 있습니다.”라고 Century 21 West의 전무 이사인 Evgeny Skomorovsky는 말합니다.
성공을 위한 레시피
모든 아파트가 똑같이 성공하는 것은 아닙니다. 잠재적 세입자 간의 수요가 의존하는 여러 매개 변수가 있습니다. 첫째, 그러한 주택의 위치가 중요합니다. “예를 들어 스탈린주의 집과 같은 모스크바 중앙 지구의 작은 아파트는 특히 단기 임대 수요가 많습니다. 대형 전시장이 있는 곳도 인기다. 고급 아파트페니 레인 부동산 Vadim Lamin. 동시에 "지하철까지 도보 거리"라는 매개 변수는 구매 또는 장기 임대와 마찬가지로 중요합니다.
장기 임대 아파트를 최소한으로 꾸밀 수 있다면 단기 임대의 경우 그러한 방이 작동하지 않습니다. 거주자에게 호텔 방에 대한 편안한 대안을 제공하기 위해 모든 것이 여기에 있어야 합니다. 호텔에 도착한 사람은 비누, 수건, 치약, 린넨을 가져 오는 데 신경 쓰지 않습니다. 그는이 모든 것을 그 자리에서받습니다. 일일 렌탈의 경우에도 동일해야 합니다.
방에는 편안한 옷장과 침대가 있어야합니다. 주방에는 냉장고, 주전자, 전자레인지가 있어야 합니다. 후자는 스토브보다 더 없어서는 안될 요소입니다. “방문객 중 진지한 요리에 종사하는 사람은 거의 없습니다. 그들은 카페에서 먹거나 기성품을 사서 데우는 것을 선호합니다.”라고 부동산 중개인 Sergey는 말합니다. 방에는 TV가 있어야 하며 최근에는 DVD 플레이어가 수요가 되었습니다. 특히 일일 임대 시장의 경쟁이 치열하고 가격 차이가 거의 없기 때문에 이러한 사소한 일은 종종 중요한 역할을합니다.
단기 렌탈: PRO & CONTRA
1. 장기 임대보다 잠재적으로 더 높은 소득.
2. 언제든지 회사를 떠날 가능성.
3. 아파트 무료 처분(언제든지 매매 가능, 친척 정착 등).
1. 보장된 소득의 부족.
2. 새로운 고객을 지속적으로 찾아야 할 필요성.
3. 아파트는 더 자주 수리해야 하고 더 빨리 프레젠테이션을 잃습니다.
4. 노동 집약적 인 사업 : 아파트는 각 고객 후에 정리해야하며 거주자에게 린넨, 접시, 가구 및 가전 제품과 같은 완전한 "호텔"세트를 제공해야합니다.