Стая, която можете да наемете за 500 рубли на час, струва 100 000 рубли на месец. За да оправдаете постоянен наем, трябва да работите 200 часа месечно във вашите помещения. Това са 7 часа всеки ден без нито един почивен ден. Това не се случва.

Имате нужда от свобода на избор

Вашият курс/семинар/обучение/презентация може да събере много хора - и тогава ще ви трябва стая, по-голяма от средната. Може да има малко хора - и тогава няма нужда да се преплаща. Може изобщо да няма група, тогава договорът за наем трябва да бъде изоставен. Всичко това е възможно да се направи с помощта на услугата за отдаване под наем SpeedRent.

Вашите клиенти не се интересуват под какъв покрив работите днес

Клиентите вече не са лоялни към местоположенията. За тях районът на града е важен - да, важно е разстоянието от метростанцията. Но за тях няма значение къде ще ги срещнете днес - в бизнес център X или в бизнес център Y отсреща. Постоянното място на приемане престана да бъде част от репутацията. Уебсайтът и телефонният номер трябва да са постоянни. Качеството на обслужването трябва да е постоянно - но не и адреса на залата!

Обвързани с "вашия" недвижим имот, не можете да се концентрирате върху клиентите си

Сметки за поддръжка, сметки за ток и вода, мисли за поредния луд транш към наемодателя - всичко това изсмуква жизнената ви енергия. Стига търпение това! Почасовата борса за наемане на пространство ви дава свободни ръце.

Намирането на стая в сайта е безплатно

Ние не таксуваме за обработка на заявки от организатори на събития. Ние не продаваме информация. SpeedRent получава възнаграждението си в % от наемната цена само от извършени сделки по факта на събитието и при условие, че няма претенции от наемателя и наемодателя.

Намерете правилната стая

Колкото по-малко престижен е районът, толкова по-изгодно е да се наемат жилища в него, установиха анализатори на Cyan. Апартаментите в Нова Москва, Капотня, Люблино и Кузминки се изплащат най-бързо, но също така са по-трудни за продажба от жилища в престижни райони

Атрактивна качулка

Средната доходност от дългосрочен наем на апартамент в Москва през първата половина на 2016 г. е 5,5%, според проучване, изготвено от специалисти от Cyan. С други думи, възможно е да възстановите столичен апартамент, като го отдадете под наем за малко повече от 18 години. В същото време периодът се различава значително за различните региони.

Както се оказа, собствениците на най-скъпите имоти в центъра на града най-трудно връщат средствата, изразходвани за покупката му. Лидерите на антирейтинга бяха районите на Арбат, Хамовники и Гагарински. Тук коефициентът на капитализация (съотношението между цената на даден актив и размера на годишния доход, получен от отдаването му под наем) варира от 4-4,5%, посочва Циан. По този начин, след като сте закупили апартамент в тези райони, ще отнеме 22-25 години, за да изчакате възвръщаемостта на инвестицията.

Закупуването на апартамент в най-малко престижните райони, напротив, е най-обещаващото инвестиционно решение, следва от данните от проучването. Максимална печалба за инвеститорите ще бъде донесена от наемането на апартаменти в селищата Первомайское и Марушкинское в Нова Москва, както и в квартал Капотня в Югоизточния административен район. Степента на капитализация тук варира от 6,4 до 6,7%. Тоест рентиерът ще може да изплати инвестициите си за 15-15,6 години. Лидерите по рентабилност (6,7%) са тристайните апартаменти в близост до Московската петролна рафинерия в Капотня.

Този ефект се дължи на факта, че когато се отдалечавате от центъра на града, наемните цени не намаляват толкова, колкото цената на квадратен метър, обяснява Циан.

Проучването се основава на анализ на повече от 1 милион реклами за продажба и отдаване под наем на жилища в Москва, публикувани на портала cian.ru през 2012-2016 г. В същото време наемните ставки и цената на жилищата бяха дисконтирани, като се вземе предвид динамиката на цените и наемните цени.

Компанията "Miel-Arenda" дава приблизително същите цифри като "Cyan", но без разделение по райони: коефициентът на капитализация на апартаментите от икономична класа в столицата е от 4 до 7% годишно.

Odnushki е по-популярен

Отзад Миналата годинапопулярността на наемането на едностайни апартаменти нараства. „Делът им в структурата на търсенето за годината нараства с 3 п.п. и възлиза на 58%, - отбелязва изпълнителен директорпортал Domofond.ru Ерик Сегерборг. - В същото време броят на заявките за контакт за обяви за оферта за отдаване под наем на двустайни и тристайни апартаменти, напротив, намалява с 1 п.п. — съответно 34% и 7%. Средната наемна ставка също намалява през изминалата година във всички жилищни сегменти с 3%. Можете да наемете едностаен апартамент в Москва средно за 30,8 хиляди рубли, двустаен апартамент - за 43,3 хиляди рубли.

Правилото на Rentier

Данните Cyan потвърждават така нареченото златно правило на рентиера, казва Сергей Шлома, директор на отдела за вторичен пазар в Inkom-Nedvizhimost: „Колкото по-малка е жилищната площ, толкова по-евтина е тя, толкова повече доходи носи. От тази гледна точка е вид удоволствие да придобиваш луксозни имоти с цел отдаването им под наем: рентабилността на елитните имоти е минимална в сравнение с типичните жилища.

Доходността от отдаване под наем на елитни имоти варира между 1-4% от първоначалната сума на инвестицията, в зависимост от цената на квадратен метър, довършителни работи, оборудване и мебели, изчислява Юлия Ковалева, директор на отдела за лизинг на градски имоти на Kalinka Group. Разстоянието от центъра също често е в полза на рентиера. „В нашата база данни има апартамент в Бутиковски, 5, в квартал Остоженка, който се отдава под наем за 10 000 долара на месец“, дава пример Ковалев. „В същото време собственикът наскоро отдаде под наем сравнително евтин апартамент на наем на Тарас Шевченко 1/2 за 15 000 долара.

По-демократичните опции се наемат не само по-изгодно, но и по-бързо. Например, апартаментите от икономична класа сега напускат средно за няколко дни, а миналата година беше само няколко часа, смята Оксана Полякова, заместник-директор на отдела за отдаване на апартаменти под наем в Инком-Недвижимост. „Апартаментите за комфорт и бизнес класа сега се избират за около две седмици от седем до десет варианта“, продължава тя. „Миналата година преглеждаха три или четири апартамента за не повече от четири дни.“ Елитните апартаменти могат да бъдат изложени толкова дълго, колкото желаете, докато собственикът реши адекватно да намали наемната ставка.

Ако вземем статистиката средно за района, тогава изводите на Cyan са логични - по-евтините райони носят повече печалба, съгласява се Анна Моисеева, генерален директор на агенцията за недвижими имоти Home Staging. От друга страна, рентабилността винаги зависи не само от района, но и от конкретния апартамент. Има няколко признака за течен обект, изброява експертът: малък кадр, ниска цена, близост до метрото и центъра. „Важно е винаги да помните, че някой ден апартаментът, който в момента се отдава под наем, все пак ще трябва да бъде продаден“, отбелязва Моисеева. "И тогава факторите, които са от полза за рентиера, ще го направят по-малко ликвиден за продавача."

Купувайте по-близо до центъра

„Периодът на излагане на апартаменти за продажба, разбира се, зависи от качеството на самия апартамент: адекватността на неговата цена, сграда и етаж“, казва Анна Моисеева, генерален директор на агенцията за недвижими имоти Home Staging. „Но като цяло апартамент в по-престижен район може да бъде изложен за около два до три месеца срещу шест месеца или повече за по-малко ликвидни апартаменти в отдалечени райони.

Фактът, че недвижимите имоти, разположени по-близо до центъра, се продават по-добре, според Rosreestr. Например, през първата половина на 2016 г. в Московска област са регистрирани почти 15% по-малко сделки с прехвърляне на права върху жилищни помещения, отколкото през същия период на 2015 г.: съответно 294,7 хил. и 345,4 хил. сделки. Тази статистика описва основно сделки на вторичния пазар на жилища.

Търсенето на нови сгради също намалява. От януари до юни 2016 г. броят на споразуменията за участие в споделено жилищно строителство (DDU) в Московска област намалява с 4% до 41,3 хиляди.

В Москва, напротив, сделките както с нови, така и с препродажба недвижими имоти започнаха да се сключват по-често. Общият обем на сделките с прехвърляне на собственост върху жилища се е увеличил с 10,8% до 62,7 хиляди рубли.

Популярността на Москва беше повлияна от факта, че през последната година и половина московските разработчици изнесоха на пазара рекорден обем нови проекти, които са в състояние да се конкурират с цената на Московския регион, обяснява ръководителят на IRN- Консултант Татяна Калюжнова. Играе роля и отстъпки. „В около 30% от проектите със 100% плащане можете да получите 5-10% отстъпка“, отбелязва Калюжнова.

Средната цена на 1 кв. м в нови сгради в Москва (в района от Третия околовръстен път до Московския околовръстен път), според IRN, сега е 172,3 хиляди рубли. В Московска област според резултатите от юни той възлиза на 85,4 хиляди рубли. за 1 кв. м, според проучване на Miel-Novostroyki. Но когато разглеждате конкретни оферти, ползите от закупуването на апартамент в Москва стават по-очевидни. Например, в средата на юни Желдорипотека пусна на пазара нов жилищен комплекс Атмосфера в Югоизточно Люблино административен район. На етапа на подготовка на обекта за строителни работи цената на едно- и тристайни апартаменти с площ от 34,9-76,9 кв. m е 4,1-11,1 милиона рубли, или 115-145 хиляди рубли. за 1 кв. м.

За един "квадрат" в жилищен комплекс "Opalikha O3", разположен в района на Москва, на 13 км от околовръстния път на Москва, ще трябва да платите средно 124 хиляди рубли, а цената на апартаментите, според разработчика уебсайт, се оценява от 2,4 милиона до 6,86 милиона рубли. (съответно за едно- и тристаен апартамент).

Дори най-печелившите инвестиции на пазара за дългосрочни наеми са значително по-ниски по отношение на доходността на традиционните банкови депозити. Според Централната банка основната доходност на депозитите в рубли за повече от една година през юли е 10,7% годишно.

Къде мога да наема търговски нежилищни помещения или склад? Как да наемете търговска площ за магазин? Как да отдавам под наем търговски недвижим имот?

Здравейте на всички, които разгледаха сайта на популярното онлайн списание "HeaterBober"! С вас експерт - Денис Кудерин.

Темата на днешния разговор е отдаването под наем на търговски недвижими имоти. Статията ще бъде полезна за бизнесмени, собственици нежилищни помещенияи всички, които се интересуват от актуални финансови въпроси.

В края на статията ще намерите преглед на най-надеждните руски компании за недвижими имоти, които предоставят посреднически услуги при наемане на обекти за търговия.

Така че нека започваме!

1. Защо да наемете търговски имоти?

Успешната предприемаческа дейност до голяма степен зависи от добре подбраните помещения за правене на бизнес. Това важи особено за търговията и услугите. Уютен, добре оборудван магазин в оживена част на града привлича клиенти сам по себе си.

Същото може да се каже и за офисите. Всяка уважаваща себе си компания трябва да има добро място за работа и приемане на посетители. Дори ако продавате стоки през онлайн магазин, имате нужда от място за попълване и издаване на поръчки, както и за разрешаване на спорове с клиенти.

Не всеки бизнесмен, особено начинаещ, може да си позволи да закупи нежилищни помещения. В такива случаи на помощ идва наемането на търговски имоти.

Ние изброяваме всички предимства на отдаването под наем:

• сравнително ниски финансови разходи;
• по-опростена процедура за документи в сравнение с покупката;
• възможност за смяна на наемодателя по всяко време и преместване в друга сграда;
• голям избор от недвижими имоти, особено в метрополните райони.

Обратният процес – отдаване на помещения под наем – също има много предимства. На първо място, това е надежден източник на пасивен доход. Придобиването на търговски площи (търговски, офисни, промишлени и други) е добър вариант за инвестиция.

Докато има частен бизнес, неговите представители постоянно ще се нуждаят от помещения за правене на бизнес, което означава, че собствениците на имоти ще имат стабилна печалба без много труд.

Намирането на подходящо помещение за бизнес е неприятно събитие. Най-бързият и надежден начин за намиране на обект е да използвате услугите на професионални посредници.

На нашия уебсайт има подробна статия за това как работят съвременните.

2. Как да наемем търговски имот - 5 полезни съвета

Когато наемате търговски имоти, трябва да сте максимално внимателни при избора им. От параметрите и функционалните характеристики на помещението зависи колко скоро можете да започнете бизнес и дали обектът ще отговаря напълно на целите на вашия бизнес.

Първо решете как ще търсите подходящо помещение – сами или с помощта на агенция. Първият метод включва наличието на неограничен запас от свободно време и е свързан с различни рискове. Вторият вариант е по-безопасен и по-надежден.

Допълнителна информация по темата за работа с посредници ще намерите в статията "".

Експертните съвети ще ви помогнат да избегнете често срещани грешки на наемателите.

Съвет 1. Внимателно проучете качулката и вентилационните системи

Вие сами или вашите служители ще работите в помещението, така че наличието на изправни вентилационни системи е най-важният момент. Липсата на мощна и автономна вентилация в сградата е реална пречка за нормалната работа на кафене, ресторант, хранителен магазин.

Храната трябва да се съхранява при подходящи условия, а посетителите и продавачите не трябва да се притесняват от миризми. Освен това санитарните власти просто няма да ви позволят да използвате съоръжението за кетъринг или магазин за хранителни стоки, ако има само обща вентилация на къщата.

Съвет 2: Съсредоточете се върху зоните за товарене и разтоварване

Удобната зона за товарене и разтоварване на стоки е друг ключов момент за собствениците на кафенета, ресторанти, столове и магазини.

Важно е зоната, където ще се извършват товаро-разтоварните дейности, да не влиза в двора на жилищна сграда или на пътното платно. Ще пречите на жителите или шофьорите, ще бъдете измъчвани с оплаквания.

Въпросът за пълноценното захранване е особено актуален за наемателите, чийто бизнес включва използването на енергоемко оборудване - хладилници, електрически пещи, металорежещи машини и др.

Уверете се, че електрическите кабели в помещението са достатъчно вместени, за да отговорят изцяло на нуждите на предприятието.

Съвет 4. Прочетете внимателно условията на договора

Преди да дадете автограф на лизинг, прочетете внимателно условията, при които сключвате сделка.

Договорът трябва да съдържа следните клаузи:

• лизингови условия, цена и начин на плащане;
• ако помещенията се отдават под наем с оборудване, тогава трябва да се състави опис на имуществото;
• отговорност на страните за нарушаване на договора;
• условия за прекратяване на договора.

Разходите за битови сметки, сметоизвозване, поддръжка на противопожарната система и охранителната аларма обикновено се поемат от наемателя. Въпреки това, наемодателят плаща, ако е необходимо, за основен ремонт, включително подмяна на водопроводни комуникации и електрическо окабеляване, ако те се повредят.

Обсъдете предварително с наемодателя въпроса за имуществената застраховка - дали ще бъде съставено такова споразумение и ако не, решете кой ще плати загубите в случай на непредвидени ситуации.

Задължително е да проверите документите за собственост на собственика - договора за продажба, извлечение от Държавния регистър за правото на собственост.

Уверете се, че имотът наистина принадлежи на лицето, което ви го отдава. В противен случай в един хубав момент ще се появи истинският собственик на обекта със съответната власт. Важно е също така помещенията да не са заложени, да не са арестувани за дългове и да нямат други тежести.

Човек, който е далеч от тънкостите на жилищното право, трябва да се възползва от професионалната помощ при наемане или закупуване на нежилищни помещения. Например, можете да изясните сами всички неясни точки на уебсайта на Адвокат - ресурс, в който работят специалисти от всички области на юриспруденцията.

Можете да зададете въпроса си дори без регистрация, точно на главната страница. Ще получите правно точен и компетентен отговор след няколко минути, при това напълно безплатно. Ако проблемът ви изисква задълбочено проучване, ще трябва да платите за услугите на професионалисти, но можете сами да зададете размера на таксата.

Стъпка 2. Определете размера на наема

За да разберете най-добрата цена за наем, използвайте една от двете опции. Първият е лично да прегледате базите данни на вашия град и да определите приблизителния диапазон на цените за наемане на подобни помещения. Второ - делегирайте тази задача на брокера.

Между другото, освен агенциите за недвижими имоти, посредническите услуги се предоставят и от частни брокери. Те обикновено таксуват с 25-50% по-малко за работата си от фирмите. Частните специалисти, които работят с нежилищни имоти, обаче, дори в големите градове, са само няколко.

5. Ако отдавате под наем търговски имот, първите 3 рискове за наемодателя

Всеки наемодател се тревожи за състоянието на своя обект и иска да извлече печалба от лизинга, а не загуби.

Изброяваме основните рискове на собствениците на търговски имоти и ви показваме как да ги избегнете.

Риск 1. Използване на помещението за други цели

Във всеки добре написан договор за наем се посочва за каква цел и как ще се използва наетите помещения. Това важи и за оборудване, което отдавате под наем заедно с лизинговия договор.

Ако наемателят е обещал да използва помещението като склад, но е създал в него магазин, имате право да го глобите или да прекратите договора без възстановяване на наема.

Риск 2. Повреждане или загуба на имущество

Предадохте съоръжението и оборудването на един според вас уважаван гражданин, но той, казано дипломатично, не оправда очакванията ви. А именно той доведе стаята до опустошение, счупи техниката, развинти крушките и като цяло се държа като прасе.

В такива случаи собственикът има право да иска обезщетение за щети в пълен размер. Освен това трябва да бъдат възстановени не само разходите за ремонт, но и пазарната стойност на повреденото оборудване.

Не се предвижда отговорност, ако обектът и имуществото са били повредени в резултат на непредвидени обстоятелства - например от пожар или наводнение.

Риск 3: Отказ на наемателя да плаща месечни такси

Небрежните платци трябва да бъдат наказани с рубла. Това обаче е възможно отново, ако договорът за наем е съставен в съответствие с всички правила. Тоест в документа трябва ясно да са посочени условията и размера на месечните плащания.

6. Ако наемете търговски имот - 3 основни риска за наемателя

Наемателят може да пострада и в резултат на незаконни или неразрешени действия на наемодателя.

Риск 1. Отдаване под наем на помещения, върху които „наемодателят” няма законови права

Ако помещението ви е наето от лице, което няма законните права на собственика върху обекта, договорът ще се счита за невалиден. За да избегнете това, изисквайте представяне на документи за собственост.

Можете самостоятелно да получите извлечение от Rosreestr, като се свържете с Многофункционалния център. Услугата е платена, но със сигурност ще знаете "кой е шефът в къщата".

Риск 2. Смяна на ключалките в стаята веднага след авансово плащане

Да, такива ситуации все още се срещат в природата. Подписвате договор, правите авансово плащане, получавате ключове от ръка на ръка и когато искате да влезете в помещението с вашия имот, се оказва, че бравите са сменени, а „собствениците“ са изчезнали.

Има само един изход в такава ситуация - да се свържете с полицията и да образувате наказателно дело по факта на измама.

Риск 3. Преотдаване

Тук е най-добре да обясните същността с прост пример.

Пример

Наемателят Андрей, начинаещ предприемач, нае стая за магазин за една година, като плаща половин година предварително. В същото време бизнесменът не провери документите за собственост, разчитайки на коректността на наемодателя.

След месец успешна търговия, истинският собственик се появи в магазина с пълен комплект оригинални документи. Той учтиво помоли наемателя да се изнесе от окупирания район. Андрей се опита да намери поднаемател, за да му върне поне парите, платени предварително, но предприемчивият посредник не отговори на обаждания или SMS.

Заключение: работете директно със собственика. Най-малкото той трябва да е наясно с всички манипулации, които се случват с имуществото му.

7. Професионална помощ за наематели и наемодатели - преглед на ТОП-3 агенции за недвижими имоти

Намирането на квалифициран посредник е трудна задача. За да помогнем на читателите, ние съставихме преглед на най-надеждните компании в Русия, работещи с търговски недвижими имоти.

1) Agency.net

Агенция за управление на недвижими имоти. Ще помогне на наемодатели и наематели при наемане и отдаване под наем: офис, търговски площи, работилница, склад, имение и всякакви други търговски имоти. Във фирмата работят само опитни и квалифицирани адвокати и брокери.

Значителен плюс на компанията е професионалният подход, наличието на подробен уебсайт, разработването на индивидуална стратегия за всеки клиент на офиса. Няма услуги за недвижими имоти, които специалистите на компанията не биха могли да предоставят на потребителите.

търговски недвижими имотив Москва и региона - основната специализация на компанията. Respect работи на пазара от 2004 г. Първоначално агенцията си постави за цел да предостави на клиентите най-широк спектър от услуги, свързани с отдаване под наем, покупко-продажба на недвижими имоти.

Принципът на свободата на договора ви позволява да установите механизъм за определяне на размера на наема, удобен за наемателя и наемодателя. Това може да бъде фиксирана сума, плащана месечно, и сума, която включва възстановяване на разходите за поддръжка на наетия обект. В последния случай формулировката на разпоредбата на договора изисква специално внимание.

Редът, условията и сроковете за плащане на наем се определят от договора за наем (клауза 1 на член 614 от Гражданския кодекс), а при липсата им, редът, условията и сроковете за плащане, които обикновено се прилагат при отдаване под наем на подобен имот при сходни обстоятелства. , се прилагат. Подобно правило е установено в параграф 3 на чл. 424 от Гражданския кодекс на Руската федерация за цената на договора: при липса на такава в текста на споразумението, изпълнението на договора трябва да бъде платено на цена, която при сравними обстоятелства обикновено се начислява за подобни стоки, работи или услуги.

Но при сключване на договор за наем на недвижим имот това правило не подлежи на прилагане, тъй като наемът е негово основно условие (член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация). При липса на условие за размера на наема, договорен от страните в писмена форма, договорът за наем на недвижим имот се счита за несключен (член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Условията на наема трябва да бъдат формулирани по такъв начин, че да е възможно да се определи точно кога и в какъв размер наемателят е длъжен да извърши съответните плащания. В договора може да се определи фиксиран размер на наема или редът (механизмът) за изчисляването му. В последния случай условието за наема също ще се счита за договорено.

Размерът на наема може да бъде променян по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно, освен ако в споразумението не е предвидено друго (клауза 3, член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). ). Промяната в размера на наема в съответствие с механизма, предвиден в споразумението, не е промяна в договора за наем и следователно не подлежи на посочените по-горе ограничения (клауза 11 от информационното писмо на Президиума на Върховният арбитражен съд на Руската федерация от 11.01.2002 г. № 66, по-долу - Информационно писмо № 66). Например, условието за индексация на наема в зависимост от инфлацията не противоречи на това ограничение. Въпреки че размерът на наема се променя, процедурата за изчисляването му остава непроменена.

По-добре е да се предвидят последиците от загубата на статута на платец на ДДС от лизингодателя в договора

Препоръчително е в договора за наем да се уточни дали сумата на наема включва данък върху добавената стойност (ДДС). И ако е така, тогава ще е необходимо също да се определи каква част от посочената сума е наем и каква част е ДДС. Например посочете текущата данъчна ставка, за да избегнете спорове в бъдеще, когато данъчната ставка се промени през периода на договора. Също така се препоръчва да се посочи в споразумението, че ДДС не се начислява върху размера на наема, ако наемодателят не е платец на този данък.

Всичко това трябва да се направи, тъй като в противен случай страните могат да възникнат разногласия относно сумите, които трябва да бъдат заплатени като наем. Позицията на съдилищата по този въпрос е двусмислена и в резултат на това наемодателят може да получи наем в размер, по-малък от очакваното (постановление на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 17 септември 2010 г. A70-14225 / 2009), а наемателят може да бъде принуден да плати ДДС над размера на наема (Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 10 февруари 2010 г. № VAS-1414/10 по дело № A51 -7727/2009).

Възможно е първоначално наемодателят да е платец на ДДС и размерът на наема да е уговорен в договора с отчитане на данъка, но по-късно задължението за плащане на този данък е отпаднало. Например, когато наемодателят премине към опростена данъчна система (клауза 2 от член 346.11 от Данъчния кодекс на Руската федерация) или в случай на промяна в собствеността на наетия имот, ако нов собственикне е платец на ДДС. В тази връзка в интерес на лизингополучателя е да се включи в договора условие, че при прекратяване на задължението на наемодателя за плащане на ДДС, наемът се намалява с размера на данъка. Ако такова условие не е договорено, съдът може да откаже да удовлетвори иска за връщане на надплатен наем в размер на сумата на данъка (постановление на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 05 август 2011 г. в случай № А43-24309 / 2010 г.). В същото време има и друга позиция, когато плащането с включения в него ДДС се признава за неоснователно обогатяване на лизингодателя (постановление на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 15 януари 2010 г. A29-2100 / 2009).

Наемът може да включва фиксирани и променливи части

Наемът не може да бъде определен под формата на плащане от наемателя за комунални услуги (електричество, вода, топлинна енергия), ГСМ и други материали, изразходвани при използване на наетия обект. Факт е, че с такова плащане наемодателят фактически не получава възнаграждение от наемателя за предоставеното право на ползване на наетия обект, а това противоречи на компенсаторния характер на договора (клауза 12 от Информационно писмо № 66).

За да възстановят разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя, страните все по-често посочват в договора, че наемът се състои от две части - фиксирана и променлива. Размерът на постоянната част се определя като фиксирана стойност (или механизъм за нейното изчисляване) и променлива частсе определя като разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя.

Условието, което определя реда за плащане на сметки за комунални услуги, е важна клауза от договора. В крайна сметка договорите с организации за доставка на ресурси се сключват от наемодателя и фактурите се издават на негово име, а наемателят ще има задължение да възстанови такива разходи, ако това е предвидено в споразумението. Съставът на комуналните и други плащания включва разходите за водоснабдителни и санитарни услуги, телефонни комуникации, консумирана електроенергия, топлоснабдяване (газоснабдяване), както и такси за почистване на помещения, сметоизвозване и др.

Отчитането на комуналните плащания като част от наема е възможно по няколко начина. Първо, можете да зададете фиксиран наем, който вече включва разходите за такива плащания. Тогава наемателят плаща фиксиран наем всеки месец. На второ място, допустимо е да се определи размерът на наема, без да се вземат предвид разходите за комунални услуги, като се посочва правото на наемателя самостоятелно да сключва споразумения с организации за доставка на ресурси и услуги. Трябва да се има предвид, че сключването на такива споразумения ще доведе до появата на допълнителни задължения за наемателя към такива организации. И трето, страните имат право да определят наем, състоящ се от постоянна и променлива част.

В последния случай наемът се състои от плащането за наетите помещения в предписания размер (фиксирана част) и наема за възстановяване на разходите за комунални услуги, действително консумирани от наемателя (променлива част).

По-добре е да фиксирате размера на променливата част от наема за всеки месец поотделно

На практика размерът на наема по отношение на възстановяване на разходите за електроенергия, консумирана от наемателя, се определя или въз основа на показанията на електромера, монтиран отделно за наемателя, или въз основа на инсталираната мощност, като се вземе предвид отчита капацитета на всички електрически уреди, работещи в помещението, и приблизителната продължителност на тяхната работа. Количеството на консумираната вода или газ също може да се определи от измервателния уред. Изчисляването на цената на услугите за топлоснабдяване зависи от общата отопляема площ, изчислена в кубически метри. Възстановяване за телефонна връзкасе извършва въз основа на данни за състоянието на личната сметка, предоставени от комуникационната организация.

За признаване на фиксирана част от наема за разход е достатъчно наемателят да разполага само с самия договор за наем, в който той е определен. За признаване на променливата част в разходите е необходим отделен първичен документ, който ще отразява разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя с разбивка по вид услуга и с връзки към съответните документи и размера на променливата част на наем, изчислен в съответствие с лизинговия договор за месеца.

Какъв е оригиналният документ? При сключването на договора страните по договора за лизинг се договарят по този въпрос независимо във връзка с конкретна ситуация. Това може да бъде и двустранен акт, и справка-изчисление на счетоводството на лизингодателя. Основното е, че използвания документ съдържа всички необходими данни, изброени в чл. 9 от Федералния закон от 06.12.2011 г. № 402-FZ „За счетоводството“ (клауза 1 от писмото на Федералната данъчна служба на Русия от 04.02.2010 г. № ShS-22-3 / [защитен с имейл]).

Ако в съответствие със споразумението наемът (или част от него) е променлива стойност, тогава, за да признае тази сума като разход, наемателят трябва да получава първичен документ от наемодателя на месечна база, тъй като сумата наемът варира от месец на месец. И при определяне на наема в договора в постоянен (фиксиран) размер не са необходими месечни актове, потвърждаващи размера на плащането, тъй като размерът на наема не се променя.

Струва си да се помни, че може да е трудно да се състави първична документация, тъй като наемодателят не е доставчик на комунални услуги за наемателя, а всъщност действа като "агент" на наемателя за прехвърляне на плащания за услуги, предоставяни от организации за доставка на ресурси. За наемодателя тези плащания не са доход, а служат като компенсация за разходи.

Недостиг и оскъпяване на хотели в столицата и др главни градовенаправи дневния наем за посетители един от най-удобните варианти за временно настаняване. Това е парадокс, но наемането на отделен апартамент с кухня и всичко необходимо за живота струва по-малко от една прилична хотелска стая. Търсенето, разбира се, стимулира предлагането. Ето защо, чудно ли е, че все повече частни инвеститори се занимават с краткосрочно отдаване под наем на апартаменти, имащи в арсенала си един и единствен „едностаен апартамент“, и специализирани фирми, предлагащи на клиенти в допълнение към десетина или повече апартамента допълнителна услуга, в столицата изобилстват. Отмина времето, когато единствените брокери, наемащи „апартамент за нощувка“, бяха бабите на гарата.

Наем без бъдеще

„По отношение на цената цената на апартаментите под наем на ден е подобна или по-евтина от хотелска стая на съответното ниво. Разликата може да достигне 20-30% - казва Дмитрий Таганов, ръководител на аналитичния център на компанията за недвижими имоти Инком. - Освен това на разположение на турист или бизнес пътник, който е дошъл в столицата за няколко дни, има напълно оборудвана кухня, където можете сами да приготвите обяд или вечеря. И когато отсядате в хотел, или ще трябва всеки път да оставяте много пари в ресторант, или да търсите прилично кафене или ресторант наблизо. И не е факт, че една достойна институция ще бъде на един хвърлей.“ Хотелът ще трябва да плати за всеки допълнителна услуга- пране и гладене на ризи, грижа за обувки и др. В апартамент под наем на ден никой няма да представи допълнителна сметка за това, че наемателят е използвал ютия, пералня или четка за обувки.

Що се отнася до наемодателя, за него основното предимство на краткосрочния бизнес е възможността да „напусне проекта“ по всяко време без предразсъдъци. Например, ако апартаментът е бил необходим за лични нужди - местожителството на самия собственик, неговите деца или родители, наемодателят не трябва да чака няколко месеца преди изтичане на договора с наемателя, както често се случва при дългосрочен договор. срочен лизинг. Освен това договорът за наем дългосроченчесто предвижда плащане на неустойка на наемателите, в случай че е разкъсана по вина на собственика на апартамента. Наемателите на дневни апартаменти рядко остават повече от десет дни.

Дневният наем има смисъл, ако ще продавате апартамент. Времето за излагане на апартаменти може да отнеме няколко месеца, особено сега, когато търсенето на дори ликвидни жилища е на изключително ниско ниво, но не пропускайте възможността да спечелите пари от неработещ апартамент в очакване на купувач. Ежедневният наем ще позволи организирането на демонстрации на обекта почти по всяко време, докато дългосрочният наем ще трябва да съгласува времето за посещения с наемателите. Също така "бизнес за един ден" е оправдан като вариант за диверсификация. Ако притежавате два или повече апартамента, препоръчително е да наемете единия за дълго време, а другия за дневен наем. Освен това в Москва сезонността на туризма е по-слабо изразена, а потокът от посетители е стабилен през цялата година.

На пръв поглед дневният наем изглежда дори по-изгоден от дългосрочния наем. „Цената на малък двустаен апартамент от икономична класа с добър козметичен ремонт, необходимите домакински уреди и мебели ще бъде около 3-4 хиляди рубли. на ден. Оказва се, че когато наемате такъв апартамент за 20 дни в месеца, можете да разчитате на доход от 60-80 хиляди рубли. Докато при дългосрочен лизинг, цената му ще бъде в района на 35-45 хиляди рубли. на месец ”, дава пример Дмитрий Таганов. В същото време лихвите на пазара за дългосрочни наеми напоследък постоянно намаляват, а доходността от него днес не надвишава 4-5%.

Без гаранции, без застраховка

Но да кажа, че бизнесът е от отдаване под наем до краткосроченпросто, не можеш. Има повече сложности, свързани с него, отколкото изглежда на пръв поглед. Основният проблем на ежедневния наемодател е липсата на гарантиран доход. При дългосрочен лизинг е достатъчно да намерите клиент веднъж, да сключите договор - и можете да живеете спокойно една година, като получавате стабилен месечен доход. И в случай на краткосрочно търсене на нови гости е постоянно.

Дмитрий К. реши да наеме апартамента си в центъра на Санкт Петербург през есента. И от собствен опит се убедих, че този бизнес на практика не е толкова печеливш, колкото изглежда на теория. „Когато го дадох под наем по дългосрочен договор, винаги имах гарантирани 30 хиляди рубли. на месец. Сега има повече проблеми и по-малко възвръщаемост“, казва той. Месец след месец не е необходимо. Веднъж Дмитрий имаше голям късмет: апартаментът беше нает за 20 дни от семейство, което правеше ремонт в собственото си жилище, и тъй като се проточи, те трябваше да удължат договора за наем за същия период. Но това беше единственият случай. През останалото време апартаментът е зает средно десет дни в месеца. „Има обаче доста обективни причини. Първо, зимата е туристически сезонза Петербург. Второ, кризата. Основният контингент от клиенти са туристи и бизнес пътници, като броят и на двамата в последните месецизначително намаля“, каза Дмитрий.

Светлана Алексашина, мениджър на жилищния фонд в Petersburg Real Estate, отбелязва, че търсенето на ежедневни жилища е неравномерно и наистина зависи до голяма степен от сезона: „Преди Нова година имаше достатъчен брой хора, които искаха да наемат апартамент за няколко дни: много хора от други градове дойдоха на гости на приятели, роднини, за да прекарат ваканцията тук. Сега на пазара дневен наемспокойно, но е традиционно за това време на годината. Възраждането, както винаги, ще дойде през май-юни: сезонът на белите нощи ежегодно привлича туристи в града на Нева. Вярно е, че напоследък конкуренцията на пазара за ежедневни наеми стана още по-остра: появиха се множество мини-хотели и много посетители предпочитат този сегмент пред апартаментите.

Разбира се, има алтернативни начини за осигуряване на по-стабилен поток от жители. Но това са варианти за аматьор. Можете например да наемете апартамент за празници и партита - за целта недвижими имоти в удобни зонивинаги търсени. Но тук трябва да сте наясно какви могат да бъдат последствията за състоянието на апартамента. Никой, след като е платил пари, няма да се грижи за имуществото на собствениците. Друг вариант е да наемете апартаменти за служители в развлекателния сектор. Освен това гарантира стабилна печалба. „Но такива апартаменти бързо стават неизползваеми“, отбелязва един от наемодателите. „Освен това, когато апартаментът се намира в прилична къща, изобщо не искате да разваляте отношенията със съседите си.

Постоянното търсене на клиенти съвсем не е единственият проблем, който очаква наемодателя. Апартаментът под наем изисква много повече внимание. След всеки клиент собствениците трябва да приведат жилището в пълен ред, да почистят, да осигурят свежа постелка и т. н. В същото време подобни обекти губят външния си вид много по-бързо. „Гостите непрекъснато се сменят и изобщо не е факт, че всички те ще бъдат изключително благоговейни към новите мебели и домакински уреди. Следователно собственикът дневен апартаментще трябва да правите козметични ремонти много по-често, отколкото в апартамент под наем за дълго време. И също така плащайте за застраховка срещу риска от повреда “, казва Дмитрий Таганов. Вярно е, както отбелязва Дмитрий К., наемодател от Санкт Петербург, купуването на застраховка е твърде голям лукс: застрахователните компании или изобщо отказват да застраховат такива апартаменти, или разрушават твърде високите тарифи.

При краткосрочен лизинг рискът от измама или престъпление е много по-висок. Дмитрий К. Под вече имаше такъв опит Нова годинатой дойде да посети апартамента, който по това време беше празен, но установи, че не може да влезе вътре: ключът по неизвестна причина не пасва на ключалката. Поглеждайки внимателно към вратата, Дмитрий откри, че ключалката просто е сменена. Трябваше да се обадя на служител на Министерството на извънредните ситуации, който отвори вратата и пусна законния собственик. Веднъж в апартамента, Дмитрий намери много неща на други хора, украсена коледна елха, бутилки алкохол - с една дума, ясни признаци, че апартаментът е обитаван. След известно време се появи нов „наемател“, който срещна истинския собственик на апартамента с възмутени въпроси относно причините за престоя на последния на територията на чужд апартамент. Оказа се, че е наел апартамент през агенция за недвижими имоти и е платил веднага за три месеца предварително. Постепенно подробностите за измамата излязоха наяве: малко преди Нова година жена наела апартамент за няколко дни, която според нея пристигнала от Сочи. За толкова кратко време тя успя да направи дублирани ключове и след официалното си „заминаване“ се върна, смени ключалката и Под прикритието на брокер тя се съгласи да наеме апартамент на друго лице. Тя взела аванс от него - и изчезнала в неизвестна посока.

Дмитрий имаше късмет: незаконният наемател освободи апартамента без никакви претенции и, освен време и нерви, собственикът не претърпя никакви загуби. Но при различен сценарий измамникът може да не се е занимавал с повторното вземане, а просто да е премахнал всички ценни имоти и оборудване от къщата. За да сведете до минимум рисковете, трябва поне да направите копие на паспорта на клиента, но това няма да ви застрахова на 100% срещу измамници.

Доверие или независимост?

Ако желаете да отдадете апартамента си на ден, имате две възможности: да прехвърлите апартамента на доверително управление на агенция за недвижими имоти или да го отдадете под наем сами.

С доверителното управление, от една страна, собственикът е освободен от всички проблеми. От друга страна остава рискът от измами от брокери. Агентите могат просто да изневерят, като подценят броя на дните, през които апартаментът е бил отдаден под наем, и задържат част от приходите за себе си. Няма да ходите всеки ден в апартамента и да проверявате.

Ако вземете нещата в свои ръце, тогава ще трябва да използвате възможно най-много канали за информация, за да намерите клиенти. Въпреки това, не е твърде трудно. Струва си да напишете в "Яндекс" или друга търсачка думите "дневен наем" - и веднага ще се отворят десетки сайтове на агенции, предлагащи апартаменти под наем, преди да избирате. Почти всички от тях си сътрудничат със собствениците на апартаменти. Ще трябва да направите стандартно описание на предложеното жилище, да посочите всички негови основни параметри и да направите няколко снимки (кухня, баня и спалня). Снимки и описания са публикувани на сайта на агенцията. Собственикът на апартамента посочва колко би искал да получава на ден, а брокерите добавят своята надценка върху тази цифра. Например, ако апартамент "от собственика" струва 2 хиляди рубли, тогава агенцията ще го постави за 2,5-3 хил. В този случай измамата от страна на посредниците едва ли е възможна, тъй като агенцията играе само ролята на връзка. Той насочва клиента, а собственикът на имота вече е в пряк контакт с него: показва апартамента, смяната на спалното бельо, почистването и най-приятното е получаването на плащане. Тогава той вече дава комисионната на агенцията.

Ако имате няколко апартамента, дневният наем се превръща в пълноценен бизнес, който изисква не само първоначални инвестиции, но и редовни разходи. Ще са необходими или изнесени почистващи услуги, или създаване на собствен оперативен блок, който да се грижи за почистването на апартаментите, пране и смяна на спално бельо, дребни ремонти и т. н. Освен обслужващия персонал е необходим и счетоводител. Ще трябва да установите отношения с хора, които могат да разрешат всяка конфликтна ситуация с жителите. Важен елемент от този бизнес е създаването и популяризирането на ефективен уебсайт в Интернет. „Изглежда много трудно, но на практика може да е обратното. В процеса на дейност се установяват бизнес отношения с определени организации, например с представителства на западни фирми, в резултат на което този бизнес става по-стабилен и безопасен. Освен това е възможно да получите допълнителен доход чрез предоставяне на свързани услуги: транспорт, туризъм и др.“, казва Евгений Скоморовски, управляващ директор на Century 21 West.

Рецепта за успех

Не всеки апартамент ще бъде еднакво успешен. Има редица параметри, от които ще зависи търсенето му сред потенциалните наематели. Първо, местоположението на такова жилище е важно. „Малките апартаменти в Централния район на Москва, например в сталински къщи, са особено търсени за краткосрочни наеми. Популярни са и зони с големи изложбени центрове“, казва ръководителят на ексклузивния отдел на отдела за отдаване под наем. луксозни апартаменти Penny Lane Realty Вадим Ламин. В същото време параметърът „пешеходно разстояние до метрото“ остава важен - точно както при покупка или дългосрочен наем.

Ако апартаментът за дългосрочен наем може да бъде минимално обзаведен, то в случай на краткосрочен наем такава стая няма да работи. Всичко трябва да има тук, за да осигури на обитателите удобна алтернатива на хотелска стая. Човек, пристигайки в хотел, не се интересува да вземе със себе си сапун, кърпи, паста за зъби, бельо. Всичко това получава на място. За ежедневни наеми трябва да се осигури същото.

В стаята трябва да има удобен гардероб и легло. Кухнята трябва да бъде оборудвана с хладилник, електрическа кана и микровълнова печка. Последният е по-незаменим елемент от печката. „Малко от посетителите се занимават със сериозно готвене. Те или ядат в кафенета, или предпочитат да си купят готова храна и да я стоплят“, казва брокерът Сергей. В стаята трябва да има телевизор, а напоследък DVD плейърът стана търсен. Такива дреболии често играят важна роля, особено след като конкуренцията на пазара за ежедневни наеми е висока и на практика няма разлика в цените.

Краткосрочен наем: PRO & CONTRA

1. Потенциално по-висок доход, отколкото при дългосрочен лизинг.

2. Възможност за напускане на бизнеса по всяко време.

3. Безплатно разпореждане с апартамента (можете да го продадете по всяко време, да настаните роднини и т.н.).

1. Липса на гарантиран доход.

2. Необходимостта от постоянно търсене на нови клиенти.

3. Апартаментът се нуждае от ремонт по-често, по-бързо губи представянето си.

4. По-трудоемък бизнес: апартаментът трябва да бъде подреден след всеки клиент, необходимо е да се осигури на обитателите пълен "хотелски" комплект - спално бельо, съдове, мебели и домакински уреди.