Стая, която можете да наемете за 500 рубли на час, струва 100 000 рубли на месец. За да оправдаете постоянен наем, трябва да работите 200 часа месечно във вашите помещения. Това са 7 часа всеки ден без нито един почивен ден. Това не се случва.

Имате нужда от свобода на избор

Вашият курс/семинар/обучение/презентация може да събере много хора - и тогава ще ви трябва стая, по-голяма от средната. Може да има малко хора - и тогава няма нужда да се преплаща. Може изобщо да няма група, тогава договорът за наем трябва да бъде изоставен. Всичко това е възможно да се направи с помощта на услугата за отдаване под наем SpeedRent.

Вашите клиенти не се интересуват под какъв покрив работите днес

Клиентите вече не са лоялни към местоположенията. За тях районът на града е важен - да, важно е разстоянието от метростанцията. Но за тях няма значение къде ще ги срещнете днес - в бизнес център X или в бизнес център Y отсреща. Постоянното място на приемане престана да бъде част от репутацията. Уебсайтът и телефонният номер трябва да са постоянни. Качеството на обслужването трябва да е постоянно - но не и адреса на залата!

Обвързани с "вашия" недвижим имот, не можете да се концентрирате върху клиентите си

Сметки за поддръжка, сметки за ток и вода, мисли за поредния луд транш към наемодателя - всичко това изсмуква жизнената ви енергия. Стига търпение това! Почасовата борса за наемане на пространство ви дава свободни ръце.

Намирането на стая в сайта е безплатно

Ние не таксуваме за обработка на заявки от организатори на събития. Ние не продаваме информация. SpeedRent получава възнаграждението си в % от наемната цена само от извършени сделки по факта на събитието и при условие, че няма претенции от наемателя и наемодателя.

Намерете правилната стая

Публикация

Може да се отдава под наем имот, който в процеса на ползване няма да изгуби или промени естествено-материалните си свойства. Договорът за наем трябва да съдържа данни, които позволяват да се определи точно кой имот ще бъде прехвърлен като обект на лизинг. Ако по договора за лизинг е невъзможно да се определи какъв вид имущество се отдава под наем, тогава такова споразумение се счита за несключено и страните по такъв договор нямат никакви права и задължения.

Само собственикът има право да отдава имот под наем. Като наемодател обаче може да действа и лице, което не е собственик, но е упълномощено от собственика да отдава имота под наем.

Срокът за наем на имота се определя с договора. Ако срокът не е посочен в договора, се счита, че договорът е сключен за неопределен срок. В този случай всяка от страните има право да се откаже от договора по всяко време, като е предупредила другата страна за това един месец предварително, а при наемане на недвижим имот - три месеца предварително. В този случай договорът може да определи различен срок за предупреждение за прекратяване на договора за наем за неопределен срок.

Наемодателят носи отговорност за всички недостатъци на наетия имот, дори и да не е знаел за тях към момента на сключване на договора. Ако наемателят след приемане на имота е открил определени недостатъци, тогава той има право:

изискват от лизингодателя да ги премахне безплатно;

самостоятелно да коригират тези недостатъци и да поискат възстановяване на разходите им за отстраняването им чрез едновременно плащане;

отстраняват сами недостатъците и удържат размера на направените разходи от наема, като уведомяват наемодателя за това. Наемателят също има право да иска съизмеримо намаляване на наема, като същевременно може да отстрани или да не отстрани установените недостатъци;

не за отстраняване на дефекти, а за прекратяване на договора.

Наемодателят не носи отговорност за недостатъците на наетия имот, в случай че тези недостатъци са посочени при сключването на договора за наем или са били предварително известни на наемателя или е трябвало да бъдат открити от наемателя при огледа на имота или проверка на изправността му при сключване на договора или прехвърляне на имота под наем.

Заплащане на комунални услуги от наемателя

Договорът за наем е обременително споразумение. Размерът на наема, срокът на плащане се определят с договора. Освен това наемателят е длъжен да плаща битови сметки за наетия имот. Има няколко начина за възстановяване на разходите за комунални услуги на наемателите:

фиксиран наем, който включва разходите за комунални услуги. Наемателят плаща всеки месец наема на наемодателя в размера, посочен в договора;

наем, състоящ се от фиксирана и променлива част, по-специално фиксиран наем е плащане за площта на наетите помещения, променлива е плащане за комунални услуги;

наем с изключение на разходите за комунални услуги. Наемателят самостоятелно сключва договори с комунални услуги или договор с агенция може да се използва за възстановяване на разходите за комунални услуги.

Наем, включително разходите за комунални услуги

Наемът, включително сметките за комунални услуги, предизвиква най-малко спорове с данъчните власти, но е по-малко изгоден вариант. Цената на някои услуги директно зависи от количеството на тяхното потребление и не винаги е възможно да се определи предварително колко, например, електроенергия ще консумира наемателят. Следователно може да възникне ситуация, когато действително консумираните от наемателя комунални услуги не са покрити от размера на плащанията за комунални услуги, включени в наема.

Сметка на наемодателя. Наемът, включително сметките за комунални услуги, е доход от продажба на услуги за отдаване на помещения под наем. Обект на облагане е продажбата на услуги за предоставяне на имот под наем.

В този случай целият размер на наема е заплащане на услугите на наемодателя по предоставяне на имота под наем. Следователно наемодателят трябва да начисли ДДС върху пълния размер на наема и да издаде фактура на наемателя за целия размер на наема. В същото време не е необходимо да се отделя сумата на сметките за комунални услуги във фактурата и фактурата за плащане на наемодателя като отделен ред (писмо на Министерството на финансите на Русия от 19 септември 06 г. № 03- 06-01-04 / 175).

По отношение на сумите на ДДС, представени от доставчиците на комунални услуги, наемодателят може да ги приеме за приспадане изцяло по общоустановения начин, тъй като услугите се закупуват за операции, облагани с ДДС (предоставяне на имущество под наем) (решения на ФАС Северозападен окръг№ A05-7971/2006-13 от 10.01.07 г., ФАС на Севернокавказки окръг от 07.11.07 г. № F08-6607/07-2723A - потвърдено с Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация2 от 29.00. 08 No 2615/08).

Наемателска сметка. Наемателят, плащайки наема, който включва сметки за комунални услуги, възстановява на наемодателя разходите за комунални услуги. Тъй като наемодателят е издал фактура за цялата сума на наема, наемателят има право да приспадне цялата сума на ДДС, свързана с наема, включително за комунални услуги (Постановление на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 10.03. .09 № 6219/08, ФАС Московска област от 24 април 2009 г. № КА-А40/3091-09).

По този начин наемателят има право да приспадне ДДС, ако наемът включва фиксирана част и променлива, еквивалентна на сумата на сметките за комунални услуги.

Наем, състоящ се от фиксирани и променливи части

Този начин на възстановяване на битовите разходи на наемодателя предизвиква най-много спорове относно приемането на сумите на ДДС за приспадане както от наемодателя, така и от наемателя.

Сметка на наемодателя. Две са позициите по въпроса дали наемодателят има право да прилага приспадане на ДДС върху услуги, ползвани от лизингополучателя. Според първата позиция наемодателят може да приспадне само този дял от ДДС, който се отнася до разходите за комунални услуги, консумирани лично от него. Наемодателят не извършва продажба на комунални услуги, не получава постъпленията от тази операция, така че той не трябва да издава фактура на наемателя за размера на консумираните от него комунални услуги. Следователно, при получаване на средства, преведени от наемателя на наемодателя, за да компенсира разходите на наемодателя за заплащане на тези услуги, обектът на ДДС не възниква (писма на Министерството на финансите на Русия от 31.12.08 № 03- 07-11 / 392, 12.26.08 № 03-07- 05/51, Федерална данъчна служба на Русия за Москва № 19-11/48675 от 21 май 2008 г.; 1629 / 07-6, Определение на Върховния арбитраж Съд на Руската федерация от 29.01.08 № 18186/07).

Освен това наемодателят няма право да преиздава фактури на наемателя, тъй като в този случай той не е посредник между наемателя и доставчика на услуги и следователно разпоредбите на параграфи 3 и 7 от Правилата за водене на счетоводство дневници на получени и издадени фактури не се отнасят за него, книгите за покупки и книгите за продажби при изчисляване на данък върху добавената стойност.

От това следва, че наемодателят:

приема за приспадане само тази част от ДДС, която пада върху дела на ползваните от него услуги;

ДДС, който пада върху дела на услугите, консумирани от наемателя, се включва в цената на тези услуги;

представя на наемателя разходите за комунални услуги, включително ДДС (предоставя се от комуналните услуги).

Има обаче друга позиция: наемодателят в такава ситуация има право да приложи приспадане (решения на Федералната антимонополна служба на Уралски окръг от 11 декември 08 г. № F09-9211 / 08-S2, Федералната антимонополна служба на район Централен от 28 март 07 г. No А48-4688 / 06-19). Аргументите за тази позиция са следните. Наемодателят е длъжен да предостави помещението под наем в установеното с договора състояние, т.е. в състояние, подходящо за употреба. Наемодателят сключва договори с комунални услуги, които му представят размера на ДДС и издават фактура за стойността на извършените услуги. По този начин закупуването на комунални услуги от наемодателя е една от предпоставките за отдаване на помещението под наем. Следователно тези услуги се закупуват за сделки, облагани с ДДС, тъй като услугите за отдаване под наем на имоти са обект на ДДС.

Ако наемодателят изпълнява всички условия, необходими за прилагане на данъчното облекчение, той има право да приеме цялата сума на ДДС, представена от доставчиците на комунални услуги, за приспадане в пълен размер. В този случай наемателят претендира разходите за комунални услуги за възстановяване, без ДДС, начислен от комуналните услуги.

Наемателска сметка. Две са позициите и по въпроса за законосъобразността на прилагането от наемателя на приспадането на ДДС.

Според първата позиция наемателят не може да приложи приспадането, тъй като наемодателят няма право да му издава фактура. Така наемателят не отговаря на едно от условията за възникване на правото на приспадане, установено с ал.1 на чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация (писма на Министерството на финансите на Русия от 24.03.07 № 03-07-15 / 39, Федералната данъчна служба на Руската федерация за Москва от 16.07.07 № 19- 11 / 067415, решения на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 01.09.08 г. № Ф04-5318/2008 (10782-А46-40), 24.03.08 № Ф04-2074/2065-А (2008) -41).

Ако наемодателят не издаде фактура, тогава сумата на ДДС, която се отнася към дела на консумираните комунални услуги, може да бъде взета предвид от наемателя като част от разходите. Съгласно втора позиция наемателят има право да приспадне сумата на ДДС въз основа на преиздадени фактури, при спазване на други изисквания, установени в ал.2 на чл. 171, ал. 1 от чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация (Решения на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 17 март 09 г. № KA-A40 / 1688-09, 25 декември 08 г. № KA-A40 / 12036-08-p , Президиум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 2009 г. № 12664 / 08). Аргументирайки решението си, съдът посочи, че ползването на наетото помещение е възможно само ако то е снабдено с топлина, светлина, вода и др. Следователно предоставянето на обществени услуги е неразривно свързано с предоставянето на услуги под наем.

Наем без разходи за комунални услуги

В този случай наемателят сключва отделен договор за плащане на комунални услуги. В същото време наемодателят, за да не се нарушават правата му, трябва да одобри метода на взаимно разплащане между наемателя и комуналните услуги.

Тъй като наемателят директно работи с комунални услуги, фактурите се изготвят за него, а не за наемодателя, така че той има право да приспада ДДС върху разходите за комунални услуги.

Агентско споразумение като един от начините за плащане на комунални услуги между наемодателя и наемателя

Много организации сключват споразумения за посредничество за обработка на компенсации за сметки за комунални услуги, според които наемодателят действа като агент, а наемателят като принципал. Действайки като посредник между комуналните услуги и наемателя, наемодателят може да преиздаде фактурата, получена от комуналните услуги на наемателя, като наемателят може да приспадне ДДС, посочен в тази фактура.

Тъй като наемодателят не извършва операции по продажба на комунални услуги, той няма задължения за изчисляване и плащане на ДДС. Той обаче има задължение да плати ДДС върху стойността на възнаграждението си. Посредническо споразумение е платено, следователно е препоръчително страните по такъв договор да предвидят изплащане на възнаграждение за наемодателя за изпълнение на функциите на посредник.

По въпроса за прилагане на приспадане на ДДС от наемател от разходите за комунални услуги, платени чрез посредник наемодател, решенията на арбитражните съдилища са нееднозначни. Например, в резолюция на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 25 септември 2008 г. № KA-A40 / 8932-08 е посочено, че наемателят има право да прилага приспадане за комунални услуги, платени чрез посредник наемодател . Ако наемателят има преиздадена от наемодателя фактура за плащане на комунални услуги, получени от специализирани организации, тогава той има право да приспадне сумата на ДДС върху разходите за комунални услуги, при спазване на други изисквания, установени в параграф 2 на чл. 171, ал. 1 от чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация (виж също решението на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 08.09.08 № A66-109 / 2008 г.).

Въпреки това, решението на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 27 август 2008 г. № F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) гласи, че споразумението за посредничество всъщност определя процедурата за възстановяване на разходите за комунални услуги. Тъй като наемодателят не продава комунални услуги, следователно, тази операция не се облага с ДДС, а наемателят няма право да приспадне сумата на ДДС, съгласно преиздадени фактури.

Подобрения на имоти под наем

По време на срока на наема наемателят може да ремонтира наетия имот. Подобренията се делят на отделими и неделими.

Отделими подобрения

Отделящите се подобрения включват подобрения, които могат да бъдат отделени от наетия имот, без да причиняват вреди и впоследствие да се използват отделно от него. Отделните подобрения на наетия имот, направени от наемателя, са негова собственост, освен ако не е предвидено друго в споразумението (член 623 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

данък общ доход. Инвестициите на лизингополучателя, свързани с производството на отделни подобрения, формират себестойността на отделна позиция от дълготрайни активи в неговото счетоводство. В зависимост от стойността и периода на използване на подобренията, разходите на лизингополучателя по тяхното изпълнение се признават като разходи за придобиване на амортизируемо имущество или се включват в текущите му разходи.

Ако първоначалната цена на подобренията е повече от 20 000 рубли, техният период полезна употребанадвишава 12 месеца и подобреното имущество се използва за генериране на доход, отделящите се подобрения се признават като амортизируемо имущество. Наемателят заплаща разходите за тези подобрения чрез начисляване на амортизация.

Амортизацията по отделни подобрения, отчетени като част от амортизируемото имущество, се начислява от наемателя от 1-во число на месеца, следващ месеца, през който това подобрение е въведено в експлоатация.

За отделни подобрения наемателят има право да приложи амортизационен бонус, включващ наведнъж в разходите за отчетния или данъчен период разходите за капиталови инвестиции в размер на не повече от 10% (за дълготрайни активи, принадлежащи към третия до седма амортизационна група - не повече от 30%) от първоначалната цена на отделими подобрения. Възможността за прилагане на амортизационен бонус трябва да бъде предвидена в счетоводната политика на данъкоплатеца.

ДДС. Наемателят има право да приспадне ДДС, представен като част от разходите за отделни подобрения, ако са изпълнени всички условия, предвидени в чл. 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация. В дейности, подлежащи на облагане с ДДС, трябва да се използват отделни подобрения, те трябва да бъдат отчетени и да имат фактура с разпределената сума на данъка.

Данък върху собствеността. В счетоводството разходите на лизингополучателя за създаване (придобиване) на отделими подобрения формират първоначалната цена на елемент от дълготрайни активи или материални запаси. Разходите за отделни подобрения, включени в материалните запаси, се отчитат като еднократна сума в момента на въвеждане в експлоатация. За да се гарантира безопасността на тези обекти, препоръчително е да се организира правилен контрол върху тяхното движение.

Отделни подобрения, които лизингополучателят записва като имоти, машини и съоръжения, трябва да бъдат включени в данъчната основа на имотите. Ако отделимите подобрения се отчитат като материални запаси, те не се облагат с данък върху имуществото.

Неразделни подобрения

Неотделими подобрения, които не могат да бъдат отделени от самия обект на лизинг, се признават за собственост на лизингодателя и се прехвърлят на него в края на срока на лизинга. Подобрения на наетия имот могат да се извършват със или без съгласието на наемодателя. В същото време разходите за неразделни подобрения, направени без съгласието на лизингодателя, не се възстановяват. Разходите за неразделни подобрения, направени за сметка на наемателя и със съгласието на наемодателя, трябва да бъдат възстановени от наемодателя при прекратяване на договора за наем.

данък общ доход. Капиталовите инвестиции в наети дълготрайни активи под формата на неразделни подобрения, направени от лизингополучателя със съгласието на лизингодателя, се признават като амортизируемо имущество.

Тези капиталови инвестиции се амортизират в следния ред:

капиталовите инвестиции, чиято стойност се възстановява на лизингополучателя от лизингодателя, се амортизират от лизингодателя по реда, предписан в гл. 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация;

капиталови инвестиции, направени от лизингополучателя със съгласието на лизингодателя, чиято стойност не се възстановява от лизингодателя, се амортизират от лизингополучателя за срока на лизинга въз основа на амортизационните суми, изчислени, като се вземе предвид полезният живот на наети дълготрайни активи.

Сметка на наемодателя. В данъчното счетоводство на лизингодателя разходите за неразделни подобрения, получени безвъзмездно, които не се възстановяват на наемателя, не се признават като облагаем доход по силата на ал. 32 стр. 1 чл. 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация. В същото време наемодателят няма право да увеличава първоначалната цена на върнатия му обект на лизинг със сумата на неделими подобрения. Освен това наемодателят не може отделно да амортизира капиталовите инвестиции под формата на неразделни подобрения, направени без негово съгласие и впоследствие прехвърлени на него безплатно. Такова право се предоставя на наемодателя само при условие, че той възстанови на наемателя разходите за направени подобрения.

В съответствие с параграф 1 на чл. 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация капиталовите инвестиции, чиято стойност се възстановява от лизингодателя на лизингополучателя, се амортизират от лизингодателя по общ начин. Амортизацията започва от 1-во число на месеца, следващ месеца, през който амортизируемото имущество под формата на неразделни подобрения е въведено в експлоатация.

Наемодателят трябва да се ръководи от общата процедура за изчисляване на амортизацията след увеличение на първоначалната цена на обекта, т.е. всички условия трябва да бъдат изпълнени, сякаш капиталовите инвестиции под формата на реконструкция (модернизация) са извършени от самия лизингодател. Освен това наемодателят има право да използва амортизационния бонус и да отписва наведнъж до 10% (30% - за наети обекти, принадлежащи към 3-7 амортизационни групи) от разходите за капиталови инвестиции под формата на неразделни подобрения.

Наемателска сметка. Наемателят може да амортизира направените от него неотделими подобрения на наетия имот, ако са изпълнени две условия:

капиталовите инвестиции се извършват със съгласието на лизингодателя;

разходите за капиталови инвестиции, направени от лизингодателя, не се възстановяват.

Ако тези условия са изпълнени, капиталовите инвестиции, направени от наемателя под формата на неразделни подобрения на наетия имот, се амортизират от него по време на срока на договора за наем.

Капиталовите инвестиции под формата на неразделни подобрения, направени от наемателя, са неразривно свързани със самия нает обект, следователно за изчисляване на нормата на амортизация за тях се използва полезният живот, установен от Класификацията на дълготрайните активи за наетия обект (писмо от Министерството на финансите на Русия от 14.05.08 № 03-03-06 /2/52).

Така лизингополучателят при определяне на полезния живот следва да се ръководи от сроковете, установени за амортизационната група, в която попада наетият обект. Въз основа на този период ще бъде изчислен размерът на амортизацията за направените неотделими подобрения (писмо на Министерството на финансите на Русия от 14 май 2008 г. № 03-03-06 / 2/52).

Ако дадена организация отдаде под наем, например, помещения в сграда, принадлежаща към 10-та амортизационна група, и направи неразделни подобрения в тези помещения, тогава полезният живот на направените подобрения ще трябва да се определи в съответствие с 10-та амортизационна група. Минималният възможен полезен живот в тази ситуация ще бъде 361 месеца. (долна граница за 10-та амортизационна група).

Амортизацията се начислява от наемателя от следващия месец след въвеждането в експлоатация на направените от него подобрения. След изтичане на срока на лизинга и връщане на наетия обект на лизингодателя, амортизацията се прекратява. Ако полезният живот на наетия обект е по-дълъг от срока на договора за лизинг, тогава част от цената на капиталовите инвестиции под формата на неразделни подобрения няма да се амортизира, следователно лизингополучателят няма да може да признае част от разходи за направени неразделни подобрения.

Що се отнася до прилагането на амортизационния бонус, за капиталови инвестиции в наети дълготрайни активи се установява специален ред за изчисляване на амортизацията, предвиден в ал. 1 на чл. 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация, следователно правилата за прилагане на амортизационния бонус за неразделни подобрения не се прилагат за наемателя (писма на Министерството на финансите на Русия от 22.05.07 № 03-03-06/2 /82, 24.05.07 г. No 03-03-06/1/302 г.).

Неразделимите подобрения, направени от наемателя без съгласието на наемодателя, не подлежат на амортизация. Съгласно параграф 1 на чл. 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация, капиталовите инвестиции под формата на неразделни подобрения в наети дълготрайни активи се включват в амортизируемото имущество само ако тези подобрения са договорени с лизингодателя.

Ако съгласно условията на споразумението наемодателят в края на срока на лизинга възстановява на лизингополучателя остатъчната стойност на направените от него подобрения, сумата на компенсацията ще бъде включена от лизингополучателя в дохода (като част от постъпленията от продажби), а остатъчната стойност на подобренията ще се зачита като разход на основание чл. 268 от Данъчния кодекс на Руската федерация (писма на Министерството на финансите на Русия от 07.03.08 г. № 03-03-06/1/159, 05.02.08 г. № 03-03-06/2/12).

Методи на амортизация. От 2009 г. амортизацията за всички обекти на амортизируемо имущество се начислява по начина, който е фиксиран в счетоводната политика на организацията. Въпреки това, в параграф 3 на чл. 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация изброява видовете имоти, които винаги се амортизират само по линейна основа: сгради, конструкции, преносни устройства, включени в осма до десета амортизационна група.

Ако наемателят амортизира капиталовите инвестиции в наетия имот, който принадлежи към осма до десета амортизационна група, тогава те ще трябва да се амортизират по линеен метод. Нелинейният метод не може да се приложи към такива капиталови инвестиции (писмо на Министерството на финансите на Русия от 10.05.06 г. № 03-03-04 / 1/441).

Както при линейния, така и при нелинейния метод, наемателят начислява амортизация върху неотделимите подобрения от 1-во число на месеца, следващ месеца, през който имотът е въведен в употреба.

Период на амортизация. За наемател, който е извършил неразделни подобрения на наетия имот, е от основно значение как се формализират отношенията на страните в края на договора за наем. Ако договорът бъде удължен (продължен), тогава първоначалният договор, по който са направени подобренията, продължава да действа. Следователно, наемателят, дори и след удължаването, може да продължи да начислява амортизация върху направените от него подобрения (писмо на Министерството на финансите на Русия от 20.03.07 № 03-03-06 / 1/167).

Ако страните предоговорят договора за наем, тогава предишният договор престава да важи и започва да действа ново споразумение. В този случай наемателят губи правото да амортизира направените от него подобрения по стария договор за лизинг, който е престанал да важи (писмо на Министерството на финансите на Русия от 08.10.08 г. № 03-03-06 / 2/ 140).

ДДС. Прехвърлянето на наемодателя на неотделими подобрения на наетите помещения, извършени от наемателя самостоятелно или с участието на контрагенти, подлежи на облагане с ДДС и той е длъжен да представи на наемодателя сумата на ДДС върху стойността на неделимите подобрения (писмо на Министерството на финансите на Русия от 29.08.08 г. № .

Наемателят е длъжен да начисли ДДС, да изготви фактура, независимо дали такова прехвърляне се извършва на възмездна (включително за сметка на наем) или безвъзмездна основа и кой е извършил работата - наемателят или изпълнителят (ФАС ПО Резолюция No А12 от 24.06.08 -18629/07, ДВО от 20.10.08 No Ф03-4340/2008).

В същото време Федералната антимонополна служба на Московския окръг в своето решение от 30 септември 2008 г. № KA-A40 / 9153-08 по дело № A40-5452 / 08-108-22 посочи, че неразделните подобрения от наетите помещения са собственост на наемодателя, поради което прехвърлянето им не може да бъде признато за продажба и обектът на облагане с ДДС не възниква (вижте също решенията на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 21 април 06 г. по дело No А56-7638 / 2005 г.).

Прехвърлянето на собствеността върху стоки, извършена работа, предоставени безплатно услуги се признава като продажба на стоки (работи, услуги). По този начин операциите по прехвърляне на неразделни подобрения от наемателя безплатно се включват в оборота, облагаем с ДДС (като операции по прехвърляне на резултати от работата).

ДДС трябва да се начисли в момента, в който неделимите подобрения се прехвърлят на лизингодателя. По правило такова прехвърляне се извършва в края на лизинговия договор, когато наетият имот (заедно с неразделни подобрения) се връща на наемодателя. При прехвърляне на неразделни подобрения на наемодателя наемателят е длъжен да издаде фактура и да я регистрира в книгата за продажби.

Тъй като безвъзмездното прехвърляне на неделими подобрения подлежи на облагане с ДДС, наемателят има право да приспадне платеното от него ДДС при извършване на неделими подобрения. За целта той трябва да изпълни условията, предвидени в чл. 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация (Постановление на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 13 февруари 2007 г. и 19 февруари 2007 г. № KA-A40 / 450-07 по дело № A40-31107 / 06 -116-180). От своя страна наемодателят няма да може да приспадне ДДС върху неделими подобрения, получени безплатно. В крайна сметка, с безвъзмездно прехвърляне, наемателят не представя сумата на ДДС на лизингодателя за плащане въз основа на фактура (писмо на Министерството на финансите на Русия от 21.03.06 № 03-04-11 / 60 ).

Данък върху собствеността. Капиталови инвестиции, извършени от наемателя под формата на неразделни подобрения в наетите обекти, отчетени като част от дълготрайните активи на наемателя, възстановени (невъзстановени) от наемодателя, подлежат на облагане с данък върху имуществото до освобождаването им по договора за наем (писмо на Министерството на финансите на Русия от 24.10.08 № 03-05-04-01/37). Препоръчително е наемателят да не чака края на срока на наема и да прехвърли направените подобрения на наемодателя веднага след приключване на работата. Това ще позволи на наемателя да избегне разногласия с данъчните власти.

В счетоводните регистри на лизингодателя неотделимите подобрения, направени от лизингополучателя, увеличават себестойността на наетия актив или се отчитат като отделен имот, машини и съоръжения. При някоя от възможностите за отчитане на разходите за подобрения, наемодателят е длъжен да плати данък върху имуществото. Включва стойността на неотделими подобрения в данъчната основа на имотите, считано от момента, в който подобренията са получени от наемателя съгласно акт за приемане или други подобни документи.

Наемодателят е чуждестранна организация

Като наемодател нежилищни помещенияможе да бъде чуждестранна компания, която притежава недвижим имот на територията на Русия.

Според регулаторните органи отдаването под наем на имущество от чуждестранна организация може да доведе до образуване на постоянно представителство, ако се извършва системно (Заповед на Министерството на данъчното облагане на Русия от 28 март 2003 г. № BG -3-23 / 150, писмо на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 19 януари 2007 г. № 20-12/05685).

Наемът, получен от чуждестранно лице, се облага с данък върху дохода в размер на 20%.

Операциите по предоставяне под наем на недвижимо имущество, намиращо се на територията на Русия от чуждестранна компания, се облагат с ДДС по общоустановения ред.

При придобиване на собственост върху недвижим имот в Русия чуждестранна организация става платец на данък върху имуществото и е длъжна да се регистрира в данъчния орган. Следователно, когато отдава такъв имот под наем, той трябва самостоятелно да изчисли и заплати ДДС върху наема в бюджета.

В същото време, ако отдаването под наем на недвижим имот от чуждестранна фирма не е от редовен характер, тогава посочената дейност не се признава за предприемаческа. Следователно задължението за изчисляване и плащане на данък върху дохода и ДДС в бюджета се възлага на руска организация (наемател), призната за данъчен агент. От своя страна, ако дейността на чуждестранна компания за отдаване под наем на недвижими имоти формира постоянно представителство, тогава отговорността за изчисляване и плащане на данък върху дохода и ДДС в бюджета се възлага на представителството.

Жилища под наем за служители - чужди граждани

Фирмите, наемащи чуждестранни граждани, могат да им предоставят жилище безплатно или да плащат парично обезщетение за заплащане на наема на апартамент за периода на работа. Спорен е въпросът дали в този случай доходите, подлежащи на облагане с данък върху доходите на физическите лица, възникват от чуждестранен служител и обектът на облагане на ЕСН.

Има две позиции. Съгласно първата позиция, когато работодателят предоставя на чужд гражданин жилище, предвидено в трудов договор, доходът се облага с данък върху доходите на физическите лица и UST.

Втората позиция е, че облагаемият доход не възниква от предоставянето на жилище от работодателя на чуждестранни граждани, тъй като безплатното предоставяне на жилище се отнася до компенсации, които не са включени в системата на заплатите и тяхната цел е да възстановят на служителите свързаните разходи с изпълнение на трудовите задължения. Плащането за жилище трябва да се разглежда като вид разходи за установяване на ново място на пребиваване.

Работодателят е длъжен да възстанови разходите за преместване на служителя на работа в друга област, включително разходите за установяване в ново място на пребиваване. Възстановяването на тези разходи е компенсация на служителя, свързана с изпълнението на трудовите му задължения. Съответно, обектът на облагане с UST не възниква (Постановление от 05/12/2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Компенсационните плащания, свързани с безплатното предоставяне на жилищни помещения, също не се облагат с данък върху доходите на физическите лица. Тъй като задължението за осигуряване на жилище е възложено на работодателя, няма облагаем доход при заплащане на жилища на чуждестранни работници (решения на Девети арбитражен апелативен съд от 12.05.08 г. № 09AP-3569 / 2008-AK, ФАС на Централен район от 11.12.07-2, Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 23.04.08 № 4623/08).

Коментари

21.09.2015 Людмила

Сключването на договор за посредничество като цяло е проблематично, т.к договорите за комунални услуги вече са сключени към момента на започване на експлоатацията на недвижимия имот, а наемателите (те също са Принципали) се появяват и сменят по-късно. Такова агентско споразумение (писмо на Министерството на финансите на Русия от 14 април 2011 г. № 03-11-06 / 2/55) може да бъде оспорено от инспектората

Отговор

Добави коментар

Свързани материали

Намерени са 19 артикула от 2124

Днес 1 седмица 2 седмици 1 месец 3 месеца 4 месеца 6 месеца 9 месеца 1 година 2 години 3 години 4 години 5 години 10 години 15 години 20 години ∞

1 2 3

Разширете всички записи Свиване на всички записиСортиране по: име Дата

18.02.2011 Хартия и интернет медии 22170

Помислете за общите разпоредби на лизинговия договор. Може да се отдава под наем имот, който в процеса на ползване няма да изгуби или промени естествено-материалните си свойства. Договорът за наем трябва да съдържа данни, които позволяват да се определи точно кой имот ще бъде прехвърлен като обект на лизинг. Ако по договора за наем не е възможно да се определи какъв вид имущество се отдава под наем, такъв договор се счита за невалиден.

20.04.2011 Колонка за специалисти 2162

Въпросът не е прост и, честно казано, все още е спорен. Историята на въпроса се връща към нашето минало, в смисъл, че споровете за това какво се счита за услуга започнаха и бяха енергично обсъждани в процеса на формиране на съдебната практика по договори за безвъзмездни заеми, където Федералната данъчна служба може би за първи път време разработи и приложи на практика позицията: Безвъзмезден заем - обслужване. Услуги в областта на предприемаческата дейност между търговски организации до...

13.11.2009 Колонка за специалисти -1 +1 1 14817

Добър ден, Олга Викторовна! В съответствие с член 146 от Кодекса операциите по продажба на стоки (работи, услуги) на територията Руска федерацияподлежат на облагане с данък върху добавената стойност. За да се реши въпросът за наличието или отсъствието на продажба на работи (услуги), подлежащи на облагане с данък върху добавената стойност в Руската федерация, в случай, когато продавачът и купувачът на работи (услуги) се намират в ...

12.02.2009 Колонка за специалисти 2193

Тук има много рискове поради факта, че схемата не е напълно ясна. Тоест, от една страна, има сключен договор за маркетингови услуги, при който клиентът е нерезидент, а Изпълнителят се намира и извършва работа на територията на Руската федерация. В тази връзка насочваме вниманието ви към валутния контрол и възможните рискове за руската страна, свързани с необходимостта от поемане на тежестта на задълженията на данъчен агент по ДДС поради разпоредбите на алинея 4 на параграф 1...

01.10.2009 Хартия и интернет медии -1 +1 1 18487

Особености на предметната структура на лизинговите правоотношения с участието на нерезиденти Съгласно действащото законодателство чуждестранните компании могат да участват в наемането на недвижими имоти на територията на Руската федерация по следните начини. Като собственик на недвижим имот и пряк наемодател. В случая ключовият въпрос е дали чуждестранно лице има място на стопанска дейност (в данъчен смисъл)...

01.07.2019 Хартия и интернет медии 260

Руски интернет проект започва с ИТ разработчик. Фирмата има сайт, големи клиенти, но след това започват трудности. Например, не всички чуждестранни контрагенти са готови да прехвърлят пари по руски сметки. Следователно предприемачът трябва да регистрира компания в чужбина. Нека помислим какви ползи ще донесе чуждестранна компания на руските ИТ разработчици. Чуждестранните контрагенти не са готови да прехвърлят пари на...

26.02.2015 Семинар 3485

Нека се опитаме да изясним и допълним въпроса Ви донякъде, за да се доближим до правните и данъчни „строежи“. Ще използваме научния метод на "допустимо отгатване". И така, има Споразумение за предоставяне (Изпълнител-Купувач-1) на услуга X. Има и Купувач-2, който, според вашия план и бизнес модел, придобива правата на иск за тази услуга от Купувач-1 . Тоест, казано по различен начин, Страните (Купувач-1 и Купувач ...

Отварят се нови кафенета мол, и във формата на улична търговия на дребно. С какви проблеми се сблъсква наемателят при избора на помещение за настаняване на кетъринг, как да определи по-правилно местоположението, кадрите и наемните цени, казаха пазарни експерти.

Търговски центрове срещу улична търговия на дребно

Изборът в полза на едно или друго помещение, изборът между търговски център или улична търговия на дребно трябва да се основава преди всичко на концепцията за бъдещото заведение, тъй като от това ще зависи както работният график, така и целевата аудитория. В първия случай семейните заведения ще бъдат по-подходящи, във втория - занаятчийски барове, кафенета с авторска кухня и различни тематични места.

Важен фактор може да бъде и колко време работи кафенето, дали търси първото си помещение или се мести или дори разширява мрежата си. С други думи, опитът и финансовият резерв ще станат значителни. „За амбициозни предприемачи и стартиращи фирми е по-подходящо настаняването в улична търговия на дребно, отколкото в търговски център“, казва Егор Остапенко, директор на отдела за недвижими имоти на дребно в Praedium. - Не всеки нов проект е в състояние веднага да се справи с доста високи цени в търговския център и голям депозит за 2-4 месеца.

Струва си да се има предвид, че в регионалните търговски центрове обикновено се представят няколко ключови формата. Иван Татаринов, търговски директор на GLINCOM, отбелязва, че е печеливш и най-търсен за малки предприемачи, които са готови да инвестират в откриването на кетъринг от 500 хиляди рубли. до 1 милион рубли е точката за кафе. Те работят дори в „слаби” имоти поради маргиналност и успяват да се извършат още през първия месец на наема. Вторият формат - хранителен двор - предвижда по-голям размер на инвестициите, от 2,5 милиона рубли. „Най-успешните заведения за хранене съществуват в квартала на кино и зона за развлечения. Ако в околностите няма наематели за забавления, трябва много да внимавате с отдаването под наем“, уточнява експертът.

Когато правите избор между търговски центрове и улична търговия на дребно, също така има смисъл да се претеглят плюсовете и минусите на двата типа настаняване. Смята се, например, че в търговски център е по-лесно да се предвиди средният брой клиенти. „В уличната търговия на дребно можете също да измервате трафика, но той е по-малко предвидим, по-зависим от метеорологични условия, а качественият състав на пешеходците може да варира в зависимост от местоположението“, обяснява Наталия Озерная, заместник-ръководител на Street Retail в JLL в Москва. Същото важи и за потенциалните конкуренти: на улицата те могат по всяко време да се установят „от врата до врата“ и да спечелят клиенти, докато в търговски център обикновено се опитват да поддържат баланса на представените компании.

Важно е също така, че помещенията в търговските центрове са по-често оборудвани с изискванията за обществено хранене, докато разположението в жилищните сгради е свързано с много довършителни работи и необходимите одобрения от жителите. В жилищна сграда също е важно да се гарантира, че гостите не пушат близо до входа и прозорците. Ако направите избор в полза на уличната търговия на дребно, тогава вече там, където някога е било кафене или ресторант.

Колко да вземем в "квадрати"?

Изборът на стая, която да не е прекомерна по площ, но в същото време да не е тясна за бъдещи гости на заведението, е изключително трудна задача и често практически нерешима без специалист, който проектира ресторанти и кафенета. „Има определена система за изчисление, която се планира въз основа на менюто на институцията. Районът зависи по-специално от това дали кафенето ще има кухня с пълен цикъл или просто готвене, или изобщо е готово да се справи без кухня“, казва Егор Остапенко. Освен това се взема предвид броят на персонала и размерът на необходимите помещения за складове, хладилни агрегати и др. Основната зала, в която ще седят посетителите, се планира въз основа на размера на масите и възможното натоварване . „Необходимо е също така да се вземат предвид правилата и разпоредбите, според които заведението трябва да има отделна тоалетна за персонала, душ кабина за готвачи, място за преобличане на служителите“, добавя Антон Белих, изпълнителен директорконсултантска компания DNA Realty. "Без опит ще бъде изключително трудно да го изчислите сами."

Обемът на пространството, разбира се, ще зависи както в търговските центрове, така и във формата за улична търговия, от които в крайна сметка ще трябва да избирате. „Кафе пунктовете могат да наемат пространство от плот от 3-4 квадратни метра до малки помещения от 20 квадратни метра. м. За хранителен двор най-търсената площ е от порядъка на 25-65 кв. м. м. Ако предприемач отвори кафене на франчайз, тогава той се ръководи при избора на пространство от изискванията на собствениците, които вече са ясно посочени в книгата за франчайз “, обяснява Иван Татаринов.

За разлика от технологичните тънкости е напълно възможно да прецените адекватността на предложената наемна цена сами, като се позовавате на аналитичните изчисления на пазарни експерти. Според Knight Frank средните цени за 200 кв. м в центъра на Москва може да бъде 65-75 хиляди рубли, а на топ места може да достигне до 90-120 хиляди рубли. Средната ставка в жилищните райони е 40-45 хиляди рубли. на кв. м годишно. „Цените за стаи в спални чували, но в пряка видимост от метрото, често са сравними с цените за централни улици, благодарение на ежедневния поток от пешеходци от метрото“, казва Наталия Озерная, заместник-ръководител на Street Retail в JLL в Москва.

Източник: JLL.

Как да направя избор? Антон Белих е сигурен: в никакъв случай не трябва да се поставя психологическа линия - например "да не се плаща наем за повече от милион рубли на месец". „Познавам ресторанти, които плащат 3-5 милиона на месец за стая и все още процъфтяват. И има институции, които плащат 100 хиляди и едва свързват двата края или дори работят на загуба, - обяснява експертът. „Когато оценявате наемната цена, трябва да вземете предвид не вашите вътрешни психологически ограничения, а реалния трафик на мястото, съвпадението му с вашата целева аудитория и да правите грешни изчисления на очакваните приходи, използвайки съвременни системи.

Вземете решение за местоположението

Когато се разглежда пространството на търговския център, човек често може да открие предразсъдъци към силните наематели в квартала на фудкортовете, особено към „големите три“: McDonald's, Burger King, KFC. Иван Татаринов смята: „Един висококачествен и интересен продукт няма да пострада от конкуренция със силни световни марки. Например, бургерите успяват много успешно да се надграждат от подобни предложения в масовия сегмент благодарение на авторския продукт, по-индивидуален подход.”

Друго погрешно схващане е, че кафенетата се чувстват добре само в центъра на Москва. „Има и много успешни заведения в жилищни райони и на изходящи магистрали. Тук е необходимо да се вземат предвид спецификите на региона. Например, в Перово е по-добре да отворите нещо много бюджетно, а стекхаус е доста подходящ на Мичурински проспект. Освен това ресторантьорите се интересуват от големи жилищни райони с огромно количество нови жилища, които се купуват или наемат основно от средната класа“, казва Антон Белих.

Във формата за улична търговия на дребно традиционно успешните места за кафенета са пешеходните зони, чийто брой наскоро се увеличи в центъра на Москва. Добре е, ако наблизо има забележителност или място за почивка на жителите на града. Търсени са и помещения, разположени в близост до метрото. „Перспективни, с висок потенциал за развитие, според мен са помещенията в тавански помещения, разположени на територията на бивши заводи. Ярък пример е откриването на ресторант Cheese Factory на територията на пивоварна Бадаевски, който стана котва и към него се присъединиха редица други проекти: Deep Space, The 12 Wine Bar, " Лятна градина”, - казва Виктория Камлюк, директор на уличната търговия на дребно в Knight Frank.

Що се отнася до местоположението в центъра, тук в последните годиниима и друга важна грижа - работа по реконструкция и благоустрояване на територии. Трайното строителство не привлича клиенти, особено за кафенета, които биха искали да организират летни веранди. „Не трябва да се страхувате от работата по благоустрояването на улиците и да си тръгнете“, сигурна е Виктория Камлюк. - Необходимо е да се договори с наемодателя отстъпка от 10-30% за периода на реконструкция. Егор Остапенко е напълно съгласен с мнението, че ремонтите могат да бъдат „оцелели“, Егор Остапенко е напълно съгласен: „Говорейки за подобрение, трябва да се отбележи, че ако една институция има определен финансов марж на безопасност, тогава е по-добре да изчакате този период отколкото да се изнеса. Реконструкцията ще приключи и улицата ще бъде преобразена, а през следващия сезон кафенето има шанс да възстанови загубите си и да увеличи приходите си.”

Недостиг и оскъпяване на хотели в столицата и др главни градовенаправи дневния наем за посетители един от най-удобните варианти за временно настаняване. Това е парадокс, но наемането на отделен апартамент с кухня и всичко необходимо за живота струва по-малко от една прилична хотелска стая. Търсенето, разбира се, стимулира предлагането. Ето защо чудно ли е, че все повече частни инвеститори се занимават с краткосрочно отдаване под наем на апартаменти, имащи в арсенала си един и единствен „едностаен апартамент“, и специализирани фирми, предлагащи на клиенти в допълнение към десетина или повече апартамента допълнителна услуга, в столицата изобилстват. Отмина времето, когато единствените брокери, наемащи „апартамент за нощувка“, бяха бабите на гарата.

Наем без бъдеще

„По отношение на цената цената на апартаментите под наем на ден е подобна или по-евтина от хотелска стая на съответното ниво. Разликата може да достигне 20-30% - казва Дмитрий Таганов, ръководител на аналитичния център на компанията за недвижими имоти Инком. - Освен това на разположение на турист или бизнес пътник, който е дошъл в столицата за няколко дни, има напълно оборудвана кухня, където можете сами да приготвите обяд или вечеря. И когато отсядате в хотел, или ще трябва всеки път да оставяте много пари в ресторант, или да търсите прилично кафене или ресторант наблизо. И не е факт, че една достойна институция ще бъде на един хвърлей.“ Хотелът ще трябва да плати за всеки допълнителна услуга- пране и гладене на ризи, грижа за обувки и др. В апартамент под наем на ден никой няма да представи допълнителна сметка за това, че наемателят е използвал ютия, пералня или четка за обувки.

Що се отнася до наемодателя, за него основното предимство на краткосрочния бизнес е възможността да „напусне проекта“ по всяко време без предразсъдъци. Например, ако апартаментът е бил необходим за лични нужди - местожителството на самия собственик, неговите деца или родители, наемодателят не трябва да чака няколко месеца преди изтичане на договора с наемателя, както често се случва при дългосрочен договор. срочен лизинг. Освен това договорът за наем дългосроченчесто предвижда плащане на неустойка на наемателите, в случай че е разкъсана по вина на собственика на апартамента. Наемателите на дневни апартаменти рядко остават повече от десет дни.

Дневният наем има смисъл, ако ще продавате апартамент. Времето за излагане на апартаменти може да отнеме няколко месеца, особено сега, когато търсенето на дори ликвидни жилища е на изключително ниско ниво, но не пропускайте възможността да спечелите пари от празен апартамент в очакване на купувач. Ежедневният наем ще позволи организирането на демонстрации на обекта почти по всяко време, докато дългосрочният наем ще трябва да съгласува времето за посещения с наемателите. Също така "бизнес за един ден" е оправдан като вариант за диверсификация. Ако притежавате два или повече апартамента, препоръчително е да наемете единия за дълго време, а другия за дневен наем. Освен това в Москва сезонността на туризма е по-слабо изразена, а потокът от посетители е стабилен през цялата година.

На пръв поглед дневният наем изглежда дори по-изгоден от дългосрочния наем. „Цената на малък двустаен апартамент от икономична класа с добър козметичен ремонт, необходимите домакински уреди и мебели ще бъде около 3-4 хиляди рубли. на ден. Оказва се, че когато наемате такъв апартамент за 20 дни в месеца, можете да разчитате на доход от 60-80 хиляди рубли. Докато при дългосрочен лизинг, цената му ще бъде в района на 35-45 хиляди рубли. на месец ”, дава пример Дмитрий Таганов. В същото време лихвите на пазара за дългосрочни наеми напоследък постоянно намаляват, а доходността от него днес не надвишава 4-5%.

Без гаранции, без застраховка

Но да кажа, че бизнесът е от отдаване под наем до краткосроченпросто, не можеш. Има повече сложности, свързани с него, отколкото изглежда на пръв поглед. Основният проблем на ежедневния наемодател е липсата на гарантиран доход. При дългосрочен лизинг е достатъчно да намерите клиент веднъж, да сключите договор - и можете да живеете спокойно една година, като получавате стабилен месечен доход. И в случай на краткосрочно търсене на нови гости е постоянно.

Дмитрий К. реши да наеме апартамента си в центъра на Санкт Петербург през есента. И нататък собствен опитубеден, че този бизнес на практика не е толкова печеливш, колкото изглежда на теория. „Когато го дадох под наем по дългосрочен договор, винаги имах гарантирани 30 хиляди рубли. на месец. Сега има повече проблеми и по-малко възвръщаемост“, казва той. Месец след месец не е необходимо. Веднъж Дмитрий имаше голям късмет: апартаментът беше нает за 20 дни от семейство, което правеше ремонт в собственото си жилище, и тъй като се проточи, те трябваше да удължат договора за наем за същия период. Но то беше единственият случай. През останалото време апартаментът е зает средно десет дни в месеца. „Има обаче доста обективни причини. Първо, зимата е туристически сезонза Петербург. Второ, кризата. Основният контингент от клиенти са туристи и бизнес пътници, като броят и на двамата в последните месецизначително намаля“, каза Дмитрий.

Светлана Алексашина, мениджър на жилищния фонд в Petersburg Real Estate, отбелязва, че търсенето на ежедневни жилища е неравномерно и наистина зависи до голяма степен от сезона: „Преди Нова година имаше достатъчен брой хора, които искаха да наемат апартамент за няколко дни: много хора от други градове дойдоха на гости на приятели, роднини, за да прекарат ваканцията тук. Сега на пазара дневен наемспокойно, но е традиционно за това време на годината. Възраждането, както винаги, ще дойде през май-юни: сезонът на белите нощи ежегодно привлича туристи в града на Нева. Вярно е, че напоследък конкуренцията на пазара за ежедневни наеми стана още по-остра: появиха се множество мини-хотели и много посетители предпочитат този сегмент пред апартаментите.

Разбира се, има алтернативни начини за осигуряване на по-стабилен поток от жители. Но това са варианти за аматьор. Можете например да наемете апартамент за празници и партита - за целта недвижими имоти в удобни зонивинаги търсени. Но тук трябва да сте наясно какви могат да бъдат последствията за състоянието на апартамента. Никой, след като е платил пари, няма да се грижи за имуществото на собствениците. Друг вариант е да наемете апартаменти за служители в развлекателния сектор. Освен това гарантира стабилна печалба. „Но такива апартаменти бързо стават неизползваеми“, отбелязва един от наемодателите. „Освен това, когато апартаментът се намира в прилична къща, изобщо не искате да разваляте отношенията със съседите си.

Постоянното търсене на клиенти съвсем не е единственият проблем, който очаква наемодателя. Апартаментът под наем изисква много повече внимание. След всеки клиент собствениците трябва да приведат жилището в пълен ред, да почистят, да осигурят свежа постелка и т. н. В същото време подобни обекти губят външния си вид много по-бързо. „Гостите непрекъснато се сменят и изобщо не е факт, че всички те ще бъдат изключително благоговейни към новите мебели и домакински уреди. Следователно собственикът на ежедневен апартамент ще трябва да прави козметични ремонти много по-често, отколкото в апартамент, нает за дълго време. И също така плащайте за застраховка срещу риска от повреда “, казва Дмитрий Таганов. Вярно е, както отбелязва Дмитрий К., наемодател от Санкт Петербург, купуването на застраховка е твърде голям лукс: застрахователните компании или изобщо отказват да застраховат такива апартаменти, или разрушават твърде високите тарифи.

При краткосрочен лизинг рискът от измама или престъпление е много по-висок. Дмитрий К. Под вече имаше такъв опит Нова годинатой дойде да посети апартамента, който по това време беше празен, но установи, че не може да влезе вътре: ключът по неизвестна причина не пасва на ключалката. Поглеждайки внимателно към вратата, Дмитрий откри, че ключалката просто е сменена. Трябваше да се обадя на служител на Министерството на извънредните ситуации, който отвори вратата и пусна законния собственик. Веднъж в апартамента, Дмитрий намери много неща на други хора, украсена коледна елха, бутилки алкохол - с една дума, ясни признаци, че апартаментът е обитаван. След известно време се появи нов „наемател“, който срещна истинския собственик на апартамента с възмутени въпроси относно причините за престоя на последния на територията на чужд апартамент. Оказа се, че е наел апартамент през агенция за недвижими имоти и е платил веднага за три месеца предварително. Постепенно подробностите за измамата излязоха наяве: малко преди Нова година жена наела апартамент за няколко дни, която според нея пристигнала от Сочи. За толкова кратко време тя успя да направи дублирани ключове и след официалното си „заминаване“ се върна, смени ключалката и Под прикритието на брокер тя се съгласи да наеме апартамент на друго лице. Тя взела аванс от него - и изчезнала в неизвестна посока.

Дмитрий имаше късмет: незаконният наемател освободи апартамента без никакви претенции и, освен време и нерви, собственикът не претърпя никакви загуби. Но при различен сценарий измамникът може да не се е занимавал с повторното вземане, а просто да е премахнал всички ценни имоти и оборудване от къщата. За да сведете до минимум рисковете, трябва поне да направите копие на паспорта на клиента, но това няма да ви застрахова на 100% срещу измамници.

Доверие или независимост?

Ако желаете да отдадете апартамента си на ден, имате две възможности: да прехвърлите апартамента на доверително управление на агенция за недвижими имоти или да го отдадете под наем сами.

С доверителното управление, от една страна, собственикът е освободен от всички проблеми. От друга страна остава рискът от измами от брокери. Агентите могат просто да изневерят, като подценят броя на дните, през които апартаментът е бил отдаден под наем, и задържат част от приходите за себе си. Няма да ходите всеки ден в апартамента и да проверявате.

Ако вземете нещата в свои ръце, тогава ще трябва да използвате възможно най-много канали за информация, за да намерите клиенти. Въпреки това, не е твърде трудно. Струва си да напишете в "Яндекс" или друга търсачка думите "дневен наем" - и веднага ще се отворят десетки сайтове на агенции, предлагащи апартаменти под наем, преди да избирате. Почти всички от тях си сътрудничат със собствениците на апартаменти. Ще трябва да направите стандартно описание на предложеното жилище, да посочите всички негови основни параметри и да направите няколко снимки (кухня, баня и спалня). Снимки и описания са публикувани на сайта на агенцията. Собственикът на апартамента посочва колко би искал да получава на ден, а брокерите добавят своята надценка върху тази цифра. Например, ако апартамент "от собственика" струва 2 хиляди рубли, тогава агенцията ще го постави за 2,5-3 хил. В този случай измамата от страна на посредниците едва ли е възможна, тъй като агенцията играе само ролята на връзка. Той насочва клиента, а собственикът на имота вече е в пряк контакт с него: показва апартамента, смяната на спалното бельо, почистването и най-приятното е получаването на плащане. Тогава той вече дава комисионната на агенцията.

Ако имате няколко апартамента, дневният наем се превръща в пълноценен бизнес, който изисква не само първоначални инвестиции, но и редовни разходи. Ще са необходими или изнесени почистващи услуги, или създаване на собствен оперативен блок, който да се грижи за почистването на апартаментите, пране и смяна на спално бельо, дребни ремонти и т. н. Освен обслужващия персонал е необходим и счетоводител. Ще трябва да установите отношения с хора, които могат да разрешат всяка конфликтна ситуация с жителите. Важен елемент от този бизнес е създаването и популяризирането на ефективен уебсайт в Интернет. „Изглежда много трудно, но на практика може да е обратното. В процеса на дейност се установяват бизнес отношения с определени организации, например с представителства на западни фирми, в резултат на което този бизнес става по-стабилен и безопасен. Освен това е възможно да получите допълнителен доход чрез предоставяне на свързани услуги: транспорт, туризъм и др.“, казва Евгений Скоморовски, управляващ директор на Century 21 West.

Рецепта за успех

Не всеки апартамент ще бъде еднакво успешен. Има редица параметри, от които ще зависи търсенето му сред потенциалните наематели. Първо, местоположението на такова жилище е важно. „Малките апартаменти в Централния район на Москва, например в сталински къщи, са особено търсени за краткосрочни наеми. Популярни са и зони с големи изложбени центрове“, казва ръководителят на ексклузивния отдел на отдела за отдаване под наем. луксозни апартаменти Penny Lane Realty Вадим Ламин. В същото време параметърът „пешеходно разстояние до метрото“ остава важен - точно както при покупка или дългосрочен наем.

Ако апартаментът за дългосрочен наем може да бъде минимално обзаведен, то в случай на краткосрочен наем, такава стая няма да работи. Всичко трябва да има тук, за да осигури на обитателите удобна алтернатива на хотелска стая. Човек, пристигайки в хотел, не се интересува да вземе със себе си сапун, кърпи, паста за зъби, бельо. Всичко това получава на място. За ежедневни наеми трябва да се осигури същото.

В стаята трябва да има удобен гардероб и легло. Кухнята трябва да бъде оборудвана с хладилник, електрическа кана и микровълнова печка. Последният е по-незаменим елемент от печката. „Малко от посетителите се занимават със сериозно готвене. Те или ядат в кафенета, или предпочитат да си купят готова храна и да я стоплят“, казва брокерът Сергей. В стаята трябва да има телевизор, а напоследък DVD плейърът стана търсен. Такива дреболии често играят важна роля, особено след като конкуренцията на пазара за ежедневни наеми е висока и на практика няма разлика в цените.

Краткосрочен наем: PRO & CONTRA

1. Потенциално по-висок доход, отколкото при дългосрочен лизинг.

2. Възможност за напускане на бизнеса по всяко време.

3. Безплатно разпореждане с апартамента (можете да го продадете по всяко време, да настаните роднини и т.н.).

1. Липса на гарантиран доход.

2. Необходимостта от постоянно търсене на нови клиенти.

3. Апартаментът се нуждае от ремонт по-често, по-бързо губи представянето си.

4. По-трудоемък бизнес: апартаментът трябва да бъде подреден след всеки клиент, необходимо е да се осигури на обитателите пълен "хотелски" комплект - спално бельо, съдове, мебели и домакински уреди.

Наем от наемодателя, включително променлив

Лизинговите отношения са много популярни сред стопанските субекти. Предоставяйки „безплатен” имот под наем, наемодателите го използват за извличане на допълнителен доход, а наемателите от своя страна срещу заплащане получават възможност да ползват чуждо движимо или недвижимо имущество.

В тази статия ще разгледаме въпросите за отчитане на наема, получен от наемодателя от лизингополучателя.

В съответствие с член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), основното задължение на наемателя е своевременното плащане на наем за ползване на имуществото в определените размери и срокове. по договора за наем.

Наемът се определя, както следва:

- определени във фиксиран размер на плащанията, извършвани периодично или наведнъж;

- установения дял от продукти, плодове или приходи, получени в резултат на ползването на наетия имот;

– предоставяне на определени услуги от наемателя;

- прехвърляне от наемателя на наемодателя на вещта, предвидена в договора, в собственост или под наем;

– налагане на лизингополучателя на предвидените в договора разходи за подобряване на наетия имот.

Страните могат да предвидят в договора за наем комбинация от тези форми на наем или други форми на плащане за наем.

Най-често срещаният вид е установяването на наем под формата на фиксирани плащания, извършвани периодично или наведнъж.

Съгласно договор за наем няколко обекта могат да бъдат прехвърлени наведнъж. В този случай наемът може да се определи както като цяло за всички наети имоти, така и за всеки обект поотделно. За да се избегнат по-нататъшни разногласия между страните по споразумението, по-добре е наемът да се определя отделно за всеки нает обект.

Променливият наем, определен ежемесечно, по споразумение на страните, с цел компенсиране на битови сметки, според автора не отговаря изцяло на закона. В същото време, от гледна точка на данъчните власти, с такъв наем наемодателят ще може да признае само разходите за закупуване на гориво, вода и енергия от всички видове, изразходвани за технологични цели, производството на всички видове на енергия, отопление на сгради, както и разходите за трансформация и пренос на енергия, консумирана директно от тях, с изключение на консумираната от наематели (Писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация за Московска област от 13 ноември 2006 г. № 21- 25-I / 1372). За разлика от наемателя, който има право да включва както фиксираните, така и променливите компоненти на наема в разходите, приети за облагане с данък върху доходите (Писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация за Московска област от 13 ноември 2006 г. 21-25-I / 1372).

Съгласно Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем“, в параграф 11 от което се обяснява, че при прилагане на ал. 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съдилищата трябва да изхождат от факта, че през годината условието на договора, което предвижда фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за неговото изчисляване, трябва да остане непроменен. Наемателят заведе дело срещу наемодателя в арбитражен съд за обезсилване на условията на договора за наем, който предвижда тримесечно увеличение на размера на наема от наемодателя чрез индексирането му спрямо инфлацията, тъй като това условие противоречи на императивната норма на ал. 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява възможността за промяна на размера на наема не повече от веднъж годишно. Но съдът, макар и само в разглеждания случай, установи, че определянето на наемната ставка в размер, еквивалентен на определена сума във валута, означава създаване на механизъм за нейното изчисляване. Това определяне на размера на наема има за цел да елиминира неблагоприятните последици от инфлацията. Промяната в валутния курс не означава промяна в размера на наема в съответствие с параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В резултат на това се оказва, че за да се въведе променлив наем, е необходимо да има ясен алгоритъм за изчисляването му, предписан в договора, в противен случай е лесно да загубите дело.

Условията за плащане на наема се определят с договора. В същото време страните могат да предвидят всякакъв ред за плащането му: месечно, тримесечно, веднъж годишно, чрез авансово плащане или с разсрочено плащане.

Параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че наемът може да се променя по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно. В същото време размерът на наема може както да се увеличи, така и да намалее.

Наемателят има право да иска намаляване на наема в случай на:

- ако поради обстоятелства, за които не носи отговорност, условията за ползване, предвидени в договора за наем, или състоянието на имота се е влошило значително;

- ако наемодателят е нарушил условията за основен ремонт на наетия имот;

- ако наемодателят не е предупредил наемателя за правата на трети лица върху имота при сключване на договора за наем.

В случай на съществено нарушение от страна на наемателя на условията за плащане на наема, наемодателят има право да изиска от него предсрочно плащане на наема в определения от наемодателя срок. В същото време наемодателят няма право да изисква предсрочно плащане на наема за повече от два последователни срока (параграф 5 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наем в счетоводството.

Начинът, по който наемодателят отчита лизинговите плащания зависи от това дали дейността е основна дейност или не.

В съответствие с параграф 5 от PBU 9/99 „Доходи на организацията“ (Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 6 май 1999 г. № 32n „За одобряване на Наредбата за счетоводството „Доходи на организацията““ PBU 9/99" (по-нататък - PBU 9/99)) в организации, чийто предмет на дейност е предоставянето на такса за временно ползване (временно владение и ползване) на техните активи по договор за наем, приходите се считат за постъпления, чието получаване е свързано с тази дейност (наем).

Сметкоплан и инструкции за неговото прилагане (Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 31 октомври 2000 г. № 94n „За одобряване на сметкоплана за финансовите и икономически дейности на организации и инструкции за неговото прилагане“) до Обобщаване на информация за приходите и разходите, свързани с обичайния вид дейност на организацията, както и за определяне на финансовия резултат за тях, е предназначена сметка 90 „Продажби“.

Постъпленията от предоставянето на такса за временно ползване (временно владение и ползване) на техните активи по договор за наем (когато това е предмет на дейността на организацията) се отразяват в сметка 90 "Продажби" подсметка 90-1 "Приходи".

Ако предоставянето на активи под наем не е основната дейност на организацията, тогава в съответствие с параграф 7 от PBU 9/99, постъпленията, свързани с предоставянето на такса за временно ползване (временно притежаване и използване) на активите на организацията се признават като други приходи и се отразяват в кредита на сметка 91- 1 „Други приходи”.

В този случай разходите, свързани с предоставянето на такса за временно ползване (временно притежаване и използване) на активите на организацията, се признават като други (клауза 11 PBU 10/99 „Разходи на организацията“ (Заповед на Министерството на финансите). на Руската федерация от 6 май 1999 г. № 33n „За одобряване на Правилника за счетоводството „Разходи на организацията“ RAS 10/99“)).

За да се определи кой вид дейност да се включат операции по прехвърляне на имущество под наем, е необходимо да се направи справка с параграф 4 от PBU 9/99.

В съответствие с посочения параграф в счетоводството, организацията признава постъпленията като приходи от обичайни дейности или други постъпления въз основа на изискванията на PBU 9/99, естеството на дейността си, вида на приходите и условията за тяхното получаване.

С други думи, организацията трябва самостоятелно да реши към какъв вид дейност принадлежат операциите по прехвърляне на имущество под наем и да определи това в счетоводната политика на организацията. Това състояниесе определя от устава на организацията, където най-често лизингът на имущество се предвижда като вид дейност, съответно наемодателят признава постъпленията като приход от обикновени дейности.

Ако наемът е отразен от организацията в счетоводството като приход от обичайни дейности, тогава в счетоводството се правят следните вписвания:

Дебит на сметка 62 "Разплащания с купувачи и клиенти" Кредит на сметка 90-1 "Приходи" - отразява размера на лизинговите плащания, които трябва да бъдат получени;

Дебит на сметка 90-3 "Данък добавена стойност" Кредит на сметка 68-2 "Изчисления върху данък добавена стойност" - отразява размера на ДДС, дължим към бюджета;

Дебит на сметка 51 "Разчетни сметки" Кредит на сметка 62 "Разплащания с купувачи и клиенти" - отраз. пари в бройполучени от наемателя.

Преведен като еднократно плащане за целия срок на договора за лизинг, наемът се счита за предварително плащане и се отчита по сметка 62 „Разплащания с купувачи и клиенти“ подсметка „Разплащания за авансово плащане“.

Ако наемът е отразен в счетоводството на наемодателя като друг доход, тогава в счетоводството се извършват следните вписвания:

Дебит на сметка 76 "Разплащания с различни длъжници и кредитори" подсметка "Изчисления по наем" Кредит на сметка 91-1 "Други приходи" - отразява начисляването на наем, който ще бъде получен;

Дебит на сметка 91-2 "Други разходи" Кредит на сметка 68-2 "Изчисления върху данък добавена стойност" - начислява се ДДС;

Дебит на сметка 51 "Разчетни сметки" Кредит на сметка 76 "Разплащания с различни длъжници и кредитори" подсметка "Изчисления по наем" - отразяват се средствата, получени от наемателя.

Еднократната сума на лизинговото плащане на организацията, в която прехвърлянето на активи под наем не е основна дейност, се отчита по сметка 98 „Приходи за бъдещи периоди“, подсметка 98-1 „Приходи, получени за сметка на бъдещи периоди “.

Подсметка 98-1 „Приходи, получени за бъдещи периоди” отчита движението на приходите, получени през отчетния период, но свързани с бъдещи отчетни периоди.

Размерът на приходите, отнасящи се до бъдещи отчетни периоди, се отразява в кредита на сметка 98 "Приходи за бъдещи периоди" в кореспонденция със сметките за парични средства или разплащания с длъжници и кредитори, а в дебита - сумата на приходите, преведени по съответните сметки при началото на отчетния период, за който се отнася доходът.

За всеки вид приходи се води аналитично счетоводство по сметка 98-1 „Приходи, получени по сметка бъдещи периоди”.

Наемът се признава в счетоводството въз основа на допускането за временна сигурност на фактите на икономическа дейност и при наличието на условията, изброени в клауза 12 от PBU 9/99:

– организацията има право да получи тези приходи, произтичащи от конкретен договор или потвърдени по друг начин според случая;

- размерът на приходите може да бъде определен;

– има увереност, че в резултат на определена операция ще има увеличение на икономическите ползи на организацията.

Ако поне едно от изброените условия не е изпълнено по отношение на парични средства и други активи, получени от организацията като плащане, тогава счетоводните записи на организацията се признават като дължими сметки, а не като приход.

Пример.

Организацията сключи договор за лизинг на оборудване за период от три месеца. Размерът на наема на месец е 17 700 рубли (включително ДДС - 2 700 рубли).

Лизинговото плащане в размер на 53 100 рубли (включително ДДС - 8 100 рубли) беше преведено от наемателя незабавно за целия период на договора за лизинг.

Лизингодателят използва следните подсметки от работния сметкоплан:

62-1 „Изчисления при наем”;

62-2 "Изчисления по авансово плащане".

В счетоводните регистри на организацията наемодател са направени следните вписвания:

Дебит 51 Кредит 62-2 - 53 100 рубли - отразява сумата на авансовото плащане за наето оборудване;

Дебит 62-2 Кредит 68-2 - 8100 рубли - върху сумата на авансовото плащане е начислен ДДС (клауза 1 от член 167 от Данъчния кодекс на Руската федерация (по-нататък - Данъчния кодекс на Руската федерация));

Дебит 62-2 Кредит 98–45 000 рубли - сумата на авансовото плащане се отразява в приходите за отсрочени периоди;

Дебит 62-1 Кредит 91-1 - 17 700 рубли - начислен е наем за отчетния период;

Дебит 91-2 Кредит 68-2 - 2700 рубли - ДДС е начислен върху наема за отчетния период;

Дебит 68-2 Кредит 62-2 - 2700 рубли - приема се за приспадане на ДДС от сумата на предплащането;

Дебит 98 Кредит 62-1 - 15 000 рубли - отразява размера на наема, включен преди това в приходите за отсрочени периоди.

Наемодателят трябва да издаде фактура на наемателя за размера на наема.

Съгласно параграф 3 на член 168 от Данъчния кодекс на Руската федерация фактура се издава не по-късно от пет календарни дни, считано от деня на предоставяне на услугите.

Издаването на фактури за продажба на услуги за предоставяне на имот под наем е възможно не по-рано от края на данъчния период, най-малко на месеца, през който услугите са били действително извършени.

Наем в данъчно счетоводство.

Предоставянето на имоти под наем е основната дейност на организацията.

Съгласно член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация наемът, получен от наемателя, се класифицира като доход от продажби. Основните дейности се определят от устава на организацията, където най-често отдаването под наем на имущество се предоставя като вид дейност.

Ако организация за целите на данъчното облагане на печалбата признава приходи и разходи на база начисляване, тогава приходите се признават в отчетния (данъчен) период, в който са възникнали, независимо от действителното получаване на средства, друго имущество (работи, услуги) (параграф 1 от член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

За организации, които систематично предвиждат такса за временно ползване и (или) временно притежаване и използване на имуществото си, разходите за такива дейности са свързани с продажбата (алинея 1 на параграф 1 от член 265 от Данъчния кодекс на Руската федерация ).

Ако договорът за лизинг предвижда неравномерен график на лизинговите плащания, то според последните разяснения на Министерството на финансите на Руската федерация, дадени в писма № 03-03-06/1/258 от 17 април 2009 г., № /212, данъкоплатецът, въз основа на алинея 3 на параграф 4 на член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация, трябва в такива случаи да вземе предвид лизинговите плащания в дохода въз основа на сумите, предвидени от плащането график. Подобна позиция се съдържа в Указ на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 16 декември 2008 г. по дело № F09-9466 / 08-C3.

Според автора неравномерен график на плащане има и когато наемът се плаща еднократно за дълъг период от време, например веднъж годишно или на всеки шест месеца. В същото време еднократното включване на такава такса в дохода не е напълно от полза за организацията, тъй като ще доведе до еднократно плащане на данък върху дохода или авансово плащане в по-голям размер. Поради това е по-целесъобразно тези приходи да се разпределят по отчетни периоди. Въпреки това, като се вземе предвид позицията на Министерството на финансите на Руската федерация, такъв подход може да предизвика искове от данъчните органи.

Трябва да се отбележи, че по-ранни служители посочиха, че доходите под формата на наемни плащания се признават в данъчното счетоводство, като се отчита принципът на еднакво признаване на приходите и разходите, независимо от тяхното действително плащане. В същото време не се изисква ежемесечно сключване на актове за услуги, извършени по договор за лизинг за целите на данъчното отчитане на дохода под формата на наемни плащания. Тази позиция е изложена в писма на Министерството на финансите на Руската федерация от 17 април 2007 г. № 03-03-06 / 1/248, от 6 февруари 2007 г. № 03-03-06 / 1/59, от 10 ноември 2006 г. № 03-03 -04/1/752, Федерална данъчна служба на Руската федерация за град Москва от 22 септември 2008 г. № 20–12/089128.

Предоставянето на имоти под наем не е основната дейност на организацията.

В този случай доходът от лизинг на имущество се признава за неоперативни приходи (параграф 4 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Подалинея 3 на параграф 4 на член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация установява, че за неоперативни приходи от наем на имущество датата на получаване на дохода е датата на сетълмент в съответствие с условията на сключените споразумения или представяне на данъкоплатеца на документи, послужили като основа за извършване на изчисления, или последния ден от отчетния (данъчен) период.

Разходите за поддържане на имуществото, прехвърлено по договора за лизинг (включително амортизацията на този имот), се включват в неоперативните разходи (член 265, параграф 1, параграф 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Комунални плащания.

Както бе отбелязано по-горе, в съответствие с член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемът може да бъде определен или във фиксирана сума, или в „плаваща“ сума, състояща се от две части - фиксиран размер на наема и променлив компонент, състоящ се от на сметки за комунални услуги.

По правило всички договори за наем, под една или друга форма, съдържат условие, че наемателят е този, който поема разходите за плащане на сметки за комунални услуги. В същото време възниква въпросът: как е най-изгодно от данъчна гледна точка страните по договора да документират такова условие. И на първо място, в този случай говорим за такъв спорен данък като ДДС.

На практика има различни варианти за изчисляване на плащането за ток, газ, водоснабдяване, телефонна връзкаи други обществени услуги. Нека ги разгледаме по-подробно.

1. Комуналните са включени в наема.

Първият метод се използва рядко. В края на краищата тарифите за комунални услуги непрекъснато нарастват, освен това при сключване на споразумение страните все още не знаят до каква степен комуналните услуги действително ще бъдат консумирани от наемателя. Следователно едва ли е възможно предварително да се изчисли размерът на фиксирано наемно плащане, което покрива всички разходи на наемодателя за комунални сметки по време на изпълнение на договора. Страните нямат право да променят размера на наема през годината, забраната за това е установена от параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Следователно, обикновено в договора за лизинг страните не предвиждат самия размер на наема, а методологията за изчисляването му, в резултат на което промяната на променливия компонент на наема през годината не означава ревизия от цената на договора за наем, тъй като механизмът за определяне на размера на наема остава същият.

При "плаващ" наем всички суми, получени от наемодателя от наемателя, включително сметки за комунални услуги, се признават за негов доход от отдаване под наем на имущество.

По силата на член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация наемодателят начислява ДДС върху цялата сума на наема и го плаща в бюджета. Фактурата се издава от наемодателя на наемателя за цялата сума на наема (включително сумата на сметките за комунални услуги), а „комунални“ не се отделя като отделен ред.

Наемодател, който е получил фактури на свое име от комунални дружества, има право да приспадне изцяло посочения във фактурите ДДС. В крайна сметка, ако плащанията за комунални услуги, получени от наемателя, са включени в неговия доход, тогава той има право да признае комуналните услуги, консумирани от наемателя, като негови разходи. Същата процедура за облагане с ДДС беше обяснена от служители в писмото на Федералната данъчна служба на Руската федерация от 4 февруари 2010 г. № ShS-22-3 / [защитен с имейл]Подобно мнение споделят и арбитрите в Решение на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 21 декември 2009 г. по дело № A63-8994 / 2004-C4-9 от 11 юни 2009 г. по дело № обл. от 29.05.2009 г. по дело No А23-3029 / 2008А-14-202, ФАС на Северозападен район от 10.01.2007 г. по дело No А05-7971 / 2006-13 г. от 04.07.2007 г. в гр. No А56- 38904/2006г.

Наемателят, който е получил от наемодателя фактура за услуги за наем (за цялата сума, включително сметки за комунални услуги) по общия начин, въз основа на членове 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация, има право да приспадне размер на ДДС, посочен във фактурата на наемодателя. Съдиите споделят подобно мнение, като пример можем да цитираме Решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 27 декември 2010 г. по дело № A56-7049 / 2010 г., Решение на Федералната антимонополна служба на Московска област от 26 август 2008 г. по дело № КА-А40 / 7882-08 , Решение на Федералната антимонополна служба на Севернокавказки окръг от 26 юни 2008 г. по дело № Ф08-3507 / 2008 г. и др.

2. Комуналните се заплащат отделно от наема.

Ако сметки за комунални услуги не са включени в наема, тогава най-сигурният вариант за възстановяване на комуналните разходи на наемодателя е сключването на договор за наем с елементи на договор за посредничество. Тоест договорът за наем предварително предвижда, че наемодателят, като посредник, действащ от свое име, но в интерес на наемателя, придобива комунални услуги за него.

Освен това, като опция, може да се сключи отделно споразумение за посредничество. Имайте предвид, че посредническите услуги се заплащат, така че смесеният договор за наем трябва да предвижда посредническата такса или отделен договор за посредничество трябва да предвижда заплащането на услугите на наемодателя, който предоставя посреднически услуги за наемателя.

Освен това, тъй като комуналните услуги излагат документите си на името на собственика на имота, вариантите за посредническо споразумение, сключено между наемодателя и наемателя, могат да бъдат или комисионен договор, или договор за посредничество, в който агентът действа от свое име. , но в интерес на осн.

В този случай наемодателят ще издаде две фактури на името на наемателя: едната от свое име за услуги за наем, втората - от свое име за комунални услуги. Освен това издадената на наемателя фактура за комунални услуги се издава от наемодателя въз основа на данните от фактурата, издадени от доставчика на комунални услуги на името на наемодателя. Тази фактура не се вписва в книгата за покупки на лизингодателя, а се вписва в регистъра на получените фактури. Именно тази процедура за издаване на фактури от данъкоплатци по ДДС, участници в посреднически споразумения, е предвидена в Правилата за поддържане на регистри на получени и издадени фактури, книги за покупки и продажби при изчисляване на данък върху добавената стойност, утвърдени с Постановление на Правителството на на Руската федерация от 2 декември 2000 г. № 914 .

При тази схема за възстановяване на комунални разходи сумата, получена от наемателя за възстановяване на комунални услуги, не е доход на наемодателя. Получените суми се отчитат от лизингодателя като отделни стопански операции.

В съответствие с алинея 9 на параграф 1 на член 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация, при определяне на данъчната основа за данък върху доходите, доходите под формата на имущество (включително парични средства), получени от комисионер, агент и (или) друг пълномощник във връзка с изпълнение на задължения по комисионен договор, агентски договор или друго подобно споразумение, както и за възстановяване на направени от комисионера, агента и (или) друг пълномощник на комисионера, доверителя и ( или) друг принципал, ако тези разходи не подлежат на включване в разходите на комисионера, агента и (или) ) друг пълномощник съгласно условията на сключените договори. Този доход не включва комисионни, агентство или друго подобно възнаграждение, което се превръща в приход от обикновени дейности.

При повторно представяне на комунални услуги, наемодателят премахва рисковете, свързани както с данък върху дохода, така и с ДДС, както и тези, свързани с възможното признаване на сделката за нищожна в съответствие с членове 166-181 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и рисковете от наказателна отговорност, произтичащи от член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация "Незаконно предприемачество" (по отношение на повторното предоставяне на комуникационни услуги).

При такава схема обаче, освен задължението за начисляване на ДДС върху размера на наема, наемодателят има задължението да начисли данък върху размера на своето посредническо възнаграждение.

Този текст е уводна част.От книгата Всичко за опростената данъчна система (опростена данъчна система) автор Терехин Р.С.

4.2.6. Ремонт на дълготрайни активи, включително наети активи Трябва да се отбележи, че понятието ремонт не е разкрито в Данъчния кодекс, но в този случай трябва да се използва в смисъла, в който се използва в други отрасли на правото. Обикновено това са произведения

От книгата Станете богати! Книга за тези, които се осмелиха да спечелят много пари и да си купят Ferrari или Lamborghini автор ДеМарко MJ

Как падат мечтите: грешна формула. Грешна променлива В един момент посредствен шофьор разбира, че не може да изстиска по-висок процент от депозитите. Не може да се изисква увеличение от 200%. Не могат да получат допълнително образование, за да подобрят собственото си

авторът Панченко Т М

Чл. 614. Наемно плащане 1. Наемателят е длъжен да заплаща своевременно плащането за ползване на имота (наемно плащане).Редът, условията и сроковете за плащане на наема се определят с договора за наем. В случай, че не са определени с договора, се счита, че са установени

От книгата Ползване на чужда собственост авторът Панченко Т М

Чл. 630. Наемно плащане по договор за наем 1. Наемното плащане по договор за наем се определя под формата на плащания, определени във фиксиран размер, извършвани периодично или наведнъж. При предсрочно връщане на имота от наемателя, наемодателят се връща при него

От книгата Наем автор

Прекратяване на договор за лизинг с лизингодател, включително в случай на унищожаване на имущество Понастоящем в стопанската дейност на стопанските субекти договорът за наем на имущество е един от най-често срещаните видове споразумения. На практика обаче

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

Други операции на лизингодателя По силата на договора за наем наемодателят се задължава да предостави на лизингополучателя имущество срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване. При отдаване на имот под наем наемодателят поема разходите за поддръжка на наетия имот.

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

Данък печалба от лизингодателя В сегашните икономически условия лизинговите отношения стават все по-разпространени, тъй като в условията на криза много организации нямат финансова възможност да закупят нужния им имот в

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

Смяна на наемодателя При получаване на имот под наем наемателят, като правило, разчита на дългосрочен наем и оборудва наетите помещения „за себе си“. Договорът за наем е сключен за дълъг период. Въпреки това по време на срока на договора е възможно това

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

Счетоводство при лизингодателя (заемодателя)

От книгата Пари, банков кредит и икономически цикли автор Хуерта де Сото Хесус

Погрешна основа на анализа: Търсенето на фидуциарна циркулация като екзогенна променлива Изследването на Селгин се основава на предположението, че търсенето на доверителни пари е екзогенна променлива

От книгата Приходи и разходи за опростената данъчна система автор Суворов Игор Сергеевич

5.5. Лизингови (включително лизингови) плащания за нает (включително лизинг) имот Съгласно ал. 4, параграф 1 от член 346.16 от Данъчния кодекс на Руската федерация, данъкоплатците от опростената данъчна система имат право да включват в разходите сумата на наемните (лизингови) плащания за наети

От книгата Операции с недвижими имоти. Как да купувам, продавам, наемаме автор Бачурин Дмитрий

Лизингово плащане В договора за лизинг основното условие е условието за наема. Наемателят поема задължението да заплаща своевременно наема за ползване на помещението. Редът, условията и сроковете за плащане на наем трябва да бъдат

От книгата Всичко за придобиването и продажбата на жилищни имоти. Експертен съвет автор Зубова Елена Евгениевна

Права и задължения на наемодателя Наемодателят определя наема и иска да получи колкото е възможно повече. Когато обаче наемодателят поиска твърде висока цена, той рискува да остане без наематели за дълго време. Индикатор с надценена цена - няма обаждания към

От книгата Книга 2.0. Миналото, настоящето и бъдещето на електронните книги през очите на създателя на Kindle автор Меркоски Джейсън

Защо книгите, включително електронните, са незаменими

От книгата Печеливша туристическа агенция [Съвети за собственици и мениджъри] авторът Ватутин Сергей

Променливи и фиксирани части от заплатата И така, какви са тези инструменти? Преди да ги разгледаме, нека започнем с основните модели на мотивация. Това са така наречените постоянни и променливи части. Fix и Flex – както ги наричаме (фиг. 9). Нека видим плюсовете и минусите на всеки

От книгата Antifragility [Как да се възползваме от хаоса] автор Талеб Насим Никълъс

Вашият наем Друг пример: представете си, че официално наемате апартамент в Ню Йорк (където наемът се регулира от кметството) и апартаментът ви е пълен с, разбира се, рафтове за книги. Имате възможност да живеете тук колкото искате, но вие