Елена Земцова, управляващ партньор на Delta Estate

Бизнесът с отдаване под наем, базиран на отдаване под наем на помещения на големи вериги хранителни стоки, както и вериги кетъринг, днес е един от най-популярните начини за инвестиране в недвижими имоти.

Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - всички големи вериги са винаги търсени, тъй като са стабилни и се ангажират с дългосрочно сътрудничество.

Кои области са търсени от мрежови хора

Що се отнася до размера на помещенията, площта зависи преди всичко от профила на наемателя. За хранителните супермаркети оптималната площ е 350-500 кв. м, за специализирани магазини като Vkusvill, Myasnov - от 100 до 300 кв. м. Козметични салони, аптеки, медицински центрове, магазини за дрехи и обувки търсят площи от 80 до 200 кв.м. м. В кетъринг сегмента всичко зависи от формата. И така, ресторантите се нуждаят средно от 300-700 квадратни метра. м, заведения за бързо хранене, кафенета и кафенета - 100-300 кв. м, а малките заведения за кафе се нуждаят от 10-40 кв. м.

Спецификации - основното нещо, на което инвеститорът обръща внимание

Тогава помещенията са инвестиционно привлекателни, когато има голям набор от алтернативни потенциални наематели. И това се определя преди всичко от технически спецификации. Най-търсените помещения са разположени на първите етажи, със свободно планиране и витрини, както и няколко входа, поне основният от главната улица и допълнителен „от двора” за разтоварване и евакуация. Наличието на няколко главни входа също ще позволи, ако е необходимо, да се раздели помещението на блокове и впоследствие да се отдаде по-скъпо. В допълнение, обемът на електрическата мощност е важен, минималната стойност е 0,2 kW на 1 кв. м. Но е необходимо да се вземат предвид спецификите на потенциален наемател. Например магазините за хранителни стоки и заведенията за обществено хранене имат повишена консумация на електроенергия поради хладилно и кухненско оборудване. Плюс за стаята е наличието на качулка за кетъринг или възможността да се оборудва.

Що се отнася до сложните помещения, това са предимно мазета и мазета, с офис или многоетажно оформление, особено ако всички стени са носещи и е невъзможно да се преустроят. И разбира се, помещенията, разположени на места с липса на трафик, не се търсят.

Инвеститорите не се интересуват от офис площи

Офисните площи в най-чистия си вид, разположени в жилищни сгради, особено в икономична класа, днес не са много търсени. По-търсени са търговските и свободните помещения с отделен вход, които могат да се използват за различни бизнес формати. Често те привличат наематели от сектора на услугите: салони за красота, фитнес клубове, медицински и образователни центрове - това, което ще бъде търсено сред жителите жилищен комплекси област. Например, ние отдаваме под наем собствени помещения в жилищен комплекс "La Defense" в 3-то училище за интелектуално развитие на деца Фрунзенская 19 и помещенията на Нежинская 1 - училището Монтесори.

Как предназначението на помещенията влияе върху вида на бизнеса под наем

Естествено, предназначението на помещението влияе върху видовете отдаване под наем, които могат да се организират в него. По този начин културното, образователното и медицинското предназначение на районите очевидно изисква промяна в предназначението им за обществено хранене. Но трябва да се има предвид, че има определени ограничения за откриване на определени видове бизнес. Например, не можете да отваряте магазини за алкохол в близост до образователни институции. Също така получаването на лиценз за алкохол за бар или ресторант в този случай ще бъде невъзможно, а за много заведения за обществено хранене продажбата Алкохолни напитки- Значителен дял от приходите. Освен това не винаги е възможно да се оборудва аспиратор за кетъринг, ако това не е предвидено от разработчика предварително.

Какво определя ликвидността на бизнеса под наем

На първо място, местоположението влияе върху ликвидността на бизнеса за отдаване под наем. Най-голямо е търсенето на помещения, разположени на първа линия от натоварени улици с високоефективен трафик. Ликвидността на помещенията за инвеститори се увеличава чрез свободно разпределение с възможност за разделяне на блокове, няколко входа, витрини, както и наличие на абсорбатор за обществено хранене и голямо количество разпределена електрическа енергия.

Що се отнася до бизнеса за отдаване под наем в нови сгради, ликвидността на такива обекти до голяма степен зависи от етапа на развитие на проекта, така че заетостта на комплекса е важен фактор, който трябва да се вземе предвид. Колкото по-голям е проектът, от 2500 апартамента, толкова по-активно се заселва и това пряко се отразява на трафика на клиенти. Необходимо е също така да се вземе предвид местоположението на помещението по отношение на пешеходния трафик и пътищата за достъп, за да се прецени дали ситуацията ще се промени след няколко години. Напълно възможно е проектът да включва изграждането на търговски център, така че хранителните магазини, които генерират стабилен трафик днес, няма да бъдат толкова ликвидни след няколко години.

Какво ще кажете за изплащането?

Средната възвръщаемост на бизнес под наем в Москва е 7-10 години, с доходност от 8 до 15% в зависимост от местоположението. Така че в центъра доходност от 10% годишно се счита за добра, в района на TTK - 12%, а в района на Московския околовръстен път и Нова Москва - 13-15%.

Какво да търсите, когато изучавате офертата на пазара

Когато се взема решение за закупуване на бизнес под наем в нов жилищен комплекс, е необходимо да се вземат предвид такива фактори като етапите на строителство и заетостта на комплекса, времето на регистрация на собствеността. Би било полезно да се запознаете подробно с оформлението на зоната на сградата, за да оцените местоположението на помещенията спрямо къщите и пешеходните потоци. Необходимо е също така да се погледне в бъдещето: какви други търговски обекти се предвиждат в проекта, дали ще се промени посоката на движение, например, ако метрото или полагането на нов път. Важно е да се запознаете с конкурентната среда днес и утре, за да разберете интереса на потенциалните наематели към това място.

Не е тайна, че има недобросъвестни продавачи, които изкуствено завишават наемната ставка и размиват ваканциите и индексацията. Възможно е също така просто да „нарисувате“ числата в договора за наем. Освен това, ако говорим за закупуване на стая вече с наемател, тогава продавачът може умишлено да премълчи за желанието на наемателя да намали наема или че скоро ще се изнесе от помещението. Следователно, в допълнение към местоположението и основни характеристикипомещения, е необходимо да се проучи подробно самия наемател и договора с него.

Подобрява ли се предложението на пазара?

В новите сгради, разбира се, качеството на предложеното пространство става с порядък по-високо. Дори разработчиците на жилища от икономична класа започнаха да мислят за ефективността на търговията на дребно. В много проекти първите етажи са първоначално проектирани с отворено разпределение, минимум носещи стени, отделни входове и витрини, високи тавани, аспиратор за кетъринг и повече електрическа енергия се разпределя в помещенията.

Струва си да се отбележи, че не само в новите сгради има забележимо подобрение в качеството на уличните търговски обекти. Например, в центъра древните сгради са пригодени за модерна употреба: организирани са отделни входове и витрини.

Мечтаете да печелите пари от недвижими имоти? Искате ли да знаете как да наемете търговски недвижими имоти, какво да търсите, когато го купувате и къде да търсите наематели? "M16-Nedvizhimost" оборудва всички потенциални бизнесмени и разказва какво е необходимо, за да получите стабилен и висок доход.

Накрая печеливш бонус: най-перспективните търговски обекти за по-нататъшно отдаване под наем или препродажба.

Търговски недвижими имоти: откъде да започна?

Като начало ви съветваме отново да вземете решение за окончателния избор на недвижим имот: сигурни ли сте, че искате да се занимавате с търговски помещения? На въпроса какво е по-изгодно да се наеме - апартамент или търговски недвижим имот - отговорът е недвусмислен. Търговските обекти се изплащат няколко пъти по-бързо от жилищните помещения, тоест ползата е много по-висока. Освен това наемната ставка за търговски площи нараства стабилно (например за периода януари-юли 2017 г. се наблюдава ръст от 10%).

Имайте предвид обаче, че ще трябва да отделите много повече усилия. Първо, уверете се, че първоначалният ви капитал е достатъчен за закупуване на обекта, който възнамерявате да отдадете под наем в бъдеще. Не е тайна, че за да закупите търговски недвижим имот, трябва да имате много по-значимо финансово състояние, отколкото да закупите апартамент, включително многостаен.

В същото време имайте предвид, че нежилищните помещения също се разглеждат по различен начин от правна гледна точка: данъчната ставка в този случай е няколко пъти по-висока, механизмът за регистрация също е малко по-различен.

Освен това, за да извършвате успешно бизнес в търговски помещения, трябва да се ориентирате в спецификата на дейността на вашия потенциален наемател, да разберете неговите нужди и възможности. Това означава, че се изисква повече от вас, отколкото при обикновен апартамент под наем.

Претеглете всичко отново, преди да преминете към избор на стая. Ако поне една от точките е под съмнение, по-добре е да не рискувате и да помислите за наемане на жилище. Не забравяйте, че в случай на неуспех загубите могат да бъдат огромни.

Нека обобщим какво ви е необходимо, за да закупите търговски недвижими имоти: начален капитал, добро разбиране на пазара и ориентация в областта, с която планирате да си сътрудничите.

Как да изберем правилния търговски имот за последващ наем?

Както вече казахме, първото нещо, което трябва да решите, е на какъв наемател разчитате.

Определете за себе си възможните параметри на бъдещия си контрагент: малък предприемач или клон на голяма мрежа? От колко време е на пазара или тепърва излиза? Производство ли е или място за продажба? Каква е конкуренцията в тази област, кое местоположение ще бъде най-успешно за нея, какви мощности са необходими за пълноценен бизнес и т.н.

С една дума, фокусирайте се върху конкретен наемател, тогава не само лесно ще изберете най-подходящото помещение, но и лесно ще намерите хора, които искат да управляват бизнеса си с вас в бъдеще.

Въз основа на избора, който сте направили, можете да разберете какъв конкретен обект трябва да търсите: склад, офис или търговско помещение в модерен стрийт ритейл формат.

Печелившите опции и задължителни изисквания

Веднага отбелязваме, че най-безопасният вариант по отношение на търсенето ще бъде стая, която вече има постоянен наемател. В този случай ще можете да извлечете печалба от първия месец на притежаване на помещението и няма да загубите ценно време за търсене.

Вярвайте, че наемателят (при условие, че вече има утвърден и печеливш бизнес) е заинтересован да остане във вашето помещение. При благоприятни обстоятелства можете дори да повишите наема си.

Друго предимство на такова решение ще бъде фактът, че помещенията с постоянен наемател най-вероятно вече са „сресани“ в съответствие с всички изисквания на надзорните органи, а именно на санитарните и противопожарните служби.

Трябва да обърнете специално внимание на последния факт, защото в случай на нарушаване на някакви правила ще трябва да похарчите много пари, за да коригирате текущата ситуация.

Избор по отношение на местоположението

Ако планирате да работите със собственика на магазин за хранителни стоки, тогава най-доброто мястоизборът ще бъде гъсто населена зона за спане. На такова място има висок трафик, освен това магазините за стоки винаги са в голямо търсене сред жителите, което означава, че такъв обект е особено привлекателен от гледна точка на собственика на бизнеса.

Планирате ли сътрудничество с по-голям наемател? Помислете за варианта с моден бутик. Очевидно за такъв бизнес предпоставка е и локация на минаващо място, но публиката трябва да е различна. Фокусирайте се върху такъв купувач, ако сте готови да му предложите голямо помещение на първа линия в историческия или бизнес център на града.

Когато виждате само производството като потенциален наемател, тогава най-доброто решение по отношение на местоположението би било индустриална зона на спален район или предградие.

Друг често срещан вариант е кетърингът. Ако не говорим за гурме ресторант (и в този случай помещенията трябва да се намират в центъра и да имат добри гледни характеристики), тогава трябва да се съсредоточите върху места в близост до бизнес центрове или образователни институции.

Фокусирайте се върху печалбата и търсенето

Изглежда, че тук всичко е очевидно и също е обвързано с местоположението на помещенията: обектите в центъра ще струват повече, а в "спални" или в провинцията - по-евтино.

Това, разбира се, има своя собствена истина. Въпреки това, успехът на вашия бизнес за отдаване под наем ще зависи не само от вашата наемна цена.

Така че, например, не забравяйте, че наемател може да бъде намерен много пъти по-бързо за малко помещение, разположено в периферен район на града, отколкото за голям район в самия център. Това е особено забележимо по време на криза.

Освен това шансовете магазин за хранителни стоки в спален чувал да бъдат много търсени са по-големи от тези на моден бутик. Това означава, че собственикът на бизнеса ще остане във вашите помещения за дълго време, докато наемателите на по-скъпи имоти може да напускат по-често и, напротив, да идват по-рядко.

С други думи, обърнете внимание на това какво търсене ще използват вашите помещения. По-добре е да имате по-малък, но постоянен доход, отколкото да имате голям, но нередовен доход.

Къде да намеря наемател?

За бързо и ефективно търсене е необходимо да използвате възможно най-много комуникационните канали, които са ви достъпни. Започнете с интернет: онлайн агрегатори, табла за съобщения, форуми, социални мрежи, контекстна реклама – има от какво да избирате. Въпреки че, както вече казахме, трябва да изберете колкото е възможно повече и ако бюджетът ви е достатъчен, не се ограничавайте до един източник.

Би било полезно да сключите сътрудничество с агенция за недвижими имоти. Първо, брокерите имат свои собствени канали за намиране на наематели. Второ, дори и да сте се подготвили предварително, специалистите все още имат повече опит и разбиране за силните страни и слаби страниблизо до вашите помещения, както и сред предприемачите от коя сфера е по-добре да популяризирате този обект. Освен това брокерите ще ви помогнат да зададете правилната цена за наем: от една страна, за да не продавате твърде евтино и да не губите пари, от друга страна, преувеличената наемна цена ще изплаши потенциалните наематели, и ще седите дълго време в „чакалнята“.

Сътрудничеството с агенции за недвижими имоти носи и други предимства, включително, например, по-широки рекламни възможности. Приятен бонус е, че брокерите се грижат за всички проблеми при сключването на сделка: съставяне на необходимата документация, подпомагане на преговорите с работодателя и т.н.

Характеристики на наемателите

И така, рекламата проработи и на прага на вашето помещение вече се появиха няколко потенциални предприемачи, които са готови да „регистрират“ своето въображение във вашата търговска зона. И тогава възниква друг труден въпрос: кого да изберем?

Колкото и да е странно, мрежовите компании, с редки изключения, също не са най-желаните работодатели. Компаниите оказват натиск върху своя авторитет и стабилност (последното далеч не винаги е вярно), в резултат на което се нуждаят от специално отношение. „Мрежовите” в по-голямата си част настояват за намаляване под наем, и за да формализират вашето сътрудничество, те използват само свой собствен договор, който, разбира се, защитава правата им в по-голяма степен, докато вие губите възможността бързо да промените наемателя или да увеличите цената в съответствие с пазарната цена.

Освен това, в случай на голям бизнес работодател, ще трябва да се свържете директно с персонала, който заема помещенията по всички спорни въпроси. И този персонал често е некомпетентен човек.

Въпреки това, в името на един наистина добър обект под наем, някои "мрежови" са готови да направят отстъпки и дори могат да предложат по-високо плащане.

Най-добре е да се съсредоточите върху онези предприемачи, които вече имат един добре утвърден бизнес и в този моментотворете втора точка. Такива предприемачи са най-надеждните, задълбочени и отговорни работодатели.

Топ обекти на търговия за инвестиционни цели

Мениджърите на отдел търговски имоти са избрали за вас най-добрите имоти за закупуване с цел инвестиция. Представените обекти са най-атрактивни по отношение на популярност сред наемателите и рентабилност.

Сграда 284,5 м2 на Воскресенска насип

Самостоятелна търговска едноетажна сграда в сърцето на града! Има два изхода - към насипа Воскресенская и улица Шпалерная. Основното предимство на този обект е надежден наемател, който наема стая от дълго време и не планира да се изнася. В момента договорът е сключен за сумата от 483,6 хиляди рубли на месец!

Всички комуникации са свързани, захранването е 30 kW с възможност за увеличаване на мощността. Сметките за комунални услуги се плащат от наемателя.

Още един бонус - заедно със сградата можете да закупите поземлен имот. В квартала има и други помещения, които също се продават. Подробностите ще бъдат подканени от нашите мениджъри.

Помещение 702 м2 в центъра на Кингисеп

Уникална оферта: изплащането на помещенията е само 6,5 години (със средно изплащане 10-12 години)! Обектът се намира в новия LCD "Karat" на една от главните улици на Кингисеп. Вече големи наематели се интересуват от помещенията - Добре, Pyaterochka, Lenta и др.

Месечната печалба на обекта се оценява от нашите мениджъри на ниво от 561,6 хиляди рубли. Предимства на помещението: витрини с изглед към главната улица на града, голям паркинг пред помещението, тавани - 4,5 м, 5 отделни изхода, висока мощност.

Помещение 535 м2 на улица Корпусная

Съоръжението се намира в новия луксозен комплекс Люмиер в исторически центърград (окръг Петроградски). Това вече гарантира висок трафик и платежоспособна публика. На по-малко от 5 минути пеша от метростанция Chkalovskaya.

Стаята е оборудвана с панорамни прозорци. Всички комуникации са извършени, мощността на захранването е 62 kW. Месечната печалба от отдаване под наем на обекта ще бъде около 650 хиляди рубли.

Имате ли някакви въпроси? Оставете вашите данни за контакт и нашите специалисти ще ви се обадят.

Избираме наемателя, който ще получи възможно най-високи приходи, за да плати възможно най-висок наем.

Ако мислите - "Ще наемам помещението", тогава ние ще пристигнем своевременно, ще посъветваме и направим всичко необходимо, за да реализираме вашите планове. За целта се извършват някои изследователски дейности. Правим обобщаващи таблици, разглеждаме конкурентните предимства, вземаме предвид опита на наемателите в тази и подобни области. Освен това, в допълнение към всичко казано, ние разглеждаме статистиката на работата и определяме посоката на по-нататъшно движение. Общата концепция е изградена от гледна точка на получаване на най-голяма ефективност на проекта, неговата най-голяма доходност.
Също така, нашата компания може да предоставя услуги за "Брокерство" на търговски обект.

Какво можем да направим за вас:

Ако имате пространство, което искате да отдадете под наем, ние ще ви помогнем и бързо ще отдадем под наем всяко търговско помещение.

• Отдаване под наем на търговски площи;
• Отдаване под наем на търговски помещения в Москва;
• Отдаване под наем на нежилищни помещения;
• Отдаване под наем на недвижими имоти;
• Продавам недвижими имоти;
• Придружете сделката;

Занимаваме се с помещения от 5 кв.м. и още.

Ако имате нужда да отдадете помещението под наем чрез агенция, ние ще можем да изработим задълбочено всички възможни потенциални наематели вместо вас. Ние не сме ограничени, като други брокери, да публикуваме информация на таблата за обяви. Не сме мързеливи. Ние извършваме средно 2000 обаждания на ден и всички те са насочени към комуникация с наемателите, за да ги преместим във вашите помещения.

В зависимост от размера на площта, която се отдава, има различни варианти за намиране на наематели, а именно наемане на помещенията в една ръка, но по-евтино, или правене на граници за няколко наематели, ще бъде по-изгодно. И също така изберете правилната продуктово-тематична посока. Нашата компания се занимава с отдаване под наем на търговски помещения, като помага на собствениците да получават стабилни и високи доходи. Основните дейности, които извършваме за отдаване на помещения под наем в Москва са разделени на три основни етапа - анализ на помещенията и околната среда за избор на правилните наематели, след това преговори с потенциални наематели и подписване на договор за наем.

• 1. Анализ на помещенията и околната среда;
• 2. Преговори с потенциални наематели;
• 3. Отдаване под наем на помещения;

И така, ето основните дейности, които изпълняваме за отдаване на вашите помещения под наем:

Етап 1 - Анализ на помещенията и околната среда

Анализ на конкуренцията

Този момент, разбира се, е един от основните при избора на наематели. Трябва да наемете помещенията на силен наемател, който ще има добро търсене на продукти в района. Ще анализираме всички наематели в рамките на 10 минути пеша и ще определим приходите на всеки от тях. Въз основа на тази информация изработваме матрица на стоките, представени в района и определяме неудовлетвореното търсене. Разбира се, самите наематели правят анализите, но за да предпазим наемодателя от внезапното напускане на наемателя поради лошо представяне, ние все пак сами се справяме с този процес и сключваме с доверие споразумение с наемателя, който наистина ще направи отлична работа в тази област.
Този елемент също ви позволява да:

Определете обективна наемна ставка

Изберете оптималния размер на площта за всеки наемател

Идентифицирайте най-успешните формати в областта и мрежовите компании, които ги представляват

Имиджът на имота е най-ценният му актив!

Също така са възможни ситуации, когато няколко близки конкуренти вече не действат като съперници, а започват да генерират трафик. Тези. хората вече специално отиват на това място, за да получат по-широк избор от голям асортимент. Подобни ситуации са много чести и имат положителен ефект върху наема и приходите на наемателите. Възможни са и пробни пускания, има много компании в Москва, които могат да отидат до точката за кратък период, за да оценят приходите. При добър резултат се подписва дългосрочен договор. По принцип това са наематели на малки формати до 150 кв.м.

Как се изгражда анализът на конюнктурата и конкуренцията:

• Анализ на проходимостта на основните конкурентни обекти, разположени в близост;
• Гамата от избрани търговски обекти;
• Анализ на наемателите, цената на наема, както и цената на стоките в дадените точки;
• Основните разлики между търговски обекти с максимален и минимален трафик в избраната зона;
• Изводи и изчисления по дадените изходи, причината за успех и неуспех;
• Изграждане на таблица за присъствие на наематели на мрежата и конкуренция по направления в дадените обекти;

Както бе споменато по-горе, благодарение на този елемент ще можем да научим много за параметрите на наемане на помещение под наем:

Наемна ставка - въз основа на цените в околната среда и представянето на конкурентите;

Изберете подходящия размер на площта за всяка продуктова линия и наемател;

Да идентифицираме най-успешните федерални вериги и формати в областта и да се стремим преди всичко да наемем помещения за тях;

Разберете плюсовете и минусите на други търговски обекти и използвайте това в своя полза.

Това ще ни позволи да използваме конкретна статистика и да вземем предвид грешките на други хора. Също така, знаейки цената на средния чек в района и максималния трафик център за пазаруване, можем да направим предположения за доходите, получени от наемателите в изследваните търговски центрове (има и други, по-точни начини за получаване на информация за приходите на компаниите). Какво може да се използва в работата по дефиниране или коригиране на концепцията за нашия обект.

Поръчайте безплатно обратно обаждане, ние ще ви се обадим в рамките на минута и ще ви посъветваме за всеки възникнал проблем

Етап 2 - Преговори с потенциални наематели

Етап 3 – Подписване на договор за наем – наемане на помещение

Най-желаният етап за всички страни, участващи в сделката. Трябва да наемете офис, търговска, складова площ, за да не съжалявате за нищо в бъдеще. Подписването на юридически компетентен и за предпочитане взаимен договор за наем за двете страни е ключът към взаимноизгодното сътрудничество. Има толкова увредени взаимоотношения и прекратени договори, колкото искате, само защото много аспекти от отношенията между наемателя и наемодателя не са добре разработени. Ние специално ще разработим формат на договора, в който ще вземем предвид абсолютно всички детайли, както и следните страни по договора:

Условия за плащане, вкл. глоби и неустойки;

Отговорност за неспазване на условията на договора - ток, вода, вход свободен

Взаимни глоби

Процедурата за взаимодействие с регулаторните органи (пожарникари, санитарни инспекции и др.);

Индексация и условия за промяна на индексацията и наема (често наемателите поставят ултиматум за намаляване на наема и индексацията, заплашвайки да прекратят договора);

Процедурата за прекратяване на договора е едностранна или взаимна, поради което може да бъде прекратена. Предварително предупреждение на другата страна за прекратяване на договора.

Както и по-нататъшно подпомагане на отношенията под наем.

Нашите услуги са сравнително евтини, но много професионални. Ние можем да подкрепим изцяло Вашата сделка, от изготвянето на презентация до сключването на договор за наем и по-нататъшното управление на обекта.

Нашата компания предлага следните услуги:

Какво получаваме за нашата работа? не само благодарност на клиентите, но и приятелство. Придобихме много от нашите приятели от уста на уста. Как да го направим? - Дълбоко пропити с идеята и обръщайте внимание на всеки, дори и най-незначителния детайл. Само така ще бъде свършена работа, с която ще се гордеете. Необходимо е имота да се отдаде под наем така, че както наемателят да е доволен, така и собственикът да спечели. Задълбочен избор на наемателя, внимание към всяка клауза в лизинговия договор и правно компетентно съдействие на сделката. Лично аз обичам да общувам с хората и винаги се опитвам да намеря общ език, така че харесвам това, което правя.

Антон Боровицки
Ръководител на фирмата

Къде мога да наема търговски нежилищни помещения или склад? Как да наемете търговска площ за магазин? Как да отдавам под наем търговски недвижим имот?

Здравейте на всички, които разгледаха сайта на популярното онлайн списание "HeaterBober"! С вас експерт - Денис Кудерин.

Темата на днешния разговор е отдаването под наем на търговски недвижими имоти. Статията ще бъде полезна за бизнесмени, собственици нежилищни помещенияи всички, които се интересуват от актуални финансови въпроси.

В края на статията ще намерите преглед на най-надеждните руски компании за недвижими имоти, които предоставят посреднически услуги при наемане на обекти за търговия.

Така че нека започваме!

1. Защо да наемете търговски имоти?

Успешната предприемаческа дейност до голяма степен зависи от добре подбраните помещения за правене на бизнес. Това важи особено за търговията и услугите. Уютен, добре оборудван магазин в оживена част на града привлича клиенти сам по себе си.

Същото може да се каже и за офисите. Всяка уважаваща себе си компания трябва да има добро място за работа и приемане на посетители. Дори ако продавате стоки през онлайн магазин, имате нужда от място за попълване и издаване на поръчки, както и за разрешаване на спорове с клиенти.

Не всеки бизнесмен, особено начинаещ, може да си позволи да закупи нежилищни помещения. В такива случаи на помощ идва наемането на търговски имоти.

Ние изброяваме всички предимства на отдаването под наем:

• сравнително ниски финансови разходи;
• по-опростена процедура за документи в сравнение с покупката;
• възможност за смяна на наемодателя по всяко време и преместване в друга сграда;
• голям избор от недвижими имоти, особено в метрополните райони.

Обратният процес – отдаване на помещения под наем – също има много предимства. На първо място, това е надежден източник на пасивен доход. Придобиване на търговски помещения (търговски, офисни, производствени и други) – добър вариантинвестиране на средства.

Докато има частен бизнес, неговите представители постоянно ще се нуждаят от помещения за правене на бизнес, което означава, че собствениците на имоти ще имат стабилна печалба без много труд.

Намирането на подходящо помещение за бизнес е неприятно събитие. Най-бързият и надежден начин за намиране на обект е да използвате услугите на професионални посредници.

На нашия уебсайт има подробна статия за това как работят съвременните.

2. Как да наемем търговски имот - 5 полезни съвета

Когато наемате търговски имоти, трябва да сте максимално внимателни при избора им. От параметрите и функционалните характеристики на помещението зависи колко скоро можете да започнете бизнес и дали обектът ще отговаря напълно на целите на вашия бизнес.

Първо решете как ще търсите подходящо помещение – сами или с помощта на агенция. Първият метод включва наличието на неограничен запас от свободно време и е свързан с различни рискове. Вторият вариант е по-безопасен и по-надежден.

Допълнителна информация по темата за работа с посредници ще намерите в статията "".

Експертните съвети ще ви помогнат да избегнете често срещани грешки на наемателите.

Съвет 1. Внимателно проучете качулката и вентилационните системи

Вие сами или вашите служители ще работите в помещението, така че наличието на изправни вентилационни системи е най-важният момент. Липсата на мощна и автономна вентилация в сградата е реална пречка за нормалната работа на кафене, ресторант, хранителен магазин.

Храната трябва да се съхранява при подходящи условия, а посетителите и продавачите не трябва да се притесняват от миризми. Освен това санитарните власти просто няма да ви позволят да използвате съоръжението за кетъринг или магазин за хранителни стоки, ако има само обща вентилация на къщата.

Съвет 2: Съсредоточете се върху зоните за товарене и разтоварване

Удобната зона за товарене и разтоварване на стоки е друг ключов момент за собствениците на кафенета, ресторанти, столове и магазини.

Важно е зоната, където ще се извършват товаро-разтоварните дейности, да не излиза в двора на жилищна сграда или на пътното платно. Ще пречите на жителите или шофьорите, ще бъдете измъчвани с оплаквания.

Въпросът за пълноценното захранване е особено актуален за наемателите, чийто бизнес включва използването на енергоемко оборудване - хладилници, електрически пещи, металорежещи машини и др.

Уверете се, че електрическите кабели в помещението са достатъчно вместени, за да отговорят изцяло на нуждите на предприятието.

Съвет 4. Прочетете внимателно условията на договора

Преди да дадете автограф на лизинг, прочетете внимателно условията, при които сключвате сделка.

Договорът трябва да съдържа следните клаузи:

• лизингови условия, цена и начин на плащане;
• ако помещенията се отдават под наем с оборудване, тогава трябва да се състави опис на имуществото;
• отговорност на страните за нарушаване на договора;
• условия за прекратяване на договора.

Разходите за битови сметки, сметоизвозване, поддръжка на противопожарната система и охранителните аларми обикновено се поемат от наемателя. Въпреки това, наемодателят плаща, ако е необходимо, за основен ремонт, включително подмяна на водопроводни комуникации и електрическо окабеляване, ако те се повредят.

Обсъдете предварително с наемодателя въпроса за имуществената застраховка - дали ще бъде съставено такова споразумение и ако не, решете кой ще плати загубите в случай на непредвидени ситуации.

Задължително е да проверите документите за собственост на собственика - договора за продажба, извлечение от Държавния регистър за правото на собственост.

Уверете се, че имотът наистина принадлежи на лицето, което ви го отдава. В противен случай в един хубав момент ще се появи истинският собственик на обекта със съответната власт. Важно е също така помещенията да не са заложени, да не са арестувани за дългове и да нямат други тежести.

Човек, който е далеч от тънкостите на жилищното право, трябва да се възползва от професионалната помощ при наемане или закупуване на нежилищни помещения. Например, можете да изясните сами всички неясни точки на уебсайта на Адвокат - ресурс, в който работят специалисти от всички области на юриспруденцията.

Можете да зададете въпроса си дори без регистрация, точно на главната страница. Ще получите правно точен и компетентен отговор след няколко минути, при това напълно безплатно. Ако проблемът ви се нуждае от задълбочено проучване, ще трябва да платите за услугите на професионалисти, но можете сами да зададете размера на таксата.

Стъпка 2. Определете размера на наема

За да разберете най-добрата цена за наем, използвайте една от двете опции. Първият е лично да прегледате базите данни на вашия град и да определите приблизителния диапазон на цените за наемане на подобни помещения. Второ - делегирайте тази задача на брокера.

Между другото, освен агенциите за недвижими имоти, посредническите услуги се предоставят и от частни брокери. Те обикновено таксуват с 25-50% по-малко за работата си от фирмите. Въпреки това, частни специалисти, работещи с нежилищни недвижими имоти, дори главни градове- единици.

5. Ако отдавате под наем търговски имот, първите 3 рискове за наемодателя

Всеки наемодател се тревожи за състоянието на своя обект и иска да извлече печалба от лизинга, а не загуби.

Изброяваме основните рискове на собствениците на търговски имоти и ви показваме как да ги избегнете.

Риск 1. Използване на помещението за други цели

Във всеки добре написан договор за наем се посочва за каква цел и как ще се използва наетите помещения. Това важи и за оборудване, което отдавате под наем заедно с лизинговия договор.

Ако наемателят е обещал да използва помещението като склад, но е създал в него магазин, имате право да го глобите или да прекратите договора без възстановяване на наема.

Риск 2. Повреждане или загуба на имущество

Предадохте предмета и оборудването на един според вас уважаван гражданин, но той, казано дипломатично, не оправда очакванията ви. А именно той доведе стаята до опустошение, счупи техниката, развинти крушките и като цяло се държа като прасе.

В такива случаи собственикът има право да иска обезщетение за щети в пълен размер. Освен това трябва да бъдат възстановени не само разходите за ремонт, но и пазарната стойност на повреденото оборудване.

Не се предвижда отговорност, ако обектът и имуществото са били повредени в резултат на непредвидени обстоятелства - например от пожар или наводнение.

Риск 3: Отказ на наемателя да плаща месечни такси

Небрежните платци трябва да бъдат наказани с рубла. Това обаче е възможно отново, ако договорът за наем е съставен в съответствие с всички правила. Тоест в документа трябва ясно да са посочени условията и размера на месечните плащания.

6. Ако наемете търговски имот - 3 основни риска за наемателя

Наемателят може да пострада и в резултат на незаконни или неразрешени действия на наемодателя.

Риск 1. Отдаване под наем на помещения, върху които „наемодателят” няма законови права

Ако помещението ви е наето от лице, което няма законните права на собственика върху обекта, договорът ще се счита за невалиден. За да избегнете това, изисквайте представяне на документи за собственост.

Можете самостоятелно да получите извлечение от Rosreestr, като се свържете с Многофункционалния център. Услугата е платена, но със сигурност ще знаете "кой е шефът в къщата".

Риск 2. Смяна на ключалките в стаята веднага след авансово плащане

Да, такива ситуации все още се срещат в природата. Подписвате договор, правите авансово плащане, получавате ключове от ръка на ръка и когато искате да влезете в помещението с вашия имот, се оказва, че бравите са сменени, а „собствениците“ са изчезнали.

Има само един изход в такава ситуация - да се свържете с полицията и да образувате наказателно дело по факта на измама.

Риск 3. Преотдаване

Тук е най-добре да обясните същността с прост пример.

Пример

Наемателят Андрей, начинаещ предприемач, нае стая за магазин за една година, като плаща половин година предварително. В същото време бизнесменът не провери документите за собственост, разчитайки на коректността на наемодателя.

След месец успешна търговия, истинският собственик се появи в магазина с пълен комплект оригинални документи. Той учтиво помоли наемателя да се изнесе от окупирания район. Андрей се опита да намери поднаемател, за да му върне поне парите, платени предварително, но предприемчивият посредник не отговори на обаждания или SMS.

Заключение: работете директно със собственика. Най-малкото той трябва да е наясно с всички манипулации, които се случват с имуществото му.

7. Професионална помощ за наематели и наемодатели - преглед на ТОП-3 агенции за недвижими имоти

Намирането на квалифициран посредник е трудна задача. За да помогнем на читателите, ние съставихме преглед на най-надеждните компании в Русия, работещи с търговски недвижими имоти.

1) Agency.net

Агенция за управление на недвижими имоти. Ще помогне на наемодатели и наематели при наемане и отдаване под наем: офис, търговски площи, работилница, склад, имение и всякакви други търговски имоти. Във фирмата работят само опитни и квалифицирани адвокати и брокери.

Значителен плюс на компанията е професионалният подход, наличието на подробен уебсайт, разработването на индивидуална стратегия за всеки клиент на офиса. Няма услуги за недвижими имоти, които специалистите на компанията не биха могли да предоставят на потребителите.

Търговските недвижими имоти в Москва и региона са основната специализация на компанията. Respect работи на пазара от 2004 г. Първоначално агенцията си постави за цел да предостави на клиентите най-широк спектър от услуги, свързани с отдаване под наем, покупко-продажба на недвижими имоти.

Разнообразие от оферти на пазара на недвижими имоти, ясен спад в бизнес активността поради кризата, волатилността на националната валута - тези фактори влияят върху условията на всеки лизинг и още повече, ако се предполага, че помещенията се отдават под наем на мрежови хора.

Официалната статистика показва ясен превес на предлагането над търсенето. Освен това обвързването на наема с валутата не помага на юридическите лица, работещи в областта на мрежовата търговия, да се възползват от всяка оферта "в движение".

Характеристики на мрежовата търговия

Местните търговци на дребно бързо въвеждат в собствената си практика методите, използвани от чуждестранните търговски вериги. Несъмнено е трудно да се борим, защото от страната на чуждестранните „гости“ има развита инфраструктура, солидни инвестиции и надеждна „въздушна възглавница“ под формата на определен стабилизационен фонд.

Поради това има затруднения за наемодателя да отдаде помещенията под наем на мрежови хора. Чужденците предпочитат да строят от нулата или да използват услугите на разработчици, работещи по западните стандарти.

Всички тези недостатъци са повече от компенсирани от предимствата на онлайн търговията:

• големите доставчици винаги се стремят да работят с големи клиенти;
• както покупните цени, така и условията за доставка за централния офис на верижната търговия винаги са по-привлекателни от тези, предлагани от всеки изолиран търговски обект.

Изготвяне на търговско предложение за отдаване на помещения под наем на мрежи

Добре написаното търговско предложение повишава привлекателността на наемането на определено помещение. Следните съвети могат да ви помогнат да намерите реномиран наемател:

1. Необходимо е да определите списъка с потенциални наематели, като направите своите оферти индивидуално.
2. Препоръчително е да се свържете поименно, като потенциалният клиент трябва да знае и името на наемодателя.
3. Положителен аспект е познанството, макар и "запушено".
4. Не използвайте фразите „имаме свободна зона“ или „предлагаме безплатна зона за…“. Те трябва да бъдат заменени с „Освободихме място“, „Ново помещение е дадено под наем“.
5. Препоръчително е клиентът да се интересува от цифри, статистически данни, показващи развитието на инфраструктурата на района, където се намират помещенията, и да се демонстрира динамиката на промените в покупателната способност.
6. Посочете съседни марки, чиито офиси и обекти се намират наблизо.
7. Без дълги текстове, като история на компанията, дата на основаване.
8. Трябва да се опитате да опишете същността на лизинга в цифри, като посочите очакваните ползи, които клиентът ще получи от наемането на помещението.
9. Опишете услугите, които могат да бъдат предоставени, ако е необходимо.
10. Оценете и посочете стратегическата стойност на наета площ.
11. Силно препоръчително е да бъдете обективни, посочвайки не само очевидните предимства на предложението, но и съществуващите недостатъци (няколко минуса ще добавят искреност към описанието).