Soba koju možete iznajmiti za 500 rubalja na sat košta 100.000 rubalja mjesečno. Da biste opravdali stalni zakup, potrebno je da radite 200 sati mjesečno u svojim prostorijama. To je 7 sati svaki dan bez ijednog slobodnog dana. To se ne dešava.

Potrebna vam je sloboda izbora

Vaš kurs/seminar/obuka/prezentacija može okupiti mnogo ljudi - i tada će vam trebati prostorija veća od prosječne. Možda ima malo ljudi - i onda nema potrebe za preplatom. Možda uopće ne postoji grupa, tada se zakup mora odustati. Sve je to moguće uraditi uz pomoć usluge iznajmljivanja SpeedRent.

Vaše klijente nije briga pod kojim krovom danas radite

Kupci više nisu lojalni lokacijama. Za njih je područje grada važno - da, važna je udaljenost od stanice metroa. Ali za njih nije važno gdje ćete ih danas sresti - u poslovnom centru X ili u poslovnom centru Y preko puta. Stalno mjesto prijema prestalo je da bude dio ugleda. Web stranica i broj telefona trebaju biti trajni. Kvalitet usluge treba da bude konstantan - ali ne i adresa sale!

Vezani za "svoju" nekretninu, ne možete se koncentrirati na svoje klijente

Računi za održavanje, računi za struju i vodu, misli o još jednoj ludoj tranši stanodavcu - sve to isisava vašu životnu energiju. Dosta je ovo tolerisati! Razmjena najma prostora po satu daje vam odriješene ruke.

Pronalaženje sobe na sajtu je besplatno

Ne naplaćujemo obradu prijava organizatora događaja. Mi ne prodajemo informacije. SpeedRent prima svoju naknadu u % od cijene zakupa samo od transakcija koje su se desile u trenutku događaja i pod uslovom da nema potraživanja zakupca i stanodavca.

Pronađite pravu sobu

Publikacija

Može se iznajmiti nekretnina koja u procesu korištenja neće izgubiti niti promijeniti svoje prirodno-materijalne osobine. Ugovor o zakupu mora sadržavati podatke koji omogućavaju da se tačno odredi koja se imovina prenosi kao predmet zakupa. Ako se po ugovoru o zakupu ne može utvrditi kakva se imovina daje u zakup, onda se takav ugovor smatra nezaključenim i strane u takvom ugovoru nemaju nikakva prava i obaveze.

Samo vlasnik ima pravo zakupa imovine. Međutim, kao zakupodavac može djelovati i lice koje nije vlasnik, ali ga je vlasnik ovlastio za iznajmljivanje nekretnine.

Rok zakupa nekretnine utvrđuje se ugovorom. Ako rok nije određen ugovorom, smatra se da je ugovor zaključen na neodređeno vrijeme. U tom slučaju svaka od strana ima pravo da u bilo kom trenutku odustane od ugovora tako što će drugu stranu obavestiti mesec dana unapred, a u slučaju iznajmljivanja nepokretnosti - tri meseca unapred. U tom slučaju, ugovorom se može odrediti drugačiji rok za upozorenje o raskidu ugovora o zakupu na neodređeno vrijeme.

Najmodavac je odgovoran za sve nedostatke zakupljene imovine, čak i ako za njih nije znao u vrijeme zaključenja ugovora. Ako je zakupac nakon prihvatanja nekretnine otkrio određene nedostatke, tada ima pravo na:

zahtijevati od zakupodavca da ih ukloni besplatno;

samostalno ispravljaju ove nedostatke i zahtijevaju nadoknadu njihovih troškova za njihovo otklanjanje istovremenom isplatom;

sami otklanjaju nedostatke i obustavljaju iznos nastalih troškova od zakupnine, obavještavajući o tome najmodavca. Zakupac takođe ima pravo da zahteva srazmerno smanjenje zakupnine, pri čemu može otkloniti ili ne otkloniti utvrđene nedostatke;

ne da otkloni nedostatke, već da raskine ugovor.

Zakupodavac ne odgovara za nedostatke zakupljene nekretnine u slučaju da su ti nedostaci navedeni pri sklapanju ugovora o zakupu ili su bili unaprijed poznati zakupcu ili ih je zakupac trebao otkriti prilikom pregleda nekretnine ili provjera njegove upotrebljivosti prilikom sklapanja ugovora ili prijenosa nekretnine u zakup.

Plaćanje režija od strane stanara

Ugovor o zakupu je težak ugovor. Visina zakupnine, rokovi plaćanja su određeni ugovorom. Uz to, zakupac je dužan platiti komunalne račune za zakupljenu nekretninu. Postoji nekoliko načina da stanarima nadoknadite komunalne troškove:

fiksna najamnina, koja uključuje troškove komunalnih računa. Zakupac plaća zakupninu stanodavcu svakog mjeseca u iznosu navedenom u ugovoru;

zakupnina koja se sastoji od fiksnog i varijabilnog dijela, posebno, fiksna najamnina je plaćanje za površinu zakupljenog prostora, varijabla je plaćanje za komunalije;

zakupnina isključujući troškove režija. Zakupac samostalno zaključuje ugovore sa komunalnim preduzećima ili se ugovorom o agenciji može nadoknaditi komunalni troškovi.

Najam uključujući troškove režija

Najam, uključujući račune za komunalije, izaziva najmanje sporova sa poreznim vlastima, ali je manje isplativa opcija. Troškovi nekih usluga direktno zavise od količine njihove potrošnje, a nije uvijek moguće unaprijed odrediti koliko će, na primjer, električne energije potrošiti stanar. Stoga može nastati situacija kada režije koje je zakupac stvarno potrošio nisu pokrivene iznosom komunalnih plaćanja uključenih u zakupninu.

Račun najmodavca. Zakupnina, uključujući račune za komunalije, je prihod od prodaje usluga izdavanja prostora. Predmet oporezivanja je prodaja usluga davanja nekretnina u zakup.

U ovom slučaju, cjelokupni iznos zakupnine je plaćanje usluga zakupodavca u davanju nekretnine u zakup. Dakle, najmodavac mora obračunati PDV na puni iznos zakupnine i izdati račun zakupcu za cjelokupan iznos zakupnine. Istovremeno, nije potrebno izdvajati iznos računa za komunalne usluge u fakturi i fakturu za plaćanje stanodavcu kao poseban red (pismo Ministarstva finansija Rusije od 19. septembra 06. br. 03- 06-01-04 / 175).

Što se tiče iznosa PDV-a koje iznose davaoci komunalnih usluga, zakupodavac ih može prihvatiti na odbitak u cijelosti na opšte utvrđen način, budući da se usluge nabavljaju za poslove koji podliježu PDV-u (davanje imovine u zakup) (odluke FAS-a). Northwestern District br. A05-7971/2006-13 od 10.01.07., FAS Severno-Kavkaskog okruga od 07.11.07. br. F08-6607/07-2723A - potvrđeno Odlukom Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29.00. 08 br. 2615/08).

Račun stanara. Zakupac, plaćajući zakupninu, koja uključuje račune za komunalije, nadoknađuje stanodavcu troškove komunalnih troškova. S obzirom da je stanodavac izdao fakturu za cjelokupan iznos zakupnine, zakupac ima pravo na odbitak cjelokupnog iznosa PDV-a koji se odnosi na zakupninu, uključujući i komunalne usluge (odluka Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 10.03. .09 br. 6219/08, FAS Moskovski okrug od 24. aprila 2009. br. KA-A40/3091-09).

Dakle, zakupac ima pravo na odbitak PDV-a ako zakupnina uključuje fiksni dio i promjenjiv iznos koji odgovara iznosu računa za komunalije.

Najam se sastoji od fiksnih i varijabilnih dijelova

Ovaj način nadoknade komunalnih troškova zakupodavca izaziva najviše kontroverzi u pogledu prihvatanja iznosa PDV-a na odbitak i od strane stanodavca i zakupca.

Račun najmodavca. Postoje dva stava po pitanju da li zakupodavac ima pravo da primijeni odbitak PDV-a na usluge koje koristi zakupac. Prema prvoj poziciji, najmodavac može odbiti samo onaj dio PDV-a koji se odnosi na troškove komunalnih usluga koje on lično troši. Zakupodavac ne prodaje komunalije, ne prima prihod od ove operacije, tako da ne bi trebao izdavati račun zakupcu za iznos komunalnih usluga koje je on potrošio. Shodno tome, po prijemu sredstava koja je zakupac prenio stanodavcu kako bi nadoknadio troškove zakupodavca za plaćanje ovih usluga, predmet PDV-a ne nastaje (pisma Ministarstva finansija Rusije od 31.12.08. br. 03- 07-11 / 392, 26.12.08 br. 03-07- 05/51, Federalna poreska služba Rusije za Moskvu od 21.05.08 br. 19-11/48675, rezolucije Federalne antimonopolske službe Volškog okruga od 3.04. .08 br. A65-8421/2007-SA1-37, Federalna antimonopolska služba Centralnog okruga od 02.14.08 br. A48-1629/07-6, Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 29. januara 2008. br. 18186/07).

Osim toga, zakupodavac nema pravo ponovno izdavati račune zakupcu, budući da u ovom slučaju nije posrednik između zakupca i davaoca usluge, te se stoga primjenjuju odredbe st. 3. i 7. Pravila za vođenje računovodstva. Na njega se ne odnose evidencije primljenih i izdatih faktura, knjige nabavke i knjige prodaje prilikom obračuna poreza na dodatu vrijednost.

Dakle, proizilazi da je stanodavac:

prihvata za odbitak samo onaj dio PDV-a koji pada na udio usluga koje on koristi;

PDV, koji pada na udio usluga koje potroši zakupac, uključen je u cijenu ovih usluga;

predstavlja zakupcu troškove komunalija, uključujući PDV (obezbeđuju komunalije).

Međutim, postoji još jedan stav: stanodavac u takvoj situaciji ima pravo primijeniti odbitak (odluke Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga od 11. decembra 08. br. F09-9211 / 08-S2, Federalna antimonopolska služba Centralnog okruga od 28. marta 07. br. A48-4688 / 06-19). Argumenti za ovu poziciju su sljedeći. Zakupodavac je dužan dati prostor u zakup u stanju utvrđenom ugovorom, tj. u stanju pogodnom za upotrebu. Zakupodavac sklapa ugovore sa komunalnim preduzećima, koja mu iznose PDV i ispostavljaju račun za troškove izvršenih usluga. Dakle, kupovina komunalija od strane stanodavca je jedan od preduslova za davanje prostora u zakup. Stoga se ove usluge kupuju za transakcije koje podliježu PDV-u, budući da usluge iznajmljivanja nekretnina podliježu PDV-u.

Ako zakupodavac ispunjava sve uslove potrebne za primjenu poreskog odbitka, tada ima pravo da u cijelosti prihvati cijeli iznos PDV-a koji su dali komunalne usluge za odbitak. U ovom slučaju, najmoprimac traži nadoknadu troškova komunalnih usluga, isključujući PDV koji naplaćuju komunalije.

Račun stanara. Postoje i dva stava po pitanju zakonitosti primjene odbitka PDV-a od strane zakupca.

Prema prvom stavu, zakupac ne može primijeniti odbitak, jer stanodavac nema pravo da mu ispostavlja račun. Dakle, zakupac ne ispunjava jedan od uslova za nastanak prava na odbitak, utvrđen stavom 1. čl. 172 Poreskog zakonika Ruske Federacije (pisma Ministarstva finansija Rusije od 24.03.2007. br. 03-07-15/39, Federalne poreske službe Ruske Federacije za Moskvu od 16.07.07. br. 19- 11 / 067415, rješenja Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 01.09.08. br. F04-5318/2008(10782-A46-40), 24.03.08. br. -41).

Ako stanodavac ne izda račun, onda iznos PDV-a koji pripada udjelu utrošenih komunalija može uzeti u obzir zakupac kao dio troškova. Prema drugom stavu, zakupac ima pravo na odbitak iznosa PDV-a po osnovu ponovno izdatih računa, uz druge uslove utvrđene stavom 2. čl. 171. stav 1. čl. 172 Poreskog zakona Ruske Federacije (Rezolucije Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 17. marta 09. br. KA-A40 / 1688-09, 25. decembra 08. br. KA-A40 / 12036-08-p , Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25. februara 2009. br. 12664 / 08). Obrazlažući svoju odluku, sud je istakao da je korišćenje iznajmljenog prostora moguće samo ako je obezbeđeno toplotom, svetlom, vodom i sl. Stoga je pružanje javnih usluga neraskidivo povezano sa pružanjem usluga iznajmljivanja.

Najam bez troškova režija

U tom slučaju zakupac sklapa poseban ugovor o plaćanju komunalija. Istovremeno, najmodavac, kako se njegova prava ne bi povrijedila, mora odobriti način međusobnog obračuna između zakupca i komunalaca.

S obzirom da zakupac direktno radi sa komunalnim preduzećima, računi se ispostavljaju za njega, a ne za stanodavca, tako da ima pravo na odbitak PDV-a na komunalne troškove.

Agencijski ugovor kao jedan od načina plaćanja komunalija između najmodavca i zakupca

Mnoge organizacije sklapaju ugovore o agenciji za obradu naknade za račune za komunalije, prema kojima stanodavac djeluje kao agent, a zakupac kao nalogodavac. Kao posrednik između komunalija i zakupca, stanodavac može ponovo izdati račun primljen od komunalija zakupcu, a zakupac može odbiti PDV naveden u ovoj fakturi.

S obzirom da zakupodavac ne obavlja poslove prodaje komunalija, nema obavezu obračunavanja i plaćanja PDV-a. Međutim, on ima obavezu da plati PDV na vrijednost svoje naknade. Posrednički ugovor se plaća, stoga je preporučljivo da strane u takvom ugovoru predvide isplatu naknade davaocu lizinga za obavljanje funkcije posrednika.

Po pitanju primjene odbitka PDV-a od strane zakupca od troškova komunalija plaćenih preko posredničkog stanodavca, odluke arbitražnih sudova su nejasne. Na primjer, u rezoluciji Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 25. septembra 2008. br. KA-A40 / 8932-08, navedeno je da zakupac ima pravo da primijeni odbitak za komunalije plaćene preko posredničkog stanodavca . Ako zakupac ima ponovo izdatu fakturu od strane stanodavca za plaćanje komunalnih usluga primljenih od specijalizovanih organizacija, tada ima pravo da odbije iznos PDV-a na komunalne troškove, u skladu sa drugim uslovima utvrđenim stavom 2. čl. 171. stav 1. čl. 172 Poreskog zakona Ruske Federacije (vidi i rezoluciju Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 08.09.08. br. A66-109 / 2008).

Međutim, u rezoluciji Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 27. avgusta 2008. godine broj F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) stoji da se sporazumom o posredovanju zapravo utvrđuje postupak nadoknade komunalnih troškova. S obzirom na to da najmodavac ne prodaje komunalije, dakle, ovaj posao ne podliježe PDV-u, a zakupac nema pravo na odbitak iznosa PDV-a, prema ponovno ispostavljenim fakturama.

Poboljšanja nekretnina za iznajmljivanje

Tokom trajanja zakupa, zakupac može popraviti zakupljenu nekretninu. Poboljšanja se dijele na odvojiva i neodvojiva.

Odvojiva poboljšanja

Odvojiva poboljšanja uključuju poboljšanja koja se mogu odvojiti od iznajmljene imovine bez nanošenja štete i naknadno koristiti odvojeno od nje. Odvojiva poboljšanja na iznajmljenoj imovini koje je izvršio zakupac su njegovo vlasništvo, osim ako ugovorom nije drugačije određeno (član 623. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

porez na prihod. Investicije zakupca u vezi sa proizvodnjom odvojivih poboljšanja čine trošak posebne stavke osnovnih sredstava u njegovom računovodstvu. U zavisnosti od cene i perioda korišćenja poboljšanja, izdaci zakupca za njihovu realizaciju priznaju se kao troškovi nabavke imovine koja se amortizuje ili uključuju u njegove tekuće rashode.

Ako je početni trošak poboljšanja veći od 20.000 rubalja, njihov period korisna upotreba prelazi 12 mjeseci i poboljšana imovina se koristi za ostvarivanje prihoda, odvojiva poboljšanja se priznaju kao imovina koja se amortizira. Zakupac plaća trošak ovih poboljšanja obračunavanjem amortizacije.

Amortizaciju odvojivih poboljšanja koja se obračunavaju kao deo imovine koja se amortizuje zakupac naplaćuje od 1. u mesecu koji sledi od meseca u kome je ova poboljšanja puštena u rad.

Za odvojiva poboljšanja zakupac ima pravo da primijeni bonus za amortizaciju, uključujući istovremeno u rashode izvještajnog ili poreskog perioda trošak kapitalnih ulaganja u iznosu od najviše 10% (za osnovna sredstva koja pripadaju trećem do sedme grupe amortizacije - ne više od 30%) početne cijene odvojivih poboljšanja. Mogućnost primjene bonusa za amortizaciju treba da bude predviđena računovodstvenom politikom poreskog obveznika.

PDV Zakupac ima pravo na odbitak PDV-a prikazanog kao deo troška odvojivih poboljšanja, ako su ispunjeni uslovi predviđeni čl. 171. i 172. Poreskog zakona Ruske Federacije. Odvojiva poboljšanja se moraju koristiti u djelatnostima koje podliježu PDV-u, moraju se uzeti u obzir i imati fakturu sa dodijeljenim iznosom poreza.

Porez na imovinu. U računovodstvu, troškovi zakupca za stvaranje (nabavku) odvojivih poboljšanja čine početni trošak stavke osnovnih sredstava ili zaliha. Trošak odvojivih poboljšanja uključenih u zalihe se obračunava kao paušalni iznos u trenutku puštanja u rad. Kako bi se osigurala sigurnost ovih objekata, preporučljivo je organizirati odgovarajuću kontrolu nad njihovim kretanjem.

Odvojiva poboljšanja koja zakupac evidentira kao nekretnine, postrojenja i opremu moraju biti uključena u osnovicu poreza na imovinu. Ako se odvojiva poboljšanja vode kao zalihe, ne podliježu porezu na imovinu.

Neodvojiva poboljšanja

Neodvojiva poboljšanja koja se ne mogu odvojiti od samog predmeta zakupa priznaju se kao vlasništvo zakupodavca i prenose na njega na kraju perioda zakupa. Poboljšanja zakupljene imovine mogu se vršiti sa ili bez saglasnosti stanodavca. Istovremeno, ne nadoknađuje se trošak neodvojivih poboljšanja učinjenih bez saglasnosti zakupodavca. Troškove nerazdvojivih poboljšanja izvršenih na teret zakupca i uz saglasnost zakupodavca mora nadoknaditi stanodavac po prestanku zakupa.

porez na prihod. Kapitalna ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva u obliku neodvojivih poboljšanja koje je izvršio zakupac uz saglasnost davaoca lizinga priznaju se kao imovina koja se amortizuje.

Ova kapitalna ulaganja se amortizuju sledećim redosledom:

kapitalna ulaganja, čiji trošak zakupcu nadoknađuje zakupodavac, zakupodavac amortizuje na način propisan č. 25 Poreskog zakona Ruske Federacije;

kapitalna ulaganja koja je zakupac izvršio uz saglasnost zakupodavca, a čiji trošak ne nadoknađuje zakupodavac, zakupac amortizuje tokom trajanja zakupa, na osnovu iznosa amortizacije izračunatih uzimajući u obzir korisni vek trajanja lizinga. iznajmljena osnovna sredstva.

Račun najmodavca. U poreskom računovodstvu zakupodavca, trošak nerazdvojivih poboljšanja primljenih bez naknade koja se ne nadoknađuju zakupcu ne priznaju se kao oporezivi prihodi na osnovu st. 32 str.1 čl. 251 Poreznog zakona Ruske Federacije. Istovremeno, zakupodavac nema pravo da poveća početni trošak predmeta zakupa koji mu se vraća za iznos neodvojivih poboljšanja. Osim toga, davalac lizinga ne može posebno amortizovati kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja koja su napravljena bez njegovog pristanka i naknadno preneta na njega bez naknade. Takvo pravo se daje stanodavcu samo pod uslovom da nadoknadi zakupcu troškove izvršenih poboljšanja.

U skladu sa stavom 1. čl. 258 Poreskog zakona Ruske Federacije, kapitalna ulaganja, čije troškove nadoknađuje zakupodavac zakupcu, zakupodavac amortizuje na opšti način. Amortizacija počinje 1. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem je amortizovana imovina u obliku neodvojivih poboljšanja stavljena u funkciju.

Zakupodavac se mora rukovoditi opštim postupkom obračuna amortizacije nakon povećanja početne cijene objekta, tj. moraju biti ispunjeni svi uslovi, kao da je kapitalna ulaganja u vidu rekonstrukcije (modernizacije) izvršio sam zakupodavac. Pored toga, davalac lizinga ima pravo da iskoristi bonus za amortizaciju i otpiše istovremeno do 10% (30% - za objekte iznajmljivanja koji pripadaju 3-7 grupa amortizacije) troškova kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja.

Račun stanara. Zakupac može amortizovati neodvojiva poboljšanja koja je izvršio na zakupljenoj imovini ako su ispunjena dva uslova:

kapitalna ulaganja se vrše uz saglasnost zakupodavca;

troškovi kapitalnih ulaganja koje je izvršio davalac lizinga se ne refundiraju.

Ako su ovi uslovi ispunjeni, kapitalna ulaganja koja je izvršio zakupac u vidu neodvojivih poboljšanja zakupljene imovine on amortizuje tokom trajanja ugovora o zakupu.

Kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja koje izvrši zakupac neraskidivo su povezana sa samim predmetom lizinga, pa se za obračun stope amortizacije za njih koristi korisni vijek trajanja utvrđen Klasifikacijom osnovnih sredstava za predmet lizinga (pismo od Ministarstvo finansija Rusije od 14.05.08 br. 03-03-06 /2/52).

Dakle, najmoprimac, prilikom određivanja vijeka trajanja, treba se rukovoditi uslovima utvrđenim za amortizacionu grupu u koju spada predmet lizinga. Na osnovu ovog perioda će se izračunati iznos amortizacije za izvršena nerazdvojna poboljšanja (pismo Ministarstva finansija Rusije od 14. maja 08. br. 03-03-06 / 2/52).

Ako organizacija zakupi, na primjer, prostor u zgradi koja pripada 10. amortizacionoj grupi, i izvrši neodvojiva poboljšanja tih prostorija, tada će se korisni vijek izvršenih poboljšanja morati odrediti u skladu sa 10. amortizacionom grupom. Minimalni mogući vijek trajanja u ovoj situaciji bit će 361 mjesec. (donja granica za 10. grupu amortizacije).

Amortizaciju zakupac naplaćuje od narednog mjeseca nakon puštanja u rad poboljšanja koje je on napravio. Nakon isteka roka zakupa i vraćanja predmeta lizinga zakupodavcu, amortizacija se prestaje. Ako je korisni vijek trajanja predmeta lizinga duži od roka trajanja ugovora o zakupu, tada se dio troškova kapitalnih ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja neće amortizirati, pa stoga zakupac neće moći priznati dio trošak učinjenih neodvojivih poboljšanja.

Što se tiče primene amortizacionog bonusa, za kapitalna ulaganja u iznajmljena osnovna sredstva ustanovljava se poseban postupak za obračun amortizacije iz st. 1. čl. 258 Poreskog zakonika Ruske Federacije, dakle, pravila za primjenu bonusa za amortizaciju za neodvojiva poboljšanja ne važe za zakupca (pisma Ministarstva finansija Rusije od 22.05.2007. br. 03-03-06/2 /82, 24. 05. 07. br. 03-03-06/1/302).

Neodvojiva poboljšanja koja je izvršio zakupac bez saglasnosti stanodavca ne podliježu amortizaciji. Prema stavu 1 čl. 256 Poreskog zakona Ruske Federacije, kapitalna ulaganja u obliku neodvojivih poboljšanja iznajmljenih osnovnih sredstava uključuju se u imovinu koja se amortizira samo ako su ta poboljšanja dogovorena sa zakupodavcem.

Ako, prema uslovima ugovora, zakupodavac, na kraju perioda zakupa, nadoknadi zakupcu preostalu vrijednost poboljšanja koje je izvršio, iznos naknade će zakupac uključiti u prihod (kao dio prihod od prodaje), a preostala vrijednost poboljšanja će se uzeti u obzir kao rashod na osnovu čl. 268 Poreskog zakonika Ruske Federacije (pisma Ministarstva finansija Rusije od 07.03.08. br. 03-03-06/1/159, 05.02.08. br. 03-03-06/2/12).

Metode amortizacije. Od 2009. godine obračunava se amortizacija za sve objekte imovine koja se amortizuje na način koji je utvrđen računovodstvenom politikom organizacije. Međutim, u stavu 3 čl. 259 Poreznog zakona Ruske Federacije navodi vrste imovine koje se uvijek amortiziraju samo na pravolinijskoj osnovi: zgrade, građevine, prijenosni uređaji uključeni u osmu do desetu grupu amortizacije.

Ako zakupac amortizuje kapitalna ulaganja u zakupljenu nekretninu, koja pripada osmoj do desetoj amortizacionoj grupi, tada će se ona morati amortizovati proporcionalno. Nelinearni metod se ne može primeniti na takve kapitalne investicije (pismo Ministarstva finansija Rusije od 10.05.06. br. 03-03-04 / 1/441).

I prema pravolinijskoj i po nelinearnoj metodi, zakupac naplaćuje amortizaciju na nerazdvojiva poboljšanja od 1. dana u mjesecu koji slijedi nakon mjeseca u kojem je nekretnina stavljena u upotrebu.

Period amortizacije. Za zakupca koji je izvršio neodvojiva poboljšanja zakupljene imovine, od suštinskog je značaja kako se odnosi stranaka formalizuju na kraju ugovora o zakupu. Ako se ugovor produži (produži), onda prvobitni ugovor po kojem su izvršena poboljšanja nastavlja sa radom. Shodno tome, zakupac, čak i nakon produženja, može nastaviti da obračunava amortizaciju na poboljšanjima koja je napravio (pismo Ministarstva finansija Rusije od 20.03.2007. br. 03-03-06 / 1/167).

Ako strane ponovo pregovaraju o ugovoru o zakupu, tada prethodni ugovor prestaje da važi i počinje da važi novi ugovor. U ovom slučaju, zakupac gubi pravo na amortizaciju poboljšanja koje je izvršio po starom ugovoru o zakupu koji je prestao da važi (pismo Ministarstva finansija Rusije od 08.10.08. br. 03-03-06 / 2/ 140).

PDV Prenos neodvojivih poboljšanja zakupljenog prostora na zakupodavca, koje je izvršio zakupac sam ili uz angažovanje izvođača radova, podliježe PDV-u, a on je dužan da zakupodavcu predoči iznos PDV-a na trošak neodvojivog poboljšanja (pismo Ministarstva finansija Rusije od 29.08.08. br.

Zakupac je dužan da obračuna PDV, sačini fakturu, bez obzira da li se takav prenos odvija na povratnoj (uključujući i na teret zakupnine) ili besplatnoj osnovi i ko je izveo posao - zakupac ili izvođač (FAS). Rješenje PO br. A12 od 24.06.08 -18629/07, DVO od 20.10.08 br. F03-4340/2008).

Istovremeno, Federalna antimonopolska služba Moskovskog okruga je u svojoj odluci od 30. septembra 2008. br. KA-A40 / 9153-08 u predmetu br. iznajmljenih prostorija vlasništvo su zakupodavca, pa se njihov prijenos ne može priznati prodajom, a predmet oporezivanja PDV-om ne nastaje (vidi i rješenja Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 21. aprila 06. u predmetu br. A56-7638 / 2005).

Kao prodaja dobara (radova, usluga) priznaje se prenos vlasništva nad robom, obavljenim radovima, uslugama bez naknade. Tako se poslovi prenosa neodvojivih poboljšanja od strane zakupca bez naknade uključuju u promet koji podliježe PDV-u (kao poslovi prenosa rezultata rada).

PDV se mora obračunati u trenutku kada se nerazdvojna poboljšanja prenose na zakupodavca. Po pravilu, do takvog prenosa dolazi na kraju zakupa, kada se zakupljena imovina (zajedno sa neodvojivim poboljšanjima) vraća stanodavcu. Prilikom prenosa neodvojivih poboljšanja na stanodavca, zakupac je dužan izdati račun i upisati je u prodajnu knjigu.

Budući da je besplatan prenos neodvojivih poboljšanja predmet PDV-a, zakupac ima pravo na odbitak PDV-a koji je platio prilikom izrade neodvojivih poboljšanja. Da bi to učinio, mora ispuniti uslove predviđene čl. 171 i 172 Poreskog zakona Ruske Federacije (Uredba Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 13. februara 2007. i 19. februara 2007. godine br. KA-A40 / 450-07 u predmetu br. A40-31107 / 06 -116-180). Zauzvrat, najmodavac neće moći odbiti PDV na neodvojiva poboljšanja primljena besplatno. Uostalom, uz besplatan transfer, zakupac ne predstavlja iznos PDV-a zakupodavcu za plaćanje na osnovu fakture (pismo Ministarstva finansija Rusije od 21.3.2006. br. 03-04-11 / 60 ).

Porez na imovinu. Kapitalna ulaganja koja izvrši zakupac u vidu neodvojivih poboljšanja predmeta lizinga, koji se vode kao deo osnovnih sredstava zakupca, a nadoknađuje (ne nadoknađuje) zakupodavac, podležu porezu na imovinu do otuđenja po ugovoru o zakupu (pismo Ministarstva finansija Rusije od 24.10.08. br. 03-05-04-01/37). Preporučljivo je da zakupac ne čeka kraj zakupa i da izvršena poboljšanja prenese na stanodavca odmah po završetku radova. Ovo će omogućiti zakupcu da izbjegne nesuglasice s poreznim vlastima.

U računovodstvenim evidencijama zakupodavca, neodvojiva poboljšanja koja je izvršio zakupac povećavaju trošak sredstva lizinga ili se evidentiraju kao posebna stavka nekretnina, postrojenja i opreme. Prema bilo kojoj od opcija za obračun troškova poboljšanja, stanodavac je dužan da plati porez na imovinu. Uključuje trošak neodvojivih poboljšanja u osnovicu poreza na imovinu, počevši od trenutka kada su poboljšanja primljena od zakupca prema prijemnom listu ili drugim sličnim dokumentima.

Zakupodavac je strana organizacija

Kao stanodavac nestambenih prostorija može biti strana kompanija koja posjeduje nekretninu na teritoriji Rusije.

Prema regulatornim organima, davanje imovine u zakup od strane strane organizacije može dovesti do formiranja stalnog predstavništva ako se sprovodi na sistematskoj osnovi (Naredba Ministarstva poreza Rusije od 28. marta 2003. br. BG -3-23/150, pismo Federalne poreske službe Rusije za Moskvu od 19. januara 07. br. 20-12/05685).

Zakupnina koju prima strano lice podliježe porezu na dobit po stopi od 20%.

Poslovi davanja u zakup nepokretne imovine koja se nalazi na teritoriji Rusije od strane strane kompanije podležu PDV-u u skladu sa opšte utvrđenom procedurom.

Prilikom sticanja vlasništva nad nepokretnom imovinom u Rusiji, strana organizacija postaje obveznik poreza na imovinu i dužna je da se registruje kod poreske uprave. Shodno tome, prilikom izdavanja takve imovine u zakup mora samostalno obračunati i uplatiti PDV na zakup u budžet.

Istovremeno, ako zakup nepokretnosti od strane strane kompanije nije redovne prirode, onda se navedena djelatnost ne priznaje kao poduzetnička. Shodno tome, obaveza obračunavanja i plaćanja poreza na dohodak i PDV u budžet je dodijeljena ruskoj organizaciji (zakupcu) priznatoj kao poreski agent. Zauzvrat, ako djelatnost stranog preduzeća za zakup nekretnina formira stalno predstavništvo, tada je odgovornost za obračun i plaćanje poreza na dohodak i PDV u budžet dodijeljena predstavništvom.

Iznajmljivanje stanova za zaposlene - strani državljani

Preduzeća koja zapošljavaju strane državljane mogu im besplatno obezbijediti stambeno zbrinjavanje ili platiti novčanu naknadu za plaćanje zakupa stana za vrijeme zaposlenja. Diskutabilno je pitanje da li u ovom slučaju prihod koji podliježe porezu na dohodak građana proizilazi iz stranog radnika, a predmet oporezivanja UST.

Postoje dvije pozicije. Prema prvom stavu, kada poslodavac stranom državljaninu obezbijedi stambeno zbrinjavanje predviđeno ugovorom o radu, prihodi nastaju podložni porezu na dohodak fizičkih lica i UZN-u.

Drugi stav je da oporezivi dohodak ne proizilazi iz stambenog zbrinjavanja od strane poslodavca stranim državljanima, budući da se besplatno stambeno zbrinjavanje odnosi na naknade koje nisu uključene u sistem zarada i njihova svrha je da zaposlenima nadoknade troškove povezane sa obavljanjem radnih obaveza. Plaćanje za stanovanje treba posmatrati kao vrstu troškova za nastanjivanje u novom mestu stanovanja.

Poslodavac je dužan da nadoknadi troškove preseljenja zaposlenog na rad u drugo područje, uključujući i troškove naseljavanja u novo prebivalište. Naknada ovih troškova je naknada zaposlenom u vezi sa izvršavanjem njegovih radnih obaveza. Shodno tome, predmet oporezivanja UST ne nastaje (Uredba od 05/12/2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Porez na dohodak fizičkih lica također ne podliježu isplatama kompenzacija koje se odnose na besplatno davanje stambenog prostora. S obzirom da je obaveza stambenog zbrinjavanja raspoređena na poslodavca, ne postoji oporezivi prihod pri plaćanju stambenog zbrinjavanja stranih radnika (odluke Devetog apelacionog suda od 12.05.08. br. 09AP-3569/2008-AK, FAS RS Centralni okrug od 11. 12. 07-2, Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23. 4. 08. br. 4623/08).

Komentari

21.09.2015. Ludmila

Zaključivanje ugovora o zastupanju je općenito problematično, jer Ugovori za komunalije su već zaključeni u trenutku početka rada nekretnina, a zakupci (ujedno su i Nalogodavci) se pojavljuju i mijenjaju kasnije. Takav sporazum o agenciji (pismo Ministarstva finansija Rusije od 14. aprila 2011. br. 03-11-06 / 2/55) može biti osporen od strane inspektorata

Odgovori

Dodajte komentar

Povezani materijali

Pronađeno 19 stavki od 2124

Danas 1 nedelja 2 nedelje 1 mesec 3 meseca 4 meseca 6 meseci 9 meseci 1 godina 2 godine 3 godine 4 godine 5 godina 10 godina 15 godina 20 godina ∞

1 2 3

Proširi sve unose Skupi sve unose Poredaj po: ime Datum

18.02.2011 Papir i internet mediji 22170

Razmotrite opšte odredbe o zakupu. Može se iznajmiti nekretnina koja u procesu korištenja neće izgubiti niti promijeniti svoje prirodno-materijalne osobine. Ugovor o zakupu mora sadržavati podatke koji omogućavaju da se tačno odredi koja se imovina prenosi kao predmet zakupa. Ako se po ugovoru o zakupu ne može utvrditi kakva se imovina daje u zakup, takav ugovor se smatra nevažećim.

20.04.2011 Stručna kolumna 2162

Pitanje nije jednostavno i, iskreno, i dalje je diskutabilno. Istorija ovog pitanja seže u našu prošlost, u smislu da su sporovi o tome šta se smatra uslugom započeli i burno raspravljali u procesu formiranja sudske prakse o besplatnim kreditnim ugovorima, gde je Savezna poreska služba, možda, prvi put vrijeme razvio i u praksi implementirao poziciju: Gratis kredit - servis. Usluge iz oblasti preduzetničke delatnosti između privrednih organizacija do...

13.11.2009 Stručna kolumna -1 +1 1 14817

Dobar dan, Olga Viktorovna! U skladu sa članom 146. Kodeksa, poslovi prodaje dobara (radova, usluga) na teritoriji Ruska Federacija podliježu porezu na dodatu vrijednost. Kako bi se riješilo pitanje prisustva ili odsustva prodaje radova (usluga) koji podliježu porezu na dodanu vrijednost u Ruskoj Federaciji, u slučaju kada se prodavac i kupac radova (usluga) nalaze u ...

12.02.2009 Stručna kolumna 2193

Ovdje postoji mnogo rizika zbog činjenice da shema nije sasvim jasna. Odnosno, s jedne strane, postoji zaključen ugovor o marketinškim uslugama, gdje je nerezident Kupac, a Izvođač se nalazi i izvodi radove na teritoriji Ruske Federacije. S tim u vezi, skrećemo vam pažnju na kontrolu valute i moguće rizike za rusku stranu u vezi sa potrebom da snosi teret obaveza poreskog agenta za PDV zbog odredbi podstav 4 stava 1...

01.10.2009 Papir i internet mediji -1 +1 1 18487

Osobenosti predmetne strukture lizing pravnih odnosa sa učešćem nerezidenata Prema važećem zakonodavstvu, strane kompanije mogu učestvovati u zakupu nepokretnosti na teritoriji Ruske Federacije na sledeće načine. Kao vlasnik nekretnine i direktni posjednik. U ovom slučaju, ključno pitanje je da li nerezident ima stalnu poslovnu jedinicu (u poreskom smislu)...

01.07.2019 Papir i internet mediji 260

Ruski internet projekat počinje sa IT programerom. Kompanija ima web stranicu, velike kupce, ali onda počinju poteškoće. Na primjer, nisu sve strane ugovorne strane spremne prebaciti novac na ruske račune. Stoga, investitor mora registrovati kompaniju u inostranstvu. Razmotrimo koje će prednosti strane kompanije donijeti ruskim IT programerima. Strane ugovorne strane nisu spremne da prenose novac na...

26.02.2015 Seminar 3485

Pokušajmo donekle razjasniti i dopuniti Vaše pitanje kako bismo se približili pravnim i poreznim "konstrukcijama". Koristićemo naučni metod „dopustivog pogađanja“. Dakle, postoji Ugovor o pružanju (Izvođač-Kupac-1) usluge X. Postoji i Kupac-2, koji prema Vašem planu i poslovnom modelu stiče prava potraživanja za ovu uslugu od Kupca-1 . Odnosno, drugačije govoreći, Strane (Kupac-1 i Kupac...

Otvaraju se novi kafići tržni centri, te u formatu street retaila. S kakvim se problemima susreće zakupac pri odabiru prostora za ugostiteljsko mjesto, kako bolje odrediti lokaciju, snimku i cijene najma, kazali su tržišni stručnjaci.

Tržni centri naspram ulične maloprodaje

Odabir u korist jednog ili drugog prostora, biranje između trgovačkog centra ili street retaila, treba se bazirati prvenstveno na konceptu budućeg objekta, jer će od toga ovisiti i raspored rada i ciljna publika. U prvom slučaju će biti prikladniji porodični objekti, u drugom - zanatski barovi, kafići sa autorskom kuhinjom i razna tematska mjesta.

Važan faktor može biti i koliko dugo kafić radi, da li traži svoj prvi prostor ili da li se seli ili čak širi svoju mrežu. Drugim riječima, iskustvo i finansijska rezerva će postati značajni. „Za ambiciozne preduzetnike i novoosnovane firme, smještaj u uličnim maloprodajama je prikladniji nego u tržnom centru“, kaže Jegor Ostapenko, direktor odjela maloprodajnih nekretnina u Praediumu. - Nije svaki novi projekat u stanju da se odmah nosi sa prilično visokim cenama u tržnom centru i velikim depozitom za 2-4 meseca.

Vrijedi uzeti u obzir da je nekoliko ključnih formata obično predstavljeno u regionalnim trgovačkim centrima. Ivan Tatarinov, komercijalni direktor GLINCOM-a, napominje da je profitabilan i najtraženiji za male poduzetnike koji su spremni uložiti u otvaranje ugostiteljskog objekta od 500 hiljada rubalja. do 1 milion rubalja je tačka kafe. Rade čak iu “slabim” nekretninama zbog marginalnosti, a uspjevaju da prebrode već u prvom mjesecu zakupa. Drugi format - restoran za hranu - predviđa veći iznos ulaganja, od 2,5 miliona rubalja. “Najuspješniji kafići sa hranom postoje u blizini bioskopa i prostora za zabavu. Ako u okolini nema iznajmljivača za zabavu, treba biti veoma oprezan sa iznajmljivanjem”, pojašnjava stručnjak.

Prilikom izbora između trgovačkih centara i ulične maloprodaje, također ima smisla odvagnuti prednosti i nedostatke oba tipa smještaja. Vjeruje se, na primjer, da je u trgovačkom centru lakše predvidjeti prosječan broj kupaca. “U street retailu možete mjeriti i promet, ali je manje predvidljiv, više ovisi o tome vremenskim uvjetima, a kvalitativni sastav pješaka može varirati ovisno o lokaciji“, objašnjava Natalya Ozernaya, zamjenica direktora ulične maloprodaje u JLL-u u Moskvi. Isto važi i za potencijalne konkurente: na ulici se u svakom trenutku mogu smjestiti „od vrata do vrata“ i pridobiti kupce, dok u tržnom centru obično pokušavaju održati ravnotežu zastupljenih kompanija.

Važno je i to što su prostori u tržnim centrima češće opremljeni prema zahtjevima za javno ugostiteljstvo, dok je lokacija u stambenim zgradama povezana sa dosta završnih radova i potrebnih saglasnosti stanara. U stambenoj zgradi takođe je važno osigurati da gosti ne puše blizu ulaza i prozora. Ako se odlučite za uličnu maloprodaju, onda već tamo gdje je nekada bio kafić ili restoran.

Koliko uzeti u "kvadratima"?

Odabrati prostoriju koja ne bi bila pretjerana po površini, ali u isto vrijeme ne bi bila skučena za buduće goste objekta, izuzetno je težak zadatak, a često i praktično nerješiv bez stručnjaka koji projektuje restorane i kafiće. “Postoji određeni sistem obračuna koji se planira na osnovu jelovnika ustanove. Područje posebno zavisi od toga da li će kafić imati kuhinju punog ciklusa ili samo kuhanje, ili će uopće biti spreman bez kuhinje“, kaže Jegor Ostapenko. Uz to se uzima u obzir broj osoblja i veličina potrebnih prostorija za magacine, rashladne uređaje i sl. Glavna sala, u kojoj će posjetioci sjediti, planira se na osnovu veličine stolova i mogućeg opterećenja. . „Takođe je potrebno uzeti u obzir pravila i propise, prema kojima bi ustanova trebalo da ima poseban toalet za osoblje, tuš kabinu za kuvare, mesto za presvlačenje zaposlenih“, dodaje Anton Belih, CEO konsultantska kompanija DNA Realty. “Bez iskustva, biće izuzetno teško sami izračunati.”

Količina prostora će, naravno, zavisiti kako u trgovačkim centrima, tako i u formatu street retail-a, od kojih ćete na kraju morati birati. “Coffee punktovi mogu iznajmiti prostor od pulta od 3-4 kvadrata do malih prostorija od 20 kvadrata. m. Za gastronomski centar najtraženija površina je u rasponu od 25-65 m². m. Ako poduzetnik otvori kafić po franšizi, onda se u izboru prostora vodi zahtjevima vlasnika koji su već jasno navedeni u franšizi ”, objašnjava Ivan Tatarinov.

Za razliku od tehnoloških suptilnosti, sasvim je moguće samostalno procijeniti adekvatnost predložene cijene najma, pozivajući se na analitičke proračune stručnjaka za tržište. Prema Knight Franku, prosječne cijene za 200 sq. m u centru Moskve može biti 65-75 hiljada rubalja, a na vrhunskim lokacijama može dostići i do 90-120 hiljada rubalja. Prosječna stopa u stambenim područjima je 40-45 hiljada rubalja. po sq m godišnje. “Cijene za sobe u vrećama za spavanje, ali u direktnom vidokrugu iz metroa, često su uporedive sa cijenama za centralne ulice, zahvaljujući svakodnevnom protoku pješaka iz metroa,” kaže Natalya Ozernaya, zamjenica direktora ulične maloprodaje u JLL u Moskvi.

Izvor: JLL.

Kako napraviti izbor? Anton Belykh je siguran: ni u kom slučaju ne treba postavljati psihološku liniju - na primjer, "da se ne plaća stanarina više od milion rubalja mjesečno". “Znam restorane koji plaćaju 3-5 miliona mjesečno za sobu i još uvijek napreduju. A postoje institucije koje plaćaju 100 hiljada i jedva spajaju kraj s krajem ili čak rade s gubitkom - objašnjava stručnjak. “Prilikom procjene cijene najma, ne treba uzeti u obzir svoja unutrašnja psihološka ograničenja, već stvarni promet mjesta, njegovu podudarnost sa vašom ciljnom publikom i napraviti pogrešne proračune očekivanog prihoda koristeći moderne sisteme.”

Odlučite se za lokaciju

Kada se posmatra prostor tržnih centara, često se mogu naći predrasude prema jakim zakupcima u kvartu Food Court, a posebno prema „velikoj trojci“: McDonald'su, Burger Kingu, KFC-u. Ivan Tatarinov smatra: „Kvalitetan i zanimljiv proizvod neće patiti od konkurencije jakih svjetskih brendova. Na primjer, burger shopovi uspjevaju se vrlo uspješno nadograđivati ​​od slične ponude u masovnom segmentu zahvaljujući autorskom proizvodu, individualnijem pristupu.”

Još jedno pogrešno uverenje je da se kafići osećaju dobro samo u centru Moskve. “Također ima mnogo uspješnih objekata u stambenim područjima i na odlaznim autoputevima. Ovdje je potrebno uzeti u obzir specifičnosti regije. Na primjer, u Perovu je bolje otvoriti nešto vrlo povoljno, a steakhouse je sasvim prikladan na Michurinsky Prospektu. Takođe, ugostitelji su zainteresovani za velika stambena naselja sa ogromnom količinom novih stanova, koje uglavnom kupuje ili iznajmljuje srednja klasa”, kaže Anton Belih.

U formatu ulične maloprodaje, tradicionalno uspješna mjesta za kafiće su pješačke zone, čiji se broj nedavno povećao u centru Moskve. Dobro je ako u blizini postoji orijentir ili odmorište za građane. Lokacije koje se nalaze u blizini metroa su također tražene. “Perspektivni, sa visokim razvojnim potencijalom, po mom mišljenju, su prostori u potkrovlju koji se nalaze na teritoriji nekadašnjih fabrika. Živopisan primjer je otvaranje restorana Cheese Factory na teritoriji pivare Badaevsky, koji je postao sidro i pridružio mu se niz drugih projekata: Deep Space, The 12 Wine Bar, " Ljetna bašta”, - kaže Victoria Kamlyuk, direktorica ulične maloprodaje u Knight Franku.

Što se tiče lokacije u centru, ovdje u poslednjih godina postoji još jedna važna briga - rad na rekonstrukciji i unapređenju teritorija. Trajna gradnja malo doprinosi privlačenju kupaca, posebno za kafiće koji žele da organizuju letnje verande. „Ne treba se plašiti radova na uređenju ulica i otići“, sigurna je Viktorija Kamljuk. - Potrebno je dogovoriti se sa iznajmljivačem oko popusta od 10-30% za period rekonstrukcije. Egor Ostapenko se u potpunosti slaže s mišljenjem da se popravke mogu "preživjeti", Jegor Ostapenko se sasvim slaže: "Govoreći o poboljšanju, treba napomenuti da ako institucija ima određenu finansijsku marginu sigurnosti, onda je bolje sačekati ovaj period nego da se iselim. Rekonstrukcija će biti završena, a ulica će biti preuređena, a sledeće sezone kafić ima priliku da nadoknadi gubitke i poveća prihode.”

Nedostatak i visoki troškovi hotela u glavnom gradu i dr glavni gradovi učinio dnevni najam za posjetioce jednom od najpovoljnijih opcija za privremeni smještaj. Paradoks je, ali iznajmljivanje posebnog apartmana sa kuhinjom i svime što vam je potrebno za život košta manje od pristojne hotelske sobe. Potražnja, naravno, podstiče ponudu. Stoga, zar je čudno što se sve više privatnih investitora bavi kratkoročnim iznajmljivanjem stanova, koji u svom arsenalu imaju jedan jedini „jednosobni stan“, a specijalizovane kompanije koje klijentima nude pored desetak i više stanova. dodatna usluga, u glavnom gradu obiluju. Prošla su vremena kada su jedini trgovci nekretninama koji su iznajmljivali "stan za noćenje" bile bake na stanici.

Iznajmljivanje bez budućnosti

“U pogledu cijene, cijena dnevnog iznajmljivanja apartmana je slična ili jeftinija od hotelske sobe odgovarajućeg nivoa. Razlika može dostići 20-30% - kaže Dmitrij Taganov, šef analitičkog centra kompanije Inkom-nekretnina. - Osim toga, turistu ili poslovnom putniku koji je došao u prestonicu na nekoliko dana, na raspolaganju je i potpuno opremljena kuhinja u kojoj možete sami da skuvate ručak ili večeru. A kada odsjedate u hotelu, svaki put ćete morati ostaviti mnogo novca u restoranu ili ćete potražiti pristojan kafić ili restoran u blizini. I nije činjenica da će dostojna institucija biti udaljena od nas.” Hotel će morati platiti za svaku dodatna usluga- pranje i peglanje košulja, nega obuće i sl. U dnevnom iznajmljenom stanu niko neće dati dodatni račun za činjenicu da je stanar koristio peglu, veš mašinu ili četku za cipele.

Što se tiče stanodavca, za njega je glavna prednost kratkoročnog poslovanja mogućnost da u bilo kom trenutku bez predrasuda "napusti projekat". Na primjer, ako je stan bio potreban za lične potrebe - prebivalište samog vlasnika, njegove djece ili roditelja, stanodavac ne mora čekati nekoliko mjeseci prije nego što ugovor sa zakupcem prestane, kao što je često slučaj kod dugotrajnog stana. rok zakupa. Štaviše, ugovor o zakupu dugoročnočesto predviđa plaćanje kazne stanarima u slučaju da je pocepana krivicom vlasnika stana. Iznajmljivači dnevnih stanova rijetko ostaju duže od deset dana.

Dnevni najam ima smisla ako ćete prodati stan. Vrijeme za izlaganje stanova može potrajati nekoliko mjeseci, pogotovo sada, kada je potražnja čak i za likvidnim stambenim prostorom na izuzetno niskom nivou, ali ne propustite priliku da zaradite na stanu koji miruje u iščekivanju kupca. Dnevni najam će omogućiti organizovanje demonstracija objekta u gotovo svakom trenutku, dok ćete za dugoročni najam morati usaglasiti vrijeme posjeta sa zakupcima. Takođe, "posao za jedan dan" je opravdan kao opcija za diversifikaciju. Ukoliko posjedujete dva ili više apartmana, preporučljivo je jedan od njih iznajmiti na duže vrijeme, a drugi za dnevni najam. Štaviše, u Moskvi je sezonalnost turizma manje izražena, a protok posetilaca je stabilan tokom cele godine.

Na prvi pogled dnevni najam izgleda čak isplativije od dugoročnog. “Troškovi malog dvosobnog stana ekonomske klase s dobrim kozmetičkim popravkama, potrebnim kućanskim aparatima i namještajem bit će oko 3-4 hiljade rubalja. po danu. Ispada da kada iznajmljujete takav stan 20 dana u mjesecu, možete računati na prihod od 60-80 hiljada rubalja. Dok s dugoročnim zakupom, njegova cijena će biti u području od 35-45 hiljada rubalja. mjesečno“, navodi primjer Dmitrij Taganov. Istovremeno, stope na tržištu dugoročnih zakupa u posljednje vrijeme stalno padaju, a prinos od toga danas ne prelazi 4-5%.

Bez garancija, bez osiguranja

Ali reći da je posao od iznajmljivanja do kratkoročno jednostavno, ne možete. S tim je povezano više složenosti nego što se čini na prvi pogled. Glavni problem svakodnevnog stanodavca je nedostatak zagarantovanog prihoda. Uz dugoročni zakup, dovoljno je jednom pronaći klijenta, zaključiti ugovor - i možete živjeti u miru godinu dana, primajući stabilan mjesečni prihod. I u slučaju kratkoročne traženje novih gostiju je stalno.

Dmitrij K. je na jesen odlučio da iznajmi svoj stan u centru Sankt Peterburga. I dalje sopstveno iskustvo uvjereni da ovaj posao u praksi nije toliko isplativ kao što se u teoriji čini. “Kada sam ga iznajmljivao pod dugoročnim ugovorom, uvijek sam imao zagarantovanih 30 hiljada rubalja. Mjesečno. Sada je više problema i manje povratka”, kaže on. Mjesec za mjesecom nije potrebno. Jednom je Dmitrij imao veliku sreću: jedna porodica je iznajmila stan na 20 dana, koji je radio popravke u svom stanu, a pošto se to odugovlačilo, morali su produžiti zakup na isti period. Ali bilo je jedini slučaj. Ostalo vrijeme stan je zauzet u prosjeku deset dana u mjesecu. “Međutim, postoje sasvim objektivni razlozi. Prvo, zima je turistička sezona za Petersburg. Drugo, kriza. Glavni kontingent klijenata su turisti i poslovni putnici, a broj i jednog i drugog u posljednjih mjeseci značajno smanjen", rekao je Dmitrij.

Svetlana Aleksashina, menadžer za iznajmljivanje stambenog fonda u Petersburg Real Estate, napominje da je potražnja za dnevnim stanovanjem neujednačena i da zaista u velikoj mjeri zavisi od sezone: „Prije Nove godine bilo je dovoljan broj ljudi koji su htjeli iznajmiti stan na nekoliko dana: mnogi ljudi iz drugih gradova došli su u posjetu prijateljima, rodbini da ovdje provedu odmor. Sada na tržištu dnevni najam mirno, ali tradicionalno za ovo doba godine. Oživljavanje će, kao i uvijek, doći u maju-junu: sezona bijelih noći svake godine privlači turiste u grad na Nevi. Istina, u posljednje vrijeme konkurencija na tržištu dnevnih najma je postala još oštrija: pojavili su se brojni mini-hoteli, a mnogi posjetitelji preferiraju ovaj segment od apartmana.

Postoje, naravno, alternativni načini da se osigura stabilniji protok stanovnika. Ali ovo su opcije za amatera. Možete, na primjer, iznajmiti stan za ljetovanje i zabave - za tu namjenu nekretnine u pogodna područja uvek tražen. Ali ovdje morate biti svjesni kakve mogu biti posljedice na stanje stana. Niko, nakon što je uplatio novac, neće voditi računa o imovini vlasnika. Druga opcija je iznajmljivanje stanova za zaposlene u sektoru za slobodno vrijeme. Takođe garantuje stabilan profit. “Ali takvi stanovi brzo postaju neupotrebljivi”, primjećuje jedan od stanodavaca. “Osim toga, kada se stan nalazi u pristojnoj kući, nikako ne želite da kvarite odnose sa komšijama.”

Stalna potraga za kupcima nikako nije jedini problem koji čeka stanodavca. Iznajmljeni stan zahtijeva mnogo više pažnje. Nakon svakog klijenta, vlasnici treba da dovedu kućište u potpuni red, da urade čišćenje, obezbijede svježu posteljinu itd. Istovremeno, takvi objekti mnogo brže gube izgled. “Gosti se stalno mijenjaju i nije činjenica da će svi biti izuzetno poštovani prema novom namještaju i kućanskim aparatima. Stoga će vlasnik dnevnog stana morati mnogo češće raditi kozmetičke popravke nego u stanu koji se iznajmljuje na duže vrijeme. I također platite osiguranje od rizika štete “, kaže Dmitrij Taganov. Istina, kako napominje Dmitrij K., stanodavac iz Sankt Peterburga, kupovina osiguranja je preveliki luksuz: osiguravajuća društva ili odbijaju da osiguraju takve stanove uopšte, ili razbijaju previsoke tarife.

Kod kratkoročnog najma, rizik od prijevare ili kriminala je mnogo veći. Dmitry K. Pod je već imao takvo iskustvo Nova godina došao je da obiđe stan koji je u to vrijeme bio prazan, ali je ustanovio da ne može ući unutra: ključ, iz nepoznatog razloga, ne odgovara bravi. Pomno pogledavši vrata, Dmitrij je otkrio da je brava jednostavno zamijenjena. Morao sam zvati službenika Ministarstva za vanredne situacije, koji je otvorio vrata i pustio pravog vlasnika unutra. Jednom u stanu, Dmitrij je pronašao puno tuđih stvari, okićenu jelku, boce alkohola - jednom riječju, jasne znakove da je stan naseljen. Nakon nekog vremena pojavio se novi "stanar" koji je pravog vlasnika stana susreo ogorčenim pitanjima o razlozima njegovog boravka na teritoriji tuđeg stana. Ispostavilo se da je stan iznajmio preko agencije za nekretnine i platio odmah tri mjeseca unaprijed. Postepeno su izlazili na videlo detalji prevare: neposredno pre Nove godine, žena je iznajmila stan na nekoliko dana, koja je, prema njenim rečima, stigla iz Sočija. Za tako kratko vrijeme uspjela je napraviti duplikate ključeva, a nakon službenog "odlaska" vratila se, promijenila bravu i Pod maskom agenta za nekretnine, pristala je da iznajmi stan drugoj osobi. Uzela je od njega akontaciju - i nestala u nepoznatom pravcu.

Dmitrij je imao sreće: bespravni stanar je napustio stan bez ikakvih potraživanja, a osim vremena i živaca, vlasnik nije pretrpio nikakve gubitke. Ali u drugačijem scenariju, prevarant se možda nije zamarao ponovnim preuzimanjem, već je jednostavno uklonio svu vrijednu imovinu i opremu iz kuće. Da biste sveli rizike na minimum, trebali biste barem napraviti kopiju pasoša klijenta, ali to vas neće 100% osigurati od prevaranta.

Poverenje ili nezavisnost?

Ukoliko želite svoj stan iznajmiti na dan, imate dvije mogućnosti: da stan predate na povjereničko upravljanje agenciji za nekretnine ili da ga sami izdate.

Uz upravljanje povjerenjem, s jedne strane, vlasnik je oslobođen svih muka. S druge strane, ostaje rizik od prevare od strane posrednika. Agenti mogu jednostavno prevariti tako što potcijene broj dana tokom kojih je stan iznajmljen i zadrže dio prihoda za sebe. Nećete svaki dan ići u stan i provjeravati.

Ako uzmete stvari u svoje ruke, tada ćete morati koristiti što više kanala informacija kako biste pronašli kupce. Međutim, to nije previše teško. Vrijedno je upisati u "Yandex" ili neku drugu tražilicu riječi "dnevni najam" - i odmah će se otvoriti desetine agencijskih stranica koje nude stanove za iznajmljivanje prije nego što odaberete. Gotovo svi sarađuju sa vlasnicima stanova. Od vas će se tražiti da napravite standardni opis predloženog kućišta, navedete sve njegove glavne parametre i napravite nekoliko fotografija (kuhinja, kupaonica i spavaća soba). Fotografije i opisi su objavljeni na web stranici agencije. Vlasnik stana naznačuje koliko bi želio da prima dnevno, a trgovci nekretninama dodaju svoju maržu na ovu cifru. Na primjer, ako stan "od vlasnika" košta 2 hiljade rubalja, onda će ga agencija platiti za 2,5-3 hiljade. U ovom slučaju prevara od strane posrednika teško je moguća, jer agencija igra samo ulogu veze. Vodi klijenta, a vlasnik nekretnine je već u direktnom kontaktu s njim: pokazuje i stan, i promjenu posteljine, i čišćenje, a najprijatnije je primanje uplate. Tada već daje proviziju agenciji.

Ako imate više stanova, dnevni najam se pretvara u punopravan posao koji zahtijeva ne samo početna ulaganja, već i redovne troškove. Biće potrebne ili eksterne usluge čišćenja, ili stvaranje sopstvene operativne jedinice koja će se brinuti o čišćenju stanova, pranju i menjanju posteljine, sitnim popravkama itd. Pored osoblja za održavanje, potreban je i knjigovođa. Morat ćete uspostaviti odnose s ljudima koji mogu riješiti bilo koju konfliktnu situaciju sa stanovnicima. Važan element ovog posla je izrada i promocija efektivne web stranice na Internetu. “Izgleda veoma teško, ali u praksi može biti obrnuto. U procesu aktivnosti uspostavljaju se poslovni odnosi sa određenim organizacijama, na primjer, sa predstavništvima zapadnih firmi, zbog čega ovo poslovanje postaje stabilnije i sigurnije. Štaviše, moguće je ostvariti dodatni prihod kroz pružanje srodnih usluga: transport, turizam, itd.“, kaže Evgeny Skomorovsky, generalni direktor Century 21 West.

Recept za uspeh

Neće svaki stan biti podjednako uspješan. Postoji niz parametara od kojih će zavisiti njena potražnja među potencijalnim zakupcima. Prvo, važna je lokacija takvog stanovanja. „Mali stanovi u Centralnom okrugu Moskve, na primjer, u staljinističkim kućama, posebno su traženi za kratkoročni najam. Popularna su i područja sa velikim izložbenim centrima”, kaže šef ekskluzivnog odjela odjela za iznajmljivanje. luksuznih apartmana Penny Lane Nekretnine Vadim Lamin. Istovremeno, parametar "pješačka udaljenost do metroa" ostaje važan - baš kao i kod kupovine ili dugoročnog najma.

Ako stan za dugoročni najam može biti minimalno namješten, onda u slučaju kratkoročnog najma takva soba neće raditi. Sve bi trebalo biti ovdje kako bi se stanovnicima pružila udobna alternativa hotelskoj sobi. Osoba, koja dolazi u hotel, ne mari da sa sobom nosi sapun, peškire, pastu za zube, posteljinu. Sve to dobija na licu mesta. Za dnevni najam, isto se mora osigurati.

Soba treba da ima udoban ormar i krevet. Kuhinja mora biti opremljena hladnjakom, kuhalom za vodu i mikrovalnom pećnicom. Potonji je nezamjenjiviji element od peći. “Malo posjetilaca se bavi ozbiljnim kuvanjem. Ili jedu u kafićima ili radije kupuju gotovu hranu i zagreju je”, kaže agent za nekretnine Sergej. Soba mora imati TV, a nedavno je postao tražen i DVD plejer. Takve sitnice često igraju važnu ulogu, pogotovo jer je konkurencija na tržištu dnevnog najma velika, a razlike u cijenama praktički nema.

Kratkoročni najam: PRO & CONTRA

1. Potencijalno veći prihod nego kod dugoročnog zakupa.

2. Mogućnost napuštanja poslovanja u bilo koje vrijeme.

3. Slobodno raspolaganje stanom (možete ga prodati u bilo koje vrijeme, smjestiti rodbinu i sl.).

1. Nedostatak garantovanog prihoda.

2. Potreba za stalnom potragom za novim kupcima.

3. Stan češće treba popravljati, brže gubi izgled.

4. Radno intenzivniji posao: stan se mora dovesti u red nakon svakog klijenta, potrebno je stanarima obezbijediti kompletan "hotelski" set - posteljina, posuđe, namještaj i kućanski aparati.

Najam od stanodavca, uključujući varijabilno

Zakupni odnosi su veoma popularni među privrednim subjektima. Davanjem "besplatne" imovine u najam, stanodavci je koriste za ostvarivanje dodatnih prihoda, a zakupci zauzvrat, uz naknadu, dobijaju mogućnost korištenja tuđe pokretne ili nepokretne imovine.

U ovom članku ćemo razmotriti pitanja računovodstva zakupnine koju je zakupodavac primio od najmoprimca.

U skladu sa članom 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), glavna obaveza zakupca je blagovremeno plaćanje zakupnine za korišćenje imovine u iznosima i rokovima koji su predviđeni. po ugovoru o zakupu.

Zakupnina je određena na sljedeći način:

- definisano u fiksnom iznosu uplata koje se vrše periodično ili istovremeno;

- utvrđeni udio proizvoda, voća ili prihoda dobijenih kao rezultat korištenja imovine date u zakup;

– pružanje određenih usluga od strane zakupca;

- prenos od strane zakupca na zakupodavca stvari utvrđene ugovorom u vlasništvo ili zakup;

– nametanje zakupcu troškova predviđenih ugovorom za poboljšanje zakupljene imovine.

Strane mogu u ugovoru o zakupu predvideti kombinaciju ovih oblika zakupnine ili drugih oblika plaćanja zakupnine.

Najčešći tip je uspostavljanje rente u obliku fiksnih plaćanja koja se vrše periodično ili istovremeno.

Ugovorom o zakupu moguće je prenijeti više objekata odjednom. U ovom slučaju, zakupnina se može odrediti kako u cjelini za svu zakupljenu imovinu, tako i za svaki objekat posebno. Kako bi se izbjegle daljnje nesuglasice između ugovornih strana, bolje je odrediti zakupninu posebno za svaki predmet iznajmljivanja.

Varijabilna zakupnina, određena na mjesečnom nivou, dogovorom stranaka, radi nadoknade računa za komunalije, prema mišljenju autora, nije u potpunosti u skladu sa zakonom. Istovremeno, sa stanovišta poreskih organa, uz ovakvu zakupninu, zakupodavac će moći da priznaje samo troškove nabavke goriva, vode i energije svih vrsta utrošenih u tehnološke svrhe, proizvodnju svih vrsta energije, grejanja zgrada, kao i troškova transformacije i prenosa energije koju su direktno potrošili, isključujući one koje troše stanari (Pismo Federalne poreske službe Ruske Federacije za Moskovsku oblast od 13. novembra 2006. br. 21- 25-I / 1372). Za razliku od zakupca, koji ima pravo da uključi i fiksnu i varijabilnu komponentu zakupnine u troškove prihvaćene za oporezivanje dohotka (Pismo Federalne poreske službe Ruske Federacije za Moskovsku oblast od 13. novembra 2006. br. 21-25-I / 1372).

Prema Informativnom pismu Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. januara 2002. godine br. 66 „Pregled prakse rešavanja sporova u vezi sa zakupninom“, u stavu 11. je objašnjeno da prilikom primene st. 3 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sudovi moraju polaziti od činjenice da tokom godine mora ostati uslov ugovora koji predviđa fiksni iznos zakupnine ili postupak (mehanizam) za njegov obračun. nepromijenjen. Zakupac je podneo tužbu protiv zakupodavca arbitražnom sudu radi poništenja uslova ugovora o zakupu, koji predviđa kvartalno povećanje iznosa zakupnine od strane najmodavca indeksiranjem na inflaciju, budući da je ovaj uslov u suprotnosti sa imperativnom normom st. 3 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji utvrđuje mogućnost promjene iznosa zakupnine ne više od jednom godišnje. No, sud je, doduše samo u predmetu koji se razmatra, utvrdio da određivanje stope zakupnine u iznosu koji je ekvivalentan određenom iznosu u stranoj valuti znači uspostavljanje mehanizma za njen obračun. Ovo određivanje visine rente ima za cilj da eliminiše štetne efekte inflacije. Promjena deviznog kursa ne znači promjenu iznosa zakupnine u skladu sa stavom 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Kao rezultat toga, ispada da je za uvođenje varijabilne najamnine potrebno imati jasan algoritam za njen obračun, propisan ugovorom, inače je lako izgubiti parnicu.

Uslovi plaćanja zakupnine su određeni ugovorom. Istovremeno, strane mogu predvidjeti bilo koji postupak za njegovo plaćanje: mjesečno, tromjesečno, jednom godišnje, plaćanjem akontacije ili sa odloženim plaćanjem.

Stavom 3 člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije propisano je da se zakupnina može mijenjati sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne više od jednom godišnje. Istovremeno, iznos zakupnine može se povećati i smanjiti.

Zakupac ima pravo zahtijevati smanjenje zakupnine u slučaju:

- ako su se zbog okolnosti za koje nije odgovoran uslovi korišćenja predviđeni ugovorom o zakupu, ili stanje imovine znatno pogoršalo;

- ako je zakupodavac prekršio uslove za remont date u zakup;

- ako najmodavac prilikom sklapanja ugovora o zakupu nije upozorio zakupca na prava trećih lica na nekretninu.

U slučaju bitnog kršenja od strane zakupca uslova plaćanja zakupnine, zakupodavac ima pravo da od njega zahteva prevremenu isplatu zakupnine u roku koji odredi zakupodavac. U isto vrijeme, stanodavac nema pravo zahtijevati prijevremenu isplatu zakupnine više od dva uzastopna termina (stav 5. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Najam u računovodstvu.

Način na koji zakupodavac evidentira uplate zakupnine zavisi od toga da li je delatnost glavna delatnost ili ne.

U skladu sa stavom 5 PBU 9/99 "Prihodi organizacije" (Naredba Ministarstva finansija Ruske Federacije od 6. maja 1999. br. 32n "O odobravanju Uredbe o računovodstvu "Prihodi organizacije" PBU 9/99" (u daljem tekstu - PBU 9/99)) u organizacijama čiji je predmet djelatnosti davanje naknade za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) njihove imovine po ugovoru o zakupu, prihodi se smatraju primicima, čiji je prijem povezan sa ovom aktivnošću (renta).

Kontni plan i uputstva za njegovu primenu (Naredba Ministarstva finansija Ruske Federacije od 31. oktobra 2000. br. 94n „O odobravanju Kontnog plana za finansijske i ekonomske aktivnosti organizacija i uputstva za njegovu primenu“) za sumiranje informacija o prihodima i rashodima u vezi sa uobičajenom vrstom djelatnosti organizacije, kao i za utvrđivanje finansijskog rezultata za njih, namijenjen je račun 90 „Prodaja“.

Prihodi od rezervisanja za naknadu za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) njihove imovine po ugovoru o zakupu (kada je to predmet djelatnosti organizacije) iskazuju se na računu 90 "Prodaja" podračun 90-1 "Prihodi".

Ako davanje imovine u zakup nije glavna djelatnost organizacije, tada u skladu sa stavom 7 PBU 9/99, primici povezani s obezbjeđivanjem naknade za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) imovine organizacije priznaju se kao ostali prihodi i iskazuju se u korist računa 91-1 "Ostali prihodi".

U ovom slučaju, troškovi u vezi s obezbjeđivanjem naknade za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) imovine organizacije priznaju se kao ostalo (klauzula 11 PBU 10/99 "Troškovi organizacije" (Naredba Ministarstva finansija). Ruske Federacije od 6. maja 1999. br. 33n "O usvajanju Pravilnika o računovodstvu "Troškovi organizacije" RAS 10/99")).

Da bi se utvrdilo koju vrstu djelatnosti uključiti poslove prijenosa imovine u zakup, potrebno je pozvati se na stav 4. PBU 9/99.

U skladu sa navedenim paragrafom u računovodstvu, organizacija samostalno priznaje primitke kao prihode od redovnih aktivnosti ili druge primitke, na osnovu zahtjeva PBU 9/99, prirode svojih aktivnosti, vrste prihoda i uslova za njihovo primanje.

Drugim riječima, organizacija mora samostalno odlučiti kojoj vrsti djelatnosti pripadaju poslovi prijenosa imovine u zakup i to fiksirati u računovodstvenoj politici organizacije. Ovo stanje utvrđeno je Statutom organizacije, gdje je najčešće zakup imovine predviđen kao vrsta djelatnosti, odnosno zakupodavac priznaje primitke kao prihod od redovnih aktivnosti.

Ako organizacija rentu odražava u računovodstvu kao prihod od redovnih aktivnosti, tada se u računovodstvu vrše sljedeći unosi:

Na teretu računa 62 „Poravnanja sa kupcima i kupcima“ Potraživanje računa 90-1 „Prihodi“ – prikazuje iznos zakupnina koje treba primiti;

Na teretu računa 90-3 „Porez na dodatu vrijednost“ Potraživanje računa 68-2 „Obračuni poreza na dodatu vrijednost“ – iskazuje se iznos PDV-a koji se plaća u budžet;

Dugovanje računa 51 "Računi obračuna" Potraživanje računa 62 "Računi sa kupcima i kupcima" - odraženo gotovina primljeno od zakupca.

Prenesena kao jednokratna uplata za čitav period trajanja ugovora o zakupu, zakupnina se smatra preliminarnom uplatom i knjiži se na računu 62 "Računi sa kupcima i kupcima" podračun "Obračun avansa".

Ako se zakupnina u računovodstvu najmodavca prikazuje kao drugi prihod, tada se u računovodstvu vrše sljedeća knjiženja:

Na teretu računa 76 "Poravnanja sa raznim dužnicima i povjeriocima" podračuna "Obračuni zakupnine" Potraživanje računa 91-1 "Ostali prihodi" - iskazuje obračunavanje zakupnine za primanje;

Dugovanje računa 91-2 "Ostali rashodi" Potraživanje računa 68-2 "Obračun poreza na dodatu vrijednost" - obračunava se PDV;

Dugovanje računa 51 „Računi poravnanja“ Potraživanje računa 76 „Poravnanja sa raznim dužnicima i povjeriocima“ Podračuna „Obračuni zakupnine“ – iskazuju se sredstva primljena od zakupca.

Paušalni iznos plaćanja zakupnine organizacije, u kojoj prenos imovine u zakup nije glavna djelatnost, obračunava se na računu 98 „Odgođeni prihodi“, podračun 98-1 „Prihodi primljeni na račun budućih perioda ”.

Podračun 98-1 „Prihodi ostvareni po osnovu budućih perioda“ uzima u obzir kretanje prihoda ostvarenih u izvještajnom periodu, ali vezano za buduće izvještajne periode.

Iznos prihoda koji se odnosi na buduće izvještajne periode iskazuje se u korist računa 98 „Odgođeni prihodi“ u korespondenciji sa računima gotovine ili obračuna sa dužnicima i povjeriocima, a na zaduženju - iznos prihoda prenetih na odgovarajuće račune po početka izvještajnog perioda na koji se prihod odnosi.

Za svaku vrstu prihoda vodi se analitičko računovodstvo na računu 98-1 „Primanja po osnovu budućih perioda“.

Zakupnina se priznaje u računovodstvu na osnovu pretpostavke privremene sigurnosti činjenica ekonomske aktivnosti i uz prisustvo uslova navedenih u klauzuli 12 PBU 9/99:

– organizacija ima pravo da primi ovaj prihod, koji proizilazi iz određenog ugovora ili na drugi način potvrđen po potrebi;

- visina prihoda se može odrediti;

– postoji uvjerenje da će kao rezultat određene operacije doći do povećanja ekonomske koristi organizacije.

Ako barem jedan od navedenih uslova nije ispunjen u odnosu na gotovinu i drugu imovinu koju je organizacija primila u naplatu, tada se računovodstvena evidencija organizacije priznaje kao obaveze prema dobavljačima, a ne prihodi.

Primjer.

Organizacija je sklopila ugovor o zakupu opreme na period od tri mjeseca. Iznos zakupnine mjesečno je 17.700 rubalja (uključujući PDV - 2.700 rubalja).

Zakupninu u iznosu od 53.100 rubalja (uključujući PDV - 8.100 rubalja) zakupac je prenio odmah za cijeli period ugovora o zakupu.

Organizacija zakupodavca koristi sljedeće podračune radnog kontnog plana:

62-1 "Obračun zakupnine";

62-2 "Obračun avansa".

U računovodstvene evidencije organizacije zakupodavca izvršeni su sljedeći upisi:

Debit 51 Kredit 62-2 - 53.100 rubalja - odražava iznos avansa za iznajmljenu opremu;

Debit 62-2 Kredit 68-2 - 8.100 rubalja - PDV je naplaćen na iznos akontacije (klauzula 1 člana 167 Poreskog zakona Ruske Federacije (u daljem tekstu - Poreski zakonik Ruske Federacije));

Debit 62-2 Kredit 98–45.000 rubalja - iznos avansa se odražava u odloženim prihodima;

Debit 62-1 Kredit 91-1 - 17.700 rubalja - zakupnina za izvještajni period je obračunata;

Debit 91-2 Kredit 68-2 - 2.700 rubalja - PDV je naplaćen na zakupninu za izvještajni period;

Debit 68-2 Kredit 62-2 - 2.700 rubalja - prihvaćeno za odbitak PDV-a od iznosa avansne otplate;

Debit 98 Kredit 62-1 - 15.000 rubalja - odražava iznos zakupnine koji je prethodno uključen u odgođeni prihod.

Stanodavac mora izdati račun zakupcu za iznos zakupnine.

Prema stavu 3 člana 168 Poreskog zakona Ruske Federacije, račun se izdaje najkasnije pet kalendarskih dana, računajući od dana pružanja usluga.

Izdavanje računa za prodaju usluga davanja imovine u zakup moguće je najkasnije do kraja poreskog perioda, najmanje mjeseca u kojem su usluge stvarno izvršene.

Najam u poreskom računovodstvu.

Davanje nekretnina u zakup je glavna djelatnost organizacije.

Prema članu 249 Poreskog zakona Ruske Federacije, zakupnina primljena od zakupca klasificira se kao prihod od prodaje. Glavne djelatnosti određene su Statutom organizacije, gdje se najčešće kao vrsta djelatnosti predviđa zakup imovine.

Ako organizacija za potrebe oporezivanja dobiti priznaje prihode i rashode po obračunskom principu, tada se prihodi priznaju u izvještajnom (poreskom) periodu u kojem su nastali, bez obzira na stvarni prijem sredstava, druge imovine (radova, usluge) (stav 1 člana 271 Poreskog zakona RF).

Za organizacije koje sistematski obezbjeđuju naknadu za privremeno korištenje i (ili) privremeno posjedovanje i korištenje svoje imovine, troškovi takvih aktivnosti odnose se na prodaju (podstav 1. stava 1. člana 265. Poreskog zakona Ruske Federacije ).

Ako je ugovorom o zakupu predviđen neujednačen raspored plaćanja zakupa, onda, prema najnovijim pojašnjenjima Ministarstva finansija Ruske Federacije, datim u pismima br. 03-03-06/1/258 od 17. aprila 2009. godine, br. /212, poreski obveznik, na osnovu podstava 3. stava 4. člana 271. Poreskog zakona Ruske Federacije, mora u takvim slučajevima uzeti u obzir plaćanja zakupa u prihodu, na osnovu iznosa predviđenih isplatom raspored. Sličan stav je sadržan u Uredbi Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga od 16. decembra 2008. godine u predmetu br. F09-9466/08-S3.

Prema autoru, do neujednačenog rasporeda plaćanja dolazi i kada se zakupnina plaća jednom na duži vremenski period, na primjer, jednom godišnje ili svakih šest mjeseci. Istovremeno, jednokratno uključivanje takve naknade u prihod nije u potpunosti korisno za organizaciju, jer će dovesti do paušalnog plaćanja poreza na dohodak ili akontacije u većem iznosu. Stoga je svrsishodnije takve prihode rasporediti po izvještajnim periodima. Međutim, uzimajući u obzir stav Ministarstva finansija Ruske Federacije, takav pristup može izazvati potraživanja od poreskih vlasti.

Treba napomenuti da su raniji zvaničnici ukazivali da se prihodi u vidu plaćanja zakupnine priznaju u poreskom računovodstvu, uzimajući u obzir princip jednoobraznog priznavanja prihoda i rashoda, bez obzira na njihovu stvarnu isplatu. Istovremeno, nije potrebno mjesečno zaključivanje akata izvršenih usluga po ugovoru o zakupu za potrebe poreskog računovodstva prihoda u vidu plaćanja zakupnine. Ovaj stav je naveden u pismima Ministarstva finansija Ruske Federacije od 17. aprila 2007. godine br. 03-03-06 / 1/248 od 6. februara 2007. godine br. 03-03-06 / 1/59, od 10. novembra 2006. br. 03-03 -04/1/752, Federalna poreska služba Ruske Federacije za grad Moskvu od 22. septembra 2008. br. 20–12/089128.

Davanje nekretnina u zakup nije glavna djelatnost organizacije.

U ovom slučaju, prihod od zakupa imovine priznaje se kao neposlovni prihod (stav 4. člana 250. Poreskog zakona Ruske Federacije).

Podstav 3 stava 4 člana 271 Poreskog zakona Ruske Federacije utvrđuje da je za neposlovni prihod od zakupa imovine, datum prijema prihoda datum poravnanja u skladu sa uslovima zaključenih ugovora ili prezentacije. poreskom obvezniku dokumente koji služe kao osnova za izradu obračuna, odnosno poslednjeg dana izvještajnog (poreskog) perioda.

Troškovi održavanja imovine prenesene na osnovu ugovora o zakupu (uključujući amortizaciju ove imovine) uključeni su u neposlovne troškove (podstav 1. stava 1. člana 265. Poreskog zakona Ruske Federacije).

Komunalna plaćanja.

Kao što je gore navedeno, u skladu sa članom 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakupnina se može odrediti ili u fiksnom iznosu ili u „promjenjivom“ iznosu, koji se sastoji od dva dijela - fiksnog iznosa zakupnine i varijabilne komponente koja se sastoji od računa za komunalije.

Po pravilu, svi ugovori o zakupu, u ovom ili onom obliku, sadrže uslov da je zakupac taj koji snosi troškove plaćanja komunalnih računa. Istovremeno se postavlja pitanje: kako je sa poreskog stanovišta najkorisnije da ugovorne strane dokumentuju takav uslov. I prije svega, u ovom slučaju govorimo o tako kontroverznom porezu kao što je PDV.

U praksi postoje različite opcije za obračun plaćanja struje, plina, vode, telefonski priključak i druge javne usluge. Razmotrimo ih detaljnije.

1. Režije su uključene u najam.

Prva metoda se rijetko koristi. Na kraju krajeva, tarife za komunalije stalno rastu, osim toga, prilikom sklapanja ugovora, strane još ne znaju u kojoj mjeri će komunalije stvarno potrošiti zakupac. Stoga je teško da je moguće unapred izračunati iznos fiksnog plaćanja zakupa koji pokriva sve troškove zakupodavca za plaćanje komunalija tokom izvršenja ugovora. Stranke nemaju pravo mijenjati iznos zakupnine tokom godine, zabrana za to je utvrđena stavom 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Stoga, obično u ugovoru o zakupu, strane ne predviđaju samu visinu zakupnine, već metodologiju za njen obračun, zbog čega promjena varijabilne komponente zakupnine tokom godine ne znači i reviziju. cijene ugovora o zakupu, jer mehanizam za određivanje visine zakupnine ostaje isti.

Kod "plivajuće" zakupnine svi iznosi koje zakupodavac primi od zakupca, uključujući račune za komunalije, priznaju se kao njegov prihod od zakupa imovine.

Na osnovu člana 146. Poreskog zakona Ruske Federacije, najmodavac naplaćuje PDV na cjelokupni iznos zakupnine i uplaćuje ga u budžet. Račun izdaje stanodavac zakupcu za cjelokupan iznos zakupnine (uključujući i iznos računa za komunalije), a „komunalno“ se ne izdvaja kao poseban red.

Zakupodavac koji je na svoje ime primio račune od javnih komunalnih preduzeća ima pravo da u cijelosti odbije PDV naveden u njihovim računima. Uostalom, ako su komunalne naknade primljene od zakupca uključene u njegov prihod, onda on ima pravo priznati potrošene komunalije zakupca kao svoje troškove. Isti postupak oporezivanja PDV-a službenici su objasnili u pismu Federalne poreske službe Ruske Federacije od 4. februara 2010. br. ShS-22-3 / [email protected] Slično mišljenje imaju i arbitri u Rezoluciji Federalne antimonopolske službe Severno-Kavkaskog okruga od 21. decembra 2009. godine u predmetu br. A63-8994 / 2004-C4-9 od 11. juna 2009. godine u predmetu br. od 29.05.2009.godine u predmetu br. A23-3029 / 2008A-14-202, FAS Sjeverozapadnog okruga od 10.01.2007.godine u predmetu broj A05-7971 / 2006-13 od 04.07.2007. br. A56-38904/2006.

Zakupac koji je od najmodavca primio račun za usluge najma (za cjelokupan iznos, uključujući račune za komunalije) na opći način, na osnovu članova 171. i 172. Poreskog zakona Ruske Federacije, ima pravo na odbitak iznos PDV-a naveden u fakturi najmodavca. Slično mišljenje dijele i sudije, kao primjer možemo navesti Rješenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 27. decembra 2010. godine u predmetu br. A56-7049 / 2010. Moskovski okrug od 26. avgusta 2008. godine u predmetu br. KA-A40 / 7882-08, Rešenje Federalne antimonopolske službe Severno-Kavkaskog okruga od 26. juna 2008. godine u predmetu br. F08-3507 / 2008 i dr.

2. Režije se plaćaju odvojeno od kirije.

Ako računi za komunalije nisu uključeni u zakupninu, tada je najsigurnija opcija za nadoknadu komunalnih troškova zakupodavca sklapanje ugovora o zakupu sa elementima ugovora o posredovanju. Odnosno, ugovorom o zakupu unaprijed je predviđeno da zakupodavac, kao posrednik koji djeluje u svoje ime, ali u interesu zakupca, za njega pribavlja komunalne usluge.

Osim toga, kao opcija, može se zaključiti poseban sporazum o posredovanju. Imajte na umu da se usluge posredovanja plaćaju, tako da mješoviti ugovor o zakupu mora predvidjeti posredničku naknadu, ili poseban ugovor o posredovanju mora predvidjeti plaćanje usluga najmodavca, koji pruža posredničke usluge za zakupca.

Štoviše, budući da komunalna preduzeća izlažu svoje dokumente na ime vlasnika nekretnine, opcije za posrednički ugovor zaključen između stanodavca i zakupca mogu biti ili ugovor o proviziji ili ugovor o posredovanju u kojem agent djeluje u svoje ime. , ali u interesu nalogodavca.

U tom slučaju, stanodavac će izdati dvije fakture na ime zakupca: jednu u svoje ime za usluge iznajmljivanja, drugu - u svoje ime za komunalije. Štaviše, račun izdat zakupcu za komunalije izdaje zakupodavac na osnovu podataka o fakturi koje je ispostavio dobavljač komunalnih usluga u ime zakupodavca. Ova faktura se ne upisuje u knjigu kupovine zakupodavca, već se upisuje u registar primljenih računa. Upravo ovaj postupak izdavanja računa od strane obveznika PDV-a, učesnika u posredničkim ugovorima, predviđen je Pravilnikom o vođenju registara primljenih i izdatih računa, knjiga nabavki i knjiga prodaje pri obračunu poreza na dodatu vrijednost, odobrenim Uredbom Vlade Republike Srpske. Ruske Federacije od 2. decembra 2000. br. 914.

Prema ovoj šemi za nadoknadu komunalnih troškova, iznos primljen od zakupca za nadoknadu komunalnih usluga nije prihod stanodavca. Primljene iznose zakupodavac obračunava kao posebne poslovne transakcije.

U skladu sa podstavkom 9. stava 1. člana 251. Poreskog zakona Ruske Federacije, prilikom utvrđivanja poreske osnovice za porez na dohodak, prihod u obliku imovine (uključujući gotovinu) primljen od strane komisionara, agenta i (ili) drugog punomoćnika u vezi sa ispunjenjem obaveza po ugovoru o komisiji, ugovoru o zastupanju ili drugom sličnom ugovoru, kao i po osnovu naknade troškova komisionara, zastupnika i (ili) drugog punomoćnika komisionara, nalogodavca i ( ili) drugi nalogodavac, ako ti troškovi ne podležu uračunavanju u troškove komisionara, agenta i (ili) drugog punomoćnika u skladu sa uslovima zaključenih ugovora. Ovaj prihod ne uključuje provizije, agencijske ili druge slične naknade, koje postaju prihodi od redovnih aktivnosti.

Prilikom ponovnog predstavljanja komunalnih usluga, najmodavac otklanja rizike povezane s porezom na dohodak i PDV-om, kao i rizike povezane s mogućim priznavanjem transakcije ništavom u skladu s članovima 166-181 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i rizici krivične odgovornosti koji proizlaze iz člana 171. Krivičnog zakonika Ruske Federacije „Nezakonito preduzetništvo“ (u smislu ponovnog pružanja komunikacionih usluga).

Međutim, prema takvoj šemi, pored obaveze naplate PDV-a na iznos zakupnine, zakupodavac ima obavezu da naplati porez na iznos svoje posredničke naknade.

Ovaj tekst je uvodni dio. Iz knjige Sve o pojednostavljenom sistemu oporezivanja (pojednostavljeni sistem oporezivanja) autor Terekhin R. S.

4.2.6. Popravka osnovnih sredstava, uključujući i sredstva iznajmljena. Treba napomenuti da koncept popravke nije otkriven u Poreskom zakoniku, međutim, u ovom slučaju ga treba koristiti u smislu u kojem se koristi u drugim granama prava. Obično su to radovi

Iz knjige Get Rich! Knjiga za one koji su se usudili zaraditi mnogo novca i kupiti Ferrari ili Lamborghini autor DeMarco MJ

Kako snovi padaju: pogrešna formula. Pogrešna varijabla U jednom trenutku, osrednji vozač shvati da ne može istisnuti veći procenat depozita. Ne može zahtijevati povećanje od 200%. Ne mogu dobiti dodatno obrazovanje kako bi unaprijedili svoje

autor Panchenko T M

Član 614. Plaćanje zakupnine 1. Zakupac je dužan da blagovremeno plaća naknadu za korišćenje nekretnine (plaćanje zakupnine), a postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom o zakupu. U slučaju kada nisu definisane ugovorom, smatra se da su ustanovljene

Iz knjige Korištenje tuđe imovine autor Panchenko T M

Član 630. Plaćanje zakupnine po ugovoru o zakupu 1. Plaćanje zakupnine po ugovoru o zakupu utvrđuje se u vidu plaćanja utvrđenih u fiksnom iznosu, periodično ili istovremeno. U slučaju prijevremenog povrata imovine od strane zakupca, stanodavac mu se vraća

Iz knjige Rent autor

Raskid ugovora o zakupu sa zakupodavcem, uključujući i u slučaju uništenja imovine. Trenutno, u poslovanju privrednih subjekata, ugovor o zakupu imovine je jedna od najčešćih vrsta ugovora. Međutim, u praksi

Iz knjige Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Ostali poslovi zakupodavca Ugovorom o zakupu zakupodavac se obavezuje da će zakupcu dati imovinu uz naknadu za privremeno posedovanje i korišćenje ili na privremeno korišćenje. Prilikom iznajmljivanja nekretnine, zakupodavac snosi troškove održavanja zakupljene imovine.

Iz knjige Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Porez na dobit davaoca lizinga U sadašnjim ekonomskim uslovima, zakupni odnosi postaju sve rašireniji, jer u krizi mnoge organizacije nemaju finansijskih mogućnosti da kupe nekretninu koja im je potrebna.

Iz knjige Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Promjena stanodavca Prilikom primanja imovine u najam, zakupac, po pravilu, računa na dugoročni zakup i iznajmljeni prostor oprema „za sebe“. Ugovor o zakupu je zaključen na duži period. Međutim, tokom trajanja ugovora to je moguće

Iz knjige Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Računovodstvo kod zakupodavca (zajmodavca)

Iz knjige Novac, bankarski kredit i ekonomski ciklusi autor Huerta de Soto Jesus

Lažna osnova analize: potražnja za fiducijarnim opticajem kao egzogena varijabla Selginova studija zasniva se na pretpostavci da je potražnja za fiducijarnim novcem egzogena varijabla

Iz knjige Prihodi i rashodi za pojednostavljeni poreski sistem autor Suvorov Igor Sergejevič

5.5. Plaćanja zakupnine (uključujući lizing) za zakupljenu (uključujući iznajmljenu) imovinu Prema st. 4 stav 1 člana 346.16 Poreskog zakona Ruske Federacije, poreskim obveznicima pojednostavljenog poreskog sistema se daje pravo da u troškove uključe iznos plaćanja zakupa (leasinga) za zakup

Iz knjige Poslovanje nekretninama. Kako kupiti, prodati, iznajmiti autor Bachurin Dmitry

Plaćanje zakupnine U ugovoru o zakupu, glavni uslov je uslov zakupnine. Zakupac preuzima obavezu blagovremenog plaćanja zakupnine za korišćenje prostora. Procedura, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine moraju biti

Iz knjige Sve o kupovini i prodaji stambenih nekretnina. Savjet strucnjaka autor Zubova Elena Evgenievna

Prava i obaveze stanodavca Stanodavac određuje zakupninu i želi da dobije što je više moguće. Međutim, kada gazda traži previsoku cijenu, rizikuje da dugo ostane bez stanara. Indikator preskup - nema poziva

Iz knjige Knjiga 2.0. Prošlost, sadašnjost i budućnost e-knjiga očima kreatora Kindlea autor Merkosky Jason

Zašto su knjige, uključujući e-knjige, neophodne

Iz knjige Profitabilna turistička agencija [Savjeti vlasnicima i menadžerima] autor Vatutin Sergej

Varijabilni i fiksni dijelovi plate Dakle, koji su to alati? Prije nego što ih razmotrimo, krenimo s osnovnim modelima motivacije. To su takozvani konstantni i varijabilni dijelovi. Fix i Flex - kako ih mi zovemo (slika 9). Hajde da vidimo prednosti i nedostatke svakog od njih

Iz knjige Antifragility [Kako kapitalizirati haos] autor Taleb Nassim Nicholas

Vaša stanarina Još jedan primjer: zamislite da legalno iznajmljujete stan u New Yorku (gdje najam reguliše kancelarija gradonačelnika) i da je vaš stan pun, naravno, polica za knjige. Imate mogućnost da ovdje živite koliko god želite, ali vi