Svakodnevno poslovanje. Enciklopedija rješenja
Potrebna vam je sloboda izbora
Vaš kurs/seminar/obuka/prezentacija može okupiti mnogo ljudi - i tada će vam trebati prostorija veća od prosječne. Možda ima malo ljudi - i onda nema potrebe za preplatom. Možda uopće ne postoji grupa, tada se zakup mora odustati. Sve je to moguće uraditi uz pomoć usluge iznajmljivanja SpeedRent.Vaše klijente nije briga pod kojim krovom danas radite
Kupci više nisu lojalni lokacijama. Za njih je područje grada važno - da, važna je udaljenost od stanice metroa. Ali za njih nije važno gdje ćete ih danas sresti - u poslovnom centru X ili u poslovnom centru Y preko puta. Stalno mjesto prijema prestalo je da bude dio ugleda. Web stranica i broj telefona trebaju biti trajni. Kvalitet usluge treba da bude konstantan - ali ne i adresa sale!Vezani za "svoju" nekretninu, ne možete se koncentrirati na svoje klijente
Računi za održavanje, računi za struju i vodu, misli o još jednoj ludoj tranši stanodavcu - sve to isisava vašu životnu energiju. Dosta je ovo tolerisati! Razmjena najma prostora po satu daje vam odriješene ruke.Pronalaženje sobe na sajtu je besplatno
Ne naplaćujemo obradu prijava organizatora događaja. Mi ne prodajemo informacije. SpeedRent prima svoju naknadu u % od cijene zakupa samo od transakcija koje su se desile u trenutku događaja i pod uslovom da nema potraživanja zakupca i stanodavca.Pronađite pravu sobu
Što je područje manje prestižno, to je isplativije iznajmiti stambene prostore u njemu, otkrili su analitičari Cyan-a. Najbrže se otplaćuju stanovi u Novoj Moskvi, Kapotnji, Ljublinu i Kuzminkiju, ali ih je teže prodati nego stanovanje u prestižnim područjima
Attractive Hood
Prosječan prinos od dugoročnog iznajmljivanja stana u Moskvi u prvoj polovini 2016. iznosio je 5,5%, prema studiji koju su pripremili stručnjaci za Cyan. Drugim riječima, moguće je nadoknaditi metropolitan stan izdavanjem za nešto više od 18 godina. Istovremeno, period se značajno razlikuje za različite regije.
Kako se pokazalo, vlasnici najskupljih nekretnina u centru grada najteže vraćaju sredstva utrošena na njenu kupovinu. Lideri anti-rejtinga bili su oblasti Arbat, Khamovniki i Gagarinski. Ovde stopa kapitalizacije (odnos između cene imovine i veličine godišnjeg prihoda dobijenog od izdavanja) fluktuira u rasponu od 4-4,5%, ukazuje Cyan. Dakle, nakon kupovine stana na ovim prostorima, trebaće 22-25 godina da se sačeka povraćaj ulaganja.
Naprotiv, kupovina stana u najneprestižnijoj oblasti je najperspektivnija investiciona odluka, proizilazi iz podataka studije. Maksimalni profit za investitore će doći od iznajmljivanja stanova u naseljima Pervomayskoye i Marushkinskoye u Novoj Moskvi, kao i u okrugu Kapotnya u Jugoistočnoj administrativnoj oblasti. Stope kapitalizacije se ovdje kreću od 6,4 do 6,7%. Odnosno, rentijer će moći da vrati svoja ulaganja za 15-15,6 godina. Lideri po profitabilnosti (6,7%) su trosobni stanovi u blizini Moskovske Rafinerije nafte u Kapotnji.
Ovaj efekat je zbog činjenice da kako se udaljavate od centra grada, cene zakupa ne opadaju toliko koliko cena kvadratnog metra, objašnjava Cyan.
Studija je zasnovana na analizi više od milion oglasa za prodaju i iznajmljivanje stanova u Moskvi objavljenih na portalu cian.ru u periodu 2012-2016. Istovremeno, cijene najma i troškovi stanovanja su diskontovani uzimajući u obzir dinamiku cijena i cijena zakupa.
Kompanija Miel-Arenda daje približno iste brojke kao Cyan, međutim, bez podjele po okrugu: stopa kapitalizacije stanova ekonomske klase u glavnom gradu je od 4 do 7% godišnje.
Odnushki je popularniji
Iza Prošle godine popularnost iznajmljivanja jednosobnih stanova je porasla. “Njihov udio u strukturi tražnje za godinu povećan je za 3 p.p. i iznosio je 58%, - napominje CEO portal Domofond.ru Erik Segerborg. - Istovremeno, broj kontakt zahtjeva za oglase za ponudu za iznajmljivanje dvosobnih i trosobnih stanova, naprotiv, smanjen je za 1 p.p. — 34% i 7%, respektivno.” Prosječna stopa zakupa također je smanjena u protekloj godini u svim segmentima stanovanja za 3%. Jednosobni stan u Moskvi možete iznajmiti u prosjeku za 30,8 hiljada rubalja, dvosobni - za 43,3 hiljade rubalja.
Rentierovo pravilo
Podaci Cyan potvrđuju takozvano zlatno pravilo rentijera, kaže Sergej Šloma, direktor sektora sekundarnog tržišta u Inkom-Nedvizhimost: „Što je manji životni prostor, to je jeftiniji, donosi više prihoda. Sa ove tačke gledišta, svojevrsno je zadovoljstvo nabaviti luksuznu nekretninu u svrhu izdavanja: isplativost elitnih nekretnina je minimalna u odnosu na tipično stanovanje.
Profitabilnost od iznajmljivanja elitnih nekretnina varira između 1-4% iznosa početne investicije, u zavisnosti od cene kvadratnog metra, završnih obrada, opreme i nameštaja, procenjuje Julija Kovaljeva, direktorka sektora za iznajmljivanje urbanih nekretnina Kalinka grupe. Udaljenost od centra također često ide u prilog rentijeru. „U našoj bazi podataka postoji stan u Butikovskom, 5, u okrugu Ostoženka, koji se iznajmljuje za 10.000 dolara mesečno“, navodi Kovaljov primer. “U isto vrijeme, vlasnik je nedavno iznajmio relativno jeftin stan na nasipu Tarasa Ševčenka 1/2 za 15.000 dolara.”
Demokratskije opcije se iznajmljuju ne samo isplativije, već i brže. Na primjer, stanovi ekonomske klase sada odlaze u prosjeku za nekoliko dana, a prošle godine je to bilo samo nekoliko sati, procjenjuje Oksana Polyakova, zamjenica direktora odjela za iznajmljivanje stanova u Inkom-Nedvizhimost. „Stanovi komforne i poslovne klase sada se biraju oko dvije sedmice između sedam do deset opcija“, nastavlja ona. “Prošle godine su pregledali tri-četiri stana ne više od četiri dana.” Elitni apartmani mogu biti izloženi koliko god želite, sve dok vlasnik ne odluči da adekvatno smanji cijenu zakupa.
Ako uzmemo statistiku u prosjeku za područje, onda su zaključci Cyan-a logični - jeftinije oblasti donose više profita, slaže se Anna Moiseeva, generalna direktorica agencije za nekretnine Home Staging. S druge strane, isplativost uvijek zavisi ne samo od površine, već i od konkretnog stana. Postoji nekoliko znakova tečnog predmeta, navodi stručnjak: mali snimak, niska cijena, blizina metroa i centra. „Važno je uvek imati na umu da će jednog dana stan koji se trenutno iznajmljuje ipak morati da bude prodat“, napominje Moiseeva. „A onda će faktori koji su korisni za rentijera učiniti manje likvidnim za prodavca.”
Kupujte bliže centru
„Period izloženosti stanova za prodaju, naravno, zavisi od kvaliteta samog stana: adekvatnosti njegove cene, zgrade i spratnosti“, kaže Anna Moiseeva, generalna direktorka agencije za nekretnine Home Staging. “Ali općenito, stan u prestižnijem području može biti izložen oko dva do tri mjeseca u odnosu na šest mjeseci ili više za manje likvidne stanove u udaljenim područjima.”
Činjenica da se nekretnine koje se nalaze bliže centru bolje prodaju, navodi Rosreestr. Na primjer, u prvoj polovini 2016. godine u Moskovskoj oblasti je registrovano skoro 15% manje transakcija sa prijenosom prava na stambene prostore nego u istom periodu 2015. godine: 294,7 hiljada i 345,4 hiljade transakcija, respektivno. Ove statistike uglavnom opisuju transakcije na sekundarnom stambenom tržištu.
Smanjuje se i potražnja za novim zgradama. Od januara do juna 2016. godine, broj ugovora za učešće u zajedničkoj stambenoj izgradnji (DDU) u Moskovskoj regiji smanjen je za 4%, na 41,3 hiljade.
U Moskvi su, naprotiv, sve češće počele da se sklapaju transakcije i sa novim i sa preprodajama nekretnina. Ukupan obim transakcija sa prenosom vlasništva nad stambenim zgradama porastao je za 10,8%, na 62,7 hiljada rubalja.
Na popularnost Moskve uticala je činjenica da su u proteklih godinu i po dana moskovski programeri izveli na tržište rekordan broj novih projekata koji su u stanju da se takmiče sa cenom moskovskog regiona, objašnjava šef IRN-a. Konsalting Tatyana Kalyuzhnova. Odigrali su i popusti. "U oko 30% projekata sa 100% plaćanja možete dobiti popust od 5-10%", napominje Kalyuzhnova.
Prosječna cijena 1 kvadrata. m u novim zgradama u Moskvi (na području od Trećeg kružnog puta do moskovskog prstena), prema IRN-u, sada iznosi 172,3 hiljade rubalja. U Moskovskoj regiji, prema rezultatima iz juna, iznosio je 85,4 hiljade rubalja. za 1 sq. m, prema studiji Miel-Novostroyki. Ali kada se pogledaju konkretne ponude, prednosti kupovine stana u Moskvi postaju očiglednije. Na primjer, sredinom juna, Zheldoripoteka je lansirala novi stambeni kompleks, Atmosfera, na tržište na jugoistoku Lyublina. upravni okrug. U fazi pripreme terena za građevinske radove, cijena jednosobnih i trosobnih stanova površine 34,9-76,9 kvadratnih metara. m iznosi 4,1-11,1 miliona rubalja, odnosno 115-145 hiljada rubalja. za 1 sq. m.
Za jedan "kvadrat" u stambenom kompleksu "Opalikha O3", koji se nalazi u predgrađu, 13 km od moskovskog kružnog puta, morat ćete platiti u prosjeku 124 hiljade rubalja, a cijenu stanova, navodi se na web stranici programera. , procjenjuje se sa 2,4 miliona na 6,86 miliona rubalja. (za jednosobni, odnosno trosobni stan).
Čak i najprofitabilnije investicije na tržištu dugoročnog zakupa značajno su inferiorne u pogledu profitabilnosti od tradicionalnih bankovnih depozita. Prema podacima Centralne banke, osnovna stopa prinosa na depozite u rubljama duže od jedne godine u julu iznosi 10,7% godišnje.
Gdje mogu iznajmiti poslovni nestambeni prostor ili magacin? Kako iznajmiti prodajni prostor za trgovinu? Kako iznajmiti poslovne nekretnine?
Pozdrav svima koji su pogledali sajt popularnog onlajn magazina "HeaterBober"! Sa vama stručnjak - Denis Kuderin.
Tema današnjeg razgovora je zakup komercijalnih nekretnina. Članak će biti koristan poslovnim ljudima, vlasnicima nestambenih prostorija i sve one koje zanimaju aktuelna finansijska pitanja.
Na kraju članka naći ćete pregled najpouzdanijih ruskih kompanija za nekretnine koje pružaju posredničke usluge pri iznajmljivanju objekata za trgovinu.
Pa počnimo!
1. Zašto iznajmiti poslovni prostor?
Uspješna poduzetnička aktivnost u velikoj mjeri zavisi od dobro odabranih prostorija za poslovanje. Ovo se posebno odnosi na trgovinu i usluge. Udobna, dobro opremljena radnja u prometnom dijelu grada sama po sebi privlači kupce.
Isto se može reći i za kancelarije. Svaka kompanija koja poštuje sebe treba da ima dobro mesto za rad i prijem posetilaca. Čak i ako robu prodajete putem internet trgovine, potrebno vam je mjesto za dovršavanje i izdavanje narudžbi, kao i za rješavanje sporova s kupcima.
Ne može svaki biznismen, posebno početnik, priuštiti kupovinu nestambenih prostora. U takvim slučajevima u pomoć dolazi iznajmljivanje poslovnih nekretnina.
Navodimo sve prednosti iznajmljivanja:
- relativno niski finansijski troškovi;
- jednostavnija procedura za papirologiju u odnosu na kupovinu;
- mogućnost promjene stanodavca u bilo kojem trenutku i preseljenja u drugu zgradu;
- veliki izbor nekretnina, posebno u metropolitanskim područjima.
Obrnuti proces - izdavanje prostora - također ima mnoge prednosti. Prije svega, to je pouzdan izvor pasivnog prihoda. Kupovina poslovnog prostora (maloprodajnog, poslovnog, industrijskog i dr.) je dobra opcija za ulaganje.
Sve dok postoji privatni biznis, njegovim predstavnicima će stalno biti potrebni prostori za poslovanje, što znači da će vlasnici nekretnina imati stabilan profit bez mnogo rada.
Pronalaženje odgovarajućeg prostora za poslovanje je težak događaj. Najbrži i najpouzdaniji način pronalaženja objekta je korištenje usluga profesionalnih posrednika.
Na našoj web stranici postoji detaljan članak o tome kako moderni funkcioniraju.
2. Kako iznajmiti poslovni prostor - 5 korisnih savjeta
Kada iznajmljujete komercijalne nekretnine, morate biti što pažljiviji pri njihovom odabiru. Od parametara i funkcionalnih karakteristika prostora zavisi koliko brzo možete započeti posao i da li će objekat u potpunosti ispuniti ciljeve vašeg poslovanja.
Prvo odlučite kako ćete tražiti odgovarajuću sobu - sami ili uz pomoć agencije. Prva metoda uključuje prisustvo neograničenog broja slobodnog vremena i povezana je s raznim rizicima. Druga opcija je sigurnija i pouzdanija.
Dodatne informacije o temi rada s posrednicima pronaći ćete u članku "".
Stručni savjeti pomoći će vam da izbjegnete uobičajene greške stanara.
Savjet 1. Pažljivo proučite haubu i ventilacijske sisteme
Vi sami ili vaši zaposleni ćete raditi u prostoriji, tako da je prisustvo ventilacionih sistema koji se mogu ispraviti najvažnija tačka. Nedostatak snažne i autonomne ventilacije u zgradi je prava prepreka normalnom radu kafića, restorana, trgovine.
Hranu treba čuvati u odgovarajućim uslovima, a posetiocima i prodavcima ne bi trebalo da smetaju mirisi. Štaviše, sanitarne vlasti vam jednostavno neće dozvoliti da koristite objekat za ugostiteljstvo ili trgovinu ako ima samo opštu ventilaciju kuće.
Savjet 2: Fokusirajte se na područja za utovar i istovar
Pogodan prostor za utovar i istovar robe je još jedna ključna tačka za vlasnike kafića, restorana, kantina i trgovina.
Važno je da prostor na kojem će se obavljati utovarno-istovarne radnje ne izlazi u dvorište stambene zgrade ili na kolovoz. Ometat ćete stanare ili vozače, bit ćete mučeni pritužbama.
Pitanje potpunog napajanja električnom energijom posebno je relevantno za stanare čije poslovanje uključuje korištenje energetski intenzivne opreme - hladnjaka, električnih peći, alatnih mašina itd.
Uvjerite se da su električni kablovi u prostoriji dovoljno kapaciteta da u potpunosti zadovolje potrebe poduzeća.
Savjet 4. Pažljivo pročitajte uslove ugovora
Prije nego što date autogram na zakup, pažljivo pročitajte uslove pod kojima sklapate posao.
Ugovor mora sadržavati sljedeće klauzule:
- uslovi zakupa, trošak i način plaćanja;
- ako se prostor iznajmljuje sa opremom, onda se mora sastaviti popis imovine;
- odgovornost strana za kršenje ugovora;
- uslove za raskid ugovora.
Troškove komunalnih računa, odvoza smeća, održavanja protivpožarnog sistema i sigurnosnih alarma najčešće snosi zakupac. Međutim, stanodavac plaća, ako je potrebno, velike popravke, uključujući zamjenu vodovodnih komunikacija i električnih instalacija ako pokvare.
Unaprijed razgovarajte sa stanodavcem o pitanju osiguranja imovine - da li će takav ugovor biti sastavljen, a ako ne, odlučite ko će platiti gubitke u slučaju nepredviđenih situacija.
Neophodno je provjeriti vlasničke dokumente vlasnika - ugovor o prodaji, izvod iz državnog registra za pravo vlasništva.
Uvjerite se da nekretnina zaista pripada osobi koja vam je iznajmljuje. Inače će se u jednom lijepom trenutku pojaviti pravi vlasnik objekta sa odgovarajućim ovlaštenjima. Takođe je važno da prostor nije založen, da nije uhapšen zbog dugova i da nema drugih tereta.
Osoba koja je daleko od zamršenosti stambenog prava trebala bi iskoristiti stručnu pomoć prilikom iznajmljivanja ili kupovine nestambenih prostorija. Na primjer, možete sami razjasniti sve nejasne tačke na web stranici advokata - resursu koji zapošljava stručnjake iz svih područja jurisprudencije.
Svoje pitanje možete postaviti i bez registracije, direktno na glavnoj stranici. Pravno ispravan i kompetentan odgovor ćete dobiti za nekoliko minuta, i to potpuno besplatno. Ako vaš problem zahtijeva dubinsko proučavanje, morat ćete platiti usluge profesionalaca, ali možete sami odrediti iznos naknade.
Korak 2. Odredite iznos zakupnine
Da biste saznali najbolju cijenu najma, koristite jednu od dvije opcije. Prvi je da lično pregledate baze podataka vašeg grada i odredite približan raspon cijena za iznajmljivanje sličnih prostorija. Drugo - delegirajte ovaj zadatak agentu za nekretnine.
Inače, pored agencija za nekretnine, posredničke usluge pružaju i privatni brokeri. Obično naplaćuju 25-50% manje za svoj rad od kompanija. Međutim, postoji samo nekoliko privatnih stručnjaka koji rade s nestambenim nekretninama, čak iu velikim gradovima.
5. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu, prva 3 rizika za stanodavca
Svaki stanodavac brine o stanju svog objekta i želi da ostvari profit od zakupa, a ne gubitke.
Navodimo glavne rizike vlasnika komercijalnih nekretnina i pokazujemo vam kako ih izbjeći.
Rizik 1. Korišćenje prostorija u druge svrhe
Svaki dobro napisan ugovor o zakupu navodi u koju svrhu i kako će se koristiti zakupljeni prostor. Ovo se odnosi i na opremu koju iznajmljujete uz zakup.
Ako je zakupac obećao da će koristiti prostor kao skladište, ali u njemu podiže maloprodaju, imate pravo da ga kaznite novčano ili raskinete ugovor bez povrata zakupnine.
Rizik 2. Oštećenje ili gubitak imovine
Objekat i opremu ste predali, po vama, uglednom građaninu, ali on, diplomatski govoreći, nije ispunio vaša očekivanja. Naime, on je prostoriju doveo u stanje devastacije, pokvario opremu, odvrnuo sijalice i općenito se ponašao kao svinja.
U takvim slučajevima vlasnik ima pravo zahtijevati naknadu štete u cijelosti. Štaviše, treba nadoknaditi ne samo troškove popravke, već i tržišnu vrijednost oštećene opreme.
Odgovornost nije predviđena ako su predmet i imovina oštećeni kao rezultat nepredviđenih okolnosti - na primjer, od požara ili poplave.
Rizik 3: Odbijanje stanara da plati mjesečne naknade
Neuredne platiše treba kazniti rubljom. Međutim, to je opet moguće ako je ugovor o zakupu sastavljen u skladu sa svim pravilima. Odnosno, u dokumentu treba jasno navesti uslove i iznos mjesečnih plaćanja.
6. Ako iznajmljujete poslovni prostor - 3 glavna rizika za zakupca
Zakupac također može stradati zbog nezakonitih ili neovlaštenih radnji stanodavca.
Rizik 1. Zakup prostorija na koje „stanodavac“ nema zakonska prava
Ako vam prostor iznajmljuje osoba koja nema zakonska prava vlasnika na objektu, ugovor će se smatrati nevažećim. Da biste to izbjegli, zahtijevajte predočenje vlasničkih dokumenata.
Možete samostalno dobiti izvod iz Rosreestra kontaktiranjem Multifunkcionalnog centra. Usluga je plaćena, ali ćete pouzdano znati "ko je gazda u kući".
Rizik 2. Zamjena brava u prostoriji odmah nakon uplate akontacije
Da, takve situacije se i dalje dešavaju u prirodi. Potpišete ugovor, uplatite akontaciju, dobijete ključeve iz ruke u ruku, a kada želite da uđete u prostor sa svojom imovinom, ispostavi se da su brave promijenjene, a "vlasnici" nestali.
U takvoj situaciji postoji samo jedan izlaz - kontaktirati policiju i pokrenuti krivični postupak zbog činjenice prevare.
Rizik 3. Podzakup
Ovdje je najbolje objasniti suštinu jednostavnim primjerom.
Primjer
Stanar Andrej, preduzetnik početnik, iznajmio je sobu za prodavnicu na godinu dana, plaćajući pola godine unapred. U isto vrijeme, biznismen nije provjerio vlasničke dokumente, oslanjajući se na poštenje stanodavca.
Nakon mjesec dana uspješnog trgovanja, pravi vlasnik se pojavio u prodavnici s punim kompletom originalnih dokumenata. Ljubazno je zamolio stanara da se iseli iz okupiranog područja. Andrej je pokušao da nađe podstanara kako bi mu barem vratio novac uplaćen unapred, ali preduzimljivi posrednik nije odgovarao ni na pozive ni na SMS.
Zaključak: poslovati direktno sa vlasnikom. U najmanju ruku, trebao bi biti svjestan svih manipulacija koje se dešavaju sa njegovom imovinom.
7. Stručna pomoć za stanare i stanodavce - pregled TOP-3 agencije za nekretnine
Pronalaženje kvalifikovanog posrednika je težak zadatak. Da bismo pomogli čitateljima, sastavili smo pregled najpouzdanijih kompanija u Rusiji koje se bave komercijalnim nekretninama.
1) Agency.net
Agencija za upravljanje nekretninama. Pomoći će stanodavcima i zakupcima u najmu i zakupu: ureda, maloprodajnog prostora, radionice, magacina, vile i bilo kojeg drugog poslovnog prostora. Kompanija zapošljava samo iskusne i kvalifikovane advokate i agente nekretnina.
Značajan plus kompanije je profesionalan pristup, dostupnost detaljne web stranice, izrada individualne strategije za svakog klijenta ureda. Ne postoje usluge nekretnina koje stručnjaci kompanije ne bi mogli pružiti korisnicima.
komercijalne nekretnine u Moskvi i regionu - glavna specijalizacija kompanije. Respect posluje na tržištu od 2004. godine. Agencija je prvobitno postavila za cilj da klijentima pruži najširi spektar usluga vezanih za iznajmljivanje, kupovinu i prodaju nekretnina.
Načelo slobode ugovora omogućava vam da uspostavite mehanizam za određivanje iznosa zakupnine, pogodan za zakupca i stanodavca. To može biti fiksni iznos koji se plaća mjesečno ili iznos koji uključuje nadoknadu troškova održavanja zakupljenog objekta. U potonjem slučaju, formulacija odredbe ugovora zahtijeva posebnu pažnju.
Postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom o zakupu (tačka 1. člana 614. Građanskog zakonika), a u njihovom nedostatku, postupak, uslovi i rokovi plaćanja koji se obično primenjuju kod iznajmljivanja slične nekretnine pod uporedivim okolnostima. , primjenjuju se. Slično pravilo je utvrđeno u stavu 3 čl. 424 Građanskog zakonika Ruske Federacije za cijenu ugovora: u nedostatku iste u tekstu ugovora, izvršenje ugovora mora se platiti po cijeni koja se, pod uporedivim okolnostima, obično naplaćuje za slične robe, radova ili usluga.
Ali prilikom sklapanja ugovora o zakupu nekretnina, ovo pravilo ne podliježe primjeni, jer je najamnina njegov osnovni uvjet (član 432. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U nedostatku uslova o visini zakupnine o kojoj su strane ugovorile pismeno, smatra se da ugovor o zakupu nepokretnosti nije zaključen (član 654. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Uslovi zakupnine moraju biti formulisani na način da je moguće tačno odrediti kada i u kom iznosu je zakupac dužan da izvrši odgovarajuća plaćanja. Ugovorom se može utvrditi fiksni iznos zakupnine ili postupak (mehanizam) za njen obračun. U potonjem slučaju, ugovorenim će se smatrati i uvjet zakupnine.
Iznos zakupnine može se promeniti sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne više od jednom godišnje, osim ako ugovorom nije drugačije određeno (klauzula 3, član 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije). ). Promjena iznosa zakupnine u skladu sa mehanizmom predviđenim u ugovoru nije promjena u ugovoru o zakupu, te stoga ne podliježe gore navedenim ograničenjima (klauzula 11. informativnog pisma Predsjedništva Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije od 11.01.2002. br. 66, u daljem tekstu - Informativno pismo br. 66). Na primjer, uslov o indeksaciji rente u zavisnosti od inflacije nije u suprotnosti sa ovim ograničenjem. Iako se visina zakupnine mijenja, procedura za njen obračun ostaje nepromijenjena.
Posljedice gubitka statusa obveznika PDV-a od strane zakupodavca bolje je predvidjeti ugovorom
Preporučuje se da se u ugovoru o zakupu navede da li iznos zakupnine uključuje porez na dodatu vrijednost (PDV). A ako jeste, onda će takođe biti potrebno utvrditi koji dio navedenog iznosa je zakupnina, a koji dio PDV. Na primjer, navedite trenutnu poresku stopu kako biste izbjegli sporove u budućnosti kada se porezna stopa promijeni tokom perioda trajanja ugovora. Takođe se preporučuje da se u ugovoru navede da se PDV ne obračunava na iznos zakupnine ako najmodavac nije obveznik ovog poreza.
Sve ovo mora biti urađeno, jer u suprotnom strane mogu imati nesuglasice oko iznosa koji se plaćaju kao zakupnina. Stav sudova po ovom pitanju je dvosmislen, i kao rezultat toga, najmodavac može dobiti zakupninu u iznosu manjem od očekivanog (odredba Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 17. septembra 2010. u predmetu br. A70 -14225 / 2009), a zakupac može biti primoran da plati PDV iznad iznosa zakupnine (Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 10. februara 2010. godine br. VAS-1414/10 u predmetu br. A51- 7727/2009).
Vjerovatno je da je u početku zakupodavac bio obveznik PDV-a i da je iznos zakupnine ugovoren ugovorom, uzimajući u obzir porez, ali je kasnije prestala obaveza plaćanja ovog poreza. Na primjer, kada stanodavac pređe na pojednostavljeni sistem oporezivanja (klauzula 2 člana 346.11 Poreskog zakona Ruske Federacije) ili u slučaju promjene vlasništva nad iznajmljenom imovinom, ako novi vlasnik nije obveznik PDV-a. S tim u vezi, u interesu zakupca je da se u ugovor uključi uslov da se u slučaju prestanka obaveze zakupodavca plaćanja PDV-a zakupnina umanji za iznos poreza. Ako takav uslov nije dogovoren, sud može odbiti da udovolji tužbi za povraćaj preplaćene zakupnine u iznosu poreza (odredba Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga od 5. avgusta 2011. u slučaju br. A43-24309 / 2010). Istovremeno, postoji još jedan stav kada se plaćanje sa iznosom PDV-a koji je u njemu uključen, priznaje kao neopravdano bogaćenje zakupodavca (odredba Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga od 15. januara 2010. u predmetu br. A29-2100 / 2009).
Zakup može uključivati fiksne i varijabilne dijelove
Zakupnina se ne može odrediti u vidu plaćanja zakupca za komunalije (struja, voda, toplota), goriva i maziva i drugi materijal utrošeni prilikom korišćenja zakupljenog objekta. Činjenica je da takvom uplatom zakupodavac zapravo ne prima nikakvu naknadu od zakupca za dato pravo korišćenja zakupljenog objekta, a to je u suprotnosti sa kompenzatornom prirodom ugovora (klauzula 12. Informativnog pisma br. 66).
Kako bi nadoknadile troškove komunalnih usluga koje utroši zakupac, strane sve češće u ugovoru navode da se zakupnina sastoji iz dva dijela - fiksnog i varijabilnog. Veličina konstantnog dijela definira se kao fiksna vrijednost (ili mehanizam za njeno izračunavanje), i varijabilni dio definira se kao trošak komunalnih usluga koje potroši zakupac.
Uslov kojim se utvrđuje postupak plaćanja komunalnih računa je važna klauzula ugovora. Uostalom, ugovore sa organizacijama za snabdevanje resursima sklapa najmodavac i izdaju se računi na njegovo ime, a zakupac će imati obavezu da nadoknadi takve troškove, ako je to predviđeno ugovorom. U sastav komunalnih i drugih plaćanja uključeni su troškovi vodoopskrbnih i sanitarnih usluga, telefonskih komunikacija, utrošene električne energije, snabdijevanja toplinom (gasom), kao i naknade za čišćenje prostorija, odvoz smeća i dr.
Obračun komunalnih plaćanja u sklopu zakupnine moguće je na više načina. Prvo, možete postaviti fiksni najam, koji već uključuje troškove takvih plaćanja. Tada stanar plaća fiksnu kiriju svakog mjeseca. Drugo, dozvoljeno je odrediti iznos zakupnine bez uzimanja u obzir troškova komunalnih usluga, što ukazuje na pravo stanara da samostalno zaključuje ugovore sa organizacijama za snabdevanje resursima i uslugama. Treba uzeti u obzir da će zaključivanje ovakvih ugovora povlačiti pojavu dodatnih obaveza za stanara prema takvim organizacijama. I, treće, stranke imaju pravo da utvrde zakupninu koja se sastoji od fiksnog i varijabilnog dijela.
U potonjem slučaju, zakupnina se sastoji od plaćanja zakupljenog prostora u propisanom iznosu (fiksni dio) i zakupnine za naknadu troškova komunalnih usluga koje je zakupac stvarno potrošio (varijabilni dio).
Bolje je odrediti veličinu varijabilnog dijela zakupnine za svaki mjesec posebno
U praksi se visina zakupnine u smislu naknade troškova električne energije koju utroši zakupac utvrđuje ili na osnovu očitavanja brojila električne energije, posebno ugrađenog za zakupca, ili na osnovu instalisane snage uzimajući u obzir vodi računa o kapacitetu svih električnih uređaja koji rade u prostorijama i približnom trajanju njihovog rada. Količina potrošene vode ili plina također se može odrediti pomoću brojila. Obračun cijene usluga opskrbe toplinom ovisi o ukupnoj grijanoj površini, izračunatoj u kubnim metrima. Nadoknada za telefonski priključak izrađuje se na osnovu podataka o stanju ličnog računa koje dostavlja komunikacijska organizacija.
Da bi se fiksni dio zakupnine priznao kao trošak, dovoljno je da zakupac ima samo sam ugovor o zakupu, u kojem je to definisano. Za priznavanje varijabilnog dijela u troškovima potreban je poseban primarni dokument, koji će odražavati trošak komunalija koje je potrošio zakupac s raščlambom po vrsti usluge i sa linkovima do relevantnih dokumenata i iznosom varijabilnog dijela troškova. zakupnina obračunata u skladu sa zakupninom za mjesec.
Šta je originalni dokument? Prilikom zaključenja ugovora, strane u ugovoru o zakupu dogovaraju se o ovom pitanju samostalno u odnosu na konkretnu situaciju. To može biti i bilateralni akt, i referenca-obračun računovodstva zakupodavca. Glavna stvar je da dokument koji se koristi sadrži sve potrebne detalje navedene u čl. 9 Federalnog zakona od 06.12.2011. br. 402-FZ „O računovodstvu“ (klauzula 1 pisma Federalne poreske službe Rusije od 04.02.2010. br. ShS-22-3 / [email protected]).
Ako je, u skladu sa ugovorom, zakupnina (ili njen deo) promenljiva vrednost, onda da bi ovaj iznos priznao kao trošak, zakupac mora da prima primarni dokument od stanodavca na mesečnom nivou, jer iznos kirija varira od mjeseca do mjeseca. A kod utvrđivanja zakupnine u fiksnom (fiksnom) iznosu nisu potrebni mjesečni akti koji potvrđuju iznos uplate, jer se iznos zakupnine ne mijenja.
Vrijedi zapamtiti da može biti teško sastaviti primarnu dokumentaciju, budući da stanodavac nije pružatelj komunalnih usluga zakupcu, već zapravo djeluje kao "agent" stanara za prijenos plaćanja za usluge koje pružaju organizacije za opskrbu resursima. Za stanodavca ova plaćanja nisu prihod, već služe kao naknada za troškove.
Nedostatak i visoki troškovi hotela u glavnom gradu i dr glavni gradovi učinio dnevni najam za posjetioce jednom od najpovoljnijih opcija za privremeni smještaj. Paradoks je, ali iznajmljivanje posebnog apartmana sa kuhinjom i svime što vam je potrebno za život košta manje od pristojne hotelske sobe. Potražnja, naravno, podstiče ponudu. Stoga, zar je čudno što se sve više privatnih investitora bavi kratkoročnim iznajmljivanjem stanova, koji u svom arsenalu imaju jedan jedini „jednosobni stan“, a specijalizovane kompanije koje klijentima nude pored desetak i više stanova. dodatna usluga, u glavnom gradu obiluju. Prošla su vremena kada su jedini trgovci nekretninama koji su iznajmljivali "stan za noćenje" bile bake na stanici.
Iznajmljivanje bez budućnosti
“U pogledu cijene, cijena dnevnog iznajmljivanja apartmana je slična ili jeftinija od hotelske sobe odgovarajućeg nivoa. Razlika može dostići 20-30% - kaže Dmitrij Taganov, šef analitičkog centra kompanije Inkom-nekretnina. - Osim toga, turistu ili poslovnom putniku koji je došao u prestonicu na nekoliko dana, na raspolaganju je i potpuno opremljena kuhinja u kojoj možete sami da skuvate ručak ili večeru. A kada odsjedate u hotelu, svaki put ćete morati ostaviti mnogo novca u restoranu ili ćete potražiti pristojan kafić ili restoran u blizini. I nije činjenica da će dostojna institucija biti udaljena od nas.” Hotel će morati platiti za svaku dodatna usluga- pranje i peglanje košulja, nega obuće i sl. U dnevnom iznajmljenom stanu niko neće dati dodatni račun za činjenicu da je stanar koristio peglu, veš mašinu ili četku za cipele.
Što se tiče stanodavca, za njega je glavna prednost kratkoročnog poslovanja mogućnost da u bilo kom trenutku bez predrasuda "napusti projekat". Na primjer, ako je stan bio potreban za lične potrebe - prebivalište samog vlasnika, njegove djece ili roditelja, stanodavac ne mora čekati nekoliko mjeseci prije nego što ugovor sa zakupcem prestane, kao što je često slučaj kod dugotrajnog stana. rok zakupa. Štaviše, ugovor o zakupu dugoročnočesto predviđa plaćanje kazne stanarima u slučaju da je pocepana krivicom vlasnika stana. Iznajmljivači dnevnih stanova rijetko ostaju duže od deset dana.
Dnevni najam ima smisla ako ćete prodati stan. Vrijeme za izlaganje stanova može potrajati nekoliko mjeseci, pogotovo sada, kada je potražnja čak i za likvidnim stambenim prostorom na izuzetno niskom nivou, ali ne propustite priliku da zaradite na stanu koji miruje u iščekivanju kupca. Dnevni najam će omogućiti organizovanje demonstracija objekta u gotovo svakom trenutku, dok ćete za dugoročni najam morati usaglasiti vrijeme posjeta sa zakupcima. Takođe, "posao za jedan dan" je opravdan kao opcija za diversifikaciju. Ukoliko posjedujete dva ili više apartmana, preporučljivo je jedan od njih iznajmiti na duže vrijeme, a drugi za dnevni najam. Štaviše, u Moskvi je sezonalnost turizma manje izražena, a protok posetilaca je stabilan tokom cele godine.
Na prvi pogled dnevni najam izgleda čak isplativije od dugoročnog. “Troškovi malog dvosobnog stana ekonomske klase s dobrim kozmetičkim popravkama, potrebnim kućanskim aparatima i namještajem bit će oko 3-4 hiljade rubalja. po danu. Ispada da kada iznajmljujete takav stan 20 dana u mjesecu, možete računati na prihod od 60-80 hiljada rubalja. Dok s dugoročnim zakupom, njegova cijena će biti u području od 35-45 hiljada rubalja. mjesečno“, navodi primjer Dmitrij Taganov. Istovremeno, stope na tržištu dugoročnih zakupa u posljednje vrijeme stalno padaju, a prinos od toga danas ne prelazi 4-5%.
Bez garancija, bez osiguranja
Ali reći da je posao od iznajmljivanja do kratkoročno jednostavno, ne možete. S tim je povezano više složenosti nego što se čini na prvi pogled. Glavni problem svakodnevnog stanodavca je nedostatak zagarantovanog prihoda. Uz dugoročni zakup, dovoljno je jednom pronaći klijenta, zaključiti ugovor - i možete živjeti u miru godinu dana, primajući stabilan mjesečni prihod. I u slučaju kratkoročne traženje novih gostiju je stalno.
Dmitrij K. je na jesen odlučio da iznajmi svoj stan u centru Sankt Peterburga. I iz vlastitog iskustva sam se uvjerio da ovaj posao u praksi nije toliko isplativ kao što se u teoriji čini. “Kada sam ga iznajmljivao pod dugoročnim ugovorom, uvijek sam imao zagarantovanih 30 hiljada rubalja. Mjesečno. Sada je više problema i manje povratka”, kaže on. Mjesec za mjesecom nije potrebno. Jednom je Dmitrij imao veliku sreću: jedna porodica je iznajmila stan na 20 dana, koji je radio popravke u svom stanu, a pošto se to odugovlačilo, morali su produžiti zakup na isti period. Ali ovo je bio jedini slučaj. Ostalo vrijeme stan je zauzet u prosjeku deset dana u mjesecu. “Međutim, postoje sasvim objektivni razlozi. Prvo, zima je turistička sezona za Petersburg. Drugo, kriza. Glavni kontingent klijenata su turisti i poslovni putnici, a broj i jednog i drugog u posljednjih mjeseci značajno smanjen", rekao je Dmitrij.
Svetlana Aleksashina, menadžer za iznajmljivanje stambenog fonda u Petersburg Real Estate, napominje da je potražnja za dnevnim stanovanjem neujednačena i da zaista u velikoj mjeri zavisi od sezone: „Prije Nove godine bilo je dovoljan broj ljudi koji su htjeli iznajmiti stan na nekoliko dana: mnogi ljudi iz drugih gradova došli su u posjetu prijateljima, rodbini da ovdje provedu odmor. Sada na tržištu dnevni najam mirno, ali tradicionalno za ovo doba godine. Oživljavanje će, kao i uvijek, doći u maju-junu: sezona bijelih noći svake godine privlači turiste u grad na Nevi. Istina, u posljednje vrijeme konkurencija na tržištu dnevnih najma je postala još oštrija: pojavili su se brojni mini-hoteli, a mnogi posjetitelji preferiraju ovaj segment od apartmana.
Postoje, naravno, alternativni načini da se osigura stabilniji protok stanovnika. Ali ovo su opcije za amatera. Možete, na primjer, iznajmiti stan za ljetovanje i zabave - za tu namjenu nekretnine u pogodna područja uvek tražen. Ali ovdje morate biti svjesni kakve mogu biti posljedice na stanje stana. Niko, nakon što je uplatio novac, neće voditi računa o imovini vlasnika. Druga opcija je iznajmljivanje stanova za zaposlene u sektoru za slobodno vrijeme. Takođe garantuje stabilan profit. “Ali takvi stanovi brzo postaju neupotrebljivi”, primjećuje jedan od stanodavaca. “Osim toga, kada se stan nalazi u pristojnoj kući, nikako ne želite da kvarite odnose sa komšijama.”
Stalna potraga za kupcima nikako nije jedini problem koji čeka stanodavca. Iznajmljeni stan zahtijeva mnogo više pažnje. Nakon svakog klijenta, vlasnici treba da dovedu kućište u potpuni red, da urade čišćenje, obezbijede svježu posteljinu itd. Istovremeno, takvi objekti mnogo brže gube izgled. “Gosti se stalno mijenjaju i nije činjenica da će svi biti izuzetno poštovani prema novom namještaju i kućanskim aparatima. Dakle, vlasnik dnevni apartman morat ćete raditi kozmetičke popravke mnogo češće nego u stanu koji se iznajmljuje na duže vrijeme. I također platite osiguranje od rizika štete “, kaže Dmitrij Taganov. Istina, kako napominje Dmitrij K., stanodavac iz Sankt Peterburga, kupovina osiguranja je preveliki luksuz: osiguravajuća društva ili odbijaju da osiguraju takve stanove uopšte, ili razbijaju previsoke tarife.
Kod kratkoročnog najma, rizik od prijevare ili kriminala je mnogo veći. Dmitry K. Pod je već imao takvo iskustvo Nova godina došao je da obiđe stan koji je u to vrijeme bio prazan, ali je ustanovio da ne može ući unutra: ključ, iz nepoznatog razloga, ne odgovara bravi. Pomno pogledavši vrata, Dmitrij je otkrio da je brava jednostavno zamijenjena. Morao sam zvati službenika Ministarstva za vanredne situacije, koji je otvorio vrata i pustio pravog vlasnika unutra. Jednom u stanu, Dmitrij je pronašao puno tuđih stvari, okićenu jelku, boce alkohola - jednom riječju, jasne znakove da je stan naseljen. Nakon nekog vremena pojavio se novi "stanar" koji je pravog vlasnika stana susreo ogorčenim pitanjima o razlozima njegovog boravka na teritoriji tuđeg stana. Ispostavilo se da je stan iznajmio preko agencije za nekretnine i platio odmah tri mjeseca unaprijed. Postepeno su izlazili na videlo detalji prevare: neposredno pre Nove godine, žena je iznajmila stan na nekoliko dana, koja je, prema njenim rečima, stigla iz Sočija. Za tako kratko vrijeme uspjela je napraviti duplikate ključeva, a nakon službenog "odlaska" vratila se, promijenila bravu i Pod maskom agenta za nekretnine, pristala je da iznajmi stan drugoj osobi. Uzela je od njega akontaciju - i nestala u nepoznatom pravcu.
Dmitrij je imao sreće: bespravni stanar je napustio stan bez ikakvih potraživanja, a osim vremena i živaca, vlasnik nije pretrpio nikakve gubitke. Ali u drugačijem scenariju, prevarant se možda nije zamarao ponovnim preuzimanjem, već je jednostavno uklonio svu vrijednu imovinu i opremu iz kuće. Da biste sveli rizike na minimum, trebali biste barem napraviti kopiju pasoša klijenta, ali to vas neće 100% osigurati od prevaranta.
Poverenje ili nezavisnost?
Ukoliko želite svoj stan iznajmiti na dan, imate dvije mogućnosti: da stan predate na povjereničko upravljanje agenciji za nekretnine ili da ga sami izdate.
Uz upravljanje povjerenjem, s jedne strane, vlasnik je oslobođen svih muka. S druge strane, ostaje rizik od prevare od strane posrednika. Agenti mogu jednostavno prevariti tako što potcijene broj dana tokom kojih je stan iznajmljen i zadrže dio prihoda za sebe. Nećete svaki dan ići u stan i provjeravati.
Ako uzmete stvari u svoje ruke, tada ćete morati koristiti što više kanala informacija kako biste pronašli kupce. Međutim, to nije previše teško. Vrijedno je upisati u "Yandex" ili neku drugu tražilicu riječi "dnevni najam" - i odmah će se otvoriti desetine agencijskih stranica koje nude stanove za iznajmljivanje prije nego što odaberete. Gotovo svi sarađuju sa vlasnicima stanova. Od vas će se tražiti da napravite standardni opis predloženog kućišta, navedete sve njegove glavne parametre i napravite nekoliko fotografija (kuhinja, kupaonica i spavaća soba). Fotografije i opisi su objavljeni na web stranici agencije. Vlasnik stana naznačuje koliko bi želio da prima dnevno, a trgovci nekretninama dodaju svoju maržu na ovu cifru. Na primjer, ako stan "od vlasnika" košta 2 hiljade rubalja, onda će ga agencija platiti za 2,5-3 hiljade. U ovom slučaju prevara od strane posrednika teško je moguća, jer agencija igra samo ulogu veze. Vodi klijenta, a vlasnik nekretnine je već u direktnom kontaktu s njim: pokazuje i stan, i promjenu posteljine, i čišćenje, a najprijatnije je primanje uplate. Tada već daje proviziju agenciji.
Ako imate više stanova, dnevni najam se pretvara u punopravan posao koji zahtijeva ne samo početna ulaganja, već i redovne troškove. Biće potrebne ili eksterne usluge čišćenja, ili stvaranje sopstvene operativne jedinice koja će se brinuti o čišćenju stanova, pranju i menjanju posteljine, sitnim popravkama itd. Pored osoblja za održavanje, potreban je i knjigovođa. Morat ćete uspostaviti odnose s ljudima koji mogu riješiti bilo koju konfliktnu situaciju sa stanovnicima. Važan element ovog posla je izrada i promocija efektivne web stranice na Internetu. “Izgleda veoma teško, ali u praksi može biti obrnuto. U procesu aktivnosti uspostavljaju se poslovni odnosi sa određenim organizacijama, na primjer, sa predstavništvima zapadnih firmi, zbog čega ovo poslovanje postaje stabilnije i sigurnije. Štaviše, moguće je ostvariti dodatni prihod kroz pružanje srodnih usluga: transport, turizam, itd.“, kaže Evgeny Skomorovsky, generalni direktor Century 21 West.
Recept za uspeh
Neće svaki stan biti podjednako uspješan. Postoji niz parametara od kojih će zavisiti njena potražnja među potencijalnim zakupcima. Prvo, važna je lokacija takvog stanovanja. „Mali stanovi u Centralnom okrugu Moskve, na primjer, u staljinističkim kućama, posebno su traženi za kratkoročni najam. Popularna su i područja sa velikim izložbenim centrima”, kaže šef ekskluzivnog odjela odjela za iznajmljivanje. luksuznih apartmana Penny Lane Nekretnine Vadim Lamin. Istovremeno, parametar "pješačka udaljenost do metroa" ostaje važan - baš kao i kod kupovine ili dugoročnog najma.
Ako stan za dugoročni najam može biti minimalno namješten, onda u slučaju kratkoročnog najma takva soba neće raditi. Sve bi trebalo biti ovdje kako bi se stanovnicima pružila udobna alternativa hotelskoj sobi. Osoba, koja dolazi u hotel, ne mari da sa sobom nosi sapun, peškire, pastu za zube, posteljinu. Sve to dobija na licu mesta. Za dnevni najam, isto se mora osigurati.
Soba treba da ima udoban ormar i krevet. Kuhinja mora biti opremljena hladnjakom, kuhalom za vodu i mikrovalnom pećnicom. Potonji je nezamjenjiviji element od peći. “Malo posjetilaca se bavi ozbiljnim kuvanjem. Ili jedu u kafićima ili radije kupuju gotovu hranu i zagreju je”, kaže agent za nekretnine Sergej. Soba mora imati TV, a nedavno je postao tražen i DVD plejer. Takve sitnice često igraju važnu ulogu, pogotovo jer je konkurencija na tržištu dnevnog najma velika, a razlike u cijenama praktički nema.
Kratkoročni najam: PRO & CONTRA
1. Potencijalno veći prihod nego kod dugoročnog zakupa.
2. Mogućnost napuštanja poslovanja u bilo koje vrijeme.
3. Slobodno raspolaganje stanom (možete ga prodati u bilo koje vrijeme, smjestiti rodbinu i sl.).
1. Nedostatak garantovanog prihoda.
2. Potreba za stalnom potragom za novim kupcima.
3. Stan češće treba popravljati, brže gubi izgled.
4. Radno intenzivniji posao: stan se mora dovesti u red nakon svakog klijenta, potrebno je stanarima obezbijediti kompletan "hotelski" set - posteljina, posuđe, namještaj i kućanski aparati.