Günlük iş. Çözüm ansiklopedisi
Seçim özgürlüğüne ihtiyacın var
Kursunuz/semineriniz/eğitiminiz/sunumunuz çok sayıda insanı alabilir - ve o zaman ortalamadan daha büyük bir odaya ihtiyacınız olacak. Birkaç kişi olabilir - ve fazla ödemeye gerek yoktur. Hiç bir grup olmayabilir, o zaman kiralamadan vazgeçilmelidir. Tüm bunları SpeedRent kiralama hizmetinin yardımıyla yapmak mümkündür.Müşterileriniz bugün hangi çatı altında çalıştığınızı umursamıyor
Müşteriler artık lokasyonlara sadık değil. Onlar için şehrin alanı önemlidir - evet, metro istasyonuna olan mesafe önemlidir. Ama onlar için bugün nerede tanıştığınızın bir önemi yok - X iş merkezinde veya caddenin karşısındaki Y iş merkezinde. Kalıcı kabul yeri itibarın bir parçası olmaktan çıktı. Web sitesi ve telefon numarası kalıcı olmalıdır. Hizmet kalitesi sabit olmalı - salonun adresi değil!"Sizin" gayrimenkulünüze bağlı olduğunuz için müşterilerinize konsantre olamazsınız.
Bakım faturaları, elektrik ve su faturaları, ev sahibine başka bir çılgın dilimin düşünceleri - tüm bunlar yaşam enerjinizi emer. Buna tahammül etmen yeter! Saatlik alan kiralama değişimi size ücretsiz bir el verir.Sitede oda bulmak ücretsizdir
Etkinlik organizatörlerinden gelen başvuruların işlenmesi için ücret almıyoruz. Bilgi satmıyoruz. SpeedRent, kiracı ve mal sahibinden herhangi bir talepte bulunmamak kaydıyla, olayın gerçekleştiği tarihte, sadece gerçekleşmiş işlemlerden kira bedelinin %'si olarak ücret alır.Doğru odayı bulun
Cyan analistleri, bölge ne kadar az prestijliyse, içinde konut kiralamanın o kadar karlı olduğunu öğrendi. Yeni Moskova, Kapotnya, Lyublino ve Kuzminki'deki daireler en hızlı şekilde amorti ediyor, ancak bunları satmak prestijli bölgelerdeki konutlardan daha zor.
çekici başlık
Cyan uzmanları tarafından hazırlanan bir araştırmaya göre, 2016'nın ilk yarısında Moskova'da bir dairenin uzun süreli kiralanmasından elde edilen ortalama getiri %5,5 idi. Başka bir deyişle, bir metropol dairesini 18 yıldan biraz fazla bir sürede kiralayarak telafi etmek mümkündür. Aynı zamanda, dönem farklı bölgeler için önemli ölçüde farklılık gösterir.
Anlaşıldığı üzere, şehir merkezindeki en pahalı gayrimenkulün sahipleri, satın almak için harcadıkları parayı iade etmek en zor olanlardır. Anti-reytingin liderleri Arbat, Khamovniki ve Gagarinsky bölgeleriydi. Burada, kapitalizasyon oranı (bir varlığın fiyatı ile kiralanmasından elde edilen yıllık gelirin büyüklüğü arasındaki oran) %4-4.5 arasında değişiyor, diyor Cyan. Bu nedenle, bu alanlarda bir daire satın aldıktan sonra yatırımın geri dönüşünü beklemek 22-25 yıl sürecektir.
En az prestijli bölgelerde daire satın almak, aksine, en umut verici yatırım kararıdır, çalışma verilerinden kaynaklanmaktadır. Yatırımcılar için maksimum kar, Yeni Moskova'daki Pervomayskoye ve Marushkinskoye yerleşim yerlerinde ve ayrıca Güneydoğu idari bölgesindeki Kapotnya bölgesinde daire kiralayarak getirilecek. Buradaki kapitalizasyon oranları %6.4 ile %6.7 arasında değişmektedir. Yani rantiye yatırımını 15-15,6 yılda geri ödeyebilecek. Kârlılık açısından liderler (% 6.7), Kapotnya'daki Moskova Petrol Rafinerisi yakınlarındaki üç odalı dairelerdir.
Cyan, bu etkinin şehir merkezinden uzaklaştıkça kira fiyatlarının metrekare başına maliyet kadar düşmemesinden kaynaklandığını açıklıyor.
Çalışma, 2012-2016 yıllarında cian.ru portalında yayınlanan Moskova'da konut satışı ve kiralaması için 1 milyondan fazla reklamın analizine dayanmaktadır. Aynı zamanda, fiyatların ve kira oranlarının dinamikleri dikkate alınarak, kira oranları ve konut maliyetinde indirim yapılmıştır.
Miel-Arenda şirketi Camgöbeği ile yaklaşık olarak aynı rakamları veriyor, ancak bölgelere göre ayırmadan: Başkentteki ekonomi sınıfı dairelerin kapitalizasyon oranı yılda %4 ila 7'dir.
Odnushki daha popüler
Arka Geçen sene tek odalı daire kiralamanın popülaritesi arttı. “Yıl için talep yapısındaki payları 3 puan arttı. ve% 58 olarak gerçekleşti, - notlar CEO portal Domofond.ru Eric Segerborg. - Aynı zamanda, iki odalı ve üç odalı daire kiralama teklifi için ilan ilanları için iletişim taleplerinin sayısı, aksine, 1 kişi azaldı. — sırasıyla %34 ve %7.” Ortalama kira oranı da son bir yılda tüm konut segmentlerinde %3 düştü. Moskova'da tek odalı bir daireyi ortalama 30.8 bin ruble, iki odalı bir daireyi 43,3 bin ruble için kiralayabilirsiniz.
Kiracı kuralı
Inkom-Nedvizhimost'un ikincil piyasa departmanı müdürü Sergey Shloma, Cyan verilerinin rantiyenin altın kuralı olarak adlandırılan kuralı doğruladığını söylüyor: “Yaşam alanı ne kadar küçükse, o kadar ucuzsa, o kadar fazla gelir getiriyor. Bu açıdan, kiralamak amacıyla lüks gayrimenkul satın almak bir tür zevktir: elit gayrimenkulün karlılığı, tipik konutlara kıyasla minimumdur.
Kalinka Grubu kentsel gayrimenkul kiralama departmanı müdürü Yulia Kovaleva, elit gayrimenkul kiralamanın kârlılığının, metrekare, kaplama, ekipman ve mobilya başına maliyete bağlı olarak ilk yatırım tutarının %1-4'ü arasında değiştiğini tahmin ediyor. Merkezden uzaklık da genellikle rantiyenin lehinedir. Kovalev, “Veritabanımızda, Ostozhenka semtindeki Butikovsky, 5'te ayda 10.000 dolara kiralanan bir daire var” diyor. “Aynı zamanda, mal sahibi kısa süre önce 1/2 Taras Shevchenko Setinde nispeten ucuz bir daireyi 15.000 dolara kiraladı.”
Daha demokratik seçenekler sadece daha karlı değil, aynı zamanda daha hızlı kiralanır. Örneğin, Inkom-Nedvizhimost'ta daire kiralama departman müdür yardımcısı Oksana Polyakova, örneğin, ekonomi sınıfı daireler artık ortalama olarak birkaç gün içinde ayrılıyor ve geçen yıl sadece birkaç saatti. “Konfor ve birinci sınıf daireler şimdi yaklaşık iki hafta için yedi ila on seçenek arasından seçiliyor” diye devam ediyor. "Geçen yıl, en fazla dört gün boyunca üç veya dört daireye baktılar." Sahibi kiralama oranını yeterince düşürmeye karar verene kadar, elit daireler istediğiniz kadar sergilenebilir.
Bölge için ortalama istatistikleri alırsak, o zaman Camgöbeği'nin sonuçları mantıklıdır - daha ucuz alanlar daha fazla kar getirir, Home Staging emlak ajansının genel müdürü Anna Moiseeva aynı fikirde. Öte yandan, karlılık her zaman sadece alana değil, aynı zamanda belirli daireye de bağlıdır. Uzmanlar, sıvı bir nesnenin birkaç işareti olduğunu söylüyor: küçük görüntüler, Düşük fiyat, metroya ve merkeze yakınlık. Moiseeva, “Şu anda kiralanmakta olan dairenin bir gün yine de satılması gerekeceğini her zaman hatırlamak önemlidir” diyor. "Ve sonra rantiyenin yararına olan faktörler onu satıcı için daha az likit hale getirecektir."
Merkeze daha yakın satın alın
Home Staging emlak ajansı genel müdürü Anna Moiseeva, “Satılık dairelerin maruz kalma süresi, elbette, dairenin kalitesine bağlıdır: fiyatının, binasının ve katının yeterliliği” diyor. "Ancak genel olarak, daha prestijli bir bölgedeki bir daire yaklaşık iki ila üç ay boyunca sergilenebilirken, uzak bölgelerde daha az sıvı daireler için altı ay veya daha uzun süre sergilenebilir."
Rosreestr'e göre, merkeze daha yakın olan gayrimenkul daha iyi satıyor. Örneğin, 2016'nın ilk yarısında, Moskova Bölgesi'nde, 2015 yılının aynı dönemine göre konutlara hakların devri ile yaklaşık %15 daha az işlem kaydedildi: sırasıyla 294,7 bin ve 345.4 bin işlem. Bu istatistikler esas olarak ikincil konut piyasasındaki işlemleri tanımlar.
Yeni binalara olan talep de azalmaktadır. Ocak-Haziran 2016 arasında, Moskova bölgesindeki ortak konut inşaatına (DDU) katılım anlaşmalarının sayısı %4 azalarak 41,3 bine geriledi.
Moskova'da, aksine, hem yeni hem de yeniden satış gayrimenkulleriyle yapılan işlemler daha sık sonuçlandırılmaya başlandı. Konut mülkiyetinin devri ile toplam işlem hacmi% 10.8 artarak 62,7 bin ruble'ye yükseldi.
Moskova'nın popülaritesi, geçtiğimiz bir buçuk yıl boyunca Moskova geliştiricilerinin pazara Moskova bölgesinin fiyatı ile rekabet edebilecek rekor sayıda yeni proje getirmesinden etkilendi, diye açıklıyor IRN- başkanı. Tatyana Kalyuzhnova'ya danışmanlık. Bir rol ve indirimler oynadı. Kalyuzhnova, "%100 ödeme ile projelerin yaklaşık %30'unda %5-10 indirim alabilirsiniz" diyor.
1 kare ortalama fiyat. IRN'ye göre Moskova'daki yeni binalarda (Üçüncü Çevre Yolu'ndan Moskova Çevre Yolu'na kadar olan bölgede) m, şimdi 172.3 bin ruble. Moskova bölgesinde, Haziran ayı sonuçlarına göre 85,4 bin ruble olarak gerçekleşti. 1 metrekare için m, Miel-Novostroyki tarafından yapılan bir araştırmaya göre. Ancak belirli tekliflere bakıldığında, Moskova'da bir daire satın almanın faydaları daha belirgin hale geliyor. Örneğin, Haziran ortasında, Zheldoripoteka, Lyublino Güneydoğu'da yeni bir konut kompleksi olan Atmosfera'yı piyasaya sürdü. idari bölge. Sitenin inşaat çalışmaları için hazırlanması aşamasında, 34.9-76.9 m2 alana sahip bir ve üç odalı dairelerin maliyeti. m 4.1-11,1 milyon ruble veya 115-145 bin ruble. 1 metrekare için m.
Moskova bölgesinde, Moskova Çevre Yolu'na 13 km uzaklıkta bulunan "Opalikha O3" konut kompleksindeki bir "kare" için, geliştiriciye göre ortalama 124 bin ruble ve dairelerin fiyatı ödemek zorunda kalacaksınız. web sitesi, 2.4 milyondan 6.86 milyon ovmak için tahmin ediliyor. (sırasıyla bir ve üç odalı bir daire için).
Uzun vadeli kiralama piyasasındaki en karlı yatırımlar bile, geleneksel banka mevduatlarına göre karlılık açısından önemli ölçüde düşüktür. Merkez Bankası'na göre, Temmuz ayında bir yıldan uzun vadeli ruble mevduatlarının taban getiri oranı yıllık %10,7'dir.
Ticari konut dışı binaları veya depoları nerede kiralayabilirim? Bir mağaza için perakende satış alanı nasıl kiralanır? Ticari gayrimenkul nasıl kiralanır?
Popüler çevrimiçi dergi "HeaterBober" sitesine bakan herkese merhaba! Uzmanınızla - Denis Kuderin.
Bugünkü konuşmanın konusu ticari gayrimenkul kiralama. Makale işadamları, mal sahipleri için faydalı olacaktır. konut dışı binalar ve güncel finansal konularla ilgilenen herkes.
Makalenin sonunda, ticaret için nesne kiralarken aracılık hizmetleri sunan en güvenilir Rus emlak şirketlerine genel bir bakış bulacaksınız.
O halde başlayalım!
1. Neden ticari mülk kiralamalısınız?
Başarılı girişimcilik faaliyeti büyük ölçüde iş yapmak için iyi seçilmiş bir öncüllere bağlıdır. Bu özellikle ticaret ve hizmetler için geçerlidir. Şehrin yoğun bir bölümünde rahat, iyi donanımlı bir mağaza, müşterileri kendine çekiyor.
Aynı şey ofisler için de söylenebilir. Kendine saygısı olan her şirketin çalışmak ve ziyaretçi kabul etmek için iyi bir yeri olmalıdır. Bir çevrimiçi mağaza aracılığıyla mal satıyor olsanız bile, siparişleri tamamlamak ve vermek ve ayrıca müşterilerle olan anlaşmazlıkları çözmek için bir yere ihtiyacınız vardır.
Her işadamı, özellikle yeni başlayanlar, konut dışı bina satın almayı göze alamaz. Bu gibi durumlarda, ticari gayrimenkul kiralamak kurtarmaya gelir.
Kiralamanın tüm avantajlarını listeliyoruz:
- nispeten düşük finansal maliyetler;
- satın alma işlemine kıyasla evrak işleri için daha basit bir prosedür;
- ev sahibini herhangi bir zamanda değiştirme ve başka bir binaya geçme yeteneği;
- özellikle metropol alanlarda geniş bir gayrimenkul yelpazesi.
Ters işlem - bina kiralamak - ayrıca birçok avantaja sahiptir. Her şeyden önce, güvenilir bir pasif gelir kaynağıdır. Ticari alan (perakende, ofis, endüstriyel ve diğerleri) satın almak iyi bir yatırım seçeneğidir.
Özel bir işletme olduğu sürece, temsilcileri iş yapmak için sürekli olarak tesislere ihtiyaç duyacaklar, bu da mülk sahiplerinin fazla emek harcamadan istikrarlı bir kâr elde edecekleri anlamına geliyor.
İş için uygun bina bulmak zahmetli bir olaydır. Bir nesneyi bulmanın en hızlı ve en güvenilir yolu, profesyonel aracıların hizmetlerinden yararlanmaktır.
Web sitemizde modernlerin nasıl çalıştığı hakkında ayrıntılı bir makale var.
2. Ticari bir mülk nasıl kiralanır - 5 faydalı ipucu
Ticari mülk kiralarken, onları seçerken mümkün olduğunca dikkatli olmanız gerekir. Bir işe ne kadar erken başlayabileceğiniz ve nesnenin işinizin hedeflerini tam olarak karşılayıp karşılayamayacağı, tesisin parametrelerine ve işlevsel özelliklerine bağlıdır.
İlk olarak, uygun bir odayı nasıl arayacağınıza karar verin - kendi başınıza veya bir ajans yardımıyla. İlk yöntem, sınırsız bir boş zaman kaynağının varlığını içerir ve çeşitli risklerle ilişkilidir. İkinci seçenek daha güvenli ve daha güvenilirdir.
Aracılarla çalışma konusunda ek bilgileri "" makalesinde bulacaksınız.
Uzman tavsiyesi, yaygın kiracı hatalarından kaçınmanıza yardımcı olacaktır.
İpucu 1. Davlumbaz ve havalandırma sistemlerini dikkatlice inceleyin
Odada siz kendiniz veya çalışanlarınız çalışacaktır, bu nedenle servis verilebilir havalandırma sistemlerinin varlığı en önemli noktadır. Binada güçlü ve otonom havalandırma olmaması, bir kafe, restoran, marketin normal çalışmasına gerçek bir engeldir.
Yiyecekler uygun koşullarda saklanmalı, ziyaretçiler ve satıcılar kokulardan rahatsız edilmemelidir. Ayrıca, sıhhi makamlar, yalnızca genel ev havalandırması varsa, tesisi yemek veya bakkal için kullanmanıza izin vermeyecektir.
İpucu 2: Yükleme ve boşaltma alanlarına odaklanın
Malların yüklenmesi ve boşaltılması için uygun bir alan, kafe, restoran, kantin ve mağaza sahipleri için bir başka önemli noktadır.
Yükleme ve boşaltma işlemlerinin yapılacağı alanın bir konut binasının avlusuna veya karayoluna girmemesi önemlidir. Sakinlere veya sürücülere müdahale edeceksiniz, şikayetlerle işkence göreceksiniz.
Tam teşekküllü güç kaynağı konusu, özellikle işi enerji yoğun ekipmanların (buzdolapları, elektrikli fırınlar, takım tezgahları vb.) kullanımını içeren kiracılar için geçerlidir.
Odadaki elektrik kablolarının işletmenin ihtiyacını tam olarak karşılayabilecek kapasitede olmasına dikkat ediniz.
İpucu 4. Sözleşmenin şartlarını dikkatlice okuyun
İmzanızı bir kira sözleşmesine koymadan önce, bir anlaşma yaptığınız şartları dikkatlice okuyun.
Sözleşme aşağıdaki maddeleri içermelidir:
- kiralama koşulları, maliyet ve ödeme yöntemi;
- mülk ekipmanla kiralanıyorsa, mülkün bir envanteri çıkarılmalıdır;
- sözleşmenin ihlali için tarafların sorumluluğu;
- sözleşmeyi feshetme koşulları.
Elektrik faturaları, çöp toplama, yangın sistemi bakımı ve güvenlik alarmı masrafları genellikle kiracıya aittir. Ancak, gerekirse, arıza durumunda tesisat iletişiminin ve elektrik kablolarının değiştirilmesi de dahil olmak üzere büyük onarımlar için ev sahibi ödeme yapar.
Ev sahibi ile mülk sigortası konusunu önceden tartışın - böyle bir anlaşmanın yapılıp yapılmayacağını ve öngörülemeyen durumlarda kayıpları kimin ödeyeceğine karar verin.
Sahibinin tapu belgelerini kontrol etmek zorunludur - satış sözleşmesi, sahip olma hakkı için Devlet Sicilinden bir alıntı.
Mülkün gerçekten size kiralayan kişiye ait olduğundan emin olun. Aksi takdirde, güzel bir anda, uygun yetkiye sahip nesnenin gerçek sahibi ortaya çıkacaktır. Ayrıca taşınmazın rehinli olmaması, borçlarından dolayı tutuklanmaması ve başka bir takyidat bulunmaması da önemlidir.
Konut yasasının inceliklerinden uzak olan bir kişi, konut dışı binaları kiralarken veya satın alırken profesyonel yardımdan yararlanmalıdır. Örneğin, Hukukun tüm alanlarından uzmanları istihdam eden bir kaynak olan Avukat web sitesinde tüm belirsiz noktaları kendiniz açıklığa kavuşturabilirsiniz.
Sorunuzu kayıt olmadan da ana sayfada sorabilirsiniz. Birkaç dakika içinde ve tamamen ücretsiz olarak yasal olarak doğru ve yetkin bir cevap alacaksınız. Sorununuz derinlemesine çalışma gerektiriyorsa, profesyonellerin hizmetleri için ödeme yapmanız gerekecek, ancak ücret miktarını kendiniz belirleyebilirsiniz.
Adım 2. Kira miktarını belirleyin
En iyi kiralama fiyatını bulmak için iki seçenekten birini kullanın. Birincisi, şehrinizin veritabanlarını kişisel olarak incelemek ve benzer binaları kiralamak için yaklaşık fiyat aralığını belirlemektir. İkincisi - bu görevi emlakçıya devredin.
Bu arada emlak acentelerinin yanı sıra özel brokerlar tarafından da aracılık hizmeti verilmektedir. Genellikle işleri için şirketlere göre %25-50 daha az ücret alırlar. Ancak, büyük şehirlerde bile konut dışı gayrimenkullerle çalışan sadece birkaç özel uzman var.
5. Ticari mülk kiralıyorsanız, bir ev sahibi için en önemli 3 risk
Her ev sahibi, nesnesinin durumu hakkında endişelenir ve kiradan zarar değil, kâr elde etmek ister.
Ticari gayrimenkul sahiplerinin başlıca risklerini sıralıyor ve bunlardan nasıl kaçınabileceğinizi gösteriyoruz.
Risk 1. Binanın başka amaçlar için kullanılması
İyi yazılmış her bir kira sözleşmesi, kiralanan mülkün hangi amaçla ve nasıl kullanılacağını belirtir. Bu, kiralama ile birlikte kiraladığınız ekipman için de geçerlidir.
Kiracı, mülkü depo olarak kullanacağına söz verdiyse, ancak içinde bir perakende mağazası kurduysa, kirayı geri ödemeden ona para cezası verme veya sözleşmeyi feshetme hakkınız vardır.
Risk 2. Mülkün zarar görmesi veya kaybolması
Tesisi ve ekipmanı saygın bir vatandaş olduğunu düşündüğünüz kişiye teslim ettiniz, ancak diplomatik bir şekilde konuşuyor, beklentilerinizi karşılamadı. Yani odayı harap bir duruma getirdi, ekipmanı kırdı, ampulleri söktü ve genel olarak bir domuz gibi davrandı.
Bu gibi durumlarda, mal sahibi zararın tamamının tazminini talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca, sadece onarım masrafları değil, aynı zamanda hasarlı ekipmanın piyasa değeri de geri ödenmelidir.
Nesne ve mülk, öngörülemeyen koşullar nedeniyle - örneğin bir yangın veya selden - zarar görmüşse sorumluluk sağlanmaz.
Risk 3: Kiracının Aylık Ücretleri Ödemeyi Reddetmesi
Özensiz ödeyenler bir ruble ile cezalandırılmalıdır. Ancak bu, yine kira sözleşmesinin tüm kurallara uygun olarak düzenlenmesi halinde mümkündür. Yani, belge aylık ödemelerin şartlarını ve miktarını açıkça belirtmelidir.
6. Ticari bir mülk kiralıyorsanız - kiracı için 3 ana risk
Kiracı, ev sahibinin yasa dışı veya yetkisiz eylemleri sonucunda da zarar görebilir.
Risk 1. “Ev sahibinin” üzerinde hiçbir yasal hakkı olmayan binaların kiralanması
Mülk, sahibinin nesne üzerinde yasal haklarına sahip olmayan bir kişi tarafından size kiralanırsa, sözleşme geçersiz sayılacaktır. Bunu önlemek için, başlık belgelerinin sunulmasını talep edin.
Çok İşlevli Merkez ile iletişime geçerek Rosreestr'den bağımsız olarak bir özü elde edebilirsiniz. Hizmet ödenir, ancak "evdeki patronun kim olduğunu" güvenilir bir şekilde bileceksiniz.
Risk 2. Ön ödeme yapıldıktan hemen sonra odadaki kilitlerin değiştirilmesi
Evet, bu tür durumlar hala doğada oluyor. Bir sözleşme imzalıyorsunuz, ön ödeme yapıyorsunuz, anahtarları elden teslim alıyorsunuz ve mülkünüzle birlikte binaya girmek istediğinizde kilitlerin değiştirildiği ve “sahiplerin” ortadan kaybolduğu ortaya çıkıyor.
Böyle bir durumda tek bir çıkış yolu vardır - polise başvurmak ve dolandırıcılık konusunda ceza davası başlatmak.
Risk 3. Alt kiralama
Burada özü basit bir örnekle açıklamak en iyisidir.
Misal
Acemi bir girişimci olan Kiracı Andrei, yarım yıl peşin ödeyerek bir yıl boyunca bir mağaza için oda kiraladı. Aynı zamanda, işadamı, ev sahibinin dürüstlüğüne dayanarak tapu belgelerini kontrol etmedi.
Bir aylık başarılı ticaretten sonra, gerçek mal sahibi mağazada tam bir orijinal belge seti ile ortaya çıktı. Kibarca kiracıdan işgal edilen bölgeden ayrılmasını istedi. Andrei en azından peşin ödediği parayı iade etmek için bir alt kiracı bulmaya çalıştı, ancak girişimci aracı aramalara veya SMS'lere cevap vermedi.
Sonuç: doğrudan mal sahibiyle ilgilenin. En azından, mülkünde meydana gelen tüm manipülasyonların farkında olmalıdır.
7. Kiracılar ve ev sahipleri için profesyonel yardım - TOP-3 emlak acentelerine genel bakış
Nitelikli bir aracı bulmak zor bir iştir. Okuyuculara yardımcı olmak için, ticari gayrimenkul ile çalışan Rusya'daki en güvenilir şirketlere genel bir bakış derledik.
1) Ajans.net
Emlak yönetim ajansı. Ev sahipleri ve kiracıların ofis, perakende alanı, atölye, depo, malikane ve diğer ticari mülkleri kiralamasına ve kiralamasına yardımcı olacaktır. Şirket sadece deneyimli ve kalifiye avukatlar ve emlakçılar istihdam etmektedir.
Şirketin önemli bir artısı, profesyonel bir yaklaşım, ayrıntılı bir web sitesinin mevcudiyeti, ofisin her müşterisi için bireysel bir stratejinin geliştirilmesidir. Şirketin uzmanlarının kullanıcılara sağlayamadığı gayrimenkul hizmetleri bulunmamaktadır.
ticari gayrimenkul Moskova ve bölgede - şirketin ana uzmanlığı. Saygı, 2004 yılından beri piyasada faaliyet göstermektedir. Ajans başlangıçta müşterilerine gayrimenkul kiralama, satın alma ve satışı ile ilgili en geniş hizmet yelpazesini sağlama hedefini belirledi.
Sözleşme özgürlüğü ilkesi, kiracı ve ev sahibi için uygun olan kira miktarını belirlemek için bir mekanizma oluşturmanıza olanak tanır. Bu, aylık olarak ödenen sabit bir miktar veya kiralanan tesis için bakım maliyetlerinin geri ödenmesini içeren bir miktar olabilir. İkinci durumda, antlaşma hükmünün metni özel dikkat gerektirir.
Kira ödeme prosedürü, koşulları ve koşulları, kira sözleşmesi (Medeni Kanunun 614. maddesinin 1. fıkrası) ve bunların yokluğunda, genellikle benzer koşullar altında benzer mülk kiralarken uygulanan prosedür, koşullar ve ödeme koşulları ile belirlenir. , uygulanır. Benzer bir kural, Sanatın 3. paragrafında belirlenir. Sözleşmenin fiyatı için Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 424'ü: sözleşme metninde bulunmaması durumunda, sözleşmenin yerine getirilmesi, karşılaştırılabilir koşullar altında genellikle benzer bir ücret karşılığında ödenmelidir. mallar, işler veya hizmetler.
Ancak bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi imzalanırken, kira esas şartı olduğu için bu kural uygulamaya tabi değildir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 432. Maddesi). Taraflarca yazılı olarak kararlaştırılan kira miktarında bir koşul bulunmaması durumunda, gayrimenkul kiralama sözleşmesinin sonuçlanmadığı kabul edilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 654. Maddesi).
Kira koşulları, kiracının ilgili ödemeleri ne zaman ve ne miktarda yapmakla yükümlü olduğunun tam olarak tespit edilebilecek şekilde formüle edilmelidir. Sözleşme, sabit bir kira tutarı veya hesaplanması için prosedür (mekanizma) belirleyebilir. İkinci durumda, kiranın durumu da anlaşılmış sayılacaktır.
Kira miktarı, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, sözleşmede belirtilen süreler içinde, ancak yılda bir defadan fazla olmamak üzere tarafların mutabakatı ile değiştirilebilir (Madde 3, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 614. ). Sözleşmede öngörülen mekanizmaya göre kira miktarında meydana gelen değişiklik, kira sözleşmesinde değişiklik değildir ve bu nedenle yukarıda belirtilen kısıtlamalara tabi değildir (Başbakanlık Başkanlığı bilgilendirme yazısının 11. maddesi). Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi 11.01.2002 tarih ve 66 sayılı, bundan sonra - 66 sayılı Bilgi Mektubu). Örneğin kiranın enflasyona bağlı olarak endekslenmesi koşulu bu kısıtlamaya aykırı değildir. Kiranın boyutu değişse de, onu hesaplama prosedürü değişmeden kalır.
Sözleşmede kiraya veren tarafından KDV mükellefi statüsünün kaybının sonuçlarını sağlamak daha iyidir.
Kira tutarının katma değer vergisi (KDV) içerip içermediğinin kira sözleşmesinde belirtilmesi tavsiye edilir. Ve eğer öyleyse, belirtilen miktarın hangi kısmının kira ve hangi kısmının KDV olduğunu belirlemek de gerekli olacaktır. Örneğin, sözleşme süresi boyunca vergi oranı değiştiğinde gelecekte anlaşmazlıkları önlemek için cari vergi oranını belirtin. Ev sahibi bu vergiyi ödemiyorsa, kira tutarı üzerinden KDV alınmadığının sözleşmede belirtilmesi de tavsiye edilir.
Bütün bunlar yapılmalıdır, aksi halde taraflar kira olarak ödenecek tutarlar konusunda anlaşmazlık yaşayabilirler. Mahkemelerin bu konudaki konumu belirsizdir ve sonuç olarak, kiraya veren beklenenden daha az miktarda kira alabilir (A70 sayılı davada 17 Eylül 2010 tarihli Batı Sibirya Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin kararı) -14225 / 2009) ve kiracı, kira tutarını aşan KDV ödemek zorunda kalabilir (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesinin 10 Şubat 2010 Tarihli Kararı VAS-1414/10 sayılı davada A51- 7727/2009).
Kiraya verenin başlangıçta KDV mükellefi olduğu ve kira tutarının sözleşmede vergi dikkate alınarak kararlaştırıldığı, ancak daha sonra bu vergiyi ödeme yükümlülüğünün ortadan kalktığı muhtemeldir. Örneğin, kiraya veren basitleştirilmiş vergi sistemine geçtiğinde (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 346.11. maddesinin 2. fıkrası) veya kiralanan mülkün mülkiyetinde bir değişiklik olması durumunda, yeni sahibi KDV mükellefi değildir. Bu bağlamda, kiraya verenin KDV ödeme yükümlülüğünün sona ermesi durumunda kiranın vergi miktarı kadar indirilmesi şartının sözleşmeye dahil edilmesi kiracının menfaatinedir. Böyle bir koşul üzerinde anlaşmaya varılmazsa, mahkeme, vergi tutarı tutarında fazla ödenen kiranın iadesi talebini yerine getirmeyi reddedebilir (Volga-Vyatka Bölgesi Federal Antimonopoly Servisi'nin 05 Ağustos 2011 tarihli kararı). A43-24309 / 2010). Aynı zamanda, içinde yer alan KDV tutarı ile yapılan ödemenin kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi olarak kabul edildiği başka bir pozisyon daha vardır (Volga-Vyatka Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin 15 Ocak 2010 tarihli ve No. A29-2100 / 2009).
Kira sabit ve değişken parçalar içerebilir
Kira, kamu hizmetleri (elektrik, su, ısı), yakıt ve yağlayıcılar ve kiralanan nesneyi kullanırken tüketilen diğer malzemeler için kiracı tarafından ödeme şeklinde belirlenemez. Gerçek şu ki, böyle bir ödeme ile ev sahibi, kiralanan nesneyi kullanma hakkı için kiracıdan fiilen herhangi bir ücret almaz ve bu, sözleşmenin telafi edici niteliğiyle çelişir (66 No'lu Bilgi Mektubu'nun 12. maddesi).
Kiracı tarafından tüketilen kamu hizmetlerinin maliyetini geri ödemek için, taraflar sözleşmede kiranın sabit ve değişken olmak üzere iki bölümden oluştuğunu giderek daha fazla belirtmektedir. Sabit parçanın boyutu, sabit bir değer (veya onu hesaplamak için bir mekanizma) olarak tanımlanır ve değişken kısım kiracı tarafından tüketilen hizmetlerin maliyeti olarak tanımlanır.
Elektrik faturalarının ödeme usulünü belirleyen koşul, sözleşmenin önemli bir maddesidir. Sonuçta, kaynak sağlayan kuruluşlarla sözleşmeler ev sahibi tarafından yapılır ve adına faturalar düzenlenir ve kiracı, sözleşmede belirtilmişse, bu tür masrafları geri ödeme yükümlülüğüne sahip olacaktır. Kamu hizmeti ve diğer ödemelerin bileşimi, su temini ve sanitasyon hizmetleri, telefon iletişimi, tüketilen elektrik, ısı temini (gaz temini) ve ayrıca temizlik tesisleri, çöp toplama vb.
Kiranın bir parçası olarak kamu hizmeti ödemelerinin muhasebeleştirilmesi çeşitli şekillerde mümkündür. İlk olarak, bu tür ödemelerin maliyetini zaten içeren sabit bir kira belirleyebilirsiniz. Daha sonra kiracı her ay sabit bir kira öder. İkincisi, kiracının kaynak tedarik ve hizmet kuruluşları ile bağımsız olarak anlaşmalar yapma hakkını gösteren, kamu hizmetlerinin maliyetini dikkate almadan kira miktarını belirlemeye izin verilir. Bu tür anlaşmaların imzalanmasının, kiracı için bu tür kuruluşlara ek yükümlülüklerin ortaya çıkmasını gerektireceği dikkate alınmalıdır. Üçüncü olarak, tarafların bir sabit ve bir değişken kısımdan oluşan rant belirleme hakları vardır.
İkinci durumda, kira, kiralanan mülk için öngörülen miktarda ödemeden (sabit kısım) ve kiracı tarafından fiilen tüketilen kamu hizmetlerinin maliyetinin geri ödenmesi için kiradan (değişken kısım) oluşur.
Kiranın değişken kısmının boyutunu her ay için ayrı ayrı sabitlemek daha iyidir.
Uygulamada, kiracı tarafından tüketilen elektriğin maliyetinin geri ödenmesi bakımından kira tutarı, ya kiracı için ayrı olarak kurulan elektrik sayacının okumalarına göre ya da kurulu güç bazında dikkate alınarak belirlenir. tesislerde çalışan tüm elektrikli cihazların kapasitesini ve yaklaşık çalışma sürelerini hesaba katın. Tüketilen su veya gaz miktarı da sayaç ile belirlenebilir. Isı tedarik hizmetlerinin maliyetinin hesaplanması, metreküp cinsinden hesaplanan toplam ısıtılmış alana bağlıdır. için geri ödeme telefon bağlantısı iletişim kuruluşu tarafından sağlanan kişisel hesabın durumuna ilişkin veriler temelinde yapılır.
Kiranın sabit bir kısmının gider olarak muhasebeleştirilmesi için kiracının sadece kira sözleşmesinin tanımlandığı kira sözleşmesinin kendisine sahip olması yeterlidir. Değişken kısmı giderlerde muhasebeleştirmek için, kiracı tarafından tüketilen hizmetlerin maliyetini hizmet türüne göre bir dökümle ve ilgili belgelere bağlantılar ve değişken kısmının tutarını yansıtacak ayrı bir birincil belge gereklidir. aylık kira sözleşmesine göre hesaplanan kira.
Orijinal belge nedir? Sözleşmenin bitiminde, kira sözleşmesinin tarafları, belirli bir durumla ilgili olarak bu konuda bağımsız olarak anlaşırlar. Bu, iki taraflı bir işlem ve kiraya verenin muhasebe departmanının referans hesaplaması olabilir. Ana şey, kullanılan belgenin Sanatta listelenen tüm gerekli ayrıntıları içermesidir. 06.12.2011 tarih ve 402-FZ sayılı “Muhasebe” Federal Kanununun 9'u (04.02.2010 tarih ve ShS-22-3 Rusya Federal Vergi Dairesi mektubunun 1. maddesi / [e-posta korumalı]).
Sözleşmeye göre kira (veya bir kısmı) değişken bir değer ise, bu tutarı gider olarak muhasebeleştirmek için kiracının ev sahibinden aylık olarak birincil bir belge alması gerekir, çünkü tutar kira bedeli aydan aya değişmektedir. Ve sözleşmedeki kirayı sabit (sabit) bir miktarda belirlerken, kira tutarı değişmediğinden, ödeme tutarını teyit eden aylık işlemlere gerek yoktur.
Ev sahibi kiracı için bir kamu hizmeti sağlayıcısı olmadığı, ancak kaynak tedarik kuruluşları tarafından sağlanan hizmetler için ödemelerin transferinde kiracının "aracısı" olarak hareket ettiği için birincil belgeleri derlemenin zor olabileceğini hatırlamakta fayda var. Ev sahibi için bu ödemeler gelir değil, giderler için tazminat işlevi görür.
Başkentte ve diğerlerinde otel kıtlığı ve yüksek maliyeti büyük şehirler ziyaretçiler için günlük kiralamayı geçici konaklama için en uygun seçeneklerden biri haline getirdi. Bu bir paradoks, ancak mutfağı ve yaşam için ihtiyacınız olan her şeyi olan ayrı bir daire kiralamak, iyi bir otel odasından daha ucuza mal oluyor. Talep, elbette arzı teşvik eder. Bu nedenle, giderek daha fazla özel yatırımcının cephanelerinde bir ve sadece “tek odalı daire” bulunan kısa vadeli daire kiralama ve bir düzine veya daha fazla daireye ek olarak müşterilere hizmet sunan uzman şirketlerle uğraşması şaşırtıcı mı? ek hizmet, başkentte boldur. "Gecelik daire" kiralayan tek emlakçının istasyondaki büyükanneler olduğu günler geride kaldı.
Geleceği olmayan kiralık
“Fiyat açısından, günlük kiralık dairelerin maliyeti, ilgili seviyedeki bir otel odasına benzer veya daha ucuzdur. Fark% 20-30'a ulaşabilir, - diyor Inkom-emlak şirketinin analitik merkezinin başkanı Dmitry Taganov. - Ayrıca, başkente birkaç günlüğüne gelen bir turistin veya iş seyahatinde bulunan birinin emrinde, kendi başınıza öğle veya akşam yemeği pişirebileceğiniz tam donanımlı bir mutfak bulunmaktadır. Ve bir otelde kalırken, her seferinde bir restorana çok para bırakmanız ya da yakınlarda iyi bir kafe ya da restoran aramanız gerekecek. Ve değerli bir kurumun bir taş atımı uzakta olacağı bir gerçek değil." Otel her biri için ödeme yapmak zorunda kalacak. ek hizmet- gömlek yıkamak ve ütülemek, ayakkabı bakımı vb. Günlük kiralanan bir dairede, kiracının ütü, çamaşır makinesi veya ayakkabı fırçası kullanması nedeniyle kimse ek bir fatura sunmaz.
Ev sahibine gelince, onun için kısa vadeli bir işin ana avantajı, herhangi bir zamanda önyargısız olarak “projeden ayrılma” fırsatıdır. Örneğin, daireye kişisel ihtiyaçlar için ihtiyaç duyulduysa - mal sahibinin kendisinin, çocuklarının veya ebeveynlerinin ikametgahı, ev sahibinin, genellikle uzun süreli durumlarda olduğu gibi, kiracı ile olan sözleşmenin sona ermesinden önce birkaç ay beklemesine gerek yoktur. vadeli kiralama. Ayrıca, kira sözleşmesi uzun vadeli genellikle daire sahibinin hatası nedeniyle yırtılması durumunda kiracılara ceza ödenmesini sağlar. Günlük dairelerin kiracıları nadiren on günden fazla kalırlar.
Bir daire satacaksanız günlük kira mantıklıdır. Dairelerin sergilenme süresi, özellikle likit konut talebinin bile son derece düşük seviyede olduğu günümüzde, birkaç ay sürebilir, ancak alıcı beklentisiyle atıl durumdaki bir daireden para kazanma fırsatını kaçırmayın. Günlük kira, neredeyse her zaman nesnenin gösterilerini organize etmeyi mümkün kılarken, uzun vadeli kira, kiracılarla ziyaretlerin zamanını koordine etmek zorunda kalacak. Ayrıca, "bir günlük iş" bir çeşitlendirme seçeneği olarak haklıdır. İki veya daha fazla daireniz varsa, birini uzun süreli, diğerini ise günlük kiralamanız tavsiye edilir. Ayrıca, Moskova'da turizmin mevsimselliği daha az belirgindir ve ziyaretçi akışı tüm yıl boyunca sabittir.
İlk bakışta, günlük kira, uzun vadeli kiradan bile daha karlı görünüyor. “İyi kozmetik onarımları, gerekli ev aletleri ve mobilyaları olan küçük bir ekonomi sınıfı iki odalı dairenin maliyeti yaklaşık 3-4 bin ruble olacak. günde. Ayda 20 gün böyle bir daire kiralarken, 60-80 bin ruble gelire güvenebileceğiniz ortaya çıktı. Uzun vadeli bir kiralama ile maliyeti 35-45 bin ruble civarında olacak. ayda, ”Dmitry Taganov bir örnek veriyor. Aynı zamanda, uzun vadeli kiralama piyasasındaki oranlar son zamanlarda istikrarlı bir şekilde düşüyor ve bugün getirisi % 4-5'i geçmiyor.
Garanti yok, sigorta yok
Ancak işin kiralamaktan kısa vadeli basit, yapamazsın. Bununla ilgili ilk bakışta göründüğünden daha fazla karmaşıklık var. Günlük bir ev sahibinin temel sorunu, garantili bir gelirin olmamasıdır. Uzun vadeli bir kiralama ile bir kez müşteri bulmak, bir sözleşme yapmak yeterlidir - ve bir yıl boyunca istikrarlı bir aylık gelir elde ederek huzur içinde yaşayabilirsiniz. Ve kısa süreli bir durum söz konusu olduğunda sürekli olarak yeni misafir aranmaktadır.
Dmitry K. sonbaharda St. Petersburg'un merkezindeki dairesini kiralamaya karar verdi. Ve kendi deneyimlerimden, pratikte bu işin teoride göründüğü kadar karlı olmadığına ikna oldum. “Uzun vadeli bir sözleşmeyle kiraladığımda her zaman 30 bin ruble garantim vardı. her ay. Şimdi daha fazla sorun ve daha az getiri var” diyor. Her ay gerekli değildir. Bir zamanlar Dmitry çok şanslıydı: daire, kendi konutlarında onarım yapan bir aile tarafından 20 günlüğüne kiralandı ve uzun sürdüğü için kirayı aynı süre için uzatmak zorunda kaldılar. Ama bu tek durumdu. Geri kalan zaman daire ayda ortalama on gün işgal edilir. “Ancak, oldukça nesnel sebepler var. Birincisi, kış turizm sezonu Petersburg için. İkincisi, kriz. Müşterilerin ana grubu turistler ve iş seyahatinde olanlar ve her ikisinin de sayısı son aylarönemli ölçüde azaldı," dedi Dmitry.
Petersburg Real Estate'te konut stoku kiralama müdürü Svetlana Aleksashina, günlük konut talebinin dengesiz olduğunu ve gerçekten büyük ölçüde mevsime bağlı olduğunu belirtiyor: “Yeni Yıldan önce, kiralamak isteyen yeterli sayıda insan vardı. birkaç günlüğüne bir apartman dairesi: diğer şehirlerden birçok insan arkadaşlarını, akrabalarını burada tatil geçirmek için ziyarete geldi. şimdi piyasada günlük kira sakin, ama yılın bu zamanı için geleneksel. Canlanma, her zaman olduğu gibi, Mayıs-Haziran aylarında gelecek: Beyaz gecelerin mevsimi her yıl Neva'daki şehre turist çekiyor. Doğru, son zamanlarda günlük kiralama pazarındaki rekabet daha da zorlaştı: çok sayıda mini otel ortaya çıktı ve birçok ziyaretçi bu segmenti dairelere tercih ediyor.
Elbette, daha istikrarlı bir sakin akışı sağlamanın alternatif yolları var. Ancak bunlar bir amatör için seçenekler. Örneğin, tatiller ve partiler için bir daire kiralayabilirsiniz - bu amaçla gayrimenkul uygun alanlar her zaman talep var. Ancak burada dairenin durumu için sonuçların ne olabileceğinin farkında olmanız gerekir. Para ödeyen hiç kimse, sahiplerinin mülküne bakmaz. Diğer bir seçenek de eğlence sektöründe çalışanlar için daire kiralamaktır. Aynı zamanda istikrarlı bir karı garanti eder. Ev sahiplerinden biri, “Ancak bu tür daireler hızla kullanılamaz hale geliyor” diyor. "Ayrıca, daire nezih bir evdeyse, komşularınızla ilişkilerinizi hiç bozmak istemezsiniz."
Sürekli müşteri arayışı, ev sahibini bekleyen tek sorun değildir. Kiralık bir daire çok daha fazla dikkat gerektirir. Her müşteriden sonra, mal sahiplerinin konutu tam olarak getirmesi, temizliği yapması, yeni yatak takımı sağlaması vb. Aynı zamanda, bu tür nesneler görünümlerini çok daha hızlı kaybederler. “Konuklar sürekli değişiyor ve hepsinin yeni mobilya ve ev aletleri konusunda son derece saygılı olacağı bir gerçek değil. Bu nedenle, sahibi günlük daire uzun süre kiralanmış bir dairede olduğundan çok daha sık kozmetik onarım yapmanız gerekecek. Ayrıca hasar riskine karşı sigortayı da ödeyin ”diyor Dmitry Taganov. Doğru, St. Petersburg'lu bir ev sahibi olan Dmitry K.'nin belirttiği gibi, sigorta satın almak çok fazla lüks: sigorta şirketleri ya bu tür daireleri sigortalamayı reddediyor ya da çok yüksek tarifeleri bozuyor.
Kısa vadeli bir kiralama ile, dolandırıcılık veya suçla karşı karşıya kalma riski çok daha yüksektir. Dmitry K. Pod zaten böyle bir deneyime sahipti Yeni yıl o sırada boş olan daireyi ziyarete geldi, ancak içeri giremediğini buldu: bilinmeyen bir nedenden dolayı anahtar kilide uymadı. Kapıya yakından bakan Dmitry, kilidin basitçe değiştirildiğini keşfetti. Acil Durumlar Bakanlığı'nın bir çalışanını aramak zorunda kaldım, o kapıyı açtı ve hak sahibini içeri aldı. Daireye girdikten sonra, Dmitry başka insanlara ait birçok şey buldu, dekore edilmiş bir Noel ağacı, alkol şişeleri - tek kelimeyle, dairenin yaşadığına dair açık işaretler. Bir süre sonra, dairenin gerçek sahibiyle, ikincisinin başka birinin dairesinde kalmasının nedenleri hakkında öfkeli sorularla tanışan yeni bir "kiracı" ortaya çıktı. Bir emlak ofisi aracılığıyla bir daire kiraladığı ve hemen üç ay peşin ödediği ortaya çıktı. Yavaş yavaş, dolandırıcılığın detayları ortaya çıktı: Yeni Yıldan kısa bir süre önce, bir kadın birkaç günlüğüne bir daire kiraladı ve ona göre Soçi'den geldi. Bu kadar kısa sürede, yinelenen anahtarlar yapmayı başardı ve resmi “kalkışından” sonra geri döndü, kilidi değiştirdi ve Bir emlakçı kisvesi altında, başka birine bir daire kiralamayı kabul etti. Ondan avans aldı - ve bilinmeyen bir yönde ortadan kayboldu.
Dmitry şanslıydı: yasadışı kiracı daireyi herhangi bir talepte bulunmadan boşalttı ve zaman ve sinirler dışında mal sahibi herhangi bir kayıp yaşamadı. Ancak farklı bir senaryoda, dolandırıcı geri alma ile uğraşmamış olabilir, ancak tüm değerli mülk ve ekipmanı evden kaldırmış olabilir. Riskleri en aza indirgemek için en azından müşterinin pasaportunun bir kopyasını almalısınız, ancak bu sizi dolandırıcılara karşı %100 garanti etmeyecektir.
Güven mi, bağımsızlık mı?
Dairenizi günübirlik kiralamak istiyorsanız, iki seçeneğiniz var: daireyi bir emlak acentesinin güven yönetimine devretmek veya kendi başınıza kiralamak.
Güven yönetimi ile bir yandan mal sahibi tüm güçlüklerden kurtulur. Öte yandan, emlakçılar tarafından dolandırıcılık riski devam etmektedir. Acenteler, dairenin kiraya verildiği günlerin sayısını hafife alarak ve gelirin bir kısmını kendilerine ayırarak hile yapabilirler. Her gün daireye gidip kontrol etmeyeceksin.
Konuyu kendi elinize alırsanız, müşteri bulmak için mümkün olduğunca çok bilgi kanalı kullanmanız gerekecektir. Ancak, çok zor değil. "Yandex" veya başka bir arama motoruna "günlük kira" kelimesini yazmaya değer - ve anında kiralık daire sunan düzinelerce ajans sitesi, aralarından seçim yapmanızdan önce açılacaktır. Hemen hemen hepsi daire sahipleriyle işbirliği yapıyor. Önerilen konutun standart bir tanımını yapmanız, tüm ana parametrelerini belirtmeniz ve birkaç fotoğraf çekmeniz (mutfak, banyo ve yatak odası) istenecektir. Fotoğraflar ve açıklamalar ajansın web sitesinde yayınlanmaktadır. Dairenin sahibi günde ne kadar almak istediğini belirtir ve emlakçılar bu rakamın üzerine kendi fiyatlarını ekler. Örneğin, "sahibinden" bir daire 2 bin rubleye mal oluyorsa, ajans 2,5-3 bin'e çıkaracaktır.Bu durumda, ajans sadece rolü oynadığı için aracılar adına dolandırıcılık pek mümkün değildir. bir bağlantının. Müşteriye rehberlik eder ve mülkün sahibi zaten onunla doğrudan temas halindedir: daireyi, çarşafları ve temizliği gösterir ve en hoş şey ödeme almaktır. O zaman zaten komisyonu ajansa veriyor.
Birkaç daireniz varsa, günlük kira, yalnızca ilk yatırımları değil, aynı zamanda düzenli harcamaları da gerektiren tam teşekküllü bir işe dönüşür. Ya dış kaynaklı temizlik hizmetleri gerekli olacaktır ya da dairelerin temizlenmesi, nevresimlerin yıkanması ve değiştirilmesi, küçük onarımlar vb. ile ilgilenecek kendi işletme biriminin oluşturulması gerekecektir. Bakım ekibine ek olarak bir muhasebeciye de ihtiyaç vardır. Sakinlerle herhangi bir çatışma durumunu çözebilecek insanlarla ilişkiler kurmanız gerekecek. Bu işin önemli bir unsuru, İnternette etkili bir web sitesinin oluşturulması ve tanıtılmasıdır. "Çok zor görünüyor, ancak pratikte tam tersi olabilir. Faaliyet sürecinde, örneğin Batılı firmaların temsilcilikleri gibi belirli kuruluşlarla iş ilişkileri kurulur ve bunun sonucunda bu iş daha istikrarlı ve güvenli hale gelir. Ayrıca, ilgili hizmetlerin sağlanması yoluyla ek gelir elde etmek mümkündür: ulaşım, turizm vb. ”diyor Century 21 West'in Genel Müdürü Evgeny Skomorovsky.
Başarı tarifi
Her daire eşit derecede başarılı olmayacaktır. Potansiyel kiracılar arasındaki talebin bağlı olacağı bir dizi parametre vardır. İlk olarak, bu tür konutların yeri önemlidir. “Moskova Merkez Bölgesi'ndeki, örneğin Stalinist evlerdeki küçük daireler, özellikle kısa süreli kiralamalar için talep görüyor. Büyük sergi merkezlerine sahip alanlar da popüler” diyor kiralama departmanının özel departman başkanı. lüks daireler Penny Lane Realty Vadim Lamin. Aynı zamanda, “metroya yürüme mesafesi” parametresi de önemlidir - tıpkı satın alırken veya uzun vadeli kiralamada olduğu gibi.
Uzun süreli kiralık bir daire minimal olarak döşenebiliyorsa, kısa süreli kiralama durumunda böyle bir oda çalışmayacaktır. Sakinlere bir otel odasına konforlu bir alternatif sağlamak için her şey burada olmalıdır. Bir otele gelen bir kişi, yanına sabun, havlu, diş macunu, çarşaf almayı umursamıyor. Bütün bunları yerinde alır. Günlük kiralamalarda da aynısı sağlanmalıdır.
Odada rahat bir gardırop ve bir yatak olmalıdır. Mutfak buzdolabı, su ısıtıcısı ve mikrodalga fırın ile donatılmış olmalıdır. İkincisi, sobadan daha vazgeçilmez bir unsurdur. “Ziyaretçilerin çok azı ciddi yemek pişirmekle meşgul. Ya kafelerde yemek yiyorlar ya da hazır yiyecekleri alıp ısıtmayı tercih ediyorlar” diyor emlakçı Sergei. Odada bir TV olmalı ve son zamanlarda bir DVD oynatıcı talep görmeye başladı. Bu tür önemsiz şeyler, özellikle günlük kiralama pazarındaki rekabetin yüksek olması ve fiyatlarda pratikte hiçbir fark olmaması nedeniyle, genellikle önemli bir rol oynar.
Kısa süreli kiralama: PRO & CONTRA
1. Uzun vadeli bir kiralamadan potansiyel olarak daha yüksek gelir.
2. Her an işten ayrılma imkanı.
3. Dairenin ücretsiz olarak elden çıkarılması (istediğiniz zaman satabilir, akrabalarınızı yerleştirebilirsiniz vb.).
1. Garantili gelir eksikliği.
2. Sürekli yeni müşteriler arama ihtiyacı.
3. Dairenin daha sık onarıma ihtiyacı var, sunumunu daha hızlı kaybediyor.
4. Daha emek yoğun bir iş: her müşteriden sonra dairenin sıraya konması gerekiyor, sakinlere eksiksiz bir "otel" seti - çarşaflar, bulaşıklar, mobilyalar ve ev aletleri sağlamak gerekiyor.