O cameră pe care o poți închiria cu 500 de ruble pe oră costă 100.000 de ruble pe lună. Pentru a justifica un închiriere permanent, trebuie să lucrați 200 de ore pe lună în sediul dumneavoastră. Adică 7 ore în fiecare zi fără o singură zi liberă. Asta nu se întâmplă.

Ai nevoie de libertate de alegere

Cursul/seminarul/formarea/prezentarea dvs. poate atrage o mulțime de oameni - și atunci veți avea nevoie de o sală mai mare decât media. S-ar putea să fie puțini oameni - și atunci nu este nevoie să plătiți în exces. S-ar putea să nu existe deloc un grup, atunci contractul de închiriere trebuie renunțat. Toate acestea se pot face cu ajutorul serviciului de închiriere SpeedRent.

Clienților tăi nu le pasă sub ce acoperiș lucrezi astăzi

Clienții nu mai sunt fideli locațiilor. Pentru ei, zona orașului este importantă - da, distanța de la stația de metrou este importantă. Dar pentru ei nu contează unde îi întâlnești astăzi - în centrul de afaceri X sau în centrul de afaceri Y de peste drum. Locul permanent de primire a încetat să mai facă parte din reputație. Site-ul web și numărul de telefon ar trebui să fie permanente. Calitatea serviciului ar trebui să fie constantă - dar nu și adresa sălii!

Fiind legat de imobilele „voastre”, nu vă puteți concentra asupra clienților dumneavoastră

Facturi de întreținere, facturi de energie electrică și apă, gânduri la o altă tranșă nebună către proprietar - toate acestea îți supără energia vieții. Destul de tolerat asta! Schimbul orar de închiriere de spațiu vă oferă mână liberă.

Găsirea unei camere pe site este gratuită

Nu percepem taxe pentru procesarea cererilor de la organizatorii de evenimente. Nu vindem informatii. SpeedRent își primește remunerația în % din prețul de închiriere doar din tranzacțiile care au avut loc, la producerea evenimentului și cu condiția să nu existe pretenții din partea chiriașului și proprietarului.

Găsiți camera potrivită

Publicare

Proprietatea poate fi închiriată, care în procesul de utilizare nu își va pierde sau modifica proprietățile naturale-materiale. Contractul de închiriere trebuie să conțină date care să permită stabilirea exactă a proprietății ce urmează a fi transferată ca obiect de închiriere. Dacă în baza contractului de închiriere este imposibil să se determine ce fel de proprietate este închiriată, atunci un astfel de acord este considerat neîncheiat, iar părțile la un astfel de contract nu au drepturi și obligații.

Numai proprietarul are dreptul de a închiria proprietatea. Cu toate acestea, o persoană care nu este proprietarul, dar autorizată de proprietar să închirieze imobilul, poate acționa și ca locator.

Termenul de închiriere al imobilului este determinat de contract. Daca termenul nu este specificat in contract, se considera ca contractul este incheiat pe perioada nedeterminata. În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract în orice moment prin înștiințarea celeilalte părți cu o lună înainte, iar în cazul închirierii unui imobil - cu trei luni înainte. În acest caz, contractul poate stabili o perioadă diferită de avertizare cu privire la încetarea contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată.

Locatorul răspunde pentru toate neajunsurile imobilului închiriat, chiar dacă nu știa despre acestea la momentul încheierii contractului. Dacă chiriașul, după ce a acceptat proprietatea, a descoperit anumite neajunsuri, atunci are dreptul să:

cere locatorului să le îndepărteze gratuit;

corectează în mod independent aceste neajunsuri și solicită rambursarea cheltuielilor lor pentru eliminarea lor printr-o plată simultană;

elimina singuri neajunsurile si retine suma cheltuielilor efectuate din chirie, instiintand locatorul despre aceasta. De asemenea, chiriașul are dreptul de a cere o reducere proporțională a chiriei, în timp ce poate fie să înlăture, fie să nu înlăture neajunsurile identificate;

nu pentru a elimina defectele, ci pentru a rezilia contractul.

Locatorul nu este responsabil pentru deficiențele bunului închiriat în cazul în care aceste neajunsuri au fost specificate la încheierea contractului de închiriere sau au fost cunoscute de chiriaș în prealabil sau ar fi trebuit să fie descoperite de chiriaș în timpul inspecției imobilului sau verificarea utilitatii acestuia la incheierea contractului sau transferarea proprietatii spre inchiriere .

Plata utilitatilor de catre chirias

Contractul de închiriere este un contract oneros. Valoarea chiriei, termenul de plată sunt stabilite prin contract. În plus, chiriașul este obligat să plătească facturile de utilități pentru proprietatea închiriată. Există mai multe modalități de a rambursa chiriașilor costurile cu utilitățile:

chiria fixă, care include costul facturilor de utilități. Chiriașul plătește chiria proprietarului în fiecare lună în suma specificată în contract;

o chirie constând dintr-o parte fixă ​​și o parte variabilă, în special, o chirie fixă ​​este o plată pentru suprafața spațiului închiriat, o variabilă este o plată pentru utilități;

chirie excluzând costul utilităților. Chiriașul încheie în mod independent contracte cu utilitățile publice sau un contract de agenție poate fi folosit pentru rambursarea costurilor cu utilitățile.

Chirie inclusiv costul utilităților

Chiria, inclusiv facturile la utilități, provoacă cele mai puține dispute cu autoritățile fiscale, dar este o opțiune mai puțin profitabilă. Costul unor servicii depinde direct de cantitatea consumului lor și nu este întotdeauna posibil să se determine în avans cât, de exemplu, energie electrică va consuma un chiriaș. Prin urmare, poate apărea o situație în care utilitățile efectiv consumate de chiriaș nu sunt acoperite de cuantumul plăților de utilități incluse în chirie.

Contul locatorului. Chiria, inclusiv facturile la utilități, reprezintă venituri din vânzarea de servicii pentru închirierea spațiilor. Obiectul impozitării îl constituie vânzarea de servicii de prestare a proprietății spre închiriere.

În acest caz, întreaga sumă a chiriei este plata pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății spre închiriere. Prin urmare, proprietarul trebuie să calculeze TVA la valoarea integrală a chiriei și să emită o factură către chiriaș pentru întreaga valoare a chiriei. În același timp, nu este necesar să se evidențieze valoarea facturilor de utilități în factură și factura de plată către proprietar ca un rând separat (scrisoare a Ministerului Finanțelor al Rusiei din 19 septembrie 06 nr. 03- 06-01-04 / 175).

În ceea ce privește sumele de TVA prezentate de prestatorii de servicii de utilități, locatorul le poate accepta la deducere integral în modul general stabilit, întrucât serviciile sunt achiziționate pentru operațiuni supuse TVA (punerea la dispoziție a proprietății spre închiriere) (rezoluții FAS). Districtul de Nord-Vest Nr. A05-7971/2006-13 din 10.01.07, FAS al districtului Caucaz de Nord din 07.11.07 Nr. Ф08-6607/07-2723А - menținut prin Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 29.02. 08 Nr. 2615/08).

Cont de chiriaș. Chiriașul, plătind chiria, care include facturile de utilități, rambursează proprietarului costul costurilor cu utilitățile. Deoarece proprietarul a emis o factură pentru întreaga sumă a chiriei, chiriașul are dreptul de a deduce întreaga sumă de TVA aferentă chiriei, inclusiv pentru utilități (rezoluție a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10.03. .09 Nr. 6219/08, FAS raionul Moscova din 24 aprilie 2009 Nr. КА-А40/3091-09).

Astfel, chiriașul are dreptul de a deduce TVA dacă chiria include o parte fixă ​​și o variabilă echivalentă cu suma facturilor la utilități.

Chirie compusa din piese fixe si variabile

Această metodă de rambursare a cheltuielilor de utilități ale proprietarului provoacă cele mai multe controverse în ceea ce privește acceptarea sumelor de TVA spre deducere atât de către proprietar, cât și de către chiriaș.

Contul locatorului. Există două poziții cu privire la problema dacă locatorul are dreptul să aplice deducerea TVA la serviciile consumate de locatar. Potrivit primei poziții, locatorul poate deduce doar acea cotă din TVA care se referă la costul utilităților publice consumate de el personal. Proprietarul nu vinde utilități, nu primește încasările din această operațiune, așa că nu trebuie să emită o factură către chiriaș pentru suma de utilități consumate de acesta. Prin urmare, la primirea fondurilor transferate de chiriaș proprietarului pentru a compensa cheltuielile locatorului pentru plata acestor servicii, obiectul TVA nu apare (scrisori ale Ministerului Finanțelor al Rusiei din 31.12.08 nr. 03-). 07-11 / 392, 26.12.08 Nr. 03-07- 05/51, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova Nr. 19-11/48675 din 21 mai 2008; 1629 / 07-6, Determinarea Arbitrajului Suprem Tribunalul Federației Ruse din 29.01.08 Nr. 18186/07).

În plus, proprietarul nu are dreptul de a reemite facturi către chiriaș, întrucât în ​​acest caz nu este un intermediar între chiriaș și prestatorul de servicii și, prin urmare, sunt respectate prevederile paragrafelor 3 și 7 din Regulile de ținere a contabilității. Registrele facturilor primite și emise nu se aplică acesteia, cărțile de achiziții și registrele de vânzări la calcularea taxei pe valoarea adăugată.

Astfel, rezultă că proprietarul:

acceptă spre deducere doar acea parte din TVA care cade asupra cotei de servicii consumate de acesta;

TVA, care cade pe ponderea serviciilor consumate de chiriaș, este inclusă în costul acestor servicii;

prezintă chiriașului costul utilităților, inclusiv TVA (asigurate de utilități).

Cu toate acestea, există o altă poziție: proprietarul într-o astfel de situație are dreptul de a aplica o deducere (deciziile Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Urali din 11 decembrie, 08 Nr. F09-9211 / 08-S2, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Central din 28 Martie 07 Nr. A48-4688 / 06-19). Argumentele pentru această poziție sunt următoarele. Proprietarul este obligat să pună la dispoziție locația spre închiriere în starea stabilită prin contract, i.e. într-o stare potrivită pentru utilizare. Proprietarul încheie convenții cu utilitățile publice, care îi prezintă cuantumul TVA-ului și emit factură pentru costul serviciilor prestate. Astfel, achiziționarea de utilități de către proprietar este una dintre condițiile prealabile pentru închirierea spațiului. Prin urmare, aceste servicii sunt achiziționate pentru tranzacții supuse TVA, întrucât serviciile de închiriere a proprietăților sunt supuse TVA.

Daca proprietarul indeplineste toate conditiile necesare pentru aplicarea deducerii fiscale, atunci acesta are dreptul sa accepte intreaga suma de TVA prezentata de prestatorii de servicii de utilitati pentru deducere integral. În acest caz, chiriașul pretinde costul utilităților pentru rambursare, excluzând TVA perceput de utilități.

Cont de chiriaș. Există și două poziții în problema legalității aplicării de către chiriaș a deducerii TVA.

Potrivit primei poziții, chiriașul nu poate aplica deducerea, întrucât proprietarul nu este în drept să-i emită o factură. Astfel, chiriașul nu îndeplinește una dintre condițiile pentru apariția dreptului la deducere, stabilite de alin.1 al art. 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului Finanțelor al Rusiei din 24.03.07 nr. 03-07-15 / 39, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru Moscova din 16.07.07 nr. 19- 11 / 067415, rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 01.09.08 nr. Ф04- 5318/2008(10782-А46-40), 24.03.08 nr. -41).

În cazul în care proprietarul nu emite o factură, atunci valoarea TVA aferentă cotei de utilități consumate poate fi luată în considerare de chiriaș ca parte a cheltuielilor. Potrivit celei de-a doua poziții, chiriașul are dreptul de a deduce cuantumul TVA pe baza facturilor reemise, sub rezerva altor cerințe stabilite la alin.2 al art. 171, alin.1 al art. 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 17 martie 09 nr. KA-A40 / 1688-09, 25 decembrie 08 nr. KA-A40 / 12036-08-p , Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2009 Nr. 12664 / 08). Argumentându-și decizia, instanța a arătat că utilizarea incintei închiriate este posibilă numai dacă este prevăzut cu căldură, lumină, apă etc. Prin urmare, furnizarea de servicii publice este indisolubil legată de furnizarea de servicii de închiriere.

Inchiriez fara costul utilitatilor

În acest caz, chiriașul încheie un contract separat pentru plata utilităților. Totodată, proprietarul, pentru ca drepturile sale să nu fie încălcate, trebuie să aprobe metoda decontărilor reciproce între chiriaș și utilități.

Întrucât chiriașul lucrează direct cu utilitățile publice, facturi se întocmesc pentru el, și nu pentru proprietar, deci are dreptul de a deduce TVA la costurile cu utilitățile.

Contract de agenție ca una dintre modalitățile de plată a utilităților între proprietar și chiriaș

Multe organizații încheie un acord de agenție pentru a procesa compensarea facturilor de utilități, conform căruia proprietarul acționează ca agent, iar chiriașul ca principal. Acționând ca intermediar între utilități și chiriaș, proprietarul poate reemite chiriașului factura primită de la utilități, iar chiriașul poate deduce TVA-ul indicat în această factură.

Întrucât locatorul nu efectuează operațiuni de vânzare de utilități, acesta nu are obligații de calcul și plata TVA. Cu toate acestea, el are obligația de a plăti TVA pe valoarea remunerației sale. Un contract de intermediar este plătit, prin urmare, este recomandabil ca părțile la un astfel de acord să prevadă plata unei remunerații pentru ca locatorul să îndeplinească funcțiile de intermediar.

În problema aplicării unei deduceri de TVA de către un chiriaș din costul utilităților plătite printr-un proprietar intermediar, deciziile instanțelor de arbitraj sunt ambigue. De exemplu, în rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 25 septembrie 2008 Nr. KA-A40 / 8932-08, se indică faptul că chiriașul are dreptul de a aplica o deducere pentru utilitățile plătite printr-un proprietar intermediar. . În cazul în care chiriașul are o factură reemisă de proprietar pentru plata utilităților primite de la organizații specializate, atunci acesta are dreptul de a deduce cuantumul TVA la costurile cu utilitățile, sub rezerva altor cerințe stabilite la paragraful 2 al art. 171, alin.1 al art. 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse (a se vedea și rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 08.09.08 Nr. A66-109 / 2008).

Cu toate acestea, în rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 27 august 2008 Nr. F04-5231 / 2008 (10532-A03-25)) se precizează că acordul de mediere determină de fapt procedura de rambursare a costurilor de utilități. Întrucât proprietarul nu vinde utilități, așadar, această operațiune nu este supusă TVA, iar chiriașul nu are dreptul de a deduce suma TVA, conform facturilor reemise.

Îmbunătățiri ale proprietății închiriate

Pe durata contractului de închiriere, chiriașul poate repara bunul închiriat. Îmbunătățirile sunt împărțite în separabile și inseparabile.

Îmbunătățiri separabile

Îmbunătățirile separabile includ îmbunătățiri care pot fi separate de proprietatea închiriată fără a provoca prejudicii și ulterior utilizate separat de aceasta. Îmbunătățirile separabile asupra proprietății închiriate efectuate de chiriaș sunt proprietatea acestuia, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acord (articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse).

impozit pe venit. Investițiile locatarului asociate cu producerea de îmbunătățiri separabile formează costul unui element separat de imobilizări în contabilitatea sa. În funcție de costul și perioada de utilizare a îmbunătățirilor, cheltuielile locatarului pentru implementarea acestora sunt recunoscute drept costuri pentru achiziționarea proprietății amortizabile sau incluse în cheltuielile curente ale acesteia.

Dacă costul inițial al îmbunătățirilor este mai mare de 20.000 de ruble, perioada lor utilizare benefică depășește 12 luni și proprietatea îmbunătățită este utilizată pentru a genera venituri, îmbunătățirile separabile sunt recunoscute ca proprietate amortizabilă. Chiriașul plătește costul acestor îmbunătățiri prin acumularea de amortizare.

Amortizarea îmbunătățirilor separabile contabilizate ca parte a proprietății amortizabile se percepe de chiriaș începând cu data de 1 a lunii următoare celei în care această îmbunătățire a fost pusă în funcțiune.

Pentru îmbunătățirile separabile, chiriașul are dreptul de a aplica un bonus de amortizare, incluzând la un moment dat în cheltuielile perioadei de raportare sau de impozitare costul investițiilor de capital în valoare de cel mult 10% (pentru mijloacele fixe aparținând celui de-al treilea la a șaptea grupă de amortizare - nu mai mult de 30%) din costul inițial al îmbunătățirilor separabile. Posibilitatea aplicării unei prime de amortizare ar trebui să fie prevăzută de politica contabilă a contribuabilului.

TVA. Chiriașul are dreptul de a deduce TVA prezentată ca parte a costului îmbunătățirilor separabile, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse. Îmbunătățirile separabile trebuie utilizate în activitățile supuse TVA, acestea trebuie luate în considerare și să aibă o factură cu suma taxei alocată.

Impozitul pe proprietate. În contabilitate, cheltuielile locatarului pentru crearea (achiziția) de îmbunătățiri separabile formează costul inițial al unui element de imobilizări sau stocuri. Costul îmbunătățirilor separabile incluse în stocuri este cheltuit ca o sumă forfetară la momentul punerii în funcțiune. Pentru a asigura siguranța acestor obiecte, este indicat să se organizeze un control adecvat asupra mișcării lor.

Îmbunătățirile separabile pe care locatarul le înregistrează ca imobilizări corporale trebuie incluse în baza impozitului pe proprietate. Dacă îmbunătățirile separabile sunt contabilizate ca stocuri, acestea nu sunt supuse impozitului pe proprietate.

Îmbunătățiri inseparabile

Îmbunătățirile inseparabile care nu pot fi separate de obiectul închirierii în sine sunt recunoscute drept proprietate a locatorului și transferate acestuia la sfârșitul termenului de închiriere. Îmbunătățirile proprietății închiriate pot fi făcute cu sau fără acordul proprietarului. Totodată, costul îmbunătățirilor inseparabile efectuate fără acordul locatorului nu este rambursat. Costul îmbunătățirilor neseparabile efectuate pe cheltuiala chiriașului și cu acordul proprietarului trebuie să fie rambursat de proprietar la încetarea contractului de închiriere.

impozit pe venit. Investițiile de capital în imobilizări închiriate sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de locatar cu acordul locatorului sunt recunoscute drept proprietate amortizabilă.

Aceste investiții de capital sunt amortizate în următoarea ordine:

investițiile de capital, al căror cost este rambursat locatarului de către locator, sunt amortizate de către locator în modul prevăzut de cap. 25 din Codul Fiscal al Federației Ruse;

investițiile de capital realizate de locatar cu acordul locatorului, al căror cost nu este rambursat de către locator, sunt amortizate de locatar pe durata contractului de leasing, pe baza sumelor de amortizare calculate ținând cont de durata de viață utilă a active fixe închiriate.

Contul locatorului. În contabilitatea fiscală a locatorului, costul îmbunătățirilor inseparabile primite cu titlu gratuit și care nu sunt rambursate chiriașului nu este recunoscut drept venit impozabil în temeiul alin. 32 p. 1 art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse. Totodată, locatorul nu este în drept să majoreze costul inițial al obiectului de închiriere restituit acestuia cu suma îmbunătățirilor inseparabile. În plus, locatorul nu poate amortiza separat investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate fără acordul său și care ulterior i-au fost transferate în mod gratuit. Un asemenea drept se acordă proprietarului numai cu condiția ca acesta să ramburseze chiriașului costul îmbunătățirilor efectuate.

În conformitate cu paragraful 1 al art. 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital, al căror cost este rambursat de locator locatarului, sunt amortizate de locator în mod general. Amortizarea începe din 1 zi a lunii următoare celei în care imobilul amortizabil sub formă de îmbunătățiri inseparabile a fost dat în exploatare.

Locatorul trebuie să se ghideze după procedura generală de calcul a amortizarii după o creștere a costului inițial al obiectului, adică. trebuie îndeplinite toate condițiile, de parcă investițiile de capital sub formă de reconstrucție (modernizare) ar fi efectuate chiar de locator. În plus, locatorul are dreptul de a utiliza bonusul de amortizare și de a anula la un moment dat până la 10% (30% - pentru obiectele închiriate aparținând la 3-7 grupe de amortizare) din costurile de investiții de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile.

Cont de chiriaș. Chiriașul poate amortiza îmbunătățirile inseparabile pe care le-a adus bunului închiriat dacă sunt îndeplinite două condiții:

investițiile de capital se realizează cu acordul locatorului;

costul investiţiilor de capital realizate de locator nu se rambursează.

Daca aceste conditii sunt indeplinite, investitiile de capital realizate de chirias sub forma unor imbunatatiri inseparabile ale imobilului inchiriat sunt amortizate de acesta pe durata contractului de inchiriere.

Investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile efectuate de chiriaș sunt indisolubil legate de obiectul închiriat în sine, prin urmare, pentru calcularea ratei de amortizare a acestora se folosește durata de viață utilă stabilită prin Clasificarea mijloacelor fixe pentru obiectul închiriat (litera din Ministerul de Finanțe al Rusiei din 14.05.08 Nr. 03-03-06 /2/52).

Astfel, locatarul, la determinarea duratei de viata utila, trebuie sa se ghideze dupa termenele stabilite pentru grupa de amortizare in care se incadreaza obiectul inchiriat. Pe baza acestei perioade se va calcula valoarea amortizarii pentru îmbunătățirile inseparabile efectuate (scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 14 mai 08 Nr. 03-03-06 / 2/52).

Dacă o organizație închiriază, de exemplu, spații dintr-o clădire aparținând grupei a 10-a de amortizare și face îmbunătățiri inseparabile acestor spații, atunci durata de viață utilă a îmbunătățirilor efectuate va trebui determinată în conformitate cu grupa a 10-a de amortizare. Durata de viață utilă minimă posibilă în această situație va fi de 361 de luni. (limita inferioară pentru a 10-a grupă de amortizare).

Amortizarea se percepe de chiriaș din luna următoare după punerea în funcțiune a îmbunătățirilor aduse de acesta. După încheierea termenului de închiriere și restituirea bunului închiriat către locator, amortizarea este încetată. Dacă durata de viață utilă a obiectului închiriat este mai mare decât durata contractului de închiriere, atunci o parte din costul investițiilor de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile nu va fi amortizată, prin urmare, locatarul nu va putea recunoaște o parte din costul îmbunătățirilor inseparabile făcute.

În ceea ce privește aplicarea primei de amortizare, pentru investițiile de capital în mijloace fixe închiriate, se instituie o procedură specială de calcul al amortizarii, prevăzută la alin.1 al art. 258 din Codul fiscal al Federației Ruse, prin urmare, regulile de aplicare a bonusului de amortizare pentru îmbunătățirile inseparabile nu se aplică chiriașului (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 22.05.07 Nr. 03-03-06/2). /82, 24.05.07 Nr. 03-03-06/1/302).

Îmbunătățirile inseparabile făcute de chiriaș fără acordul proprietarului nu sunt supuse amortizarii. Potrivit paragrafului 1 al art. 256 din Codul Fiscal al Federației Ruse, investițiile de capital sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale activelor fixe închiriate sunt incluse în proprietatea amortizabilă numai dacă aceste îmbunătățiri au fost convenite cu locatorul.

În cazul în care, în condițiile contractului, locatorul, la sfârșitul termenului de închiriere, rambursează locatarului valoarea reziduală a îmbunătățirilor efectuate de acesta, cuantumul despăgubirii va fi inclus de către locatar în venituri (ca parte a veniturile din vânzare), iar valoarea reziduală a îmbunătățirilor va fi luată în considerare ca cheltuieli în baza art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse (scrisori ale Ministerului de Finanțe al Rusiei din 07.03.08 nr. 03-03-06/1/159, 05.02.08 nr. 03-03-06/2/12).

Metode de amortizare. Din 2009, amortizarea pentru toate obiectele bunurilor amortizabile a fost percepută în modul stabilit în politica contabilă a organizației. Totuși, în paragraful 3 al art. 259 din Codul Fiscal al Federației Ruse enumeră tipurile de proprietăți care sunt întotdeauna amortizate numai pe o bază liniară: clădiri, structuri, dispozitive de transmisie incluse în grupele de amortizare a opta până la a zecea.

Dacă chiriașul depreciază investițiile de capital în proprietatea închiriată, care aparține grupelor de amortizare a opta până la a zecea, atunci acestea vor trebui amortizate liniar. Metoda neliniară nu poate fi aplicată unor astfel de investiții de capital (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 10.05.06 nr. 03-03-04 / 1/441).

Atât prin metoda liniară, cât și prin metoda neliniară, chiriașul percepe amortizarea pentru îmbunătățirile neseparabile începând cu data de 1 a lunii următoare celei în care imobilul a fost dat în folosință.

Perioada de amortizare. Pentru un chiriaș care a adus îmbunătățiri inseparabile proprietății închiriate, este fundamental modul în care se formalizează relațiile părților la încheierea contractului de închiriere. Dacă contractul este prelungit (prelungit), atunci contractul inițial, în baza căruia s-au făcut îmbunătățirile, continuă să funcționeze. În consecință, chiriașul, chiar și după prelungire, poate continua să acumuleze amortizare la îmbunătățirile aduse de acesta (scrisoare Ministerului Finanțelor al Rusiei din 20.03.07 Nr. 03-03-06 / 1/167).

Dacă părțile renegociază contractul de închiriere, atunci contractul anterior își încetează valabilitatea și începe să funcționeze un nou contract. În acest caz, chiriașul își pierde dreptul de a amortiza îmbunătățirile aduse de acesta în temeiul vechiului contract de închiriere care și-a încetat valabilitatea (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 08.10.08 Nr. 03-03-06 / 2/ 140).

TVA. Transferul către proprietar a îmbunătățirilor inseparabile la imobilul închiriat, efectuate de chiriaș pe cont propriu sau cu implicarea antreprenorilor, este supusă TVA-ului, iar acesta este obligat să prezinte proprietarului cuantumul TVA la costul inseparabilului. îmbunătățiri (scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 29.08.08 Nr. .

Chiriașul este obligat să acumuleze TVA, să întocmească o factură, indiferent dacă un astfel de transfer are loc pe bază de rambursare (inclusiv pe cheltuiala chiriei) sau gratuit și cine a efectuat lucrarea - chiriașul sau antreprenorul (FAS). Rezoluția PO Nr. A12 din 24.06.08 -18629/07, DVO din 20.10.08 Nr. Ф03-4340/2008).

Totodată, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Moscova, în decizia sa din 30 septembrie 2008 nr. KA-A40 / 9153-08 în dosarul nr. A40-5452 / 08-108-22, a indicat că îmbunătățirile inseparabile a spațiilor închiriate sunt proprietatea locatorului, prin urmare transferul acestora nu poate fi recunoscut vânzare, iar obiectul impozitării pentru TVA nu apare (a se vedea și rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 21 aprilie 06). în cazul nr. A56-7638 / 2005).

Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor, lucrărilor efectuate, serviciilor prestate cu titlu gratuit este recunoscut ca vânzare de bunuri (lucrări, servicii). Astfel, operațiunile de transfer de îmbunătățiri inseparabile de către chiriaș cu titlu gratuit sunt incluse în cifra de afaceri supusă TVA (ca operațiuni de transfer rezultate lucrări).

TVA trebuie perceput in momentul in care imbunatatirile inseparabile sunt transferate locatorului. De regulă, un astfel de transfer are loc la sfârșitul contractului de închiriere, când proprietatea închiriată (împreună cu îmbunătățiri inseparabile) este returnată proprietarului. La transferarea imbunatatirilor inseparabile catre proprietar, chiriasul este obligat sa emita o factura si sa o inregistreze in carnetul de vanzari.

Întrucât transferul cu titlu gratuit a îmbunătățirilor inseparabile este supus TVA, chiriașul are dreptul de a deduce TVA-ul plătit de acesta la efectuarea unor îmbunătățiri inseparabile. Pentru aceasta, acesta trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute la art. 171 și 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 13 februarie 2007 și 19 februarie 2007 Nr. KA-A40 / 450-07 în cazul Nr. A40-31107 / 06 -116-180). La rândul său, locatorul nu va putea deduce TVA la îmbunătățirile inseparabile primite gratuit. La urma urmei, cu un transfer gratuit, chiriașul nu prezintă locatorului suma TVA-ului pentru plată pe bază de factură (scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei din 21.03.06 nr. 03-04-11 / 60 ).

Impozitul pe proprietate. Investițiile de capital realizate de chiriaș sub formă de îmbunătățiri inseparabile ale obiectelor închiriate, contabilizate ca parte a activelor fixe ale chiriașului, rambursate (nerambursate) de către locator, sunt supuse impozitului pe proprietate până la cedarea lor în temeiul contractului de închiriere. (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 24.10.08 Nr. 03- 05-04-01/37). Este indicat ca locatarul sa nu astepte sfarsitul termenului de inchiriere si sa transfere imbunatatirile facute proprietarului imediat dupa terminarea lucrarii. Acest lucru va permite chiriașului să evite neînțelegerile cu autoritățile fiscale.

În evidențele contabile ale locatorului, îmbunătățirile inseparabile aduse de locatar măresc costul activului închiriat sau sunt contabilizate ca element separat de imobilizări corporale. În oricare dintre opțiunile de contabilizare a costului îmbunătățirilor, proprietarul trebuie să plătească impozitul pe proprietate. Include costul imbunatatirilor inseparabile in baza impozitului pe proprietate, incepand din momentul in care imbunatatirile sunt primite de la chirias conform certificatului de acceptare sau a altor documente similare.

Locatorul este o organizație străină

Ca proprietar spații nerezidențiale poate fi o companie străină care deține un obiect imobiliar pe teritoriul Rusiei.

Potrivit autorităților de reglementare, închirierea proprietății de către o organizație străină poate duce la formarea unei reprezentanțe permanente dacă se realizează în mod sistematic (Ordinul Ministerului Fiscal al Rusiei din 28 martie 2003 nr. BG -3-23 / 150, scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 19 ianuarie .07 Nr. 20-12/05685).

Chiria primită de o entitate străină este supusă impozitului pe venit la cota de 20%.

Operațiunile de furnizare de închiriere a bunurilor imobile situate pe teritoriul Rusiei de către o companie străină sunt supuse TVA în conformitate cu procedura general stabilită.

La dobândirea dreptului de proprietate asupra proprietății imobile în Rusia, o organizație străină devine plătitor de impozit pe proprietate și trebuie să se înregistreze la autoritatea fiscală. În consecință, atunci când închiriază o astfel de proprietate, trebuie să calculeze și să plătească în mod independent TVA la chiria la buget.

În același timp, dacă închirierea unui bun imobil de către o societate străină nu este de natură obișnuită, atunci activitatea specificată nu este recunoscută ca antreprenorială. În consecință, obligația de a calcula și plăti impozitul pe venit și TVA la buget este atribuită unei organizații ruse (chiriaș) recunoscută ca agent fiscal. La rândul său, dacă activitatea unei companii străine de închiriere de bunuri imobiliare formează o reprezentanță permanentă, atunci responsabilitatea calculării și plății impozitului pe venit și TVA la buget este atribuită reprezentanței.

Inchiriere locuinte pentru angajati - cetateni straini

Companiile care angajează cetățeni străini le pot oferi locuințe gratuit sau pot plăti compensații bănești pentru închirierea unui apartament pe perioada angajării. Întrebarea dacă în acest caz venitul supus impozitului pe venitul personal provine de la un angajat străin, iar obiectul impozitării UST este discutabilă.

Există două poziții. Conform primei poziții, atunci când un angajator oferă unui cetățean străin locuința prevăzută printr-un contract de muncă, veniturile apar sub rezerva impozitului pe venitul personal și UST.

A doua pozitie este ca venitul impozabil nu provine din furnizarea de locuinte de catre angajator catre cetateni straini, intrucat asigurarea gratuita a locuintei se refera la compensatii care nu sunt incluse in sistemul salarial si scopul acestora este de a rambursa angajatilor costurile asociate. cu îndeplinirea sarcinilor de muncă. Plata pentru locuință ar trebui să fie considerată un tip de cheltuieli pentru stabilirea într-un nou loc de reședință.

Angajatorul este obligat să ramburseze costurile de mutare a salariatului la muncă în altă zonă, inclusiv costurile de stabilire într-un nou loc de reședință. Rambursarea acestor cheltuieli este compensarea angajatului asociată cu îndeplinirea îndatoririlor sale de muncă. În consecință, obiectul impozitării UST nu se ridică (Decretul din 05.12.2008 N 09AP-3569/2008-AK).

Plățile compensatorii aferente punerii la dispoziție gratuită a spațiilor de locuit nu sunt, de asemenea, supuse impozitului pe venitul personal. Întrucât obligația de a asigura locuința este atribuită angajatorului, nu există venituri impozabile la plata locuinței lucrătorilor străini (deciziile Curții a IX-a de Arbitraj din 12.05.08 Nr. 09AP-3569 / 2008-AK, FAS din Districtul Central din 11.12.07-2, Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23.04.08 Nr.4623/08).

Comentarii

21.09.2015 Ludmila

Încheierea unui contract de agenție este în general problematică, deoarece contractele de utilități au fost deja încheiate la momentul începerii funcționării imobilelor, iar chiriașii (și sunt și Principali) apar și se schimbă ulterior. Un astfel de acord de agenție (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 14 aprilie 2011 nr. 03-11-06 / 2/55) poate fi contestat de către inspectorat

Răspuns

Adauga un comentariu

Materiale conexe

S-au găsit 19 articole din 2124

Astăzi 1 săptămână 2 săptămâni 1 lună 3 luni 4 luni 6 luni 9 luni 1 an 2 ani 3 ani 4 ani 5 ani 10 ani 15 ani 20 ani ∞

1 2 3

Extindeți toate intrările Restrângeți toate intrările Filtrează după: Nume Data

18.02.2011 Hârtie și suport de internet 22170

Luați în considerare prevederile generale ale contractului de închiriere. Proprietatea poate fi închiriată, care în procesul de utilizare nu își va pierde sau modifica proprietățile naturale-materiale. Contractul de închiriere trebuie să conțină date care să permită stabilirea exactă a proprietății ce urmează a fi transferată ca obiect de închiriere. Dacă în baza contractului de închiriere este imposibil să se determine ce fel de proprietate este închiriată, un astfel de contract este considerat nevalid.

20.04.2011 Rubrica de specialitate 2162

Întrebarea nu este simplă și, sincer, este încă discutabilă. Istoria problemei se întoarce în trecutul nostru, în sensul că au început dispute cu privire la ceea ce este considerat un serviciu și s-au discutat energic în procesul de formare a practicii judiciare privind acordurile de împrumut cu titlu gratuit, unde Serviciul Federal de Impozite, poate, pentru prima dată. timp dezvoltat si pus in practica functia: Imprumut gratuit - serviciu. Servicii in domeniul activitatii antreprenoriale intre organizatii comerciale pentru...

13.11.2009 Rubrica de specialitate -1 +1 1 14817

Bună ziua, Olga Viktorovna! În conformitate cu articolul 146 din Cod, operațiunile de vânzare de bunuri (lucrări, servicii) în teritoriu Federația Rusă sunt supuse taxei pe valoarea adăugată. Pentru a rezolva problema prezenței sau absenței vânzării lucrărilor (serviciilor) supuse taxei pe valoarea adăugată în Federația Rusă, în cazul în care vânzătorul și cumpărătorul de lucrări (servicii) se află în ...

12.02.2009 Rubrica de specialitate 2193

Există multe riscuri aici din cauza faptului că schema nu este complet clară. Adică, pe de o parte, există un acord încheiat cu privire la serviciile de marketing, în care un nerezident este Clientul, iar Antreprenorul este situat și efectuează lucrări pe teritoriul Federației Ruse. În acest sens, vă atragem atenția asupra controlului valutar și a posibilelor riscuri pentru partea rusă asociate cu necesitatea de a suporta povara obligațiilor unui agent fiscal pentru TVA, datorită prevederilor subparagrafului 4 al paragrafului 1...

01.10.2009 Hârtie și suport de internet -1 +1 1 18487

Particularități ale structurii subiectului a relațiilor juridice de leasing cu participarea nerezidenților Conform legislației în vigoare, companiile străine pot participa la închirierea de bunuri imobiliare pe teritoriul Federației Ruse în următoarele moduri. În calitate de proprietar al imobilelor și proprietar direct. În acest caz, problema cheie este dacă un nerezident are un sediu permanent (în sens fiscal)...

01.07.2019 Hârtie și suport de internet 260

Un proiect rusesc de internet începe cu un dezvoltator IT. Compania are un site web, clienți mari, dar apoi încep dificultățile. De exemplu, nu toate contrapărțile străine sunt pregătite să transfere bani în conturi rusești. Prin urmare, dezvoltatorul trebuie să înregistreze o companie în străinătate. Să luăm în considerare ce beneficii le va aduce o companie străină dezvoltatorilor IT ruși. Contrapartidele străine nu sunt pregătite să transfere bani către...

26.02.2015 Seminar 3485

Să încercăm să lămurim și să completăm oarecum întrebarea ta pentru a aborda „construcțiile” juridice și fiscale. Vom folosi metoda științifică a „ghicirii admisibile”. Deci, există un Acord pentru furnizarea (Contractant-Cumpărător-1) a serviciului X. Există și un Cumpărător-2, care, conform planului și modelului dvs. de afaceri, dobândește drepturi de revendicare pentru acest serviciu de la Cumpărătorul-1 . Adică, vorbind altfel, Părțile (Cumpărător-1 și Cumpărător...

Se deschid noi cafenele Mall-uri, și în format de vânzare cu amănuntul stradal. Cu ce ​​probleme se confruntă un chiriaș atunci când alege locația pentru un punct de catering, cum să determine mai bine locația, filmările și tarifele de închiriere, au spus experții din piață.

Mall-uri vs retail stradal

A face o alegere în favoarea unuia sau a altuia, alegerea între un centru comercial sau un retail stradal, ar trebui să se bazeze în primul rând pe conceptul viitorului sediu, deoarece de acesta vor depinde atât programul de lucru, cât și publicul țintă. În primul caz, unitățile de familie vor fi mai potrivite, în al doilea - baruri artizanale, cafenele cu bucătărie de autor și diverse localuri tematice.

Un factor important poate fi și de cât timp funcționează cafeneaua, dacă își caută primul loc sau dacă își mută sau chiar își extinde rețeaua. Cu alte cuvinte, experiența și rezerva financiară vor deveni semnificative. „Pentru antreprenorii aspiranți și start-up-uri, plasarea într-un retail stradal, mai degrabă decât într-un centru comercial, este mai potrivită”, spune Yegor Ostapenko, directorul departamentului imobiliar de retail la Praedium. - Nu orice proiect nou este capabil să facă față imediat ratelor destul de ridicate în centrul comercial și a unui depozit de securitate mare pentru 2-4 luni.

Merită luat în considerare faptul că mai multe formate cheie sunt de obicei prezentate în centrele comerciale regionale. Ivan Tatarinov, director comercial al GLINCOM, observă că este profitabil și cel mai solicitat pentru micii antreprenori care sunt gata să investească în deschiderea unui punct de catering de la 500 de mii de ruble. până la 1 milion de ruble este punctul de cafea. Lucrează chiar și în proprietăți „slabe” din cauza marginalității și reușesc să atingă pragul de rentabilitate în prima lună de chirie. Al doilea format - food court - prevede o sumă mai mare de investiții, de la 2,5 milioane de ruble. „Cele mai de succes cafenele food court există în vecinătatea unui cinematograf și a unei zone de divertisment. Dacă în împrejurimi nu există chiriași de divertisment, ar trebui să fii foarte atent la închiriere”, clarifică expertul.

Atunci când alegeți între centre comerciale și retail stradal, este de asemenea logic să cântăriți avantajele și dezavantajele ambelor tipuri de cazare. Se crede, de exemplu, că într-un centru comercial este mai ușor să preziceți numărul mediu de clienți. „În comerțul stradal, puteți măsura și traficul, dar este mai puțin previzibil, mai dependent de conditiile meteo, iar compoziția calitativă a pietonilor poate varia în funcție de locație”, explică Natalya Ozernaya, șeful adjunct al departamentului Street Retail la JLL din Moscova. Același lucru este valabil și pentru potențialii concurenți: pe stradă, aceștia pot oricând să se stabilească „de la ușă în ușă” și să cucerească clienții, în timp ce într-un centru comercial încearcă de obicei să mențină un echilibru între companiile reprezentate.

De asemenea, este important ca spațiile din centrele comerciale să fie mai des dotate cu cerințele pentru alimentația publică, în timp ce amplasarea în clădiri rezidențiale este asociată cu o mulțime de finisaje și aprobările necesare din partea rezidenților. Într-o clădire rezidențială, este, de asemenea, important să vă asigurați că oaspeții nu fumează aproape de intrare și ferestre. Dacă faci o alegere în favoarea comerțului stradal, atunci deja acolo unde era o cafenea sau un restaurant.

Cât de mult să ia în „pătrate”?

A alege o cameră care să nu fie excesivă ca suprafață, dar în același timp să nu fie înghesuită pentru viitorii oaspeți ai unității, este o sarcină extrem de dificilă, și adesea practic de nerezolvat fără un specialist care proiectează restaurante și cafenele. „Există un anumit sistem de calcul, care este planificat pe baza meniului instituției. Zona depinde, în special, dacă cafeneaua va avea o bucătărie cu ciclu complet sau doar gătit, sau dacă este gata să se descurce deloc fără o bucătărie”, spune Yegor Ostapenko. În plus, se ia în considerare numărul de personal și dimensiunea spațiilor necesare pentru depozite, unități frigorifice etc.. Sala principală, în care vor sta vizitatorii, este planificată în funcție de dimensiunea meselor și de încărcătura posibilă. . „De asemenea, este necesar să se țină seama de regulile și reglementările, conform cărora unitatea ar trebui să aibă o toaletă separată pentru personal, o cameră de duș pentru bucătari, un loc pentru schimbarea hainelor pentru angajați”, adaugă Anton Belykh, CEO firma de consultanta DNA Realty. „Fără experiență, va fi extrem de dificil să o calculezi singur.”

Volumul spațiului, desigur, va depinde atât în ​​centrele comerciale, cât și în formatul de street retail, dintre care, până la urmă, va trebui să alegi. „Punctele de cafea pot închiria spațiu de la un ghișeu de 3-4 metri pătrați până la spații mici de 20 de metri pătrați. m. Pentru un food court, suprafața cea mai solicitată este în intervalul 25-65 mp. m. Dacă un antreprenor deschide o cafenea în franciză, atunci el este ghidat în alegerea spațiului de cerințele proprietarilor deja menționate în mod clar în cartea de credite”, explică Ivan Tatarinov.

Spre deosebire de subtilitățile tehnologice, este destul de posibil să judeci pe cont propriu caracterul adecvat al tarifului de închiriere propus, făcând referire la calculele analitice ale experților de piață. Potrivit Knight Frank, tarifele medii pentru o suprafață de 200 mp. m în centrul Moscovei poate fi de 65-75 de mii de ruble, iar în locații de top poate ajunge până la 90-120 de mii de ruble. Rata medie în zonele rezidențiale este de 40-45 mii de ruble. pe mp m pe an. „Prețurile pentru camerele în saci de dormit, dar în linie directă de vedere de la metrou, sunt adesea comparabile cu tarifele pentru străzile centrale, datorită fluxului zilnic de pietoni din metrou”, spune Natalya Ozernaya, șeful adjunct al departamentului Street Retail la JLL din Moscova.

Sursa: JLL.

Cum să faci o alegere? Anton Belykh este sigur: în niciun caz nu trebuie stabilită o linie psihologică - de exemplu, „să nu plătească chiria pentru mai mult de un milion de ruble pe lună”. „Cunosc restaurante care plătesc 3-5 milioane pe lună pentru o cameră și încă prosperă. Și există instituții care plătesc 100 de mii și abia își fac rost de bani sau chiar lucrează în pierdere, - explică expertul. „La evaluarea tarifului de închiriere, ar trebui să țineți cont nu de constrângerile dumneavoastră psihologice interne, ci de traficul real al locului, de coincidența acestuia cu publicul țintă și să faceți calcule greșite ale veniturilor așteptate folosind sisteme moderne.”

Decideți locația

Când ne uităm la spațiul centrului comercial, se poate găsi adesea prejudecăți față de chiriașii puternici din cartierul food court, în special cei „trei mari”: McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov consideră: „Un produs de înaltă calitate și interesant nu va avea de suferit din cauza concurenței cu mărcile globale puternice. De exemplu, burgeriile reușesc să se construiască cu mare succes din oferte similare pe segmentul de masă datorită produsului autorului, o abordare mai individuală.”

O altă credință eronată este că cafenelele se simt bine doar în centrul Moscovei. „Există și multe unități de succes în zone rezidențiale și pe autostrăzile de ieșire. Aici este necesar să se țină cont de specificul regiunii. De exemplu, în Perovo este mai bine să deschideți ceva foarte prietenos cu bugetul, iar un steakhouse este destul de potrivit pe Michurinsky Prospekt. De asemenea, restauratorii sunt interesați de zonele rezidențiale mari, cu o cantitate imensă de locuințe noi, care sunt în principal cumpărate sau închiriate de clasa de mijloc”, spune Anton Belykh.

În formatul de vânzare cu amănuntul stradal, locurile tradiționale de succes pentru cafenele sunt zone pietonale, al căror număr a crescut recent în centrul Moscovei. Este bine dacă în apropiere există un reper sau un loc de odihnă pentru orășeni. De asemenea, sunt solicitate spațiile situate în apropierea metroului. „Promițătoare, cu un potențial ridicat de dezvoltare, după părerea mea, sunt spațiile din mansardele situate pe teritoriile fostelor fabrici. Un exemplu viu este deschiderea restaurantului Cheese Factory pe teritoriul fabricii de bere Badaevsky, care a devenit ancora și i s-au alăturat o serie de alte proiecte: Deep Space, The 12 Wine Bar, " Gradina de vara”, - spune Victoria Kamlyuk, director de retail stradal la Knight Frank.

Cat despre locatia in centru, aici in anul trecut există o altă preocupare importantă - munca la reconstrucția și îmbunătățirea teritoriilor. Construcția permanentă nu atrage foarte mult clienți, mai ales pentru cafenelele care ar dori să organizeze verande de vară. „Nu ar trebui să vă fie frică de lucrările de îmbunătățire a străzilor și să plecați”, este sigură Victoria Kamlyuk. - Este necesar să se negocieze cu proprietarul o reducere de 10-30% pentru perioada de reconstrucție. Egor Ostapenko este pe deplin de acord cu opinia conform căreia reparațiile pot fi „supraviețuite”, Yegor Ostapenko este destul de de acord: „Vorbind de îmbunătățire, trebuie remarcat că, dacă o instituție are o anumită marjă financiară de siguranță, atunci este mai bine să așteptați această perioadă. decât să te muți. Reconstrucția se va termina, strada va fi transformată, iar sezonul viitor cafeneaua are șansa să-și recupereze pierderile și să crească veniturile.”

Lipsa și costul ridicat al hotelurilor din capitală și altele marile orașe a făcut din chiria zilnică pentru vizitatori una dintre cele mai convenabile opțiuni de cazare temporară. Este un paradox, dar închirierea unui apartament separat cu bucătărie și tot ce ai nevoie pentru viață costă mai puțin decât o cameră decentă de hotel. Cererea, desigur, stimulează oferta. Prin urmare, este de mirare că din ce în ce mai mulți investitori privați sunt angajați în închirierea pe termen scurt de apartamente, având în arsenal un singur și singurul „apartament cu o cameră”, și companii specializate care oferă clienților pe lângă o duzină sau mai multe apartamente serviciu suplimentar, în capitală abundă. Au trecut vremurile în care singurii agenți imobiliari care închiriau un „apartament pentru noapte” erau bunicile de la gară.

Inchiriez fara viitor

„În ceea ce privește prețul, costul apartamentelor închiriate zilnic este similar sau mai ieftin decât o cameră de hotel de nivelul corespunzător. Diferența poate ajunge la 20-30%, - spune Dmitri Taganov, șeful centrului analitic al companiei imobiliare Inkom. - În plus, la dispoziția unui turist sau a unui călător de afaceri venit în capitală de câteva zile, există o bucătărie complet utilată unde puteți găti singur prânzul sau cina. Iar atunci când stați la un hotel, va trebui fie să lăsați mulți bani într-un restaurant de fiecare dată, fie să căutați o cafenea sau un restaurant decent în apropiere. Și nu este un fapt că o instituție demnă va fi la o aruncătură de băț.” Hotelul va trebui să plătească pentru fiecare serviciu suplimentar- spalat si calcat camasi, ingrijirea pantofilor etc. Intr-un apartament inchiriat zilnic nimeni nu va prezenta factura suplimentara pentru faptul ca chiriasul a folosit fier de calcat, masina de spalat rufe sau perie de pantofi.

În ceea ce privește proprietarul, pentru el principalul avantaj al unei afaceri pe termen scurt este posibilitatea de a „părăsi proiectul” oricând fără prejudicii. De exemplu, dacă apartamentul a fost necesar pentru nevoi personale - reședința proprietarului însuși, a copiilor sau a părinților săi, proprietarul nu trebuie să aștepte câteva luni înainte ca contractul cu chiriașul să se încheie, așa cum este adesea cazul în cazul unei lungi- închiriere pe termen. Mai mult, contractul de închiriere termen lung prevede adesea plata unei penalități către chiriași în cazul în care aceasta este ruptă din vina proprietarului apartamentului. Chiriașii apartamentelor zilnice rareori stau mai mult de zece zile.

Chiria zilnică are sens dacă intenționați să vindeți un apartament. Timpul de expunere a apartamentelor poate dura câteva luni, mai ales acum, când cererea de locuințe chiar lichide este la un nivel extrem de scăzut, dar nu ratați ocazia de a face bani pe un apartament care este inactiv în așteptarea unui cumpărător. Chiria zilnică va face posibilă organizarea de demonstrații ale obiectului aproape în orice moment, în timp ce chiria pe termen lung va trebui să coordoneze timpul vizitelor cu chiriașii. De asemenea, „business for a day” se justifică ca o opțiune de diversificare. Daca detii doua sau mai multe apartamente, este indicat sa inchiriezi unul dintre ele pentru o perioada indelungata, iar celalalt pentru inchiriere zilnica. Mai mult, la Moscova sezonalitatea turismului este mai puțin pronunțată, iar fluxul de vizitatori este stabil pe tot parcursul anului.

La prima vedere, chiria zilnică pare chiar mai profitabilă decât chiria pe termen lung. „Costul unui mic apartament cu două camere de clasă economică, cu reparații cosmetice bune, aparate electrocasnice și mobilier necesare va fi de aproximativ 3-4 mii de ruble. pe zi. Se pare că atunci când închiriezi un astfel de apartament timp de 20 de zile pe lună, poți conta pe un venit de 60-80 de mii de ruble. În timp ce cu un contract de închiriere pe termen lung, costul acestuia va fi de aproximativ 35-45 de mii de ruble. pe lună ”, Dmitri Taganov dă un exemplu. În același timp, tarifele de pe piața de închiriere pe termen lung au scăzut constant în ultimul timp, iar randamentul de la aceasta astăzi nu depășește 4-5%.

Fără garanții, fără asigurare

Dar să spun că afacerea este de la închiriere la termen scurt simplu, nu poți. Există mai multe complexități asociate cu acesta decât pare la prima vedere. Principala problemă a unui proprietar zilnic este lipsa unui venit garantat. Cu un închiriere pe termen lung, este suficient să găsești un client o dată, să închei un contract - și poți trăi în liniște timp de un an, primind un venit lunar stabil. Și în cazul unei căutări pe termen scurt pentru noi oaspeți este în mod constant.

Dmitry K. a decis să-și închirieze apartamentul din centrul Sankt Petersburgului în toamnă. Și pe propria experiență convins că această afacere în practică nu este atât de profitabilă pe cât pare în teorie. „Când l-am închiriat cu un contract pe termen lung, am avut întotdeauna 30 de mii de ruble garantate. pe luna. Acum sunt mai multe probleme și mai puțină întoarcere”, spune el. Lună după lună nu este necesar. Odată, Dmitri a fost foarte norocos: apartamentul a fost închiriat pentru 20 de zile de o familie care făcea reparații în propria locuință și, din moment ce a durat, au fost nevoiți să prelungească închirierea pentru aceeași perioadă. Dar a fost singurul caz. În restul timpului apartamentul este ocupat în medie zece zile pe lună. „Cu toate acestea, există motive destul de obiective. În primul rând, iarna este sezon turistic pentru Petersburg. În al doilea rând, criza. Principalul contingent de clienți este turiștii și călătorii de afaceri, iar numărul ambilor în ultimele luni a scăzut semnificativ”, a spus Dmitry.

Svetlana Aleksashina, managerul de închiriere a fondurilor de locuințe la Petersburg Real Estate, observă că cererea de locuințe zilnice este inegală și depinde într-adevăr în mare măsură de sezon: „Înainte de Anul Nou, existau un număr suficient de oameni care doreau să închirieze. un apartament pentru câteva zile: mulți oameni din alte orașe au venit să-și viziteze prietenii, rudele pentru a petrece vacanța aici. Acum pe piata chirie zilnică calm, dar este tradițional pentru această perioadă a anului. Reînvierea, ca întotdeauna, va veni în mai-iunie: sezonul nopților albe atrage anual turiști în orașul de pe Neva. Adevărat, recent concurența pe piața zilnică de închiriere a devenit și mai dură: au apărut numeroase mini-hoteluri, iar mulți vizitatori preferă acest segment în locul apartamentelor.

Există, desigur, modalități alternative de a asigura un flux mai stabil de rezidenți. Dar acestea sunt opțiuni pentru un amator. Puteți, de exemplu, să închiriați un apartament pentru vacanțe și petreceri - în acest scop, imobiliare în zone convenabile mereu la cerere. Dar aici trebuie să știți care ar putea fi consecințele asupra stării apartamentului. Nimeni, după ce a plătit bani, nu va avea grijă de proprietatea proprietarilor. O altă variantă este închirierea apartamentelor pentru angajații din sectorul de agrement. De asemenea, garantează un profit stabil. „Dar astfel de apartamente devin repede inutilizabile”, notează unul dintre proprietari. „În plus, când apartamentul este situat într-o casă decentă, nu vrei să strici deloc relațiile cu vecinii tăi.”

Căutarea constantă a clienților nu este în niciun caz singura problemă care îl așteaptă pe proprietar. Un apartament închiriat necesită mult mai multă atenție. După fiecare client, proprietarii trebuie să aducă locuința în ordine, să facă curățenia, să asigure așternuturi proaspete etc. În același timp, astfel de obiecte își pierd aspectul mult mai repede. „Oaspeții se schimbă în mod constant și nu este deloc un fapt că toți vor fi extrem de reverenți față de mobilierul și electrocasnicele noi. Prin urmare, proprietarul unui apartament zilnic va trebui să facă reparații cosmetice mult mai des decât într-un apartament închiriat pentru o perioadă lungă de timp. Și, de asemenea, plătiți pentru asigurarea împotriva riscului de daune ”, spune Dmitri Taganov. Adevărat, după cum observă Dmitry K., un proprietar din Sankt Petersburg, cumpărarea de asigurări este un lux prea mare: companiile de asigurări fie refuză deloc să asigure astfel de apartamente, fie despart tarifele prea mari.

Cu un contract de închiriere pe termen scurt, riscul de a te confrunta cu fraudă sau infracțiune este mult mai mare. Dmitry K. Pod a avut deja o astfel de experiență An Nou a venit să viziteze apartamentul, care la vremea aceea era gol, dar a constatat că nu poate intra înăuntru: cheia, dintr-un motiv necunoscut, nu se potrivea cu încuietoarea. Privind atent la ușă, Dmitri a descoperit că încuietoarea fusese pur și simplu înlocuită. A trebuit să sun un angajat al Ministerului Situațiilor de Urgență, care a deschis ușa și a lăsat să intre proprietarul de drept. Odată ajuns în apartament, Dmitri a găsit o mulțime de lucruri ale altora, un brad împodobit, sticle de alcool - într-un cuvânt, semne clare că apartamentul era locuit. După ceva timp, a apărut un nou „chiriaș”, care l-a întâlnit pe adevăratul proprietar al apartamentului cu întrebări indignate despre motivele șederii acestuia din urmă pe teritoriul apartamentului altcuiva. S-a dovedit că a închiriat un apartament printr-o agenție imobiliară și a plătit imediat cu trei luni în avans. Treptat, detaliile fraudei au ieșit la iveală: cu puțin timp înainte de Anul Nou, o femeie a închiriat pentru câteva zile un apartament, care, potrivit acesteia, a sosit de la Soci. Într-un timp atât de scurt, a reușit să facă chei duplicate, iar după „plecarea” ei oficială s-a întors, a schimbat încuietoarea și Sub masca unui agent imobiliar, ea a fost de acord să închirieze un apartament unei alte persoane. Ea a luat un avans de la el - și a dispărut într-o direcție necunoscută.

Dmitri a avut noroc: chiriașul ilegal a eliberat apartamentul fără nicio pretenție și, în afară de timp și nervi, proprietarul nu a suferit nicio pierdere. Dar într-un scenariu diferit, escrocul s-ar putea să nu se fi obosit cu reluarea, ci pur și simplu a scos toate bunurile și echipamentele valoroase din casă. Pentru a minimiza riscurile, ar trebui să faci măcar o copie a pașaportului clientului, dar asta nu te va asigura 100% împotriva escrocilor.

Încredere sau independență?

Dacă doriți să vă închiriați apartamentul pe zi, aveți două opțiuni: să transferați apartamentul la o administrație de încredere a unei agenții imobiliare sau să îl închiriați pe cont propriu.

Cu managementul încrederii, pe de o parte, proprietarul este scutit de toate bătăile de cap. Pe de altă parte, riscul fraudei de către agenții imobiliari rămâne. Agenții pot înșela pur și simplu subestimând numărul de zile în care apartamentul a fost închiriat și păstrând o parte din venit pentru ei înșiși. Nu vei merge la apartament în fiecare zi și vei verifica.

Dacă iei lucrurile în propriile mâini, atunci va trebui să folosești cât mai multe canale de informare pentru a găsi clienți. Cu toate acestea, nu este prea dificil. Merită să tastați în „Yandex” sau în alt motor de căutare cuvintele „chirie zilnică” - și imediat zeci de site-uri de agenții care oferă apartamente de închiriat se vor deschide înainte ca dvs. să alegeți. Aproape toți cooperează cu proprietarii de apartamente. Vi se va cere să faceți o descriere standard a locuinței propuse, să indicați toți parametrii principali ai acesteia și să faceți mai multe fotografii (bucătărie, baie și dormitor). Fotografiile și descrierile sunt postate pe site-ul agenției. Proprietarul apartamentului indică cât ar dori să primească pe zi, iar agenții imobiliari își adaugă markup peste această cifră. De exemplu, dacă un apartament „de la proprietar” costă 2 mii de ruble, atunci agenția îl va pune în valoare de 2,5-3 mii. În acest caz, frauda din partea intermediarilor este cu greu posibilă, deoarece agenția joacă doar rolul a unui link. Îl îndrumă pe client, iar proprietarul proprietății este deja în contact direct cu el: arată apartamentul, și schimbarea lenjeriei și curățenia, iar cel mai plăcut lucru este primirea plății. Apoi dă deja comisionul agenției.

Dacă aveți mai multe apartamente, chiria zilnică se transformă într-o afacere cu drepturi depline, care necesită nu doar investiții inițiale, ci și cheltuieli regulate. Fie vor fi necesare servicii de curățenie externalizate, fie crearea unei unități operaționale proprii, care să se ocupe de curățarea apartamentelor, spălatul și schimbarea lenjeriei de pat, micile reparații etc. Pe lângă personalul de întreținere este nevoie și de contabil. Va trebui să stabiliți relații cu oameni care pot rezolva orice situație conflictuală cu rezidenții. Un element important al acestei afaceri este crearea și promovarea unui site web eficient pe Internet. „Pare foarte dificil, dar în practică poate fi invers. În procesul de activitate se stabilesc relații de afaceri cu anumite organizații, de exemplu, cu reprezentanțe ale firmelor occidentale, în urma cărora această afacere devine mai stabilă și mai sigură. Mai mult, este posibil să primiți venituri suplimentare prin furnizarea de servicii conexe: transport, turism etc.”, spune Evgeny Skomorovsky, Managing Director Century 21 West.

Reteta pentru succes

Nu fiecare apartament va avea la fel de succes. Există o serie de parametri de care va depinde cererea acestuia în rândul potențialilor chiriași. În primul rând, locația unei astfel de locuințe este importantă. „Apartamentele mici din districtul central al Moscovei, de exemplu, în casele staliniste, sunt solicitate în special pentru închirieri pe termen scurt. Sunt populare și zonele cu centre expoziționale mari”, spune șeful departamentului exclusiv al departamentului de închiriere. apartamente de lux Penny Lane Realty Vadim Lamin. În același timp, parametrul „distanță pe jos până la metrou” rămâne important - la fel ca atunci când cumpărați sau închiriați pe termen lung.

Dacă un apartament închiriat pe termen lung poate fi mobilat minim, atunci în cazul unei închirieri pe termen scurt, o astfel de cameră nu va funcționa. Totul ar trebui să fie aici pentru a oferi rezidenților o alternativă confortabilă la o cameră de hotel. O persoană, care ajunge la un hotel, nu-i pasă să ia cu el săpun, prosoape, pastă de dinți, lenjerie. Toate acestea le primește pe loc. Pentru închirierile zilnice, același lucru trebuie asigurat.

Camera ar trebui să aibă un dulap confortabil și un pat. Bucătăria trebuie să fie echipată cu frigider, ceainic și cuptor cu microunde. Acesta din urmă este un element mai indispensabil decât o sobă. „Puțini dintre vizitatori sunt angajați în gătit serios. Ei fie mănâncă în cafenele, fie preferă să cumpere mâncare gata preparată și să o încălzească”, spune agentul imobiliar Serghei. Camera trebuie sa aiba un televizor, iar recent un DVD player a devenit cautat. Astfel de fleacuri joacă adesea un rol important, mai ales că concurența pe piața zilnică de închiriere este mare și practic nu există nicio diferență de prețuri.

Închiriere pe termen scurt: PRO & CONTRA

1. Venituri potențial mai mari decât în ​​cazul unui contract de închiriere pe termen lung.

2. Posibilitatea de a părăsi afacerea în orice moment.

3. Dispunerea gratuită a apartamentului (îl puteți vinde oricând, vă stabiliți rudele etc.).

1. Lipsa venitului garantat.

2. Necesitatea de a căuta constant clienți noi.

3. Apartamentul are nevoie de reparatii mai des, isi pierde mai repede prezentarea.

4. O afacere mai intensivă în muncă: apartamentul trebuie pus în ordine după fiecare client, este necesar să se pună la dispoziție rezidenților un set complet „hotel” - lenjerie, vase, mobilier și electrocasnice.

Chirie de la proprietar, inclusiv variabila

Relațiile de închiriere sunt foarte populare în rândul entităților de afaceri. Oferind proprietăți „gratuite” spre închiriere, proprietarii o folosesc pentru a obține venituri suplimentare, iar chiriașii, la rândul lor, contra cost, au posibilitatea de a folosi bunurile mobile sau imobile ale altor persoane.

În acest articol, vom lua în considerare problemele contabilizării chiriei primite de locator de la locatar.

În conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), principala obligație a chiriașului este plata la timp a chiriei pentru utilizarea proprietății în sumele și condițiile stipulate. prin contractul de închiriere.

Chiria se stabileste astfel:

- definite într-o sumă fixă ​​de plăți efectuate periodic sau la un moment dat;

- ponderea stabilită a produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării bunului închiriat;

– prestarea anumitor servicii de către chiriaș;

- cedarea de catre locatar catre locator a lucrului prevazut prin contract in proprietate sau spre inchiriere;

– impunerea locatarului a costurilor prevazute prin contract pentru imbunatatirea imobilului inchiriat.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a acestor forme de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

Cel mai frecvent tip este stabilirea chiriei sub formă de plăți fixe efectuate periodic sau la un moment dat.

Conform unui contract de închiriere, mai multe obiecte pot fi transferate simultan. În acest caz, chiria poate fi stabilită atât în ​​ansamblu pentru toată proprietatea închiriată, cât și pentru fiecare obiect separat. Pentru a evita alte neînțelegeri între părțile la acord, este mai bine să stabiliți chiria separat pentru fiecare obiect închiriat.

Chiria variabilă, stabilită lunar, prin acordul părților, în vederea compensării facturilor la utilități, potrivit autorului, nu respectă în totalitate legea. Totodată, din punctul de vedere al organelor fiscale, cu o astfel de chirie, locatorul va putea recunoaște doar costurile de achiziție a combustibilului, apei și energiei de toate tipurile cheltuite în scopuri tehnologice, producția de toate tipurile. de energie, încălzirea clădirilor, precum și costurile de transformare și transport de energie le-au consumat direct, cu excepția celor consumate de chiriași (Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru Regiunea Moscova din 13 noiembrie 2006 nr. 21- 25-I / 1372). Spre deosebire de chiriaș, care are dreptul de a include atât componentele fixe, cât și cele variabile ale chiriei în cheltuielile acceptate pentru impozitarea pe venit (Scrisoare a Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru Regiunea Moscova din 13 noiembrie 2006 nr. 21-25-I / 1372).

Potrivit Scrisorii de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”, în paragraful 11 ​​din care se explică că atunci când se aplică paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că pe parcursul anului trebuie să rămână condiția contractului, care prevede o sumă fixă ​​de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia. neschimbat. Chiriașul a intentat proprietarului o acțiune în instanță de arbitraj pentru invalidarea condițiilor contractului de închiriere, care prevede o creștere trimestrială a cuantumului chiriei de către proprietar prin indexarea acesteia la inflație, întrucât această condiție contravine normei imperative de la alin. 3 din articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește posibilitatea de a modifica valoarea chiriei nu mai mult de o dată pe an. Însă instanța, deși numai în cauza analizată, a constatat că determinarea ratei de închiriere într-o sumă echivalentă cu o anumită sumă în valută înseamnă instituirea unui mecanism de calcul al acesteia. Această determinare a sumei chiriei are scopul de a elimina efectele negative ale inflației. O modificare a cursului de schimb valutar nu înseamnă o modificare a sumei chiriei în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. Ca urmare, rezultă că pentru a introduce o chirie variabilă este necesar să existe un algoritm clar de calcul al acesteia, prescris în contract, altfel este ușor să pierzi un proces.

Condițiile de plată a chiriei sunt stabilite prin contract. Totodată, părțile pot prevedea orice procedură de plată a acestuia: lunar, trimestrial, o dată pe an, prin efectuarea unui avans sau cu o plată amânată.

Alineatul 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede că chiria poate fi schimbată prin acordul părților în termenele prevăzute de acord, dar nu mai mult de o dată pe an. În același timp, valoarea chiriei poate să crească și să scadă.

Chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei în cazul:

- dacă, din cauza unor împrejurări pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare prevăzute de contractul de închiriere, sau starea proprietății s-au deteriorat semnificativ;

- daca locatorul a incalcat conditiile de revizie a bunului inchiriat;

- daca proprietarul nu a avertizat chiriasul cu privire la drepturile tertilor asupra imobilului la incheierea contractului de inchiriere.

În cazul încălcării materiale de către locatar a termenelor de plată a chiriei, locatorul are dreptul să ceară de la acesta plata anticipată a chiriei în termenul stabilit de locator. În același timp, proprietarul nu are dreptul de a solicita plata anticipată a chiriei pentru mai mult de doi termeni consecutivi (paragraful 5 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Chirie in contabilitate.

Modul în care locatorul înregistrează plățile de leasing depinde dacă activitatea este sau nu activitatea principală.

În conformitate cu paragraful 5 din PBU 9/99 „Veniturile organizației” (Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 mai 1999 nr. 32n „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind contabilitatea „Veniturile organizației” PBU 9/99" (în continuare - PBU 9/99)) în organizațiile al căror obiect de activitate este asigurarea unei taxe de utilizare temporară (deținerea și folosința temporară) a bunurilor lor în temeiul unui contract de închiriere, veniturile sunt considerate a fi încasări, bonul căruia se asociază această activitate (chirie).

Planul de conturi și instrucțiuni pentru aplicarea acestuia (Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 31 octombrie 2000 nr. 94n „Cu privire la aprobarea Planului de conturi pentru activitățile financiare și economice ale organizațiilor și instrucțiuni pentru aplicarea acestuia”) către rezumă informații privind veniturile și cheltuielile asociate tipului obișnuit de activitate al organizației, precum și pentru a determina rezultatul financiar pentru acestea, este destinat contul 90 „Vânzări”.

Veniturile din provizionul pentru o taxă pentru utilizarea temporară (deținerea și folosirea temporară) a activelor acestora în temeiul unui contract de închiriere (atunci când acesta face obiectul activităților organizației) se reflectă în contul 90 „Vânzări” subcontul 90-1 „Venituri”.

În cazul în care furnizarea de active pentru închiriere nu este activitatea principală a organizației, atunci în conformitate cu paragraful 7 din PBU 9/99, încasările asociate cu furnizarea unei taxe pentru utilizarea temporară (deținerea și utilizarea temporară) a activelor organizației sunt recunoscute ca alte venituri și se reflectă în creditul contului 91-1 „Alte venituri”.

În acest caz, costurile asociate cu asigurarea unei taxe de utilizare temporară (deținerea și folosirea temporară) a activelor organizației sunt recunoscute ca altele (clauza 11 PBU 10/99 „Cheltuieli organizației” (Ordinul Ministerului Finanțelor). al Federației Ruse din 6 mai 1999 Nr. 33n „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind contabilitatea „Cheltuielile organizației” RAS 10/99”).

Pentru a determina ce tip de activitate să includă operațiunile de transfer al proprietății spre închiriere, este necesar să facem referire la paragraful 4 din PBU 9/99.

În conformitate cu paragraful specificat în contabilitate, organizația recunoaște în mod independent încasările ca venituri din activități obișnuite sau alte încasări, pe baza cerințelor PBU 9/99, a naturii activităților sale, a tipului de venituri și a condițiilor de primire a acestora.

Cu alte cuvinte, organizația trebuie să decidă în mod independent cărui tip de activitate aparțin operațiunile de transfer al proprietății spre închiriere și să stabilească acest lucru în politica contabilă a organizației. Această condiție este determinată de Carta organizației, unde cel mai adesea închirierea proprietății este prevăzută ca tip de activitate, respectiv, locatorul recunoaște încasările ca venituri din activități obișnuite.

Dacă chiria este reflectată de organizație în contabilitate ca venit din activități obișnuite, atunci se fac următoarele înregistrări în contabilitate:

Debitul contului 62 „Decontări cu cumpărători și clienți” Creditul contului 90-1 „Venituri” - reflectă suma plăților de leasing de primit;

Debitul contului 90-3 „Taxa pe valoarea adăugată” Creditul contului 68-2 „Calculele privind taxa pe valoarea adăugată” – reflectă suma TVA de plătit la buget;

Debitul contului 51 "Conturi de decontare" Creditul contului 62 "Decontari cu cumparatori si clienti" - reflectat bani gheata primit de la chiriaș.

Virata ca plata unica pe toata perioada contractului de inchiriere, chiria este considerata plata anticipata si se inregistreaza in contul 62 "Decontari cu cumparatori si clienti" subcontul "Decontari pentru plata in avans".

Dacă chiria este reflectată în contabilitatea locatorului ca alte venituri, atunci se fac următoarele înregistrări în contabilitate:

Debitul contului 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori” subcontul „Calcule ale chiriei” Creditul contului 91-1 „Alte venituri” - reflectă acumularea chiriei de primit;

Debitul contului 91-2 "Alte cheltuieli" Creditul contului 68-2 "Calcule la taxa pe valoarea adaugata" - se percepe TVA;

Debitul contului 51 „Conturi de decontare” Creditul contului 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori” subcontul „Calcule la chirie” - se reflectă fondurile primite de la chiriaș.

Suma forfetară a plății de închiriere a organizației, în care transferul bunurilor pentru închiriere nu este activitatea principală, este contabilizată în contul 98 „Venituri amânate”, subcontul 98-1 „Venituri primite în contul perioadelor viitoare”. ”.

Subcontul 98-1 „Venituri primite în contul perioadelor viitoare” ia în considerare mișcarea veniturilor încasate în perioada de raportare, dar aferente perioadelor viitoare de raportare.

Suma veniturilor aferente perioadelor de raportare viitoare se reflectă în creditul contului 98 „Venituri amânate” în corespondență cu conturile de numerar sau decontări cu debitorii și creditorii, iar în debit - suma veniturilor transferate în conturile relevante la începutul perioadei de raportare, la care se referă venitul.

Contabilitatea analitică în contul 98-1 „Venituri încasate în contul perioadelor viitoare” se ține pentru fiecare tip de venit.

Chiria este recunoscută în contabilitate pe baza ipotezei securității temporare a faptelor de activitate economică și în prezența condițiilor enumerate în clauza 12 din PBU 9/99:

– organizația are dreptul de a primi acest venit, rezultat dintr-un anumit contract sau confirmat în alt mod, după caz;

- se poate determina valoarea veniturilor;

– există încredere că în urma unei anumite operațiuni va avea loc o creștere a beneficiilor economice ale organizației.

Dacă cel puțin una dintre condițiile enumerate nu este îndeplinită în legătură cu numerarul și alte active primite de organizație în plată, atunci evidențele contabile ale organizației sunt recunoscute ca conturi de plătit și nu ca venituri.

Exemplu.

Organizația a încheiat un contract de închiriere de echipamente pe o perioadă de trei luni. Valoarea chiriei pe lună este de 17.700 de ruble (inclusiv TVA - 2.700 de ruble).

Plata de închiriere în valoare de 53.100 de ruble (inclusiv TVA - 8.100 de ruble) a fost transferată de către chiriaș imediat pentru întreaga perioadă a contractului de închiriere.

Organizația locator utilizează următoarele subconturi ale planului de conturi de lucru:

62-1 „Calcule la chirie”;

62-2 „Calcule la plata avansului”.

În evidențele contabile ale organizației locatorului au fost efectuate următoarele înregistrări:

Debit 51 Credit 62-2 - 53.100 ruble - reflectă suma plății în avans pentru echipamentul închiriat;

Debit 62-2 Credit 68-2 - 8.100 de ruble - a fost perceput TVA la suma plății în avans (clauza 1 a articolului 167 din Codul fiscal al Federației Ruse (în continuare - Codul fiscal al Federației Ruse));

Debit 62-2 Credit 98–45.000 de ruble - suma plății în avans se reflectă în venitul amânat;

Debit 62-1 Credit 91-1 - 17.700 de ruble - a fost acumulată chiria pentru perioada de raportare;

Debit 91-2 Credit 68-2 - 2.700 de ruble - a fost perceput TVA la chirie pentru perioada de raportare;

Debit 68-2 Credit 62-2 - 2.700 de ruble - acceptat pentru deducerea TVA din suma plății anticipate;

Debit 98 Credit 62-1 - 15.000 de ruble - reflectă suma chiriei inclusă anterior în venitul amânat.

Proprietarul trebuie să emită o factură către chiriaș cu valoarea chiriei.

Conform paragrafului 3 al articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse, o factură este emisă în cel mult cinci zile calendaristice, din ziua în care serviciile au fost prestate.

Emiterea facturilor pentru vânzarea de servicii pentru prestarea proprietății spre închiriere este posibilă nu mai devreme de sfârșitul perioadei fiscale, cel puțin luna în care serviciile au fost efectiv prestate.

Chiria in contabilitate fiscala.

Furnizarea proprietății spre închiriere este principala activitate a organizației.

Potrivit articolului 249 din Codul Fiscal al Federației Ruse, chiria primită de la chiriaș este clasificată ca venit din vânzări. Activitățile principale sunt determinate de Carta organizației, unde cel mai adesea închirierea proprietății este prevăzută ca tip de activitate.

Dacă o organizație, în scopul impozitării profiturilor, recunoaște veniturile și cheltuielile pe baza de angajamente, atunci veniturile sunt recunoscute în perioada de raportare (de impozitare) în care au avut loc, indiferent de primirea efectivă a fondurilor, a altor proprietăți (lucrări, servicii) (paragraful 1 al art. 271 din Codul fiscal RF).

Pentru organizațiile care prevăd în mod sistematic o taxă pentru utilizarea temporară și (sau) deținerea și utilizarea temporară a proprietății lor, costurile acestor activități sunt legate de vânzare (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse). ).

Dacă contractul de închiriere prevede un program neuniform al plăților de leasing, atunci, conform celor mai recente clarificări ale Ministerului Finanțelor al Federației Ruse, date în Scrisorile nr. 03-03-06/1/258 din 17 aprilie 2009, Nr. /212, contribuabilul, în baza paragrafului 3 al paragrafului 4 al articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse, trebuie, în astfel de cazuri, să ia în considerare plățile de leasing în venituri, pe baza sumelor prevăzute de plată. programa. O poziție similară este cuprinsă în Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Urali din 16 decembrie 2008 în cazul nr. Ф09-9466/08-С3.

Potrivit autorului, un program de plată neuniform apare și atunci când chiria este plătită o dată pe o perioadă lungă de timp, de exemplu, o dată pe an sau la fiecare șase luni. În același timp, includerea unică a unei astfel de taxe în venituri nu este în întregime benefică pentru organizație, deoarece va duce la o plată forfetară a impozitului pe venit sau la o plată în avans într-o sumă mai mare. Prin urmare, este mai oportun să se distribuie astfel de venituri pe perioade de raportare. Cu toate acestea, ținând cont de poziția Ministerului de Finanțe al Federației Ruse, o astfel de abordare poate provoca reclamații din partea autorităților fiscale.

De menționat că oficialii anteriori au indicat că veniturile sub formă de plăți de chirie sunt recunoscute în contabilitatea fiscală, ținând cont de principiul recunoașterii uniforme a veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În același timp, nu este necesară încheierea lunară a actelor de servicii prestate în baza unui contract de închiriere în scopul contabilizării fiscale a veniturilor sub formă de plăți de închiriere. Această poziție a fost stabilită în Scrisorile Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 17 aprilie 2007 nr. 03-03-06 / 1/248, din 6 februarie 2007 nr. 03-03-06 / 1/59 , din 10 noiembrie 2006 Nr. 03-03 -04/1/752, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 22 septembrie 2008 Nr. 20–12/089128.

Furnizarea de proprietăți pentru închiriere nu este principala activitate a organizației.

În acest caz, venitul din închirierea proprietății este recunoscut ca venit neexploatare (paragraful 4 al articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Subparagraful 3 al paragrafului 4 al articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse stabilește că, pentru veniturile neexploatate din închirierea proprietății, data primirii veniturilor este data decontării în conformitate cu termenii acordurilor încheiate sau prezentării. contribuabilului documentele care servesc drept bază pentru efectuarea calculelor sau ultima zi a perioadei de raportare (taxă).

Costurile de întreținere a proprietății transferate în baza contractului de închiriere (inclusiv amortizarea acestei proprietăți) sunt incluse în cheltuielile neexploatare (paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Plăți comunale.

După cum sa menționat mai sus, în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiria poate fi stabilită fie într-o sumă fixă, fie într-o sumă „flotante”, constând din două părți - o sumă fixă ​​de chirie și o componentă variabilă constând în a facturilor de utilitati.

De regulă, toate contractele de închiriere, într-o formă sau alta, conțin condiția ca chiriașul să suporte costurile plății facturilor la utilități. În același timp, se pune întrebarea: cum este cel mai benefic din punct de vedere fiscal ca părțile contractante să documenteze o astfel de condiție. Și în primul rând, în acest caz vorbim de o taxă atât de controversată precum TVA-ul.

În practică, există diferite opțiuni pentru calcularea plății pentru energie electrică, gaz, alimentare cu apă, comunicare telefonicăși alte servicii publice. Să le luăm în considerare mai detaliat.

1. Utilitățile sunt incluse în chirie.

Prima metodă este rar folosită. La urma urmei, tarifele pentru utilități sunt în continuă creștere, în plus, la încheierea unui acord, părțile nu știu încă în ce măsură utilitățile vor fi efectiv consumate de chiriaș. Prin urmare, cu greu este posibil să se calculeze în avans suma unei plăți fixe de leasing care să acopere toate cheltuielile locatorului pentru plata utilităților pe durata executării contractului. Părțile nu au dreptul de a modifica valoarea chiriei în cursul anului, interdicția în acest sens este stabilită de paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse.

Prin urmare, de regulă, într-un contract de închiriere, părțile nu prevăd cuantumul chiriei în sine, ci metodologia de calcul al acesteia, în urma căreia o modificare a componentei variabile a chiriei în cursul anului nu înseamnă o revizuire. a prețului contractului de închiriere, deoarece mecanismul de determinare a cuantumului chiriei rămâne același.

Cu o chirie „flotante”, toate sumele primite de locator de la chiriaș, inclusiv facturile de utilități, sunt recunoscute drept venit al acestuia din închirierea proprietății.

În temeiul articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, locatorul percepe TVA pe întreaga sumă a chiriei și îl plătește la buget. Factura este emisă de proprietar către chiriaș pentru întreaga sumă a chiriei (inclusiv suma facturilor de utilități), iar „comunal” nu este menționat ca un rând separat.

Proprietarul care a primit pe numele său facturi de la utilitățile publice are dreptul de a deduce integral TVA-ul indicat în facturile acestora. La urma urmei, dacă plățile de utilități primite de la chiriaș sunt incluse în veniturile acestuia, atunci acesta are dreptul să recunoască utilitățile consumate de chiriaș drept cheltuieli ale sale. Aceeași procedură de impozitare a TVA a fost explicată de funcționari în Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse din 4 februarie 2010 nr. ShS-22-3 / [email protected] O opinie similară este împărtășită de arbitri în Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 21 decembrie 2009 în dosarul nr. A63-8994 / 2004-C4-9, din 11 iunie 2009 în dosarul nr. din 29 mai 2009 în dosarul nr. A23-3029 / 2008A-14-202, FAS al Districtului Nord-Vest din data de 10 ianuarie 2007 în dosarul nr. A05-7971 / 2006-13, din data de 4 iulie 2007 în dosarul nr A56- 38904/2006.

Chiriașul care a primit de la proprietar o factură pentru serviciile de închiriere (pentru întreaga sumă, inclusiv facturile de utilități) în mod general, în baza articolelor 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse, are dreptul de a deduce valoarea TVA indicată în factura proprietarului. Judecătorii împărtășesc o opinie similară, ca exemplu, putem cita Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 27 decembrie 2010 în dosarul nr. A56-7049/2010, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtul Moscova din 26 august 2008 în cazul nr. KA-A40 / 7882-08 , Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 26 iunie 2008 în cazul nr. Ф08-3507 / 2008 și altele.

2. Utilitățile se plătesc separat de chirie.

Dacă facturile de utilități nu sunt incluse în chirie, atunci cea mai sigură opțiune de rambursare a costurilor de utilități ale proprietarului este încheierea unui contract de închiriere cu elemente ale unui acord de mediere. Adică contractul de închiriere prevede în prealabil că proprietarul, în calitate de intermediar care acționează în nume propriu, dar în interesul chiriașului, achiziționează utilități pentru acesta.

În plus, ca opțiune, poate fi încheiat un acord de mediere separat. Rețineți că serviciile de mediere sunt plătite, deci contractul de închiriere mixt trebuie să prevadă taxa de intermediar, sau un acord de mediere separat trebuie să prevadă plata serviciilor proprietarului, care prestează servicii de intermediar pentru chiriaș.

Mai mult, întrucât utilitățile publice își expun documentele în numele proprietarului imobilului, opțiunile pentru un acord intermediar încheiat între proprietar și chiriaș pot fi fie un contract de comision, fie un contract de agenție în care agentul acționează în nume propriu. , dar în interesul mandantului.

În acest caz, proprietarul va emite două facturi pe numele chiriașului: una în nume propriu pentru servicii de închiriere, a doua - în nume propriu pentru utilități. Mai mult, factura emisa chiriasului pentru utilitati este emisa de locator pe baza datelor de factura emise de furnizorul de utilitati pe numele locatorului. Această factură nu este înscrisă în registrul de cumpărături al locatorului, ci este depusă în registrul facturilor primite. Tocmai această procedură de emitere a facturilor de către contribuabilii de TVA, participanți la acorduri intermediare este prevăzută de Regulile de ținere a registrelor facturilor primite și emise, registrelor de cumpărături și registrelor de vânzări la calculul taxei pe valoarea adăugată, aprobate prin Decretul Guvernului Federația Rusă din 2 decembrie 2000 Nr. 914 .

În cadrul acestei scheme de rambursare a costurilor cu utilitățile, suma primită de la chiriaș în rambursarea utilităților nu este venitul proprietarului. Sumele primite sunt contabilizate de locator ca tranzacții comerciale separate.

În conformitate cu paragraful 9 al paragrafului 1 al articolului 251 din Codul Fiscal al Federației Ruse, la determinarea bazei de impozitare a impozitului pe venit, venitul sub formă de proprietate (inclusiv numerar) primit de un comisionar, agent și (sau) alt avocat în legătură cu îndeplinirea obligațiilor din cadrul unui contract de comision, contract de agenție sau alt acord similar, precum și din cauza rambursării cheltuielilor efectuate de comisionar, agent și (sau) alt avocat pentru comisionul, principalul și ( sau) alt mandant, dacă astfel de cheltuieli nu sunt supuse includerii în cheltuielile comisionarului, agentului și (sau) ) altui avocat în conformitate cu termenii acordurilor încheiate. Acest venit nu include comision, agenție sau alte remunerații similare, care devin venituri din activități obișnuite.

La reprezentarea serviciilor de utilități, locatorul elimină riscurile asociate atât cu impozitul pe venit, cât și cu TVA-ul, precum și pe cele asociate cu posibila recunoaștere a tranzacției ca nulă în conformitate cu articolele 166-181 din Codul civil al Federației Ruse, precum și riscurile de răspundere penală care decurg în temeiul articolului 171 din Codul penal Federația Rusă „Antreprenoriat ilegal” (în ceea ce privește reaprovizionarea serviciilor de comunicații).

Totuși, în cadrul unei astfel de scheme, pe lângă obligația de a percepe TVA la valoarea chiriei, locatorul are obligația de a percepe impozit pe valoarea remunerației sale intermediare.

Acest text este o piesă introductivă. Din cartea Totul despre sistemul de impozitare simplificat (sistem de impozitare simplificat) autorul Terekhin R.S.

4.2.6. Repararea mijloacelor fixe, inclusiv a activelor închiriate Trebuie menționat că conceptul de reparație nu este dezvăluit în Codul fiscal, totuși, în acest caz ar trebui utilizat în sensul în care este utilizat în alte ramuri de drept. De obicei acestea sunt lucrări

Din cartea Imbogateste-te! O carte pentru cei care au îndrăznit să câștige mulți bani și să cumpere un Ferrari sau Lamborghini autor DeMarco MJ

Cum cad visele: formula greșită. Variabilă greșită La un moment dat, un șofer mediocru își dă seama că nu poate stoarce un procent mai mare din depozite. Nu poate solicita o creștere de 200%. Nu pot obține educație suplimentară pentru a-și îmbunătăți propria

autorul Panchenko T M

Articolul 614. Plata chiriei 1. Locatarul este obligat să achite la timp plata pentru folosinţa imobilului (plata chiriei), Procedura, condiţiile şi termenele de plată a chiriei se stabilesc prin contractul de închiriere. In cazul in care nu sunt definite prin contract, se considera ca sunt stabilite

Din cartea Utilizarea bunurilor altora autorul Panchenko T M

Articolul 630. Plata chiriei în baza unui contract de închiriere 1. Plata chiriei în temeiul unui contract de închiriere se stabilește sub formă de plăți determinate în sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat. În cazul returnării anticipate a proprietății de către chiriaș, proprietarul revine la acesta

Din cartea Chirie autor

Încetarea unui contract de închiriere cu un locator, inclusiv în cazul distrugerii proprietății În prezent, în activitățile de afaceri ale entităților economice, un contract de închiriere a proprietății este unul dintre cele mai comune tipuri de acorduri. Cu toate acestea, în practică

Din cartea Chirie autor Semenihin Vitali Viktorovici

Alte operațiuni ale locatorului În baza contractului de închiriere, locatorul se obligă să furnizeze locatarului proprietățile contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară. La închirierea proprietății, locatorul suportă costurile de întreținere a proprietății închiriate.

Din cartea Chirie autor Semenihin Vitali Viktorovici

Impozitul pe profit de la locator În condițiile economice actuale, relațiile de închiriere sunt din ce în ce mai răspândite, deoarece într-o criză multe organizații nu au capacitatea financiară de a achiziționa proprietatea de care au nevoie în

Din cartea Chirie autor Semenihin Vitali Viktorovici

Schimbarea proprietarului Când primește proprietatea spre închiriere, chiriașul, de regulă, se bazează pe un închiriere pe termen lung și echipează spațiile închiriate „pentru el însuși”. Contractul de inchiriere se incheie pe o perioada indelungata. Cu toate acestea, pe durata contractului, este posibil ca

Din cartea Chirie autor Semenihin Vitali Viktorovici

Contabilitate cu locatorul (creditorul)

Din cartea Bani, credit bancar și cicluri economice autor Huerta de Soto Iisus

Baza falsă de analiză: cererea de circulație fiduciară ca variabilă exogenă Studiul lui Selgin se bazează pe presupunerea că cererea de monedă fiduciară este o variabilă exogenă

Din cartea Venituri și cheltuieli pentru sistemul simplificat de impozitare autor Suvorov Igor Sergheevici

5.5. Plăți de leasing (inclusiv leasing) pentru proprietatea închiriată (inclusiv închiriată) Conform paragrafelor. 4 paragraful 1 al articolului 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse, contribuabililor din sistemul fiscal simplificat li se acordă dreptul de a include în cheltuieli suma plăților de închiriere (leasing) pentru închiriere.

Din cartea Operațiuni imobiliare. Cum se cumpără, vinde, închiriază autor Bachurin Dmitri

Plata chiriei În contractul de închiriere, condiția principală este condiția chiriei. Chiriașul își asumă obligația de a achita în timp util chiria pentru utilizarea spațiului. Procedura, conditiile si termenii de plata a chiriei trebuie sa fie

Din cartea Totul despre achiziția și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale. Consultanță de specialitate autor Zubova Elena Evghenievna

Drepturile și obligațiile proprietarului Proprietarul stabilește chiria și dorește să obțină cât mai mult posibil. Totuși, atunci când proprietarul cere un preț prea mare, riscă să rămână mult timp fără chiriași. Indicator suprapreț - fără apeluri către

Din cartea Cartea 2.0. Trecutul, prezentul și viitorul cărților electronice prin ochii creatorului Kindle autor Merkosky Jason

De ce cărțile, inclusiv cărțile electronice, sunt indispensabile

Din cartea Profitable Travel Agency [Sfaturi pentru proprietari și manageri] autorul Vatutin Sergey

Părți variabile și fixe ale salariului Deci, care sunt aceste instrumente? Înainte să le luăm în considerare, să începem cu modelele de bază ale motivației. Acestea sunt așa-numitele părți constante și variabile. Fix și Flex - așa cum le numim (Fig. 9). Să vedem avantajele și dezavantajele fiecăruia

Din cartea Antifragility [How to Capitalize on Chaos] autor Taleb Nassim Nicholas

Chiria ta Un alt exemplu: imaginează-ți că închiriezi legal un apartament în New York City (unde chiria este reglementată de primărie) și că apartamentul tău este plin, desigur, de rafturi de cărți. Ai opțiunea de a locui aici atâta timp cât dorești, dar tu