Afaceri zilnice. Enciclopedia soluțiilor
Ai nevoie de libertate de alegere
Cursul/seminarul/formarea/prezentarea dvs. poate atrage o mulțime de oameni - și atunci veți avea nevoie de o sală mai mare decât media. S-ar putea să fie puțini oameni - și atunci nu este nevoie să plătiți în exces. S-ar putea să nu existe deloc un grup, atunci contractul de închiriere trebuie renunțat. Toate acestea se pot face cu ajutorul serviciului de închiriere SpeedRent.Clienților tăi nu le pasă sub ce acoperiș lucrezi astăzi
Clienții nu mai sunt fideli locațiilor. Pentru ei, zona orașului este importantă - da, distanța de la stația de metrou este importantă. Dar pentru ei nu contează unde îi întâlnești astăzi - în centrul de afaceri X sau în centrul de afaceri Y de peste drum. Locul permanent de primire a încetat să mai facă parte din reputație. Site-ul web și numărul de telefon ar trebui să fie permanente. Calitatea serviciului ar trebui să fie constantă - dar nu și adresa sălii!Fiind legat de imobilele „voastre”, nu vă puteți concentra asupra clienților dumneavoastră
Facturi de întreținere, facturi de energie electrică și apă, gânduri la o altă tranșă nebună către proprietar - toate acestea îți supără energia vieții. Destul de tolerat asta! Schimbul orar de închiriere de spațiu vă oferă mână liberă.Găsirea unei camere pe site este gratuită
Nu percepem taxe pentru procesarea cererilor de la organizatorii de evenimente. Nu vindem informatii. SpeedRent își primește remunerația în % din prețul de închiriere doar din tranzacțiile care au avut loc, la producerea evenimentului și cu condiția să nu existe pretenții din partea chiriașului și proprietarului.Găsiți camera potrivită
Cu cât zona este mai puțin prestigioasă, cu atât este mai profitabilă să închiriezi locuințe în ea, au descoperit analiştii Cyan. Apartamentele din New Moscow, Kapotnya, Lyublino și Kuzminki se plătesc cel mai repede, dar sunt și mai greu de vândut decât locuințele din zone prestigioase
Hood atractivă
Randamentul mediu din închirierea pe termen lung a unui apartament la Moscova în prima jumătate a anului 2016 a fost de 5,5%, potrivit unui studiu elaborat de specialiștii Cyan. Cu alte cuvinte, este posibil să recuperați un apartament metropolitan prin închirierea lui în puțin peste 18 ani. În același timp, perioada diferă semnificativ pentru diferite regiuni.
După cum sa dovedit, proprietarii de cele mai scumpe proprietăți imobiliare din centrul orașului sunt cele mai dificile să returneze fondurile cheltuite pentru achiziționarea acestuia. Liderii anti-ratingului au fost zonele Arbat, Khamovniki și Gagarinsky. Aici, rata de capitalizare (raportul dintre prețul unui activ și mărimea venitului anual primit din închirierea acestuia) variază între 4-4,5%, indică Cyan. Astfel, după ce a cumpărat un apartament în aceste zone, va dura 22-25 de ani să aștepte rentabilitatea investiției.
Cumpărarea unui apartament în zonele mai puțin prestigioase, dimpotrivă, este cea mai promițătoare decizie de investiție, reiese din datele studiului. Profitul maxim pentru investitori va fi adus prin închirierea de apartamente în localitățile Pervomayskoye și Marushkinskoye din Noua Moscova, precum și în districtul Kapotnya din districtul administrativ de Sud-Est. Ratele de capitalizare variază aici între 6,4 și 6,7%. Adică, chiriașul își va putea rambursa investițiile în 15-15,6 ani. Liderii în ceea ce privește profitabilitatea (6,7%) sunt apartamentele cu trei camere din apropierea rafinăriei de petrol din Moscova din Kapotnya.
Acest efect se datorează faptului că pe măsură ce te îndepărtezi de centrul orașului, tarifele de închiriere nu scad la fel de mult ca costul pe metru pătrat, explică Cyan.
Studiul se bazează pe o analiză a peste 1 milion de reclame pentru vânzarea și închirierea de locuințe la Moscova postate pe portalul cian.ru în perioada 2012-2016. În același timp, tarifele de închiriere și costul locuințelor au fost actualizate ținând cont de dinamica prețurilor și a tarifelor de închiriere.
Compania Miel-Arenda oferă aproximativ aceleași cifre ca și Cyan, însă, fără împărțire pe raioane: rata de capitalizare a apartamentelor de clasă economică din capitală este de la 4 la 7% pe an.
Odnushki este mai popular
In spate Anul trecut popularitatea închirierii apartamentelor cu o cameră a crescut. „Cota lor în structura cererii pentru anul a crescut cu 3 p.p. și a însumat 58%, - note CEO portalul Domofond.ru Erik Segerborg. - Totodată, numărul solicitărilor de contact pentru reclame pentru oferta de închiriere apartamente cu două și trei camere, dimpotrivă, a scăzut cu 1 p.p. — 34%, respectiv 7%.” Rata medie de închiriere a scăzut și în ultimul an în toate segmentele de locuințe cu 3%. Puteți închiria un apartament cu o cameră la Moscova pentru o medie de 30,8 mii de ruble, un apartament cu două camere - pentru 43,3 mii de ruble.
Regula Rentier
Datele Cyan confirmă așa-numita regulă de aur a rentierului, spune Sergey Shloma, directorul departamentului de piață secundară la Inkom-Nedvizhimost: „Cu cât spațiul de locuit este mai mic, cu atât este mai ieftin, cu atât aduce mai multe venituri. Din acest punct de vedere, este un fel de plăcere să achiziționați imobile de lux în scopul închirierii acestuia: profitabilitatea imobiliarelor de elită este minimă în comparație cu locuințele tipice.
Rentabilitatea din închirierea imobilelor de elită variază între 1-4% din valoarea investiției inițiale, în funcție de costul pe metru pătrat, finisaje, utilaje și mobilier, estimează Yulia Kovaleva, directorul departamentului de leasing imobiliar urban al Kalinka Group. Distanța față de centru este adesea în favoarea chiriașului. „Baza noastră are un apartament în Butikovski, 5, în districtul Ostozhenka, care este închiriat cu 10.000 de dolari pe lună”, dă un exemplu Kovalev. „În același timp, proprietarul a închiriat recent un apartament relativ ieftin la 1/2 Taras Shevchenko Embankment pentru 15.000 USD.”
Opțiuni mai democratice sunt închiriate nu numai mai profitabile, ci și mai repede. De exemplu, apartamentele din clasa economică pleacă acum în medie în câteva zile, iar anul trecut au fost doar câteva ore, estimează Oksana Polyakova, director adjunct al departamentului pentru închiriere de apartamente la Inkom-Nedvizhimost. „Apartamentele confort și clasa business sunt acum alese pentru aproximativ două săptămâni, de la șapte la zece opțiuni”, continuă ea. „Anul trecut, s-au uitat prin trei sau patru apartamente timp de cel mult patru zile.” Apartamentele de elită pot fi expuse atât timp cât doriți, până când proprietarul decide să reducă în mod adecvat tariful de închiriere.
Dacă luăm statisticile în medie pentru zonă, atunci concluziile lui Cyan sunt logice - zonele mai ieftine aduc mai mult profit, este de acord Anna Moiseeva, director general al agenției imobiliare Home Staging. Pe de altă parte, profitabilitatea depinde întotdeauna nu numai de zonă, ci și de apartamentul specific. Există mai multe semne ale unui obiect lichid, enumera expertul: filmări mici, preț scăzut, aproape de metrou si de centru. „Este important să ne amintim mereu că într-o zi apartamentul care este închiriat în prezent va trebui să fie vândut”, notează Moiseeva. „Și atunci factorii care sunt benefici pentru chiriaș îl vor face mai puțin lichid pentru vânzător.”
Cumpărați mai aproape de centru
„Perioada de expunere a apartamentelor de vânzare depinde, desigur, de calitatea apartamentului în sine: de adecvarea prețului, clădirii și etajului acestuia”, spune Anna Moiseeva, director general al agenției imobiliare Home Staging. „Dar, în general, un apartament într-o zonă mai prestigioasă poate fi expus timp de aproximativ două până la trei luni, față de șase luni sau mai mult pentru apartamentele mai puțin lichide din zone îndepărtate.”
Faptul că imobilele situate mai aproape de centru se vând mai bine, potrivit lui Rosreestr. De exemplu, în prima jumătate a anului 2016, în Regiunea Moscova au fost înregistrate cu aproape 15% mai puține tranzacții cu transfer de drepturi la spații rezidențiale decât în aceeași perioadă din 2015: 294,7 mii și, respectiv, 345,4 mii tranzacții. Aceste statistici descriu în principal tranzacții pe piața secundară a locuințelor.
Cererea de clădiri noi este, de asemenea, în scădere. Din ianuarie până în iunie 2016, numărul acordurilor de participare la construcția de locuințe în comun (DDU) în regiunea Moscova a scăzut cu 4%, la 41,3 mii.
La Moscova, dimpotrivă, tranzacțiile atât cu bunuri imobiliare noi, cât și cu revânzare au început să fie încheiate mai des. Volumul total al tranzacțiilor cu transferul dreptului de proprietate asupra locuințelor a crescut cu 10,8%, la 62,7 mii de ruble.
Popularitatea Moscovei a fost influențată de faptul că, în ultimul an și jumătate, dezvoltatorii din Moscova au adus pe piață un volum record de proiecte noi care sunt capabile să concureze cu prețul regiunii Moscove, explică șeful IRN- Consultanță Tatyana Kalyuzhnova. A jucat un rol și reduceri. „În aproximativ 30% din proiecte cu plată de 100%, puteți obține o reducere de 5-10%”, notează Kalyuzhnova.
Prețul mediu de 1 pătrat. m în clădiri noi din Moscova (în zona de la a treia șosea de centură până la șoseaua de centură a Moscovei), conform IRN, este acum 172,3 mii de ruble. În regiunea Moscovei, conform rezultatelor din iunie, s-a ridicat la 85,4 mii de ruble. pentru 1 mp. m, conform unui studiu al lui Miel-Novostroyki. Dar atunci când ne uităm la oferte specifice, beneficiile achiziționării unui apartament la Moscova devin mai evidente. De exemplu, la mijlocul lunii iunie, Zheldoripoteka a lansat un nou complex rezidențial, Atmosfera, pe piața din sud-estul Lyublino. district administrativ. În etapa de pregătire a șantierului pentru lucrări de construcție, costul apartamentelor cu una și trei camere cu o suprafață de 34,9-76,9 mp. m este 4,1-11,1 milioane de ruble sau 115-145 mii de ruble. pentru 1 mp. m.
Pentru un „pătrat” din complexul rezidențial „Opalikha O3”, situat în regiunea Moscovei, la 13 km de șoseaua de centură a Moscovei, va trebui să plătiți în medie 124 de mii de ruble, iar prețul apartamentelor, conform dezvoltatorului. site-ul web, este estimat de la 2,4 la 6,86 milioane de ruble. (pentru un apartament cu una, respectiv trei camere).
Chiar și cele mai profitabile investiții de pe piața de închiriere pe termen lung sunt semnificativ inferioare din punct de vedere al profitabilității față de depozitele bancare tradiționale. Potrivit Băncii Centrale, rata de bază a rentabilității depozitelor de ruble pentru mai mult de un an în iulie este de 10,7% pe an.
Unde pot închiria spații comerciale nerezidențiale sau un depozit? Cum să închiriez un spațiu comercial pentru un magazin? Cum să închiriez un imobil comercial?
Salutare tuturor celor care s-au uitat pe site-ul revistei populare online „HeaterBober”! Cu tine expert - Denis Kuderin.
Subiectul conversației de astăzi este închirierea imobilelor comerciale. Articolul va fi util oamenilor de afaceri, proprietarilor spații nerezidențialeși toți cei care sunt interesați de probleme financiare de actualitate.
La sfârșitul articolului, veți găsi o prezentare generală a celor mai de încredere companii imobiliare rusești care oferă servicii de intermediar la închirierea de obiecte pentru comerț.
Asadar, haideti sa începem!
1. De ce să închiriez proprietăți comerciale?
Activitatea antreprenorială de succes depinde în mare măsură de o premisă bine aleasă pentru a face afaceri. Acest lucru este valabil mai ales pentru comerț și servicii. Un magazin confortabil, bine echipat, într-o zonă aglomerată a orașului, atrage clienții în sine.
Același lucru se poate spune despre birouri. Fiecare companie care se respectă ar trebui să aibă un loc bun pentru a lucra și a primi vizitatori. Chiar dacă vindeți mărfuri printr-un magazin online, aveți nevoie de un loc pentru a finaliza și a emite comenzi, precum și pentru a rezolva disputele cu clienții.
Nu orice om de afaceri, în special un începător, își poate permite să cumpere spații nerezidențiale. În astfel de cazuri, închirierea imobilelor comerciale vine în ajutor.
Enumerăm toate avantajele închirierii:
- costuri financiare relativ mici;
- o procedură mai simplă de documentare în comparație cu achiziția;
- posibilitatea de a schimba proprietarul în orice moment și de a se muta în altă clădire;
- o gamă largă de proprietăți imobiliare, în special în zonele metropolitane.
Procesul invers - închirierea spațiilor - are, de asemenea, multe avantaje. În primul rând, este o sursă de încredere de venit pasiv. Achiziția de spațiu comercial (retail, birou, industrial și altele) este o bună opțiune de investiție.
Atâta timp cât există o afacere privată, reprezentanții acesteia vor avea nevoie în mod constant de spații pentru a face afaceri, ceea ce înseamnă că proprietarii de proprietăți vor avea un profit stabil fără multă muncă.
Găsirea spațiilor potrivite pentru afaceri este un eveniment supărător. Cea mai rapidă și mai fiabilă modalitate de a găsi un obiect este să apelezi la serviciile unor intermediari profesioniști.
Există un articol detaliat pe site-ul nostru despre cum funcționează cele moderne.
2. Cum să închiriezi o proprietate comercială - 5 sfaturi utile
Atunci când închiriezi proprietăți comerciale, trebuie să fii cât mai atent posibil atunci când le alegi. Depinde de parametrii și caracteristicile funcționale ale sediului cât de curând puteți începe o afacere și dacă obiectul va îndeplini pe deplin obiectivele afacerii dvs.
Mai întâi, decideți cum veți căuta o cameră potrivită - pe cont propriu sau cu ajutorul unei agenții. Prima metodă implică prezența unei oferte nelimitate de timp liber și este asociată cu o varietate de riscuri. A doua opțiune este mai sigură și mai fiabilă.
Veți găsi informații suplimentare pe tema lucrului cu intermediari în articolul „”.
Sfaturile experților vă vor ajuta să evitați greșelile comune ale chiriașilor.
Sfat 1. Studiați cu atenție hota și sistemele de ventilație
Dumneavoastră sau angajații dvs. veți lucra în cameră, astfel încât prezența sistemelor de ventilație funcționale este cel mai important punct. Lipsa unei ventilații puternice și autonome în clădire este un adevărat obstacol în funcționarea normală a unei cafenele, restaurantului, magazinului alimentar.
Alimentele trebuie păstrate în condiții adecvate, iar vizitatorii și vânzătorii nu trebuie să fie deranjați de mirosuri. Mai mult decât atât, autoritățile sanitare pur și simplu nu vă vor permite să utilizați unitatea pentru un magazin alimentar sau alimentar dacă are doar ventilație generală a casei.
Sfat 2: Concentrați-vă pe zonele de încărcare și descărcare
O zonă convenabilă pentru încărcarea și descărcarea mărfurilor este un alt punct cheie pentru proprietarii de cafenele, restaurante, cantine și magazine.
Este important ca zona în care se vor efectua operațiunile de încărcare și descărcare să nu intre în curtea unei clădiri de locuit sau pe carosabil. Vei interfera cu rezidenții sau șoferii, vei fi torturat cu plângeri.
Problema alimentării cu drepturi depline este relevantă în special pentru chiriașii a căror activitate implică utilizarea echipamentelor consumatoare de energie - frigidere, cuptoare electrice, mașini-unelte etc.
Asigurați-vă că cablurile electrice din cameră sunt suficient de încăpătoare pentru a satisface pe deplin nevoile întreprinderii.
Sfat 4. Citiți cu atenție termenii contractului
Înainte de a vă pune autograful pe un contract de închiriere, citiți cu atenție condițiile în baza cărora încheiați o afacere.
Contractul trebuie să conțină următoarele clauze:
- termenii de închiriere, costul și modalitatea de plată;
- dacă sediul este închiriat cu echipament, atunci trebuie întocmit un inventar al proprietății;
- răspunderea părților pentru încălcarea contractului;
- conditiile de reziliere a contractului.
Costurile facturilor la utilități, eliminarea gunoiului, întreținerea sistemului de incendiu și a alarmelor de securitate sunt suportate de obicei de chiriaș. Cu toate acestea, proprietarul plătește, dacă este necesar, pentru reparațiile majore, inclusiv înlocuirea comunicațiilor sanitare și a cablurilor electrice în cazul în care acestea eșuează.
Discutați în prealabil cu proprietarul problema asigurării proprietății - dacă se va întocmi un astfel de acord, iar dacă nu, decideți cine va plăti pierderile în cazul unor situații neprevăzute.
Este imperativ să verificați documentele de proprietate ale proprietarului - contractul de vânzare, un extras din Registrul de stat pentru dreptul de proprietate.
Asigurați-vă că proprietatea aparține cu adevărat persoanei care vi l-a închiriat. În caz contrar, la un moment bun, va apărea proprietarul real al obiectului cu autoritatea corespunzătoare. De asemenea, este important ca localurile să nu fie gajate, să nu fie arestate pentru datorii și să nu aibă alte sarcini.
O persoană care este departe de complexitatea legii locuințelor ar trebui să beneficieze de asistență profesională atunci când închiriază sau cumpără spații nerezidențiale. De exemplu, puteți clarifica singuri toate punctele neclare de pe site-ul Avocat - o resursă care angajează specialiști din toate domeniile jurisprudenței.
Îți poți adresa întrebarea chiar și fără înregistrare, chiar pe pagina principală. Veți primi un răspuns corect și competent din punct de vedere juridic în câteva minute și complet gratuit. Dacă problema dvs. necesită un studiu aprofundat, va trebui să plătiți pentru serviciile profesioniștilor, dar puteți stabili singur suma taxei.
Pasul 2. Stabiliți valoarea chiriei
Pentru a afla cel mai bun preț de închiriere, folosește una dintre cele două opțiuni. Primul este să te uiți personal prin bazele de date ale orașului tău și să stabilești intervalul aproximativ de prețuri pentru închirierea unor spații similare. În al doilea rând - delegați această sarcină agentului imobiliar.
Apropo, pe lângă agențiile imobiliare, serviciile de intermediar sunt furnizate de brokerii privați. De obicei, taxează cu 25-50% mai puțin pentru munca lor decât companiile. Cu toate acestea, există doar câțiva specialiști privați care lucrează cu proprietăți imobiliare nerezidențiale, chiar și în orașele mari.
5. Dacă închiriezi o proprietate comercială, primele 3 riscuri pentru un proprietar
Fiecare proprietar se îngrijorează de starea obiectului său și dorește să facă profit din închiriere, nu pierderi.
Enumerăm principalele riscuri ale proprietarilor de imobile comerciale și vă arătăm cum să le evitați.
Risc 1. Utilizarea spațiilor în alte scopuri
Fiecare contract de închiriere bine scris specifică în ce scop și cum va fi utilizat spațiile închiriate. Acest lucru se aplică și echipamentelor pe care le închiriați împreună cu contractul de leasing.
În cazul în care chiriașul a promis că va folosi incinta ca depozit, dar și-a înființat un magazin de vânzare cu amănuntul în el, aveți dreptul să-l amendați sau să reziliați contractul fără rambursarea chiriei.
Risc 2. Daune sau pierderi de proprietate
Ai predat obiectul și echipamentul unui cetățean respectabil, dar el, vorbind diplomatic, nu s-a ridicat la nivelul așteptărilor tale. Și anume, a adus camera într-o stare de devastare, a spart echipamentul, a deșurubat becurile și, în general, s-a comportat ca un porc.
În astfel de cazuri, proprietarul are dreptul de a cere despăgubiri integrale pentru daune. Mai mult, nu numai costurile de reparație ar trebui rambursate, ci și valoarea de piață a echipamentului deteriorat.
Răspunderea nu este prevăzută dacă obiectul și proprietatea au fost deteriorate ca urmare a unor circumstanțe neprevăzute - de exemplu, în urma unui incendiu sau inundație.
Riscul 3: Refuzul chiriașului de a plăti taxele lunare
Plătitorii neglijenți ar trebui să fie pedepsiți cu o rublă. Acest lucru este însă posibil, din nou, dacă contractul de închiriere este întocmit în conformitate cu toate regulile. Adică, documentul ar trebui să stipuleze clar termenii și valoarea plăților lunare.
6. Daca inchiriezi o proprietate comerciala - 3 riscuri principale pentru chirias
Chiriașul poate suferi și ca urmare a acțiunilor ilegale sau neautorizate ale proprietarului.
Risc 1. Închiriere de spații asupra cărora „proprietarul” nu are drepturi legale
În cazul în care sediul vă este închiriat de către o persoană care nu are drepturile legale ale proprietarului asupra obiectului, contractul va fi considerat nul. Pentru a evita acest lucru, solicitați prezentarea documentelor de titlu.
Puteți obține în mod independent un extras de la Rosreestr contactând Centrul Multifuncțional. Serviciul este plătit, dar veți ști cu siguranță „cine este șeful din casă”.
Riscul 2. Schimbarea încuietorilor din cameră imediat după efectuarea unui avans
Da, astfel de situații mai apar în natură. Semnești un contract, faci un avans, primești cheile din mână în mână, iar când vrei să intri în incintă cu proprietatea ta, se dovedește că încuietorile au fost schimbate, iar „proprietarii” au dispărut.
Există o singură cale de ieșire într-o astfel de situație - să contactezi poliția și să inițiezi un dosar penal pe fapta de fraudă.
Risc 3. Subînchiriere
Aici cel mai bine este să explici esența cu un exemplu simplu.
Exemplu
Chiriașul Andrei, un antreprenor novice, a închiriat o cameră pentru un magazin pentru un an, plătind cu jumătate de an în avans. Totodată, omul de afaceri nu a verificat actele de proprietate, mizând pe onestitatea proprietarului.
După o lună de tranzacții cu succes, adevăratul proprietar a apărut în magazin cu un set complet de documente originale. I-a cerut politicos chiriașului să se mute din zona ocupată. Andrei a încercat să găsească un subchiriaș pentru a-și returna măcar banii plătiți în avans, însă intermediarul întreprinzător nu a dat răspuns la apeluri sau SMS-uri.
Concluzie: tratați direct cu proprietarul. Cel puțin, ar trebui să fie conștient de toate manipulările care apar cu proprietatea sa.
7. Asistență profesională pentru chiriași și proprietari - o privire de ansamblu asupra top-3 agenții imobiliare
Găsirea unui intermediar calificat este o sarcină dificilă. Pentru a ajuta cititorii, am compilat o prezentare generală a celor mai de încredere companii din Rusia care lucrează cu imobiliare comerciale.
1) Agency.net
Agentie de administrare imobiliara. Va ajuta proprietarii și chiriașii să închirieze și să închirieze: birouri, spații comerciale, atelier, depozit, conac și orice altă proprietate comercială. Compania angajează doar avocați și agenți imobiliari cu experiență și calificare.
Un plus semnificativ al companiei este abordarea profesională, disponibilitatea unui site web detaliat, dezvoltarea unei strategii individuale pentru fiecare client al biroului. Nu există servicii imobiliare pe care specialiștii companiei să nu le poată oferi utilizatorilor.
proprietate comercialaîn Moscova și regiune - principala specializare a companiei. Respect operează pe piață din 2004. Agenția și-a stabilit inițial scopul de a oferi clienților cea mai largă gamă de servicii legate de închirierea, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.
Principiul libertății contractuale vă permite să stabiliți un mecanism de determinare a sumei chiriei, convenabil pentru chiriaș și proprietar. Aceasta poate fi o sumă fixă plătită lunar sau o sumă care include rambursarea costurilor de întreținere pentru unitatea închiriată. În acest din urmă caz, formularea prevederii tratatului necesită o atenție specială.
Procedura, condițiile și termenele de plată a chiriei sunt determinate de contractul de închiriere (clauza 1 a art. 614 din Codul civil), iar în lipsa acestora, procedura, condițiile și termenele de plată, aplicate de obicei la închirierea unui imobil similar în împrejurări comparabile. , se aplica. O regulă similară este stabilită în paragraful 3 al art. 424 din Codul civil al Federației Ruse pentru prețul contractului: în absența acestuia în textul acordului, executarea contractului trebuie plătită la un preț care, în circumstanțe comparabile, este de obicei perceput pentru similare. bunuri, lucrări sau servicii.
Dar la încheierea unui contract de închiriere imobiliară, această regulă nu este supusă aplicării, deoarece chiria este condiția sa esențială (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). În absența unei condiții privind valoarea chiriei convenită de părți în scris, contractul de închiriere imobiliară este considerat neîncheiat (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).
Condițiile chiriei trebuie formulate în așa fel încât să se poată stabili exact când și în ce sumă chiriașul este obligat să efectueze plățile relevante. Contractul poate stabili o sumă fixă a chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul a acesteia. În acest din urmă caz, se va considera convenită și condiția chiriei.
Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de acord, dar nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (clauza 3, articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). ). O modificare a cuantumului chiriei în conformitate cu mecanismul prevăzut în contract nu reprezintă o modificare a contractului de închiriere și, prin urmare, nu este supusă restricțiilor menționate mai sus (clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 11.01.2002 nr. 66, în continuare - Scrisoarea de informare nr. 66). De exemplu, condiția privind indexarea chiriei în funcție de inflație nu contrazice această restricție. Deși mărimea chiriei se modifică, procedura de calcul a acesteia rămâne neschimbată.
Este mai bine să se prevadă consecințele pierderii statutului de plătitor de TVA de către locator în contract
Se recomandă să se precizeze în contractul de închiriere dacă valoarea chiriei include taxa pe valoarea adăugată (TVA). Și dacă se întâmplă, atunci va fi necesar să se determine ce parte din suma specificată este chirie și ce parte este TVA. De exemplu, indicați cota actuală de impozitare pentru a evita disputele în viitor atunci când cota de impozitare se modifică pe perioada contractului. De asemenea, se recomandă să se indice în contract că nu se percepe TVA la valoarea chiriei dacă proprietarul nu este plătitor al acestui impozit.
Toate acestea trebuie făcute, întrucât în caz contrar părțile pot avea neînțelegeri în ceea ce privește sumele de plătit cu titlu de chirie. Poziția instanțelor cu privire la această problemă este ambiguă și, în consecință, proprietarul poate primi o chirie în valoare mai mică decât cea estimată (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 17 septembrie 2010 în cazul nr. A70-14225 / 2009), iar chiriașul poate fi obligat să plătească TVA peste valoarea chiriei (Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 februarie 2010 nr. VAS-1414/10 în cazul nr. A51 -7727/2009).
Este probabil ca inițial locatorul să fi fost plătitor de TVA și cuantumul chiriei a fost convenit în contract, ținând cont de impozit, dar ulterior obligația de plată a acestui impozit a încetat. De exemplu, atunci când proprietarul trece la un sistem simplificat de impozitare (clauza 2 a articolului 346.11 din Codul fiscal al Federației Ruse) sau în cazul unei schimbări a dreptului de proprietate asupra proprietății închiriate, dacă noul proprietar nu este plătitor de TVA. În acest sens, este în interesul locatarului să includă în contract o condiție ca în cazul încetării obligației locatorului de a plăti TVA, chiria să fie redusă cu valoarea impozitului. Dacă o astfel de condiție nu este convenită, instanța poate refuza să satisfacă cererea de returnare a chiriei plătite în exces în cuantumul sumei impozitului (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 05 august 2011 în cazul nr. A43-24309 / 2010). În același timp, există o altă poziție când plata cu valoarea TVA inclusă în aceasta este recunoscută ca îmbogățire fără justă cauză a locatorului (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 15 ianuarie 2010 în cazul nr. A29-2100 / 2009).
Chiria poate include părți fixe și variabile
Chiria nu poate fi stabilită sub formă de plată de către chiriaș pentru utilitățile (curent electric, apă, căldură), combustibil și lubrifianți și alte materiale consumate la utilizarea obiectului închiriat. Cert este că, cu o astfel de plată, proprietarul de fapt nu primește nicio remunerație de la chiriaș pentru dreptul acordat de folosință a obiectului închiriat, iar acest lucru contrazice caracterul compensatoriu al contractului (clauza 12 din Scrisoarea de informare nr. 66).
Pentru rambursarea costului serviciilor de utilități consumate de chiriaș, părțile indică tot mai mult în contract că chiria este compusă din două părți - fixă și variabilă. Mărimea părții constante este definită ca o valoare fixă (sau un mecanism de calcul al acesteia) și parte variabilă este definită ca costul utilităților consumate de chiriaș.
Condiția care determină procedura de plată a facturilor la utilități este o clauză importantă a contractului. La urma urmei, contractele cu organizațiile furnizoare de resurse sunt încheiate de proprietar și facturi sunt emise pe numele său, iar chiriașul va avea obligația de a rambursa astfel de cheltuieli, dacă acest lucru este prevăzut în contract. Componența plăților de utilități și alte plăți include costul serviciilor de alimentare cu apă și canalizare, comunicații telefonice, energie electrică consumată, furnizare de căldură (furnizare gaz), precum și taxele pentru curățarea spațiilor, colectarea gunoiului etc.
Contabilitatea plăților de utilități ca parte a chiriei este posibilă în mai multe moduri. În primul rând, puteți seta o chirie fixă, care include deja costul unor astfel de plăți. Atunci chiriașul plătește o chirie fixă în fiecare lună. În al doilea rând, este permisă determinarea sumei chiriei fără a lua în considerare costul utilităților, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent contracte cu organizațiile de furnizare de resurse și de servicii. Trebuie avut în vedere faptul că încheierea unor astfel de acorduri va presupune apariția unor obligații suplimentare pentru chiriaș față de astfel de organizații. Și, în al treilea rând, părțile au dreptul să stabilească o chirie formată dintr-o parte fixă și una variabilă.
În acest din urmă caz, chiria constă în plata pentru imobilul închiriat în cuantumul prescris (partea fixă) și chiria pentru rambursarea costului utilităților efectiv consumate de chiriaș (partea variabilă).
Este mai bine să fixați separat dimensiunea părții variabile a chiriei pentru fiecare lună
În practică, cuantumul chiriei în termeni de rambursare a costului energiei electrice consumate de chiriaș se determină fie pe baza citirilor contorului de energie electrică, instalat separat pentru chiriaș, fie pe baza capacității instalate luând în considerare ia în considerare capacitatea tuturor aparatelor electrice care funcționează în incintă și durata aproximativă a funcționării acestora. Cantitatea de apă sau gaz consumată poate fi determinată și de contor. Calculul costului serviciilor de furnizare a căldurii depinde de suprafața totală încălzită, calculată în metri cubi. Rambursare pt conexiune telefonică se realizează pe baza datelor privind starea contului personal furnizate de organizația de comunicare.
Pentru a recunoaște o parte fixă a chiriei drept cheltuială, este suficient ca chiriașul să aibă doar contractul de închiriere în sine, în care acesta este definit. Pentru a recunoaște partea variabilă în cheltuieli, este necesar un document primar separat, care va reflecta costul utilităților consumate de chiriaș cu o defalcare pe tip de serviciu și cu link-uri către documentele relevante și cuantumul părții variabile din chiria calculată în conformitate cu contractul de închiriere pe lună.
Care este documentul original? La încheierea contractului, părțile contractului de închiriere convin asupra acestei probleme în mod independent în raport cu o situație specifică. Acesta poate fi un act bilateral și un calcul de referință al departamentului de contabilitate al locatorului. Principalul lucru este că documentul utilizat conține toate detaliile necesare enumerate la art. 9 din Legea federală din 06.12.2011 nr. 402-FZ „Cu privire la contabilitate” (clauza 1 din scrisoarea Serviciului Federal de Taxe din Rusia din 04.02.2010 nr. ShS-22-3 / [email protected]).
Dacă, în conformitate cu acordul, chiria (sau o parte a acesteia) este o valoare variabilă, atunci pentru a recunoaște această sumă drept cheltuială, chiriașul trebuie să primească lunar un document primar de la proprietar, deoarece suma de chirie variază de la lună la lună. Iar la determinarea chiriei într-o sumă fixă (fixă), nu sunt necesare acte lunare care confirmă valoarea plății, deoarece valoarea chiriei nu se modifică.
Merită să ne amintim că poate fi dificil să compilați documentația primară, deoarece proprietarul nu este un furnizor de servicii de utilități pentru chiriaș, ci de fapt acționează ca „agent” al chiriașului pentru transferul plăților pentru serviciile furnizate de organizațiile furnizoare de resurse. Pentru proprietar, aceste plăți nu sunt venituri, ci servesc drept compensare pentru cheltuieli.
Lipsa și costul ridicat al hotelurilor din capitală și altele marile orașe a făcut din chiria zilnică pentru vizitatori una dintre cele mai convenabile opțiuni de cazare temporară. Este un paradox, dar închirierea unui apartament separat cu bucătărie și tot ce ai nevoie pentru viață costă mai puțin decât o cameră decentă de hotel. Cererea, desigur, stimulează oferta. Prin urmare, este de mirare că din ce în ce mai mulți investitori privați sunt angajați în închirierea de apartamente pe termen scurt, având în arsenal un singur „apartament cu o cameră”, și companii specializate care oferă clienților pe lângă o duzină sau mai multe apartamente serviciu suplimentar, în capitală abundă. Au trecut vremurile în care singurii agenți imobiliari care închiriau un „apartament pentru noapte” erau bunicile de la gară.
Inchiriez fara viitor
„În ceea ce privește prețul, costul apartamentelor închiriate zilnic este similar sau mai ieftin decât o cameră de hotel de nivelul corespunzător. Diferența poate ajunge la 20-30%, - spune Dmitri Taganov, șeful centrului analitic al companiei imobiliare Inkom. - În plus, la dispoziția unui turist sau a unui călător de afaceri care a venit în capitală de câteva zile, există o bucătărie complet utilată unde puteți găti singur prânzul sau cina. Iar atunci când stați la un hotel, va trebui fie să lăsați mulți bani într-un restaurant de fiecare dată, fie să căutați o cafenea sau un restaurant decent în apropiere. Și nu este un fapt că o instituție demnă va fi la o aruncătură de băț.” Hotelul va trebui să plătească pentru fiecare serviciu suplimentar- spălat şi călcat cămăşi, îngrijirea încălţămintei etc. Într-un apartament închiriat zilnic, nimeni nu va prezenta o factură suplimentară pentru faptul că chiriaşul a folosit fier de călcat, maşină de spălat sau perie de pantofi.
În ceea ce privește proprietarul, pentru el principalul avantaj al unei afaceri pe termen scurt este capacitatea de a „părăsi proiectul” în orice moment, fără prejudicii. De exemplu, dacă apartamentul a fost necesar pentru nevoi personale - reședința proprietarului însuși, a copiilor sau a părinților săi, proprietarul nu trebuie să aștepte câteva luni înainte de încheierea contractului cu chiriașul, așa cum este adesea cazul în cazul unei lungi- închiriere pe termen. Mai mult, contractul de închiriere termen lung prevede adesea plata unei penalități către chiriași în cazul în care aceasta este ruptă din vina proprietarului apartamentului. Chiriașii apartamentelor zilnice rareori stau mai mult de zece zile.
Chiria zilnică are sens dacă intenționați să vindeți un apartament. Timpul pentru expunerea apartamentelor poate dura câteva luni, mai ales acum, când cererea de locuințe chiar lichide este la un nivel extrem de scăzut, dar nu ratați ocazia de a face bani pe un apartament care este inactiv în așteptarea unui cumpărător. Chiria zilnică va face posibilă organizarea de demonstrații ale obiectului aproape în orice moment, în timp ce pentru închirierea pe termen lung va trebui să coordonați timpul vizitelor cu locatarii. De asemenea, „business for a day” se justifică ca o opțiune de diversificare. Daca detii doua sau mai multe apartamente, este indicat sa inchiriezi unul dintre ele pentru o perioada indelungata, iar celalalt pentru inchiriere zilnica. Mai mult, la Moscova sezonalitatea turismului este mai puțin pronunțată, iar fluxul de vizitatori este stabil pe tot parcursul anului.
La prima vedere, chiria zilnică pare chiar mai profitabilă decât chiria pe termen lung. „Costul unui mic apartament cu două camere de clasă economică, cu reparații cosmetice bune, aparate electrocasnice și mobilier necesare va fi de aproximativ 3-4 mii de ruble. pe zi. Se pare că atunci când închirieți un astfel de apartament timp de 20 de zile pe lună, puteți conta pe un venit de 60-80 de mii de ruble. În timp ce cu un contract de închiriere pe termen lung, costul acestuia va fi de aproximativ 35-45 de mii de ruble. pe lună ”, Dmitri Taganov dă un exemplu. În același timp, tarifele de pe piața de închiriere pe termen lung au scăzut constant în ultimul timp, iar randamentul de la aceasta astăzi nu depășește 4-5%.
Fără garanții, fără asigurare
Dar să spun că afacerea este de la închiriere la termen scurt simplu, nu poți. Există mai multe complexități asociate cu acesta decât pare la prima vedere. Principala problemă a unui proprietar zilnic este lipsa unui venit garantat. Cu o închiriere pe termen lung, este suficient să găsești un client o dată, să închei un contract - și poți trăi în liniște timp de un an, primind un venit lunar stabil. Și în cazul unei căutări pe termen scurt pentru noi oaspeți este în mod constant.
Dmitry K. a decis să-și închirieze apartamentul din centrul Sankt Petersburgului în toamnă. Și din proprie experiență am fost convins că această afacere în practică nu este atât de profitabilă pe cât pare în teorie. „Când l-am închiriat în baza unui contract pe termen lung, am avut întotdeauna 30 de mii de ruble garantate. pe luna. Acum sunt mai multe probleme și mai puțină întoarcere”, spune el. Lună după lună nu este necesar. Odată, Dmitri a fost foarte norocos: o familie a închiriat un apartament pentru 20 de zile, care făcea reparații în propria locuință și, din moment ce a durat, au fost nevoiți să prelungească închirierea pentru aceeași perioadă. Dar acesta a fost singurul caz. În restul timpului apartamentul este ocupat în medie zece zile pe lună. „Cu toate acestea, există motive destul de obiective. În primul rând, iarna este sezon turistic pentru Petersburg. În al doilea rând, criza. Principalul contingent de clienți este turiștii și călătorii de afaceri, iar numărul ambilor în ultimele luni a scăzut semnificativ”, a spus Dmitry.
Svetlana Aleksashina, managerul de închiriere a fondurilor de locuințe la Petersburg Real Estate, observă că cererea de locuințe zilnice este inegală și depinde într-adevăr în mare măsură de sezon: „Înainte de Anul Nou, existau un număr suficient de oameni care doreau să închirieze. un apartament pentru câteva zile: mulți oameni din alte orașe au venit să-și viziteze prietenii, rudele să petreacă vacanța aici. Acum pe piata chirie zilnică calm, dar este tradițional pentru această perioadă a anului. Reînvierea, ca întotdeauna, va veni în mai-iunie: sezonul nopților albe atrage anual turiști în orașul de pe Neva. Adevărat, recent concurența pe piața chiriei zilnice a devenit și mai dură: au apărut numeroase mini-hoteluri, iar mulți vizitatori preferă acest segment în locul apartamentelor.
Există, desigur, modalități alternative de a asigura un flux mai stabil de rezidenți. Dar acestea sunt opțiuni pentru un amator. Puteți, de exemplu, să închiriați un apartament pentru vacanțe și petreceri - în acest scop, imobiliare în zone convenabile mereu la cerere. Dar aici trebuie să știți care ar putea fi consecințele asupra stării apartamentului. Nimeni, după ce a plătit bani, nu va avea grijă de proprietatea proprietarilor. O altă variantă este închirierea apartamentelor pentru angajații din sectorul de agrement. De asemenea, garantează un profit stabil. „Dar astfel de apartamente devin repede inutilizabile”, notează unul dintre proprietari. „În plus, când apartamentul este situat într-o casă decentă, nu vrei să strici deloc relațiile cu vecinii tăi.”
Căutarea constantă a clienților nu este în niciun caz singura problemă care îl așteaptă pe proprietar. Un apartament închiriat necesită mult mai multă atenție. După fiecare client, proprietarii trebuie să aducă locuința în ordine, să facă curățenia, să asigure așternuturi proaspete etc. În același timp, astfel de obiecte își pierd aspectul mult mai repede. „Oaspeții se schimbă în mod constant și nu este deloc un fapt că toți vor fi extrem de reverenți față de mobilierul și electrocasnicele noi. Prin urmare, proprietarul apartament zilnic va trebui sa faci reparatii cosmetice mult mai des decat intr-un apartament inchiriat pentru o perioada indelungata. Și, de asemenea, plătiți pentru asigurarea împotriva riscului de daune ”, spune Dmitri Taganov. Adevărat, după cum observă Dmitry K., un proprietar din Sankt Petersburg, cumpărarea de asigurări este un lux prea mare: companiile de asigurări fie refuză deloc să asigure astfel de apartamente, fie despart tarifele prea mari.
Cu un contract de închiriere pe termen scurt, riscul de a te confrunta cu fraudă sau infracțiune este mult mai mare. Dmitry K. Pod a avut deja o astfel de experiență An Nou a venit să viziteze apartamentul, care la vremea aceea era gol, dar a constatat că nu poate intra înăuntru: cheia, dintr-un motiv necunoscut, nu se potrivea cu încuietoarea. Privind atent la ușă, Dmitri a descoperit că încuietoarea fusese pur și simplu înlocuită. A trebuit să sun un angajat al Ministerului Situațiilor de Urgență, care a deschis ușa și a lăsat să intre proprietarul de drept. Odată ajuns în apartament, Dmitri a găsit o mulțime de lucruri ale altora, un brad împodobit, sticle de alcool - într-un cuvânt, semne clare că apartamentul era locuit. După ceva timp, a apărut un nou „chiriaș”, care l-a întâlnit pe adevăratul proprietar al apartamentului cu întrebări indignate despre motivele șederii acestuia din urmă pe teritoriul apartamentului altcuiva. S-a dovedit că a închiriat un apartament printr-o agenție imobiliară și a plătit imediat cu trei luni în avans. Treptat, detaliile fraudei au ieșit la iveală: cu puțin timp înainte de Anul Nou, o femeie a închiriat pentru câteva zile un apartament, care, potrivit acesteia, a sosit de la Soci. Într-un timp atât de scurt, a reușit să facă chei duplicate, iar după „plecarea” ei oficială s-a întors, a schimbat încuietoarea și Sub masca unui agent imobiliar, ea a fost de acord să închirieze un apartament unei alte persoane. Ea a luat un avans de la el - și a dispărut într-o direcție necunoscută.
Dmitri a avut noroc: chiriașul ilegal a eliberat apartamentul fără nicio pretenție și, în afară de timp și nervi, proprietarul nu a suferit nicio pierdere. Dar într-un scenariu diferit, escrocul s-ar putea să nu se fi obosit cu reluarea, ci pur și simplu a scos toate bunurile și echipamentele valoroase din casă. Pentru a minimiza riscurile, ar trebui să faci măcar o copie a pașaportului clientului, dar asta nu te va asigura 100% împotriva escrocilor.
Încredere sau independență?
Dacă doriți să vă închiriați apartamentul pe zi, aveți două opțiuni: să transferați apartamentul către o administrație de încredere a unei agenții imobiliare sau să îl închiriați pe cont propriu.
Cu managementul încrederii, pe de o parte, proprietarul este scutit de toate bătăile de cap. Pe de altă parte, riscul fraudei de către agenții imobiliari rămâne. Agenții pot înșela pur și simplu subestimând numărul de zile în care apartamentul a fost închiriat și păstrând o parte din venit pentru ei înșiși. Nu vei merge la apartament în fiecare zi și vei verifica.
Dacă iei lucrurile în propriile mâini, atunci va trebui să folosești cât mai multe canale de informare pentru a găsi clienți. Cu toate acestea, nu este prea dificil. Merită să tastați în „Yandex” sau în alt motor de căutare cuvintele „chirie zilnică” - și imediat zeci de site-uri de agenții care oferă apartamente de închiriat se vor deschide înainte ca dvs. să alegeți. Aproape toți cooperează cu proprietarii de apartamente. Vi se va cere să faceți o descriere standard a locuinței propuse, să indicați toți parametrii principali ai acesteia și să faceți mai multe fotografii (bucătărie, baie și dormitor). Fotografiile și descrierile sunt postate pe site-ul agenției. Proprietarul apartamentului indică cât ar dori să primească pe zi, iar agenții imobiliari își adaugă markup peste această cifră. De exemplu, dacă un apartament „de la proprietar” costă 2 mii de ruble, atunci agenția îl va pune în valoare de 2,5-3 mii. În acest caz, frauda din partea intermediarilor este cu greu posibilă, deoarece agenția joacă doar rolul a unui link. Îl îndrumă pe client, iar proprietarul proprietății este deja în contact direct cu el: arată apartamentul, și schimbarea lenjeriei și curățenia, iar cel mai plăcut lucru este primirea plății. Apoi dă deja comisionul agenției.
Dacă aveți mai multe apartamente, chiria zilnică se transformă într-o afacere cu drepturi depline, care necesită nu doar investiții inițiale, ci și cheltuieli regulate. Fie vor fi necesare servicii de curățenie externalizate, fie crearea unei unități operaționale proprii, care să se ocupe de curățarea apartamentelor, spălatul și schimbarea lenjeriei de pat, micile reparații etc. Pe lângă personalul de întreținere este nevoie și de contabil. Va trebui să stabiliți relații cu oameni care pot rezolva orice situație conflictuală cu rezidenții. Un element important al acestei afaceri este crearea și promovarea unui site web eficient pe Internet. „Pare foarte dificil, dar în practică poate fi invers. În procesul de activitate, se stabilesc relații de afaceri cu anumite organizații, de exemplu, cu reprezentanțe ale firmelor occidentale, în urma cărora această afacere devine mai stabilă și mai sigură. Mai mult, este posibil să primiți venituri suplimentare prin furnizarea de servicii conexe: transport, turism etc.”, spune Evgeny Skomorovsky, Managing Director Century 21 West.
Reteta pentru succes
Nu fiecare apartament va avea la fel de succes. Există o serie de parametri de care va depinde cererea acestuia în rândul potențialilor chiriași. În primul rând, locația unei astfel de locuințe este importantă. „Apartamentele mici din districtul central al Moscovei, de exemplu, în casele staliniste, sunt solicitate în special pentru închirieri pe termen scurt. Sunt populare și zonele cu centre expoziționale mari”, spune șeful departamentului exclusiv al departamentului de închiriere. apartamente de lux Penny Lane Realty Vadim Lamin. În același timp, parametrul „distanță pe jos până la metrou” rămâne important - la fel ca atunci când cumpărați sau închiriați pe termen lung.
Dacă un apartament închiriat pe termen lung poate fi mobilat minim, atunci în cazul unei închirieri pe termen scurt, o astfel de cameră nu va funcționa. Totul ar trebui să fie aici pentru a oferi rezidenților o alternativă confortabilă la o cameră de hotel. O persoană, care ajunge la un hotel, nu-i pasă să ia cu el săpun, prosoape, pastă de dinți, lenjerie. Toate acestea le primește pe loc. Pentru închirierile zilnice, același lucru trebuie asigurat.
Camera ar trebui să aibă un dulap confortabil și un pat. Bucătăria trebuie să fie echipată cu frigider, ceainic și cuptor cu microunde. Acesta din urmă este un element mai indispensabil decât o sobă. „Puțini dintre vizitatori sunt angajați în gătit serios. Ei fie mănâncă în cafenele, fie preferă să cumpere mâncare gata preparată și să o încălzească”, spune agentul imobiliar Serghei. Camera trebuie sa aiba un televizor, iar recent un DVD player a devenit cautat. Astfel de fleacuri joacă adesea un rol important, mai ales că concurența pe piața zilnică de închiriere este mare și practic nu există nicio diferență de prețuri.
Închiriere pe termen scurt: PRO & CONTRA
1. Venituri potențial mai mari decât în cazul unui contract de închiriere pe termen lung.
2. Posibilitatea de a părăsi afacerea în orice moment.
3. Dispunerea gratuită a apartamentului (îl puteți vinde oricând, vă stabiliți rudele etc.).
1. Lipsa venitului garantat.
2. Necesitatea de a căuta constant clienți noi.
3. Apartamentul are nevoie de reparatii mai des, isi pierde mai repede prezentarea.
4. O afacere mai intensivă în muncă: apartamentul trebuie pus în ordine după fiecare client, este necesar să se pună la dispoziție rezidenților un set complet „hotel” - lenjerie, vase, mobilier și electrocasnice.