Elena Zemtsova, managing partner Delta Estate

Prenájom priestorov, založený na prenájme priestorov veľkým potravinovým reťazcom, ako aj reťazcový catering je dnes jedným z najobľúbenejších spôsobov investovania do nehnuteľností.

Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - akékoľvek veľké reťazce sú vždy žiadané, pretože sú stabilné a zaviazali sa k dlhodobej spolupráci.

Aké oblasti sú žiadané sieťármi

Pokiaľ ide o veľkosť priestorov, oblasť závisí predovšetkým od profilu nájomcu. Pre supermarkety s potravinami je optimálna plocha 350 – 500 m2. m, pre špecializované predajne, ako sú Vkusvill, Myasnov - od 100 do 300 m2. m. Kozmetické salóny, lekárne, zdravotnícke strediská, predajne odevov a obuvi hľadajú plochy od 80 do 200 metrov štvorcových. V segmente stravovania všetko závisí od formátu. Reštaurácie teda potrebujú v priemere 300 – 700 metrov štvorcových. m, rýchle občerstvenie, kaviarne a kaviarne - 100 - 300 m2. m, a malé zariadenia na prípravu kávy potrebujú 10-40 m2. m.

Špecifikácie - hlavná vec, ktorú investor venuje pozornosť

Priestory sú potom investične atraktívne, keď existuje veľký okruh alternatívnych potenciálnych nájomcov. A to je primárne určené Technické špecifikácie. Najžiadanejšie priestory sa nachádzajú na prvých poschodiach, s voľnými plánovacími a výkladnými oknami, ako aj niekoľkými vchodmi, aspoň hlavným z hlavnej ulice a ďalším „z dvora“ na vykladanie a evakuáciu. Prítomnosť niekoľkých hlavných vchodov tiež umožní v prípade potreby rozdeliť miestnosť na bloky a následne ju drahšie prenajať. Okrem toho je dôležitý objem elektrickej energie, minimálna hodnota je 0,2 kW na 1 m2. m.. Ale je potrebné vziať do úvahy špecifiká potenciálneho nájomcu. Napríklad predajne potravín a stravovacie zariadenia majú zvýšenú mieru spotreby elektriny v dôsledku chladiaceho a kuchynského vybavenia. Plusom pre miestnosť je prítomnosť digestora na stravovanie alebo možnosť jeho vybavenia.

Pokiaľ ide o komplexné priestory, ide predovšetkým o pivnice a pivnice s kanceláriou alebo viacúrovňovou dispozíciou, najmä ak sú všetky steny nosné a nie je možné ich prestavať. A samozrejme, priestory nachádzajúce sa v miestach s nedostatkom dopravy nie sú žiadané.

O kancelárske priestory investori nemajú záujem

Kancelárske priestory vo svojej najčistejšej podobe, ktoré sa nachádzajú v obytných budovách, najmä ekonomickej triedy, dnes nie sú veľmi žiadané. Viac žiadané sú maloobchodné a voľne použiteľné priestory so samostatným vchodom, ktoré je možné využiť na rôzne obchodné formáty. Často priťahujú nájomníkov zo sektora služieb: kozmetické salóny, fitness kluby, lekárske a vzdelávacie centrá - čo bude medzi obyvateľmi žiadané obytný komplex a okres. Napríklad prenajímame vlastné priestory v rezidenčnom komplexe "La Defense" na 3. škole intelektuálneho rozvoja pre deti Frunzenskaya 19 a priestory na ulici Nezhinskaya 1 - škola Montesorri.

Ako účel priestorov ovplyvňuje typ prenájmu

Prirodzene, účel priestorov ovplyvňuje typy prenájmov, ktoré je možné v nich organizovať. Kultúrny, vzdelávací a liečebný účel priestorov si teda jednoznačne vyžaduje zmenu účelu využitia na verejné stravovanie. Malo by sa však pamätať na to, že pri otváraní určitých typov podnikania existujú určité obmedzenia. Napríklad nemôžete otvoriť obchody s alkoholom v blízkosti vzdelávacích inštitúcií. Taktiež získanie licencie na alkohol pre bar alebo reštauráciu v tomto prípade nebude možné a pre mnohé stravovacie zariadenia bude predaj alkoholické nápoje- Významný podiel na výnosoch. Okrem toho nie je vždy možné vybaviť digestorom na stravovanie, ak to vývojár vopred nezabezpečí.

Čo určuje likviditu prenájmu

V prvom rade lokalita ovplyvňuje likviditu prenájmu. Najväčší dopyt je po priestoroch situovaných v prvej línii frekventovaných ulíc s vysokou efektívnosťou dopravy. Likviditu priestorov pre investorov zvyšuje voľná dispozícia s možnosťou členenia na bloky, niekoľko vchodov, výkladné skrine, ako aj prítomnosť digestora pre verejné stravovanie a veľké množstvo pridelenej elektrickej energie.

Čo sa týka prenájmu v novostavbách, likvidita takýchto objektov do značnej miery závisí od štádia rozpracovanosti projektu, preto je obsadenosť komplexu dôležitým faktorom, ktorý treba brať do úvahy. Čím je projekt väčší, z 2 500 bytov, tým je aktívnejšie obývaný, a to priamo ovplyvňuje návštevnosť zákazníkov. Je potrebné zohľadniť aj polohu priestorov vo vzťahu k pešej premávke a prístupovým komunikáciám, posúdiť, či sa situácia o pár rokov zmení. Je dosť možné, že projekt zahŕňa výstavbu obchodného centra, takže obchody s potravinami, ktoré dnes generujú stabilnú návštevnosť, nebudú o pár rokov také likvidné.

Ako je to s odplatou?

Priemerná návratnosť prenájmu v Moskve je 7-10 rokov, s výnosom 8 až 15% v závislosti od lokality. Takže v strede sa výnos 10% ročne považuje za dobrý, v oblasti TTK - 12% a v oblasti Moskovského okruhu a Novej Moskvy - 13-15%.

Na čo si dať pozor pri štúdiu ponuky na trhu

Pri rozhodovaní o kúpe prenájmu v novom obytnom komplexe je potrebné vziať do úvahy také faktory, ako sú fázy výstavby a obsadenosť komplexu, načasovanie registrácie vlastníctva. Bolo by užitočné podrobne sa oboznámiť s pôdorysmi oblasti budovy, aby ste mohli posúdiť umiestnenie priestorov vzhľadom na domy a chodcov. Treba sa pozrieť aj do budúcnosti: s akými ďalšími komerčnými zariadeniami sa v projekte počíta, či sa zmení smer dopravy, napr. nová cesta. Dnes a zajtra je dôležité zoznámiť sa s konkurenčným prostredím, zistiť záujem potenciálnych nájomcov o túto lokalitu.

Nie je žiadnym tajomstvom, že existujú bezohľadní predajcovia, ktorí umelo zvyšujú nájomné a zahmlievajú dovolenky a indexáciu. Čísla v nájomnej zmluve je možné jednoducho „namaľovať“. Navyše, ak hovoríme o kúpe izby už s nájomcom, tak predávajúci môže zámerne mlčať o túžbe nájomníka znížiť nájomné alebo že sa čoskoro z priestorov odsťahuje. Preto okrem polohy a všeobecné charakteristiky priestorov, je potrebné si podrobne preštudovať samotného nájomcu a zmluvu s ním.

Zlepšuje sa ponuka na trhu?

Pri novostavbách sa samozrejme kvalita navrhovaného priestoru stáva rádovo vyššou. Dokonca aj developeri bytov v ekonomickej triede začali premýšľať o efektívnosti maloobchodu. V mnohých projektoch sú prvé poschodia pôvodne navrhnuté s otvorenou dispozíciou, minimom nosných stien, samostatnými vchodmi a výkladnými oknami, vysokými stropmi, digestorom pre stravovanie a do priestorov je pridelená väčšia elektrická energia.

Za zmienku stojí, že nielen v novostavbách je citeľné zlepšenie kvality pouličných obchodných priestorov. Napríklad v centre sú starobylé budovy prispôsobené na moderné využitie: sú organizované samostatné vchody a výklady.

Snívate o zarábaní peňazí v realitách? Chcete vedieť, ako sa prenajímajú komerčné nehnuteľnosti, na čo si dávať pozor pri ich kúpe a kde hľadať nájomníkov? "M16-Nedvizhimost" vybaví všetkých potenciálnych podnikateľov a povie, čo je potrebné na získanie stabilného a vysokého príjmu.

Nakoniec ziskový bonus: najperspektívnejšie predmety obchodu na ďalší prenájom alebo predaj.

Komerčné nehnuteľnosti: kde začať?

Na začiatok vám odporúčame, aby ste sa ešte raz rozhodli pre konečný výber nehnuteľnosti: ste si istý, že chcete riešiť obchodné priestory? Na otázku, čo je výhodnejšie prenajať - byt alebo komerčnú nehnuteľnosť - je odpoveď jednoznačná. Komerčné objekty sa vyplácajú niekoľkonásobne rýchlejšie ako obytné priestory, to znamená, že prínos je oveľa vyšší. Okrem toho miera prenájmu komerčných priestorov neustále rastie (napríklad obdobie január – júl 2017 vykázalo nárast o 10 %).

Majte však na pamäti, že budete musieť vynaložiť oveľa viac úsilia. Najprv sa uistite, že váš počiatočný kapitál je dostatočný na kúpu objektu, ktorý chcete v budúcnosti prenajať. Nie je žiadnym tajomstvom, že na kúpu komerčnej nehnuteľnosti potrebujete oveľa výraznejšiu finančnú kondíciu ako pri kúpe bytu vrátane viacizbového.

Zároveň treba mať na pamäti, že nebytové priestory sa posudzujú aj z právneho hľadiska inak: sadzba dane je v tomto prípade niekoľkonásobne vyššia, trochu odlišný je aj mechanizmus registrácie.

Okrem toho, aby ste mohli úspešne podnikať v obchodných priestoroch, musíte sa orientovať v špecifikách aktivít vášho potenciálneho nájomcu, pochopiť jeho potreby a možnosti. To znamená, že sa od vás vyžaduje viac ako pri obyčajnom prenájme bytu.

Pred výberom miestnosti všetko znova zvážte. Ak je aspoň jeden z bodov na pochybách, je lepšie neriskovať a zvážiť prenájom bytu. Pamätajte, že v prípade zlyhania môžu byť straty obrovské.

Zhrňme si, čo na kúpu komerčnej nehnuteľnosti potrebujete: štartovací kapitál, dobré pochopenie trhu a orientáciu v oblasti, s ktorou plánujete spolupracovať.

Ako si vybrať tú správnu komerčnú nehnuteľnosť na následný prenájom?

Ako sme už povedali, v prvom rade sa treba rozhodnúť, s akým nájomníkom rátate.

Označte si možné parametre vašej budúcej protistrany: je to malý podnikateľ alebo pobočka veľkej siete? Ako dlho je na trhu alebo ešte len vychádza? Ide o výrobu alebo predajné miesto? Aká je v tejto oblasti konkurencia, aká lokalita bude pre ňu najúspešnejšia, aké kapacity sú potrebné na plnohodnotné podnikanie atď.

Jedným slovom, riaďte sa konkrétnym nájomcom, potom si nielen ľahko vyberiete tie najvhodnejšie priestory, ale aj ľahko nájdete ľudí, ktorí s vami chcú v budúcnosti podnikať.

Na základe vášho výberu môžete pochopiť, aký konkrétny objekt by ste mali hľadať: sklad, kanceláriu alebo obchodné priestory v modernom pouličnom maloobchodnom formáte.

Win-win možnosti a povinné požiadavky

Hneď si všimneme, že najbezpečnejšou možnosťou z hľadiska dopytu bude miestnosť, ktorá už má stáleho nájomcu. V tomto prípade budete môcť zarábať už od prvého mesiaca vlastníctva priestorov a nestratíte drahocenný čas hľadaním.

Verte, že nájomca (za predpokladu, že už má zabehnutý a výnosný biznis) má záujem zostať vo vašich priestoroch. Za priaznivých okolností môžete dokonca zvýšiť nájomné.

Ďalšou výhodou takéhoto riešenia bude skutočnosť, že priestory so stálym nájomcom už boli s najväčšou pravdepodobnosťou „učesané“ v súlade so všetkými požiadavkami dozorných orgánov, konkrétne hygienických a požiarnych služieb.

Na poslednú skutočnosť by ste mali venovať osobitnú pozornosť, pretože v prípade porušenia akýchkoľvek pravidiel budete musieť minúť veľa peňazí na nápravu súčasnej situácie.

Výber z hľadiska lokality

Ak plánujete spolupracovať s majiteľom obchodu s potravinami, potom najlepšie miesto voľbou bude husto obývaná oblasť na spanie. Na takomto mieste je vysoká návštevnosť, navyše večerky sú medzi obyvateľmi vždy veľmi žiadané, čo znamená, že takýto objekt je atraktívny najmä z pohľadu majiteľa firmy.

Plánujete spoluprácu s väčším nájomcom? Zvážte možnosť s módnym butikom. Je zrejmé, že pre takýto podnik je predpokladom aj umiestnenie na mieste okolo, ale publikum by malo byť iné. Zamerajte sa na takého kupca, ak ste pripravení ponúknuť mu veľký priestor v prvej línii v historickom alebo obchodnom centre mesta.

Keď ako potenciálny nájomca vidíte len výrobu, tak najlepším riešením z hľadiska lokality by bola priemyselná zóna na spanie alebo predmestie.

Ďalšou bežnou možnosťou je catering. Ak nehovoríme o gurmánskej reštaurácii (a v tomto prípade by sa priestory mali nachádzať v centre a mať dobré výhľadové vlastnosti), mali by ste sa zamerať na miesta v blízkosti obchodných centier alebo vzdelávacích inštitúcií.

Zamerajte sa na zisk a dopyt

Zdá sa, že tu je všetko zrejmé a je tiež spojené s umiestnením priestorov: objekty v centre budú stáť viac av "spálni" alebo na vidieku lacnejšie.

To má, samozrejme, svoju pravdu. Úspech vášho prenájmu však bude závisieť nielen od vašej sadzby prenájmu.

Nezabúdajte teda napríklad na to, že pre malý priestor nachádzajúci sa v okrajovej časti mesta možno nájsť nájomcu mnohonásobne rýchlejšie ako pre rozľahlý areál v samom centre. Vidno to najmä v čase krízy.

Navyše šanca, že obchod s potravinami v spacom vaku bude veľmi žiadaný, je vyššia ako v módnom butiku. To znamená, že majiteľ firmy sa bude vo vašich priestoroch zdržiavať dlhší čas, pričom nájomníci drahších nehnuteľností môžu častejšie odchádzať a naopak menej často prichádzať.

Inými slovami, dávajte pozor na to, aký dopyt budú vaše priestory využívať. Je lepšie mať menší, ale stály príjem ako veľký, no nepravidelný príjem.

Kde nájsť nájomcu?

Pre rýchle a efektívne vyhľadávanie musíte v maximálnej možnej miere využívať komunikačné kanály, ktoré máte k dispozícii. Začnite s internetom: online agregátory, nástenky, fóra, sociálne siete, kontextová reklama – je z čoho vyberať. Aj keď, ako sme už povedali, treba si vyberať čo najviac a ak vám rozpočet stačí, neobmedzujte sa na jeden zdroj.

Bolo by vhodné uzavrieť spoluprácu s realitnou kanceláriou. Po prvé, realitné kancelárie majú svoje vlastné kanály na hľadanie nájomníkov. Po druhé, aj keď ste sa pripravili vopred, špecialisti majú stále viac skúseností a pochopenia toho, aké sú silné stránky a slabé stránky v blízkosti vašich priestorov, ako aj medzi podnikateľmi, z ktorej sféry je lepšie tento objekt propagovať. Realitné kancelárie vám tiež pomôžu nastaviť správnu cenovku prenájmu: na jednej strane, aby ste nepredávali príliš lacno a neprišli o peniaze, na druhej strane prehnaná cena prenájmu odstraší potenciálnych nájomníkov, a budete dlho sedieť v „čakačke“.

Spolupráca s realitnými kanceláriami má aj ďalšie výhody, medzi ktoré patria napríklad širšie možnosti inzercie. Príjemným bonusom je, že makléri sa postarajú o všetky starosti s uzavretím obchodu: zostavenie potrebnej dokumentácie, pomoc pri vyjednávaní so zamestnávateľom atď.

Vlastnosti nájomníkov

Inzerát teda zafungoval a na prahu vašich priestorov sa už objavilo niekoľko potenciálnych podnikateľov, ktorí sú pripravení „zaregistrovať“ svoj nápad na vašu obchodnú plochu. A potom vyvstáva ďalšia ťažká otázka: koho si vybrať?

Napodiv, sieťové spoločnosti, až na zriedkavé výnimky, tiež nie sú najžiadanejšími zamestnávateľmi. Spoločnosti vyvíjajú tlak na svoju autoritu a stabilitu (to druhé zďaleka nie je vždy pravda), v dôsledku čoho si vyžadujú osobitné zaobchádzanie. „Sieťoví pracovníci“ väčšinou trvajú na znižovaní nájomné, a na formalizáciu vašej spolupráce využívajú len vlastnú zmluvu, ktorá samozrejme vo väčšej miere chráni ich práva, pričom vy prichádzate o možnosť rýchlej zmeny nájomcu alebo zvýšenia sadzby v súlade s trhovou cenou.

Okrem toho v prípade veľkých zamestnávateľov budete musieť v prípade všetkých sporných otázok kontaktovať priamo zamestnancov, ktorí obývajú priestory. A tento personál je často neschopný človek.

V záujme skutočne dobrého objektu na prenájom sú však niektorí „sieťaři“ pripravení urobiť ústupky a môžu dokonca ponúknuť vyššiu platbu.

Najlepšie je zamerať sa na tých podnikateľov, ktorí už majú jednu dobre rozbehnutú živnosť a v tento moment otvorte druhý bod. Takíto podnikatelia sú najspoľahlivejšími, najdôkladnejšími a najzodpovednejšími zamestnávateľmi.

Najlepšie obchodné predmety na investičné účely

Manažéri oddelenia komerčných nehnuteľností pre vás vybrali tie najlepšie nehnuteľnosti na kúpu za účelom investície. Prezentované objekty sú najatraktívnejšie z hľadiska obľúbenosti medzi nájomníkmi a ziskovosti.

Budova 284,5 m2 na nábreží Voskresenskaya

Samostatná obchodná jednoposchodová budova v centre mesta! Existujú dva východy - na nábrežie Voskresenskaya a ulicu Shpalernaya. Hlavnou výhodou tohto objektu je spoľahlivý nájomca, ktorý si izbu prenajíma dlhodobo a neplánuje sa sťahovať. V súčasnosti je zmluva uzavretá na sumu 483,6 tisíc rubľov mesačne!

Všetky komunikácie sú prepojené, napájanie je 30 kW s možnosťou zvýšenia výkonu. Poplatky za energie hradí nájomca.

Ďalší bonus - spolu s budovou si môžete kúpiť pozemok. V susedstve sú ďalšie priestory, ktoré sú tiež na predaj. Podrobnosti vám vyžiadajú naši manažéri.

Priestor 702 m2 v centre Kingisepp

Jedinečná ponuka: návratnosť priestorov je len 6,5 roka (s priemernou návratnosťou 10-12 rokov)! Objekt sa nachádza v novom LCD "Karat" na jednej z hlavných ulíc Kingisepp. Už teraz sa o priestory zaujímajú veľkí nájomníci - Okay, Pyaterochka, Lenta atď.

Mesačný zisk objektu odhadujú naši manažéri na úrovni 561,6 tisíc rubľov. Výhody priestorov: výkladné skrine s výhľadom na hlavnú ulicu mesta, veľké parkovisko pred areálom, stropy - 4,5 m, 5 samostatných východov, vysoký výkon.

Priestor 535 m2 na ulici Korpusnaya

Zariadenie sa nachádza v novom luxusnom komplexe Lumiere v historické centrum mesto (Petrohradský okres). To už zaručuje vysokú návštevnosť a solventnú verejnosť. Menej ako 5 minút chôdze od stanice metra Chkalovskaya.

Izba je vybavená panoramatickými oknami. Všetky komunikácie sú vykonávané, kapacita napájania je 62 kW. Mesačný zisk z prenájmu objektu bude asi 650 tisíc rubľov.

Máte nejaké otázky? Zanechajte svoje kontaktné údaje a naši špecialisti vám zavolajú späť.

Vyberáme nájomcu, ktorý bude mať najvyšší možný výnos, aby platil čo najvyššie nájomné.

Ak uvažujete - "prenajmem priestory", tak rýchlo prídeme, poradíme a urobíme všetko potrebné pre realizáciu vašich plánov. Na tento účel sa vykonávajú určité výskumné práce. Robíme súhrnné tabuľky, pozeráme sa na konkurenčné výhody, zohľadňujeme skúsenosti nájomcov v tejto a podobných oblastiach. Okrem toho, čo bolo povedané, sa pozrieme na štatistiku práce a určíme smer ďalšieho pohybu. Všeobecná koncepcia je postavená z hľadiska získania čo najväčšej efektívnosti projektu, jeho najväčšej ziskovosti.
Naša spoločnosť môže tiež poskytnúť služby pre "Sprostredkovanie" obchodného zariadenia.

Čo pre vás môžeme urobiť:

Ak máte priestor, ktorý chcete prenajať, pomôžeme vám a rýchlo prenajmeme akýkoľvek obchodný priestor.

• Prenájom obchodných priestorov;
• Prenájom obchodných priestorov v Moskve;
• Prenájom nebytových priestorov;
• Prenájom nehnuteľností;
• Predaj nehnuteľností;
• Sprevádzať dohodu;

Zaoberáme sa priestormi od 5 m2. a viac.

Ak potrebujete priestory prenajať cez agentúru, dokážeme pre vás dôkladne rozpracovať všetkých možných potenciálnych nájomcov. Neobmedzujeme sa, ako iní realitní makléri, na zverejňovanie informácií na nástenkách. Nie sme leniví. Denne uskutočníme v priemere 2000 hovorov a všetky sú zamerané na komunikáciu s nájomníkmi, aby sme ich presťahovali do vašich priestorov.

V závislosti od množstva priestoru, ktorý sa má prenajať, existujú rôzne možnosti, ako nájsť nájomníkov, a to prenájom priestorov v jednej ruke, ale lacnejšie, alebo vytvorenie hraníc pre viacerých nájomcov, bude to výhodnejšie. A tiež zvoliť správny produktovo-tematický smer. Naša spoločnosť sa zaoberá prenájmom obchodných priestorov, čím pomáha majiteľom získať stabilný a vysoký príjem. Hlavné činnosti, ktoré vykonávame za účelom prenájmu priestorov v Moskve, sú rozdelené do troch hlavných etáp - analýza priestorov a prostredia s cieľom vybrať správnych nájomcov, ďalej rokovania s potenciálnymi nájomcami a podpis nájomnej zmluvy.

• 1. Analýza priestorov a prostredia;
• 2. Rokovania s potenciálnymi nájomcami;
• 3. Prenájom priestorov;

Tu sú teda hlavné činnosti, ktoré realizujeme pri prenájme vašich priestorov:

Fáza 1 – Analýza priestorov a prostredia

Analýza konkurencie

Tento bod je, samozrejme, jedným zo zásadných pri výbere nájomníkov. Potrebujete prenajať priestory silnému nájomcovi, ktorý bude mať dobrý dopyt po produktoch v okolí. Analyzujeme všetkých nájomcov v okruhu 10 minút chôdze a určíme tržby každého z nich. Na základe týchto informácií vytvoríme komoditnú maticu prezentovanú v oblasti a určíme neuspokojený dopyt. Analytiku si, samozrejme, robia samotní nájomníci, ale aby sme ochránili prenajímateľa pred náhlym zjazdom nájomcu z dôvodu slabého výkonu, stále sa týmto procesom zaoberáme sami a s dôverou podpíšeme zmluvu s nájomcom, ktorý naozaj odvedie skvelú prácu. prácu v tejto oblasti.
Táto položka vám tiež umožňuje:

Stanovte si objektívnu sadzbu prenájmu

Vyberte si optimálnu veľkosť plochy pre každého nájomcu

Identifikujte najúspešnejšie formáty v oblasti a sieťové spoločnosti, ktoré ich zastupujú

Imidž nehnuteľnosti je jej najcennejším aktívom!

Možné sú aj situácie, keď niekoľko blízkych konkurentov už nevystupuje ako súperi, ale začína generovať návštevnosť. Tie. ľudia už cielene chodia na toto miesto, aby získali širší výber z veľkého sortimentu. Takéto situácie sú veľmi časté a majú pozitívny vplyv na nájomné a príjmy nájomníkov. Skúšobná prevádzka je tiež možná, v Moskve je veľa spoločností, ktoré môžu ísť na krátku dobu k veci, aby vyhodnotili príjmy. S dobrým výsledkom je podpísaná dlhodobá zmluva. V podstate ide o nájomníkov malých formátov do 150 m2.

Ako sa vytvára analýza konjunktúry a konkurencie:

• Analýza priechodnosti hlavných konkurenčných predajní nachádzajúcich sa v blízkosti;
• Rozsah vybraných predajní;
• Analýza nájomníkov, nákladov na prenájom, ako aj nákladov na tovar v daných bodoch;
• Hlavné rozdiely medzi maloobchodnými predajňami s maximálnou a minimálnou návštevnosťou vo vybranej oblasti;
• Závery a výpočty na daných predajniach, dôvod úspechu a neúspechu;
• Zostavenie tabuľky prítomnosti nájomcov siete a konkurencie podľa smerov v daných predajniach;

Ako už bolo spomenuté vyššie, vďaka tejto položke sa budeme môcť veľa dozvedieť o parametroch prenájmu prenajatých priestorov:

Nájomná sadzba - založená na sadzbách v prostredí a výkonnosti konkurentov;

Vyberte si vhodnú veľkosť plochy pre každý produktový rad a nájomcu;

Identifikovať najúspešnejšie federálne reťazce a formáty v oblasti a snažiť sa im predovšetkým prenajať priestory;

Zistite výhody a nevýhody iných predajní a využite ich vo svoj prospech.

To nám umožní používať špecifické štatistiky a brať do úvahy chyby iných ľudí. Tiež poznať náklady na priemernú kontrolu v oblasti a maximálnu premávku nákupné centrá, môžeme urobiť predpoklady o príjmoch, ktoré dostávajú nájomcovia v skúmaných obchodných centrách (existujú aj iné, presnejšie spôsoby, ako získať informácie o výnosoch spoločností). Čo je možné použiť pri práci na definovaní alebo korekcii konceptu nášho objektu.

Objednajte si bezplatné zavolanie späť, my vám zavoláme späť do minúty a poradíme vám s akýmkoľvek problémom, ktorý sa vyskytol

2. fáza – Rokovania s potenciálnymi nájomcami

3. etapa - Podpísanie nájomnej zmluvy - prenájom izby

Najžiadanejšia fáza pre všetky strany zapojené do transakcie. Potrebujete si prenajať kanceláriu, obchod, sklad, aby ste v budúcnosti nič neľutovali. Kľúčom k vzájomne výhodnej spolupráci je podpis právne spôsobilej a najlepšie vzájomnej nájomnej zmluvy pre obe strany. Pokazených vzťahov a ukončených zmlúv je koľko chcete, len preto, že mnohé aspekty vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom nie sú dôkladne prepracované. Špeciálne vypracujeme zmluvný formát, v ktorom zohľadníme absolútne všetky detaily, ako aj nasledujúce zmluvné strany:

Platobné podmienky, vr. pokuty a penále;

Zodpovednosť za nedodržanie zmluvných podmienok - elektrina, voda, voľný vstup

Vzájomné pokuty

Postup interakcie s regulačnými orgánmi (hasiči, sanitárne inšpekcie atď.);

Indexácia a podmienky zmeny indexácie a nájomného (nájomníci často dávajú ultimátum na zníženie nájomného a indexácie, pričom sa vyhrážajú ukončením zmluvy);

Postup pri vypovedaní zmluvy je jednostranný alebo vzájomný, z ktorých dôvodov je možné zmluvu vypovedať. Predbežné upozornenie druhej strany na ukončenie zmluvy.

Rovnako ako ďalšia podpora nájomných vzťahov.

Naše služby sú relatívne lacné, ale veľmi profesionálne. Dokážeme plne podporiť vašu transakciu od prípravy prezentácie až po uzavretie nájomnej zmluvy a ďalšiu správu objektu.

Naša spoločnosť ponúka nasledovné služby:

Čo za našu prácu dostaneme? nielen vďačnosť zákazníkov, ale aj priateľstvo. Mnoho našich priateľov sme získali ústnym podaním. ako to urobíme? - Hlboko preniknutý myšlienkou a venovať pozornosť každému, aj tomu najnepodstatnejšiemu detailu. Len tak sa vykoná práca, na ktorú budete hrdí. Nehnuteľnosť je potrebné prenajímať tak, aby bol spokojný aj nájomca a vyhral majiteľ. Dôkladný výber nájomcu, pozornosť venovaná každému bodu v nájomnej zmluve a právne kompetentná podpora transakcie. Osobne veľmi rád komunikujem s ľuďmi a vždy sa snažím nájsť spoločnú reč, takže to, čo robím, ma baví.

Anton Borovitsky
Vedúci spoločnosti

Kde si môžem prenajať obchodné nebytové priestory alebo sklad? Ako si prenajať obchodný priestor pre obchod? Ako prenajať komerčné nehnuteľnosti?

Zdravím všetkých, ktorí sa pozreli na stránku obľúbeného online magazínu „HeaterBober“! S vami odborník - Denis Kuderin.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčných nehnuteľností. Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestoroch a všetkým, ktorí sa zaujímajú o aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme objektov na obchodovanie.

Tak poďme na to!

1. Prečo prenajímať obchodné nehnuteľnosti?

Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. Platí to najmä pre obchod a služby. Útulná, dobre vybavená predajňa v rušnej časti mesta láka zákazníkov sama o sebe.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá spoločnosť, ktorá rešpektuje seba, by mala mať dobré miesto na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate tovar cez internetový obchod, potrebujete miesto na vybavovanie a vydávanie objednávok, ako aj na riešenie sporov so zákazníkmi.

Kúpu nebytových priestorov si nemôže dovoliť každý podnikateľ, najmä začínajúci. V takýchto prípadoch prichádza na pomoc prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

• relatívne nízke finančné náklady;
• jednoduchší postup pri papierovaní v porovnaní s nákupom;
• možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
• veľký výber nehnuteľností, najmä v metropolitných oblastiach.

Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Akvizícia obchodných priestorov (obchodných, kancelárskych, priemyselných a iných) – dobrá možnosť investovanie finančných prostriedkov.

Pokiaľ bude existovať súkromné ​​podnikanie, jeho predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilný zisk bez veľkej práce.

Hľadanie vhodných priestorov na podnikanie je problematická udalosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.

2. Ako prenajať komerčnú nehnuteľnosť – 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností treba byť pri ich výbere čo najopatrnejší. Od parametrov a funkčných vlastností priestorov závisí, ako skoro budete môcť začať podnikať a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.

Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodnú izbu – svojpomocne alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda zahŕňa prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Ďalšie informácie o téme práce so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Odborné rady vám pomôžu vyhnúť sa bežným chybám nájomníkov.

Tip 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy sami alebo vaši zamestnanci budete pracovať v miestnosti, takže najdôležitejším bodom je prítomnosť prevádzkyschopných ventilačných systémov. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie, obchodu s potravinami.

Potraviny by sa mali skladovať vo vhodných podmienkach, návštevníkov a predajcov by nemali obťažovať pachy. Okrem toho vám sanitárne orgány jednoducho nedovolia používať zariadenie na stravovanie alebo obchod s potravinami, ak má iba všeobecné vetranie domu.

Tip 2: Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania

Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby oblasť, kde sa budú vykonávať nakladacie a vykladacie operácie, nezasahovala do nádvoria obytného domu alebo na vozovku. Budete prekážať obyvateľom či motoristom, budete mučení sťažnosťami.

Otázka plnohodnotného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie zahŕňa používanie energeticky náročných zariadení - chladničky, elektrické pece, obrábacie stroje atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne priestranné, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte podmienky zmluvy

Pred uvedením autogramu na lízing si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých zmluvu uzatvárate.

Zmluva musí obsahovať tieto klauzuly:

• podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
• ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
• zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
• podmienky ukončenia zmluvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadu, údržbu požiarneho systému a bezpečnostné hlásiče zvyčajne znáša nájomca. Väčšie opravy, vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrických rozvodov, ak sa pokazia, však platí v prípade potreby prenajímateľ.

Vopred prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto dohoda uzatvorená, a ak nie, rozhodnite sa, kto uhradí straty v prípade nepredvídaných situácií.

Je nevyhnutné skontrolovať titulné dokumenty vlastníka - kúpnu zmluvu, výpis zo štátneho registra pre vlastnícke právo.

Uistite sa, že nehnuteľnosť skutočne patrí tomu, kto vám ju prenajíma. V opačnom prípade sa v jednej krásnej chvíli objaví skutočný vlastník objektu s príslušným oprávnením. Je tiež dôležité, aby priestory neboli v zálohe, neboli zatknuté pre dlhy a nemali iné vecné bremená.

Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme alebo kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Môžete si napríklad objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Právnik - zdroj, ktorý zamestnáva odborníkov zo všetkých oblastí jurisprudencie.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové štúdium, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete nastaviť sami.

Krok 2. Stanovte si výšku nájomného

Ak chcete zistiť najlepšiu cenu prenájmu, použite jednu z dvoch možností. Prvým je osobne si prehliadnuť databázy vášho mesta a určiť si približné rozpätie cien za prenájom podobných priestorov. Po druhé - delegujte túto úlohu na realitného makléra.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby súkromní makléri. Zvyčajne si za svoju prácu účtujú o 25 – 50 % menej ako firmy. Súkromní profesionáli pracujúci s nebytovými nehnuteľnosťami, dokonca Hlavné mestá- Jednotky.

5. Ak prenajímate komerčný majetok, 3 najvyššie riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa obáva o stav svojho objektu a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.

Uvádzame hlavné riziká majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme vám, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely

V každej dobre napísanej nájomnej zmluve je uvedené, na aký účel a akým spôsobom sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré prenajímate spolu s lízingom.

Ak nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, no zriadi si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia nájomného.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Zariadenie a vybavenie ste odovzdali podľa vás váženému občanovi, no on, diplomaticky povedané, nenaplnil vaše očakávania. Totiž priviedol miestnosť do devastačného stavu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.

V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať náhradu škody v plnej výške. Okrem toho by sa mali preplatiť nielen náklady na opravu, ale aj trhová hodnota poškodeného zariadenia.

Zodpovednosť nezodpovedá, ak došlo k poškodeniu veci a majetku v dôsledku nepredvídateľných okolností - napríklad požiarom alebo povodňou.

Riziko 3: Odmietnutie nájomníka platiť mesačné poplatky

Nedbalí platitelia by mali byť potrestaní rubľom. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená v súlade so všetkými pravidlami. To znamená, že dokument by mal jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.

6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku protiprávneho alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré „prenajímateľ“ nemá zákonné práva

Ak Vám priestory prenajme osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k objektu, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie titulných dokumentov.

Výpis z Rosreestr môžete nezávisle získať kontaktovaním multifunkčného centra. Služba je spoplatnená, ale budete spoľahlivo vedieť, „kto je v dome šéf“.

Riziko 2. Výmena zámkov v izbe ihneď po zaplatení zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete zmluvu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď chcete vstúpiť do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a „majitelia“ zmizli.

V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Tu je najlepšie vysvetliť podstatu na jednoduchom príklade.

Príklad

Nájomník Andrei, začínajúci podnikateľ, si prenajal miestnosť na obchod na rok, pričom zaplatil pol roka vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.

Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrei sa snažil nájsť podnájomníka, aby mu aspoň vrátil vopred zaplatené peniaze, no podnikavý sprostredkovateľ neodpovedal na hovory ani SMS.

Záver: jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.

7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií

Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je náročná úloha. Aby sme čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších spoločností v Rusku, ktoré pracujú s komerčnými nehnuteľnosťami.

1) Agency.net

Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.

Významným plusom spoločnosti je profesionálny prístup, dostupnosť detailne spracovanej webovej stránky, vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne realitné služby, ktoré by špecialisti spoločnosti nedokázali poskytnúť používateľom.

Komerčné nehnuteľnosti v Moskve a regióne sú hlavnou špecializáciou spoločnosti. Respect pôsobí na trhu od roku 2004. Agentúra si na začiatku stanovila za cieľ poskytovať klientom čo najširšie spektrum služieb spojených s prenájmom, kúpou a predajom nehnuteľností.

Rôznorodosť ponúk na maloobchodnom realitnom trhu, jasný pokles obchodnej činnosti v dôsledku krízy, kolísavosť národnej meny - tieto faktory ovplyvňujú podmienky akéhokoľvek prenájmu, a to ešte viac, ak sa má priestor prenajať sieťárom.

Oficiálne štatistiky ukazujú jednoznačnú prevahu ponuky nad dopytom. Naviazanie nájomného na menu navyše právnickým osobám pôsobiacim v oblasti sieťového obchodu nepomáha chopiť sa akejkoľvek ponuky „za pochodu“.

Vlastnosti sieťového obchodovania

Domáci predajcovia promptne zavádzajú do vlastnej praxe metódy, ktoré využívajú zahraničné obchodné reťazce. Nepochybne je ťažké bojovať, pretože na strane zahraničných „hostí“ je rozvinutá infraštruktúra, solídne investície, spoľahlivý „airbag“ v podobe určitého stabilizačného fondu.

Prenajímateľ má preto ťažkosti s prenájmom priestorov sieťárom. Cudzinci radšej stavajú od nuly alebo využívajú služby vývojárov pracujúcich podľa západných štandardov.

Všetky tieto nedostatky sú viac než kompenzované výhodami online obchodovania:

• veľkí dodávatelia sa vždy snažia spolupracovať s veľkými zákazníkmi;
• nákupné ceny aj dodacie podmienky pre centrálu sieťového obchodu sú vždy atraktívnejšie ako tie, ktoré ponúka ktorákoľvek izolovaná predajňa.

Vypracovanie obchodného návrhu na prenájom priestorov sieťárom

Dobre napísaná obchodná ponuka zvyšuje atraktivitu prenájmu určitých priestorov. Nasledujúce tipy vám môžu pomôcť nájsť seriózneho nájomcu:

1. Je potrebné určiť zoznam potenciálnych nájomcov tak, že svoje ponuky urobíte individuálne.
2. Odporúča sa kontaktovať menovite a prípadný klient by mal poznať aj meno prenajímateľa.
3. Pozitívnym aspektom je známosť, aj keď „capovaná“.
4. Nepoužívajte frázy „máme voľnú plochu“ alebo „ponúkame voľnú plochu pre...“. Mali by byť nahradené slovami „Uvoľnili sme priestor“, „Nový priestor bol prenajatý“.
5. Odporúča sa zaujať klienta číslami, štatistickými údajmi, vypovedajúcimi o vývoji infraštruktúry územia, kde sa priestory nachádzajú, a demonštrovať dynamiku zmien kúpnej sily.
6. Uveďte susedné značky, ktorých kancelárie a miesta sa nachádzajú v blízkosti.
7. Žiadne dlhé texty, ako je história firmy, dátum založenia.
8. Mali by ste sa pokúsiť opísať podstatu prenájmu v číslach s uvedením očakávaných výhod, ktoré klient získa z prenájmu priestorov.
9. Popíšte služby, ktoré možno poskytnúť v prípade potreby.
10. Posúďte a uveďte strategickú hodnotu prenajatej plochy.
11. Dôrazne sa odporúča byť objektívny a poukázať nielen na zjavné výhody návrhu, ale aj na existujúce nedostatky (niekoľko mínusov dodá popisu na úprimnosti).