В съвременните условия не е лесно да станете собственик на собствения си дом, но има ситуации, когато имате имот, който не е необходим в този момент. Всеки месец ще трябва да плащате определена сума за него и в крайна сметка ще се окаже, че имотът не работи, така че все пак трябва да платите за него. Можете да решите този проблем по кардинален начин - да отдавате жилище под наем, като същевременно получавате добри пари. Някои в Русия правят бизнес по този въпрос, но тази статия не е за това, а за това как, като собственик на жилище, да го отдавате под наем без никакви проблеми.

Има няколко начина за наемане на апартамент. В една от тях собственикът на жилището, който в бъдеще е и наемодател, сам търси клиенти, които са и наематели. Или се обръща към подходящите фирми за недвижими имоти, чиято основна задача е да улеснят процеса на намиране на клиент. И двата метода са добри по свой начин. Както разбирате, ако наемодателят реши сам да търси клиенти, той ще спести малко пари за това. За прилагането на този метод са необходими известни познания. Също така, в повечето случаи, ако наемодателят бъде намерен сам, тогава собственикът може да избегне плащането на данъци, не бихме посъветвали да правите това, но на този етап на развитие подобни сделки са слабо контролирани от данъчните органи.

Ако апартаментът се отдава под наем на клиента самостоятелно, без посредници, и не искате да плащате данъци, тогава няма да имате правна подкрепа - договор. Съгласно руските закони, при съставянето на договор за наем и нотариалната му заверка, собственикът трябва да подаде декларация до данъчните власти по местоживеене. Данъкът се плаща в размер на 13 процента - данък върху дохода, наемодателят в тази ситуация действа като получател на дохода.

Въпреки това, в живота има ситуации, когато търсенето на наемател самостоятелно е единственият изход. Да приемем, че решите да наемете една стая от апартамент, но не сте собственик на цялото помещение, следователно няма да можете да съставите правилно договор за наем.

Обръщайки се към агенциите за недвижими имоти, всички трудности, които възникват при съставянето на договор за наем, намирането на клиент, плащането на данъци, се прехвърлят към отговорността на компанията. Бих искал да направя малка резервация, в предишния параграф беше повдигнато темата, че независимото търсене на наемател е по-евтино, отколкото да се свържете с брокери. Тази полза не е във всички ситуации, в някои фирми наемателят извършва плащането в момента на транзакцията. Затова обърнете внимание на това какви методи на плащане съществуват в конкретна компания за недвижими имоти. В същото време, следвайки някои правила за избор на такива фирми. Не трябва да кандидатствате за нови компании, които току-що са започнали дейността си на пазара на недвижими имоти и не са имали време да се установят. Основният критерий за намиране на брокер ще бъдат многобройните прегледи на работата му и дългата продължителност на дейността на пазара на жилища под наем.

Ако решите да използвате услугите за намиране на клиенти чрез агенции за недвижими имоти, тогава договорът за наем ще бъде съставен във всеки случай. Фирмите - брокери, в повечето случаи разполагат с адвокат, който ще подготви договора. Това се прави в началния етап, преди намирането на клиенти. Вие, като собственик на жилището, можете да участвате в изготвянето на условията на договора. Ако обаче действате без помощта на брокер и адвокати, тогава ще трябва сами да съставите договор. Обърнете внимание на следните точки.

Изготвянето на договора трябва да бъде в съответствие със закона Руска федерация. Какво означава. Например, някои посочват парични суми във валута, различна от рублата (долар, евро), което е неприемливо при съставяне на валиден договор. Използването на думата наем е неприемливо. Лизингът може да се използва само при сделки на юридически лица, докато лизингополучателят и лизингодателят са физически лица. В този контекст само думите отдаване под наем или отдаване под наем на недвижими имоти/жилища имат смисъл.

За да се опрости извършването на такива сделки, законът не изисква сключването на трудов договор с нотариус. На празен лист, след изброяване на условията за отдаване на жилище, и двете страни, наемателят и наемодателят, въвеждат пълните си паспортни данни (включително мястото на регистрация), всичко това също се удостоверява с подписите на двете страни.

Също важен моментна договора е посочване на характеристиките на обекта, който се предава. Трябва да посочите адреса, броя на живите квадратни метра. площ, брой стаи. Както споменахме, може да се отдава под наем не само целият апартамент, но и отделна част от него. В същото време в договора за наем се посочва какво точно се наема: стая или стаи, като се посочва кадрите.

И най-важното - продължителността на договора. Определя се от периода, за който жилището се отдава под наем. Това трябва да бъде ясно посочено в договора.

Друг момент, който си струва да запомните. Гражданският кодекс предвижда, че ако собственикът отдава жилище под наем за повече от една година, тогава е негова отговорност да състави и формализира договора за наем. Това също е специфична процедура и за да не се мъчите много, ви съветваме да съставите договор за непълна година, а след това, ако е необходимо, да го удължите.

Как да оцените вашето жилище под наем на пазарна цена?

Цената на недвижимия имот под наем за жилищни нужди се изчислява според няколко фактора. Добра инфраструктура: наличие на спирки обществен транспорт, институти, детски градини, болници, хипермаркети и т.н., всичко това се отразява на поскъпването. Броят на квадратните метри също е пряк фактор, влияещ върху цената. Трябва обаче да се разбере, че едностайните апартаменти са търсени на пазара за отдаване под наем.

При определяне на цената на отдаване под наем на имот Ви съветваме да използвате стандартния метод за определяне на сумата. Купуват се няколко местни вестника, отваря се градски уебсайт и започва търсене на подобни оферти. Трябва да се обърнете към цените, които са посочени при наемане на апартаменти във вашия район и апартаменти, подобни на вашия. Този вид оценка е примерна. По-добре е да го използвате в тандем с други методи за определяне на стойността. Например, попитайте приятели или дори съседи дали имат опит в отдаването на жилище.

В случай на контакт със специалисти, те ще се погрижат за всички изчисления на правилната пазарна цена. Трябва да се вслушате в техните съвети, но трябва да разберете, че тези компании, чиято работа се заплаща не с процент от сделката, а с фиксирана сума, ще се опитат да отдадат вашия имот под наем възможно най-скоро и най-вероятно ще опитайте се да направите това на по-ниска цена. Дръжте носа си на вятъра и ако подозирате, че предлаганата от специалистите сума е подценена, повлияйте на това и посочете приблизителната желана цена. Но в този случай търсенето на наемател може да бъде по-дълго.

Като се има предвид скоростта на развитие на руската икономика, можем да ви препоръчаме да не посочвате фиксиран размер на плащането за дългосрочен лизинг при съставянето на договор. Запишете някаква прогресия на ръста на цената или просто посочете възможността за нейното увеличение и задайте праг.

Наемодателите често се сблъскват с въпроса какво да правят със сметките за комунални услуги. Тук всеки решава сам. Или ги плащате сами, или го правят наемателите.

Много сериозен момент при отдаването на жилища под наем е безопасността на имуществото. Препоръчваме ви непременно да съставите специален договор-опис, който съдържа цялата информация за състоянието на жилищата, включително ремонти. Може да се наложи да направите снимки, показващи първоначалното състояние на вашия имот. Евентуалните щети от страна на наемателите ще бъдат заплатени от тях, ако има правилно оформен инвентарен документ.

След като прочетете тези общи съвети и ги следвате на практика, ще можете да отдадете имота си под наем за кратко време и с висока ефективност.

Успешни транзакции!

Когато използвате тази статия, не забравяйте да използвате директна връзка към сайта

Притежавате ли свободен апартамент, в който никой не живее? Бездейства ли е и харчите много пари, време и усилия за поддръжката му? Време е да спрем това и да превърнем недвижимите имоти в източник на доходи! Как официално да наемете апартамент и какво е необходимо за това? Ще намерите отговори на тези въпроси в тази статия!

Помислете за предимствата на законното наемане на апартамент

1. Сключването на договора.Това ще ви помогне да избегнете много неочаквани разходи и дори може да ви спести от големи проблеми. Всички знаем, че работодателите са различни. Някои са много чисти, честни и спретнати. Други са невнимателни и безотговорни, а дори има и измамници. Това е последната категория хора, която може да ви създаде много проблеми. Затова погледнете отблизо личността на работодателя. Има случаи, когато наемателите изнасят имущество и оборудване от апартамента, развалят ремонти и мебели. За да не се случи това, е необходимо да се сключи договор за наем на апартамент между физически лица. Необходимо е да се приложи подробен опис на имота, който се намира в него към момента на предаване на апартамента, да се опишат недостатъците, които съществуват. Също така е важно да се посочи в него кой ще носи отговорност в случай на повреда на оборудването, повреда при ремонт и т.н. Важно е да посочите в този документ паспортните данни на работодателя!

2. Без допълнителни разходи.Кой плаща сметки за комунални услуги? Телефонни сметки? Интернет? Написахте ли го в договора? Ако не, тогава ще трябва да се справите с работодателите си след факта. Имайте предвид, че не всички от тях са готови да платят тези разходи, ако не сте обсъдили това предварително. Вашите наематели може да са предвидили в бюджета сумата, която сте договорили, и да са я приспаднали от заплатите си. А когато дойде километърна сметка за телефон или комунално жилище, ще откажат да платят, или няма да имат пари, защото предварително планират всички разходи. И ще останеш без нищо.

3. Невъзможността за измама. Наехте апартамент на студентка, а там живеят 15 работници? Ако решите да наемете апартамент официално, тогава тази ситуация не ви заплашва. Иначе всичко е възможно!

4. Ти си чист пред закона.Какво може да бъде по-добро? Руското законодателство гласи, че ако искате да отдадете апартамент под наем, трябва да платите данък върху доходите от наемане на апартамент. Ако искате да избегнете плащането, ви очаква глоба, а в някои случаи дори наказателна отговорност! Не го повдигай. Наемете апартамент законно!

Разбра ползите. Време е да преминете към инструкциите стъпка по стъпка.

Стъпка 1: Подготовка на стаята

Първо трябва да оцените степента на готовност на помещенията за доставка:

• Проверете цялото налично оборудване. Може би нещо не работи и трябва да се смени. Така че по-късно нямаше разправии с работодателите.
• Също така си струва да се прецени дали има достатъчно мебели в къщата и в какво състояние е. Може да се наложи да купите нещо. Тъй като колкото повече е оборудван апартаментът, толкова по-скъпо може да се отдава под наем, което означава, че доходът от отдаване на апартамента под наем ще бъде по-висок.
• Ако апартаментът не е ремонтиран дълго време - направете го. Не е необходимо да купувате скъпи материали. Основното е, че са надеждни. Обърнете внимание на окабеляването и водопровода! Защитете себе си и бъдещите жители. Ситуациите са различни, никой не е имунизиран от късо съединение и скъсване на тръбата. Но можете да положите малко усилия и да сведете до минимум рисковете. Помислете за последствията. Малко вероятно е някой да иска да наеме апартамент, в който е имало пожар или наводнение. Така че ще загубите доходи от наемане на апартамент. Както и парите, които инвестирате в ремонт. Защото не е факт, че работодателят ще иска да ви компенсира за щетите. Не забравяйте да включите в договора за наем на апартамент между физически лица клауза, посветена на подобни обстоятелства, и запишете отговорните лица!
• Вземете всичките си ценности. Подредете апартамента си, за да изглежда чист и удобен. Сега има голямо търсене на уютни апартаменти.
• Пригответе всичко Задължителни документи, а също и да премахнете задълженията за комунални услуги, ако имате такива.

Стъпка 2: проучете пазара на недвижими имоти

Жилището е готово за приемане на нови наематели. Но каква цена да се сложи? Задачата не е лесна за тези, които не знаят на какво да разчитат. Но ние ще ви посъветваме!

Така че всичко е много просто. Трябва да отворите няколко сайта, където хората публикуват обяви, в които искат да наемат апартамент дългосрочен. След това намерете апартаменти, разположени в района, в който отдавате помещението под наем. Намерете опции, подобни на ремонт, интериорна декорация и пълнене. И като се фокусирате върху цените, определени от други собственици, задайте свои собствени.

Стъпка 3: Намерете работодател

Има две възможности:

• Можете да наемете апартамент без посредници. В този случай ще трябва сами да търсите наемател, да отговаряте на всички обаждания за арената на апартамента и обикновено има много от тях.
• Вторият вариант е да наемете апартамент чрез агенция за недвижими имоти. В повечето случаи агентите няма да ви таксуват за тази услуга. В днешно време комисионната на посредниците за намиране на жилище обикновено се плаща от работодателя. Какво е хубавото при наемането на апартаменти чрез посредници? Предимствата на този метод са, че спестявате времето си за намиране на клиенти и разговор с тях. Минус едно, но значително. Ще отнеме много време да се чака, тъй като не всички потенциални наематели са готови да плащат значителна комисионна, като правило, на брокерите. Ако все пак решите да наемете апартамент без посредници, тогава поставете обява във вестника за наемане на апартамент, на страницата си в социалната мрежа, в популярни интернет сайтове. Не забравяйте да включите висококачествени снимки на помещенията. В обявата посочете, че желаете да наемете апартамент за дълго време. И чакайте обаждания.

Стъпка 4: показване на апартамента на потенциални наематели. Обсъждане на всички нюанси

След като намерите потенциални наематели, ще трябва да се срещнете с тях, за да разгледат апартамента и да разберат дали им подхожда или не. Освен това трябва да оцените бъдещите наемодатели и да разберете дали искате да наемете апартамент на тези хора или е по-добре да потърсите други.

Ако всичко устройва вас и бъдещите работодатели, тогава е време да обсъдите всички условия на живот. Сума и дата на плащане. Процедурата за плащане на комунални услуги, интернет, комуникационни услуги и други, ако е необходимо.

Ако определено сте решили да наемете апартамент на тези хора, тогава е време да преминете към сключване на споразумение.

Стъпка 5: сключване на договора

Много е важно правилно да сключите трудов договор и да предпишете всички нюанси. Договорът е вашата "въздушна възглавница". Защото в него са посочени вашите права, отговорността на наемателя. Тоест, ако нещо се случи с вашия имот, не е нужно да харчите лични спестявания, за да възстановите оригиналното обзавеждане на апартамента. Защото работодателят е този, който ще компенсира щетите и ще поеме всички разходи, ако вредата е настъпила по негова вина.

Какви точки е важно да запишете в договора?

1. Фамилия, име и бащино име на работодателя.

2. Адрес на неговата регистрация и всички паспортни данни.

3. Кой може да живее заедно с наемателя в този апартамент.

4. Може ли наемателят да преотдаде апартамента на друг (преотдаване).

5. Кой носи отговорност за щети на имущество.

6. В кой съд да се решават спорове.

7. Не забравяйте да попълните внимателно адреса на обекта, който ще наемете. По-добре е да го отпишете от удостоверението за регистрация на правото.

8. Вашите паспортни данни, адрес за регистрация.

9. Номер на удостоверението за държавна регистрация на права.

10. Включете и номера за връзка, за да може да има незабавна комуникация между вас и наемателя. Защото ситуациите са различни.

11. Към договора трябва да бъде приложен акт за опис на апартамента и имота, намиращ се в него. Избройте недостатъците, ако има такива.

12. Също така е важно да определите колко често можете да проверявате състоянието на апартамента (обикновено не повече от 1 път на месец).

13. Важно е да се предвиди на какво основание договорът може да бъде прекратен или удължен.

Внимание! Преди да попълните, внимателно проучете паспорта на наемателя. На какво трябва да обърнете внимание?

валидност. Можете да сключите споразумение с лице, чийто паспорт е невалиден и тогава ще бъде трудно да докажете нещо.

Ако се съмнявате в благоприличието на гражданин и искате да сте сигурни, че няма проблеми с паспорта, трябва да отидете на уебсайта на Службата на Федералната миграционна служба и да проверите документа за автентичност. Всеки с достъп до интернет може да направи това. Безплатно!

Можете също да проверите наемателя на сайта на съдебните изпълнители за дългове. Това е напълно законно и безплатно.

Следващата стъпка е да сравните паспортните снимки с лицето на истинския работодател. Има ситуации, когато хората се опитват да сключат договор на името на друго лице, като завземат неговите документи. Бъди внимателен!

Ако все още имате съмнения, можете да поискате от бъдещия наемател копие от доказателство за доходи, за да сте сигурни, че е в състояние да поеме разходите за плащане на апартамента.

Препоръчително е да направите копие от паспорта на работодателя. Ако други хора ще живеят с него, тогава е важно да посочите паспортните им данни, както и пълното им име. Не забравяйте да вземете копие от паспортите им.

Как официално да наемете апартамент, ако има 2 собственици?

Често се случва няколко души да притежават един и същ апартамент. Какво да направите в този случай?

Първо, вземете съгласието на всички собственици за отдаване под наем. Тогава има два сценария за развитие на събитията.

Помислете за най-евтиния вариант, който не изисква допълнителни разходи. Действайте според алгоритъма по-горе, но не забравяйте, че договорът трябва да бъде подписан от всички собственици със собствените им ръце!

По редица причини, например, ако един от собствениците живее в друг град и не може да дойде да сключи споразумение, можете да използвате 2-рия вариант за наемане на апартамент. Как официално да наемете апартамент в този случай?

Действайте според алгоритъма по-горе. Ще ви е необходим обаче допълнителен документ, т.е. нотариално заверено пълномощно от собственика. В него ще пише, че можете самостоятелно да наемете апартамент и да получавате пари за него.

Моля, имайте предвид, че такова пълномощно не се прави безплатно! Ще трябва да платите. И обикновено значителна сума.

Възможно ли е да се отдава под наем апартамент с ипотека?

Всъщност това е доста популярен въпрос сред собствениците на апартамент, закупен по програма за ипотечно кредитиране. Как официално да наемете апартамент в този случай? Първо трябва да получите разрешение от банката за подобни действия. Ако бъде получено, продължете според алгоритъма. В този случай няма да има трудности.

Въпреки това, има ситуации, когато кредитополучателите крият факта за наемане на апартамент, който е в ипотека. Какво ги заплашва?

Първо, глоба от държавата за неплащане на данъци. Второ, банкови санкции. Той може да поиска предсрочно плащане на заема. Или да ти напиша глоба.

Данъци, плащани от собственика на апартамент под наем

В Руската федерация данъкът за наем на имоти е равен на данъка върху доходите на физическите лица и възлиза на 13%. Ако срокът за наем не надвишава 11 месеца, тогава физическото лице не заплаща държавната такса.

Ами ако притежавате няколко апартамента под наем?

В този случай трябва да се регистрирате като индивидуален предприемач. В този случай данъчната ставка ще бъде различна. Можете да изберете данъчната система, която ви харесва най-много. а именно:

• Опростена система. При този сценарий данъкът ще бъде 6%.
• Обща система. В този случай размерът на данъка ще бъде изчислен, както следва: 15% x Доход от наемане на апартамент - Разходи.

Какви документи са необходими за наемане на апартамент?

1. Паспорт на собственика/собствениците на помещението.

2. Удостоверение за държавна регистрация на права.

3. Два печатни договора.

4. Ако вашият избор е да наемете апартамент чрез посредник, тогава ви е необходим договор, ако сте го подписали с него.

Как да събера пари от наемателите?

• Най-лесният начин е плащане в брой и превод на пари във вашите ръце. Но не е най-надеждният. Защото можете да направите грешка при преизчисляване Пари. Понякога фалшиви пари са в обращение. Освен това при такова прехвърляне е необходимо да се изготви документ, в който се посочва, че наемателят е прехвърлил средствата на собственика, а собственикът ги е получил. Просто казано, акт за приемане и прехвърляне на пари или разписка. Ето защо е по-добре да автоматизирате този процес.
• Банков трансфер. Уговорете с наемателите да преведат парите от наема във вашата сметка на определена дата. Много е удобно. Винаги можете да вземете банково извлечение и да разрешите спорни въпроси относно финансите, ако има такива. Освен това ще намалите грешките, които могат да възникнат с пари в брой.

Полезни съвети:

• Застраховайте апартамента и имуществото в него преди доставка! Това не изисква големи инвестиции, но може да ви спести много проблеми и допълнителни разходи в бъдеще. В момента на пазара има много фирми, които се занимават с този вид дейност. Ако желаете, можете дори да застраховате гражданска отговорност.
• Обърнете специално внимание на датата на плащане на данъка. Трябва да направите това до 1 април на следващата календарна година. В противен случай ще имате проблеми с данъчната служба, глоби и неустойки. Това означава, че ще понесете допълнителни разходи. Имате нужда от него?
• Не забравяйте да изпратите копие от споразумението на данъчния орган веднага след подписване на документа!
• И най-важното - не нарушавайте законите на страната ни!

Законодателството ясно определя кръгът от лица, които имат право да отдават недвижим имот под наем:

1. Съгласно чл. 30 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собственикът има право да предостави за временно ползване принадлежащите му помещения въз основа на договор за наем или наем.
2. В съответствие с чл. 67 от Жилищния кодекс на Руската федерация, наемателят на жилище по споразумение за социален наем също има право да отдава жилище под наем. На този етап обаче не може да се пренебрегне малко уточнение.

   Той може да пренаема апартамента, но при условие, че истинският собственик на апартамента се е съгласил с това.

Може ли лице, което не е собственик или наемател на помещението, да го наеме?

Може, ако е законният представител на собственика, с когото е сключено нотариално завереното пълномощно.

Начини

Има два начина да отдадете вашия имот под наем:

• самостоятелно;
• чрез посредник.

Какъв е най-добрият начин за подаване? Нека разгледаме накратко процедурата по сделката и за двата варианта.

Лично

Какво трябва да направите, за да отдадете имота си под наем сами:

1. Определете цената под наем. За да направите това, ще трябва да съберете данни за цените на подобни апартаменти във вашия регион, да сравните оферти от конкуренти и да зададете приемлива цена, като вземете предвид местоположението на обекта, неговото състояние и характеристики.
2. Направете снимка на апартамента. Висококачествените изображения ще помогнат на работодателите бързо да решат дали тази опция е подходяща за тях или не.
3. Съставете реклама. Офертата за отдаване под наем трябва да описва характеристиките и предимствата на имота.
4. Публикувайте предложение за работа на специализирани табла за обяви в Интернет или в печатна публикация. Публикуването на много ресурси е платено. Важно е да избирате само тези сайтове или вестници, които наистина дават резултати.
5. Получавайте обаждания от потенциални наематели, незабавно обсъждане на подробностите и условията на пребиваване.
6. Уговорете срещи. След обаждането е препоръчително да планирате оглед на жилището в рамките на 1-2 дни, така че потенциалният наемател да няма време да намери друга опция.
7. Представете апартамент.
8. Изготвяне на трудов договор и други подкрепящи документи. Споразумението трябва да съдържа подробни условия за пребиваване, за да няма проблеми с наемателя по-късно.
9. Сключете споразумение, като обсъждате в него всички нюанси на пребиваване, правата и задълженията на страните. След приключване на документите вземете плащането за първия месец и предайте ключовете на работодателя.

Чрез фирма

Каква е процедурата за наемане на апартамент, ако собственикът търси услугите на посредник?

За да гарантирате безопасността на собствения си имот, трябва да се свържете с доверени агенции за недвижими имоти, които вече са се доказали на пазара за отдаване под наем.

Подписване на договор с агенциятаза предоставяне на услуги.

За собствениците на апартаменти посредническата услуга ще бъде безплатна, тъй като комисионната се заплаща от наемателя. В някои случаи обаче собственикът също плаща. Например, ако той спешно трябва да наеме жилище (платените средства ще бъдат използвани за допълнителна реклама на апартамента) или ако е нает елитни имоти, за които не е толкова лесно да се намери наемател.

Агентът поема отговорността за реклама, свързване с потенциални наематели и изготвяне на документация. Собственикът идва само на шоуто, взема решение за избора на конкретен наемател и подписва договор за наем.

Кой вариант е по-изгоден?

Преди да вземете решение за един или друг начин за отдаване на жилище под наем, трябва да оцените плюсовете и минусите на двата варианта.

Предимства и недостатъци

Положителни моменти при отдаване на жилища под наем без посредник:

1. Възможността за бързо намиране на наемател. Тъй като наемателите трябва да плащат комисионна на агенцията, много от тях основно търсят апартамент от собственика. Офертите за отдаване под наем от собственика са популярни, така че можете да намерите наемател след няколко дни.
2. Възможност за отдаване под наем на вашия имот на по-добра цена. Много недобросъвестни агенти при оглед на апартамент съзнателно намаляват цената на наема, за да сключат бързо сделка и да получат комисионна. Ако имотът се отдава под наем от собственика, тогава на първо място те изчисляват личната си изгода.

минуси:

Кое е по-добро и какви са клопките?

Защо собствениците предпочитат да работят с брокери? Предимства на наемане на апартамент чрез посредник:

1. Агентът се грижи за цялата работа по намиране на клиент, представяне на жилище и документи. По този начин собственикът на апартамента спестява време.
2. Брокерът се интересува от бързата доставка на жилища, тъй като получава комисионни от наемателя едва след сключването на сделката.
3. Специалистът дава безплатни съвети на собственика относно подготовката на условията за живот в апартамента и други нюанси, свързани с отношенията между наемателя и наемодателя.
4. Собственикът на апартамента може да се свърже с няколко агенции наведнъж, за да ускори търсенето на наемател.
5. Използването на услугите на посредник е удобно, особено за тези собственици, които наемат недвижим имот в район, в който самите те не живеят. След като сте издали пълномощно за специалист, не можете да се притеснявате за отсъствието на работодатели.

Недостатъци на наемането на жилища чрез брокер, клопките на такъв лизинг:

1. Няма гаранции, че като се свърже с агенцията, собственикът ще намери по-бързо работодател. Не всички наематели са готови да плащат комисионна на посредник.
2. Някои агенти, особено частни, предлагат да подпишат стандартен договор за наем, който самият собственик може да изтегли от интернет. В този случай не е необходимо да се говори за индивидуален подход при изпълнение на транзакция.
3. Съществува риск да се натъкнете на измамни брокери, които ще вземат пари от собственика за непредоставени услуги и ще се скрият.

ВАЖНО!Трябва да се разбере, че агентът предоставя само услуги за намиране на работодатели и обработка на транзакцията. Отношенията между собственика и наемателя след сключването на договора вече не го засягат.

Разрешаването на конфликти на страните не е от компетенциите на брокера, така че собственикът ще трябва да се справи сам.

Наемането на жилище чрез агенция за недвижими имоти и самостоятелното сключване на сделка имат своите предимства и недостатъци. Ако самият собственик реши да се справи с този въпрос, тогава той трябва да се запознае с всички правни тънкости на сделката - от проверка на документи до съставяне на трудов договор. Ако изборът е направен в полза на посредник, тогава е препоръчително да изберете доверена организация.

Ако откриете грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Времето е пари. Този израз става особено актуален, когато спешно трябва да наемете апартамент. В доста екстремни условия на бързане, често собствениците на частни недвижими имоти правят много грешки и грешки, които в крайна сметка са твърде скъпи, а цената за тях е не само пари, но и увредени нерви. Освен това празното жилищно пространство изисква фиксирани плащания, и затова е необходимо да го предадете вече поне, за да ги блокирате.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с онлайн формата за консултант вдясно или се обадете на телефоните по-долу. Това е бързо и безплатно!

Много често собствениците оставят апартаментите празни, просто защото не знаят как и какво да правят, как правилно да оформят документацията и в крайна сметка просто да не станат жертва на обикновени измамници или ненадеждни наематели. Нека да разгледаме как да наемете апартамент официално, какво дава и как да подредите всичко правилно.

Официалният наем на частни жилища е най-оптималната и изгодна сделка от правна гледна точка. Освен това този начин за наемане на апартамент е най-безопасният, преди всичко, за самите собственици.

Ползи от законното наемане на апартамент

1. Няма нужда да се страхувате, че наемателят ще направи нещо непознато за нея и няма да избяга, без да плати квартира и комунални услуги. По този прост начин можете да премахнете възможността за измама с вашия имот.
2. Не по най-добрия начини доставка на познати или роднини, като са сключили устно споразумение „на думи“. Единственият плюс е, че ще познавате хората, които живеят във вашия апартамент. Но ако наемането на апартамент за вас е на първо място получаване на добър пасивен доход, тогава е по-добре да намерите непознати наематели и да сключите сделка на прилична цена и в съответствие с всички правила.
3. Този метод помага да се предвидят всички бъдещи разходи за апартамента, доколкото е възможно, включително дори плащането на телефонни разговори с наематели. Официалният договор за лизинг включва всички плащания и задължения на двете страни.
4. Освен това можете да сте сигурни, че няма да има проблеми с данъка и няма да носите отговорност за укриване на печалби.

Какви документи са необходими за съставяне на договор?

Изготвянето на договор за наем на апартамент не изисква събирането на голям пакет документи и различни сертификати, като например за закупуването му. Стандартният комплект включва наличието на такива задължителни документи като:

• Удостоверение за собственост на жилище в случая или споразумение, което потвърждава правото върху неговата собственост (например може да бъде договор за продажба или договор за дарение);
• Списък на всички регистрирани в апартамента (извлечение от личната сметка в Жилищната служба);
• Нотариално заверено съгласие за наем от всички собственици на апартамента, ако има няколко. Освен това в процеса на сключване на договор те трябва да присъстват. Този фактможе да ви избави от различни бъдещи проблеми, които могат да възникнат при намеса на съсобствениците на апартамента, ако не са съгласни с наема му.

Наемателят трябва да предостави паспорт.

Договор за наем: за какво е и какво да предпише в него?

Договорът за наем на апартамент е официален документ, който потвърждава законния наем на недвижим имот и съдържа цялата информация за сделката, нейните условия и срокове, както и гаранции и задължения на двете страни. То е между две страни: наемодател и наемател. Това е важен компонент от въпроса как правилно да наемете апартамент.

В момента има два вида договори за доставка на имоти.

1. Договор за наемане.Сключва се в случаите, когато наемате апартамент на физическо лице (глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Този вид договор не подлежи на задължителна регистрация, независимо от продължителността на неговия срок.
2. Договор за наем.Необходим за сключване на сделка с юридически лица (глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Регистрацията е задължителна, ако е сключена за период от 1 година или повече.

Стойността на официалния договор за наем не може да бъде надценена. Задължителното наличие на такъв документ ще улесни живота ви десет пъти, ще спести много пари и нерви в бъдеще. Затова е важно да му обърнете максимално внимание при проектирането.

Липсата на договор е неоправдан риск за наемодателя и има много причини за това, например:

1. Няма да можете да „съдите“ дългове, ако изведнъж имате „късмет“ с ненадеждни наематели, които не плащат наем за квартира и сметки за комунални услуги.
2. Освен това ще бъде невъзможно обезщетението за повредено имущество или кражба на лични вещи, което е доста често срещано на практика.
3. Банално, но дори и в полицията никой няма да приеме вашето изявление за проблеми с наемателите, ако няма официален договор за наем, който потвърждава факта за отдаване на жилище под наем.
4. Ако новите наематели наводнят съседите или им причинят други щети, тогава със сигурност ще трябва да компенсирате.

Каква информация трябва да бъде включена в договора?

• размера на месечния наем,
• условия на плащане, актуални дата и час,
• използването на лична собственост на собствениците на апартамента, което и до каква степен е разрешено,
• плащане на всички сметки за комунални услуги, размер и сума, информация кой ще ги плати - наемателят или наемодателят, това ще помогне да се избегнат много конфликтни ситуации в бъдеще,
• задължително точно времеи процедурата за проверка на апартамент под наем и имущество в него от собствениците на жилища,
• информация за приватизацията на жилища, неговите собственици,
• трябва да се посочи броят на бъдещите жители,
• процедурата за връщане на средства в случай на неплащане, както и процедурата за обезщетение за възможни материални загуби на наемодателя в случай на незаконни действия на наематели,
• допълнителни споразумения, които не противоречат на закона, но са важни и за двете страни.

Като задължително приложение към договора, трябва да има акт за приемане и прехвърляне на лично имущество на собственика на апартамента, което сочи факта на прехвърляне на апартамента и цялото имущество в него. Благодарение на използването на такъв документ всички видове рискове от повреда както на жилищата, така и на всичките ви вещи по време на пребиваването на жителите са значително намалени.

Разбира се, дори в случай на договор и двете страни имат определени рискове. Наемателят има право да знае и трябва да е сигурен, че имате официалното право да отдавате жилище под наем и че няма неприятни проблеми с апартамента, че всички сметки за комунални услуги са платени и няма задължения за него. Цялата тази информация е честно обсъдена предварително, след което е задължително да се посочи в договора при сключването. Наемателят е длъжен да потвърди, че е запознат с информацията за жилището и няма претенции.

като допълнителен важна информация, договорът може да съдържа данни, потвърждаващи платежоспособността на наемателите (например удостоверение от работното място, което посочва имената и телефонните номера на лицата за контакт, които могат да потвърдят информацията, предоставена от наемателя).

Отделна точка показва, че този апартамент не е отдаван под наем на друг, че е „чист“. Не бива да се ограничавате до определени стандартни фрази, важно е да посочите възможно най-подробно цялата информация за жилището и имота в него, както и всички устни споразумения с наемателя. В този случай и двете страни по сделката ще могат да избегнат възможни неприятни последици или да защитят правата си в случай на незаконни действия на другата страна.

Прехвърляне на пари за плащане на наем

Последният и най-важен етап от транзакцията е прехвърлянето на пари. Важно е да го вземете възможно най-сериозно. Към днешна дата има няколко начина за извършване на тази процедура:

1. От ръка на ръкае най-лесният и бърз начин. Но може да не е удобно и за двете страни, тъй като е необходимо да се намери време за извършване на този процес. Често никоя от другите страни не може да дари такова време, особено ако това се случи през деня. Това се обяснява просто – често през деня хората са на своите работни места. Ако средствата се превеждат в брой, задължително сключете акт за приемане и превод на пари или напишете разписка с посочената сума, дата, срок на плащане и подпис.
2. Използване на различни безкасови сметкиза които наемателите плащат наем за жилище в определен период от време. В този случай е важно наемателят да запази всички разписки.

Абсолютно всички манипулации с плащането се извършват въз основа на сключен договор и не могат да бъдат променяни едностранно. И двете страни трябва да спазват предварително договорените условия на сделката. Ако това е прехвърляне на пари от ръка на ръка или на упълномощени лица, тогава е задължително да се предоставят документи, които потвърждават наличието на пълномощно. Прехвърлянето на средства през банкови институции чрез кредитиране по сметката опростява целия процес няколко пъти. Освен това фактът на прехвърляне на пари, ако всички разписки са запазени, е почти невъзможно да се оспори или отрече.

В такъв важен въпрос няма дреболии. Всяко малко нещо може да ви изиграе жестока шега и да ви струва много. Това означава, че личното презастраховане винаги е много по-добро и по-целесъобразно от кредит на доверие към непознати хора.

Как да плащате държавни данъци за отдаване под наем на недвижим имот?

Ако се интересувате как да наемете апартамент официално, тогава трябва да знаете и за плащането на данъци. На практика в Русия се използват различни методи за наемане на апартаменти и те не винаги са подкрепени от закона. Отдаването на имот под наем без плащане на данъци е реалност, а не фантазия. Според статистиката около 60% от собствениците, които самостоятелно наемат жилището си, не плащат данъци на държавата. По правило тази опция е изпълнена с неприятни последици и проблеми със съответните държавни агенции.

Най-често възниква банална ситуация - съседите на такива наематели издават нечестни "дилъри", това обикновено се случва, когато жилището се наема от някой, който не е ясен и в случай на хулиганско поведение през нощта. Естествено съседите започват да се оплакват и излиза неофициален наем с неплащане на данъци.

Има начин да наемете апартамент официално и да не плащате данъци, като се свържете с посредници, представлявани от агенции за недвижими имоти. Но в този случай лъвският дял от печалбата отива при тях. По-изгодно е да правите всичко сами и според закона. Но как?

Според закона недвижимите имоти могат да се отдават под наем от лица, които се занимават с частна предприемаческа дейност, и лица без регистрация като предприемач (съгласно нормите на Данъчния кодекс).

В този случай обектът на облагане се определя от изчислението на наема, което се посочва предварително в официалното споразумение между наемодателя и наемателя на жилището. Данъкът за наем на недвижими имоти е предвиден в задължителната ставка 13% от приходите, получени от отдаване на имот под наем. Този доход, като правило, е сумата, посочена предварително в официалния договор и изплатена на собственика.

В някои случаи лихвеният процент е 17% от наднормената сума, като се вземат предвид всички предварително предоставени данъци: ако общият размер на дохода, получен от данъкоплатеца за последния отчетен месец, надвишава минималната работна заплата десет пъти.

Как протича този процес на практика?

Собственикът на апартамента, който е и наемодател, в края на годината самостоятелно подава данъчна декларация на физическо лице (формуляр 3-NDFL). Тази декларация се представя на властите данъчен офисна мястото на пряка стопанска дейност. В друг случай попълнената декларация се подава по местонахождението на имота.

След известно време в пощенската кутия пристига разписка, която трябва да бъде платена. Срокът за подаване на декларация и плащане на данък за изминалата година е до 30 април на новата година.

Възможно е регистриране на частно предприятие за дейности, свързани с отдаване под наем на недвижими имоти. Това значително ще опрости цялата схема за плащане на данъци върху доходите. За да направите това, е необходимо да регистрирате стопански субект - физическо лице или индивидуален предприемач. Най-лесният начин е да издадете IP и да платите 6% от печалбата по опростената система за данъчно облагане.

Възможни трудности при изпълнение на сделката

Сделките за наем на недвижими имоти не винаги протичат гладко и бързо. За да не се поучите от горчивия си опит, можете просто да вземете под внимание типичните грешки, които много често се правят по време на регистрация:

1. При сключване на договора е по-добре срокът за наем да се предпише незабавно. И ако надвишава 12 месеца, тогава трябва да бъде регистриран във Федералната служба за регистрация непременно. В този случай размерът на държавното мито се заплаща от наемателя, а договорът за наем се регистрира на името на неговия собственик. Такова споразумение придобива пълна правна сила и може да действа като официален документ в случаи на разрешаване на различни спорове и конфликтни ситуации.
2. За да избегнете различни неприятни ситуации в процеса на наемане на жилище, е важно самостоятелно да контролирате целия процес. Освен това не бъдете мързеливи и попитайте бъдещите наематели как можете повече информация. Също така е препоръчително да го проверите за надеждност, например да се обадите на работа и да се уверите, че такъв човек наистина работи там.
3. Сериозното отношение към всякакви дреболии в този сериозен въпрос е гаранция за избягване на възможни проблеми. Следователно благоприятният изход от сделката и получаването на бъдещи печалби в пълен размер без ненужни загуби зависят от вашата отговорност и информираност.